Chceme stavět rodinný dům, co všechno

Chceme stavět rodinný dům, co všechno budeme potřebovat dříve, než se začne s výstavbou?
První a nejdůležitější potřeba je splněna - jste rozhodnuti investovat do své budoucnosti
výstavbou rodinného domu, výstavbou nového Domova. Rozhodnete-li se využít spolupráce s naší
společností Zděné bungalovy s.r.o., může být tento krok tím posledním, co budete muset udělat sami vše ostatní Vám pomůžeme či zcela zařídíme my. Co dalšího je však obecně potřeba zajistit?
1. finance
Primární záležitostí každého záměru je zajištění jeho financování. Je tedy nutné zvážit, jakou
výši investic jste schopni a ochotni do projektu výstavby nového Domova vložit. Ideální je navštívit
profesionála v podobě finančního poradce či makléře, který Vám najde takový finanční produkt, který
bude přesně odpovídat Vašim možnostem. Přidanou hodnotou využití finančního poradce či makléře
je to, že se o Vás a Váš úvěrový produkt bude starat po celou dobu jeho trvání.
Profesionál finančník Vám tedy u některého z bankovních ústavů zajistil určitou sumu peněz,
kterou můžete čerpat na realizaci Vašeho záměru. Jednoduše řečeno, přesně víte, kolik peněz máte
k dispozici. V tuto chvíli je dobré udělat si alespoň základní představu o tom, jaký dům byste si přáli,
jaký dům by se Vám líbil a co je nejdůležitější - jak by měl být velký.
2. pozemek
Pokud pozemek (či přímo stavební parcelu) nevlastníte, je přirozeně nutné tento získat do
osobního vlastnictví.
Na úvod je třeba uzřejmit si, kde je vlastně možné stavět, co je to pozemek a co stavební
parcela. Stavět je možno výhradně na pozemcích, které jsou územním plánováním obce určeny
k výstavbě. Toto je nutné ověřit si na místně příslušném stavebním (či obecním) úřadě. Na základě
pozitivního potvrzení příslušného stavebního (či obecního) úřadu o tom, že pozemek, je určen
k zástavbě, už můžete požádat o úvěr na koupi pozemku, neboť specialista - odhadce banky, už může
stanovit jeho tržní cenu.
Stavební parcela je pak pozemek, na který je již vydáno povolení ke stavbě a kde je tudíž
možno se napojit na inženýrské sítě.
Při výběru pozemku Vás bude zajisté nejvíce zajímat jeho velikost, lokalita, orientace vůči
světovým stranám, jeho vybavení inženýrskými sítěmi a samozřejmě cena. Určení velikosti pozemku
je nutno dobře zvážit v závislosti na představě o tom, jaký dům byste si přáli (na jeho velikosti). Jinak
je velikost pozemku čistě věcí Vašeho názoru, potřeb a cítění. Dobré je však uvědomit si, že
vlastnictví pozemku Vás ze zákona zavazuje se o tento starat. Není tedy možné koupit si několik
desítek hektarů a poté je nechat ladem.
Lokalitu, ve které se pozemek nachází, je důležité posoudit z mnoha úhlů. Určitě nejdůležitější
bude Váš individuální postoj - zatímco někdo bude preferovat umístění uprostřed obce v husté
zástavbě, jiný bude toužit po polosamotě či dokonce samotě u lesa. Dalším atributem pak bude zajisté
vzdálenost od místa Vašeho pracovního místa, vzdálenost základní občanské vybavenosti (obchod,
MHD, lékař, škola, školka, úřady apod.). Vzhledem k poloze pozemku je také velmi důležité mít na
pozemek přístup - přístupovou cestu. V případě že cesta vedoucí kolem pozemku je soukromá a jejím
vlastníkem nejste právě Vy, je potřeba zajistit tzv. Věcné břemeno chůze a jízdy. Věcné břemeno
znamená, že nějaká nemovitost má sloužit jiné nemovitosti nebo jiné osobě odlišné od vlastníka dané
nemovitosti. Je-li cesta obecní, je již z podstaty určena k užívání širokou veřejností - žádná věcná
břemena není třeba zřizovat.
Orientace vůči světovým stranám pozemku ovlivňuje množství sluneční energie, která na
pozemek a potažmo pak na dům dopadá, a tudíž celou plochu vyhřívá, osvětluje a vyživuje (mimo
jiné) potřebným vitamínem D. Z těchto důvodů jsou ideální pozemky otevřené jižní straně. Opět zde
však bude záležet na Vašich individuálních potřebách, pocitech a názorech.
Vybavenost inženýrskými sítěmi je další z parametrů, které není radno podcenit. V základu
potřebujete k pohodlnému bydlení vodu (napojení na vodovodní řad) a elektrickou energii (přípojku
k elektrickému vedení). Nejsou-li tyto alespoň v těsné blízkosti pozemku, počítejte s tím, že jejich
zřízení bude vyžadovat nejen přiměřenou výši investic, ale i času stráveného běháním po příslušných
úřadech s žádostmi o povolení zřízení. Prezence či absence inženýrských sítí je jedním z faktorů
rozhodujících o ceně pozemku. Další výhodou, avšak ne již nutností, je napojení na veřejnou dešťovou
či splaškovou kanalizaci, plynovod, rozvod tepla apod.; tyto sítě však díky dnešním moderním
technologiím nejsou bezpodmínečně nutné k Vašemu absolutně pohodlnému bydlení.
Další věcí, kterou není radno zanedbat, je seznámení se s tzv. regulativy. Každá obec má
vypracovaný územní plán, který definuje omezení staveb a jehož součástí jsou např. omezení
maximální výšky staveb, určení možného použití typu střechy, určení barvy střechy či fasády, přesné
vyhranění jak daleko od hranice pozemku či komunikace smíte stavět, apod. Všechny tyto náležitosti
jsou zaznamenány v tzv. zastavovací studii obce.
Posledním krokem k úspěšnému nabytí pozemku je převod vlastnických práv, který zajistí
příslušný katastrální úřad na základě předložené kupní smlouvy. Kupní smlouva musí být v určeném
počtu kopií - pro každého z účastníků řízení jedna kopie a pro katastrální úřad další dvě kopie, z nichž
jedna musí být ověřená! Ověření provede notář nebo každá pobočka České pošty, na které se nachází
tzv. CzechPoint. Další jednu kopii budete potřebovat pro finanční úřad, na kterém se jistě rádi
přihlásíte k platbě daně z nemovitosti. Na katastrálním úřadě zaplatíte za úkon převodu nemovitosti
kolek v ceně 500,- Kč.
Gratulujeme, pozemek je Váš - teď je ta pravá chvíle vybrat si z naší nabídky typizovaných
domů, nebo si upravit některý z našich projektů dle Vašich vlastních představ o bydlení. Projektová
dokumentace je nedílnou součástí dalšího kroku - stavebního řízení.
3. Stavební řízení
Stavební řízení je správní řízení, vedoucí k vydání stavebního povolení. Celé řízení začíná
podáním žádosti o stavební povolení či ohlášením stavby u místně příslušného stavebního úřadu. Celé
řízení absolvuje investor buďto sám nebo si určí svého zástupce, nejčastěji projektanta. Na základě
takto podané žádosti (ohlášky) zahájí stavební úřad stavební řízení, což oznámí jak dotčeným
orgánům, tak všem známým účastníkům předmětného řízení.
Účastníkem stavebního řízení je stavebník (ten kdo bude stavět), a dále všechny osoby, které
mají vlastnická či jiná práva k pozemkům a stavbám na nich (včetně osob, které mají vlastnická nebo
jiná práva k sousedním pozemkům a stavbám na nich, a tato práva mohou být stavebním povolením
přímo dotčena) a další osoby, kterým toto postavení přiznává zvláštní zákon.
Kdy žádat o stavební povolení a kdy podávat ohlášení stavby?
Nový stavební zákon 183/2006 Sb., který vstoupil v platnost dne 1. ledna 2007, upravuje
kategorie jednotlivých stavebních prací. Bez ohlášení se obejdou drobné stavby, ale i skleníky
a bazény do 40 m2 a další stavební práce, při kterých se nemění vnější vzhled objektu, a při kterých se
nezasahuje do nosné konstrukce stavby.
Ohlášení stavby
„Pouze“ ohlášení stavby je potřeba pro stavbu rekreačních a rodinných domů, do 150m2
zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3m a nejvýše dvěma nadzemními
podlažími a podkrovím. Vydání stavebního povolení v případě ohlášení stavby (do 150m2) předchází
územní souhlas, popřípadě územní řízení. Jednou z podmínek pro vydání stavebního povolení je
zajištění odborného stavebního dozoru. Mezi další náležitosti patří:
- doklad prokazující právo k pozemku či stavbě v případě, že toto se nedá ověřit v katastru
nemovitostí
- plná moc pokud za Vás ohlášku vyřizuje zástupce
- seznam a adresy vlastníků všech sousedních staveb a pozemků
- doklad o tom, že jste informovali všechny vlastníky sousedních pozemků a staveb
- doklad o kvalifikaci osoby, která bude provádět stavební dozor
- projektová dokumentace
- územně plánovací informace
- závazná stanoviska dotčených orgánů, pokud mohou být stavbou dotčeny veřejné zájmy,
které tyto orgány hájí (např. památkový úřad, ú. životního prostředí apod.)
- stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, na které se stavba bude
napojovat:
- elektrické energie
- vody
- plynu
- rozvodu tepla
- kanalizace
- elektronických komunikací
- dopravy
- popřípadě jiné
V ideálním případě je možné začít stavět do 40ti dnů od podání ohlášení stavby. Ohlášení je
bez poplatku.
Žádost o stavební povolení
Pro stavbu, jejíž parametry převyšují výše uvedené parametry stavby na ohlášení, budete
potřebovat stavební povolení. V tomto případě je nutné absolvovat i územní řízení a získat územní
rozhodnutí. Stavební povolení pak ukládá povinnost oznámení termínu zahájení stavby, název a sídlo
stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět a stanoví také termín dokončení stavby. Za
určitých podmínek uvedených v §122 odst. 1 stavebního zákona může dále stanovit, že stavbu lze
užívat jen na základě kolaudačního souhlasu. Stavební povolení dále obsahuje podmínky, ve kterých
se stanovují fáze výstavby, které musí být oznámené stavebnímu úřadu za účelem provedení kontrolní
prohlídky stavby; dále pak vymezení nezbytného rozsahu staveniště, předložení statistických výpočtů,
a další. Mezi další náležitosti patří:
- doklad prokazující právo k pozemku či stavbě v případě, že toto se nedá ověřit v katastru
nemovitostí
- plná moc pokud za Vás vyřizuje povolení zástupce
- projektová dokumentace ve 2-3 vyhotoveních (dle požadavku místně příslušného stavebního
úřadu)
- doklad o tom, že jste informovali všechny vlastníky sousedních pozemků a staveb
- informace o zpracovateli projektové dokumentace
- název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět
- plán kontrolních prohlídek stavby a návrh harmonogramu důležitých fází stavby
- informace o rozsahu a vybavení staveniště
- územní rozhodnutí či územní souhlas, pouze pokud je to nutné
- závazná stanoviska dotčených orgánů, pokud mohou být stavbou dotčeny veřejné zájmy,
které tyto orgány hájí (např. památkový úřad, ú. životního prostředí apod.)
- informace o splnění podmínek dotčených orgánů
- předpokládaný termín zahájení a dokončení stavby
- orientační náklad na provedení stavby
- stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, na které se stavba bude
napojovat:
- elektrické energie
- vody
- plynu
- rozvodu tepla
- kanalizace
- elektronických komunikací
- dopravy
- popřípadě jiné
Domy, na které je třeba stavebního povolení, musí vždy stavět stavební firma!
V ideálním případě je možné začít stavět do 60ti dnů od podání žádosti. Za podání žádosti o
stavební povolení zaplatíte 300,- Kč.