znalecký posudek - Exekutorský úřad Kladno

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 48-4184
O ceně bytové jednotky číslo 642/5 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech
bytového domu č.p. 642 - 643 a pozemku čísla parcel 1480/40 - 1480/41, vše v katastrálním území
Krásné Březno, obec - Ústí nad Labem, okr. Ústí nad Labem.
Vlastník : Frajman Boris, Pivcova 957/8 Hlubočepy, 152 00 Praha 5
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088 EX 2701/12-45
Petra Bezruče 1416
272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro
exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.
340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění
vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.12.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jiří Janovský
Nerudova 774/24
251 01 Říčany
telefon: 602 470 151
e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se
předává v jednom vyhotovení.
V Říčanech 26.12.2014
1. Úvod –
1.1. Obecné informace
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění
nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného
majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je
zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které
mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
Jsou to zejména faktory :
- Změna v úrokových sazbách, zlepšení podmínek poskytování úvěrů, cenová politika
peněžních tuzemských domů obecně –
- Přechod měny na Euro, celková ekonomická situace v Evropě - Větší využívání nedobrovolných dražeb (banky) a tím nadbytek nemovitostí –
- Stále se zhoršující ekonomická situace v regionu -
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o
oceňování majetku v aktuálním znění a s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu
(120/2001 Sb.), resp. dle ust. § 336 a dále o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními
metodami, které jsou používané v různých modifikacích :
- metoda věcná (nákladová)
- metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr)
- metoda srovnávací (tržní, statistická)
Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy).
Nejsou zjištěna žádná práva nebo závady (platná věcná břemena), která by byla s nemovitostí
spojená, u nichž by zájem společnosti vyžadoval, aby nemovitost zatěžovala i nadále.
Blíže – viz znalecký úkol v administrativní ceně.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji
stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu ( jeho rozboru )
s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost.
-2-
V tomto případě se jedná o ocenění malé bytové jednotky 1+0 včetně spoluvlastnického
podílu ke společným částem domu a k zastavěnému pozemku. Nemovitost – byt, je umístěn
ve vícepodlažním panelovém bytovém domě, v obytné části města, sídliště. Pro ocenění je dále
použita kombinace metod – výnosová a zejména porovnávací. Informativně je zjištěna cena
administrativní, zejména pro podrobný popis stavby a bytu (event. podklad pro daňové účely u
FÚ). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože používá pro zjištění ceny
statistické a porovnávací údaje, doplněné korekčními koeficienty.
1.2. Předmětem ocenění
je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – bytové jednotky číslo 642/5 včetně spoluvlastnického
podílu k budově a k zastavěnému pozemku, v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad
Labem, okr. Ústí nad Labem, vše evidované na LV číslo 3224 (byt) a 934 (dům a pozemek). Toto
stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý
majetek povinného.
1.3. Účel ocenění
Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce na základě rozhodnutí OS pro
Prahu 5 ze dne 3.8.2012, č.j. 43 EXE 1228/2012-12 a další. Po nařízení výkonu rozhodnutím
prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zajišťována odhadní cena nemovitosti
(ex.řád, § 336 a další OSŘ). Nemovitý majetek se bude zpeněžovat formou prodeje (dražby) tj.
odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé.
Dále je respektováno ustanovení § 66 odst. 5 exekučního řádu.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 10.12.2014.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady
- Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb. + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku
v aktuálním znění –
- Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané
CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2013 - Nový občanský zákoník – (1.1.2014)
- Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů -3-
- Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách ve znění pozdějších předpisů –
- Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc)
- Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2013 – 2014
- Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný
asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy, místní šetření - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí –
- Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád
- Databáze odhadců spolupracujících s firmou Pluto – Olt a s HB, a.s.
- Metodika oceňování dle ČKOM (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález
2.1. Místní šetření
bylo provedeno osobně znalcem dne 10.12.2014, osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinný
přes doporučené písemné obeslání byt nezpřístupnil, ani jinak se znalcem nespolupracoval.
2.2. Vlastnická práva
jsou zapsána na LV číslo 3224 pro katastrální území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okr.
Ústí nad Labem.
V části A je zapsán vlastník :
Frajman Boris, Pivcova 957/8, Hlubočepy, 152 00 Praha 5
V části B – vlastnictví bytu číslo 642/5 a spoluvl. k domu č.p.642 - 643 a k zast. pozemku
V části C – usnesení soudu, nařízení exekuce a další
V části E – nabývací listiny (smlouvy)
Podrobně – viz příloha ocenění.
-4-
2.3. Podklady pro vypracování ocenění
Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3.
3. Posudek – ocenění nemovitosti
3.1. Stručný popis
Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Borise Frajmana, bytem Pivcova
957/8, Praha 5, na základě exekučního příkazu ve věci oprávněného : VZP ČR.
Nemovitost se nalézá v zastavěném území města, městská část Krásné Březno, nad levým
břehem Labe a silnicí na Děčín. Jedná se o bytový, panelový dům s pozemkem, situovaný v obytné
zóně velkého sídliště. Bytový dům byl rozdělen na jednotky dle zák.č. 72/1994 Sb..
Ústí nad Labem je okresním městem s veškerou občanskou vybaveností.
3.2. Metodika ocenění
Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely
úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je
respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze
pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na
základě výnosové a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě.
Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.číslo 199/2014 Sb. (současný cenový
předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Tato část ocenění je také důležitou kategorií odhadu
obvyklé ceny, protože je použita metoda tzv. porovnávací ve smyslu Hlavy III cenové vyhlášky.
Pozn. Porovnávací způsob ocenění ve smyslu vyhlášky platí v případě rozdělení domu na bytové
jednotky dle zák. č. 72/1994 Sb. !
Porovnávací způsob ocenění vychází ze statistických údajů FÚ a ČCÚ a tak se zjištěná cena
převážně blíží ceně obvyklé.
3.3. Zjištění administrativní ceny
NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitosti : bytové jednotky číslo 642/5, včetně
spoluvlastnického podílu ke společným částem bytového domu č.p. 642 - 643 a k zastavěnému
pozemku čísla parcel 1480/40 a 1480/41 v katastrálním území Krásné Březno, obec - Ústí nad
Labem, okr. Ústí nad Labem, pro účely exekuce, na základě usnesení OS pro Prahu 5 č.j. 43 EXE
1228//2012-12 ze dne 3.8.2012, pravomocného dnem 29.11.2012, kterým byla nařízena exekuce
-5-
vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR č.j. 1941129401 ze dne 18.10.2011
vymožení
pohledávky : oprávněného - VZP ČR proti povinnému : Boris Frajman, bytem Pivcova 957/8, 152
00 Praha 5.
Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( forma dražby, přímý prodej .. ), ve smyslu §
59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její
příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního
právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex.
řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. )
bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje zákon 99/1963 v platném
znění ( o.s.ř. ) a to v § 335 - 338, zpeněžení nemovitosti v dražbě.
Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny
nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb.
Pozn. Závady, nebo práva s nemovitostí spojená ( věcná břemena, nájemní práva omezení
užívání apd. ) nejsou na nemovitosti zjištěna.
K nemovitosti jsou zřízena zástavní práva exekutorská a další. Toto nejsou závady ve smyslu
výše uvedeného ( která by omezovala užívání nemovité věci i nadále ).
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka číslo 642/5
Anežky České 642
468 41 Ústí nad Lbem
Kraj:
Ústecký
Okres:
Ústí nad Labem
Obec:
Ústí nad Labem
Katastrální území:
Krásné Březno
Počet obyvatel:
93 747
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.12.2014 za přítomnosti osobně znalec, jen venkovní
obhlídka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 6.11.2014, číslo listu
vlastnictví 3224, katastrální území Krásné Březno, okr. Ústí nad Labem ( vlastnictví jednotky )
- Dále list vlastnictví číslo 934 ( spoluvlastnický podíl k domu a k pozemku )
- Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 2701/12-45 ( ustanovení znalce)
- Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 2701/1234 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) -6-
- Údaje získané osobně znalcem při místním šetření - Aktuální údaje z trhu s nemovitostmi v regionu a v místě - ( Internet, analýza údajů z místního
šetření ) - Získané znalcem na příslušném katastrálním pracovišti - ( viz přílohy posudku )
- Smlouva o převedení družstevního bytu ze dne 29.8.2012, včetně dalších náležitostí -
5. Vlastnické a evidenční údaje
Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 3224 pro katastrální území Krásné Březno, okr. Ústí nad
Labem ( vlastnictví jednotky ) a dále na listu vlastnictví číslo 934 pro katastrální území Krásné
Březno, okr. Ústí nad Labem ( spoluvlastnický podíl ke společným částem domu a k pozemkům ).
Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost
Znalec při zpracování posudku vychází z uvedených podkladů, které odpovídají skutečnostem
zjištěných při místním šetření ( jen venkovní obhlídka ). Byt, přes písemné obeslání povinného,
nebyl znalci zpřístupněn
7. Celkový popis nemovité věci
Nemovitost se nalézá v zastavěném území města, městská část Krásné Březno. Větší sídliště
panelových domů s místními komunikacemi, s omezenými parkovacími plochami a s běžnou
občanskou vybaveností, vzrostlá zeleň.Mírný svah nad hlavní silnicí směr Děčín, nad levým břehem
Labe. Přístup po asfaltové místní komunikaci, ulice Anežky České, která se napojuje na hlavní
silnici - ulice Neštěmická. Do centra města cca 1,5 km. . Poměrně klidné a čisté prostředí v
sousedství vzrostlá zeleň, parkoviště. Vyvýšená lokalita nad okolí, pěkný výhled do krajiny a na
spodní město. Jedná se o bytový dům z roku 1982 sestávající ze dvou sekcí. Realizován v rámci
družstevní výstavby BD Družba Předmětem ocenění je samostatná bytová jednotka číslo 642/5 a
dále spoluvlastnický podíl k bytovému domu a k přináležejícím pozemkům. Byt byl převeden do
vlastnictví člena družstva v roce 2012.
Bytový dům je postaven panelovou technologií, vnitřní komunikační jádra Obdélníkový půdorys,
2. sekce, předsazené vstupní schodiště ( samostatné vstupy a č.p. ). Betonové schodiště, betonové
stropy. Plochá střecha, živičná krytina, běžné klempířské prvky. Centrální vytápění, běžné
inženýrské sítě. Fasáda zateplená jen na severní stranu, ostatní původní povrchová úprava panelů.
Výměna oken a vstupních dveří za plastová. Na budově nejsou zřejmé žádné podstatné
rekonstrukce, modernizace. Bez přístaveb a nástaveb. Celkově je stavebně - technický stav
kvalifikován jako dobrý, úměrný stáří. Dům je postaven na sklonitém pozemku, který sestává ze 2.
samostatných parcel ( vždy pod jednou sekcí domu ). Obsahuje 4 . nadzemní podlaží a 1. podzemní.
Vnitřní dispozice : bytové jednotky s příslušenstvím, společné komunikační prostory a v suterénu :
kočárky, sušárna, sklepy, apd.
Ústí nad Labem je okresním městem, centrum severočeského regionu, veškerá občanská
vybavenost.
8. Obsah znaleckého posudku
a) Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
a.11) Bytová jednotka č. 642/5
-7-
ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,
č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění
vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá
poptávce
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se
spoluvl. podílem na pozemku
3. Změny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu
5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav
č.
II
Pi
0,00
V
0,00
II
II
II
I
0,00
0,00
0,00
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000
i=1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad
2000
Název znaku
č.
Pi
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I
1,00
celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I
0,04
Rezidenční zástavba
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce
II
0,02
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I
0,00
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je
I
0,00
dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI
0,00
dobré parkovací možnosti
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –
III
0,02
dobrá dostupnost centra obce
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti
II
0,00
komerčního využití
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí
II
0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost
II
0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
-8-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,080
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,080
a) Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
a.11) Bytová jednotka č. 642/5
Předmětem ocenění je samostatná bytová jednotka pod uzavřením, vzniklá na základě prohlášení
vlastníka ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Byt je situován ve 2. NP ,
pravá sekce č.p. 642 na parcele č. 1480/40. Jedná se o bytovou jednotku 1+0 s příslušenstvím bytu.
Celková výměra bytu, pro výpočet spoluvlastnického podílu je 31,95 m2. Byt je vybaven :
ústředním topením, kuchyňskou linkou se sporákem, centrální příprava teplé vody, WC, umyvadlo,
vana, domácí telefon, digestoř. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, kromě stoupacích
vedení. Ke společným částem domu a
k zastavěnému pozemku má vlastník jednotky
spoluvlastnický podíl ve výši 3195/153116. Společné části domu jsou zejména - základy, nosné
zdivo, stropy, střecha, společné chodby a schodiště, prádelna, kočárkárna, stoupací vedení, lodžie a
balkony a další.
Byt nebyl zpřístupněn, vybavení a další údaje jsou převzaty z nabývacího titulu. Je
předpokládán byt v původním stavu.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemek Jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem. Pozemek sestává ze 2 samostatných parcel, které
na sebe navazují a jsou v jednotném funkčním celku se stavbou bytového domu. Pod každou sekcí
bytového domu je jedna parcela. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků.
Všechny běžné inž. sítě. Pozemek je sklonitý.
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
včetně; ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a
ochranné pásmo
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000
i=1
-9-
č.
I
I
Pi
0,00
0,00
I
I
0,00
0,00
I
I
0,00
0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000
Index polohy pozemku IP = 1,080
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,080 = 1,080
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Zatřídění
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
1 320,Parcelní
Výměra
číslo
[m2]
§ 4 odst. 1
zast. plocha
1480/40
253,00
§ 4 odst. 1
zast. plocha
1480/41
259,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
1,080
Upr. cena
[Kč/m2]
1 425,60
Jedn. cena
[Kč/m2]
1 425,60
1 425,60
Cena
[Kč]
360 676,80
369 230,40
729 907,20
Pozemek - - zjištěná cena
=
729 907,20 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemek -
=
729 907,20Kč
729 907,20 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
729 907,20 Kč
Typ
Název
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda
Ústí nad Labem
32 let
10 860,- Kč/m2
koeficient dle typu
podlahové plochy
20,61 * 1,00 =
20,61 m2
3,07 * 1,00 =
3,07 m2
8,27 * 1,00 =
8,27 m2
31,95 m2
Podlahové plochy bytu
pokoj:
koupelna, WC:
předsíň:
Započítaná podlahová plocha bytu:
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku
č.
- 10 -
Vi
1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená
2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna,
sklad
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové
strany - s výhledem
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné
mimo byt nebo umakartové bytové jádro - Původní jádro, vana bez
obkladu
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní
vybavení, bez dalších prostor
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou –
(předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 32 let:
s = 1 - 0,005 * 32 = 0,840
III
II
0,00
0,00
II
II
III
0,00
0,00
0,03
II
-0,10
I
-0,03
III
III
III
0,00
0,00
0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,840 = 0,643
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000
Index polohy pozemku IP = 1,080
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 10 860,- Kč/m2 * 0,643 = 6 982,98 Kč/m2
CBP = PP * ZCU * IT * IP = 31,95 m2 * 6 982,98 Kč/m2 * 1,000 * 1,080= 240 954,71 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
240 954,71 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
Zjištěná cena pozemku: 729 907,20 Kč
Spoluvlastnický podíl: 3 195 / 153 116
Hodnota spoluvlastnického podílu:
729 907,20 Kč * 3 195 / 153 116 = 15 230,63 Kč
Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
15 230,63 Kč
Bytová jednotka č. 642/5 - zjištěná cena
=
- 11 -
256 185,34 Kč
REKAPITULACE
Rekapitulace výsledných cen
a) Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
a.11) Bytová jednotka č. 642/5
256 185,30 Kč
a) Ocenění staveb celkem
256 185,30 Kč
Celkem
256 185,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
256 185,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
256 190,- Kč
slovy: Dvěstěpadesátšesttisícjednostodevadesát Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty
Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit
v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová
cena.
Pro tento druh odhadu obvyklé ceny nemá tato hodnota žádnou vypovídací vlastnost a ani
případná zjištěná cena např. za 1 m2 podl.plochy nemá pro účel ocenění skoro žádný význam.
Vazbu mezi jednotkovou cenou za m2 nákladové ceny a prodejní (obchodovatelné) ceny, může mít
větší význam u novostaveb (zjišťování rentability, výnosnosti). V tomto případě tedy není věcná
hodnota zjišťována. Pozn. U věcné hodnoty pozemku platí výše uvedené obdobně a to ještě i
z důvodů, že k jednotce přináleží jen malý spoluvlastnický podíl a hodnota zast.pozemku se na
obvyklé ceně v podstatě nepodílí.
Věcná hodnota nemovitosti se dále neuvažuje.
3.5. Stanovení výnosové hodnoty
Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby
čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto
částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze
výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném
místě a čase. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí
- 12 -
jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude
zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci.
Pozn. V místě se pronájmy bytů vyskytují velmi omezeně. Proto je nutné dále vypočtenou
výnosovou hodnotu považovat za výhradně informativní. Nájem je určen z inzercí v místě a
blízkém okolí.
Jako odpočitatelné položky na dosažení příjmů je třeba uvažovat zejména :
- daň z nemovitosti
- pojištění stavby (2,3%o.)
- průměrné roční výdaje na opravy a údržbu
(0,5 – 1,5% z reprod.ceny)
(- výdaje na úklid, osvětlení apd.společných prostor)
(- náklady na správu nemovitosti)
(- odpisy (amortizaci) staveb) – některé metodiky s měsíčními odpisy nepočítají
Pozn. Nájemce si hradí energii, stočné, vodné apd. ve vlastní režii.
Za výše uvedených předpokladů potom platí :
- vztah pro věčnou rentu výnos =
zisk (čistý příjem) z nemovitosti (Kč/rok)
-------------------------------------------------- * 100% =
úroková míra (%)
Kapitalizační úroková míra je stanovena ve výši 5,5 % ( hodnota z ukazatelů MF, vyhláška)
Hrubý roční příjem z teoretického pronájmu nemovitosti (bytu 1+0) (informativně):
2.000,- Kč * 12
24.000,- Kč
Náklady na dosažení příjmů –
paušální částka (ve smyslu výše uvedeného) a dle vyhlášky 40%
- 9.600,- Kč
Čistý roční příjem z nájmů
14.400,- Kč
V.H. výnosová hodnota
14.400,- Kč * 100% / 5,5% =
261.818,- Kč
Výnosová hodnota předmětné nemovitosti ke dni ocenění (zaokr.) 260.000,- Kč
Tj. slovy : Dvěstěšedesáttisíc Kč
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty
3.6.1. Porovnávací hodnota
- 13 -
Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací
způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a
cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) srovnatelných nemovitostí jsou
uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí srovnávacích hodnot pro město a okolí stažené
z nabídek Internetu (viz přílohy posudku). Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat
převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca
o 10% - 20%.
Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě omezeno nedostatkem informací o cenách
dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní
záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. Trh s tímto druhem nemovitosti je ale již stabilizován
a případné srovnávací nemovitosti lze objektivně vyhodnotit. Dále jsou zohledněny informace z
místního šetření, při kterém je zjišťován zájem o nemovitosti. Konstatuje se, že tato bytová
jednotka v panelovém domě je v daném místě velmi obtížně obchodovatelná a pokud ano, tak za
velmi nízkou cenu, aktuálně je např. na sreality cca 33 nabídek obdobných bytů v městské části. Je
zřejmé, že nabídka je vyšší poptávky. Při porovnávacím způsobu ocenění je nutné zvažovat
skutečnost, že inzerované nabídky a údaje se týkají vesměs skutečně uvolněných nemovitostí.
Průměr obchodů bytů (starších, panelových) ve městě mimo centrum, je okolo 4.000,- Kč/m2.
Tato hodnota je adekvátní i přiměřeně upraveným inzercím (viz přílohy). Potom je upravená
jednotková cena (cenové rozpětí) :
3.500,- - 6.000,-Kč/m2
Dále je uvažována hodnota na spodní hranici cenového rozpětí zpřístupněn)
3.500,- Kč/m2. (byt nebyl
Obvyklá cena bytu činí :
31.95 m2 * 3.500,- Kč
zaokr.
..................................................
111.825,- Kč
110.000,- Kč
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění
- Administrativní cena
256.190,- Kč
- Věcná hodnota nemovitosti - se nestanovuje
- Výnosová hodnota nemovitosti (informativně)
260.000,- Kč
- Porovnávací hodnota
3.500,-Kč –6.000,-Kč/m2 podl.pl.
- Porovnávací hodnota
110.000,- Kč
- 14 -
4. Závěr
Závěrečné hodnocení nemovitosti a rozboru trhu
Jedná se o odhad malé bytové jednotky, umístěné v bytovém domě, v sídlištní zástavbě
obytných domů.
Po počátečním zájmu po bytech, zejména po privatizaci majetku měst, a obcí, kdy byly byty
často odprodávány za velmi nízké ceny, se situace na trhu stabilizovala a obvyklé ceny (tržní) byly
až do roku 2008 dosti zvyšovány, a to až výrazně nad přiměřené zisky developerů u nových bytů,
ale obdobně to platí i pro starší byty. Tento boom byl zastaven až v souvislosti s globální krizí,
která ovlivňuje i trh s realitami v ČR. Realitní kanceláře a analytici přiznávají propad cen u bytů
(neplatí pro lukrativní lokality) až o 30% (zejména panelových bytů).
Trh s nemovitostmi a s byty ve větších městech a okolí je rozšířen. Potencionální kupec má
mnoho možností výběru jak bytu, místa, situování apd. O rozšíření trhu svědčí i počet inzercí.
Nabídka je značně vyšší poptávky. ( Poptávka, s výjimkou spekulantů prakticky neexistuje). Odhad
obvyklé ceny je stanoven na spodní úrovni cenového rozpětí. V místě je značný nedostatek
pracovních příležitostí, nezaměstnanost, obecně nedostatek finančních prostředků mezi lidmi. Ceny
nemovitostí (bytů) jsou na velmi nízké úrovni, značně pod pořizovacími cenami
Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané
v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena
nemovitosti – bytové jednotky číslo 642/5, včetně spoluvlastnického podílu na
společných částech domu č.p. 642 - 643 a zastavěném pozemku čísla parcel
1480/40 a 1480/41 v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem,
okr. Ústí nad Labem, dle stavu ke dni místního šetření, ve výši (při dodržení
principu opatrnosti) – zaokrouhleně:
110.000,- Kč
Tj. slovy : Jednostodesettisíc Kč
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
- 15 -
V Říčanech 26.12.2014
Ing. Jiří Janovský
Nerudova 774/24
251 01 Říčany
telefon: 602 470 151
e-mail: [email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro
základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 48-4184 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48-4184.
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Bytový dům č.p. 642, 643 Krásné Březno, Ústí nad Labem
zeleň u BD
bytový dům
vchod
- 19 -
zateplená severní strana
nezateplená, směr k Labi
chodník na sousedící parkoviště
nižší úroveň BD
- 20 -