Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v investičných

Transkript

Slovenská technická univerzita v Bratislave, Stavebná fakulta
Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva
7. medzinárodné vedecké sympózium
Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve
a v investi ných projektoch
Bratislava
29.11.2007
ISBN–978-80-227-2778-5
2
2
7. medzinárodné vedecké sympózium
Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v investi ných projektoch
Predsedníctvo
•
•
•
•
•
•
•
•
Prof. Ing. Alojz Kopá ik, PhD., dekan SvF STU v Bratislave
Prof. Ing. Koloman Ivani ka, PhD., vedúci KERS, SvF STU Bratislava
Prof. Ing. Igor Trávnik, DrSc., SvF STU Bratislava
Ing. Ján Majerský, PhD., Zväz stavebných podnikate ov Slovenska
Ing. Miroslav Vallo, ÚEOS Bratislava
Ing. František Mesároš, CSc., Výskumný ústav stavebnej informatiky
Ing. Miloš Blanárik, Vedúci komunikácie PSS,
Ing. arch. Elena Szolgayová, generálny riadite Sekcie bytovej politiky MVRR SR
Programový výbor
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Prof. Ing. Koloman Ivani ka, PhD., odborný garant, SvF STU Bratislava, SR
Dipl. Ing. K. M. Kinzer, Bau und Immobilien Sachverständiger, SRN
Dr.Stanislav Belniak, Akademia ekonomiczna, Krakow, PR
Maurizio D´ AMATO, Univerzita Bari, Taliansko
Prof. Dr. Mladen Radujkovi , University of Zagreb, Faculty of Civil Engineering,
Ka i eva 26, Zagreb 10000, Chorvátsko
Knieževi Miloš, ierna Hora
Doc. Ing. Bohumil Puchý , CSc., Fakulta stavební VUT Brno, R
Doc.Ing. Leonora Marková, PhD., Vysoké u ení technické v Brn , Fakulta stavební,
Ústav stavební ekonomiky a ízení
Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD., SvF STU Bratislava, SR
Ing. Zuzana Chodasová, PhD., SvF STU Bratislava, SR
Organiza né zabezpe enie
•
•
PROMA HELPING, n.o., Žilina
In Publico, s.r.o., Bratislava
3
3
OBSAH
Úvod.................................................................................................................................................7
Andrej Adamuš in
Reit v zahrani í a na Slovensku ....................................................................................................8
Recenzent: Ing. Gabriela Kalinová, PhD.
Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD., Ing. Martin Babulic
Porovnanie rozvoja západoslovenského a východoslovenského regiónu ...............................12
Stanislav Belniak
Housing Market supply and demand in Poland: The role of fundamentals ..........................16
Recenzent: Prof. Ing. Koloman Ivani ka, PhD.
Jan eselský, Vladimír Koudela
Metodika analýzy fyzické dostupnosti bydlení .........................................................................22
Recenzent: Ing. Zuzana Chodasová, PhD.
Ivana Burcar Dunovic, Mladen Radujkovic, Mladen Vukomanovic
Risk register system for construction project management ....................................................26
Recenzent: Ing. Viera Somorová, PhD.
Helena Ellingerová
Triednik stavebných prác a jeho aplikácia v praxi ..................................................................34
Recenzent: Ing. Branislav Púchovský, PhD.
Michal Gluszak, Bartlomiej Marona
Land assembly projects in Poland: The evidence from Krakow ............................................40
Recenzent: Ing. Eva Jankovichová, PhD.
Renáta Schneiderová Heralová
Hodnocení staveb v kontextu udržitelného rozvoje ..................................................................46
Recenzent: Ing. Kristián Szekeres
Zuzana Chodasová
Problémy v správcovských organizáciach na Slovensku..........................................................50
Recenzent: Ing. Eva Jankovichová, PhD.
Koloman Ivani ka
Sustainable housing policy orientation in Europe ....................................................................54
Recenzent: Doc. PhDr. Dagmar Petríková, PhD.
Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD., Ing. Dana Janíková
Prognóza vývoja obyvate stva a prognóza bytovej výstavby v Slovenskej republike ..........58
Eva Jankovichova
Zmeny týkajúce sa správy bytov ................................................................................................62
4
4
Gabriela Kalinová
Verejné práce a poh ad na riziká zainteresovaných strán ......................................................66
Leonora Marková, Jana Korytárová, Alena Tichá
Simulace vlivu materiálu vyrobeného z druhotných surovin na náklady životného cyklu
stavby ............................................................................................................................................70
Recenzent: Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD.
Dana Meš anová Ing. CSc.
Specifika vývojových aspekt bytového trhu ............................................................................74
Recenzent: Ing. Zuzana Chodasová, PhD.
Martin Nový, Jana Nováková, Miloš Waldhaus
Šet ení period oprav a vým n funk ních díl rodinných dom .............................................78
Recenzent: Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD.
Ing. Zora Petráková, PhD.
Projektové riadenie – nástroj pre riadenie rizík pri príprave a relizácii verejných prác ....82
Recenzent: Ing. Branislav Púchovský, PhD.
Petríková Dagmar
Udržate nos procesov revitalizácie brownfield lokalít ..........................................................87
Recenzent: Ing. Eva Jankovichova,PhD.
Branislav Púchovský
Spres ovanie výpo tu orienta nej ceny stavby sústavou objektiviza ných koeficientov .....91
Recenzent: Ing. Helena Ellingerová,PhD.
Viera Somorová
Európska norma Facility Management .....................................................................................96
Daniela Špirková
Vplyv ekonomického rastu Slovenska na trh nehnute ností .................................................100
Recenzent: Prof. Ing. Koloman Ivani ka, PhD.
Kristián Szekeres
Nadstavba bytových domov ako forma financovania obnovy ...............................................104
Recenzent: Ing. Helena Ellingerová,PhD.
Alena Tichá, Leonora Marková, Jana Korytárová
Stanovení technických parametr reprezentanta stavebních objekt s využitím metody
Monte Carlo ..............................................................................................................................107
Recenzent: Ing. Eva Jankovichová,PhD.
Dušan Uhrin
Holandský model prieskumu bývania .....................................................................................111
Milan Valuch, Peter Fra o, Milan uraj, Kate ina Vincelová a Peter Pazúr
Programy na podporu reprodukcie a modernizácie cestnej siete Slovenskej republiky ...115
5
5
Recenzent: Ing. Zora Petráková, PhD.
Milan Valuch, Mária Trojanová, Marek Drli iak, ubomír Pepucha a Milan uraj
Pozitívne a negatívne ú inky spoplatnenia dialníc a vybraných ciest I. Triedy Slovenskej
republiky ....................................................................................................................................119
Recenzent: Ing. Zora Petráková, PhD.
Mária Zúbková
Vývoj kvantitatívnej stránky bývania v SR a EÚ ..................................................................123
Recenzent: Prof. RNDr. Ing. Jozef Obo a, PhD.
6
6
ÚVOD
Stavebníctvo na Slovensku zažíva v poslednom období nevídanú konjunktúru, rastie dopyt
investorov po dodávkach stavebných prác. Rozvoj stavebnej produkcie možno zaznamena
najmä v oblasti budovania dopravnej infraštruktúry, bytovej výstavby, energetických
a enviromentálnych stavieb a taktiež v oblasti zahrani ného i domáceho podnikate ského
sektora. Rastie potreba nových poznatkov využite ných v hospodárskej praxi, a tým aj potreba
absolventov vysokých škôl.. Na uvedené skuto nosti sa snažíme reagova aj obsahom nami
prezentovaných príspevkov.
Siedme sympózium venované téme „Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v
investi ných projektoch“ organizujeme s dvojro ným odstupom. V porovnaní s poslednými
dvomi konferenciami má menší rozsah.
Pri príprave konferencie je treba vyzdvihnú spoluprácu so:
•
•
•
•
ZIPP, spol. s r.o. Bratislava,
PROMA, spol. s r.o. Žilina,
BAUMIT, spol. s r.o.
PIENSTAV, a.s. Stará ubov a.
Príspevky prijaté na konferenciu sa týkajú nasledujúcich oblastí:
1.
2.
3.
4.
Realitný a bytový trh,
Manažment investi nej výstavby,
Verejné obstarávanie a verejné práce,
Oce ovanie nehnute ností a stavebných prác.
Príspevky lenov katedry Ekonomiky a riadenia stavebníctva boli financované z prostriedkov
grantových úloh:
• VEGA 1/3781/06 „Európsky rozmer bytovej politiky a rozvoja bytového sektoru na
Slovensku.“
• MVTS - IEEA/RAK/STU 07 „Obnova bytových domov s využitím energeticky
úsporných technológií a nadstavieb na základe európskych skúseností.“
• VEGA 1/2573/05 „Optimalizácia nákladov spravovania stavebných objektov
metódou Facillity manažmentu.“
• VEGA . 1/3783/06 „Riziká zvyšovania rozpo tových nákladov verejných prác.“
Za poskytnutie uvedených finan ných prostriedkov patrí grantovým agentúram po akovanie.
Programový a organiza ný výbor konferencie vyjadruje nádej, že predkladaný zborník
prispeje k obohateniu poznatkovej základne odbornej a vedeckej verejnosti v oblasti ekonomiky
a riadenia stavebníctva ako aj k výmene informácií a poznatkov medzi odborníkmi.
Prof. Ing. Koloman Ivani ka, PhD
7
7
Predseda programového výboru sympózia
8
8
Andrej Adamuš in1
REIT V ZAHRANI Í A NA SLOVENSKU
REIT IN FOREIGN COUNTRIES AND IN SLOVAKIA
Abstract
A Real Estate Investment Trust (REIT) is a company that owns, and in most cases,
operates income producing real estate. Some REITs finance real estate. The shares of most
REITs are publicly traded on major stock. They are also granted special tax considerations.
REITs offer several benefits over actually owning properties. First, they are highly liquid,
unlike traditional real estate. Second, REITs enable sharing in non-residential properties as
well, such as hotels, malls, and other commercial or industrial properties. Third, there is no
minimum investment with REITs. REITs do not necessarily increase and decrease in value
along with the broader market. However, they pay yields in the form of dividends no
matter how the shares perform.
ÚVOD
V roku 1960 Kongres Spojených štátov amerických schválil zákon, ktorým položil základy
novému typu spolo nosti tzv. realitného trustu (REIT), s cie om sprístupni investície do
komer ných nehnute ností drobným investorom. V tej dobe asi málokto veril, že behom nieko ko
desiatok rokov sa bude jedna o jeden z najob úbenejších investi ných nástrojov nielen privátnych
investorov, ale i penzijných fondov, pois ovní a investi ných fondov. Nové odvetvie sa nerodilo
ahko a za dobu svojej existencie prešlo nieko kými krízami, z nich asi ta najvä šia bola v období
vysokých úrokových sadzieb v prvej polovici 70-tych rokov. Zatia o v 60. rokoch minulého
storo ia sa obchodovalo len s desiatkou realitných trustov spravujúcich nehnute nosti v hodnote
200 miliónov dolárov, dnes sa na burzách v USA to í takmer 200 REITs s aktívami prevyšujúcimi
400 mld. USD. Tieto REITy sú zaregistrované u Komisii pre burzu a cenné papiere v USA, ktoré
obchodujú na jednej z najvýznamnejších búrz – majoritná Burza cenných papierov v New Yorku
(Securities nad Exchange Commission - SEC)[1]
1. CHARAKTERISTIKA REITOV
REIT(Real Estate Investment Trust) je spolo nos , ktorá vlastní, prenajíma, spravuje a
investuje do nehnute ností, pri om zo zisku plynúceho z tejto innosti neplatí da z príjmu.
Výhoda v podobe da ového oslobodenia je však podmienená splnením nieko kých kritérií. Tým
hlavným je povinná distribúcia minimálne 90% zisku vo forme dividend. To umož uje realitným
trustom dosahova vysoký a hlavne stabilný dividendový výnos. Okrem povinnej výplaty
dividend musí REIT pod a zákonníka o Štátnom príjme z daní a dávok (Internal Revenue Code)
splni aj alšie podmienky, a to:
ma aspo 100 akcionárov,
minimálne 75% aktív REIT musia tvori nehnute nosti,
minimálne 75% príjmu pochádza z prenájmu nehnute ností alebo z pôži iek poskytnutých na
realitné investície,
1
Adamuš in, Andrej, Ing., SvF, KERS, Radlinského 11, 813 68 Bratislava, [email protected]
9
9
akcie REIT musia by prevodite né bez obmedzenia,
ma najviac 50%-ný podiel na akciách vlastnených najviac 5-timi jednotlivcami behom
poslednej polovice da ového obdobia,
ma najviac 20% prostriedkov (zdanite ných akcii) z dcérskych spolo ností REITov,
REITy majú povinnos drža nehnute nosti najmenej 4 roky,
by jednotka, ktorá podlieha dani ako právnická osoba,
REIT musí by riadený predstavenstvom alebo správnou radou.
Spolo nos , ktorá získa licenciu REIT má dovolené si odpo íta dividendy, vyplatené
svojim akcionárom od svojich zdanite ných príjmov. Na základe toho vä šina REITov poukáže
100% so svojho zdanite ného príjmu, a preto nemá žiadne dane. [2][5]
2. DRUHY REITOV
innosti REITov majú rôznorodý profil, ktorý ponúka investorom ve a alternatívnych
investi ných príležitostí. REITy rozde ujeme naj astejšie do 3 kategórii:
1. „Akciové, majetkové alebo kapitálové “ (Equity) REIT – investujú do nehnute ností,
vlastnia nehnute nosti a vytvárajú z nich zisk. Ich príjmy pochádzajú primárne z prenájmov
nehnute ností. Sú najpopulárnejšou formou REITov a s ich bežnými akciami sa obchoduje na
burzách typu NYSE (New York Stock Exchange). Equity REITy sa oraz astejšie stávajú
primárnymi realitnými opera nými spolo nos ami, ktoré prevádzkujú široký okruh realitných
aktivít, vrátane leasingu, rozvoja nehnute ností a nájomných služieb. Hlavný rozdiel medzi
REITmi a ostatnými realitnými spolo nos ami je, že REITy musia v prvom rade získa
a následne zve a ova svoje nehnute nosti a nie ich iba kúpi , zve adi a preda .
2. Hypotékové (Mortgage) REIT - sa zaoberajú investíciami a vlastníctvom
hypotekárnych úverov. Tieto REIT poži iavajú na hypotéky majite om nehnute ností alebo
kupujú existujúce úvery alebo cenné papiere odvodené od hypoúverov. Ich príjmy sú generované
primárne úrokmi, ktoré zarobia na úveroch.
Hypotékové REITy poži iavajú peniaze priamo majite ovi nehnute nosti alebo inému
prevádzkovate ovi, ale taktiež poskytujú aj preklenovací úver do doby získania pôži ky alebo
hypotéky na nehnute nos . Ve a novodobých hypoték z REITov tiež riadia riziko úrokovej
sadzby, ktoré vyplýva z užívania cenných papierov hypotekárnych investícii, a preto sa pred
stratou na burze pois ujú.
3. Hybridné (Hybrid) REIT – kombinujú stratégiu predchádzajúcich dvoch investovaním
do nehnute ností a úverov.[1]
3. INVESTOVANIE REITOV
Portfólio zložené z REITov môžme diverzifikova pod a druhu nehnute ností, ktoré
vlastní. Investova môžme do REITov, ktoré sa zameriavajú nielen na tradi né nehnute nosti ako
sú byty, kancelárie, i hotely, ale i na menej obvyklé druhy nehnute ností ako napr. golfové
ihriská alebo väzenské zariadenia. Špecializácia na jednotlivé druhy nehnute ností s rozdielnym
vývojom v jednotlivých fázach hospodárskeho cyklu umož uje vybra REITy, ktorým sa darí
dobre napríklad i v období recesie ako sú obchodné re azce so zameraním na potraviny a dennú
spotrebu. Naopak v období hospodárskeho boomu budú najvýnosnejšou investíciou
pravdepodobne hotely alebo zábavné centra.
Niektoré REITy investujú po celej Zemi, iné sa rozhodnú investova iba v „spo ahlivých“
krajinách. alšie sa špecializujú iba na región alebo dokonca iba na jednotlivé metropolitné
centrá.
10
10
4. ROZMACH REITOV VO SVETE
Holandsko ako prvá krajina po USA (1960) zaviedlo štatút spolo nosti s obdobnými
charakteristikami ako REIT v roku 1969, nasledované Austráliou v roku 1971. Skuto ný rozmach
prišiel však až v posledných rokoch, ke REITy uzákonili Kanada (1993), Japonsko J-REITs
(2000), India, Kórea (2001), Singapur (2002), Hongkong (2005), v Európe potom Francúzsko
(SIIC, 2003), Bulharsko (2003), Slovensko (ŠPFN, 2006), Ve ká Británia a Nemecko (G-REIT,
2007).
Tabu ka .1: Právne úpravy REITov vo vybraných krajinách[3]
USA
HOLANDSKO NEMECKO
R
Právna
forma
Spolo nos ,
trust,
združenie,
platiace dane
v USA.
REITy
Akciová
spolo nos so
sídlom v
Nemecku
(REITs).
Typy spol.:
akciová,
s ru ením
obmedzeným,
REITs,
podielový fond
(non-REITs)
(non REITs –
ako v SR)
SR
1.Investi ný
fond (IF) 2.
Speciální fond
nemovitostí
(SFN) 3. Fond
kvalifikovanýc
h investoru
(FKI) so
sídlom v R
Otvorený
a uzavretý
špeciálny
podielový
fond
nehnute ností
(Investorská
entita bez
právnej
subjektivity)
FKI max. 100
investorov
a min. 1
mil.CZK
Bez
obmedzenia
Bez obmedzenia
Max. 10%
hlasovacích
práv jedného
investora,
min. 15% akcií
musia vlastni
investori <3%.
innos a
limity
Min. 75%
aktív v
nehnute nostia
ch a 75%-95%
predstavujú
výnosy
z prenájmov
Len pasívne
investovanie,
development
a správa
nehnute ností,
zda ované 3.
subjekty
Min. 75%
aktív v
nehnute nostia
ch a min. 75%
príjmov
z prenájmov.
Zakázaný
trading
nehnute ností
(obrat za 5r. do
50 % NAV∗)
Leverage
limit
Nie je
60% NAV
60% NAV
Povinné
prerozde ov
anie
90%
zdanite ného
zisku
100% zisku
90% istého
zisku
Bez limitu
Bez limitu
Zrážková
da pre
investorov
(akcionárov)
30% dividend
a 35% z
kapitálových
ziskov
15%
z dividend
5%-ná sadzba
dane z príjmu,
15% z dividend
možnos
využitia tzv.
19% z
vyplácaných i
kapitálových
výnosov
Investorské
obmedzenia
Min. 100
investorov
a menej ako
5% vlastní viac
ako 50% akcií
15% z dividend
11
Len innos
v rámci
zákona.
Správa
nehnute ností
Len innos
v rámci zákona. možná cez
Správa
realitné
prostredníctvo
spolo nosti,
m externistov.
75% aktív
musí by
ocenite ných
výnosovou
metódou
Pokia je to
50% NAV
uvedené
fondu a RS
v štatúte fondu
11
6M test držania
CP
5. REITY NA SLOVENSKU
Slovenská podoba REITu je sformulovaná v novele zákona o kolektívnom investovaní,
kde je pomenovaný ako „špeciálny podielový fond nehnute ností (ŠPFN)“. ŠPFN môže by by
vytvorený ako otvorený podielový fond alebo uzavretý podielový fond. Majetok v om možno
investova len do nehnute ností vrátane príslušenstva na ú ely ich správy a predaja (priame
investície) a do majetkových ú astí v realitných spolo nostiach (nepriame investície). Pri
investovaní do ŠPFN ide o dlhodobú investíciu s nižšou likviditou ako majú iné investi né
nástroje. Zákon pre to poskytuje správcovským spolo nostiam až jeden rok na to, aby klientovi
vyplatili vrátené podiely fondu. Min. 10% aktív fondu musia tvori likvidné aktíva (vklady,
dlhopisy, pokladni né poukážky, cenné papiere vydané otvoreným podielovým fondom). Každá
nehnute nos musí by ocenená dvoma znalcami. Jedného z nich by mala zabezpe i
správcovská spolo nos a druhého depozitár. Celkový majetok vo fonde sa musí oceni min. raz
ro ne. Jedna nehnute nos môže tvori max.20% majetku fondu. Minimálna investícia podielnika
do ŠPFN musí by 3000 eur. [4]
Dôležité termíny pre ŠPFN v skratke:
05/2006 (ú innos ) - Novela Zákona .594/2003 Z.z. o kolektívnom investovaní: Špeciálny
podielový fond nehnute ností §73a - §73j
11/2006 – Udelenie prvej licencie NBS na vytvorenie prvého špeciálneho fondu nehnute ností
05/2007 - Posledná novela Zákona .594/2003 Z.z
ZÁVER
Úspešné fungovanie obdoby REITu bude znamena skuto ný rozmach európskeho trhu
nehnute ností a poslúži ako pozitívny príklad i pre ostatné krajiny sveta, ktoré svoje realitné
trusty zatia nevytvorili. Na Slovensku momentálne realitné trusty (ŠPFN) ponúkajú štyri
slovenské správcovské spolo nosti.
LITERATÚRA
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
BLOCK RALPH L.: Investing in REITs, Bloomberg Press, 2006, str.8-12, ISBN-10:
1576601935.
CLAURETIE TERRENCE M. a SIRMANS STACY G.: Real estate Finance: Theory and
practice, Thomson South-Western, 2006, str. 413 – 431, ISBN 0-324-30551-6
Prezentácia Ing. Smetana, IaD správ. spol., a.s., Realitný fond.ppt, 2007
Zákon o kolektívnom investovaní . 594/2003 Z. z.; §73a - §73j
<www.investinreits.com>
Príspevok bol spracovaný v rámci vedecko-výskumnej grantovej úlohy VEGA . 1/3781/06 Európsky
rozmer bytovej politiky a rozvoja bytového sektoru na Slovensku.
12
12
Doc.Ing. Mária Zúbková, PhD., Ing. Martin Babulic1
POROVNANIE ROZVOJA ZÁPADOSLOVENSKÉHO A
VÝCHODOSLOVENSKÉHO REGIÓNU
THE COMPARATION OF A DEVELOPMENT OF THE WEST-SLOVAK AND
THE EAST-SLOVAK REGION
Abstract
An aim of this article is to point out all impacts of the development of regions in Slovak
Republic. Economic conditions of the west-slovak region development are reaching a level
of advanced states of EU, which shows also social-economic situation of population in that
region. The comparation of this region with east-slovak region, which is the slowest
developing region, will be interesting.
ÚVOD
Ambíciou príspevku bude poukáza v prvom rade na širšie súvislosti rozvoja regiónov
v SR. Ekonomické podmienky rozvoja západoslovenského regiónu limitne sa približujú
k podmienkam vyspelých krajín EÚ, omu zodpovedá aj socio-ekonomická situácia obyvate stva
v tomto regióne. Zaujímavé bude porovnanie tohto regiónu s východoslovenským regiónom,
ktorý je najpomalšie sa rozvíjajúcim regiónom v SR.
1.
FAKTORY A PREDPOKLADY VZNIKU A ROZVOJA REGIÓNU
Medzi faktory ovplyv ujúce vznik a formovanie regiónu patria: historický, ekonomický,
sociálno-politický a udský faktor.
Historický faktor
Ekonomický faktor
zamestnanos
infraštruktúra
investície
konkurencieschopnos
Sociálno-politický faktor:
typ vlády
životná úrove
vz ah k životnému prostrediu
udský faktor:
ochota sa spája
jazyková vybavenos
schopnos tolerova kultúrne rozdielnosti
schopnos akceptova marginalizované skupiny, iné národnosti a pod.
Základný faktor, ktorý formoval každý región je faktor historický. Logické prepojenie
jednotlivých územných jednotiek, resp. regiónov je asto realizované práve na historickom
1
Zúbková, Mária, doc. Ing. PhD., Radlinksého 11, 813 68 Bratislava, [email protected]
Babulic, Martin, Ing., Radlinksého 11, 813 68 Bratislava, [email protected]
13
13
základe. Slovensko, kedysi sú as Rakúsko-Uhorskej monarchie, môže poslúži ako príklad pre
spájanie sa regiónov na historickom základe, resp. na základe ur itej historickej predispozície.
Existuje tu logický predpoklad spájania jednotlivých regiónov, ktoré kedysi tvorili sú as
monarchie.
alší faktor, ktorý ovplyv uje vznik a formovanie regiónu je ekonomický faktor. Jedna z
jeho významných zložiek je zamestnanos . Ohrozenie hrozí pri neochote spájania sa regiónov
s regiónmi s nižšou zamestnanos ou, nako ko by mohlo by poškodené dobré meno daného
regiónu, o by malo logicky za dôsledok zníženie ratingu lepšie postaveného regiónu.
Význam infraštruktúry: samozrejmos ou je, že v prípade zlej infraštruktúry, teda
nedostupnosti, resp. s aženej prístupnosti ur i ých regiónov, budú tieto regióny znevýhodnené.
Nedostupnos regiónu má za dôsledok nízky po et investícií do daného regiónu, o v porovnaní
s regiónmi lepšou infraštruktúrou ho znevýhod uje a zvä šujú sa rozdiely medzi jednotlivými
regiónmi. Daná situácia, môže ma za dôsledok zníženie ratingu daného regiónu a tento
ukazovate môže zaprí ini príliv, alebo odliv investícií.
Sociálno-politický faktor je významný najmä pri spájaní sa regiónov na medzištátnej
úrovni, kde hlavnú úlohu zohráva typ vlády, jej politická orientácia a taktiež, i je región, ktorý je
uvažovaný ako potenciálny partner sú as ou EÚ. Je nemyslite né zlu ova regióny s diametrálne
odlišnou životnou úrov ou, nako ko obyvatelia regiónu z vyššou životnou úrov ou by doplácali
na obyvate stvo druhého regiónu. Zlu ovanie na takomto princípe je dopredu odsúdené na
neúspech. Vz ah k životnému prostrediu je takisto významnou otázkou pri zlu ovaní sa s
jednotlivými zahrani nými regiónmi. Ako príklad poslúži Rakúsko a jeho poitika smerom
k využitiu jadrovej energie.
udský faktor podmie uje ochotu obyvate stva spája sa. Problém môže nasta pri
medzištátnych regiónoch s jazykovou vybavenos ou obyvate stva, so schopnos ou tolerova
kultúrne rozdiely a takisto schopnos ou akceptova marginalizované skupiny, iné národnosti a
pod.
2.
REGIONÁLNE DISPARITY V SR
V posledných rokoch zaznamenala Slovenská republika rýchly ekonomický rast, sú asne
aj rast produktivity práce. Ekonomický rast nastal aj v aka vstupu zahrani ných investorov na
slovenský trh, o malo za dôsledok zvýšený príliv zahrani ných investícií. Pre sú asné obdobie je
charakteristické prehlbovanie sociálno-ekonomických rozdielov, nielen medzi jednotlivými
sídlami, ale samozrejme aj medzi regiónmi a krajmi. Prehlbuje sa schopnos jednotlivých
regiónov konkurova si navzájom. V každom regióne SR vládnu rozdielne životné podmienky
a taktiež rozdielny potenciál rozvoja. Jeden z ukazovate ov v oblasti rastového potenciálu
regiónov je „miera nevyužitia rastového potenciálu regiónov“, ktorá poskytuje ur itý obraz
o vývoji v oblasti potenciálu regiónu. Je to odhad na báze produk ných funkcií. Mieru nevyužitia
rastového potenciálu regiónov vypo ítame ako rozdiel potenciálneho a aktuálneho regionálneho
produktu – chápaný ako HDP v bežných cenách, vo vz ahu k potenciálnemu regionálnemu
produktu. Ako príklad uvádzame odhad tohto ukazovate a za rok 2004. Odhad bol vypracovaný
na úrovni regiónov NUTS II /Nomenclature of territorial units for statistics, RŠUJ – Regonálna
štatisická územná jednotka/. Výsledky boli nasledovné: bratislavský región 0,9%,
západoslovenský región 5,1%, stredoslovenský región 4,4% a východoslovenský región 11,4%.
Z uvedeného vyplýva, že využitie rastového potenciálu regiónov je nedostato né, o je dané
najmä vysokou mierou regionálnej nezamestnanosti a výraznými disparitami vo vybavenosti
regiónov fixným kapitálom2. Ako z odhadov vyplýva, najlepšie za rok 2004 na tom bol
2
Priebežná správa o implementácii Rámca podpory Spolo enstva, od 1. januára do 30. júna 2005,
Bratislava október 2005, Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR , str.4
14
14
bratislavský kraj a zárove západoslovenský región a najhoršie východoslovenský región.
Realizovaný odhad bol nastavený tak, aby poskytoval skôr optimistický než realistický poh ad
na využitie rastového potenciálu regiónov. Realistický odhad by v ešte vä šom merítku poukázal
na rozdiely medzi jednotlivými regiónmi.
Tab. . 1 Rozdelenie Slovenskej republiky pod a NUTS
KÓD
AKRONYM
anglický/slovenský
REGIONÁLNE ÚROVNE
SK0 Slovenská republika
SK01 Bratislavský kraj
SK01 Bratislavský kraj
SK02 Západné Slovensko
SK021 Trnavský kraj
SK022 Tren iansky kraj
SK023 Nitriansky kraj
SK03 Stredné Slovensko
SK031 Žilinský kraj
SK032 Banskobystrický kraj
SK04 Východné Slovensko
SK041 Prešovský kraj
SK042 Košický kraj
NUTS RŠÚJ 1
NUTS 2 / RŠÚJ 2
NUTS 3 / RŠÚJ 3
NUTS 2 / RŠÚJ 2
NUTS 3 / RŠÚJ 3
NUTS 3 / RŠÚJ 3
NUTS 3 / RŠÚJ 3
NUTS 2 / RŠÚJ 2
NUTS 3 / RŠÚJ 3
NUTS 3 / RŠÚJ 3
NUTS 2 / RŠÚJ 2
NUTS 3 / RŠÚJ 3
NUTS 3 / RŠÚJ 3
Územie celej krajiny
oblast´
Kraj
oblast´
Kraj
Kraj
Kraj
oblast´
Kraj
Kraj
oblast´
Kraj
Kraj
Zdroj: http://www.uvo.gov.sk/vestnik/NUTS_2006.html/
2.1
Rozdiely v dosahovaní významných ekonomických ukazovate ov
Percentuálny podiel na regionálnom hrubom domácom produkte striktne odzrkadluje
postavenie jednotlivých regiónov v Slovenskej republike. Je to logický vývin situácie ktorá
pretrváva už nieko ko rokov, vlastne od vzniku samostatnej Slovenskej republiky v roku 1993.
Od roku 1995 /prvý rok štatistiky pre regionálny hrubý domáci produkt v Sk vypracovanej
Eurostatom / sa postupne za ína prehlbova rozdiel medzi jednotlivými krajmi, teda aj regiónmi.
Bratislavský kraj, ako kraj hlavného mesta samozrejme vykazuje najvyšší regionálny hrubý
domáci produkt. Drvivá vä šina investícií je v aka statusu hlavného mesta, prítomnosti všetkých
úradov a v neposlednom rade lokalizácii, investovaná v bratislavskom kraji, sekundárne
v západoslovenskom regióne. alej regionálny hrubý domáci produkt klesá smerom na východ,
výnimkou je iba košický kraj. Košice sú metropolou východoslovenského regiónu, ve ké
percento obyvate ov východoslovenského regiónu h adá prácu, resp. chodí za prácou práve do
Košíc. Košice sú napriek nedokon eným rýchlostným cestným komunikáciám ahko dostupné
a to leteckou formou dopravy, ktorá dnes patrí medzi finan ne prístupné formy dopravy.
V roku 2006 neprišlo k výraznej zmene v štruktúre zamestnanosti v regiónoch Slovenska.
Zamestnanos v jednotlivých regiónoch ekonomicky nadväzuje na jestvujúcu štruktúru výroby a
v ur itých lokalitách Slovenska taktiež na novovzniknuté podniky, ktorých vznik bol iniciovaný
najmä vstupom zahrani ných investorov na slovenský trh /Volkswagen Bratislava, Peugeot
Trnava,../ Najvyššou mierou sa na celkovej zamestnanosti v SR podie a bratislavský kraj
(19%).V bratislavskom kraji je najvyššia zamestnanos v odvetviach obchodu, nehnute ností,
prenájmu a obchodných inností a priemyslu. Podiel na celkovej zamestnanosti bol v trnavskom
kraji v porovnaní s ostatnými krajmi paradoxne najnižší a to 10% za rok 2006. Nitriansky,
žilinský a prešovský kraj sa na celkovej zamestnanosti v SR podie ajú každý rovnakou mierou
(12%).
15
15
Najvyššiu mieru nezamestnanosti za rok 2006 dosiahli košický a tiež prešovský kraj,
iže východoslovenský región. Najnižšiu ako už štandartne bratislavský kraj 4,3 percenta pri
celkovej miere nezamestnanosti 13,3 percenta. Najnižšia nezamestnanos za rok 2006 bola
v západoslovenskom regióne.
Pod a výberového zis ovania pracovných síl, uvedeného na stránkach Štatistického úradu
Slovenskej republiky možno sledova vývin miery nezamestnanosti v percentách od roku 1998.
Dané údaje poskytujú ucelený obraz vývoja v oblasti miery nezamestnanosti v jednotlivých
krajoch. Bratislavský kraj je kraj s najmenšou mierou nezamestnanosti a je ekonomickým lídrom
západoslovenského regiónu. V porovnaní s východoslovenkými krajmi a to košickým
a prešovským je už takmer 10 rokov o dve tretiny na vyššej úrovni v ukazovate och miery
nezamestnanosti.
V roku 1998, pri celkovej miere nezamestnanosti 12,5 percenta, bratislavský kraj
vykazoval celkovú mieru nezamestanosti 6,0 percenta, o bola tretinová hodnota oproti
košickému, ktorý dosahoval hodnotu 18,7. V prešovskom kraji sa v roku 1998 miera
nezamestnanosti pohybovala na hodnote 16,4 percenta. V roku 1999 celková miera
nezamestnanosti vzrástla na 16,2 percenta a taktiež podiel v košickom a prešovskom kraji, a to
23,1 a 19,1 percenta, o znamená pri celkovom náraste miery nezamestnanosti na Slovensku
o 3,7 percenta, nárast v košickom kraji o 4,4 a v prešovskom o 2,5 percenta pri om
v bratislavskom kraji len o 1,4 percenta. Až do roku 2006, teda do sú asnosti, miera
nezamestnanosti v košickom kraji neklesla pod 20 percent a okolo 20 percent sa držala miera
nezamestnanosti aj v prešovskom kraji, naopak v bratislavskom kraji miera nezamestnanosti
nikdy neprekro ila 9 percent. V sú asnosti sa miera nezamestnanosti v košickom kraji rovná
20,3, v prešovskom 18,1 a v bratislavskom len 4,3 percenta.
ZÁVER
Západoslovenský región na ele so svojím lídrom bratislavským krajom sa postupne
za ína približova vyspelým regiónom Európy. Rast západoslovenského regiónu a jeho rýchly
rozmach má však za dôsledok prehlbovanie sa rozdielov medzi jednotlivými regiónmi. O drvivú
vä šinu investícií sa podelia prevažne západoslovenský a iasto ne stredoslovenský región. Daná
situácia sa môže za a zlepšova až po dokon ení severného dialni ného obchvatu, ktorý prepojí
západné Slovensko s východným. Viac ako optimistické prognózy hovoria o ukon ení stavby
v roku 2010, reálnejší termín dokon enia je však až rok 2014. Dovtedy sa nepredpokladá
zníženie rozdielov medzi východom a západom, práve naopak.
LITERATÚRA
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
www.statistics.sk
www.sario.sk
www.build.gov.sk
Világi, A.; Bil ík, V.; Klamár, R.; Ben , V.: Kohézna politika EÚ na roky 2007 – 2013
a Lisabonská stratégia – analýza dopadov na regióny SR, Apríl 2007
Zúbková, M.: Územný marketing – nástroj riadenia rozvoja územia, KERS, Svf STU,
2004
Príspevok bol spracovaný v rámci vedecko-výskumnej grantovej úlohy VEGA . 1/3781/06Európsky
rozmer bytovej politiky a rozvoja bytového sektoru na slovensku.
16
16
Stanislaw Belniak1
HOUSING MARKET SUPPLY AND DEMAND IN POLAND:
THE ROLE OF FUNDAMENTALS
Abstract
Insufficient supply of the housing market in Poland still build the distance that Poland has
to bridge to catch up with the „old” 15 EU members states. The important macroeconomic
factors shaping the housing market in Poland are:
• the absence of long-term state housing policy
• low index of housing stock in comparison to country’s population
• the practice of renting apartments in the grey zone of economy
• specific housing aspirations of Poles, i.e. wishful thinking totally devoid of
financial potential
In the article we explore the themes above.
INTRODUCTION
Statistical data describing the macroeconomic status of Polish economy indicate that
Polish economy is thriving [8]. That condition finds proof in the following:
- high rate of economic growth
- sound corporate finance
- declining unemployment rate
- low inflation rate
- low deficit on current accounts, and
- promising situation of the state budget.
Contractors [10] considered the prospects in building sector as optimistic and welcomed a
preponderance of positive signs of general economic condition of the construction business.
1. MARKET FOR APARTMENTS
According to WGN Real Estate experts. Polish housing real property market is
characterized by the following tendencies:2
- a high demand with an average supply3
- increasing “sell” prices – on average 34 per cent from January till December 20064
1
Belniak Stanislaw, Prof. PhD, Cracow University of Economics, ul. Rakowicka 27, 31-510 Krakow, Poland,
[email protected]
2
Initiated in the beginning of 2006 and having every prospect to be sustained for the next coming years
3
For the next few years demand will exceed supply, especially in large cities. To give an example, Spain, with its
population number comparable to Poland, builds approx. 500 thousand apartments p.a. In Poland only 118 thousand
p.a.
17
17
-
a high demand for two, and three-room apartments, and a declining demand for singleroom ones, particularly those without a downtown address
2.5 increase in purchasing highest standard, luxury apartments
approximately 92 per cent of buyers use bank credit5
most active buyers are contained within 26 -45 years bracket
small apartments are purchased by young people, aged 24 - 35, as their first dwelling
location, finishing standard and neighbourhood mostly decide about the price of
apartments
Having analysed the reasons for buying and apartment, RedNet Property Group experts [6] point
out that single persons without any children are more mobile from those remaining in
relationships and having children. That group of customers mostly regard the purchase of a
property as a good investment.
2. MARKET FOR HOUSES
Since 2001, the market for houses has been the most stable segment of the property
market. In the opinion of WGN Real Estate experts, the demand for houses in large cities, both
on primary and secondary markets, exceeds demand by 7.4 per cent. That is the reason why the
quotations for houses have been fairly stable. The fluctuations on local markets recorded every
six months have been contained within 3 – 4.5 per cent bracket.
Apparently, the most wanted are houses of useful area below 200 sq.m., including an attic
that could be converted into a useful space, built on lots 800 – 1.5 thousand sq.m., particularly
those built in the past decade with the use of recent technologies that guarantee low maintenance
costs. An attractive location is also an asset; that means a city district or a suburb with a
convenient access to the downtown area. Quotations reach 480 thousand – 1.1 million for newly
built houses, and 240- 600 thousand for buildings over ten years’ old.
Buildings located within 10 km perimeter from the city center fetch the same prices as
those within the city area.
There is also a demand for cheaper houses in need of refurbishment, located not farther
than 30 km from the city, providing they have an agreeable neighbourhood. Those properties
fetch 195 – 200 thousand PLN.
The offer of properties is enhanced with the houses under construction. A house without
finishing, of a basic standard, with useable floor area up to 200 sq.m. fetches 150-250 thousand
PLN. The price increases with the proximity to the city borders.
4
Basing on the past experience, particularly referring to 2002, when the demand for apartments dropped due to
recession, yet prices were sustained, in 2007 the prices will rise at 5 – 10% a year. Possible higher rate may be
dependent on:
- the prices of building lots
- adjusting pay levels and labour costs to the developed countries of the EU
.
5
Credit usually amounts to 78% of apartments’ price. The number of those buyers who finance the property
purchase totally by credit grew by 82%
]
18
18
Due to a significant increase in prices of apartments, the difference between the prices of
apartments and houses came so close that presently funds for buying a house out of town may be
raised by selling a three-room downtown apartment of very high standard, or a two-room
apartment at a very attractive location.
The market of residences is quite stable. They are properties difficult to dispose of, and an
owner may have to wait a few years before a transaction finalizes. Owners who invested
significant outlays to build such residences are not willing to go down on their quotations.
Figure 1. Secondary market for houses
Source: WGN 2006
3. DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF HOUSING SECTOR IN POLAND
The reform of Polish economy that was launched in 1989 changed dramatically the
principles of participation of the state in financing housing [3]. Freeing the prices, changes in
financing of housing, setting a market interest rate for housing credits, and the introduction of a
uniform system of repayment of credit brought fundamental changes into housing market. The
number of built apartments decreased.
Under the circumstances, when the price of an apartment reflects its real cost and it is set
without the state interference, the future owner is free to decide about the most rational
investment in property, having analysed its effectiveness, benefits for the buyer and feasibility.
At the same time, freeing the prices of apartments caused that they became out of reach for most
citizens without sufficient resources to afford them. Such situation pushed up the demand for
19
19
rented apartments, especially those offered for a modest rent (including accommodation provided
by Social Building Society subsidized by the state) and social welfare apartments.
Housing policy formulated in conditions of a free market must respect specific character
of apartments that are both the first necessity, and at the same time, a relatively expensive
commodity. That is why, “in democratic states practicing market economy, the process of
constructing, financing, exploitation and renting apartments is subject to legal and institutional
regulations that are different from universal principles.” [2]
Official government documents [7] highlight the fact that economic growth,
macroeconomic stabilization and accession of Poland to the European Union have created
advantageous conditions for the development of housing sector in Poland, facilitating accelerated
qualitative as well as quantitative provision of housing stock.
That development will be more dependent on evolving social and cultural models rather
than demographic factors.9 This is best reflected by the following trends:
- gradual decline of multi-generation accommodation,
- increasing aspirations to better standards of living
Market instruments of financing housing are becoming available to increasingly wider strata of
society, thus enabling citizens to satisfy their housing needs by themselves. However, there still
is, and there will be in the decades to come, a large group of families for whom either a purchase,
or maintenance of their own apartment will be beyond their means, or who in view of the
necessity to migrate in search of jobs do not desire to become tied up by buying into an
apartment. Such people should have an opportunity to rent apartments of different standard and
rent.10
The policy defined by the Strategy is oriented at reaching strategic objectives which
stipulate that by 2025 the level of satisfaction of housing needs in Poland should be brought to
the current average level noted by the old member states of the EU. Those objectives should be
reached by eliminating current civilization deficiencies resulting from:
- involuntary sharing of accommodation
- small useful area of apartments
- low technical standard of apartments
The stipulations of the Polish Republic Constitution give much attention to the satisfaction of
housing needs by the people of Poland, and the role of State authorities. Pursuant to Article 71,
p.1 of the main statute, State authorities are obliged to support policy conducive to “meeting
citizens’ housing needs, and in particular, to assist the development of social housing, and
support citizens’ aspirations to find their own place to live”.
Territorial government plays an important role here. Pursuant to Article 4 of the Statute of
21 June 2001 on the protection of tenants’ rights, gmina housing stock and the amendments to the
Civil Code (Journal of Law, number 71, item 733, with later amendments) while implementing
their own objectives, the territorial government should:
- in general – ensure conditions conducive to meeting the demand for housing within the
confines of a territorial community,
9
Forecast changes of the country’s population will not become a decisive demographic factor exerting pressure on a
radical increase of housing stock.
10
Prerequisites for such a offer are, among others:
- making rent economic and the necessary deregulation of rent with a proper system of rent allowances and a
range of social apartments
- support from public authorities to private non-profit investors building apartments permanently designated
for low-rent accommodation
20
20
-
in keeping with the cases described by the Statute, provide social housing, temporary
housing, and satisfy housing needs of low-income households.
Additionally, it should be noted that the Strategy advocates the necessity to resign from lodgings
provided by the companies for their employees, and commence the provision of service lodgings
(similarly to the practice observed in Great Britain) . The lease of lodgings would be granted for
the time of exercising specified public functions (including some civil servants, teachers, fire
fighters and policemen).
According to the opinion of members of the Society of Builders of Houses and
Apartments (SBDIM)11, the implementation of objectives stipulated by the Strategy calls for the
adoption of Polish Housing Programme, in the form of a statute, which:
- should comprise the period 2007 – 2013 correlated with the EU budget, and include “all
forms and types of housing”;
- should be based on the definitions of social, municipal, co-operative, commercial,
recreational and ancillary building, to be agreed with the European Commission
- “should revert to financing sources including the EU funds, state budget funds, gmina
financial resources, population’s own funds, mortgage loans and other types of loans,
venture capital, special purposes building projects (e.g. military) and building by
corporate investors”
CONCLUSION.
Official statistics seem to disregard the practice of renting apartments in the grey zone of
economy (particularly active in large agglomerations and academic centres). The available
reports [9] stress the paradox that the housing stock rented by individuals in the grey zone, which
is beyond any control and statistics , constitutes a segment conforming to the rules of the market,
where:
- the level of liquidity is similar to the one that should correspond to apartments to let,
- there are no administrative price restraints
- there are no political barriers (e.g. related to gmina rent policy)
- entering into a rent agreement is easy and it does not involve any additional costs to be
borne by the tenant lessee (e.g. that would in any way tie him up with the apartment)
Hence, that is an important macroeconomic factor of the housing market in Poland.
Another macroeconomic factor that needs attention is the absence of long-term state
housing policy, and the resultant low index of housing stock in comparison to country’s
population. In Poland there are 327 apartments (total of those lived-in and vacant) per 1,000
inhabitants., and 308 lived- in apartments/1,000 inhabitants. That index does not compare
favourably to the UE indexes of 466 and 396, respectively. That comparison indicates the
distance that Poland has to bridge to catch up with the “old” 15 European Union member states.
That is the result of disproportions of affluence of the EU societies, and the afore mentioned
improper policy of the state.
The situation of housing sector among various European states is by no means uniform.
Apart from Denmark, Finland and France that enjoy a relatively stable market, we should
mention Greece, Spain, Ireland and Portugal that are dynamically making up for many years of
11
The position of the Society of Builders of Houses and Apartments on Polish housing programme, The Board of
the Society of Builders of Houses and Apartments, Kraków, 6 April 2006. Also see: [4]
21
21
neglect in that area, where the annual intensity of building new apartments has been sustained at
10 apartments/1 thousand inhabitants for quite a few years. By comparison, in Poland that index
reached 3 apartments/1 thousand in 2005.
Insufficient supply to the housing market in Poland should be viewed against the
background of housing aspirations of Poles, which could be divided into [5]:
- wishful thinking totally devoid of financial potential (most often quoted by the politicians
in times of election campaigns), and
- aspirations founded on a realistic assessment of current, and feasible in the near future
financial potential
Hence, those aspirations we should also consider as a factor shaping the housing market in
Poland.
BIBLIOGRAPHY
[1] <http://www.stat.gov.pl>
[2] A system of apartments to rent at reasonable rent, The Bank of Domestic Economy, A
typewritten report, Warsaw 1998
[3] BRYX M.: Financing of housing development in cities, Warsaw School of Economics,
Monographs and reports series 452, Warsaw 1999
[4] GRZYBOWSKI W.: Rented housing-a radical change in development, “Financing Real
Property”, issue 4-5/2006:.
[5] Housing policy and economy, A survey of public opinion on current housing problems,
Social Opinion Survey Centre, Warsaw, October 2000
[6] Housing report, Analysis of demand and supply, Warszawa, Kraków, Trójmiasto,
Pozna , Wrocław, redNet Property Group, report, Warsow 2007
[7] Long-term development strategy of housing sector for 2005 – 2025, The Ministry of
Infrastructure, Warsaw 2005.
[8] Macroeconomic Review, Issue 15 published by the Ministry of Finance, Department of
Financial Policy, Analyses and Statistics, Warsaw, September 2006.
[9] Prerequisites for the housing sector in 2005-2013, The Ministry of Infrastructure,
Warsaw 2005
[10] Survey of Economic Situation; Economic Situation of Industry, Construction, Commerce
and Services in October 2006, Main Census Office, Warsaw. October 2006
22
22
Jan eselský, Vladimír Koudela1
METODIKA ANALÝZY FYZICKÉ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ
THE METHODOLOGY OF HOUSING PHYSICAL AVAILABILITY ANALYSIS
Abstract
The article presents the methodology of research project, which is solves presently on
Faculty of Civil Engineering, VSB-TU Ostrava. The main aim of this research project is
housing availability and its regional disparity, prospective consequences of progress of these
disparity and concrete action of advancement of housing availability and restriction of
regional disparity.
1. OBSAH METODIKY
Metodika analýzy fyzické dostupnosti je výsledkem jedné z aktivit – „Metodická a
faktografická p íprava ešení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení“ - výzkumného
projektu Ministerstva pro místní rozvoj WD-05-07-3 „Regionální disparity v dostupnosti bydlení,
jejich socioekonomické d sledky a návrhy na snížení regionálních disparit“. Hlavním p edm tem
zkoumání v tomto výzkumném projektu bude dostupnost bydlení a regionální disparity v
dostupnosti bydlení, potenciální d sledky vývoje dostupnosti bydlení a vývoje t chto disparit, a
konkrétní opat ení sm ující ke zvýšení dostupnosti bydlení, snížení regionálních disparit v
dostupnosti bydlení, a tím i snížení negativních socioekonomických d sledk nízké dostupnosti
bydlení a nebo vysokých regionálních disparit v dostupnosti bydlení. V první fázi projektu budou
p edm tem regionální disparity mezi všemi kraji eské republiky (regiony NUTS 3) a ve druhé
fázi specifické regionální disparity mezi regiony na úrovni okres , vybranými obcemi (v Praze
m stskými ástmi, obvody) a p ípadn též mikroregiony ve ty ech vybraných krajích – kraji
Moravskoslezském, Jihomoravském, St edo eském a hl. m. Praze.
P edm tem konkrétní aktivity je definovat atributy fyzické dostupnosti, vymezit použitelné
metody pro odhalení skute ných regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení na základ
srovnání zahrani ních a domácích metod, vyhledat a shromáždit informa ní základnu pro
kvantifikaci.
Metodika obsahuje obecná i praktická východiska, na kterých je metodický postup
založen, aby bylo z ejmé, co lze o ekávat od výsledk a která hlediska budou v dom z r zných
d vod teoretických, kapacitních, asových opomenuta. Dále jsou shrnuty poznatky z pr zkumu
relevantní literatury. Jádrem metodiky je vymezení indikátor (ukazatel ) fyzické dostupnosti
bydlení a metody pro vyjád ení regionálních disparit. Pro komplexní posouzení ešené
problematiky je nezbytné uplatnit i hlediska, která se stavem a vývojem bydlení souvisí nep ímo,
ale bez nichž by interpretace zjišt ných disparit nemusela být úplná. Ta budou vyjád ena
vybranými charakteristikami kraj (demografické, ekonomické, sociální charakteristiky).
Sou ástí metodiky je taktéž identifikace zdroj , ze kterých budou erpány údaje pro vy íslení
indikátor , jakým zp sobem budou údaje zajišt ny a zpracovány pro pot eby ešení.
1
Ing. Jan eselský, Ing. Vladimír Koudela, CSc.
VŠB-TU Ostrava, Fakulta stavební, Katedra m stského inženýrství, L. Podéšt 1875, Ostrava-Poruba, 70833, CZ,
tel. : +420 597 321 951, e-mail : [email protected]
23
23
2. VÝCHODISKA METODIKY
Nejobecn jšími východisky pro navrhovanou metodiku jsou zásady metodologie a
metodiky v decké práce. Praktickými východisky jsou p edevším zadání projektu „Odhalit a
kvantifikovat regionální disparity ve finan ní a fyzické dostupnosti bydlení, jejich vývoj,
analyzovat vybrané d sledky t chto disparit a navrhnout opat ení, která povedou ke snížení
disparit a zvýšení finan ní a fyzické dostupnosti bydlení. Dalšími východisky pro metodický
postup jsou atributy základních pojm .
Fyzická dostupnost bydlení je definována jako zajišt ní dostate ného po tu byt v pestré
škále typ , velikostí a r zného právního statusu tak, aby tento po et odpovídal aktuální a
p ípadn i budoucí p edpokládané zd vodn né pot eb domácností pro bydlení v dané lokalit .
Vymezení území je dáno zadáním projektu, kdy výchozí územní jednotkou zjiš ování a
hodnocení disparit je kraj. Jde tedy o porovnání podmínek fyzické dostupnosti mezi kraji.
Údajová základna vychází ze skute nosti, že nejúpln jší kvantitativní a kvalitativní údaje
o bytech a bydlení poskytují s ítání lidu, dom a byt (SLBD), pro ešení fyzické dostupnosti
bydlení bude proto použito výsledk SLBD 2001. Stav v roce 2005 (2006) bude aproximativn
vypo ten (v dostupných ukazatelích) ze statistiky bytové výstavby, údaje o domácnostech se
získají použitím bilan ního modelu prognózy vývoje obyvatel a domácností.
P edm tem posuzování FD budou trvale obydlené byty (zjiš ované ve SLBD) s p ihlédnutím k
neobydleným byt m, které v n kterých p ípadech mohou být sou ástí potenciální nabídky
bydlení, tj. mohly by být za ur itých okolností využity k bydlení . Subjektem bydlení jsou
obyvatelé. V ideálním p ípad jsou to trvale bydlící obyvatelé (podle § 10 odst.1 zák. . 133/2000
Sb.) s jasným právním vztahem k bytu. Bude však bráno v úvahu, že vedle byt lidé bydlí i v
r zných typech objekt hromadného bydlení bu v jednotkách charakteru bytu ( domy
s pe ovatelskou službou, penziony pro seniory apod.) nebo s nárokem pouze na vlastní l žko
(klasické domovy d chodc , d tské domovy ap.).
Pro ú ely analýzy fyzické dostupnosti bydlení v zadaném projektu budou použity výsledky
SLBD, založené na trvalém pobytu obyvatel.
3. VYMEZENÍ ÚZEMÍ
V pojmu fyzická dostupnost adjektivum „fyzická“ vyjad uje materiální existenci byt ,
t íd ných podle r zných kritérií typologických (druh domu s byty – BD, RD, po et pokoj ,
podlahová plocha apod.), substantivum „dostupnost“ vyjad uje dosažitelnost, možnost realizace
bytové pot eby v existujícím souboru byt , nikoliv prostorová dostupnost (vzdálenost).
Prostorový aspekt je ve fyzické dostupnosti áste n obsažen, ovšem zadanou územní jednotkou
– území kraj - se eliminuje. Zadaná krajská úrove vyjád ení kvalitativních a kvantitativních
charakteristik fyzické dostupnosti nese ur itá rizika a nep esnosti ve vypovídací schopnosti
zjišt ných fakt Dostupnost bydlení významn ovliv uje struktura osídlení (po et, velikost a
rozmíst ní sídel). Rozmíst ní obyvatel probíhá na nižší regionální úrovni než jsou kraje. Tento
aspekt bude p edm tem zkoumání v další etap . Pro posouzení fyzické dostupnosti bydlení v
krajích je do zna né míry charakteristická situace v krajských m stech jako regionálních
metropolích, ve kterých je soust ed n významný podíl bytového fondu, obyvatelstva a také
pracovních míst. Tato situace bude zakomponována do metodiky tak, že ukazatele o bydlení
budou posuzovány za kraje a též za krajská m sta.
Další problematický územní aspekt p edstavuje zohledn ní podmínek bydlení na venkov ,
kde se reálná fyzická dostupnost významn projevuje. Faktická existence byt v okrajových
malých obcích bez pracovních p íležitostí nadhodnocuje celkovou fyzickou dostupnost, protože o
takové byty není zájem, p ípadn lze o ekávat jejich postupné opoušt ní (a p em nu na rekrea ní
24
24
bydlení – v lepším p ípad ). V této situaci vyvstává otázka, zda byty v okrajových územích (resp.
v malých obcích nebo ástech obcí) brát v bec v úvahu p i vy íslení bytového fondu.
4. ÚDAJOVÁ ZÁKLADNA
Nejúpln jší kvantitativní a kvalitativní údaje o bytech a bydlení poskytují s ítání lidu,
dom a byt (SLBD). Výsledky s ítání jsou základním souborem o po tu byt , jejich druzích
(velikosti co do po tu místností a podlahové plochy), jejich obsazení obyvateli podle druhu
domácností a po tu bydlících. Nevýhodou použití SLBD jako údajové základny pro rozbory
regionálních disparit v zadaném projektu je, že SLBD se provádí v desetiletých periodách a
poslední prob hlo v R v roce 2001. P es zna nou asovou vzdálenost SLBD od doby ešení
úkolu není jiné vhodné údajové základy, která by poskytovala data o bytech na jedné stran a
data o bydlících na druhé stran v pot ebné struktu e. tj. byty podle rozlohy, stá í a dalších
charakteristických znak a bydlící podle typu domácností, po tu len atp. Pro ešení fyzické
dostupnosti bydlení bude proto jako výchozí údajovou základna pro zjišt ní a analýzy SLBD
2001.
Výsledky SLBD zpracované eským statistickým ú adem poskytují krom absolutních
hodnot po tu byt , po tu domácností, také desítky nejr zn jších ukazatel . Z výsledk SLBD
budou vybrány n které, pro daný projekt relevantní ukazatele stavu bytového fondu a jeho
kvalitativních znak a ukazatele o bydlících domácnostech.
Stav v roce 2005 (2006) bude aproximativn vypo ten (z dostupných ukazatel ) ze
statistiky bytové výstavby – dokon ené byty ponížené o odpad, a to alespo v základních
ukazatelích druhu domu, po tu pokoj a podlahové plochy. Údaje o domácnostech se
v pr b žných ro ních statistických zjiš ováních o obyvatelstvu nesledují. K získání pot ebných
údaj bude použit bilan ní model prognózy vývoje obyvatel a domácností.
Potenciální pot eba byt bude odvozena ze zvoleného pracovního (hypotetického)
standardu bydlení a existující struktury bytového fondu (z p elidn ní byt , z porovnání struktury
byt podle po tu pokoj a podlahových ploch ke struktu e domácností).
5. INDIKÁTORY FYZICKÉ DOSTUPNOSTI
Fyzická dostupnost bydlení bude vyjád ena pomocí indikátor (ukazatel ) z hlediska
kvantitativního a kvalitativního v úrovních územních celk : celkem R , kraje (St edo eský kraj
a Praha jako jeden region), krajská m sta z údaj SLBD 2001, pro srovnání vývoje a tendencí též
z údaj SLBD 1991 (p evedených na sou asné administrativní kraje). Z dostupných výsledk
SLBD bylo vybráno 30 indikátor , nap . : Po et byt na 1000 obyvatel celkem (z toho RD, BD,
ostatní), Po et byt na 1000 obyvatel celkem (dle právního užívání), Pr m rná plocha bytu
(celkem, RD, BD, ostatní), Po et byt dle stá í (dle období výstavby, RD, BD, ostatní), Pr m rný
po et osob bydlících v byt (RD, BD, ostatní), Po et cenzových domácností na 1 byt (dle
právního užívání), Pr m rná velikost obytné plochy (m2 na osobu) dle po tu bydlících osob (RD,
BD, ostatní).
Zjiš ovány budou údaje za trvale obydlené byty, indikátory budou sestaveny do tabulek
Na základ srovnávacích tabulek budou pro vybrané indikátory zpracovány kartogramy a grafy.
Obdobn jako tabulky pro srovnání kraj budou sestaveny tabulky srovnání krajských m st.
ešitelé jsou si v domi, že nabídka (existence) byt ve fyzickém vyjád ení vykazuje
n které interpreta ní rozpory jak nap íklad hodnotit neobydlené byty, jaká ást p edstavuje
potenciální rezervu, jaká ást se rezervou stát nem že (dislokace, neúm rné náklady)?
25
25
Zjišt ní úbytk byt v podmínkách, kdy neexistuje v rohodné b žné výkaznictví je dalším
nedostatkem p i vymezení nabídky byt . Rezerva neobydlených byt , nemá praktický význam
pro r st dostupnosti bydlení a snižování regionálních disparit. Naopak v tší p ír stek
neobydlených byt , stejn jako neuskute ovaná (opožd ná) rekonstrukce bytového fondu,
regionální rozvoj bydlení zat žují, dostupnost snižují a disparity prohlubují. Metodika proto
zd raz uje hodnocení na základ trvale obydlených byt .
6. ZÁKLADNÍ METODY
Základní metodou zjišt ní a vyjád ení regionálních rozdíl (disparit) v bydlení bude
komparace hodnot zvolených indikátor v krajích s pr m rem R, mezi jednotlivými kraji
navzájem, vy íslení minima a maxima rozdíl v %, sestavení po adí kraj podle velikosti
odchylek.
Vzhledem k r zné územní rozloze jednotlivých kraj a k r zné lidnatosti nemohou být
pro srovnávání použity absolutní po ty byt a jejich druh , ale musí být použity pom rové
ukazatele, vztažené na stejnou srovnávací jednotku, kterou je v p ípad bydlení obyvatel, resp.
domácnost. Budou tedy z kvantitativního hlediska porovnávány po ty byt na 1000 obyvatel,
resp. na 100 domácností.
Indikátory kvality bydlení budou dále porovnány s technickými standardy pro bytovou
výstavbu podle SN. Technické standardy poskytnou vodítko pro hodnocení kvalitativních
indikátor , tj. kolik by m lo být byt ur ité velikosti ve vztahu ke složení domácností.
Zjišt né hodnoty a odchylky budou konfrontovány s charakteristikami kraj , aby bylo možno
odlišit „p irozené“ rozdíly od disparit. Budou to charakteristiky struktury osídlení, ekonomické
výkonnosti a potenciálu kraj , sociální struktury obyvatel aj.
Tabulka .1: Ukázka srovnávací tabulky indikátor bydlení
Územní jednotka
R
Praha
Praha+ St
St edo eský
Jiho eský
Plze ský
Karlovarský
Ústecký
Liberecký
Královéhradecký
Pardubický
Vyso ina
Jihomoravský
Olomoucký
Zlínský
Moravskoslezský
2
Pr m rný Pr m rná Pr m rná celková plocha bytu v m
obytná
po et osob v
na osobu
plocha
bytu celkem
v RD
v BD
byt
v byt
2
(m )
Cenzových Hospoda ící
ch
domácností
domácností
na byt
na byt
Tento p ísp vek vznikl v rámci výzkumného projektu MMR WD-05-07-3 „Regionální disparity
v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické d sledky a návrhy opat ení na snížení
regionálních disparit“, www.disparity.cz
26
26
Ivana Burcar Dunovic1
Mladen Radujkovic2
Mladen Vukomanovic3
RISK REGISTER SYSTEM FOR CONSTRUCTION PROJECT MANAGEMENT
Abstract
Based on overall research results and the current situation in practice, it is clear that risk
management practice in the construction industry is at quite a low level. In order to
improve it, a risk register needs to be implemented in regular construction company
business. The research started with data gathering and analysis on current usage of risik
register in risk management and its characteristics. As a result, model of a Risk register
system was developed to serve as platform for risk management process and knowledge
base to improve performance of construction firms. Its data structure supports the whole
risk management process and its modular implementation to accommodate every level of
risk management practice.
INTRODUCTION
Poor knowledge and practice of risk management in Croatia’s field of construction
initiated research into the topic at the University of Zagreb, Faculty of Civil Engineering in 1996.
It was conducted under two research projects financed by Ministry of Science and Technologyi.
Initially the research was focused on the overrun occurrence. We tried to find out data
about qualitative position of construction industry in transition economies regarding the problem
of planned budget and time overrun. The research included key project participants who provided
initial perspective of the most frequent overrun sources resulting in risk breakdown structure
(RBS). [1]
Later, the research was oriented towards linking RBS logic and risk drivers. We were
investigating which event, issue, or other driver, turned on the risk from the passive to active
position, and how the potentially successful project became less successful.
The last research period comprised construction project risks through several research
topics; risk management model for construction equipment in motorway projects [2], calculation
procedure in construction project information system [3], planning for sustainable construction
time [4] and S-curve modelling in early project phase [5].
Today, risk management in construction is acknowledged as a very important part of
project management and a very interesting subject to write about as well. It is frequently
discussed, but the practice is still at an inadequate level. Reasons vary from case to case, from the
lack of knowledge to implementation of risk management, or the lack of resources. However, the
reasons are mostly related to a poor knowledge of risks per se.
Just as humans learn and gain experience from their mistakes and the mistakes of others,
so must companies be capable to do so by the use of a "permanent brain" of the company. Among
1
Ivana Burcar Dunovic, M.Sc.C.E., University of Zagreb, Faculty of Construction Engineering, Department for
Construction Management, 10 000 Zagreb, Kaciceva 26, Croatia, [email protected]
2
Prof. Mladen Radujkovic, PhD, University of Zagreb, Faculty of Construction Engineering, Department for
3
Mladen Vukomanovic, M.Sc.C.E., University of Zagreb, Faculty of Construction Engineering, Department for
27
27
other things, the risk register is considered as a repository of knowledge on risks, therefore our
aim is to come up with directions for a risk register structure design to be used in construction
companies.
1. WHAT IS A RISK REGISTER?
Although the risk register frequently emerges in works on risk management and often
appears in risk management methodologies, there are few writings about its construction and
development. However, many organisations do store their risks in undisclosed forms of paper or
computer-based risk registers [6], which was confirmed by a research conducted by the Design
Information Group at Bristol University [7]. Moreover, there are limited information on their
structure.
A review of available literature resulted in different definitions for risk register and views
on its role in project risk management. Therefore, only some of them will be presented in this
paper.
Williams [8] points out that project risk register should play a key role in risk
management process and emphasize its two main purposes. "The first is that of a repository of a
corpus of knowledge"…which has bigger importance for large firms and project teams where all
members do not have good project overview. "The second role of the risk register is to initiate the
analysis and plans that flow from it." This is a more substantive role as a foundation for the
analysis and management that flows from knowledge of the risk.
Barry defines the risk register as a comprehensive risk assessment system, used as a
formal method of identifying, quantifying and categorising risks and providing the means of
developing a cost-effective method of controlling them. [6]
Godfrey at al. [9] proposed ten steps to risk control placing the risk register in the centre
of the process. It is considered as the outcome of risk assessment and the means of recording and
controlling the risk management process. Risk register development is presented through
spreadsheets used for prioritizing risks, creating mitigation plans and assigning responsibilities,
and most important, for monitoring risks to assess mitigation strategies effect. The purpose of the
risk register is formulated as the means for recording and controlling risk management process,
but it does not replace decision making.
Smith [10] takes the risk register or risk log role to help formulate risk management
strategy providing total project risk exposure overview, based on budget and program sensitivity
to identify risks and their impact in terms of budget overrun, delay and impact on the project
performance. The aim is to determine the most effective strategy of risk avoidance, mitigation
and/or transfer, provide an audit trail and risk management tool to prompt risk owners to take
action.
Patterson and Neailey [6] define risk register as a tool for recording and documenting
information generated through risk management process, and to enable consciously evaluate and
manage the risks as the part of the decision making process. It also provides a platform for
mitigation actions and future decisions while enabling better understanding and acceptance of the
visible risks, and documenting project reduction and mitigation plans.
Becker [11] writes about risk database as a tool for monitoring and reporting on risk
management process describing it as a relatively simple matrix. Such matrix encompasses all data
related to risk event (risk description, likelihood, consequences, response strategy and plan,
driver event, closing date,…) grouped according to risk management phase through which data
are generated.
28
28
In the questionnaire on risk register conducted in Croatian construction companies
respondents were asked to choose two statements defining risk registers (taken from different
authors). Three different statements by Williams, Barry, Patterson and Neailey, cited above, were
the most frequently selected ones. The questionnaire also resulted in giving the most important
possibilities that the risk register has to enable:
a. documenting risk source, response and its classification
b. saving information on all risks identified at the beginning and through the project life
cycle
c. prioritizing risks regarding likelihood of occurrence and impact
d. systematic data storing to establish repository of knowledge for future projects
2. RISK REGISTER FOR CONSTRUCTION PROJECT MANAGEMENT
2.1. Risk Register Characteristics
Risk register as a tool for comprehensive risk assessment, risk identification,
quantification and categorisation should make possible recording qualitative and quantitative
data, data needed for categorisation, prioritization and assessment. For a conscious risk
evaluation and management it should provide information based on filtering and combining
summary data, as well as cost-benefit analysis using data costs and their changes through all
phases.
Data entry and structure should follow risk management process to meet the demand for
data record and documentation generated throughout the whole risk management process, which
means recording and documentation of needed input and output data from each phase.
An important role as a repository of knowledge, i.e. source of data and information on
risks, will be accomplished through risk register application as a platform for construction project
risk management on every project and conscious, systematic storage of generated data.
To support integration of information of risk in project communication risk register must
be able to support creating various reports.
2.2. Model of the Risk Register System
The model of the Risk Register System (RRS) consists of two parts, Project Risk Register
(PRR) and Central Risk Register (CRR) (Figure 2). Project Risk Register enables recording risk
data throughout the whole risk management process in order to collect data for each construction
project. Furthermore, this part has the role of a platform and tool for project risk management and
communication. Providing continuous risk tracking it can become a medium for communication
between project stakeholders.
Risk data from all projects are stored in the Central Risk Register. This part of RRS has a
function of "repository of knowledge" and a tool for project risk identification, and during long
term utilisation it becomes a source for quantitative and qualitative risk data. As a source of data
on risk response, tracking and controlling, it enables particular response efficiency evaluation as
well as undertaking a consequence-based action. For the CRR to fulfil all its functions it is
necessary that the planned and actual data should be compared and summarized in relation to risk
"behaviour and reaction". If any data on changes causing modification of a risk component or
characteristic exist, more reliable information and conclusion on sources and drivers can be
29
29
obtained. A comparison of initial response plans and actual actions and consequences will enable
risk management quality assessment and improvement.
Figure 2: Model of Risk Register System
2.3. Data Structure in RRS
Data and structure of PRR (Figure) arise from the model of RRS and risk management
process; therefore, they need to involve all risk components and characteristics through all the
stages of risk management process. From recording and structuring aspect there are two major
groups of data:
project level data describing project characteristics directly or indirectly related to risks,
and
risk level data describing risk characteristics and components necessary for generating
information and needed for risk management process
All risks identified for each project are grouped according to their sources into three level
risk source RBS (risk breakdown structure).
Considering phases through which they are generated, risk data are grouped into three
columns:
planned (initial) data,
30
30
monitoring data, and
actual (final) data.
Planned data for risk level data are a result of initial risk identification, assessment and
response, while for the project level data these are planned data on project duration and budget.
Monitoring data for both levels are logs on planned data during risk monitoring stage,
while actual (final) data are the data on actual project outcomes at the project close-out including
risk closing data.
Figure 3: Risk Register data structure
There is one more group of data on the project level not subjected to changes during the
project, but describing project characteristics, introducing stakeholders and setting out success
factors.
All data at the project level are required, whereas data on the risk level are depending on
the risk register application level which differs related to the level of defining risk and application
of risk management.
31
31
3. APPLICATION OF RISK REGISTER SYSTEM
The application of the risk register can be performed in 3 stages which differ according to
the extensiveness level of risk data and analysis application in risk management.
Risk data are grouped into 3 groups:
Required data – are including general data necessary for database functioning, basic,
mostly qualitative data on risk components and response and all project level data;
Additional data – are determining closely risk components and their characteristics;
Advanced data – are including quantitative data for assessment and prioritizing risks, cost
benefit analysis of responses and connection with monitoring data.
Risk Register application starts with Required data, and is continuing by including
Additional and Advanced data. An Application level from the lower level, which includes only
Required data, can rise through two possible options, by including Additional or Advanced data,
while the highest level includes all 3 groups of data (Figure 4).
Figure 4: Application levels of RRS
To establish a useful CRR of a high quality in any construction firm it is necessary to
create PRR for every project which can be accomplished through systematic risk management
and an additional effort of project managers and firm management. Therefore, to ensure its
implementation decisions at the management level are needed for this undertaking, along with
organisational measures.
32
32
COMPANY (FIRM)
Management
PROJECT
Project Risk
Register
Initial
reports
Risk Register
Regular
reports
Central
Project
manager
Final
reports
Figure 5: Risk register in business system
The idea is that no additional resources are needed as each project manager would be
responsible both for PRR in his project and for storing data in CRR, which should be his regular
responsibility during and after each project management phase, especially after project close-out.
To make this achievable, Risk Register System utilisation should not be made complicated,
should not require unnecessary extra time and effort, and should not be totally automated, which
means that conscious action should be undertaken to ensure data quality in CRR. Data are stored
in CRR after having undergone management review and approval and any alterations would be
possible only with management approval based on special explanation (Figure 5).
4. CONCLUSION
One of primary requests on RRS is the quality of collected data; therefore risk register has
to accommodate risk management level applied in the company. Proposed Risk Register System
has major advantage because of its flexible structure which enables its application regardless of
risk management level. It can be used in firms with advanced as well as in those with lower risk
management practice and knowledge, supporting and directing progress in risk management
practice towards complete application.
Even the application of RRS with PRR only at the I. level would make a difference in
improving the risk management and project management in construction projects. Improving
project communication with regular reports on risks it gives enhanced perspective on project for
all stakeholders.
An extension of application to CRR will result in creating a database of good and bad
practice which will definitely contribute to the improvement of project management practice in
construction.
The application of the risk register is essential for many reasons: learning from the past,
collecting best practice, and providing a supportive tool. The application of an adequately
33
33
structured and designed risk register can significantly contribute to the success not only at the
project level, but also at the company level.
REFERENCES
Radujkovi , M. (1997). Risk Sources and Drivers in Construction Projects. In International
Symposium PRM’97 - International Project Management Association IPMA, Helsinki, pp. 275 –
284, E&FN SPON, London.
[2] Inal, F. (2005). Risk Management Model for Construction Equipment in Motorway Projects.
Doctoral thesis, Faculty of Construction Engineering, University of Zagreb, Zagreb.
[3] Bevanda, L. (2004). Calculation procedure in construction project information system,
Master thesis, Faculty of Construction Engineering, University of Zagreb, Zagreb.
[4] Car-Puši , D. (2004). Methodology for planning sustainable construction time. Doctoral
thesis, Faculty of Construction Engineering, University of Zagreb, Zagreb.
[5] Ostoji Škomrlj, N. (2004). Modelling S-curve for project cost in conceptual phase of
construction project, Doctoral thesis, Faculty of Construction Engineering, University of Zagreb,
Zagreb.
[6] Patterson F.D., Neailey, K. (2002). A Risk Register Database System to aid the management
of project risk, International Journal of Project Management, 19, 139-145.
[7] Crossland R, McMhahon, CA, Simms Williams JH. (1998). Survey of current practices in
managing design risk, Design Information Group, University of Bristol.
[8] Williams, T.M. (1994). Using a Risk Register to Integrate Risk Management in Project
Definition. International Journal of Project Management, 12, 17-22.
Godfrey, P.S., Sir Halcrow, W. and Partners Ltd. (1996) Control Of Risk – A Guide to the
Systematic Management of Risk from Construction, CIRIA.
[10] Smith, N.J. (1999). Managing Risk in Construction Project. Blackwell Science Ltd.
[11] Becker, G.M. (2004). A Practical Risk Management Approach. PMI Global Congress
Proceedings- Anaheim, California, pp. 1-7.
i
Research project no. 082005 "Resource and Risk Management in Construction Projects" financed by Minstry of
Science and Technology (1996-2000)
Research project no. 082208 "Resource and Risk Management in Construction Projects" financed by Minstry of
Science and Technology (2003-2006)
34
34
Helena Ellingerová1
TRIEDNIK STAVEBNÝCH PRÁC A JEHO APLIKÁCIA V PRAXI
THE CLASSIFICATION OF CONSTRUCTION WORKS AND HIS APLICATION
OF PRAXIS
Abstract
Classification of Construction Works was created for necessity of public procurement
and exactly satisfied the requirements of modern classifications. The Classification of
Construction Works were issued for designers and investors for preparing to
competition supports for public works, for setting the valuation of budget costs for
construction product and for creating the construction register. It is also used by
general contractors for revision of job entirety and for processing the price supply.
ÚVOD
Triednik stavebných prác bol vytvorený pre potreby verejného obstarávania a v plnej
miere sp a požiadavky moderného klasifika ného systému. Je to otvorený systém, ktorý
umož uje priebežne zapracova nové innosti do databázy. V klasifikácii sú zahrnuté všetky
klasifika né h adiská a charakteristiky stavebných prác. Je prepojený na Európsku
klasifikáciu inností (NACE – CPV).
1. VÝZNAM TRIEDENIA STAVEBNEJ PRODUKCIE
Za ú elom kvalifikovaného oce ovania stavebnej produkcie v súvislosti
s technickými, technologickými a oce ovacími podkladmi je potrebné aj použitie
jednozna nej triediacej a klasifika nej sústavy. Sú asný stav klasifika ných a triediacich
sústav prechádza neustálym vývojom. Inovácia klasifika ného systému sa za ala v roku 1991
v rámci harmonizácie štatistickej infraštuktúry EUROSTATu. Dotýkala sa všetkých troch
druhov klasifikácií a to ekonomických, sociálnych aj funk ných. Na základe európskych
klasifikácií sa vypracovávali národné klasifikácie OKE , KP, KS, KZAM, COFOG,
GEONOM.
Európske klasifikácie vychádzajú z medzinárodne platných klasifikácií. Klasifika ný systém
používa rôzne stupne klasifikácie, ku ktorým sú priradené íselné, abecedné, kombinované
jedno a viacmiestne ozna enia, oddelené rôznymi grafickými symbolmi (bodkami,
medzerami, poml kami a pod.). Takto vzniká tzv. íselný kód, ku ktorému je jednozna ne
priradený slovný popis. Správne vytvorená klasifikácia by mala by jednozna ná,
zrozumite ná, pozitívne prijate ná verejnos ou a rovnako chápaná s presným vyjadrením
danej skuto nosti.
1
Helena Ellingerová, Ing., PhD. Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva, Stavebná fakulta STU, Radlinského
11, 813 68 Bratislava, e-mail: [email protected]
35
35
Jednozna ne môžeme poveda , že ŠÚ SR vypracoval a implementoval do praxe
všetky platné medzinárodné klasifikácie, ktoré boli legislatívne vydané medzinárodnými
organizáciami formou nariadení a odporú aní pre krajiny EU a kandidátske krajiny.
1.1 Význam triedenia stavebnej produkcie
Stavebníctvo prechádza neustálym vývojom, na trh prichádzajú nové technológie,
materiály, stavebné stroje. Menia sa nároky investorov na prevádzkové vlastnosti stavebného
diela, zvyšujú sa požiadavky na projektantov.
V stavebnej praxi sa pre ú ely triedenia stavebnej produkcie vo vz ahu k oce ovaniu
stavebných a montážnych prác rozpo tom doteraz používal Triednik stavebných konštrukcií
a prác.
Triednik stavebných konštrukcií a prác ( alej TSKP) bol vydaný na základe inštrukcie
.13/1977 Ministerstva stavebníctva SR zo d a 30.12. 1977 v sú innosti s Ministerstvom
stavebníctva SSR a v dohode s FSÚ v zmysle § 16 odst. 2 b zákona .21/1971 Zb. Pod a
TSKP sú podrobne zatriedené a o íslované stavebné konštrukcie a práce. Ako hlavné
triediace h adisko strieda v pevne stanovených pozíciách triediaceho re azca – najmä
h adisko stavebných konštrukcií a stavebných prác, niekedy spolu s h adiskom stavebných
materiálov [1].
Triednik sa využíval pri zostavovaní normatívnych podkladov ako sú operatívne
normy, cenníky stavebných prác. Na základe týchto podkladov sa zostavovali a tiež zostavujú
rozpo ty, výrobné kalkulácie a faktúry.
Základom triedenia stavebných konštrukcií a prác je stavebný diel. Tvorí ú elovo
vymedzenú as objektu, napr. základy, steny, stropy a pod. Stavebný diel je súhrnom
konštrukcií a prác uskuto nených rôznymi technológiami a z rôznych druhov materiálu.
Nezáväznou as ou íselného znaku je položka (variant), ktorej nápl sa ur uje pod a
charakteru jednotlivých položiek. Rámcová položka môže pritom zabera jedno alebo dve
miesta íselného znaku, variant potom dve až štyri pod a rozsahu celkovej náplne položky.
as stavebného objektu, ktorá je charakterizovaná vo všetkých piatich záväzných
miestach íselného znaku ozna ujeme ako konštruk ný prvok. V rozpo tovej sústave
predstavuje cenníkovú položku a taktiež má vz ah k sústave operatívnych noriem. Vä šinou
je konštruk ný prvok príliš drobnou as ou pre plánovanie a evidenciu, preto sa pristupuje
k zlu ovaniu týchto prvkov do tzv. hrubých konštruk ných prvkov, ktoré vznikajú agregáciou
jednotlivých konštruk ných prvkov do vyšších stup ov triedenia, t.j. do stavebných dielov
s rovnakou technologicko – materiálovou charakteristikou.
Najvyššiu agregáciu konštruk ných prvkov predstavujú fyzické objemy konštrukcií
a prác, ktoré sú vyjadrené druhom prác, zah ajúcich nieko ko stavebných dielov s rovnakou
technologicko - materiálovou charakteristikou.
Tento systém kódovania využívajú aj rôzne sú asné softvérové produkty na tvorbu
rozpo tov. Pri vyh adávaní položiek však dochádza asto k tomu, že program nepozná kód
položky alebo pod zadaným kódom nachádzame odlišný materiál:
Príklad: [3, s. 10]
Položka z rozpo tu:
210 010 03 – Omietka stien a pilierov malty zo 450 kg cementu na 1 m3 malty
Po zadaní kódu do programu je k dispozícii položka:
210 010 03 – Rúrkové vedenie, krabice, rúrka ohyb. elektroinšt., uložená pod omietkou
typ 23-23 mm.
36
36
Z uvedeného príkladu vyplýva, že v štruktúre TSKP chýbajú celé skupiny tried najmä
z oblasti dokon ovacích prác, úprav povrchov a výplní otvorov. Nie sú spracované ani
niektoré stavebno – remeselnícke práce, štukatérske práce, kachliarske, stolárske práce.
Uvedené práce dopl ajú do svojich databáz jednotliví spracovatelia smerných orienta ných
cien asto bez celkovej koordinácie. Preto sa v údajoch jednotlivých firiem s nimi stretávame
pod rôznym kódom TSKP. Napriek svojim nedostatkom (uzavretý a hierarchicky nevyvážený
systém, s nekompatibilným kódovaním) sa TSKP stále používa, hlavne vo vz ahu
k súkromnému sektoru a z pozície „zaužívanej tradície“ v stavebnej praxi.
1.2 Základné princípy klasifika ného systému stavebnej produkcie
Z h adiska tvorby klasifika ného systému je dôležité, aby novo vytvorená klasifikácia
bola dostato ne presná a úplná pre všetkých ú astníkov výstavby.
Každý ú astník výstavby musí pozna charakteristiky stavebnej práce a vie ich
formulova . Tvorca klasifika ného systému analyzuje, identifikuje a formuluje tieto
charakteristiky v mene všetkých ú astníkov výstavby, potom ich predkladá reprezentantom
k pripomienkam a po ich zoh adnení k oponentúre.
Špecifikácie stavebných prác ako výstup klasifika ného systému pre príslušný
stavebný objekt, sú zárove dôležité aj pre iné nadväzné systémy všetkých ú astníkov
výstavby, ktoré sú zobrazené v nasledovnej schéme.
Schéma . 1: Priamo nadväzné systémy ú astníkov výstavby
Systém popisov
stavebných prác
Systém oce ovania
stavby
Systém realizácie
stavby
Špecifikácie
stavebných
prác
Systém kakulácie
nákladov
Systém fakturácie
Systém tvorby
ukazovate ov
Hlavným cie om systému klasifikácie stavebných prác je teda špecifikova každú
stavebnú prácu tak, aby špecifikácie stavebných prác boli dostupné pre všetkých ú astníkov
výstavby a aby jej všetci ú astníci rozumeli rovnako, nemuseli k nej dop a
alšie
klasifika né charakteristiky pre svoje potreby.
Tieto skuto nosti vyvolali potrebu nového klasifika ného triedenia, ktoré rešpektuje základné
princípy moderných klasifika ných systémov [4,7]:
Jednozna né špecifikovanie stavebnej práce s požadovanou podrobnos ou.
Otvorený systém umož ujúci aktualizáciu, spres ovanie, dop anie novými
charakteristikami a triediacimi h adiskami.
37
37
Viach adiskový prístup, ktorý hovorí o tom, ktoré z triediacich h adísk (práca,
konštrukcie, materiál) majú by prioritné a zaru ujúce to, že v danej klasifikácii sú
zahrnuté všetky klasifika né h adiská a charakteristiky.
Samostatný systém, ktorý však zahr uje aj požiadavky všetkých nadväzných
systémov na klasifika né údaje s definovaným rozhraním.
Vytvorenie klasifika ného systému ako databankového systému s flexibilným
dialógovým prístupom na nap anie a využívanie databázy.
Možnos systémového prepojenia na priamo nadväzné systémy; sú to systém popisov
stavebných prác pre verejné obstarávanie, systém oce ovania predmetu obstarávania
uchádza om o zákazku pod a požadovanej metodiky, systém kalkulovania nákladov
a potrieb dodávate a stavebných prác, systém kontroly realizácie stavebných prác
vrátane kontroly ich kvality a dodržovania opatrení životného prostredia a vrátane
splátkových platieb, systém fakturácie, ú tovníctva a ekonomického vyhodnotenia
stavieb a systém tvorby cenových ukazovate ov.
Po íta ová podpora klasifika ného systému pre tvorbu a využívanie databáz.
2. TRIEDNIK STAVEBNÝCH PRÁC A JEHO APLIKÁCIA
V roku 2000 sa skon ila prvá as úlohy „Tvorba klasifika ného systému stavebných
prác,“ zadanej Ministerstvom výstavby a regionálneho rozvoja SR firme CENEKON
Bratislava. Prijalo sa odporú anie, aby sa v prvej etape návrhu systému pristúpilo
k vypracovaniu triednika stavebných prác, kde triediacim h adiskom bude tzv. „ innos .“
Toto h adisko je v súlade s medzinárodným trendom a je v podstate analogické s nemeckým
systémom triedenia STLB (Kniha štandardných výkonov stavebníctva).
Triednik stavebných prác bol vyhlásený metodickým pokynom Ministerstva výstavby
a regionálneho rozvoja . 1/2004, ktorý nadobudol ú innos 1. januára 2005. Triednik bol
vydaný na základe prílohy Nariadenia Komisie (ES) . 204/2002 o štatistickej klasifikácii
produkcie pod a inností v Európskom spolo enstve, vyhlasujúcej klasifikáciu stavebných
prác za záväznú pre lenské štáty Európskej únie a na základe vyhlášky Štatistického úradu
SR . 632/2002 Z.z., ktorou sa vydáva štatistická klasifikácia produkcie v znení neskorších
predpisov vydanej na základe zákona . 540/2001 Z.z. o štátnej štatistike [6].
Triednik stavebných prác pozostáva z troch astí:
1. Metodický pokyn MVRR SR
2. Triednik stavebných prác
3. Popisovník – súbor popisov položiek stavebných prác.
Schéma systému kódovania
Triednik je základným podkladom pre jednotný prístup k spracovaniu súpisu prác,
ktoré poskytnú jednozna né informácie o druhu a množstve požadovaných prác, ím umožnia
ú astníkom výberového konania objektívne vypracova svoju cenovú ponuku. Práce musia
by roz lenené do položiek s dostato nou podrobnos ou, ktorá umožní rozlíšenie rôznych
druhov prác a ich podmienky. Obsah triednika je prispôsobený sú asným technickým,
technologickým a materiálovým požiadavkám.
38
38
Základná schéma systému kódovania [7]:
XXXXXX
XX
XX
(min.)
XX
(min.)
XX
XX
Klasifikácia produkcie (KP)
Stavebná práca ( innos )
Druh konštrukcie ( innosti) (pôvodne stavebný diel) v rámci staveb. práce
Charakteristika konštrukcie ( innosti) v rámci druhu konštrukcie ( innosti)
Technologicko-materiálová charakteristika v rámci stavebnej práce ( innosti)
a druhu konštrukcie ( innosti) - doporu ené
Doplnenie technologicko – materiálovej charakteristiky – doporu ené.
Triednik zachováva prvých šes miest sú asného triedenia pod a Klasifikácie
produkcie, aktualizácia sa uskuto uje na siedmom až šestnástom mieste.
Príklad aplikácie triednika stavebných prác:
KP
a dvojbyt.
stavebná práca – innos
druh konštrukcie
charakteristika konštrukcie
tech. mat. charakteristika
doplnenie TMCH
45.21.11
práce
45.21.11.12
45.21.11.12.02
45.21.11.12.02.01
45.21.11.12.02.01.01
45.21.11.12.02.01.01.01
na
HS
budov
jedno
murárske práce
múry
nosné
tehly pálené
plné
V takto upravenej podobe slúži triednik pre proces verejného obstarávania za ú elom
jednozna ného definovania predmetu obstarávania jednotným popisom stavebných prác, je
podkladom pre vydávanie Všeobecných obchodných a technických podmienok stavebných
prác, priamo nadväzuje na klasifikáciu produkcie, ím vyjadruje väzby medzi štatistickým
sledovaním produkcie, verejným obstarávaním a zákonom o cenách.
Z h adiska oce ovania sa innostné triedenie pod a TSP najvýraznejšie premietlo
v súvislosti s vnútorným lenením rozpo tu (42 inností, nie 9 skupín stavebných dielov) a do
kalkulácie presunu hmôt.
Pod a doterajšieho zaužívaného systému kalkulovania sa presun hmôt kalkuloval na
jednotlivé konštruk né diely. Pod a nového triedenia sa presun hmôt kalkuluje vo väzbe na
konkrétnu innos . V prípade innosti 11 – betonárske práce sa presun hmôt delí zvláš na
presun hmôt betonáže, debnenia a výstuže.
ZÁVER
Triednik stavebných prác slúži najmä pre obstarávate ov, projektantov a investorov na
prípravu sú ažných podkladov pre verejný sektor, na stanovenie odhadu rozpo tových
nákladov na stavebné dielo a na vytvorenie jednotného súpisu stavebných prác vo výkaze
výmer. Pre zhotovite ov stavby je potrebný pre kontrolu úplnosti štruktúry zadania sú ažných
podkladov a na spracovanie cenovej ponuky.
Obsah triednika je prispôsobený sú asným technickým, technologickým,
materiálovým a kvalitatívnym požiadavkám stavebnej výroby.
39
39
Štýl a popis prác sa prevažne zachováva pod a doteraz používaného spôsobu triedenia,
a preto je databáza v textovej podobe v podstate analogická s pôvodnou databázou stavebných
a montážnych prác.
V plnej miere sp a požiadavky moderných klasifika ných systémov.
LITERATÚRA
[1]
[2]
[3]
BOLLOVÁ, G.: Oce ovanie stavebných prác a projektových prác. ÚZS SvF STU
Bratislava, 2001, ISBN 80-27-1555-7.
HANÁK, M.: Oce ování stavebních prací v kostce. ÚRS Praha, a.s. 2005, ISBN 807359-005-5.
SZAKALOVÁ, E.: Triedenie stavebnej produkcie v podmienkach EÚ. Diplomová
práca, SvF STU Bratislava, 2006.
[4]
POLÁŠEK, J.: Vývoj klasifikácií stavebnej produkcie v súvislosti so vstupom
Slovenskej republiky do Európskej únie, Závere ná znalecká práca, ÚSZ SvF
Bratislava, 2005.
[5]
Návrh koncepcie klasifika ného systému stavebných prác, ÚEOS Komercia , a.s.,
CENEKON s.r.o., Bratislava, 2003.
Metodický pokyn MsV a RR SR . 1/2004 o TSP, Bratislava, september 2005.
Materiál zo seminára o TSP, Bratislava, máj 2007.
[6]
[7]
Príspevok je prezentáciou iastkových výsledkov riešenia projektu VEGA . 1/2573/05:
„Optimalizácia nákladov spravovania objektov metódou FM.“
40
40
Michal Gluszak
Bartlomiej Marona1
LAND ASSEMBLY PROJECTS IN POLAND:
THE EVIDENCE FROM KRAKOW
Abstract
Discussion on land supply is present in real estate literature, however it focuses merely
on mature western markets. Little is known about land-development problems in
emerging markets in CEE countries – Slovakia, Czech Republic, Hungary, Poland.
The aim of the article is to discuss the main problems in land-development activity. The
study focuses on land assembly problem. In the article we explore the difference between
land market value and prices paid for single plots during assembly operations.
In our study we focus on real estate market in Poland, and we examine land assembly
operations in Krakow – one of most rapidly growing land markets in the region. The
empirical part of the study is based on real estate transaction data, gathered by Krakow
Real Estate Institute (KIN)
INTRODUCTION
House price appreciation in Europe has been very strong recently. With some
exceptions residential prices increased in all European countries, but the growth effect was
probably the most visible in emerging real estate markets of CE countries. The data suggest
that in last two years Poland witnessed the biggest house price appreciation from all new EU
members [RICS European Housing Review 2007].
Demand-driven boom was also observed on polish land market. Land prices in major
cities in Poland has been increasing significantly in Poland during recent three years. There
are some obvious reasons for the fact:
Demand for land is in first place driven by structurally strong housing demand (low
interest rates, demographic wave), and improving macroeconomic perspectives and
expectations.
There are many institutional investors (i.e. investment funds), and considerable
number of foreign investors (both individual and institutional – developers, investment funds,
insurance companies) that are active players on green/ brown field land market in Poland.
On the supply side, it should be noted that supply of land suitable for development in
Poland is rather weak, and inelastic. The stock of premium sites – well situated, and ready for
development – is short, and diminishing rapidly. There are also typical problems, that are
present in nearly all post-socialist countries. These are: bureaucracy, complicated procedures,
non-transparency and corruption. There is also shortage of master plans, especially in rapidly
growing cities, which makes the investment process longer (in some cases gaining all permits
can last for say, 3-4 years) more risky (it is harder to predict the exact result of bureaucratic
procedure).
In the paper we focus on land acquisition problem, as we consider this faze of
development project crucial for overall investment outcome, and to certain extent its
aggregated results fundamental for real estate market dynamics. There are several arguments
1
Gluszak Michal, MSc, Assistant Researcher, Cracow University of Economics, ul. Rakowicka 27, 31-510
Krakow, Poland, [email protected]; Marona Bartlomiej , Assistant Researcher, Cracow University of
Economics, ul. Rakowicka 27, 31-510 Krakow, Poland, [email protected]
41
41
that support the preposition above. Firstly, even on emerging markets, the stock of greenfields
suitable for development is systematically decreasing, as well as the number of large,
superbly located plots. Therefore, every developer faces the land acquisition problem, which
can be especially complicated when several small plots need to be assembled in order to start
development. Secondly, as the building costs are hard to control, and demand is exogenous,
land acquisition costs are the key variable when assessing investment yield.
1. LAND MARKET IN POLAND – STYLIZED FACTS
High (and possible increasing) sensitivity of investment budget on land acquisition
costs – especially in favorable locations – is embodied into the nature of development
activity. Land acquisition cost seems to become the key variable when assessing investment
performance. From polish perspective, the procedure of turning land into development is
complicated and long-lasting – in some cases it takes several years to complete. The outcome,
in terms of costs involved is often hard to predict, ex ante.
The land price depend on location. In the figure 2, we illustrate the land price behavior
in all polish voivodships in 2005.
Figure 6. Land suitable for development prices in Poland in 2005
Source: Central Statistical Office in Poland
As can be seen from the figure [fig. 2], land prices differ substantially In Poland, even
if we compare average land prices. For instance in Mazowieckie voivodship mean price in
2005 was 158,44 zł/sq m, while in Swietokrzyskie voivodship it was only 17,07 zł/sq m. The
difference is even greater when we compare prices in favorable location in Warsow, and
prices in small towns in eastern Poland.
The other official statistics indicate that there was a huge gap between market value
and replacement value of residential real estate in last two years. This explains the investment
boom, and developers extraordinary yields.
High yields generated by housing development have some negative effects on real estate
market in Poland. The most important consequences are:
42
42
-
occurrence of so-called „raw” developers: investors who lack expertise, or even
fundamental knowledge indispensable to organize the whole process. Although there
are no regular research on this phenomenon, the bulk of this new wave of developers
are firms or individuals successful in other economic activities.
illegal or half legal practices of some developers
rising speculation over land suitable for development
These are the major outlines of the problems put in our study. In the end of this section, it
should be noted, that land development is not an established profession on real estate market
in Poland. There is a lack of specialized companies, and land-development activity in Poland
is:
realized as a part of complex development activity
realized by local government
realized by individual land proprietors
Current market situation -rising prices of land, and converging developers yields in next twothree years perspective – put in favorable situation this investors, who amassed huge land
banks. On the other hand the entry barriers for newcomers are as high as never.
2.
DATA AND SCOPE OF THE STUDY
The main objectives of the study, are listed below:
- exploration of land assembly projects,
- exploration of land acquisition cost, and their key determinants.
In order to research areas above, the research was both quantitative and qualitative. The core
of our researched is based on land transaction data provided by Cracow Real Estate Institute
(KIN), and based on Notary Acts (NAs). The data were drawn from large database covering
nearly all land transaction made in Krakow since 19922. Complementary to being
representative, the data used in our research were also highly detailed – available information
covered several plot attributes (i.e. size, length, width, transaction price, address, GIS
coordinates, distance from the city centre, possible usage, territory development) and
additional transaction records (i.e. buyer, seller, time, valuation results where possible, current
user where existing, supplementary agreements as stated in NA). All KIN data records are
based on Notary Acts information and in-depth site scrutiny (of physical cadastre, and other
real estate registers available, GIS survey, etc.).
Our sample from real estate market in Krakow (632 observations) covered transaction
from 4/10/1992 to 31/12/2003. Sampling was based on land contiguity. Only adjacent plots
sold by individual proprietors to institutional investors were included in the sample. Majority
of these plots was available for multi-housing or commercial development, and most of them
has been built over (scrutiny of whether site assembled was developed was another measure
we used to ensure face validity of our data).
3. ANALYSIS OF LAND ASSEMBLY PROJECTS IN KRAKOW
History of land-development transaction shows that some parts of the city have
witnessed very intense assembly operations during last 15 years. Three of them, seem to
dominate the others in terms of transactions conducted: Bronowice, and Krowodrza Górka in
north-west part of the city, and Ruczaj in south-west part of the city. As can be seen from the
map attached, the east part of the city (namely Nowa Huta district) was not essentially
2
When compared to official real estate market statistics, based on NAs (provided by Central Statistical Office in Poland, KIN
database covers about 97 per cent of land transactions in Krakow. This makes the database representative source of data
about real estate market in Krakow.
43
43
interesting for potential developers [fig. 3]. The statistics for housing development follow the
same pattern, so the concentration of land-assembly practices is supposedly not caused by
specific land patterns in west part of Krakow (small plots forcing developers to perform
complicated assembly operations), but the potential investment benefits (housing
attractiveness of west part of Krakow, contrasted with post-socialist and unsafe Nowa Huta).
Figure 7. Selected land assembly operations in Krakow from 1993-2004
Source: author’s own
During examined period of time, 116 land assembly operations were undertaken. This
number does not include transaction conducted by municipality of Krakow and the Treasury
of Poland, with the aid of compulsory purchase. The operation were not homogenous in terms
of time span needed to complete the entire operation, number of transactions involved, and
operation total worth. The main figures can are shown in table 2.
Table 1. Key figures about land assembly transactions in Krakow from 1992
to 2004
N
Mean Median
Min
Max
Land assembly time – in months
116
13,05
5
0
86
Number of transactions
116
5,54
4
2
40
Operation worth – in PLN
116 1946243
462683 9879 41370749
Source: Author’s own based on KIN database
First conclusion drown from our analysis is that assembly operation in Krakow, were
rather small sized (74% of transaction involved less then 5 operation). The biggest operation
involved 40 transactions. The majority of assembly projects were completed in one year time
span (one in four operation took only several days). Only 20% of all operation took longer
than 20 months. The last evidence of different scale of land assembly in Krakow is based on
information of operation worth – it ranges from less than 10 thousand zł to as much as 41 mln
zł.
44
44
As for the plots involved in each operation, suffice it to say that they varied
considerably. Empirical evidence shows that typical plot in Krakow is long rather than wide
(although there are exceptions). Minimum front width of plot from our sample was 1 meter
only, and the maximum 615 meters. But as it can be seen from statistics available in table 3,
dispersion of observations is huge, especially when plot area is considered.
Table 2. Key figures concerning plots involved in land assembly
operations In Krakow from 1992 to 2004
area -in sq
meters
width (front) in meters
length - in
meters
N
Mean
Min
Max
Std.dev.
Std.devto-mean
632
3252,7
3,000
132820
7453
2,29
632
33,8
1
615
53
1,55
632
93,7
4,5
604
96
1,02
Source: Author’s own based on KIN database
More careful analysis shows also that a modal plot was small, and often of irregular
shape. As can be seen from figure 4, when the simple shape ratio is used (front width to
length of a plot) it occurs that most of land pieces assembled by developers were long
rectangle shaped. This result is not surprising – as a matter of fact it is consistent with
outcomes of previous research conducted by Bitner-Fialkowska [2] in selected European
cities.
Figure 8. Transaction based evidence of typical
shape ratio of land suitable for development in Krakow
Source: author’s own based on KIN database
When dealing with land transactions, a few words must be spoken about legal issues
of assembly process. Significant number of plots had major legal disadvantages – hindered
45
45
access to public road, easement appurtenants, and personal servitudes. Many plots were coowned. All theses defects made the future development a costly, and problematic endeavor.
CONCLUSION
As indicated before, the paper is intended to fill the gap on the subject of the land
supply from the perspective of development projects. Although discussion on land supply is
present in real estate literature, it focuses merely on mature western markets. Little is known
about land-development problems in emerging markets in CEE countries.
The empirical results are to some extent similar to previously conducted research in
western Europe and US. Surprising enough we discovered that land acquisition cost
appreciation during most of land assembly operations was not as high as we expected on the
bases of theoretical models available in the literature. The prices of succeeding land assembly
transaction seemed to be rather chained to the first transaction price in the neighborhood
(rather than fundamental market value of sites). On the other hand in many operations at least
one deviant (in terms of enormous price paid) observation was noticed. We observed several
speculative transactions that influenced the final outcome of land assembly operation. The
other problems of land-assembly operations were connected to: legal issues, small sizes of
separate plots, co-ownership of one piece of land, communication and access to public road
burdens.
Typical land assembly operation was rather small sized (few transactions involved),
and quick (a modal of 0-6 month). According to qualitative research results, when investment
value and market efficiency is concerned the emphasis must be put on land planning and
information issues. The role of negotiations was also pointed out – several endeavors were
accomplished in just one day, at cooperatively low cost (after negotiating with all land
proprietors involved in one time).
BIBLIOGRAPHY
[1] Adair A., Allen S., Berry J., McGreal S., Central and Eastern European property investment markets:
issues of data and transparency, Journal of Property Investment & Finance, 2006 vol. 24 no 3
[2] Bitner-Fiałkowska A., Analiza rynku nieruchomo ci gruntowych jako element strategii rozwoju
obszarów zurbanizowanych, PhD Thesis, Agricultural University in Krakow, Krakow 2002
[3] Evans A., Economics, Real Estate and the Supply of Land, Blackwell Publishing, 2004
[4] French N., Gabrielli L., Discounted cash flow: accounting for uncertainty, Journal of Property
Investment & Finance, 2005 vol. 23 no. 1
[5] Geltner D., Miller N., Commercial Real Estate Analysis and Investments, UK, 2001
[6] Gluszak M., Warto inwestycyjna i rynkowa nieruchomo ci w procesach land-deweloperskich,
Cracow University of Economics, CUE Papers, Accepted to Publication
[7] Hoesli M., Jani E., Bender A., Monte Carlo simulations for real estate valuation, Journal of Property
Investment & Finance, 2006 vol. 24 no.2
[8] Hutchison N.; Nanthakumaran N., The calculation of investment worth - Issues of market efficiency,
variable estimation and risk analysis , Journal of Property Investment & Finance, 2000, Volume 18,
Number 1
[9] Lucius D., Real options in real estate development, Journal of Property Investment & Finance; 2001
vol. 19 no.1
[10] Ong S.; Cheng F.; Boon B.; Sing T., Oligoplistic bidding and pricing in real estate development:
Experimental evidence, Journal of Property Investment & Finance; 2003 vol. 21 no. 2
46
46
Renáta Schneiderová - Heralová1
HODNOCENÍ STAVEB V KONTEXTU UDRŽITELNÉHO ROZVOJE
THE BUILDINGS´APPRAISAL WITH RESPECT TO THE SUSTAINABILITY
DEVELOPMENT
Abstract
Traditional building’s appraisal, which considered only economic returns, does not
adequately and readily consider environmental effects, social, and environmental issues.
This approach is shown to be no longer feasible. Buildings have a long life, so any
improvement in their appraisal techniques can reduce their future environmental
impacts and can satisfy the requirement of sustainable development. The sustainability
index includes financial return, energy consumption as well as social and environmental
issues in decision making framework.
ÚVOD
Tradi ní hodnocení staveb zam ené pouze na jejich ekonomiku nem že adekvátn a
srozumiteln uvažovat efekty životního prost edí, sociální a kulturní aspekty a tudíž
nenapl uje principy udržitelného rozvoje. Stavby mají dlouhý životní cyklus a proto jakékoliv
zlepšení v technikách jejich hodnocení sníží jejich budoucí dopady na životní prost edí
a posune je sm rem k udržitelnému rozvoji. V p ísp vku je navrženo hodnocení stavby na
základ indexu udržitelnosti, který zahrnuje finan ní návratnost, spot ebu energie, externí
užitky a dopady na životní prost edí.
1. UDRŽITELNOST VE STAVEBNICTVÍ
Interpretace pojmu udržitelnosti ve stavebnictví prošla ur itým vývojem. V první fázi
se jednalo o ešení problému limitovaných zdroj , zejména energetických, a o zmírn ní
dopad staveb a stavebního procesu na životní prost edí. Další fáze byla ve znamení
technických ešení konstrukcí, p edevším materiál , stavebních sou ástí, stavebních
technologií a návrh staveb minimalizujících jejich energetickou náro nost. V sou asné dob
se do pop edí zájmu dostávají tzv. m kké aspekty udržitelnosti, které jsou všeobecn
považovány za klí ové pro udržitelný rozvoj ve stavebnictví. Mezi tyto m kké aspekty pat í
krom ekonomické udržitelnosti i sociální udržitelnost, kulturní aspekty a kulturní d dictví.
Podle CIB [1] mají na uplat ování konceptu udržitelnosti ve stavebnictví vliv tyto
vn jší a vnit ní initelé :
•
kvalita a hodnota nemovitostí,
•
uspokojování budoucích pot eb uživatel , flexibilita, adaptabilita,
•
prodloužení životního cyklu,
•
používání místních zdroj ,
•
stavební proces,
•
efektivní využití území,
•
snižování spot eby vody,
•
používání vedlejších produkt ,
1
Schneiderová Heralová Renáta, Ing., PhD, VUT Praha, fakulta stavební, katedry Ekonomiky a rížení ve
stavebníctví, Thákurova 7, 166 29 Praha 6, R, [email protected], [email protected]
47
47
•
distribuce relevantních informací t m, kdo iní rozhodnutí,
•
služby,
•
urbánní rozvoj a mobilita,
•
lidské zdroje,
•
lokální ekonomika.
Trvale udržitelný rozvoj a v užším pojetí udržitelná výstavba jsou v rámci nového
globálního pojetí obecn charakterizovány t emi pilí i udržitelnosti, kterými jsou:
•
kvalita životního prost edí (vnit ního i vn jšího)
•
ekonomická efektivita a ekonomická omezení
•
sociální a kulturní souvislosti
Obrázek 1 ilustruje proces rozši ování tradi ního pojetí stavebního procesu,
zam eného primárn na po izovací náklady, kvalitu konstrukcí a as zhotovení, o uvažování
dopad na životní prost edí (omezenost zdroj , množství a druh emisí a biodiverzita) a v
globálním kontextu o ekonomické, sociáln -kulturní aspekty a kvalitu životního prost edí.
Obr. 1 - Nové pojetí stavebního procesu v globálním kontextu (p evzato z [1], vlastní
p eklad)
Investo i, soukromí i ve ejní, hrají a budou hrát významnou roli v rozvoji udržitelného
stav ní, protože reprezentují poptávku. Pokud budou investo i poptávat stavby vyhovující
požadavk m udržitelného vývoje, budou stavební firmy nuceny realizovat stavby
odpovídající t mto nárok m. Pokud tuto roli nebudou hrát investo i, musí do hry vstoupit jiná
autorita, stát, a stimulovat jednotlivé ú astníky výstavby, p edepisovat standardy, regulovat,
vytvá et mechanismus umož ující zahrnutí požadavk udržitelnosti do výstavby
Investo i, soukromí i ve ejní, hrají a budou hrát významnou roli v rozvoji udržitelného
stav ní, protože reprezentují poptávku. Pokud budou investo i poptávat stavby vyhovující
požadavk m udržitelného vývoje, budou stavební firmy nuceny realizovat stavby
odpovídající t mto nárok m. Pokud tuto roli nebudou hrát investo i, musí do hry vstoupit jiná
autorita, stát, a stimulovat jednotlivé ú astníky výstavby, p edepisovat standardy, regulovat,
vytvá et mechanismus umož ující zahrnutí požadavk udržitelnosti do výstavby.
2. HODNOCENÍ STAVEB
2.1 Tradi ní p ístup k hodnocení staveb
Tradi ní p ístup k hodnocení stavby, investi ního zám ru, spo ívá ve výpo tu
ekonomické návratnosti. Hodnoty, kterých varianty dosahují v kritériích jako jsou nap íklad
istá sou asná hodnota investice, návratnost investice, vnit ní výnosové procento apod.
48
48
reprezentují pouze ekonomický pohled na stavbu. Stavby nemohou být hodnoceny pouze na
základ finan ní návratnosti, ale do jejich hodnocení je t eba zahrnout i otázky týkající se
spot eby energie, životního prost edí, sociální aspekty, a to po dobu celého životního cyklu.
Tento tradi ní p ístup k hodnocení stavby je v n kterých p ípadech modifikován
požadavkem investora na odhad celkových náklad životního cyklu stavby, tzn. náklad
p edstavujících veškeré náklady na zdroje vynaložené na po ízení a poté i využívání stavby po
celou dobu její ekonomické životnosti, v etn ekonomických nárok na ekologickou
likvidaci. Náklady životního cyklu stavby lze d lit do t í základních skupin :
• náklady investi ní, náklady na opravy a údržbu, náklady na rekonstrukci,
modernizaci a likvidaci stavby – to znamená náklady, které p ímo souvisí s
technickými parametry stavby
• náklady na energie, úklid, odpisy – provozní náklady stavby
• dan , pojišt ní, správa nemovitosti – administrativní náklady stavby.
Z výše uvedené struktury náklad je evidentní, že p i hodnocení stavby na základ
p edpokládaných celkových náklad jejího životního cyklu do výpo tu vstupuje energetická
náro nost provozu stavby. Ale stále ješt nejsou hodnoceny sociální a kulturní aspekty a vliv
stavby na životní prost edí.
2.2 Hodnocení staveb z hlediska udržitelnosti
Hodnocení stavby, které reprezentuje hledisko udržitelnosti, by m lo obsáhnout výše
zmín né t i pilí e udržitelného rozvoje, tzn. ekologické, ekonomické a sociální faktory.
Aspekty životního prost edí, funk nosti ale i technické, ekonomické a sociální aspekty je
t eba uvažovat a hodnotit sou asn . Relativní váha jednotlivých uvažovaných aspekt odráží
požadavky spole nosti, místní samosprávy, zájmových skupin, ale samoz ejm i zájmy
investor . Navrhovaný zp sob hodnocení stavby zohled uje :
• finan ní návratnost,
• spot ebu energie,
• externí užitky,
• dopad na životní prost edí.
2.3 Index udržitelnosti
Pro hodnocení návrhu stavby z hlediska udržitelnosti je navržen index udržitelnosti :
Ii =
m
j =1
h ji v j
(i=1,…,n)
(1)
kde Ii je index udržitelnosti pro variantu i, vj je váha kritéria j, hji je hodnota varianty i
v kritériu j.
h ji = f (VN , ES , EU , ZP ) )
(2)
kde VN je pom r výnos a náklad , ES je spot eba energie, EU jsou externí užitky, ZP je
dopad na životní prost edí.
Finan ní návratnost je hodnocena na základ pom ru diskontovaných p ínos a
diskontovaných náklad . ím vyšší je tento pom r, tím je varianta efektivn jší. Náklady
p edstavují finan ní výdaje b hem plánování, realizace, provozování, údržby, demolice nebo
likvidace, po dobu celého životního cyklu stavby – LCC.
Spot eba energie zahrnuje prvotní spot ebu energie a provozní spot ebu energie po
dobu životního cyklu stavby. Lze ji vyjad ovat jako spot ebu energie na 1m2 podlahové
plochy (GJ/m2), [2].
49
49
Externí užitky lze lenit na funk ní užitky, technické užitky, sociální a procesní
užitky. [3]. Externí užitky jsou hodnoceny s využitím metod vícekriteriálního hodnocení.
Funk ní užitky umož ují popis a hodnocení toho, jak dob e lze v budov provozovat
uživatelsky specifické aktivity a procesy. Jedná se nap íklad o vhodnost a p im enost
povrch a prostor pro plánované užití, p ístupnost a bezbariérový návrh, schopnost
p izp sobit se m nícím se požadavk m uživatel . Funk ní užitky jsou vztaženy k pot ebám
uživatel budov ale i ostatních subjekt , nap íklad návšt vník , ve ejnosti apod.
Technické užitky p edstavují strukturní, fyzikální a jiné technické vlastnosti a
charakteristiky. Kritéria zahrnují p im enost pro plánovanou provozní životnost, dovolené
zatížení, údržbu a schopnost revitalizace, požární odolnost, tepeln izola ní schopnost apod.
Popis a hodnocení sociálních užitk je založen na kritériích, která vyjad ují zdraví,
komfort a bezpe nost uživatel , návšt vník , obyvatel a soused stavby. Hodnocena je i
kulturní hodnota stavby.
Procesní užitky ve strategickém plánování, návrhu, realizaci, provozování, údržb ,
managementu a užívání – celkový užitek stavby je ovlivn n kvalitou proces zahrnujících
navrhování, realizaci, užívání stavby a její facility management.
Dopady na životní prost edí popisují a hodnotí vlastnosti a charakteristiky budovy z
hlediska vlivu na životní prost edí. Uvažovány musí být vlivy na lokální i globální životní
prost edí, energetické a materiálové toky a výsledný vliv na životní prost edí. Nízká úrove
užití zdroj a/nebo reduk ní vlivy na životní prost edí p ispívají ke zvýšení užitku pro životní
prost edí.
ZÁV R
Ú astníci stavebního projektu mají specifické zájmy a z toho plynoucí rozdílné
pohledy na užitky. Investo i se primárn zajímají o ekonomické užitky, zejména o trend
p íjm plynoucích z nemovitosti. Uživatel a facility manager se zam ují na užitky ve vztahu
k provozním náklad m. Ú ady a státní správa se zabývají užitky z hlediska životního
prost edí z d vodu zájmu o ochranu životního prost edí a také o zdraví, bezpe nost, ochranu,
požární odolnost, soulad s existujícími zákony a regulativy.
Tradi ní hodnocení projekt nem že adekvátn a srozumiteln uvažovat efekty
životního prost edí a tudíž nenapl uje principy udržitelného rozvoje. Dále neuvažuje sociální
a kulturní aspekty. Stavby mají dlouhý životní cyklus a proto jakékoliv zlepšení v technikách
jejich hodnocení p i výb ru nejlepší varianty významn sníží jejich budoucí dopady na životní
prost edí a posune je sm rem k udržitelnému rozvoji.
LITERATURA
[1]
[2]
[3]
[4]
CIB: Agenda 21 on sustainable construction, 1999, ISBN 90-6363-015-8
DING, G.K.C.: Developing a multicriteria approach for the measurement of sustainable performance,
Building Research and Information, vol.33, issue 1, 2005, pgs. 3-16, ISSN 0961-3218
LÜTZKENDORF, T., SPEER, T., SZIGETI, F., DAVIS, G., LE ROUX, P.C., KATO, A.,
TSUNEKAWA, K.: A comparison of international classifications for performance requirements and
building performance categories used in evaluation methods, CIB Helsinky Symposium, 2005
SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R.: The building´s value assessment using the utility and the LCC,
In: Central Europe towards Suistainable Bulding 07 Prague. Prague: CTU, Faculty of Civil
Engineering, 2007, vol. 1, s. 126-131. ISBN 978-80-903807-8-3
Tento p ísp vek vznikl jako sou ást výzkumného zám ru „Management udržitelného rozvoje životního cyklu
staveb, stavebních podnik a území“ (MSM 6840770006) financovaného Ministerstvem školství mládeže a
t lovýchovy na eském vysokém u ení technickém v Praze, na Fakult stavební.
50
50
Zuzana Chodasová1
PROBLÉMY V SPRÁVCOVSKÝCH ORGANIZÁCIACH NA
SLOVENSKU.
SOME PROBLEMS IN THE MANAGEMENT COMPANIES IN SLOVAKIA.
Abstract
This article writes about problems, adventages and disadvantages of
administrations organizations for our country. Its aim is to evoke discussion about
thise problems and their importan issues.
ÚVOD
Správcovské organizácie sa stretávajú po transformácií vlastníckych vz ahov v 90-tych
rokoch na Slovensku v bytovom fonde stále s problémami. Nie sú dostato ne upravené
legislatívne spolo enské vz ahy týkajúce sa jednozna ne bývania vlastníkov, nájomcov
a bytových družstevníkov. V oblasti bytového družstevníctva a správy bytov je potrebné na
Slovensku legislatívne upravi vlastnícke vz ahy ( práva a povinnosti) a ich nadväznosti na
spravovanie bytových a nebytových priestorov nájomcov a vlastníkov sú asne. Nako ko
zákon . 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov, ktorým je upravená prevádzka, opravy a údržba bytových domov v SR vylu uje
v bytovom dome viacerých správcov spravova bytové jednotky. Spomínané skuto nosti sa
alej premietajú aj do vyu tovania nákladov na správu, do správy o svojej innosti za
jednotlivé obdobia, ktoré správca musí predklada úživate om / vlastníkom a nájomcom/
bytových domov.
1. SPRÁVA BYTOVÝCH DOMOV.
Správa bytových domov by mala by považovaná za profesionálnu službu.
V krajinách Európskej únie sa správcovstvom bytov zaoberajú v zna nej miere realitné
kancelárie, ako aj neziskové bytové organizácie, prípadene developerské spolo nosti.
Neziskové bytové organizácie ur itým spôsobom fungujú aj na Slovensku, ktorých innos je
upravená v zákone . 213/1997 Z.z. o neziskových organizáciách poskytujúcich verejne
prospešné služby a v jeho novele .35/2002. Pre efektívne fungovanie spomenutých
organizácií je vhodné prehodnoti opodstatnenos vytvorenia osobitného zákona
upravujúceho innos neziskových organizácií v bytovom sektore. Hlavnou úlohou
neziskových bytových organizácií je zabezpe ova rozvoj nájomného bývania. Výstavba
nových bytových jednotiek neziskovými bytovými organizáciami prispeje k zvä šeniu
verejného nájomného bytového sektora, ím pomôže vyrieši problémy s bývaním mnohých
domácností.
V rokoch 2003 – 2006 mal po et dokon ených bytov ustálenú tendenciu, ktorá sa pohybovala v rozmedzí 12 592 dokon ených bytov
v roku 2004, až po 14 861 dokon ených bytov v roku 2005 [1].
1
Chodasová Zuzana,Ing.PhD., Stavebná fakulta, Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva, Radlinského 11,
813 68 Bratislava, e-meil : [email protected]
51
51
Po as tohto obdobia bolo možné sledova každoro ný 11% nárast rozostavaných bytov
obr.1.
Štruktúra bytovej výstavby pod a druhu vlastníctva
roky 2003 - 2006
Byty v obecnom
vlastníctve;
17,51%
Byty ostatné;
0,08%
Byty v
družstevnom
vlastníctve; 0,79%
Byty v súkromnom
vlastníctve;
81,61%
obr. .1
Hospodárenie správcovských bytových organizácií, resp. ich dôsledná kontrola nie je
jednoduchá. Obce ako verejnoprávne subjekty vo svojej innosti musia plni ekonomické,
politické a v prípade bývania aj sociálne ciele, ktoré sa asto prelínajú. To sa všetko môže
prejavi v neefektívnom hospodárení s rozpo tovými prostriedkami, i v ažkopádnom
a nepružnom riešení problémov v spravovaní bytového fondu. Tak ako sa zavádzajú nové
poznatky v oblasti facillity managementu do správy najmä administatívných budov na
Slovensku, bolo by vhodné sa zamyslie jako využi tieto poznatky aj p i správe bytového
fondu.
Príkladom aplikovania facillity managementu sú Slovenské telekomunikácie, niektoré
správcovské spolo nosti, ktoré spravujú priemyselné parky, ve ké obchodné a zábavné centrá
a podnikate ské subjekty so zahrani ným kapitálom. Správcovské spolo nosti, ktoré majú na
starosti bytové vlastníctvo, vä šinou ešte procesy správy majú poprepletané s ostatnými
procesmi. Mnohé podnikate ské subjekty si neuvedomujú ešte nutnos preskúma správnu
využitelnos svojich nehnutelností a ich správa sa nevníma ako samostatná innos ,
vytvárajúca podmienky pre core-business, hlavnú innos . Ak si chce podnikate ska jednotka
zabezpe i rast svojho zisku, musí sa sústredi na intenzívny rozvoj core-businessu, iže
tomu pre o podnikajú, v om sú jedine ní, o ich odlišuje od konkurencie, o im pomáha
vyprodukova peniaze a dosahova zisky. Všetky ostatné podporné innosti treba tomu
podriadi tak, aby maximálne podporovali podnikanie a fungovali efektívne.
2.SÚ ASNOS SPRÁVY NA SLOVENSKU.
Postupom asu sa procesy správy domov stále zdokona ovali. Samotným postupom sa
pojem „správa majetku“, v súvislosti s nehnute nos ami vyprofilovala. Všeobecne pod
52
52
správou domov spravidla rozumie vybavovanie administratívy súvisiacej s vlastníctvom
domov, zais ovanie bežnej, alebo havarijnej údržby a opráv tohto majetku, vykonávanie
rekonštrukcií, zabezpe ovanie služieb spojených s vlastným užívaním bytov v bytovom
dome. Z danej charakteristiky je možné ahko zisti , že proces správy je procesom
sústavným, avšak v prípade, že vlastník majetku chce pristupova ku svojmu majetku so
správnou starostlivos ou. Po as minulého storo ia prešiel proces správy domového
a bytového fondu z h adiska plnenia nieko kými základnými formami:
•
•
priama správa
sprostredkovaná
Na Slovensku vládne atmosféra sú aže medzi jednotlivými správcovskými organizáciami,
ktoré sa uchádzajú o správu bytových domov a ich údržbu [2]. Javí sa výhodne, ak
správcovská organizácia má kapacity na realizáciu havarijných opráv, ale aj drobnú údržbu,
ktorá je ešte stále ažko dostupná a z poh adu kvality nedostato ná. Všeobecnou úlohou
správcu je vykonáva každodennú správu bývania, o predstavuje širokú škálu požiadaviek.
Úlohy správcu a jeho zodpovednosti môžu závisie od rôznej úrovne služieb, ktoré vlastník
domu objedná, požaduje, o akáva na základe uzatvorenej zmluvy o správe. Organizácie
spravujúce bytový fond v sú asnosti nám zobrazuje obr. .2 sú to najmä,živnostníci,
spolo nosti s ru ením obmedzeným, akciové spolo nosti a bytové družstvá .
Formy správy bytových domov
spolo enstvá vlastníkov
profesionálny správcovia
- živnostníci
-
spolo nosti s ru ením
obmedzeným
-
akciové spolo nosti
-
družstvá
obr. .2
Dos asto sa v praxi môžeme stretnú s prípadmi, že správca v rámci výkonu správy
dokáže realizova len vedenie ú tovníctva, vyberanie nájomného a vykonávanie platieb,
prípadne riešenie problémov s neplati mi. Okrem vyššie uvedených úloh môže správca
pripravova a realizova uzatváranie zmlúv pre opravy domov, môže vykonáva plánovanie
údržby, istenie spolo ných priestorov, údržbu vnútorných astí bytov a poskytova alšie
služby pod a požiadavky vlastníkov alebo spolo enstva.
V súvislosti so správou, údržbou a opravami bytového fondu sa ukazuje nevyhnutné
zabezpe i skuto nú nedotknute nos finan ných prostriedkov(zákonná povinnos ), ktoré sú
platené do fondu prevádzky, údržby a opráv ur ených na opravu a údržbu spolo ných astí
domu, spolo ných zariadení domu, príslušenstva, pozemku, resp. neprípustnos ich iného
použitia(úhrada za nedoplatky poskytnutých služieb, použitie finan ných prostriedkov na
úhradu plnení v iných bytových domoch). Poznatky so spravovania bytových domov sved ia
o tom, že mnohé správcovské bytové organizácie nemajú vžité mechanizmy efektívneho
hospodárenia s majetkom. asto sa totiž stáva, že dochádza k použitiu finan ných
prostriedkov pod a aktuálnej potreby. V niektorých zmluvách o výkone správy, ktoré uzavreli
53
53
vlastníci bytov a nebytových priestorov so správcovskými organizáciami je priamo
zakotvené, že v prípade chýbajúcich finan ných prostriedkov na zálohové platby za služby
spojené s bývaním, budú tieto od erpané z prostriedkov ur ených na údržbu a opravy. Tým sú
jednozna ne poškodzovaní tí vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí svoje záväzky
spojené s bývaním uhrádzajú pravidelne a v stanovených termínoch.
ZÁVER
Správy o finan nom hospodárení a iných dôležitých skuto ností, ktoré súvisia so
správou domu, sú z h adiska manažérskej práce niekedy zložito prezentované. Najmä
reportingové správy v tejto oblasti sú ve mi potrebné pre zabezpe enie kvalitných informácií.
Aj mnohé nástroje controllingu, ktoré nám zpreh ad ujú finan né hospodárenie
a investovanie majú svoje opodstatnenie v správcovskej manažérskej innosti.
Staroslivos o existujúci bytový fond u nás nie je na vysokej úrovni. Tento stav je
zaprí inený nedostato nou tvorbou finan ných prostriedkov na tieto ú ely, ako aj nevhodným
využívaním, už vytvorených zdrojov. Na alej pretrvávajú zložité vz ahy medzi
novovzniknutými správcovskými organizáciami a bývalými bytovými družstvami, podnikmi
at . Všetky spomínané skuto nosti tvoria základ u pre „neprehladnos “ záujmových
vz ahov, kde v kone nej miere utrpí kone ný uživate .
Správa komer ných nehnute ností sa na Slovensku už dostala o nie o alej.
Komer né nehnute ností sú oby ajne postavené na najlepších pozemkoch s dobrou dopravou
pre uživate ov a zákazníkov. Starostlivos o budovu je tu na majite ovi, ktorý by sa mal
stara , aby budova o najlepšie vyhovela požiadavkám uživate ov, nako ko tieto skuto nosti
ovplyv ujú jeho výsledok podnikania. Kvalitná správa tu prináša podstatné efekty:
•
•
•
Zníženie prevádzkových nákladov a zvýšenie príjmov.
Zachovanie a zvýšenie hodnoty prenájimaného majetku .
Spokojnos najomníkov a ich udržate nos .
Danú skuto nos si už uvedomili niektorí majitelia aj správcovia, nako ko je dôležité
stara sa o dobrú údržbu a správu hne na za iatku podnikate ských aktivít. Preto si najímajú
na danú innos kvalifikovaných odborníkov, alebo sami sa snažia uplat ova moderné prvky
v riadiacej innosti.
Literatura:
[1] MVRR SR: Informácie o bytovej výstavbe od roku 1994 do roku 2005
[2] internet www.spravasbdii.sk, www.spolo enstvo.sk, www.bezpecnebyvanie.sk,
www.absprávcovská.sk,
Príspevok bol spracovaný v rámci grantovej výskumnej úlohy VEGA ev.1/047/03 :
Developer Process Risk Management.
.
54
54
Koloman Ivani ka1
SUSTAINABLE HOUSING POLICY ORIENTATION IN EUROPE
TRVALO UDRŽATE NÉ SMEROVANIE BYTOVEJ POLITIKY V EURÓPE
Abstract
When there was the lack of housing, the main objective of housing policy in
Europe was to build more houses. Later multiple objectives became typical for housing
policies encompassing, macroeconomic and environmental objectives, health policies,
social inclusion and urban regeneration. The important issues are also the quality,
affordability and sustainability of housing.
Zabezpe enie trvalo udržate ného rozvoja v Európe, znižovanie spotreby energie a
zvyšovanie podielu obnovite ných zdrojov má tak technickú ako aj ekonomickú a sociálnu
dimenziu. Úsporné byty, kompaktný druh zástavby, vysoká kvalita života v mestských
štvrtiach, znižuje požiadavky na dopravu a asto vedú aj šetreniu nákladov domácností, k
odstra ovaniu sociálne patologických javov a k alším priaznivým dopadom. Z tohto dôvodu
sa v Európskych krajinách h adajú spôsoby ako prostredníctvom nástrojov bytovej politiky
zabezpe i trvalo udržate ný rozvoj.
Defining sustainability
Fundamental physical and ecological limits to growth are central to the idea of
sustainability. If our civilization is going to survive we need to maintain its capacity of
different eco-systems for the renewal. Sustainability related to housing reflects the extent
to which the strategies encompass social, environmental, and economic dimensions of
housing policy. There are several perspectives of sustainable housing.
1. A construction perspective refering to:
• lifespan that depends on the quality of the building materials used and their utilisation;
• adaptability –the housing has to be adapted to the needs of successive occupiers as well as
to changing needs of the same occupant in the accommodation.
2 A social and economic perspective referring to the ‘viable’ characteristic of accommodation
for the occupier (tenant or owner) which includes:
• affordability, based on the ability of the occupiers to cover the direct costs of the
accommodation without having to neglect other essential needs (balanced diet, health,
education, culture, etc.); indirect costs such as commuting and travel costs linked to the
location of the housing;
• impact of housing including residential environment on the physical and mental health of
the occupiers;
• psychological and social function the residential environment: the extend to which the
place of living encourages the development of social networks and various types of social
solidarity.
1
Koloman Ivani ka, Prof., Ing., PhD, vedúci katedry ekonomiky a riadenia stavebníctva. Stavebná fakulta STU,
Radlinského 11, 813 68 Bratislava, e-mail: [email protected].
55
55
3. An eco-efficiency perspective, which is aimed on increase in well-being while at the same
time limiting the consumption of resources. This aspect means the rational and efficient use of
natural non-renewable resources, both in the construction and the use of accommodation, This
concerns energy used (directly and indirectly), construction materials and the spatial use of
land. The efficient land management should aim to limit the use of land across a range of
human activities including housing.
European aspects of housing policies
From the European perspective the housing policy is the domain of the member states. The
subsidiarity principle gives quite a large marge d’manouevre to member states and in practice
there are quite large differences among the housing policy instruments in the different
countries. Such situation is justified by differences stemming from the historical legacy of the
institutional systems, climate, and socio-economic peculiarites in different countries and in
particular by the property rights differences, taxes systems etc. In the existing situation the
introduction of the uniform instruments of the housing policies European countries, could
lead to quite different results in various countries.
Removing the barriers between the member states, the introduction of the new European
regulation is however gradually limiting the possibilities to develop principally different
approaches to the housing policy in the member states.
The impact of community policies on the housing sector is very real and on the increase:
taxation of social housing (VAT), public contracts, services of general economic interest,
rules of competition, system of State aid, consumer protection in terms of mortgage loans,
building sector and products, energy-efficient buildings, are all elements of Community law
Community Law:
Concession of Services
Exclusive Rights
Public Procurement
Transparency Directive
European Statutes
PPP
European Policies:
Goals
Players
Instruments
Community Law
State Aids
Services on General
Interest
Transparency Directive
VAT
Court of Justice
Standardization
Construction Products
Charter of Fundamental
Rights
Social Cohésion
Strategy of Social Inclusion
Sustainable Urban
Development
Energy Performance
Immigration
Consumers and Mortgages
Standardization
Employment
Health
Lisbon strategy
European
Funding
Picture 1 Influence of the European policies on housing policies of member states
which increasingly challenge the instruments and players of housing policies at the risk of
jeopardising their effectiveness and their missions (see the Picture 1). Moreover the Lisbon
strategy reiterates the question of the social inclusion. Housing is considered to be one of the
core elements in the in the combat against social exclusion.
56
56
THE ELEMENTS OF SUSTAINABLE HOUSING POLICIES IN SOME EU COUNTRIES
The sustainability questions in UK are mostly viewed in the context of the community
approach, which is the synonym of the defense of collective interests that enables to relieve
the housing market offer reserved to the solvent consumers, that fragments the cities. Its
ambition is to reinforce the capacities, and provide the decisional power for the socially
weaker population. We can find here the worry about the better integration of women,
ethnical minorities, young and old people etc. This approach leads to higher local decisionmaking power, however when combined with refuse to use stronger instruments of planning
policy, it is not very effective in practice.
More scientifis and technologic approaches are typical for Austria and Germany, Netherlands,
Scandinvian coutries- Not only they use ecotechnologies (they posses advanced housing
technologies), but also they developed lot of ecological regulation accompanied by the fiscal
measures, that have the level effect on the ecological innovations.
For instance Denmark taxes emissions of CO2, CFC and the halons, new construction
materials and subsidizes renewable energies and the investments that are in favor to
environment. Scandinavian countrie and Netherlands apply also tax on CO2. Such measures
have the important effect on demand greening the economy and lifestyles. The environmental
accounting system that is well developed in Scandinavian countries is the logical prolongation
of these policies.
SOME INTERESTING INITIATIVES FROM CAISSE DES DÉPOTS FROM FRANCE.
Caisse des Dépôts wants to stimulate the energy efficiency of the housing development by
proposing the Energy performance credit for the new housing construction that comply to
THPE2 standard. The Caisse des Dépôts wil fund up to 7% of total costs of enhanced
operations. The largest consumers of the energy are the old housing units. Caisse des Dépôts
will therefore support plan Energy Climate 2008-2012 by providing 80 centims the rate for
pool of credits of € 1 bilion from its own equity until 2010. The credit pool will enable to fund
the revitalization of the housing units that meet the certain number of energy criteria. The
credits will be available since 1 quarter of 2008. The credits will enable to rehabilitate
180,000 housing units during three years. For this reason the Caisse des Dépôts shall mobilize
€ 57 million.
Moreover the Caisse des Dépôts will finance the engineering studies that will enable to
enhance the quality of thermic isolation, use of renewable sources of energy, and develop
more efficient distribution systems for the hot water. Also Caisse des Dépôts will give the
preference to funding of ecocities. Caisse des Dépôts will also support the new experiments in
rehabilitation, high-energy performance and the access of the low-to moderate-income people
to housing proprietorship. The bank will provide for that reason €300 million in 2007.
CONCLUSIONS FOR SLOVAKIA
Slovakia, as the other countries of EU have to respect the European directives that require
from member countries to introduce the practical measures that would enable to meet the
goals of sustainable development globally and in particular in housing sector. The faster
progress can be achieved by undertaking the following actions:
2
THPE is abbreviation which means très haute performance énergétique – very high energy performance
standard, that corresponds at least to 20% lower energy consumption as defined by the French regulation – the
article 9 of „l'
arrêté du 24 mai 2006“ that concerns the thermic characteristics of the new buildings and the new
parts of building
57
57
•
•
•
•
•
It is necessary to study to which extend the housing policy measures and subsidy
programs respect the climate goals and how they can be eventually improved.
It is nessesary to provide some financial sources for the experimentation with the novel
technological solutions of the housing, the transfer of technologies, innovative approaches
to funding the environmentally friendly housing development.
It may be a good idea to make the partnerships of government with major providers of the
housing credits in Slovakia to find together the solutions that would support the
environmentally friendly development.
The possibility to tax environmnetally unfriendly development that leads to congestion of
the cities, high energy costs, etc. should be explored further.
There is the need for comparative research in the area of sustainable housing development
and housing policies that would enable to understand these processes better from a
European perspective. There is an urgent need to have clear and functional indicators
which can be applied to track progress even in less ‘quantifiable’ areas such as access to
decent and affordable housing.
REFERENCES:
1. Pulaski, H. M.: Field Guide for Sustainable Construction, June 2004, http://renovation.pentagon.mil/Field%20Guide%20for%20Sustainable%20Con.pdf. Opened on 1.10.2007
2. Draft Strategy for Sustainable Construction A consultation paper July 22007;
http://www.berr.gov.uk/files/file40641.pdf Opened on 1.10.2007
3. Definition of sustainable housing 3-emeColloque des Ministeres europeéns sur le logement
durable. 27/28.06.2002 - Genval - Belgique/Belgium, http://mrw.wallonie.be/gatlp/logement/logement_euro/Pages/Reunions/Genval/Colloque.htm. Opened on 1.10.2007
4. Leipzig charter on sustainable housing http://www.bmvbs.de/Anlage/original_998680/LeipzigCharter-on-Sustainable-European-Cities-agreed-on-24-May-22007.pdf. Opened on 1.10.2007
5. Czischke, D.: Housing and European Policies: an increasing interdependence. International Conference ENHR Ljubljana 2005 http://enhr2006-ljubljana.rs.si/c_papers.asp. Opened on 1.10.2007
6. France : Logement social et performance énergétique : équation difficile, http://www.architectes.org/actualites/labels-hpe-et-thpe-2005/ Opened on 1.10.2007
58
58
Doc. Ing. Mária Zúbková, PhD., Ing. Dana Janíková1
PROGNÓZA VÝVOJA OBYVATE STVA A PROGNÓZA BYTOVEJ
VÝSTAVBY V SLOVENSKEJ REPUBLIKE
PROGNOSIS OF POPULATION DEVELOPMENT AND PROGNOSIS OF HOUSING
DEVELOPMENT IN SR
Abstract
The article describes a demographic development of population in SR. It refers to
its regional differential and it attempts to reveal an interconnection of housing and
a demographical development of housing as one of fundamental needs which must
respond to population needs. Slovakia in quantitative indicators is on an unfavourable
place in the EU, and therefore this development must be accelerated by an increased
growth of a number of finished flats.
ÚVOD
Na za iatku tretieho tisícro ia má Zem viac ako 6 miliárd obyvate ov. Nárast
svetového obyvate stva, ako zažívame v sú asnosti, udstvo doteraz nezažilo. Za posledných
50 rokov sa po et obyvate ov sveta viac ako zdvojnásobil. Celosvetový prírastok populácie
kuminoval na za iatku 60. rokov, ke každoro ný nárast obyvate stva predstavoval 2%.
V sú asnosti svetová populácia narastá približne o 1,2% ro ne, o znamená prírastok 77
miliónov osôb za rok.
1. História demografického vývoja na Slovenku
Aj sú asný popula ný vývoj na Slovensku treba vníma v kontexte svetového popula ného
vývoja. Naša populácia prechádza vývojovými štádiami podobne ako ostatné populácie
sveta. S oneskorením nieko ko desiatok rokov za vyspelejšími krajinami a s predstihom
nieko ko desiatok rokov pred dnešnými vývojovými krajinami. Po odstránení politických
prekážok na konci 80. rokov sa Slovensko výrazne priblížilo západoeurópskemu modelu
reproduk ného správania. Aj ke viaceré demografické procesy predbiehajú Slovensko
s asovým posunom, aj ke sa na Slovensku zachovali ur ité demografické špecifiká, naše
demografické problémy sú dnes ve mi podobné problémom, ktoré majú vyspelé západné
krajiny.
2. Demografický vývoj na Slovensku
Pre popula ný vývoj v SR od 90. rokov bol charakteristický dlhodobý pokles sobášnosti,
pôrodnosti a plodnosti. Tento trend v nadväznosti na neuspokojivý vývoj úmrtnosti mal za
následok postupné znižovanie prirodzeného prírastku až do tej miery, že v rokoch 2001 –
2003 došlo v SR k úbytku osôb. Zásluhou kladného migra ného salda však nedošlo
k celkovému úbytku obyvate ov. V niektorých demografických procesoch za ína
v poslednom období dochádza k zmenám v doterajších trendoch. Z poh adu reprodukcie
obyvate ov je najvýznamejšia skuto nos , že v roku 2004 sa potvrdil trend zvyšovania
1
Zúbková, Mária, doc. Ing. PhD., Radlinského 11, 813 68 Bratislava, [email protected]
Janíková, Dana, Ing., Radlinského 11, 813 68 Bratislava, [email protected]
59
59
pôrodnosti a plodnosti z roku 2003, ke medziro ne po et živonarodených detí bol vyšší
o viac ako 2 tisíc. Na uvedenú skuto nos poukazuje tab. . 1.
Tab. . 1 Reprodukcia a prirodzený prírastok obyvate stva v rokoch 2000 - 2006
Priemerný vek ženy
istá
miera
Narodení Živonarod reprodukc
pri 1.
Rok celkom
ení
ie
pri pôrode Pôrode
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
55366
51343
51035
51930
53958
54625
54122
55151
51136
50841
51713
53747
54430
53904
0,625
0,566
0,569
0,575
0,594
0,601
0,596
26,59
26,83
27,02
27,26
27,45
27,7
27,91
Prirodzený
prírastok na
Prirodyený 1000
prírastok
obyvate ov
24,16
24,35
24,72
25,01
25,35
25,69
25,95
2427
-844
-691
-517
1895
955
603
0,45
-0,16
-0,13
-0,1
0,35
0,18
0,11
Zdroj: Tabu ka vytvorená z podkladov štatistického úradu SR
Na základe štatistiky demografického vývoja v roku 2004 možno konštatova mierny
nárast po tu obyvate ov SR ( prirodzený prírastok 1 895 obyvate ov ) pri om sa opätovne
potvrdilo známe rozdelenie SR na progresívny sever a východ a regresívny juh a západ.
Pozitívny index rastu obyvatete stva rokov 2003 – 2004 dosiahli Prešovský, Košický
a Žilinský kraj.
3. Prognóza vývoja obyvate stva s asovým horizontom do roku 2025
Pod a stredného variantu prognózy vývoja obyvate stva s asovým horizontom do roku
2025 sa predpokladá, že SR by mala ma v roku 2025 zhruba 5,2 mil. obyvate ov, o je
v porovnaní s dnešným po tom o 180 tisíc menej. Po et dôchodcov bude pribúda
a naopak po et obyvate ov v produktívnom veku bude ubúda . Podiel detí vo veku 0 – 14
rokov sa pod a prognózy v roku 2025 zníži so sú asných 17,1% na 13% a po et udí
starších ako 65 rokov sa zvýši zo sú asných 11,6% na 20%. Stredná d žka pri narodení
u mužov z obdobia 1996 – 2000 na obdobie 2001 – 2005 narástla z hodnoty 68,91 na
hodnotu 69,96 roka. U žien bol tento nárast miernejší a to z hodnoty 77,53 na hodnotu
77,91 roka. V novom dôchodkovom systéme je zákonom stanovený dôchodkový vek 62
rokov pre mužov aj ženy. Do 31.decembra 2003 bol dôchodkový vek pre mužov 60 rokov
veku a pre ženy 51 – 57 rokov, a to v závislosti od po tu vychovaných detí.
Tab. . 2 Prognóza vývoja obyvate stva v rokoch 2007 – 2025
Rok
2007
2010
2015
2020
2025
0-17
544 948
510 762
487 393
483 121
473 898
Muži
18-64
1 820 215
1 848 446
1 834 189
1 771 648
1 712 165
65+
248 322
258 700
303 358
370 350
427 864
0-17
519 453
486 694
465 134
461 369
452 422
Ženy
18-64
1 633 026
1 864 430
1 840 015
1 765 157
1 695 516
65+
414 444
431 748
485 943
565 243
634 564
SPOLU
5 180 408
5 400 780
5 416 032
5 416 888
5 396 429
Zdroj: Tabu ka vytvorená z podkladov štatistického úradu SR
60
60
Pod a viacerých medzinárodných organizácií patrí minimálna úrove zdravia medzi
základné udské práva, pretože len zdravý lovek má kapacitu personálne rás , zarába si
na živobytie a realizova svoje predstavy. Zdravá populácia vynakladá nižšie výdavky na
zdravotnú starostlivos , o prináša možnos investova zdroje efektívnejšie do iných
oblastí. Pokia chceme zvýši konkurencieschopnos SR a zvýši jej kredit na európskom
trhu práce musíme zlepši zdravotný stav obyvate stva prostredníctvom kvalitnej,
efektívnej, dostupnej a bezpe nej zdravotnej starostlivosti.
4. Prognóza vývoja bytovej výstavby v Slovenskej republike
Vývoj obyvate stva úzko súvisí s bývaním. Bývanie možno charakterizova ako jednu zo
základných existen ných potrieb ( popri potrebách výživy a odievania), ktorá je sú asne aj
právom vyplývajúcim zo Všeobecnej deklarácie udských práv. V sú asnosti sú problémy
so zaobstaraním bývania všade a nesúvisí to len s nedostatkom bytov ale aj s mnohými
problémami ekonomickej úrovne, hlavne financovaním. Aký je aktuálny stav a ako z neho
možno usudzova na alší vývoj?
Prognózy vývoja bytovej výstavby na Slovensku vychádzajú pochopite ne z analýzy
sú asného stavu bytového fondu na Slovensku ako aj potrieb obyvate stva, ktorého
prognóza je už na rtnutá. Vzájomná súvislos medzi kvantitatívnou stránklou bývania
a potrebami obyvate ov nie je jediná, ale je významná. Potrebu bývania nemožno
stotož ova s kúpyschopným dopytom, ktorý závisí od viacerých ekonomických faktorov.
Prognóza vývoja bytovej výstavby, kde sú údaje o po te za atých, rozostavaných
a dokon ených bytov za posledné roky ( 2001 – 2006 ), je uvedená v nasledujúcej tabu ke
. 3.
Tab. . 3 Po et za atých, rozostavaných, dokon ených bytov
Stav
Roky
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Za até
12 128
14 607
14 065
16 586
19 796
20 592
Rozostavané Dokon ené
45 905
46 271
39 593
43 981
48 874
54 086
10 321
14 213
13 980
12 592
14 863
14 444
Zdroj: Tabu ka vytvorená z podkladov z odboru Bytová politika MVRR SR a štatistického úradu SR
Za até byty sú tie na ktoré bolo vydané stavebné povolenie. Pod rozostavanými bytmi je
potrebné chápa rozostavané byty na konci sledovaného obdobia. Dokon ené byty sú tie, na
ktoré bolo vydané kolauda né rozhodnutie.
Údaje prognóza majú stúpajúcu tendenciu, ako vidie z grafu . 1. V roku 2001 bol po et
za atých bytov 12 128 a v roku 2006 bol 20 592 bytov, o predstavuje 66% nárast. Nárast
môžno vidie aj pri porovnaní rozostavaných bytov, kde po et bytov v rozmedzí rokov
2001 až 2006 vzrástol o 40%. Pri dokon ených bytoch bol zaznamenaný najmenší nárast,
ktorý predstavuje len 18%, ale stále sa o akáva dynamika rastu, o vyplýva z po tu
rozostavaných, prípadne za atých bytov.
61
61
Graf . 1 Po et za atých, rozostavaných, dokon ených bytov
60 000
po et bytov
50 000
40 000
Za até
30 000
Rozostavané
Dokon ené
20 000
10 000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
roky
Záver
V Slovenskej republike je v sú asnosti okolo 1 700 000 trvalo obývaných bytov. Na 1000
obyvate ov pripadá cca 310 trvalo obývaných bytov, kým vo vyspelých štátoch Európy sa
toto íslo blíži k hodnote 500 bytov na tisíc obyvate ov. V porovnaní s po tom domácností
chýba na Slovensku okolo 200 tisíc bytov.
Intenzita bytovej výstavby stúpla, o možno pripísa na „konto“ jednak bytovej politike
(podpora výstavby nájomných bytov vo verejnom sektore) ako aj alším podporným
nástrojom, a tiež celkovému ekonomickému rámcu ( rast priemernej mesa nej mzdy ku
koncu 1. polroka 2007 dosahovala výšku 18 100 Sk a zníženie miery nezamestnanosti, at
). Z uvedeného vyplývajú alšie náväznosti, ktoré je potrebné skúma :
-
štruktúra bytov,
vlastnícke vz ahy,
cena bývania, at .
Ambíciou príspevku nebolo uvies tieto súvislosti, ale len na rtnú
potrebami obyvate ov v oblasti bývania, ktorý sa bude dynamicky vyvíja .
vz ah medzi
LITERATÚRA
[ 1]
[ 2]
[ 3]
ŠTATISTICKÝ ÚRAD SR: Vývoj obyvate stva v Slovenskej republike 1992-2001,
Bratislava, Štatistický úrad SR Bratislava.
MVRR SR, BRATISLAVA: Informácie o bytovej výstavbe v Slovenskej republike za
rok 2006, Sekcia stavebníctva a bytovej politiky MVRR SR, Odbor bytovej politiky,
2006.
MVRR SR, BRATISLAVA: Národný strategický referen ný rámec 2007 – 2013,
Sekcia regionálny rozvoj a programy EÚ, 2007, str. 19
Príspevok bol spracovaný v rámci vedecko-výskumnej grantovej úlohy VEGA . 1/3781/06Európsky rozmer
bytovej politiky a rozvoja bytového sektoru na Slovensku.
62
62
Eva Jankovichová1
ZMENY TÝKAJÚCE SA SPRÁVY BYTOV
CHANGES OF RESIDENTIAL HOUSES MANAGEMENT
Abstract
The article talks about the novella Act on ownership of residential and nonresidential areas, which came to the use from July 2007 and should bring easier rules
into the legal relations and remain efficiency with management of residential houses.
The novella stated what we should understand under real estate management and
specified obligations of owners and housekeepers.
ÚVOD
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá sa za ala uplat ova
od júla 2007 by mala prinies jednoduchšie pravidlá do právnych vz ahov a zvýši efektivitu
spravovania bytových domov. Okrem iných zmien si môžu vlastníci zvola schôdzu aj sami.
Do mnohých oblastí rozhodovacieho procesu o správe domu prináša poriadok, a to v aka
podrobným a pevne ur eným pravidlám. Je prísna a zavádza sankcie vo i správcom, ak si
neplnia niektoré povinnosti. V ur itom prípade až tak, že dikciu zákona ani nemôžu naplni
[1].
1.
SPRÁVU MÔŽE VYKONÁVA LEN JEDEN SUBJEKT
Jednozna ne sa upravuje, že na správu jedného domu nemôže by v dome zriadené aj
spolo enstvo, aj uzavretá zmluva o výkone správy alebo správu v jednom dome nemôžu
vykonáva dvaja správcovia. Vlastníci bytov v domoch sa musia rozhodnú len pre jeden
druh správy alebo pre jedného správcu, pretože zmluvy uzavreté v rozpore s týmto
ustanovením budú neplatné, ak do 1. januára 2008 nebudú v súlade so zákonom.
Na alej budú môc spolo enstvá vlastníkov uzatvára mandátne zmluvy, ktorými
poverujú správcu bytov alebo inú organizáciu vykonáva len ur ité úkony, napríklad
ú tovníctvo, revízie vý ahov.
Schválená novela na alej nebráni tomu, aby mali spolo enstvá na zabezpe enie
ur itých služieb v dome uzavretú mandátnu zmluvu, napríklad aj s nejakým iným správcom.
Namôžu však celú správu domu zveri inému správcovi zmluvou o výkone správy, bude
v rozpore so zákonom.
Stanovila, o sa rozumie pod správou domu – je to obstarávanie služieb a tovarov,
ktorými správca alebo spolo enstvo zabezpe uje pre vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome:
• prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spolo ných astí domu, spolo ných
zariadení domu, pri ahlého pozemku a príslušenstva
• služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru
• vedenie ú tu domu v banke
• vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných
nedoplatkov
1
Jankovichová, Eva, Ing. PhD., Stavebná fakulta STU, Katedra Ekonomiky a riadenia stavebníctva, Radlinského
11 813 68 Bratislava, e-mail: [email protected]
63
63
• iné innosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými
vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome [2].
Zadefinovanie správy domu je pre prax nevyhnutné hlavne pre prípad sporov, ktoré zo
správy vznikajú.
Definuje, že bytový dom je budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy
ur ená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve
alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov. A spolo né asti domu a spolo né zariadenia
tohto domu sú sú asne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových
priestorov.
O všetkých prípadoch týkajúcich sa správy v domoch, kde nie je spolo enstvo
vlastníkov, komunikuje zástupca. Doteraz sa pravidlá innosti zástupcov vlastníkov
upravovali v zmluvách o výkone správy. Po novom však o zástupcovi vlastníkov a jeho
innosti hovorí priamo zákon, ktorý upres uje jeho aktivity.
2.
POVINNOSTI VLASTNÍKOV
Plati do fondu prevádzky, údržby a opráv pod a ve kosti spoluvlastníckeho podielu,
ak sa dvojtretinovou vä šinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
nedohodnú inak.
Úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu sú povinní mesa ne vopred uhrádza na
ú et domu v banke.
Okrem služieb a prác, ktoré vlastník uhrádza priamo dodávate ovi, sa za plnenie
spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spolo ných
priestorov astí domu, odvoz odpadov, istenie žúmp, užívanie vý ahov, upratovanie,
dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spolo ností a odvádzanie
odpadových vôd.
Pri rozú tovaní úhrad za plnenia sa zoh ad uje miera využívania spolo ných astí
domu a spolo ných zariadení domu – to znamená, že vlastníci sa budú podie a pod a
osobomesiacov na platbách za vý ah, upratovanie, osvetlenie schodiska a pod.
Spotreba tepla, teplej a studenej vody sa bude rozpo ítava pod a skuto nej nameranej
spotreby v byte alebo nebytovom priestore a ak v bytoch nie sú namontované mera e, tak
pod a dohody vlastníkov a v súlade s vyhláškou o rozpo ítavaní tepla a teplej úžitkovej vody.
3.
SANKCIE PRE SPRÁVCU
Prvýkrát umožní zákon sankcionova správcu, ke si neplní povinnosti.
Ak od júla budú chcie v bytovom dome zmeni správcu, zmluvu o výkone správy
musí schváli vždy nadpolovi ná vä šina všetkých vlastníkov, pri om aj nadpolovi ná
vä šina vlastníkov ju musí podpísa . Len takáto zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov
bytov v dome. Správca musí zmluvu alebo jej zmenu doru i všetkým vlastníkom bytov
v dome. Ak je zmluva doru ovaná poštou, považuje sa za doru enú d om, ke bola uložená
na pošte, aj ke sa vlastník o uložení nedozvedel.
Zákonom sa prvý raz zavádzajú aj finan né sankcie pre správcu, ktorý si neplní svoje
povinnosti týkajúce sa ro ného vyú tovania, tak aj povinnosti pri skon ení správy. Ak
správca nepredloží vlastníkom správu o svojej innosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa
domu, ako aj vyú tovanie fondu prevádzky, údržby a opráv domu a tiež úhrad za plnenia
v lehote do 31. mája, nemá nárok na platby za správu. Ak správca najneskôr v de skon enia
správy neprevedie zostatok finan ných prostriedkov na ú te v banke na nový ú et, je povinný
zaplati úrok z omeškania. Sú asne zákon zavádza a upravuje zástupcu vlastníkov, ktorý
zabezpe uje styk medzi správcom a vlastníkmi.
64
64
Nanovo sa upravujú aj povinnosti správcu pri správe domu. Okrem iného je správca
povinný vypracova ro ný plán opráv a navrhnú k nemu adekvátnu výšku tvorby fondu
prevádzky, údržby a opráv.
Skracuje sa aj výpovedná lehota zmluvy o výkone správy zo šes na tri mesiace, ak sa
vlastníci bytov rozhodnú ukon i spoluprácu s doterajším správcom. Ak sa ale správca
rozhodne da vlastníkom výpove a oni si nenájdu za ho žiadnu náhradu, tak na alej bude
musie spravova dom, a to po celý nasledujúci rok.
4.
ALŠIE ZMENY TÝKAJÚCE SA SPRÁVY BYTOV
Jednozna ne ur ila, aký dom sa považuje za bytový. To preto, že na byty situované
v iných ako bytových domoch (napr. v administratívnych budovách) sa nevz ahuje povinnos
previes ich do vlastníctva nájomcu.
Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spolo enstve
najmenej dvojtretinovej vä šiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome. Zmluvu o spolo enstve nemôže vlastník vypoveda .
Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka
odstupuje doterajší vlastník od zmluvy o spolo enstve, záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy
zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu,
spolo ných astí domu a spolo ných zariadení domu, príslušenstva a pozemku urobené pred
prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Obdobne to
platí aj v prípade, že v bytovom dome je uzatvorená zmluva o o výkone správy.
Ak správca vypovedal zmluvu o výkone správy, nemôže skon i výkon správy, ak
vlastníci nemajú ku d u skon enia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy
s iným správcom, alebo nie je založené spolo enstvo. Ak do jedného roka nebudú ma
uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom, alebo nie je založené spolo enstvo,
správca je oprávnený previes výkon správy na iného správcu. Právne vz ahy vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty sa riadia
ustanoveniami výpovednej zmluvy o výkone správy.
Ak vlastníci rozhodujú o úvere a o zabezpe ení úveru, o zmluve o vstavbe alebo
nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy,
rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou vä šinou hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto hlasovanie nemôže by písomné.
Osoba splnomocnená vlastníkom sa originálom splnomocnenia preukazuje na
za iatku schôdze rade alebo zástupcovi vlastníkov.
Ak nejde o rozhodovanie, kde je potrebná dvojtretinová vä šina, môže správca,
zástupca vlastníkov alebo predseda navrhnú písomné hlasovanie. Pred písomným
hlasovaním musia by vlastníci bytov a nebytových priestorov sedem dní vopred informovaní
o otázkach, o ktorých sa bude hlasova , a o termíne hlasovania, a to spôsobom v dome
obvyklým.
Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvola schôdzu
vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiados nezvolal vlastníkov alebo zhromaždenie
správca alebo rada do 15 dní od doru enia žiadosti. Oznámenie o chôdzi alebo zhromaždení
spolu s programom musí by v písomnej forme doru ené každému vlastníkovi bytu
a nebytového priestoru v dome minimálne pä dní pred d om konania schôdze vlastníkov
alebo zhromaždenia. Oznámenie spolu s programom sa doru uje aj správcovi alebo
predsedovi, ak sa má rozhodova o úlohách pre správcu alebo predsedu.
Po vykonaní hlasovania písomnou formou zástupca vlastníkov alebo predseda za
ú asti alších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok
65
65
hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom
v dome obvyklým. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci nemôže by opakované.
Prehlasovaný vlastník má právo obráti sa do 15 dní od oznámenia výsledku
hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa nemohol o výsledku
dozvedie , pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obráti sa do
troch mesiacov odo d a hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú
povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spolo enstve uzatvorené do 1.júla 2007
uvies do súladu s týmto zákonom do 31. decembra 2007. Tie asti zmluvy o výkone správy
alebo zmluvy o spolo enstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí
tejto lehoty neplatné [2].
ZÁVER
Novela prináša rad aspektov, ktoré správe pomôžu. Nedostatky (ako napr.: novela
opä zaviedla možnos , ak sa dohodnú dve tretiny vlastníkov, môžu plati všetci na opravy
rovnako, ím sa ruší spravodlivý systém – platenie do fondu pod a spoluvlastníckeho podielu,
alebo ak sa správca rozhodne da vlastníkom výpove a oni si nenájdu za ho žiadnu náhradu,
tak ich ni nenúti h ada si nového správcu), však pod a správcov bytových domov aj
predstavite ov vlastníkov by mali by dôvodom pomerne rýchlej alšej právnej úpravy,
nako ko sú asná situácia si vyžaduje moderné ponímanie správy ako konsenzus vlastníkov
a správcov.
LITERATÚRA
[1] Sankcie pre správcu. S-reality, príloha denníka SME, 06.07.2007, s.11
[2] Aké zmeny akajú na vlastníkov bytov. Denník Pravda, 28.05.2007, s. 21
[3] Zákon NR SR .182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov
[4] Spravova dom si vyžaduje skúsenosti. Reality, príloha denníka Pravda, 04.02.2005
[5] www.finance.gov.sk
Príspevok bol spracovaný v rámci grantovej výskumnej úlohy VEGA 1/2573/05, kód 820
„Optimalizácia náklad spravovania objektov metódou Facility managementu“.
66
66
Gabriela Kalinová1
VEREJNÉ PRÁCE A POH AD NA RIZIKÁ
ZAINTERESOVANÝCH STRÁN
PUBLIC WORKS AND STAKEHOLDER´S POINT OF VIEW ON RISKS
Abstract
The article present risks public works of view on human factor. Subject’s public
works are submitter, equipment supplier/building, designer, Ministry, constructer and
user. Every subject perceives risk from views subjective and objective in the process
come exist ace mutual compensation between factors subjective and objective.
ÚVOD
Motto:
„Riziko pochádza z neznalosti toho, o robíme“ (Warren Buffet)
Kvalitné udské zdroje sú základným predpokladom pre zabezpe enie úspešného
priebehu verejných prác po as celého životného cyklu (prípravná fáza, realiza ná fáza,
prevádzková a likvida ná fáza). Každá udská innos prináša ur ité riziko.
Riziko je naj astejšie definované ako sú in ve kosti následkov ur itej udalosti
a pravdepodobnosti, že k tejto udalosti dôjde v ur itom asovom období.
1. SUBJEKTY VO VEREJNÝCH PRÁCACH
Verejnou prácou je 1) innos na prípravu a uskuto ovanie stavby alebo zmeny
dokon enej stavby, ktorá je financovaná celkom alebo s asti z verejných investícií, 2) stavba
financovaná celkom alebo s asti z verejných investícií. [1]. Pod a § 8 tohto zákona , odst. 2
a) navrhovaná cena verejnej práce vyššia ako 40 mil. Sk.
Vo verejných prácach sú zainteresované strany pod a zákona . 260/2007 Z.z. v znení .
254/1998 Z.z. o verejných prácach tieto subjekty:
predkladate je správca rozpo tovej kapitoly, zodpovedá za správnos údajov
o verejných prácach, ktoré sú zaradené do jednotlivých programov verejných prác
a koordinuje predkladaný rezortný rozvojový program a zla uje ho s rozvojovým
programom kraja § 6,
stavebník, ktorý zabezpe uje kvalitu verejných prác, špecifikuje požiadavky verejnej
práce §12, vedie dokumentáciu o kvalite verejnej práce §14, závere né technické
a ekonomické hodnotenie dokon enej verejnej práce §15,
projektant – zabezpe uje projektovú dokumentáciu, plán užívania verejnej práce
a dozor projektanta
zhotovite verejnej prác - dodávate stavby, zabezpe í skúšobný plán §13,
ministerstvo - zabezpe uje štátnu expertízu a štátny dozor §20,
1
Kalinová Gabriela, Ing., PhD., STU Stavebná fakulta, Katedra ekonomiky a riadenia, Radlinského 11, 813 68
Bratislava, [email protected]
67
67
užívate – je povinný uchováva hodnotenie verejnej práce po celý as užívania a pri
zmene užívania ho odovzda novému užívate ovi §19, užívate om môžu by štátne a
verejné inštitúcie, obr. . 1
Úspešná realizácia a fungovanie verejných prác si vyžaduje zaistenie potrebných pracovných
síl s vyhovujúcou kvalifikáciou, vedomos ami a skúsenos ami. Podstatným momentom
prípravnej fázy je vyjasnenie potreby k ú ových riadiacich pracovníkov, ktorých je
nedostatok a je asto ažké ich získa . Vyjasnenie požiadaviek na pracovné sily z h adiska
kvalifikácie a ich po tu umož uje stanovi :
- vhodné metódy a spôsoby výberu pracovných síl (verejné obstarávanie),
- výška mzdových nákladov, poistného na zdravotné a sociálne zabezpe enie
a alších zložiek osobných nákladov.
Obr. . 1
Subjekty verejných prác
ZHOTOVITE
STAVEBNÍK
Verejné
PREDKLADATE
práce
MINISTERSTVO
PROJEKTANT
UŽÍVATE
Po as prípravnej a realiza nej fázy musí fungova systém ú innej kontroly kompletného
systému (priebežná, každodenná kontrola plnenia úloh). Výsledky kontrol musia by
dokumentované s návrhom termínovaných nápravných opatrení. V takomto protokole sú aj
riziká, resp. rizikové faktory s osobnou zodpovednos ou a opatreniami.
Riadiaci pracovníci majú pri rozhodovaní o istej veci rôzne vz ahy k riziku. Robia rozmanité
závery vzh adom na okolnosti, i už z h adiska toho, o možno strati alebo z toho, o možno
získa , i dosiahnu . Podstata rizika:
- ako je riziko definované,
- kto nesie riziko,
- aký je charakter rizika.
Všetky zainteresované strany vo verejných prácach majú rôzne hodnoty, ktoré pritom
vystavujú riziku a preto všetci vidia aspekt rizika pridruženého k rozhodovaniu rozli ným
spôsobom (tieto diferencie majú by rozpoznané a má sa s nimi pracova ).[2]
68
68
2. SUBJEKTÍVNA A OBJEKTÍVNA PRAVDEPODOBNOS
Množstvo udských pracovných inností je spojené s rizikom. Riziko pracovník
podstupuje, aby dosiahol žiadaný výsledok, alebo aby vyhovel inému pracovníkovi, inému
výsledku a podobne. Pracovník sa zaoberá v úvahách pravdepodobnos ami rôznych udalostí
a tieto pravdepodobnosti sú bu subjektívneho alebo objektívneho charakteru. Termín riziko
zah a vä ší po et zložiek, ktoré ho tvoria, napr. to, oho sa riziko týka, t.j. cie inností
hmotnej alebo nehmotnej veci, ktorá existuje objektívne alebo to, o je možné získa alebo
strati (o akávaný zisk, vynaložené prostriedky).
Subjektívna pravdepodobnos vyjadruje stav mysle pracovníka, jeho úmysel a vz ahuje sa tak
na hromadné ako aj jedine né javy. Objektívna pravdepodobnos sa týka stavu vecí, udalostí
a javov, ale vz ahuje sa iba na hromadné a opakované javy, nie na javy jedine né (napr.:
ve ké investi né rozhodnutie ako neopakovate ná udalos – riadiaca akcia). Objektívna
pravdepodobnos teda existuje nezávisle od pracovníka (od stavu jeho mysle). Môže by
ur ovaná exaktnými, objektívnymi matematicko-štatistickými metódami. [2]
V súvislosti so skúmaní rizika a subjektívnej pravdepodobnosti sa rozlišuje:
stanovenie rizika a ur enie jeho ve kosti (pracovník vykoná odhad subjektívnej
pravdepodobnosti alebo sa objektívna pravdepodobnos získa výpo tom),
reakcia na riziko, akým spôsobom pracovník reaguje, ak príde do styku s rizikom,
vo ba riziká, akceptovate nos pracovníka, aké ve ké riziko je ochotný prija .
Riziko
ujma sama sebe - subjekt
ujma iným
adresná/ ur ená
neadresná/ všeobecná
V situáciách s rizikom sa uplat uje nevyhnutná subjektívna pravdepodobnos , ktorá
udáva, ako aleko je pracovník ochotný „riskova “. [2] Nevyhnutná subjektívna
pravdepodobnos je jedna z premenných dimenzií, ktoré ohrani ujú tzv. rozhodovací priestor.
Stupe o akávania dosiahnutia cie a je v udskej innosti vä šinou vyjadrený ako subjektívna
pravdepodobnos .
Subjektívna pravdepodobnos vyjadruje stupe dôvery v pravdivos alebo nepravdivos
informácií, dát, výrokov, tvrdení alebo hypotéz. Ved a subjektívnej pravdepodobnosti
existuje aj objektívna pravdepodobnos , na jej matematické ur enie je predpokladom
opakovania toho istého javu za rovnakých podmienok. [2]
Ke sa pracovník rozhodne, je v rozhodnutí obsiahnuté aj ur ité riziko, osobné prevzatie
zodpovednosti za vo bu a jej dôsledky.
3. KOMPENZÁCIA
INITE OV RIZIKA
Kompenzácia, úplná alebo iasto ná, jedných inite ov druhými je dos astá. Na jednej
strane je vždy pracovník, na strane druhej sú objektívne podmienky, v ktorých riadiacu
innos vykonáva a vzniká vzájomná kompenzácia medzi subjektívnymi a objektívnymi
inite mi.
asto sú nedostatky na strane pracovníka kompenzované objektívnymi inite mi, nižšia
odbornos a nedokonalé/ zlé rozhodnutie je kompenzované vä šou spotrebou zdrojov.
Kompenzácia innosti za podmienok rizika má rôzne podoby. Niekedy pracovník, aby
dosiahol cie , zvolí konanie s ve kým rizikom, niekedy sa riadi pod a vety „risk je zisk“
69
69
a niekedy nechce riskova a radšej pracuje viac, dlhšie a vynaloží viac prostriedkov na to, aby
bol úspešne dosiahnutý cie . [2]
ZÁVER
V asné rozpoznanie rizík dáva odpovedajúci priestor k jednaniu. Je na jednotlivých
subjektoch verejných prác, aby cielene sa sústredili na subjektívne i objektívne initele rizika,
ktoré sa dajú predpoklada a eliminova . Týka sa to predovšetkým subjektov v roli stavebníka
a v roli ministerstvá. Subjekt – zhotovite si každé riziko zapo íta do ceny svojich výkonov.
Každý subjekt má rôznu ve kos resp. sklon riskova .
LITERATÚRA
[1] Zákon . 260/2007 Z.z. v znení . 254/1998 Z.z. o verejných prácach.
[2] UNDERLÍK, D., RYBÁROVÁ D.: Podnikate ské riziko. Vydavate stvo Ekonóm.
2002. ISBN 80-225-1600-7.
Príspevok je iastkovou prezentáciou projektu VEGA . 1/3783/06 „Riziká zvyšovania
rozpo tových nákladov verejných prác“.
70
70
Leonora Marková, Jana Korytárová, Alena Tichá1
SIMULACE VLIVU MATERIÁLU VYROBENÉHO Z DRUHOTNÝCH
SUROVIN NA NÁKLADY ŽIVOTNÍHO CYKLU STAVBY
SIMULATION OF INFLUENCE OF MATERIAL SUBSTITUTION OVER BUILDING
OBJECT COSTS
Abstract
The paper deals with outputs of the research activity focused on the influence of new
materials made out mainly from secondary raw materials over the building object’s life
cycle costs. The usage of these materials may not be every time economically efficient for
the investor, but their usage in the civil engineering can have the all-society importance.
The main objective of the paper it is to suggest the way, how to simulate the influence of the
building materials’ substitution over the building object’s life cycle costs on the model
situation with a support of mathematical methods.
ÚVOD
Simulace substitucí vybraných materiál ve výstavb formou optimaliza ní úlohy
umož uje nákladový model. Model má dv ásti, ást pro náklady v etap po ízení a navazující
ást pro náklady životního cyklu.
Model je sestaven na principu reprezentanta. V této etap výzkumu reprezentantem je
rodinný d m. Náklady na po ízení jsou strukturovány podle konstruk ních prvk , náklady
životního cyklu podle funk ních díl . Struktura podle konstruk ních prvk vychází
z historického t íd ní podle T ídníku stavebních konstrukcí a prací. Struktura podle funk ních
díl byla vy ešena v rámci tohoto výzkumného úkolu. Model je nástroj pro rozhodování o výb ru
stavebních materiál , nebo jejich náhrady za p edpokladu dodržení p edem definovaných
podmínek. Model pracuje na principu maticového vyjád ení spot eby a náklad materiál a
sloupcových vektor ostatních položek.
1. NÁKLADY NA PO ÍZENÍ
Náklady na po ízení jsou strukturovány na náklady na materiál, ostatní náklady a celkové
náklady.,
Pro výpo et náklad na materiál je následující vztah:
1
Leonora Marková, Ing., Ph.D.doc, Jana Korytárová, Ing., Ph.D.doc, Alena Tichá, Ing. Ph.D.doc, Vysoké u ení
technické v Brn , Fakulta stavební, Ústav stavební ekonomiky a ízení, Rybkova 1, 602 00 Brno, eská republika
71
N= a* P
kde: N jsou náklady v K , a je množství materiálu v m.j., P je jednotková cena materiálu
v K /m.j.
Náklady na materiál vyjád ené v modelové struktu e jsou uvedeny v následující tabulce:
Tabulka .1 Náklady na materiál
Materiál
(i = (1, 2, …, n)
Stavební práce (j = (1,2, …, m))
a11
a12
a1m
…
a21
a22
…
a2m
P
p1
Náklad mat
cmat1
p2
cmat2
an1
an2
anm
pn
cmatn
…
cmat
Celkem
kde:
a
je množství materiálu v m.j.
P
je jednotková cena materiálu v m.j.
Nmat je náklad celkem za materiál za stavební objekt v K
cimat
je náklad celkem za i-tý materiál za stavební objekt v K , kde i je 1-n
i
je ozna ení materiálu (popis materiálu), kde i = (1, 2, …, n)
j
je ozna ení stavební práce (popis stavební práce), kde j = (1, 2, …, m)
Výpo et náklad na stavební práci je podle následujícího základního vztahu:
Nsp = N mat celkem + N ostatní
tabulce:
Náklady na stavební práci vyjád ené v modelové struktu e jsou uvedeny v následující
Tabulka .2 Náklady na stavební práce
Materiál (i = (1, 2, …, n))
Stavební
práce
Náklad
cmat11
cmat12
…
cmat1n
cmat21
cmat22
…
mat celkem
Náklad
ostat
Nákladsp
cmat1
costat1
csp1
cmat2n
cmat2
costat2
csp2
cmatm1
cmatm2 …
cmatmn
cmat1
c2mat
cnmat
Celkem
kde:
csp
jsou náklady celkem za stavební práce v K
cmat
jsou náklady na materiál
csp
jsou náklady na stavební práce
cmatm
cmat
costatm
costat
cspm
csp
(j = (1, 2, …, m))
72
i
j
je ozna ení materiálu (popis materiálu), kde i = (1, 2, …, n)
je ozna ení stavební práce (popis stavební práce), kde j = (1, 2, …, m)
Náklady na stavební práce jsou p evedeny do funk ních díl pro provedení výpo t
náklad životního cyklu.
Tabulka .3 Náklady na stavební práce ve funk ních dílech
Funk ní díl
Nákladsp
(t = (1, 2, …, o))
csp12 …
csp1o
csp1
Stavební práce csp11
(j = (1, 2, …, m))
csp21
...
cspm1
csp1
csp22 …
...
cspm2 …
csp2 …
csp2o
csp2
...
cspm
csp
cspmo
Celkem
cspo
kde:
FD
je funk ní díl
je ozna ení funk ního dílu (popis funk ního dílu t=1,2...o)
t
2. NÁKLADY ŽIVOTNÍHO CYKLU
Náklady životního cyklu jsou strukturovány na náklady na po ízení a provozní náklady.
provozní náklady zahrnují náklady na údržbu, opravy a rekonstrukce.
Výpo et náklad
LCC =
n
i =0
je podle následujícího základního vztahu:
Ci
(1 + r )i
kde LCC jsou náklady životního cyklu (Life Cycle Costs), Ci je investi ní i provozní náklad v itém roce hodnocení, r je diskontní sazba, n je délka hodnoceného období v letech.
Náklady životního cyklu vyjád ené v modelové struktu e jsou uvedeny v následující
tabulce:
Tabulka .4 Náklady životního cyklu ve funk ních dílech
Funk ní díl
FD1
FD2
...
FDo
Fáze
investi ní
ROK 0
csp1
csp2
cspo
Fáze provozní - náklady na údržbu,
opravy a rekonstrukce
ROK 1 ROK 2 …..
ROK n
cp11
cp12
…..
cp1n
cp21
cp22
…..
cp2n
…..
cpo1
cpo2
…..
cpon
Fáze
likvida ní
ROK n+1
cL1
cL2
cLo
73
csp
Celkem SO
DF0
Disk. faktor
Celkem SO - csp*DF0
diskontované
cp1
DF1
cp1*DF1
cp2
DF1
cp2*DF1
…..
…..
…..
cpn
DFn
cpn*DFn
cL
DFn+1
cpp*DFn+1
kde:
LCC jsou náklady životního cyklu
FD
je funk ní díl
t
je ozna ení funk ního dílu (popis funk ního dílu), kde t = (1, 2, …, o)
p
je po et let životnosti stavebního objektu
csp
jsou náklady na po ízení stavebních prací funk ního dílu
jsou náklady provozní fáze (údržba, opravy, rekonstrukce)
cp
cL
jsou náklady likvida ní fáze
DF
je diskontní faktor (DF = 1/(1+r)i, kde r je diskontní sazba v %/100 a i je p íslušný rok
životnosti objektu: i = (1, 2, …, n))
Náklady provozní fáze (náklady na opravy, údržbu a rekonstrukce) vychází z náklad na po ízení
p íslušného funk ního dílu a stanoví se na základ p edpokládané životnosti funk ního dílu a
cyklu a rozsahu oprav v pr b hu jeho životního cyklu
ZÁV R
Využití druhotných surovin ve stavebnictví je cílem výzkumu provád ného v rámci
výzkumného zám ru VVZ MSM 0021 630511: Progressive Building Materials with Utilization
of Secondary Raw Materials and their Influence on Constructions’ lifetime.
LITERATURA
[1]
Marková, L. “Prices of Structural Works and Production Costs”, Proceedings of the Third
International Conference on Construction in the 21st Century, Athens, Greece, Department of
Civil and Environmental Engineering, Florida International University, Miami, Florida, USA,
2005, ISBN 960-254-655-7
[2]
Marková, L. and Hromádka, V. “Materials of Building from Secondary Raw Materials and
their Influence onto an Economic Lifetime of Building”, Seventh International Congress on
Advances in Civil Engineering, October11-13, 2006, Yildiz Technical University, Istanbul,
Turkey, ISBN975-461-415-6
[3] Marková, L. and Korytárová, J. and Hanák, T.“Economic lifetime of a building”, 7th
International Conference Organization, Technology, and Management in Construction, Croatia
Association for Organization in Construction, Zadar, Croatia, 2006, ISBN953-96245-6-8
74
Dana M š anová Ing. CSc1
SPECIFIKA VÝVOJOVÝCH ASPEKT BYTOVÉHO TRHU
SPECIFICITY OF ASPECTS OF APARTMENT MARKET DEVELOPMENT
Abstract
Now is a positive period of growth in the Czech construction sector. Buildings look
greater public. Buildings reflect the modernity of architecture, high quality and the speed
of construction, new technology and new materials. New apartments are working in
a specific business environment with problems in legislation. The article highest the basic
developmental history in construction.
ÚVOD
Nyní je p íznivé období vzestupu eského stavebnictví. Stavby sleduje široká ve ejnost,
promítají se v moderním architektonickém ešení, ve vysoké kvalit , v rychlosti stav ní, ve
špi kových technologiích a v nových materiálech. Nová bytová výstavba se realizuje v ur itém
podnikatelském prost edí s adou legislativních problém . lánek se zabývá i historií bytové
výstavby a stavebnictví.
1.Historická hlediska bytové výstavby za posledních 30 let
1.1. Výroba stavebních dílc
Rozvoj bytové výstavby byl jednozna n v posledních desetiletích nejvyšší v sedmdesátých až
devadesátých letech minulého století. V tomto období se vybudovala nejen ada nových byt ,
bytových dom , ale vznikla i celá ada nových m stských sídliš . Celý systém byl nazýván
„komplexní bytovou výstavbou“. Komplexnost spo ívala ve výstavb bytových dom v .
technické infrastruktury a v budování ob anské vybavenosti. Zna ný podíl na po tu postavených
byt období m la prefabrikace. Používala se ada konstruk ních systém , jako T06B, T08B,
VVÚ ETA, Larsen&Nilsen, OP1.11 a další. Kapacita jednotlivých výrobních závod (paneláren)
byla tak vytížena, že se panely p id lovaly na jednotlivé stavby formou limit z úrovn
ministerstva stavebnictví.
Obdobn byla ešena i ob anská výstavba. ada skeletových systém , jako S1.2 , S1.3, MS71 a
další byla rovn ž od jednotlivých výrobc rozd lována centráln na konkrétní stavby . Výstavba
byla natolik dynamická, že se ada dílc dokonce dovážela ze Slovenska. Dovoz byl p edevším
pro ob anskou výstavbu ze závod ZIPP Bratislava – konstruk ní systém INTEGRO. SSR byla
v tomto období pom rn velkým výrobcem silikátových staveních dílc na jednoho obyvatele
s ukazatelem 0,35m³³³. Pro srovnání v Polsku to bylo jen 0,20, v Ma arsku 0,14, v Rumunsku
0,20 a v SSSR 0,40. Sou asn byly ešeny z úrovn ministerstva stavebnictví úkoly, které m ly
za cíl optimalizovat dopravní náro nost p epravy dílc z výroben na stavby. Hlediskem byla
p epravní náro nost s cílem p i adit dodávku z nejbližší výrobny v daný as na konkrétní stavbu.
Sou asn byla ale ešena i otázka dopravy vstup do výroben (št rkopísek, cement,….). Pouze
pro p edstavu je možno uvést, že se vyráb lo skoro 3 300m³³³ dílc a z toho pro bytovou
výstavbu 49%, t.j. cca 1 650m³.
1
M š anová, Dana, Ing. CSc, VUT Fakulta Stavební, Thákurova 7, Praha 6, [email protected]
75
1.2. Doprava substrát
Obecn lze shrnout, že extenzivní výstavba vyžadovala kvantifikování, koordinování a
ízení dopravy stavebních materiál obecn . V rámci bytové výstavby byla koordinována nejen
dodávka panel , ale i výroba, dodávky a rozvoz beton a dalších vstup . Ve v tších m stech se
zavedl nap . systém tzv. transportbetonu.. Koordinovaly se stavby s p ebytkem zemin (výkopy
základ , technická podlaží, inženýrské sít ,…) se stavbami s nedostatkem zemin (násypy
mostních t les, protihlukové valy).
Objemy dopravy byly jedním z dominantních faktor fungování stavebnictví. Centráln
se sledovala ada hledisek v . dosahované produktivity práce, stupn mechanizace, kvalifikace,
centrálního ízení, materiálových vstup . Projektanti byli svázání adou ukazatel .
dopad
Rozvoj m st a obcí byl asto ízen více politickým tlakem, než územním architektonickým
pohledem. Po roce 1989 se situace diametráln zm nila.
2. Sou asná hlediska bytové výstavby
2.1. Nový zákon o Územním plánování a stavebním ádu
Bytová výstavba a její další rozvoj závisí v sou asné dob na ad faktor . Jedním z nich
jsou vy len né plochy pro bytovou výstavbu v územních plánech m st a obcí. Tyto pokud m ly
územní plán vypracovaný a schválený do roku 1994 mají nyní ze zákona povinnost do 3 let od
doby, kdy za al platit Zákon . 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním adu, zajistit
novelu tohoto územního plánu.
Nap . hlavní m sto Praha má územní plán zpracovaný p ed sedmi lety. Plán zaznamenal i
adu zm n. Nepo ítá se proto s p íliš velkými zásahy. Nepo ítá se, že plochy, které jsou ur eny
pro zele by se staly plochami pro výstavbu apod. Snahou zpracovatel i politik je, aby nový
územní plán byl hotov v roce 2010 a schválen v roce 2012. V rámci této zm ny bude docházet
nap .i k ur itým úpravám vedení dopravních tras. Bude se jednat o ty zm ny, kde jsou již
v sou asnosti problémy s výkupem pozemk od soukromých subjekt . Samoz ejm , že nadále
budou respektovány otázky místního urbanismu, hustoty zástavby a jiné. Novela územního plánu
rozví ila aktivity ady potencionálních investor i vlastník pozemk . Nejinak je tomu u
spekulant s pozemky. Územním plánem nov vypracovaným a následn schváleným se tak
jasn vymezí plochy zastav né a nezastavitelné.
2.2. Vývojové tendence bytové výstavby
Budoucí vývoj bytové výstavby je asto diskutovaným tématem. Stavební firmy a develope i
jsou p esv d eni o dalším nár stu. Jsou však diskutovány otázky typu:
- jak se promítne uvol ování nájemného
- jak se promítne zvýšení DPH od 1. ledna 2008
- jak se promítne ukon ení výjimky na sociální byty v roce 2010
- jaký dopad bude mít p echod na euro v roce 2012
- jaký vliv bude mít zvyšování úrokových sazeb z úv r
- jaký bude vývoj mezd
- jaká bude inflace
- jaký bude vývoj cen stavebních prací
- jak se projeví vyšší ceny materiál , surovin, vstup
- jaký bude vývoj produktivity práce
- jak se promítne do cen zdražení veškerých vstup
- bude po uvoln ní regulovaného nájemného opravdu nedostatek byt
76
2.3. Ceny pozemk a byt v Praze
Klí ovou roli ve zvyšování cen bytové výstavby bezesporu sehraje i r st cen pozemk .
V Praze se s úbytkem parcel po ítá jednozna n se zdražením a to v ádech i desítek procent.
P edevším p jde o lokality jako Hanspaulka, B evnov, Troja, Barrandov . V t chto lokalitách
jsou sou asné ceny pozemk za šest až jedenáct tisíc korun. Zna ný zájem je též o lokality
v Klánovicích, Zdibech, na Zbraslavi, v Horních Po ernicích, Suchdole. P i shlédnutí cenových
map lze u nich vy íst i t icetiprocentní nár st.
Jiná je v Praze situace u luxusních byt . Není v bec výjimkou cena bytu zna n p evyšující
70 000 korun za metr tvere ní. Trh není nasycen a poptávka po luxusních bytech stále trvá.
Samoz ejm nelze zobec ovat situaci v bytové výstavb v Praze na celou eskou republiku.
V ad kraj jsou vývojové trendy obdobné. Jen p íklad: Pardubický kraj - Roste tam stále
poptávka, rostou i ceny. Tím, že ze strany státu a m stských samospráv není bytová politika
ešena, v nují se jí soukromé developerské spole nosti. T ží ze zlepšující se situace ady firem,
kterým se v regionu za alo da it. To m lo za následek p ísun pracovních kapacita ve svém
d sledku poptávku po bytech. Samoz ejm jsou diferenciace mezi jednotlivými m sty – nap .
Svitavy, Litomyšlí, Vysokým Mýtem a dalšími.
2.4. Vývojové cenové prognózy bytové výstavby
Naproti všem uvedeným faktor m, které budou na bytovou výstavbu p sobit, se zase
p íliš markantní cenový nár st neo ekává. U bytové výstavby se asto v odborných, realitn
zam ených, kruzích hovo í jen o promítnutí inflace a DPH. Stavební firmy orientují své kapacity
ve zna né mí e i na dopravní stavby financované státem.
Bytová výstavba je klí ovou otázkou i v sousedních zemích. V oblasti bývalé N mecké
demokratické republiky eší odliv obyvatel, zejména z panelových sídliš . Financují se tam
megalomanské projekty na revitalizaci t chto sídliš . P íkladem je nap . berlínská tvr Marzahn.
Tato byla p vodn postavena pro 187 tisíc obyvatel. Sociální problémy, nutnost oprav a další si
vyžádaly revolu ní ešení spo ívající v likvidaci n kterých celých dom ve prosp ch ploch pro
sport, zele , vybavenost., ve snižování podlažnosti dom . Ve svém d sledku bude na takto
zrevitalizovaném sídlišti žít o šedesát tisíc obyvatel mén .
Jiná situace je ve Varšav , kde bydlí jen dv procenta obyvatel zem . V jiných státech je
to i 15 procent. ada obyvatel se st huje do Varšavy za prací, mí í tam také stále v tší po et
zahrani ních firem. Tyto i další faktory sebou nesou poptávku po bytech. Realitní varšavské
spole nosti uvád jí zvyšování cen byt trvale v ádech desítek procent. (za dva roky i o více než
60 procent). Finan ní rozbory porovnávající obdobné luxusní byty v centrech m st Evropy
signalizují super vysoké disproporce. V N mecku, ve Francii je cena obytné plochy 10 000 euro
za metr tvere ní, ve Špan lsku 5 000, v Polsku 2 000, v Praze i 3 000 euro a více. Tyto
disproporce jsou vývojem stále sbližovány.
3. Sou asná bytová výstavba
3.1. Kvantifikace byt
Píše se rok 2007. Jaká byla situace p ed deseti lety? V roce 1997 m la bytová výstavba v
eské republice ur ité tendence. V tomto roce se dokon ilo 15 904 byt , zahájilo se 31 370 byt ,
rozestav no bylo 88 371 byt . Z toho 47 770 v rodinných domech, 15 315 v bytových domech,
23 360 v nástavbách a p ístavbách, 2 181 v adaptacích z nebytových prostor. Pr m rná užitná
plocha bytu byla 108 metr tvere ních, obytná plocha tém 69 metr tvere ních. Zna né byly
77
rozdíly u rodinných dom – 108 metr tvere ních užitné plochy, u bytových jen 66 tvere ních
metr . Stavební práce v cenách 2007 inily 215 mld.:K , ve stavebnictví pracovalo 342 tisíc
zam stnanc ., pr m rná mzda byla 11 000 K . Pro srovnání jsou nyní dostupné aktuální údaje za
rok 2006. Bytové domy z p edchozích let, zejména panelové domy, jsou nyní p edm tem
regenerace. Tyto regenerace od erpávají stavební kapacity v neprosp ch nové výstavby, jsou
však nevyhnutelné. Otázky kolem panelových dom se dnes formulují ve dvou podobách. Jedna
je „regenerace sídlišt “ a druhá „regenerace vlastního panelového domu“. Tyto pojmy spolu
velice úzce souvisí a jeden bez druhého prakticky neexistuje.
3.2. Regenerace panelových dom
Otázka regenerace panelových dom se objevila velmi krátce po roce 1989. Z rozbor
vyplývá,že nap . v letech 1953 až 1990 bylo v R postaveno 1 165 tisíc byt v 62 456
panelových domech.
Panelové domy dnes vykazují nedostate né technicko-fyzikální vlastnostmi, vady nosné
konstrukce, špatnou konstrukci plochých st ech, nevyhovující výpln otvor , vysokou
energetickou náro nost, nedostatek byt s bezbariérovým p ístupem, neexistenci prostor pro
p irozený kontakt obyvatel domu. Nedostate né je u panelových dom i vybavení parteru dom .
To asto rozhoduje o vztahu k místu jako takovému. Do posuzování lze bezesporu zahrnout jak
stávající stav, vazbu na širší územní celky, funk ní systémy, zele , sociální a demografické
složení, životní prost edí, dopravu, technickou infrastrukturu, majetkoprávní identifikaci,
konstruk ní soustavu, skladbu byt , vady stavebního fondu, p ípadný plánovaný rozvoj oblasti,
tak i ekonomické podmínky a další.
Mezi faktory návrh zm n jednozna n pat í zm ny a opat ení, urbanistického pojetí a
stavebn -architektonického ešení, se zohledn ním podmínek pro podnikatelský rozvoj, pro
rozvoj sportovní, pro volný as obecn . Návrhy se eší asové, podle zp sobu financování,
specifikace zdroj .
ZÁV R
U ešení otázek bytové výstavby musí jít vždy o plánování, o respektování p irozeného
vývoje m sta a o snahu nezp etrhat vztahy mezi lidmi. Je t eba myslet na adu zásad, jako:
respektování ur itého místa setkávání, vymezení jakéhosi centra, na rekrea ní p íležitosti, na
plochy zelen , v dostupné vzdálenosti na za len ní možností pro kulturní, spole enské ,
sportovní , volno asové aktivity, na do ešení vlastnických vztah (soukromé, obecní,…), na
prosazování polyfunk nosti, na vy len ní výhledových ploch v . stanovení podmínek pro
investorskou innost.
LITERATURA
[1]
[2]
[3]
[4]
BURDA, Z.: Hospodá ské noviny, p íloha Nemovitosti, 24.10.2007, Brzdou je
zdlouhavé územn právní ízení
Zákon . 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním adu.
www.prazsky.denik.cz 5.6.2007, Nový územní plán má být hotov do roku 2010, Jana
Šprunková.
www.aktualne.centrum.cz/ekonomika/domaci-ekonomika/clanek 4.6.2007, autor Ludvík
Hradílek, Hana Vorlí ková
78
Martin Nový, Jana Nováková, Miloš Waldhans1
ŠET ENÍ PERIOD OPRAV A VÝM N
FUNK NÍCH DÍL RODINNÝCH DOM
INVESTIGATION OF REPAIRS AND CHANGES PERIODS OF FUNCTIONAL PARTS
OF FAMILY HOUSE
Abstract
The important part of the research of all building materials it is the monitoring of
the efficiency of their usage. One of the initial quantities for the efficiency metering it is the
total lifetime of the building object. It depends on lifetimes of particular constructions and
elements ensuring important functions of the object. The source of data for determination
of average lifetime of functional parts it is the recognition of information from owners of
objects. The third questionnaire was focused on family houses.
ÚVOD
Cílem výzkumného úkolu, který se zabývá výrobou a použitím stavebních materiál
vyráb ných z odpadových surovin, je mimo ur ení technologie jejich výroby zajiš ující
požadované vlastnosti také ekonomické zhodnocení jejich použití [1]. Nutnou sou ástí
ekonomického hodnocení nových stavebních materiál je definování životnosti stavebního díla.
Celkovou fyzickou životnost stavebního díla ur uje životnost jeho hlavních konstruk ních ásti.
Ty p edstavují konstrukce, bez kterých nelze ani áste n zajistit požadované funkce stavby. U
budov to jsou nosné konstrukce svislé a vodorovné. Funk nost dalších konstruk ních ástí se
prodlužuje jejich opravami nebo vým nou. Nejnov jší anketa obsahující otázky na periodu oprav
nebo vým n jednotlivých konstrukcí byla op t zam ena na rodinné domy.
1. ANKETÁRNÍ ŠET ENÍ
Intervaly oprav a vým n jednotlivých funk ních díl rodinných dom byly zjiš ovány
anketárním šet ením. Z cca 85 dotazník se jich vrátilo vypln ných 71.
V identifika ní ásti reprezentanta byl vypl ován údaj o po tu byt (1, 2 a více). Dále se
zjiš ovalo, zda je d m podsklepen, zda má podkroví a kolik má podlaží. Materiálovou
charakteristiku ur oval materiál svislých nosných konstrukcí (zd né z cihel pálených,
nepálených, z tvárnic, montované, d ev né nebo z jiných materiál ). Zjiš ováno bylo stá í
budovy a obestav ný prostor v m3. P ehled funk ních díl , u kterých se sledoval interval opravy
a interval vým ny, vyplývá z Tabulky 1. Byl sestaven na základ díl ích výsledk výzkumného
úkolu MPO Projekt optimalizace technicko ekonomických charakteristik životního cyklu
stavebního díla. asový údaj byl dopln n o d vod opravy nebo vým ny – technický,
ekonomický, estetický a jejich kombinace.
1
Martin Nový, Ing. CSc., [email protected], Jana Nováková, Ing., [email protected], Miloš Waldhans,
Ing., [email protected], všichni VUT v Brn , Fakulta stavební, Rybkova 1, 60200 Brno
79
Údaje z formulá byly zapsány do tabulky formátu MS Excel. Pro jednotlivé funk ní díly
byly sestaveny kontingen ní tabulky po ítající po ty výskyt a pr m rné hodnoty asových
interval v letech pro zadané podskupiny. Z t chto tabulek byla sestaveny publika ní tabulky a
grafy.
Z ankety byly vyhodnoceny tyto charakteristiky rodinných dom :
•
•
•
t íbytových RD bylo ve výb rovém souboru 6, 4 podlaží m ly 3 RD a 5 podlaží
pouze 1
pr m rné stá í jednobytového domu je 49 rok , dvoubytového domu je 60 let
pr m rný obestav ný prostor u jednobytového domu je 986 m3, u dvoubytového
domu je 1 252 m3
Byly zpracovány údaje 71 respondent z území R. Cyklus vým n je možné považovat za
životnost zjišt nou. Životnost je údaj, který je jedním ze vstup p i posouzení efektivnosti náhrad
materiál z p írodních zdroj materiály využívající druhotných surovin.
2. VÝSLEDKY ŠET ENÍ
Výsledky ankety jsou uvedeny v Tabulce 1. Ve sl. „p evažující d vod“ použité zkratky
mají tento význam: TE = technický, ES = estetický, EK = ekonomický. U n kterých díl je
d vod smíšený.
Výsledky ankety ukazují, že do skupiny funk ních díl s nejdelším intervalem oprav pat í
svislé konstrukce nosné a obvodové (56 let), schodišt (44 let), krov šikmých st ech (62 let),
vn jší omítky (35 let), vlysové podlahy (28 let), rozvody ÚT (30 let) a vn jší úpravy z betonu (25
let). Do skupiny funk ních díl s nejdelším intervalem vým ny pat í stropní konstrukce (70 let),
p í ky a d licí st ny (54 let), krov šikmé st echy (65 let), tvrdá krytina (72 let) a vnit ní
kanalizace (54 let). Nejkratší cyklus oprav mají malby (5 let), plechová krytina (10 let) a podlahy
z PVC (5 let). Nejkratší cyklus vým ny mají malby (9 let), lepenkové krytiny (27 let), podlahy z
PVC (13 let) a plechové radiátory (25 let). Uvád né hodnoty jsou ovlivn ny teprve za ínajícím
cyklem pravidelných oprav nebo kvalitou funk ního dílu a jeho údržbou, kdy áste ná oprava
nahrazuje kompletní vým nu. Výsledky jsou jist ovlivn ny i náhodným, pom rn malým
vzorkem respondent .
P i zpracování dat byla zkoumána i závislost asových údaj na popisných
charakteristikách dom (po et podlaží, podsklepení, podkroví, materiálová charakteristika).
Žádný vztah mezi intervaly oprav a vým n a popisných údaj nebyl nalezen. Samoz ejmostí byla
kontrola správnosti logických vazeb, kdy nap . v dom s plochou st echou nem že být podkroví.
80
Tabulka .1: Výsledky šet ení period oprav a vým ny funk ních díl rodinných dom
druh inovace
funk ní díl
01 Základy
02 Svislé konstrukce
03 Vodorovné konstrukce
04 St echa
05 Povrchy vnit ních
a vn jších st n
06 Výpln otvor
07 Podlahy
08 Instalace
09 Okapové chodníky
10 Vn jší úpravy
0110 základy v etn výkop
0120 hydroizolace spodní stavby
0210 nosné a obvodové
0220 p í ky a d licí st ny
0230 komíny
0310 stropní konstrukce
0320 balkony
0340 schodišt
0410 krov celkem
z toho šikmá st echa
z toho plochá st echa
0420 st ešní okna, sv tlíky
0430 krytina celkem
z toho tvrdá
z toho lepenková
z toho plechová
0440 odvodn ní
0510 povrchy vnit ní celkem
z toho omítky
z toho malby
0520 obklady vnit ní
0530 povrchy vn jší celkem
z toho omítky
z toho zateplení
0540 obklady vn jší
0560 podhledy montované
0610 dve e vnit ní
0620 dve e vn jší
0630 vrata
0640 okna
0710 podlahy celkem
z toho vlysové
z toho PVC
z toho dlažby
0811 vodovod
0820 kanalizace vnit ní
0813 za izovací p edm ty
0821 rozvody ÚT
0821 t lesa ÚT celkem
z toho litinové
z toho plechové
0822 zdroj tepla
0840 instalace plynu - rozvody
0851 elektroinstalace
0852 hromosvod
0861 slaboproudé rozvody
0910 okapový chodník
1011 terasy, chodníky, plochy celkem
z toho z betonu
z toho z dlažeb
1012 oplocení celkem
z toho ze d eva
z toho z pletiva
z toho zd né
oprava
p evažující
d vod
roky
45
30
56
37
24
40
36
44
40
62
29
22
24
40
12
10
24
19
15
5
20
35
35
25
13
15
18
15
12
8
20
28
5
12
15
19
19
30
20
26
10
10
26
15
18
20
20
23
25
18
12
10
12
13
TE
TE
TE/ES
ES
TE
TE
TE
ES
TE
TE/EK
TE
ES
TE
TE
TE
TE/ES
TE/ES
ES
TE/ES
ES
ES
TE/ES
ES/EK
TE/EK
TE/ES
EK/ES
ES
TE/ES
ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE
TE
TE
TE/ES
TE
TE
TE/EK/ES
TE
TE
TE/EK
TE
TE
TE
TE/ES
TE/ES
TE
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
vým na
p evažující
d vod
roky
69
TE
54
49
70
TE/ES
TE
TE
64
65
59
48
68
72
27
44
42
31
42
9
39
45
47
38
30
37
34
33
30
42
40
41
13
45
51
54
38
40
40
44
25
30
47
48
44
59
50
37
45
29
38
27
37
53
TE
TE
EK
TE/EK
TE/EK
TE/EK
TE
ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
ES
TE/ES
TE/ES
ES/EK
TE/EK
TE/ES
TE/EK/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/EK/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE
TE
TE/ES
TE
TE
TE/EK
TE/ES
TE/EK
TE
TE
TE
TE
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
TE/ES
81
ZÁV R
Výsledky šet ení lze považovat za vstupní informace o životnostech funk ních díl budov
pro bydlení jedno až t íbytových. Uvedené hodnoty je nutné považovat za orienta ní, nebo po et
vstupních údaj nebyl pro n které druhy stavebních díl statisticky dostate ný. Údaje jsou rovn ž
deformovány skute ností, že opravy a údržba staveb probíhá v podmínkách tržního hospodá ství
relativn krátkou dobu a v minulosti byly intervaly oprav a vým n ovlivn ny nedostatkem
materiál , výrobk i technologií. Toto šet ení bylo v po adí již t etí (p edchozí [2] a [3])
s použitím up esn ného seznamu funk ních díl budov pro bydlení. Všechna t i šet ení celkov
p edstavují pom rn po etný vzorek vlastností p edm tu zájmu. Kumulované informace
pomohou definovat životnost z hlediska pot eb výzkumného úkolu a mohou být p ínosem i pro
uživatele budov pro bydlení.
LITERATURA
[1] NOVÝ, M. NOVÁKOVÁ, J.,WALDHANS, M. Stavební materiály z druhotných surovin ve
vztahu k životnímu cyklu stavebního díla, 6. medzinárodné vedecké sympózium, Ekonomické
riadiace procesy v stavebníctve a v investi ných projektoch, editor Igor Trávník, Bratislava,
Slovenská technická univerzita v Bratislave, Stavebná fakulta, Katedra ekonomiky a riadenia
stavebníctva, 2005, str. 148-151
[2] MARKOVÁ, L., NOVÝ, M. Pr m rné asové intervaly oprav a vým n funk ních díl
obytných budov, seminá Cena a životní cyklus stavebního díla, VUT v Brn , Stavební
fakulta, Ústav stavební ekonomiky a ízení, 2006, str. 101-104
[3] NOVÝ, M. NOVÁKOVÁ, J.,WALDHANS, M. Pr m rné asové intervaly oprav a vým n
funk ních díl rodinných dom , seminá Cena, životnost a ekonomická efektivnost
stavebního díla, VUT v Brn , Stavební fakulta, Ústav stavební ekonomiky a ízení, 2007, str.
63-67
P ísp vek byl zpracován v rámci ešení výzkumného zám ru . MSM 0021630511 s názvem
”Progresivní stavební materiály s využitím druhotných surovin a jejich vliv na životnost konstrukcí”
(Progressive Building Materials with Utilization of Secondary Raw Materials and their Impact on
Structures Durability) VUT v Brn , FAST, 2007
82
Ing. Zora Petráková, PhD.1
PROJEKTOVÉ RIADENIE – NÁSTROJ PRE RIADENIE RIZÍK PRI
PRÍPRAVE A REALIZÁCII VEREJNÝCH PRÁC
PROJECT MANAGEMENT - THE INSTRUMENT OF RISK MANAGEMENT TO
THE PREPARATION AND REALISATION THE PUBLIC WORKS
Abstract
The live cycle of public works presents more phases from its idea, to preparation,
realisation, and to creation of subject, which we use. All this phases are managed by the
risk factors which have the influence on live cycle the public works. We are interested in
some the risk factors in this article.
ÚVOD
Proces prípravy a realizácie verejnej práce predstavuje následnos prebiehajúcich fáz
od projektovej idey, stavebného zámeru, cez jeho prípravu, až po vytvorenie výsledného
produktu – stavebného objektu. Riadenie uvedeného procesu je ovplyv ované rizikami,
úzko súvisiacimi s jednotlivými úlohami ú astníkov procesu prípravy a realizácie verejnej
práce, vyplývajúcimi zo zamerania verejnej práce a jej jednotlivých inností, vykonávaných
po as tohto procesu.
Sledovanie rizík po as životného cyklu verejných prác vyžaduje skúmanie viacerých
úloh ú astníkov verejných prác, okolia projektov, analýzu možných rizík a h adanie
variantných riešení krízových situácií. Vo svojom príspevku sa zaoberám možnos ami
znižovania dopadov rizík pri príprave a realizácii verejných prác použitím metód
projektového riadenia.
1. PROJEKTOVÉ RIADENIE
Riadenie projektu je koordinácia riadiacich procesov v daných projektoch. Zahr uje
celok všetkých dispozi ných úloh, ktoré sa vyskytnú v súvislosti so zvládnutím projektu.
Projektové riadenie je progresívny nástroj zvyšovania ú innosti riadiacich opatrení, zvýšenia
kvality a výkonnosti všetkých stup ov riadenia. Je to súbor inností a metód, smerujúcich
k ur itému stanovenému cie u. Postupy projektového riadenia je možné samozrejme
aplikova aj na prípravu a realizáciu verejných prác.
Projektové riadenie je nielen súborom metód a postupov, ale predovšetkým
spôsobom myslenia, zodpovednosti udí pôsobiacich v projektových tímoch. Projektové
riadenie vyžaduje od ú astníkov projektu spoluprácu, ale aj osobnú zodpovednos pri riešení
a uskuto ovaní a prevádzkovaní výsledkov projektov. Každý projekt musí ma vytvorenú
svoju individuálnu organizáciu, ktorá predstavuje prechodný doplnok trvalej organiza nej
štruktúry ako investora, tak aj dodávate ov. Kvalitné riadenie verejných prác môžeme
zabezpe i prostredníctvom kvalifikovaných odborníkov v riadiacich funkciách v projekte,
v projektovom tíme. [1]
1
Ing. Zora Petráková, PhD., Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva, STU v Bratislave
Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva SvF STU v Bratislave,
e-mail: [email protected]
83
V sú asnosti sú u nás v stavebníctve málo prepracované metódy projektového
riadenia, chýba ich propagácia na školách a tiež v praxi. Ak sa hovorí o projektovom riadení
medzi stavebnými inžiniermi, diskusia ešte stále vyvoláva dojem, že ide iba o problémy
projektantov pri riadení ich innosti pri spracovávaní projektovej dokumentácie pre
zhotovenie stavebného diela. Chýba špecialista - nosite profesie manažér projektu,
s príslušným vzdelaním a praxou, ktorý by riadil stavebný investi ný projekt ako proces, tak
ako je to charakterizované v DIN 69901 a ISO 10006/0.
2. RIZIKÁ OVPLYV UJÚCE ŽIVOTNÝ CYKLU VEREJNÝCH PRÁC
Celkový priebeh životného cyklu verejnej práce ovplyv uje súbor rizík, ktoré
vyplývajú z potreby riešenia viacerých úloh, ako sú: tvorba vecnej a organiza nej štruktúry
projektu, zabezpe enie finan ných prostriedkov, zmluvné zabezpe enie, asové plánovanie,
plánovanie nákladov, výber územia, povo ovanie stavieb, výber dodávate ov projektovej
dokumentácie, stavebných prác, strojov a zariadení, výber projektového manažéra a
stavebného dozora, kontrola realizácie stavebného diela, odovzdanie diela do užívania.
Rozhodnutie o financovaní verejných prác patrí k dlhodobím finan ným rozhodnutiam
a dôsledky sa prejavujú až s odstupom asu. Preto je nutné po íta s faktorom asu
a s rizikom zmien po as prípravy a realizácie verejných prác.
Pri riadení verejných prác sú hlavným prostriedkom udia. Úspešné riadenie udí je
zložitá otázka a netýka sa iba vedenia projektov. Základným predpokladom dobrého priebehu
verejných prác je plánovaná a koordinovaná spolupráca ur itého po tu udí rôznej
kvalifikácie. Úlohou tejto spolupráce je dosiahnutie cie a daného projektu pri obmedzených
použite ných zdrojoch. Táto forma vzájomnej spolupráce je realizovaná prostredníctvom
projektového tímu.
Riziko – projektový manažér nie je kvalifikovaná osoba
Pri realizácii verejných prác, ktoré sú charakterizované na jednej strane vysokým
po tom zú astnených pracovníkov a inštitúcií rôzneho zamerania a kompetencií, na druhej
strane limitovaním asových a nákladových zdrojov, je cie koordinácie projektu ne ahko
dosiahnute ný, a preto sa kladie mimoriadny dôraz na kvalitu tých pracovníkov a organizácií,
ktoré sú za celý riadiaci proces zodpovedné.
Celý proces prípravy verejnej práce by mal za obstarávate a vies odborne spôsobilý
pracovník, ktorý je schopný posudzova argumenty projektanta aj zhotovite a – manažér
projektu.
Manažér projektu stojí na ele manažérskeho tímu verejnej práce, ktorý zabezpe uje
spojenie medzi ú astníkmi verejnej práce. Vykonáva riadiacu manažérsku funkciu, svojím
spôsobom špecifickú, ke že žiadny zo zainteresovaných ú astníkov verejnej práce nie je mu
po formálnej stránke podriadený. V záujme optimálneho priebehu prípravy a realizácie
verejnej práce všetci zú astnení pracujú vo všetkých jej fázach pod vedením jediného
manažéra.
Manažér projektu je obvykle zamestnancom zákazníka, resp. inžinierskej
organizácie, ktorá zabezpe uje úlohy investora. V tejto súvislosti hovoríme aj o inžinierskej
innosti, ktorá pozostáva z výkonu prác a výkonov pre investora na zabezpe enie prípravy a
realizácie projektov. Organizácie vykonávajúce inžiniersku innos poskytujú odbornú pomoc
investorovi pri plnení jeho investorských funkcií.
Manažér projektu sa podie a na riadení projektu hlavne vo fáze prípravy a realizácie
projektu. Manažér projektu je najlepšie oboznámený so všetkými aspektmi verejnej práce.
Projektový manažér má úlohy:
84
- v oblasti plánovania,
- pri organizácii zdrojov,
- pri výberu a náboru pracovníkov,
- v procese riadenia,
- v procese kontroly.
Profesionalita projektového manažéra by mala by overovaná. Overovaním profesionality
rozumieme v prvom rade rozšírenie overovania odbornej spôsobilosti príslušných osôb
z legislatívnych znalostí na problematiku riadenia verejných prác, ale tiež kontrolu
profesionality výkonu ich práce. [3]
Riziko – chyby pri plánovaní verejných prác
Úlohou projektového manažéra je vies projektové tímy k naplneniu požadovanej
kvality práce a to v závislosti od vymedzeného asu na splnenie daných úloh a finan ného
rozpo tu aj napriek možnostiam vyskytnutia sa ažkostí. Napriek problémom a rizikám, ktoré
sa môžu po as realizácie projektu vyskytnú , úspešnos závisí od správneho naplánovania a
využívania zdrojov, ako aj od schopnosti manažéra pri vytváraní vhodného asového plánu
úloh a jeho dodržiavania.
Proces plánovania verejných prác – ich priebehu a nadväzností jednotlivých inností
spo íva v stanovení cie ov a ciest vedúcich k dosiahnutiu týchto cie ov. Plánovací proces je
najnáro nejšou oblas ou riadenia verejnej práce, ktorá do ve kej miery ovplyv uje
efektívnos životného cyklu verejnej práce.
Proces plánovania obsahuje okrem iného aj asový plán a plán zdrojov a nákladov
(plán finan ných tokov). Je potrebné špecifikova potrebu zdrojov na jednotlivé innosti
a analyzova ju z h adiska zdrojov, ktoré máme k dispozícii. V plánovacom procese sú
dôležité innosti súvisiace:
• s vytváraním, korekciou a aktualizáciou asových plánov a
s vytváraním, korekciou a aktualizáciou plánov nákladov a zdrojov potrebných k vykonávaniu
jednotlivých inností.
asové plánovanie
asové plány vychádzajú z hierarchie definovaných cie ov a rešpektujú stanovenú
stratégiu. Cie om asového plánovania je vytvori pomocou vhodných metód úplný a reálny
plán postupu prác pri realizácii podporných inností, s oh adom na použite né zdroje,
kapacitu a náklady. V rámci týchto inností je potrebné:
• stanovi dobu trvania všetkých inností, ktoré projekt zahr uje,
• ur i požiadavky na zdroje a zostavi rozpo et nákladov.
Za základ metód pre spracovanie plánu a následné riadenie jednotlivých inností je
možné považova techniku sie ových grafov, ktorá umož uje zostavi logické siete
podporných inností. Technika sie ových grafov by mala umožni vytvorenie grafického
modelu realizácie verejnej práce, stanovenie termínov realizácie jednotlivých inností,
priebežnú kontrolu, dodržiavanie a aktualizáciu plánu priebehu realizácie projektu,
definovanie nasadenia použite ných zdrojov, vykonanie ich bilancie, prípadne zaistenie ich
rovnomerného erpania, korigovanie priebehu jednotlivých procesov v závislosti na zmenách
pôsobenia vonkajších vplyvov a v neposlednom rade simulovanie dôsledkov prijatých
opatrení na priebeh realizácie verejnej práce a na požiadavky na zdroje a náklady. [2]
85
Plánovanie nákladov
Cie om plánovania nákladov na verejnú prácu je o možno najpresnejšie stanovenia
výšky nákladov, ktoré je potrebné vynaloži na realizáciu jednotlivých inností. Ur ovanie
nákladov na realizáciu jednotlivých inností je prácne, na tento ú el je možné použi napr.
metódu kalkulácie nákladov. Dôležité je, aby sa plánovanie nákladov dotýkalo všetkých astí
realizácie verejnej práce – všetkých inností, t.j. aby zahr ovalo náklady vynaložené na
realizáciu jednotlivých
inností, na plánovacie práce, riadiace práce, realiza né práce,
kontrolné operácie, technickú a administratívnu podporu projektu, externé dodávky, služby,
režijné náklady a pod.
Riziko –nejednotná a nepreh adná právna úprava
Sú asná nejednotná právna úprava vo vz ahu stavebného zákona a ostatných
právnych predpisov svojou nepreh adnos ou, roztrieštenos ou a celým radom iastkových
správnych konaní v tej istej veci v mnohých prípadoch neodôvodnene s ažuje obstarávanie
územnoplánovacej dokumentácie a spôsobuje zd havos jednotlivých správnych konaní
vykonávaných stavebným úradom pod a stavebného zákona. Výraznými negatívami je
najmä – nejednotnos postavenia, práv a povinností dotknutých správnych orgánov,
nejednotnos v terminológii, nedôsledne uplat ovanie koncentra nej zásady (uplat ovanie
námietok po lehote), nedodržiavanie lehôt ur ených stavebným úradom v povo ovacích
konaniach.
Odstránenie týchto nedostatkov,
zjednodušenie a zracionalizovanie rôznych
konaní, procesných postupov je úloha, s ktorou sa musí vysporiada nový stavebný zákon,
prípadne rozsiahlejšia novelizácia platného zákona.
Riziko – obmedzené zdroje financovania verejných prác
Tok finan ných prostriedkov úzko súvisí u investora s tvorbou použite né zdrojov
a ich použitím pri príprave a realizácii verejných prác. Rozhodujeme sa, akú as bude
možné erpa z vlastných zdrojov (napr. dotácie zo štátneho rozpo tu), akú as bude
potrebné zapoži a – úvery v banke. Samozrejme pri použití cudzích zdrojov musíme potom
po íta so zvýšenými nákladmi (úroky z úveru).
V prípade ohrozenia kone ného termínu inností verejnej práce spôsobeného
nedostatkom potrebných zdrojov je nutné zmeni asový plán, resp. organizáciu jednotlivých
inností. V praxi sa asto stretávame s problémom, že zdroje potrebné na prípravu a realizáciu
inností - vlastné alebo cudzie zdroje – sú obmedzené.
Ak nie je možné predlžova dobu prípravy a realizácie verejných prác vzh adom na
nedostatok zdrojov, musíme v praxi asto rieši problém – dodržanie plánovaných termínov
pri obmedzenom objeme použite ných zdrojov. Zdroje je potrebné rozdeli v tomto prípade
tak, aby bolo možné zabezpe i ich celkovú potrebu alebo zabezpe i ich rovnomerné
erpanie v ase. Ide o riešenie dvoch úloh:
Ide o riešenie dvoch úloh:
• minimalizovanie celkového trvania verejnej práce pri rešpektovaní obmedzených
použite ných zdrojoch na jednotlivé innosti,
• rovnomerné erpanie zdrojov pri dodržaní plánovaného termínu ukon enia inností
verejnej práce.
86
ZÁVER
Základným cie om analýzy rizika verejnej práce je zvýšenie pravdepodobnosti ich
úspechu a minimalizovanie nebezpe enstva neúspechu, ktorý by mohol ma za následok
ohrozenie finan nej stability podniku. Analýza rizika projektu predstavuje ur itý postup,
ktorý by sa mal prelína celou prípravou verejnej práce:
kvantifikácia rizika a jeho dopadu na ekonomický výsledok verejnej práce,
fáza h adania ciest a spôsobov zníženia rizika. Ide o prípravu a realizáciu rôznych
spôsobov zníženia rizika, vrátane prípravy plánov korek ných opatrení pre vybrané
kritické situácie v budúcnosti a prípadná tvorba finan ných rezerv. K prístupom
zameraným na zníženie nepriaznivých dopadov rizika patrí:
- zabezpe enie flexibility projektu, o umož uje reagova na rôzny vývoj,
- diverzifikácia, ktorá umožní rozloži riziko na o najvä šiu základ u. delenie
rizika, napr. tvorbou spolo ných podnikov.
LITERATÚRA
[1]
PETRÁKOVÁ, Z. a kol.: Využitie projektového riadenia v stavebníctve a investi nej
výstavbe, Vydavate stvo STU v Bratislave, 2003, ISBN 80-227-1826-2
[2]
PETRÁKOVÁ, Z.: asové plánovanie – nástroj riadenia finan ných tokov v podniku.
In: Zborník z medzinárodnej konferencie Ekonomika firiem 2000, Podnikovo
hospodárska fakulta Košice EU Bratislava, Sninské Rybníky 2000 ISBN 80-2251308-3, s.485-491.
[3]
Súbor požadovaných schopností pre odborníkov na projektové riadenia, 2. vydanie
SPPR, Trnava, 2004
Príspevok je sú as ou riešenia projektu VEGA . 1/3793/06, komisia 16 pre ekonomické
a právne vedy: Riziká zvyšovania rozpo tových nákladov verejných prác.
87
Petríková Dagmar1
UDRŽATE NOS PROCESOV REVITALIZÁCIE BROWNFIELD
LOKALÍT
SUSTAINABILITY OF BROWNFIELD REDEVELOPMENT PROCESSES
Abstract
Brownfield land is both a lost opportunity and a problem. Brownfields are not
only contaminated areas but also any deprived areas that can have a negative impact on
the surrounding area and community. Redevelopment of brownfields is a significant
challenge due to the complexity of the problem. A major problem in brownfield
redevelopment is the sustainability in the the processes of redevelopment. Some of the
key aspects of the brownfield problem relate to integration of social, cultural, economic
and environmental aspects of redevelopment as well as the diversity of stakeholders
involved in the process.
ÚVOD
Brownfield lokality predstavujú zanedbané, opustené, prázdne, degradované
územia, „kedysi funk ne rozvinuté územia“, ktoré stratili svoju pôvodnú funkciu, chátrajú
a upadajú až do takého stup a, že sa stávajú asociálnym územím, ktoré bez vonkajšieho
zásahu a prispenia k jeho rozvoju nemá nádej na opätovné využívanie. Definícia brownfield
lokalít sa nevz ahuje len na kontaminované územie, pretože vo vä šine prípadov sa nemusí
jedna o kontamináciu, ale len o degradáciu územia a treba skúma širší kontext procesu
degradácie brownfield lokalít v mestskom aj vidieckom prostredí.
Brownfield územia vznikajú v dôsledku straty pôvodnej funkcie, ktorá bola na danom
území alebo v daných objektoch.
Špecifické danosti východiskovej situácie
transforma ných procesov priemyselných regiónov a centier v strednej Európe, ktoré sú
jednou z prí in vzniku sú asných brownfield lokalít je možné definova nasledujúcimi
charakteristikami:
•
•
•
•
•
•
•
rýchla povojnová industrializácia a urbanizácia,
vysoký podiel špeciálnej priemyselnej výroby - napr. zbrojárskej výroby,
existencia relatívne kompaktných priemyselných komplexov s málo diverzifikovanou
ekonomickou základ ou,
vysoká závislos regiónov na istých dominantných priemyselných podnikoch,
kombinácia transforma ných procesov v priemysle s celospolo enskými transforma nými
procesmi a procesmi integrácie SR do EÚ,
rozpad pôvodných trhov a nadnárodných štruktúr,
nevyjasnené vlastnícke vz ahy.
Spolo né rty brownfield lokalít:
1
Petríková, Dagmar, Doc., PhDr., PhD., FA STU v Bratislave, nám. Slobody 19, 812 45 Bratislava
[email protected]
88
•
•
•
•
•
•
sú charakterizované kumuláciou a vzájomnou podmienenos ou problémov,
vyzna ujú sa sociálnou exklúziou a ekonomickou marginalizáciou,
asto sa považujú za dôsledok socio-ekonomických zmien a útlmu priemyslu,
musia eli špirále úpadku,
nedosahujú štandard kvality života v porovnaní s priemerom miest a regiónov,
asto zah ajú extenzívne málo využívané až nevyužívané územia.
Udržate ný spôsob revitalizácie brownfield lokalít predstavuje integráciu sociálnych,
kultúrnych, environmentálnych a ekonomických aspektov.
1. EKONOMICKÉ ASPEKTY REVITALIZÁCIE
Jednou z hlavných hnacích síl revitalizácie brownfield lokalít je ekonomická
realizovate nos . Ekonomické podmienky môžu by ovplyvnené:
• nepriamymi, ako aj priamymi nákladmi na regeneráciu,
• predvídanými výnosmi / návratom z objektu,
• typom financovania a s tým spojenými finan nými rizikami,
• výškou národných a miestnych daní a vnímaným rizikom ich fluktuácie
• dohodami o rozvoji medzi vlastníkom pozemku a/alebo samosprávou a stavebným
investorom.
Koncep ný model A-B-C projektu CABERNET identifikuje tri typy brownfield lokalít, pod a
ich ekonomickej situácie (napr. pod a nákladov potrebných na regeneráciu, hodnoty
pozemku, at .).
Graf . 1: Ekonomické zložky Modelu A-B-C (projekt CABERNET, 2005)
89
Lokality sú rozdelené do troch kategórií:
• Kategória A – tieto lokality a objekty reprezentujú vysoko ekonomicky realizovate né a
rozvojové projekty, ktoré sú naj astejšie realizované súkromným sektorom.
• Kategória B – tieto lokality a objekty sú charakterizované tým, že sú na hranici
dosiahnutia zisku. Tieto projekty sú asto financované na báze verejno-súkromného
partnerstva alebo spolupráce.
• Kategória C – lokality a objekty v tejto kategórii nie sú v situácii, aby revitalizácia mohla
by zisková. Revitalizácia týchto objektov závisí najmä od projektov verejného sektora
alebo samosprávy s nižšou ekonomickou realizovate nos ou. Na stimulovanie
revitalizácie týchto objektov je potrebné verejné financovanie alebo špecifické legislatívne
nástroje (napr. da ové stimuly).
Model A-B-C vyzdvihuje hnacie motívy pre regeneráciu brownfield lokality. Koncep ný
model môžu využi inštitúcie, ktoré sú zodpovedné za rozvoj regiónu a investovanie
v regióne. Model im umožní ur i stratégie pre zaoberanie sa rôznymi typmi brownfield
lokality pozemkov. Identifikovaním typu objektu a zvážením faktorov, ktoré ovplyv ujú
kategóriu objektu, t.j. i je objekt v kategórii A, B, alebo C. Verejné aj súkromné organizácie
môže preskúma interven né možnosti a regenera né stratégie. Využitie tohto koncep ného
prístupu na preskúmanie faktorov, ktoré ovplyv ujú zmenu kategórie objektu, napr.
z kategórie B do kategórie A, môže vies k rozvoju stratégií špecifických pre konkrétny
objekt, o môže by tiež prospešné. Niektoré samosprávne orgány v sú asnosti už využívajú
tieto kategórie na preskúmanie lokálnych brownfield stratégií a na vytvorenie neformálnej
evidencie brownfield lokalít v regióne.
2. SOCIÁLNE A KULTÚRNE ASPEKTY REVITALIZÁCIE
Popri ekonomických a environmentálnych aspektoch revitalizácie brownfield lokalít hrajú aj
sociálne a kultúrne aspekty dôležitú úlohu pri úspešnosti projektov revitalizácie brownfield
území.
Pre zakomponovanie sociálnej a kultúrnej dimenzie udržate nej revitalizácie brownfield
lokalít je nevyhnutné:
•
•
•
•
identifikova ciele v sociálnej a kultúrnej sfére,
definova zodpovednosti za implementáciu týchto cie ov,
analyzova náklady a výhody vyplývajúce zo za lenenia týchto cie ov do schémy
revitalizácie brownfield lokality,
nájs alebo vyvinú špecifické nástroje, ktoré môžu by využité pre implementáciu
týchto cie ov (napr. špecifické politiky, regulatívy, detailné metódy sociálnej
participácie, tvorba nových koalícií, fiškálne opatrenia, zlepšenie zru ností a
výchova).
90
Koncepcia “ udia a miesta” integruje do procesu revitalizácie brownfield požiadavky
revitalizácie fyzického prostredia priamo s požiadavkami revitalizácie sociálneho
a kultúrneho prostredia. Je založená na cie och, z ktorých niektoré sa týkajú sociálnych
potrieb udí ako budúcich užívate ov revitalizovaných areálov a alšie sa týkajú
kvalitatívnych aspektov miesta, ktoré vznikne po regenerácii. Sú stanovené tak, aby pomohli
orientova sa v požiadavkách na sociálne a kultúrne aspekty revitalizácie, ale v reálnom
procese revitalizácie sa tieto ciele prekrývajú a je potrebné ich v projektoch revitalizácie
browfieldov kombinova .
Ciele orientované na komunitu – orientácia na sociálne a kultúrne potreby:
•
•
•
•
ochra ova kultúru viazanú na lokálne komunity a váženú týmito komunitami
a preskúma možnosti pre nové formy spolo enského a kultúrneho rozvoja,
zabezpe i udržate né a vhodné možnosti zamestnanosti vo vz ahu k regenerácii
územia,
zaisti možnosti vzdelávania a získavania zru ností primeraných pre navrhnutý rozvoj
územia,
podpori sociálnu rovnos pri rozvoji špecifických funk ných areálov.
Ciele orientované na miesta (fyzické prostredie) – orientácia na udržate nos štruktúr:
•
•
•
•
zlepši celkový imidž revitalizovaného,
prispieva k strategicky udržate ným cie om v kontexte mestského prostredia,
zaisti fyzickú dostupnos a bezbariérovos prostredia,
vytvára obývate né a udržate né životné prostredie pre miestne komunity.
ZÁVER
Závažným problémom revitalizácie brownfield území je otázka udržania miestneho
kultúrneho dedi stva a pamäti miesta. Je to spolo ná skúsenos v Európe, napríklad pri
obnove rozvoja priemyslových lokalít ako sú bane, doky a ostatné oblasti s ažkým
priemyslom. Navyše, novým rozvojovým plánom asto chýba vlastná kultúrna a sociálna
identita. Je potrebné chráni prvky existujúcich alebo minulých kultúr, aby poskytovali istú
kontinuitu, ale tiež možnos vyrovnania sa s potrebami nového rozvoja a s ponukou
príležitostí pre nové formy sociálneho a kultúrneho rozvoja.
LITERATÚRA
[ 1]
[ 2]
[ 3]
[ 4]
ABELLÁN, J. L. : Myšlienky pre XXI. storo ie. ARCHA Bratislava, 1997
PAŠIAK, J. : K problematike trvalo udržate ného rozvoja malých sídiel.
Životné prostredie, 1, 2001, str. 13-17
ROSELAND, M.: Sustainable community development: integrating environmental,
economic and social objectives. Progress in Planning, 54, 2000, str. 73-131
www.cabernet.org.uk
91
Branislav Púchovský1
SPRES OVANIE VÝPO TU ORIENTA NEJ CENY STAVBY
SÚSTAVOU OBJEKTIVIZA NÝCH KOEFICIENTOV
USAGE OF IMPROVING COEFFICIENTS FOR MORE EXACT APROXIMATING
COST ESTIMATION
Abstract
Budget price indicators represent fast and easy tool for approximating cost
estimation. During previous political-economic period, in case of fixed prices and
relative stagnancy of standard of structures it was good enough for investors planning.
Nowadays more exact results are required. As a result of this, improving coefficients
appeared. This article tries to show what are the real effects of their usage on more exact
evaluation.
Nedostato ná podrobnos projektovej dokumentácie pri spracovaní prepo tu nákladov
verejnej práce predur uje ako vhodnú kalkula nú metódu prepo et nákladov stavby na
základe technicko - hospodárskych ukazovate ov. Ak si uvedomíme, že takto stanovená cena
za ur itých podmienok predstavuje cenu maximálnu (zákon o verejných prácach), je zrejmé,
že dopady z nepresného odhadu ceny môžu by v alších fázach obstarania verejnej práce
významné. Maximálna rezerva, ktorá môže „kry “ nepresnos odhadu, je pritom pod a
zákona o verejných prácach len do výšky 12 %. Otázka potom znie: „ Je možné dosiahnu
12% presnos odhadu ceny použitím rozpo tových ukazovate ov? “
Dôvody vedúce k tvorbe THU (technicko - hospodárskych ukazovate ov) v minulosti
spo ívali v potrebe o najpresnejšie odhadnú výšku celkových nákladov pripravovaných
stavieb už na úrovni investi ného zámeru a v snahe preukazova ekonomickú efektívnos
investície. Tieto dôvody pretrvávajú na alej a tvoria tak základný rámec využitia THU.
Pôvodne ve mi jednoduchý vz ah pre výpo et vyjadrený ako sú in THU a rozsahu
oce ovaného stavebného objektu sa pre potreby výpo tu východiskovej hodnoty stavieb v
znaleckej innosti doplnil do podoby:
VH = M . (RU . kCU . kV . kZP . kVP . kK . kM)
, kde:
(1)
VH - východisková hodnota
M - po et merných jednotiek
RU - rozpo tový ukazovate
kCU - koeficient vyjadrujúci vývoj cien
kV - koeficient vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu
kZP - koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby
kVP - koeficient vplyvu konštruk nej výšky podlaží hodnotenej stavby
kK - koeficient konštruk no – materiálovej charakteristiky
kM - koeficient vyjadrujúci územný vplyv
Ak chceme aj v investi nej príprave stavieb dosahova vyššie presnosti výpo tu je
vhodné používa sústavu objektiviza ných koeficientov aj tu. Upravme preto vz ah (1) do
podoby (2).
OC = M . (RU . kCU . kV . kZP . kVP . kK)
(2)
1
Púchovský Branislav, Ing, PhD., Stavebná fakulta STU v Bratislave, Radlinského 11, 813 68 Bratislava,
e-mail: [email protected]
92
Okrem zámeny VH (východisková hodnota) za OC (orienta ná cena) táto úprava
odstránila koeficient vyjadrujúci územný vplyv. Dostávame tým orienta nú cenu v úrovni
základných rozpo tových nákladov.
Nejednozna né výsledky, ktoré boli pri porovnaní odhadu nákladov so skuto nými
nákladmi po realizácii stavby zaznamenané, priamo vyzývajú k preskúmaniu validity tohto
vz ahu z poh adu jeho jednotlivých zložiek. S oh adom na rozsah príspevku sa budeme
venova len dvom koeficientom a to kZP a kVP. O alších zložkách vz ahu podrobnejšie napr.
v [3] a [4].
KOEFICIENT VPLYVU ZASTAVANEJ PLOCHY HODNOTENEJ STAVBY
Koeficient vplyvu zastavanej plochy vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavení
závislých od zastavanej plochy. Všeobecne platí, že s rastom zastavanej plochy klesá hodnota
rozpo tového ukazovate a a naopak.
Zo zdrojov [1], [2], [5] sú známe odporú ané vz ahy pre výpo et koeficientu vplyvu
zastavanej plochy. Pod a [1], možno kZP vypo íta :
ZPP .(0,92.ZPO + 6,6)
ZPO .(0,92.ZPP + 6,6)
Pod a [2], možno kZP vypo íta :
Z
k ZP = (1 − PZP ) + PZP . PP
Z PO
(3)
k ZP =
(4)
Pod a [5], možno kZP vypo íta :
24
k ZP = 0,92 +
ZPO
Kde: ZPO – zastavaná plocha ohodnocovaného objektu
ZPP – zastavaná plocha porovnávacieho objektu
PZP – podiel prvkov závislých od zastavanej plochy v rozpätí 10 – 40 %
(5)
Overenie validity týchto vz ahov je možné, za predpokladu, že by sme za inak
nezmenených parametrov (konštruk né, materiálové a dispozi né riešenie objektu) dali do
pomeru ceny „zhodných“ stavebných objektov líšiacich sa „len“ zastavanou plochou. Také
údaje v praxi nie sú známe, ale možno ich získa experimentálne, ak známy stavebný objekt
„preprojektujeme“ o vopred stanovené rozmery, a na základe rozpo tu pôvodného objektu
zostavíme nový rozpo et rešpektujúci zmenený rozsah prác. Princíp takejto simulácie
znázor uje obr. 1.
+δ
-δ
+δ -δ
+δ
d
-δ
-δ
+δ
š
Obr. 1.: Princíp simulácie zmeny rozmerových parametrov pre potreby výpo tu kZP
93
•
•
Takýto experiment bol vykonaný pri parametroch:
rastu plochy, vyjadrenej zmenou šírky objektu v oboch smeroch o +100 a +200 mm,
poklesu plochy, vyjadrenej zmenou šírky objektu v oboch smeroch o +100 a +200 mm.
Výsledky ku ktorým sa po prepo te dospelo sú uvedené v tabu ke 1.
Tabu ka 1.:
Zmeny vo výške nákladov, obstavanom priestore a THU po prepo te pri
zmenenej zastavanej ploche
Pôv.
100
200
-100
-200
RN
(Sk)
18 508 204,04
18 737 481,37
18 998 397,92
18 250 639,18
18 093 967,80
OP
(m3)
4087,249
4193,616
4301,294
3982,196
3878,453
THU
(Sk/m3)
4 528,28
4 468,10
4 416,90
4 583,06
4 665,25
Porovnaním experimentom zistenej skuto nej hodnoty kZP s hodnotami vypo ítanými
pod a odporú aných vz ahov (3), (4) a (5) (pozri tabu ka 2) možno konštatova :
• hodnoty vypo ítané na základe odporú aných vz ahov vykazujú relatívne malý rozptyl
okolo skuto ne zistených hodnôt,
• najvyššia zhoda je pri výpo te pod a vz ahu (4), avšak len za predpokladu, že podiel
prvkov závislých na zastavanej ploche uvažujeme na hornej hranici odporú aného
intervalu. Odporú ania oh adom vo by hodnôt v intervale však nie sú v práci [2] uvedené,
preto sa v praxi obvykle volí priemerná hodnota intervalu. V takom prípade už hodnoty
dosahujú vyššiu nepresnos .
Tabu ka 2.:
Porovnanie zistenej hodnoty
odporú aných vz ahov
Kzp+100
Kzp+200
Kzp-100
Kzp-200
Experiment
0,98671
0,975403
1,012097
1,030247
kZP
USZ BA
0,99465
0,98945
1,00549
1,01115
s hodnotami
ÚSI ŽI
0,99731
0,99472
1,00281
1,00573
vypo ítanými
pod a
Bradá
0,999201
0,998433
1,000833
1,001702
KOEFICIENT VPLYVU KONŠTRUK NEJ VÝŠKY PODLAŽÍ HODNOTENEJ
STAVBY
Koeficient vplyvu konštruk nej výšky podlaží vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií
a vybavení závislých od konštruk nej výšky. Všeobecne platí, že s rastom konštruk nej výšky
klesá hodnota rozpo tového ukazovate a a naopak.
Zo zdrojov [1], [2], [5] sú známe odporú ané vz ahy pre výpo et koeficientu vplyvu
konštruk nej výšky podlaží. Pod a [1], možno kVP vypo íta :
kVP =
VPP .(0,3.VPO + 2,1)
VPO .(0,3.VPP + 2,1)
(6)
VP
.(1 − PPV ) + PPV
VO
(7)
Pod a [2], možno kVP vypo íta :
kVP =
Pod a [5], možno kVP vypo íta :
kVP =
2,1
+ 0,3
h
(8)
94
Kde: VPO – výška podlažia ohodnocovaného objektu
VPP – výška podlažia porovnávacieho objektu
PVP – podiel prvkov závislých od výšky podlažia v rozpätí 10 – 45 %
Principiálne rovnakým spôsobom ako bolo uvedené vyššie, sme simulovali na
známom objekte rast, resp. pokles výšky podlažia (obr.2), pri parametroch:
• rastu výšky podlažia o +100 a +200 mm,
• poklesu výšky podlažia o -100 a -200 mm.
+δ
-δ
+δ
-δ
Obr. 2.: Princíp simulácie zmeny rozmerových parametrov pre potreby výpo tu kVP
Výsledky, ku ktorým sa po prepo te dospelo, sú uvedené v tabu ke 3.
Tabu ka 3.:
Zmeny vo výške nákladov, obstavanom priestore a THU po prepo te pri
zmenenej výške podlažia
Pôv.
100
200
-100
-200
RN
[Sk]
12442101,7
12 535 348,70
12 635 051,90
12 344 728,30
12 252 410,90
OP
[m3]
2847,97
2913,45
2976,21
2783,85
2719,73
THU
[Sk/m3]
4368,76
4 302,58
4 245,35
4 434,41
4 505,01
Porovnaním experimentom zistenej skuto nej hodnoty kVP s hodnotami vypo ítanými
pod a odporú aných vz ahov (6), (7) a (8) (pozri tabu ka 4) možno konštatova :
• hodnoty vypo ítané na základe odporú aných vz ahov vykazujú relatívne malý rozptyl
okolo skuto ne zistených hodnôt,
• najvyššia zhoda je pri výpo te pod a vz ahu (7), avšak len za predpokladu, že podiel
prvkov závislých od výšky podlažia uvažujeme na hornej hranici odporú aného intervalu.
Tabu ka 4.:
Porovnanie zistenej hodnoty
odporú aných vz ahov
Experiment
kZP
s hodnotami
USI ŽU
0,98
vypo ítanými
Kv p+100
0,98485096
USZ Ba
0,982258
Kv p+200
0,97175128
0,965625
0,96
0,95625
Kv p-100
1,01502647
1,0189655
1,02
1,0241379
Kv p-200
1,03118699
1,0392857
1,05
1,05
pod a
Bradá
0,9774194
95
ZÁVER
Preverenie skúmaných koeficientov bolo (zatia ) vykonané len na 2 stavebných
objektoch, o z h adiska štatistického rozsahu nie je dostato né. Prácnos takéhoto
experimentu je zrejmá. Na druhej strane je ale možné z výsledkov predsa len prija ur ité
závery. Z poh adu hodnotených koeficientov možno poveda , že ich vplyv na orienta nú
cenu je relatívne nízky a odporú ané vz ahy pre ich výpo et dávajú relatívne presné
výsledky, ím prispievajú k spresneniu výpo tu orienta nej ceny stavby.
LITERATÚRA
[1]
BRADÁ , A.: Oce ovanie stavieb nákladovým spôsobom, STU Bratislava, 2001
[2]
NI , M. – MAJDÚCH, D. – NAGY, J. – GREGUŠOVÁ, S. – PÚCHOVSKÝ, B.:
Katalóg rozpo tových ukazovate ov a metodika stanovenia všeobecnej hodnoty
nehnute ností, Ústav súdneho znalectva SvF STU Bratislava, 2004
[3]
PÚCHOVSKÝ, B.: Technicko-ekonomické ukazovatele, tvorba a využívanie,
In: Slovenské stavebníctvo 4/5/2003, str. 8-9.
[4]
PÚCHOVSKÝ, B.: Dopady vyhlášky MS SR . 576/2003 Z.z. na použitie indexov
vývoja cien v stavebníctve v znaleckej innosti, In: Almanach znalca 1/2004, str. 6-8.
[5]
VYPARINA, M. a kol.: Metodika výpo tu
stavieb, Žilinská univerzita 2001.
všeobecnej hodnoty nehnute ností a
Príspevok je sú as ou riešenia projektu VEGA . 1/3793/06, komisia 16 pre ekonomické
a právne vedy: Riziká zvyšovania rozpo tových nákladov verejných prác.
96
Viera Somorová1
EURÓPSKA NORMA FACILITY MANAGEMENT
EUROPEAN STANDARD FACILITY MANAGEMENT
Abstract
European Union represents a completely new continental market developing
together with the existing regional and national markets. There have been new
opportunities of foreign entities to run a business on the territory of the new EU
Member States. New EU Member States have gained access to the EU market. This way
European market becomes a group of national markets. Implementation of the unified
standards is necessary for its establishment. To define these standards, the European
Standards will be used. They can be applied for Facility Management services too. The
main reason of the standardisation requirement in this area of services are the different
targets of Facility management in the countries EU, the different stage of its application
and understanding, the different national culturres, markets and languages as well.
Rozšírením Európskej únie o krajiny východnej Európy v máji 2004 sa zvä šil aj
európsky trh. Otvorili sa možnosti zahrani ných subjektov podnika na území nových štátov
EÚ. Pre nové krajiny EÚ sa otvoril prístup na trh Európskej únie. Na vytvorenie jednotného
európskeho trhu bolo potrebné zavies jednotné normy. Na ich definovanie sa používajú
európske normy, aplikované aj na služby facility managementu. Hlavnými dôvodmi potreby
normalizácie v tejto oblasti služieb sú rôzne ciele facility managementu v krajinách Európskej
únie, rôzne stupne jeho uplat ovania a chápania ako i rôzne národné kultúry, trhy a jazyky.
Prvým závažným krokom pre tvorbu európskej normy Facility management bol vznik
Technickej komisie CEN/TC 348 Facility management z podnetu Holandského
normaliza ného inštitútu. Výbor vznikol z pracovnej skupiny CEN/BT/WG 136. Európska
technická komisia pre facility management bola založená v r. 2003 a participuje v nej 18
európskych krajín, medzi ktoré patrí aj Slovensko.
Slovenský ústav technickej normalizácie ako riadny národný len CEN a CENELEC môže
vstupova do procesu tvorby európskych noriem. Poradným orgánom SÚTN je Technická
komisia TK 109 ako partner CEN/TC 348, ktorá vznikla v novembri 2004. Jej lenmi sú
odborníci z firiem poskytujúcich služby FM ako i odborníci zo Stavebnej fakulty STU
zaoberajúci sa danou problematikou. Komisia po as tvorby normy mala prostredníctvom
SÚTN právo dáva svoje pripomienky k návrhu normy v etape prerokúvania, hlasova o nej a
do stanoveného termínu sa vyjadri , i je návrh prijate ný ako európska norma.
Zámerom CEN/TC bola príprava európskej normy Facility Management zastrešujúcej
operatívnu, taktickú a strategickú úrove poskytovaných služieb pre podporné innosti
primárneho procesu.
Technická komisia CEN/TC 348 si vytý ila dve hlavné témy v oblasti tvorby normy Facility
management:
a) Normalizácia (tvorba normy) v oblasti terminológie a definícií Facility managementu.
1
Somorová Viera, Ing., PhD., STU Stavebná fakulta,Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva, Radlinského
11, 813 68 Bratislava, [email protected]
97
Cie om tejto asti normy je stanovenie relevantných termínov a definícií v oblasti Facility
managementu a definova špecifické termíny, ktoré by sa mali používa v zmluvách medzi
firmami poskytujúcimi služby FM a klientmi Facility managementu.
b) Normalizácia v oblasti prípravy zmlúv medzi klientom a firmami Facility managementu.
Prioritným cie om normy v tejto oblasti bolo sústredi pozornos na rozsah služieb FM
a identifikova vo by ich obstarávania, ako i podporova vzájomný obchod medzi firmami
v rozli ných krajinách (cross – border) v rámci európskeho trhu a vytvori jasné prepojenie
medzi klientom a dodávate om FM.
Technická komisia v nadväznosti na dve úrovne tvorby noriem mala dve pracovné skupiny:
1. CEN/TC 348/WG1, ktorá pracovala v oblasti terminológie a definícií FM, a
2. CEN/TC 348/WG2, ktorá pripravovala as noriem FM, kde bude zahrnuté poradenstvo pri
uzatváraní zmluvy medzi FM a klientom.
Postup pri tvorbe normy Facility managementu bol nasledujúci:
• Vypracovanie návrhu normy v pracovných skupinách WG1 a WG2 a jej schválenie na
úrovni technickej komisie.
Technická komisia CEN/TC 348 za ala oficiálne pracova v septembri 2003. Koncom
januára 2004 sa pracovná skupina WG1, zodpovedná za oblas terminológie a definícií
FM zišla v Budapešti. Druhá pracovná skupina WG2, ktorá zodpovedá za zostavenie
noriem, mala pracovné stretnutie v marci 2004 v Londýne. Výsledkom stretnutí bol
pracovný návrh európskej normy Facility management, ku ktorému sa vyjadrovali
jednotliví lenovia CEN – národné normaliza né inštitúcie.
• Prerokovanie návrhu normy FM na národnej úrovni (hlasovanie o návrhu a
pripomienky).
Technická komisia 109 sa zišla za iatkom októbra 2005 a k pracovnému návrhu normy
vypracovala národné stanovisko. Pripomienkovala v om terminológiu a žiadala o
striktné definovanie pojmov, alej navrhla zosúladi prvú as normy v oblasti definícií a
terminológie s druhou as ou normy, ktorá je návodom na uzatváranie zmluvy medzi
firmou poskytujúcou služby FM a klientom, ktorý si tieto služby objednáva. Do
stanoveného termínu (30. október 2005) SÚTN ako len CEN zaslal svoje pripomienky
ako národné stanovisko do Bruselu.
• Formálne hlasovanie o návrhu normy (pripomienky iba redak ného charakteru).
Formálne hlasovanie môže by kladné alebo záporné. Prijatie je podmienené získaním
aspo 71 % hlasov vyhodnotených pod a rôznej váhy hlasov jednotlivých lenov a
súhlasom vä šiny lenských štátov.
Hlasovaním sa len tiež vyjadrí k pevne stanoveným termínom: termín oznámenia
existencie európskej normy v lenskej krajine, termín vydania prevzatej európskej normy
na národnej úrovni, termín zrušenia konfliktných národných noriem. Norma bola zaslaná
na formálne hlasovanie a odsúhlasená koncom minulého roka.
• Vydanie európskej normy v CEN. Európska norma bola vydaná Slovenským ústavom
pre normalizáciu prekladom pod názvom
98
Norma STN EN 15221-1 Facility management – Termíny a definície
Norma FM v oblasti terminológie a definícií objas uje hlavné ciele európskej normy, medzi
ktoré patria:
– zlepšenie komunikácie medzi stranou dopytu a ponuky,
– zlepšenie efektivity primárnych procesov a procesov FM,
– kvalitatívne zlepšenie výstupu.
V nadväznosti na Model Facility managementu publikovaný v norme, ktorý poskytuje
integrovaný pracovný rámec podpory FM pre primárne innosti, sú zostavené hlavné definície
a terminológia súvisiace so službami FM.
Oblas služieb Facility managementu je štruktúrovaná do dvoch sekcií v zmysle požiadaviek
dopytu, ktorými sú:
– požiadavky spojené s priestorom a infraštruktúrou,
– požiadavky spojené s pracovníkmi a organizáciou.
Štruktúra požiadaviek klienta môže by :
1.
2.
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Štruktúra požiadaviek klientov a rozsah služieb
Priestor a infraštruktúra
Požiadavka na priestor
Požiadavka na technickú infraštruktúru
Požiadavka na istenie
Požiadavka súvisiaca s vonkajším priestorom
Požiadavka súvisiaca s pracoviskom
Špecifická požiadavka spojená s priestorom a infraštruktúrou
udia a organizácia
Požiadavka na zdravie, bezpe nos a ochranu
Požiadavka na stravovanie
Požiadavka na informácie a komunikáciu
Požiadavka na logistiku
Požiadavka na integrované riadenie, poradenstvo a administratívnu
podporu
Špecifická požiadavka organizácie
V norme sú definované tri hlavné úrovne, v ktorých pracuje FM:
– strategická,
– taktická,
– opera ná (prevádzková).
V návrhu normy je rozpísaná štruktúra požiadaviek klientov a rozsah služieb facility
managementu.
Norma STN EN 15221-2 Návod na prípravu dohôd facility managementu podrobne
opisuje hlavné charakteristiky dohody facility managementu, medzi ktoré patrí predovšetkým:
– trvanie dohody FM,
– jasné stanovenie zodpovednosti jednotlivým ú astníkom dohody,
– princípy dohody, ako je flexibilita, výkonové kritériá, audit, projektové aktivity at .
99
Norma alej charakterizuje fázy prípravy a implementácie dohôd FM a prevádzkovej fázy.
V asti Štruktúra dohody facility management návrh odporú a nasledujúce štruktúry dohôd:
– všeobecné lánky, o ktorých sa predpokladá, že budú platné a aplikovate né po as celého
trvania dohody FM,
– lánky týkajúce sa úrovne každej jednotlivej služby FM.
Prínosy európskej normy Facility management sú:
• ekonomické – možnos ou komunikova efektívne, jasne a presne je možné dosiahnu
podstatné zníženie nákladov na podporné innosti.
Náklady je ažké porovnáva , ak podklady týchto nákladov sú rôzne pre rôzne firmy
alebo organizácie. Ak však firmy alebo organizácie používajú tú istú klasifikáciu
a definície, možno ich vzájomne porovnáva .
Normalizácia v klasifikácii nákladov FM a definície súvisiace s FM pomôžu zlepši
transparentnos na trhu. Firmy skôr prijmú cenové ponuky, ktoré budú zostavené pod a
európskej normy, pretože sa im zvýši možnos porovnáva rôzne firmy s rôznymi
cenovými ponukami.
• v oblasti práva – zavedenie európskej normy FM by mohlo zvýši normalizáciu
a transparentnos verejného ponukového konania, dodávky a manažmentu kúpy na trhu
nehnute ností, v podnikate skej sfére služieb a iných prostriedkov používaných v oblasti
FM.
Jednotná STN EN 15221 Facility management, platná v rámci štátov Európskej únie, je
dôležitým projektom pre budúci vývoj facility managementu vo viac ako 25 krajinách
Európy. Môže sa aplikova vo verejných aj súkromných obchodoch. Mala by pomôc malým,
ale i vä ším firmám ponúkajúcim služby v tejto oblasti obchodova na medzinárodnej úrovni
v rozli ných krajinách európskeho bežného trhu ako aj na domácom trhu. Používanie normy
umožní firmám FM zvä ši segment svojho pôsobenia na trhu a zlepši svoje vyjednávacie
pozície. Nesporným prínosom normy bude odstránenie prekážok na trhu služieb Facility
managmentu nielen pre firmy poskytujúce služby FM, ale aj pre ich zákazníkov.
LITERATÚRA
[1] KLOET, F.: Probu te se, jednotný evropský trh FM je tady! In: FACILITY
MANAGEMENT news 1/2004
[2] SOMOROVÁ, V.: Vzniká Európska norma Facility management. In: EUROSTAV,
August 2005, 11. ro ník, ISSN 1335 – 1249
Tento príspevok bol spracovaný v rámci grantovej výskumnej úlohy VEGA 1/2573/05 „Optimalizácia nákladov
spravovania stavebných objektov metódou Facility managmentu“ komisie VEGA
100
Daniela Špirková1
VPLYV EKONOMICKÉHO RASTU SLOVENSKA NA TRH
NEHNUTE NOSTÍ
INFLUENCE OF SLOVAK ECONOMIC GROWTH ON PROPERTY MARKET
Abstract
Fast economic growth, foreign direct investments, and income growth especially in
Western Slovakia region generates important financial means. The dwellings have become
the examples of good investments. The growth of their prices also resulted from lower
interest rates and wider offer of credits, and especially the mortgage credits. From the long
term perspective the faster economic growth will be reflected in the growth of real estate
prices. The offer of the new dwellings in Slovakia augments, but still lags compared to
European union standards.
ÚVOD
Problematike cien nehnute ností sa venuje oraz vä šia pozornos a to predovšetkým z
dôvodu potreby skúmania ich vplyvu na cenovú stabilitu v eurozóne. Za zna ne diferencovaný je
možné považova vývoj cien nehnute ností ur ených na bývanie v jednotlivých lenských
krajinách EÚ, kde však odborníci - v prípade niektorých krajín - pripúš ajú aj ich zna né
nadhodnotenie (napr. Španielsko). Vývoj cien nehnute ností ur ených na bývanie z poh adu
menovej stability má zna ný dopad na ekonomickú aktivitu a na zmeny cien ako celku. Rast cien
bytov prispieva k zvyšovaniu ekonomickej aktivity tak prostredníctvom rastu investícií do bývania,
ako aj zvyšovania spotreby domácností prostredníctvom efektov vlastníctva spojených so
zhodnocovaním nehnute ností ur ených na bývanie. Intenzita vplyvu týchto efektov sa však v
rôznych krajinách zna ne odlišuje a závisí od miery súkromného vlastníctva domov a bytov. Na
druhej strane však prípadný pokles cien nehnute ností ur ených na bývanie môže predstavova
riziko pre stabilitu bankového systému so závažnými makroekonomickými dopadmi, nako ko
z h adiska finan nej stability je nehnute ný majetok jednou z hlavných foriem zabezpe enia
úverových prostriedkov.
Tab. 1 Ceny nehnute ností na bývanie pod a typu bytu a domu (v Sk/m2)
Rok,
štvr rok
Byty
2.Q 07
1.Q 07
2006
2005
2004
2003
2002
37 429
34 286
30 804
25 720
28 072
24 538
18 132
1-i
42 511
37 704
33 050
27 225
31 747
26 718
17 635
2-i
40 041
36 947
32 918
26 525
30 375
26 411
19 695
v tom:
3-i
34 879
32 774
29 478
24 977
26 758
23 438
18 215
4-i
34 516
30 603
28 664
23 952
25 036
23 148
17 015
5-i +
38 873
38 245
33 392
28 348
21 901
21 579
18 652
Domy
33 090
32 064
30 251
27 569
29 420
25 264
17 532
v tom:
dom
vila
32 599 51 938
31 572 52 698
29 887 48 294
27 136 45 117
29 509 27 289
25 076 29 775
17 361 21 645
Byty, domy
spolu
36 382
33 721
30 661
26 088
28 746
24 901
17 832
Zdroj: Ceny nehnute ností za bývanie – vybrané makroekonomické ukazovatele 2007- NBS
1
Daniela Špirková, hos .doc.Ing. PhD., Stavebná fakulta STU, Radlinského 11, 813 68 Bratislava
101
1.
SLOVENSKO
BÝVANIA
MÁ
POPREDNÉ
MIESTO
V OBLASTI
INVESTÍCIÍ
DO
Rastúce ceny nielen nových bytov, rekordne stúpajúci objem za atých, rozostavaných a
dokon ených bytov (obr. 1), neustále sa zvyšujúci objem stavebnej produkcie, pribúdajúce nové
sídliská - to môžeme v sú asnosti poklada za charakteristiku trhu s bývaním nielen na
Slovensku, ale i vo vä šine ostatných postkomunistických krajín. Pri porovnaní najvä ších
dokon ených projektov je v absolútnych íslach najvyššie Budapeš . Bytový komplex Marina
Part s 3 800 bytmi je jednozna ne najrozsiahlejší bytový komplex v krajinách V4. Druhými
v poradí sú obytné súbory Neo riviéra s dvoma tisíckami bytov v Prahe a Marina Mokotów s
takmer dvoma tisíckami vo Varšave.
Na základe štúdií Global Property Guide, Slovensko patrí medzi najatraktívnejšie
európske krajiny spomedzi reziden ných trhov s vysokými výnosmi. Neutíchajúci dopyt láka
alšie developerské spolo nosti a to nielen zahrani né ale aj tie, ktoré sa doteraz venovali
komer ným nehnute nostiam a byty považovali za nie príliš ziskovú aktivitu. Ve ké investi né
projekty v blízkej budúcnosti v Bratislave a jej okolí plánujú Penta Investments, Cresco Group
spolu s Quinlan Private a HB Reavis Group, v ktorých ide predovšetkým o výstavbu celých
polyfunk ných štvrtí budovaných na zelenej lúke.
Medzi jedine né investi né projekty v strednej Európe v najbližšej budúcnosti možno
zaradi aj „Lama skú bránu – The Port“ v Bratislave, ktorá vznikne na území s rozlohou 230
hektárov a poskytne širokú škálu možného využitia v závislosti od situácie na trhu. Výstavba
tohto obrovského komplexu sa má za a už v roku 2008 a bude rozdelená na dve ertapy. V prvej
etape pôjde o investíciu približne 9,3 miliárd korún. Pod a zámeru investora by mali dominova
obchodno-zábavné centrá a priestory na využitie vo ného asu, ktoré budú doplnené o
administratívu a byty. Areál budú stava postupne a obdobie výstavby sa predpokladá na cca
desa rokov.
V sú asnosti len v Bratislave chýba cca 55 tisíc bytov. Pod a neoficiálnych údajov to však
môže predstavova až 80 tisíc bytov. Je potrebné bra do úvahy, že Bratislava v skuto nosti má
takmer o štvrtinu obyvate ov viac v porovnaní s oficiálnymi štatistikami. Z uvedeného je možné
konštatova , že investícia do reziden ných nehnute ností je na Slovensku jedna z
najob úbenejších a z h adiska vývoja trhu aj najspo ahlivejších a najvýnosnejších. Od roku 1990
cena bytov takmer súvislo rastie a len po as posledných cca troch rokov sa zvýšila o 50 až 70,
v niektorých prípadoch však aj sto percent.
Obr. 0 Po et za atých a dokon ených bytov na Slovensku
102
Najatraktívnejšou destináciou pre investovanie do tohto segmentu boli až doteraz
pobaltské štáty. V Estónsku vzrástli ceny domov v období 1997 až 2006 spolu o 556 % a v
posledných piatich rokoch o 246 %. Reziden né nehnute nosti sú v tejto asti starého kontinentu
už drahé. Byty v hlavných mestách sú na podobnej cenovej úrovni ako v Kodani, Helsinkách a
Štokholme. Ekonomiky pobaltských krajín rástli v posledných piatich rokoch tempom viac ako 8
% a pod a analytikov zostanú aj na alej motorom rastu krajín strednej a východnej Európy.
Spomedzi krajín V4 si relatívne vysoký rast udržia v roku 2007 a taktiež aj v budúcom roku aj
eská republika 5,6 % respektíve 4,6 % - a Po sko - 6,6 % respektíve 5,3 %. Rast HDP v
Ma arsku by sa mal na budúci rok mierne oživi na 2,7 % po tohtoro ných 2,1%. Slovensko si
v roku 2007 udrží vysoký rast ekonomiky, pri om v nasledujúcom roku by mal by dokonca
najrýchlejší v rámci celej Európskej únie (EÚ).
K alším zaujímavým regiónom patria napr. Turecko (vysoký rast HDP, dynamický
reziden ný trh), Bulharsko (10,6 %-né výnosy, prebiehajúce reformy), Rumunsko (8,17 %-né
výnosy, silnejúca ekonomika) a Ma arsko. Rusko a Ukrajina majú rôzne nevýhody, ktoré z nich
vytvárajú neakceptovate nú investi nú destináciu - Rusko je ve mi drahé, s vysokými
transak nými nákladmi, vysokými da ami a nestabilným politickým prostredím. Vysoký rast
HDP robí z Ruska atraktívnu krajinu pre niektorých domácich investorov, ale pre zahrani ných
sú riziká v sú asnosti príliš vysoké.2
2.
V CENÁCH NEHNUTE NOSTÍ STÁLE ZAOSTÁVAME ZA KRAJINAMI EÚ
Ceny bytov rastú najmä z dôvodu silno rastúcej ekonomiky a príjmov ako aj
demografického vývoja. Faktory vplývajúce na cenu nehnute ností môžeme charakterizova z
h adiska:
dopytu (lokálneho + globálneho) a ponuky (lokálnej)
rastu ekonomiky a príjmu domácností
úrokových mier a dostupnosti úverov
demografických faktorov
daní, dotácií a iných vplyvov vládnej politiky na bývanie
premenných na strane ponuky (výstavba nových bytov)
špekulácií v súvislosti s o akávaním rastu cien a pod.
2
Obr. 2 Cena priemerného bytu v hlavných mestách Európy
pod a štúdií Global Property Guide
103
Absolútne ceny bytov na Slovensku ešte stále zaostávajú za vyspelými európskymi štátmi
(obr. 2), pri om v absolútnych cenách je Slovensko stále lacné. V sú asnosti sa priemerná cena
bytu v Bratislave pohybuje na približnej úrovni 1,3 tisíca EUR za meter štvorcový. Naproti tomu
v Španielsku je to až okolo 5 tisíc EUR za meter štvorcový.
Predpokladá sa taktiež reálny boom v oblasti kancelárskych priestorov ako aj rast ich cien.
V sú asnosti je nájomné za kancelárske priestory stabilné, avšak v alších rokoch sa o akáva
jeho rast. Do dvoch rokov by malo v Bratislave pod a naplánovaných projektov pribudnú 280tisíc štvorcových metrov kancelárskych priestorov vyššieho štandardu. Sú asná plocha tak
vzrastie o polovicu. V samotnej Bratislave sa nachádza približne 430 tisíc metrov štvorcových
kancelárskych priestorov. Obchodné centrá zaberajú približne 300 tisíc metrov štvorcových a
priestory vyhradené pre logistiku sú v rozlohe 420 tisíc metrov štvorcových. Priemerná
neobsadenos priestorov je pod 10 percent.
ZÁVER
Záverom je možné konštatova , že:
byty sa ešte pár rokov budú kupova za ú elom dobrej investície – ich ceny za
posledných 5 rokov vzrástli ove a viac ako príjmy,
poklesom úrokových mier a rýchlym rozvojom stavebných úverov (predovšetkým
hypotekárnych) sa bývanie stalo dostupnejším pre širšiu vrstvu obyvate stva,
Slovensko je ešte stále atraktívnym regiónom pre investovanie do reziden ných
nehnute ností,
silný lokálny dopyt pravdepodobne pretrvá v aka silnému rastu ekonomiky, úverov
a príjmov domácností,
v najbližších rokoch nastane reálny boom aj v oblasti kancelárskych priestorov
a ich cien.
LITERATÚRA
[1]
Compilation Guide on Financial Soundness Indicators, IMF.
http://www.imf.org/external/np/sta/fsi/eng/2004/guide/index.htm.
[2]
ECB Monthly Bulletin (2001-2005)
[3]
NBP - report on Financial Stability 2006
[4]
Residential Property Price Statistics (pracovný material WGGES/2005/03-1), ECB
(WGGES), April 2005
[5]
V centre Európy pribúdajú bytové kolosy. TREND, máj, 2007
[6]
World Economic Outlook, október 2007. Pravidelná polro ná správa Medzinárodného
menového fondu (MMF) venovaná výh adu svetovej ekonomiky
104
Kristián Szekeres1
NADSTAVBA BYTOVÝCH DOMOV AKO FORMA FINANCOVANIA ICH
OBNOVY
ROOF EXTENSIONS LIKE A NEW ADDITIONAL SOURCES TO FINANCE
RENEWAL OF MF HOUSES
Abstract
Roof extension for multifamily houses is a good possibility to create additional
dwellings close to the central part of cities without build up existing green spaces. Profit
from the selling of new dwelling units is an “extra source” to finance the reconstruction and
modernization of multifamily houses. Their current technical condition is bad, according to
the low level of investments to the maintenance in last decades. Roof extension in existing
residential areas is a very complex issue and has positive and negative influence to the living
space and living standards.
This article is an outcome from international research project SuReFit “Sustainable
Roof Extension Retrofit for High-Rise Social Housing in Europe”.
ÚVOD
Bytové domy predstavujú významnú as existujúceho bytového fondu na Slovensku.
V roku 2004, pod a dotazníkového prieskumu vykonaného v rámci výskumného projektu
„Suistainable Refurbishment of High-Rise Residental Buildings and Restructuring of Surronding
Areas in Europe“ pripadalo na 1000 obyvate ov 310 bytových jednotiek a z toho 51,5 percenta sa
nachádzalo v bytových domoch. Navyše 37,5 percenta všetkých bytových domov sa nachádzalo
v bytových domoch s viac ako 4 podlažiami. Rozhodujúca as až 91,7 percent bytových domov
bola postavená po roku 1945 formou hromadnej bytovej výstavby na za iatku klasickou
murovanou a neskoršie panelovou technológiou. Tieto bytové domy v ase výstavby sp ali
vtedy platné technické štandardy, ktoré sú už z dnešného poh adu zastarané. Nedostato né
investície do údržby a obnovy týchto nehnute ností a nepremyslený odpredaj bytových jednotiek
ich nájomníkov na za iatku devä desiatych rokov minulého storo ia v sú asnosti prejavuje na
zlom technickom stave týchto objektov. Obyvatelia a zárove aj vlastníci bytových domov patria
asto do ekonomicky slabších vrstiev (napríklad dôchodcovia), ktorí nie sú schopní alebo nemajú
záujem investova do obnovy bytového domu. Tieto objekty sú z h adiska požiadaviek na
moderné bývanie málo atraktívne, ale majú asto ve mi výhodnú polohu v rámci mesta. Bytové
domy postavené pred rokom 1970 vä šinou murovanou technológiou, sú lokalizované v blízkosti
centier miest, alebo v blízkosti lokálnych centier. Takáto výstavba z h adiska architektonického
riešenia bola minimalistická, ale z h adiska urbanistického riešenia bola v porovnaní so
sú asnos ou lepšie riešená. Ve kou výhodou týchto lokalít je, že boli naraz postavené a tiež
doplnené aj o ob iansku vybavenos s dobrým napojením na MHD, ale s menším po tom
navrhovaných parkovacích miest. Práve tieto lokality sú atraktívne pre širšie vrstvy obyvate stva
aj pre solventnejších. V sú asnosti existuje tendencia intenzívnejšieho využitia týchto lokalít
výstavbou nových bytových jednotiek. Ideálnou formou je nadstavba bytových domov, kedy
nedochádza k záberu plôch verejnej zelene. Nadstavba bytového domu a predaj novopostavených
1
Kristián, Szekeres, Ing., Katedra ekonomiky a riadenia stavebníctva, Stavebná fakulta, 813 68 Bratislava,
Radlinského 11, tel.: +421 2 59274 237, [email protected]
105
bytových jednotiek predstavuje z poh adu vlastníkov jedine nú šancu získa extra zdroje na
obnovu bytového domu. Intenzívnejšie využitie územia ale prináša aj rad negatívnych javov,
ktorých riešenie je tiež finan ne náro né, napríklad otázka dopravnej obsluhy územia, vzájomné
tienenie objektov, nedostato ná kapacita technickej infraštruktúry at . Necitlivý zásah do
existujúcej štruktúry územia môže nenávratne poškodi urbanistickú štruktúru a tak aj záujem
o bývanie v danej lokalite.
TRVALO-UDRŽATE NÉ BÝVANIE
Nadstavba bytových ale aj rodinných domov znamená intenzívnejšie využitie
urbanizovaného územia. Musí by navrhnutá tak, aby sp ala požiadavky kladené na trvalo
udržate né bývanie a na trvalo udržate nú výstavbu, ktorými sú :
•
energetická úspora stavebnej konštrukcie,
•
energetické zdroje,
•
maximalizácia úspory pitnej vody a minimalizácia produkcie odpadových vôd,
•
maximalizácia využitia miestnych materiálov na výstavbu,
•
minimalizácia tvorby stavebného odpadu na mieste staveniska,
•
bezbariérový interiér a ahko prispôsobite ná vnútorná dispozícia,
•
zabezpe enie alších nárokov obyvate stva, kladených na kvalitu okolitého prostredia
(obchod, služby, verejná zele , dostupnos MHD, riešenie statickej aj dynamickej
dopravy).
Stavebná konštrukcia musí sp a minimálne normou predpísané štandardy na tepelnú
ochranu budov. V závislostí od technického riešenia však môže by nízkoenergetická alebo
energeticky pasívna. S kvalitou tepelno-technického riešenia budovy klesajú náklady na užívanie,
ale rastú po iato né investi né náklady. Riešenie zásobovania bytových jednotiek s tepelnou
energiou má tiež dopad na životné prostredie. Z h adiska kvality ovzdušia ve kých miest je
lepším riešením centrálne zásobovanie teplom a preferovanie využívania obnovite ných zdrojov
energie. Podobne ako pri tepelnej ochrane budov platí, že ím kvalitnejšie a k životnému
prostrediu šetrnejšie riešenie, tým je to investi ne náro nejšie. Práve ekonomické aspekty
významne obmedzujú rýchle rozšírenie modernejších a energeticky výhodnejších riešení.
V sú asnosti za ína by celosvetovým problémom nedostatok kvalitnej pitnej vody. Síce
sa to Slovenska zatia netýka, ale aj tak je zaujímavé sledova celosvetové trendy v oblasti
šetrenia pitnou vodou. Niektoré štáty, napríklad Južná Kórea majú samostatný vodovod na
úžitkovú vodu, ktorú používajú na splachovanie záchodov, polievanie záhrad at .
V prípade realizácie nadstavieb je ve mi dôležité, aby stavebná výroba v o najmenšej
miere za ažovala miestnych obyvate ov. Tiež sú obmedzené priestorové možnosti na zriadenie
staveniska, lebo dochádza k do asnému záberu verejných priestorov. Ako riešenie týchto
problémov sa ponúka prefabrikácia stavebnej výroby, ktorá tiež znižuje objem tvorby stavebného
odpadu. alším dôležitým faktorom je využíva miestne stavebné materiály pri výstavbe, aby sa
takto znížili nároky na prepravu materiálov z ve kých vzdialeností.
Poslednú skupinu požiadaviek tvoria požiadavky obyvate ov na typológiu budov a na
situovanie nových bytových jednotiek. Z h adiska obyvate ov sú dôležitými faktormi:
variabilnos vnútorného dispozi ného riešenia, bezbariérové riešenie vnútorných priestorov.
Tieto požiadavky súvisia s faktom, že nároky obyvate ov sa zna ne líšia vzh adom k ich veku.
106
Vo vyspelých krajinách existuje trend necha starých udí ži v ich bytoch tak dlho ako je to len
možné z h adiska lekárskej starostlivosti.
Ú ASTNÍCI PROCESU NADSTAVBY A OBNOVY BYTOVÝCH DOMOV
Projekt nadstavby bytového domu je vždy situovaný v rámci zastavaného územia. Preto je
proces prípravy a realizácie projektu náro nejší ako v prípade klasickej výstavby na zelenej lúke.
Preto je dôležité pri týchto projektoch okrem technického riešenia, nezabudnú na komunikáciu.
Ú astníci procesu nadstavby a obnovy bytových domov a ich o akávania od projektu :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Vlastníci bytov/bytového domu (nové možnosti bývania pre mladšiu generáciu,
dodato ný zdroj financovania obnovy bytového domu),
Správcovské organizácie (dodato né zdroje na financovanie obnovy, zlepšené
spravovanie bytového domu),
Investori – developéri (možnos investova vo ný kapitál),
Orgán územného plánovania a stavebného poriadku/miestna samospráva (lepšie využitie
existujúcej technickej infraštruktúry, získa zdroje na spolufinancovanie riešenia
existujúcich problémov na území napríklad statickej dopravy),
Vlastníci okolitých nehnute ností (obava z prílišného zahus ovania zástavby a z poklesu
kvality bývania),
Architekti a projektanti (potenciálny trh),
Ostatné dotknuté štátne orgány a organizácie (okrajový záujem, civilná ochrana),
Ob ianske združenia a miestny aktivisti (reprezentujú záujmy miestnej komunity),
Stavebné firmy (potenciálny trh).
ZÁVER
Nadstavba bytových domov je výhodnou možnos ou ako šetri vo nú krajinu pred
alšími zábermi a ako získa dodato né zdroje na obnovu bytových domov. Zabezpe enie
obnovy urbanizovaného územia a bytového fondu je ve mi dôležitou otázkou, lebo tieto
nehnute nosti sú sú as ou národného bohatstva (zapo ítavajú sa do kapitálového vybavenia)
jednotlivých štátov. Štáty Západnej Európy majú limitované možnosti priestorového rozvoja,
preto je pre nich zaujímavé zvýši intenzitu využitia urbanizovaného územia. Štáty Strednej
a Východnej Európy sú síce menej urbanizované, ale majú zna né problémy s financovaním
obnovy bytového fondu.
LITERATÚRA
[1]
STERNOVÁ, Z.: a kol.: Obnova bytovývh domov, Hromadná bytová výstavba do roku
1970, Jaga group, Bratislava, 2001
[2]
STERNOVÁ, Z. a kol.: Obnova bytovývh domov, Hromadná bytová výstavba po roku
1970, Jaga group, Bratislava, 2002
[3]
SZEKERES, K.: Výskumný projekt SuReFit, Nehnute nosti a Bývanie íslo 1/2007,
http://www.rozvojbyvania.sk , ISSN 1336-944X, 2007
iasto né výsledky výskumného projektu SuReFit SUSTAINABLE ROOF EXTENSION
RETROFIT FOR HIGH-RISE SOCIAL HOUSING IN EUROPE –“Obnova bytových domov s
využitím energeticky úsporných technológií a nadstavieb na základe európskych skúseností”.
107
Alena Tichá1, Leonora Marková2, Jana Korytárová3
STANOVENÍ TECHNICKÝCH PARAMETR REPREZENTANTA
STAVEBNÍCH OBJEKT S VYUŽITÍM METODY MONTE CARLO
THE ASSESMENT OF CONSTRUCTION REPRESENTATIVE TECHNICAL
PARAMETERS THROUGH THE USE OF MONTE CARLO METHOD
Abstract
In this article the method of the construction representative definition for
calculation of territory property ratio is presented. The engineering characteristics of
representatives of construction realised in the Czech Republic are from years 2000 – 2006.
For data evaluation the software Crystal ball with method Monte Carlo was applied. This
article is supported by grant GA R No. 103/05/160 “The procedures of support of the
decision-making in the field of construction investment to assure the territory stability
against flood”.
ÚVOD
V poslední dob zasáhly území eské republiky p írodní pohromy, které zp sobily
rozsáhlé škody na majetku. Obnovení funkce postiženého území v co nejkratším ase je siln
závislé na obnovení poškozeného nemovitého majetku v území. Prioritou pro obnovení funkce
území je získání finan ních zdroj na opravy i demolice poškozených, p ípadn výstavbu
nových stavebních objekt . Základem pro žádost ú ad o finan ní podporu území, které
spravují, je vy íslení škod.
Pot eba rychlého vy íslení škod na nemovitém majetku vedla k vytvo ení komplexní
metodiky pro zjiš ování hodnoty majetku v území zasaženém živelní pohromou [1].
Metodika je dvoustup ová.
První stupe spo ívá ve zjišt ní hodnoty nemovitého majetku v území, které plní
standardn svou funkci. V rámci tohoto stupn je t eba vybudovat databázi tzv. územních
majetkových ukazatel . V podstat jde o databázi, která obsahuje pro jednotlivé kategorie
funk ního využití území [1] ukazatele hodnoty nemovitého majetku na plošnou jednotku
území v K /m2.
Druhý stupe spo ívá v odhadu škody na nemovitém majetku v konkrétním,
postiženém území v K . Zasažené území musí být mj. definováno rozlohou v m2 a kategorií
funk ního využití. Dále musí být odborn stanovena míra poškození nemovitého majetku
v území v % nebo bezrozm rnými pom rovými koeficienty. Míru poškození stanovují stavební
odborníci, zpravidla je to záležitost statik .
1
Tichá Alena, doc. Ing., Ph.D., Vysoké u ení technické v Brn , Fakulta stavební, Ústav stavební ekonomiky a ízení,
Rybkova 1, 60200 Brno, eská republika, [email protected]
2
Marková Leonora, doc. Ing., Ph.D., Vysoké u ení technické v Brn , Fakulta stavební, Ústav stavební ekonomiky a
ízení, Rybkova 1, 60200 Brno, eská republika, [email protected]
3
Korytárová Jana, doc. Ing., Ph.D., Vysoké u ení technické v Brn , Fakulta stavební, Ústav stavební ekonomiky a
ízení, Rybkova 1, 60200 Brno, eská republika, [email protected]
108
1.
REPREZENTANT MAJETKU V ÚZEMÍ
V p edkládaném textu se auto i zam ili na první krok v rámci prvního stupn zmín né
metodiky, který metodicky rozpracovali. Zjišt ní hodnoty nemovitého majetku v území totiž
sestává z n kolika krok :
• stanovení reprezentant majetku v území,
• ocen ní reprezentant majetku,
• stanovení kategorie území,
• stanovení reprezentant území,
• stanovení územního majetkového ukazatele v reproduk ní cen .
Stanovení reprezentant majetku v území je vstupní a také zásadní krok metodiky.
Reprezentant majetku je jeden druh majetku, který je vybrán jako zástupce ur ité skupiny
majetk . Je vymezen ur itými vlastnostmi, které reprezentují p íslušnou skupinu majetk . A
práv výb r a vymezení vlastností reprezentanta je pom rn náro né. Zpravidla se pro tento
krok používají statistické metody zpracování získaného souboru vybraných údaj o majetku.
V p edkládaném lánku se auto i zam ili na jeden typ nemovitého majetku - stavební
objekty. Z celé škály stavebních objekt , které komplexn a strukturovan vymezují klasifikace
stavebních objekt [2], [3] byly vybrány rodinné domy. K tomuto výb ru vedlo zejména to, že
se vyskytují v plochách pro bydlení r zného druhu, a tedy v ad kategorií území. K volb
p isp la i skute nost, že na Ústavu stavební ekonomiky a ízení vzniká pod vedením docentky
Tiché databáze karet rozpo tových ukazatel stavebních objekt , v níž jsou nejvíce zastoupeny
karty rodinných dom .
Pro stanovení reprezentanta rodinných dom byly použity karty rozpo tových ukazatel
rodinných dom sebrané v období posledních let 5 let. Byly stanoveny rozhodující technické
charakteristiky pro výb r reprezentanta rodinných dom . Soubor kvantifikovaných
charakteristik jednotlivých rodinných dom pak umožnil statisticky vyhodnotit nej ast ji se
vyskytující údaje. Na základ nich byl pak vymezen reprezentant rodinných dom technickými
charakteristikami.
Pro vyhodnocení údaj byl použit softwarový produkt Crystal Ball [4]. V následující
kapitole je software stru n popsán, je nastín na práce s ním a jeho možnosti. V další kapitole je
použit na konkrétním p ípad pro stanovení reprezentanta rodinných dom .
2.
POUŽITÍ SOFTWARU CRYSTAL BALL
S využitím metody Monte Carlo lze pom rn efektivn stanovit st ední hodnotu náhodné
veli iny a její další pravd podobnostní charakteristiky. Základním vstupem pot ebným pro
využití metody Monte Carlo je zákon rozd lení náhodné veli iny. Pravd podobnostní rozd lení
náhodné veli iny definuje všechny možné hodnoty náhodné veli iny a každé hodnot p i azuje
pravd podobnost jejího výskytu. U spojitých náhodných veli in lze zákon rozd lení náhodné
veli iny popsat distribu ní funkcí nebo pomocí hustoty pravd podobnosti.
Dalším d ležitým nástrojem, který je pro využívání metody Monte Carlo nezbytný, je
kvalitní generátor pseudonáhodných ísel. Základní princip metody Monte Carlo potom spo ívá
v postupném generování pseudonáhodných ísel v rozmezí (0; 1), která jsou následn
transformována p i respektování zákonu rozd lení náhodné veli iny na hodnoty p íslušné
náhodné veli iny. Ze získaných hodnot je následn stanovena st ední hodnota, rozptyl, i další
pravd podobnostní charakteristiky uvažované náhodné veli iny. Po et generovaných ísel
odpovídá po tu náhodných pokus , ím v tší po et pokus je realizován, tím v tší p esnosti
výsledk lze dosáhnout.
109
Program Crystal Ball je program založený na práci s tabulkami známými z programu MS
Excel. Hlavní význam programu spo ívá ve zpracování hodnot definovaných ve form
náhodných veli in. Na rozdíl od klasické práce v programu MS Excel, kdy jsou jednotlivé
vstupní hodnoty definovány exaktn , je možné p i užití programu Crystal Ball pracovat
s náhodnými jevy popsanými pomocí pravd podobnostních rozd lení.
První úkol p i definování simulace spo ívá v zadání vstupních veli in (assumption)
pomocí pravd podobnostního rozd lení. Jestliže uživatel zná pravd podobnostní rozd lení
sledované náhodné veli iny, m že jej v nabídce programu vybrat, upravit a aplikovat. jestliže
uživatel toto rozd lení nezná, je program schopen na základ zadání dostate ného množství
historických dat o dané náhodné veli in pravd podobnostní rozd lení náhodné veli iny
navrhnout sám. Takto definované veli iny je následn možné použít v pot ebných
matematických vztazích a pro stanovení výsledku výpo tu spustit simulaci. Základním
parametrem simulace je po et pokus , v rámci kterých jsou generována náhodná ísla
a provád ny díl í výpo ty. Po dokon ení simulace je možné zobrazit její výsledek v podob
základních pravd podobnostních charakteristik po ítané veli iny v ele se st ední hodnotou
a rozptylem.
3.
ZPRACOVÁNÍ DAT ZA PODPORY SOFTWARU
Z karet rozpo tových ukazatel lze zjistit velikost stavby (obestav ný prostor OP,
zastav nou plochu ZP, užitnou plochu UP, …), cenu stavební ásti a také samotné konstruk ní a
dispozi ní ešení. Pro ú ely výzkumu byly z karet rozpo tových ukazatel vybrána následující
kritéria pro stanovení reprezentanta:
• druh stavebního objektu:
rodinný d m
• druh nosné svislé konstrukce:
zd ná, cihlová, z blok
• velikost obestav ného prostoru: OP v m³
ZP v m²
• velikost zastav né plochy:
Pro zvolený úkol na zpracování dat byl vybrán program Crystal Ball. Tento program
umožnil získat údaje o pravd podobnosti výskytu daného kritéria ze zadaných hodnot spolu
s možnou odchylkou. Z dosud prostudovaných dat bylo vybráno 120 vzork rodinných dom
(RD). Hodnoty obestav ného prostoru a zastav né plochy se následn zadaly do programu
Crystal Ball pro jejich zpracování ve výsledný analytický model.
Program Crystal Ball provedl analýzu hodnot formou 4 000 r zných variantních model ,
z nichž vybral ten nejpravd podobn jší. Zkoumala se dv ze ty základních kritérií: obestav ný
prostor a zastav ná plocha. Další dv kritéria byla p edem stanovena. Jednalo se o druh
stavebního objektu a druh nosné svislé konstrukce Hodnoty obestav ného prostoru byly
programem zpracovány do p ehledného grafu a tabulky. Požadované výstupní kritérium je
zvýrazn no v tabulce. Vodorovná osa grafu je tvo ena hodnotami obestav ného prostoru v m³ a
svislá osa nám udává po et možných výskyt . Hodnota mediánu, která byl získána z variantních
model , má velikost 853 m³.
110
Graf .1
Pravd podobnostní charakteristiky obestav ného prostoru rodinného domu
Statistics:
Trials
Mean
Median
Mode
Standard Deviation
Forecast
values
4 000
925,48
852,73
--384,34
147
718,10
1,10
4,72
0,4153
216,89
2 894,87
Variance
Skewness
Kurtosis
Coeff. of Variability
Minimum
Maximum
Range
Width
2 677,98
Mean
Std.
Error
6,08
Reprezentant rodinného domu ur ený
pomocí programu Crystal Ball dosáhl pro zadaná kritéria následujících hodnot :
• druh stavebního objektu:
rodinný d m
• druh nosné svislé konstrukce:
zd ná, cihlová, z blok
• velikost obestav ného prostoru:
853 m³ OP
• velikost zastav né plochy:
138 m² ZP
Pro reprezentanty stavebních objekt jsou vytvo eny karty s reprezentativními
technickými parametry a ilustra ní fotografií. V dalším kroku je pak karta dopl ována o cenové
údaje.
4.
ZÁV R
Postup stanovení reprezentanta nemovitého majetku, konkrétn rodinných dom ,
uvedený v p edchozím textu, je používán pro stanovení reprezentant dalších stavebních
objekt . Využití softwaru pro statistické vyhodnocování dat umož uje exaktn stanovit vhodné
reprezentanty nemovitého majetku. Postupn jsou v rámci grantového projektu vytvá eny karty
technicko ekonomických ukazatel všech reprezentant stavebních objekt . Údaje v nich
uložené jsou podkladem pro další kroky k vytvo ení databáze územních majetkových ukazatel .
LITERATURA
[1]
TICHÁ A., KORYTÁROVÁ J., AIGEL P.: Územní majetkové ukazatele v katastrálním
území obce Poli ka, Sborník z konference Lidé, stavby, p íroda, 2005, ISBN 80-7204415-X
[2]
ÚRS: Jednotná klasifikace stavebních objekt (JKSO)
SÚ: Klasifikace stavebních objekt CZ-CC, 2004
[3]
[4]
HINDLS, R., HRONOVÁ, S., SEGER, J.: Statistika pro ekonomy. 4. vydání. Praha:
Professional Publishing, 418 s. ISBN 80-86419-52-5.
111
Dušan Uhrin1
HOLANDSKÝ MODEL PRIESKUMU BÝVANIA
NATIONAL HOUSING RESEARCH IN THE NETHERLANDS
Abstract:
In the Netherlands there exists great knowledge and experience with national
housing research and this can be very helpful for countries that do not yet apply national
housing research. Also it can help countries, which already have some kind of national
research. For example: compare the two researches, learn from the advantages or mistakes,
find things what are positive and try to incorporate them. Knowledge about Netherlands
Housing Research helps me to see and to using its advantages. This report could be a tool to
show the advantages and also become the beginning of the future application of similar
research on the Slovak conditions.
ÚVOD
lánok opisuje Holandský národný prieskum bývania. Tento prieskum, vykonávaný na
národnej báze, poskytuje ucelený pravdivý poh ad na skuto nú situáciu bývania v krajine
v konkrétnom ase. Je to smerodajný nástroj na indikovanie pozitív a negatív bývania danej
krajiny. Národný prieskum bývania je dlhotrvajúca štúdia, zbieranie údajov, ktoré je vykonávané
periodicky. Tento nástroj pomáha popísa aktuálnu situáciu a porovna výsledky s minulos ou.
Porovnanie poskytuje spo ahlivé meradlo, poukazuje na rozdiely a môže pomôc pri tvorbe
budúcich plánov. Národný prieskum bývania si objednáva vláda a je vykonávaný výskumnými
inštitúciami a súkromnými spolo nos ami. Záujmom každej vlády je zvýšenie tak kvality, ako aj
množstva možností bývania. NPB je dobrým nástrojom vlády na poukázanie aktuálneho stavu
v bývaní, nástrojom na rozbehnutie projektov a vytvárania politického prostredia na zlepšenie
bývania.
1. VŠEOBECNÁ METÓDA PRIESKUMU
Nasledovný obrázok (obrázok
.1) zobrazuje všeobecnú metódu prieskumu,
pozostávajúcu z troch aspektov: fyzikálny, sociálny a ekonomický aspekt na mnohých
rozdielnych úrovniach (horizontálny smer). Tieto tri aspekty sú riešené na palete úrovní, vo
všeobecnosti v mnohých projektoch a výskumoch. Príkladom najvyššieho stup a (národná
úrove ) tejto všeobecnej metódy je Národný prieskum bývanie. Špecificky pre túto prácu je to
popis Holandského prieskumu bývania.
Rôzne skupiny udí, organizácií a inštitúcií sú zodpovedné za jednotlivé aspekty. Vláda
poveruje, tak priamych interných zamestnancov, ako aj externé firmy (ktoré prešli tendrom),
vykonáva tento výskum. Títo interný a externý zamestnanci spolupracujú na dosiahnutí
výsledku.
1
STU, Stavebná fakulta, katedra ERS, Radlinského 11, Bratislava
112
Obrázok .1: Všeobecná metóda prieskumu
ASPEKTY
Fyzikálny
Sociálny
Ekonom.
WoON
Krajina
Región
Mesto
Oblas
Komplex
Dom
Technický experti
Stav
Manuál
Psychológovia
Klientove potreby,
Dotazníky
Oce ovanie
Nehnute nos
ti, Projekty
2. HOLANDSKÝ PRIESKUM BÝVANIA – WoON
Príkladom národného prieskumu bývania (najvyššia úrove Všeobecnej metódy na
obr.1.1) je Holandský národný prieskum bývanie – WoON.
“Ministerstvo bývania, špeciálneho plánovania a životného prostredia (VROM),
prechádza na novú výskumnú metódu na ur enie výberu bývania a jeho stavu. Táto nová metóda
nahrádza doteraz existujúci ´Výskum požiadaviek na bývanie´ (WoningBehoefte Onderzoek –
WBO) a ´Registrácia kvality bývania´ (Kwalitatieve WoningRegistratie – KWR). WoON vytvára
ich prepojenie a poskytuje nástroj plánovania“ [C] Sú asná metóda WoON spája dva nezávislé
programy prieskumov, ktoré spolo ne prebiehali v minulosti – KWR a WBO. (znázornené na
obr. 2)
Obrázok .2: Pôvod WoON
WoON
(Prvý modul 2005)
KWR
WBO
113
3. WoON V SÚ ASNOSTI
WoON naštartoval v roku 2005 na skupine 64tis. udí. Kombinuje vnímanie situácii
bývania u mi a zárove meria kvalitu. WoON je navrhnutý ako modulárny systém, ktorý sa
dokáže flexibilne prispôsobi trendom a rôznym politickým požiadavkám. Popri WoON tiež
prebieha výskum zameraný na špecifické cie ové skupiny. (dôchodcovia, hendikepovaní, mladé
rodiny, at .)
Existuje nieko ko modulov WoON. Niektoré z nich sú už ukon ené a niektoré práve
prebiehajú, alebo sú v príprave.
o Modul bytového trhu
o Obývate nos
o Prieskum okolia bývania
o Energie a bezpe nos
o Zákaznícke správanie a cenová dostupnos
o Bývanie a starostlivos
o Zlepšovanie bývania a opravy
Tabu ka .1: Harmonogram WoON
WoON 2006
Module
Housing market
2005
Preparation
2006
Response: 40.000
-- ± 50.000 in parent survey
Sociaal-Fysiek
(Questionnaires for occupants about
housing condition)
Preparation and tender
Housing conditions survey
Response: 8.000
Preparation
European Tender Fieldwork
Energy
Fieldwork
Respondents will be used as Parent survey for other
modules.
Data processing and publication
Fieldwork
Preparation
Data processing
and publication
Fieldwork
Data processing
and publication
Execution of module; plan of activities yet to be drawn up.
Consumer behaviour
Maintenance and
refurbishment
2007
Data processing
and publication
Fieldwork
Sample survey from parent
survey
Housing for the elderly
Ministerstvo bývania poveruje výskumné spolo nosti výkonom štúdií. Každý modul je
vykonávaný inou spolo nos ou.
4. ASPEKTY WoON
Ako ukazuje Všeobecná metóda prieskumu, do programu WoON vstupujú tri aspekty:
o Fyzikálny
o Sociálny
o Ekonomický
Fyzikálny aspekt je všeobecne z poh adu technického. Myslí sa tým stav bytového fondu,
poškodenia budov, kvalita budov, požiarna bezpe nos , zníženie kvality, kvalita okolia,
infraštruktúra, rozloha v metroch štvorcových, a pod. V podstate zah a všetky kvantifika né
114
parametre merate né exaktne, navzájom objektívne porovnate né. Je to objektívna metóda. V
minulosti sa tomuto aspektu venoval KWR.
Sociálny aspekt je o vnímaní kvality bývania obyvate mi bytov. Myslia sa tým pocity
udí a dôvody stojace v pozadí týchto pocitov. Jeden po druhom sú požiadaní o vyplnenie
dotazníka. Prináša pochopenie v štruktúre obyvate ov a zah a parametre ako vek, národnos ,
príjem domácností at . Tento aspekt je nemožné mera objektívne. V minulosti bol predmetom
záujmu WBO.
Ekonomický aspekt je o cenách a oce ovaní bytového fondu a budov. Experti
vykalkulujú cenu budov. Výsledné ceny bývajú ve mi rozdielne a závislé od mnohých faktorov.
(Miesto, infraštruktúra, vybavenos , možnosti rozvoja, vek a pod.)
5. SUBJEKTY PODIE AJÚCE SA NA VYKONÁVANÍ WoON
Vykonávaním WoON poveruje vláda súkromné spolo nosti. iže vláda si najíma inštitúcie
a spolo nosti práve pre túto innos . Do prieskumu vstupujú tieto subjekty:
a) Súkromné spolo nosti pracujúce v bytovom sektore, ktoré majú potrebné vedomosti
a skúsenosti. Spolo nos musí by schopná vyškoli expertov kvalifikovaných vykonáva
merania. Prvý modul WoON bol realizovaný spolo nos ou PRC. Vláda prijala
rozhodnutie, že každý modul bude vykonáva iná spolo nos .
b) Inštitúcie, kde pracujú vedci, profesori a alší experti, ktorí majú nie o do inenia
s bytovým fondom a bývaním. Napríklad:
o Univerzity, profesori a u itelia s vedomos ami v oblasti výskumu a bádania.
Spolu s nimi študenti, snažiaci sa dosiahnu vedomosti v danej oblasti.
o Akadémia vied a vedci zainteresovaní v otázke bytovej kvality.
o Materiáloví inžinieri vyvíjajúci nové stavebné materiály a technológie.
o Psychológovia spolupracujúci na programe a podie ajúci sa na príprave a vývoji
dotazníkov.
Všetci spolo ne participujú na WoON a snažia sa dosiahnu uspokojivé výsledky.
ZÁVER
Výhodou národného prieskumu je detailnos akou je vykonávaný a podrobné údaje, ktoré
prieskum prinesie. Aktuálny popis situácie s obrovským rozsahom zamerania a nieko ko stup ov
prieskumu. Takto podrobný prieskum prináša presný poh ad na skuto nú situáciu a pomáha
politikom a vláde v rozhodovaní. Urobi správne kroky v oblasti bývania, s dôrazom na
požiadavky a potreby udí, iže urobi ich bývanie lepšie.
LITERATÚRA
[1]
[2]
[3]
[4]
ELBERS, A., Hlásenie pre European housing ministers’ konferenciu v Prahe, Marec 2005
VAN EGMOND, H., KOK, M., prezentácia Dutch Housing Research, Marec 2007
MULDER, C., – The changing effect of home ownership on residential mobility in the
Netherlands 1980-98, Housing Studies, Vol. 19, No. 4, 601-616, Júl 2004
https://www.cia.gov/cia/publications/factbook/
http://www.prc.nl/index_eng.php
http://international.vrom.nl/pagina.html?id=5450&ref=http://international.vrom.nl/
115
Milan Valuch, Peter Fra o, Milan uraj, Kate ina Vincelová a Peter Pazúr1
PROGRAMY NA PODPORU REPRODUKCIE A MODERNIZÁCIE
CESTNEJ SIETE SLOVENSKEJ REPUBLIKY
PROGRAMS TO SUPPORT REPLACEMENT AND MODERNISATION
OF SLOVAK ROAD NETWORKS
Abstract
The program SEH PS (The System of Economical Assessment of Operating Ability) is
used for projection, selection and technical-economic arbitration technological variants repair
of pavement and renovation their surface facilities.
Its updated version, SEH PS-P (Optimization version), seeks the optimal year of repair, with
the best economic effect of the repair, considering the current status and development
(degradation) of surface characteristics.
ÚVOD
Program SEH – prioritný (systém ekonomického hodnotenia prevádzkovej spôsobilosti
a výkonnosti vozoviek - prioritný) je v sú asnosti využívaný predovšetkým pre zostavenie poradia
naliehavosti stavebných úprav vozoviek (opráv vozoviek alebo obnovy ich povrchových vlastností),
jednotlivých úsekov cestnej siete SR. SEH – prioritný je možné tiež využi pri navrhovaní,
nasledovnom výbere a technicko-ekonomickom posúdení technologických variantov stavebných
úprav vozoviek.
Program SEH – prioritný, je v sú asnosti rozšírený o programom SEH – optimaliza ný
(systém ekonomického hodnotenia prevádzkovej spôsobilosti a výkonnosti vozoviek optimaliza ný), na ktorý je zameraný ej tento príspevok. Program SEH optimaliza ný, naviac oproti
predchádzajúcemu programu, umož uje stanovi na základe stavu a vývoja prevádzkovej
spôsobilosti a výkonnosti optimálny rok vykonania opravy, ako rok, v ktorom má pripravovaná
oprava najlepší ekonomický výsledok. Takýto postup umož uje plánova o akávané finan né
nároky na pripravované opravy pre ur ité obdobie, napr. desa rokov.
1. SYSTÉM EKONOMICKÉHO HODNOTENIA - OPTIMALIZA NÝ
Program: SEH – optimaliza ný, je vyvíjaný na Žilinskej univerzite, Stavebnej fakulte.
Cie om programu je optimalizácia roku opravy konkrétneho úseku cestnej siete, stanovenie jej
technológie a obstarávacích nákladov v tomto roku. Optimalizácia roku opravy je vykonaná na
základe ekonomickej efektívnosti obstarávacích nákladov spojených s opravou vozovky a obnovy
jej povrchových vlastností.
Valuch Milan, doc. Dr. Ing. Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
Peter Fra o, Ing. Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
Milan uraj, Ing. Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
Kate ina Vincelová, Ing. Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
Peter Pazúr, Ing. Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
116
Finálne využitie tohto programu sa predpokladá pre ú ely plánovania finan ných
prostriedkov stavebníka na jednoduchú reprodukciu cestnej siete pre stanovené obdobie, napr. 10
rokov. Optimálny rok opravy je stanovený teda nielen na základe stavu povrchových vlastností
a únosnosti vozovky, ale aj ich vývoja a osobitne na základe stavu a vývoja dopravných parametrov
(skladba a intenzita dopravného prúdu).
Obr. .1 Program Systém ekonomického hodnotenia - optimaliza ný (SEH O)
Do rozhodovacieho procesu vstupujú teda meniace sa prínosy užívate ov vozovky
v jednotlivých posudzovaných rokoch, ktoré sa menia v závislosti od stavu a vývoja premenných
parametrov vozovky, tomu odpovedajúcim technológiám opravy vozovky a obnovy jej povrchových
vlastností a obstarávacím nákladom vynaloženým na tieto meniace sa technológie.
Optimálny rok opravy sa stanoví vo vz ahu k predpokladanému roku rekonštrukcie vozovky.
Optimálny rok opravy je rok, v ktorom sú sociálno-ekonomické prínosy z vykonanej zmeny
prevádzkovej spôsobilosti vozovky najú innejšie, t.j. ekonomická efektívnos opravy najvyššia, teda
napr. najvyššie vnútorné výnosové percento, najkratší as splatenia obstarávacej ceny opravy
a najvyššia istá sú asná hodnota.
TOPR, OPT (t) = arg max IRR(t)
(1)
platí, pre: t {Tv,...,TREK}
kde:
TV - východiskový rok, v ktorom bol diagnosticky zistený technický stav vozovky, rok
TREK – rok predpokladanej nasledujúcej opravy vozovky alebo jej rekonštrukcie, rok
t – hodnotené obdobie, napr. 10 rokov, roky.
2. VSTUPNÉ PARAMETRE, PRIEBEH VÝPO TU A VÝSTUPY
V asti Vstupy sa zadávajú vstupné parametre, na základe ktorých prebieha výpo et. Tieto
parametre sú rozdelené do štyroch oblastí, ktoré sa alej delia na jednotlivé parametre: identifika né
údaje, dopravné parametre, premenné parametre, nepremenné parametre.
Identifika né údaje zah ajú: Názov akcie – základné údaje o akcii (názov, trieda cesty, íslo
cesty). Uzlový systém – informatívne zobrazenie uzlového lokaliza ného systému (uzly a d žky
jednotlivých úsekov). Táto možnos je dostupná len v prípade, že bol uzlový systém zvolený pri
117
zakladaní novej akcie. Jednotkové náklady užívate ov – ceny, ktoré užívate platí za jednotkové
množstvo položky nákladov.
Dopravné parametre sa zadávajú ako tabu ka 24-hodinovej intenzity vozidiel v jednotlivých
kategóriách na hodnotenom úseku. Ak bola pri zakladaní novej akcie zvolená možnos zadáva
údaje v oboch smeroch, potom je dostupné percento dopravného za aženia v smere stani enia
(pomer 24-hodinovej intenzity v smere stani enia a v protismere). Zadáva sa aj koeficient
medziro ného rastu DZ.
Premenné parametre zah ajú: Pozd žnu nerovnos . Prie nu nerovnos . Stav povrchu.
Drsnos . Zosilnenie. Všetky sa zadávajú povinne po celej d žke hodnoteného úseku. Ak bola pri
zakladaní novej akcie zvolená vo ba zadávania údajov v oboch smeroch, je v dolnej asti zobrazený
prepína medzi jednotlivými smermi a tla idlo na kopírovanie údajov z jedného smeru do druhého.
Obr. .2 Program SEH optimaliza ný – as výpo et
Nepremenné parametre zah ajú: Pozd žny sklon, Polomery zákrut, Kategóriu vozovky,
Prekážky plynulosti, Predpísanú rýchlos a Extra / Intravilán. Z nich sa Pozd žny sklon a Kategória
vozovky zadávajú po celej d žke hodnoteného úseku, ostatné len v nameraných úsekoch (bodoch).
Ak bola pri zakladaní novej akcie zvolená vo ba zadávania údajov v oboch smeroch, je v dolnej
asti zobrazený prepína medzi jednotlivými smermi a tla idlo na kopírovanie údajov z jedného
smeru do druhého.
V asti Výpo et sa na základe zadaných údajov vykoná výpo et istej sú asnej hodnoty,
roku návratnosti a výpo et vnútorného výnosového percenta. V prípade akéhoko vek chybného
zadania vstupných údajov je užívate upozornený a musí tieto údaje opravi v asti Vstupy. Priebeh
výpo tu je zobrazený zvýraz ovaním príslušného roku, pri om sa priebežne zobrazujú vypo ítané
ekonomické hodnoty – istá sú asná hodnota, rok návratnosti a vnútorné výnosové percento.
Užívate môže výpo et preruši klávesom Esc.
V asti Výstupy je umožnené zobrazova a tla i vypo ítané hodnoty. Pred zahájením tla e
je vhodné nastavi tla iare pomocou tla idla nastavenie. Tla idlo Náh ad umožní prezera výstupy
na obrazovke vo formáte ako budú vytla ené na tla iarni. Na tomto mieste je možné vidie tabu ku
s ozna ením optimálneho roku v hodnotenom období. Samotnú tla na tla iare je možné zaháji
tla idlom Tla .
118
ZÁVER
Aplikácia programov SEH prioritný a optimaliza ný, umož uje objektivizáciu nákladov
spojených s reprodukciou a modernizáciou vozoviek cestnej siete Slovenskej republiky.
Ekonomickému hodnoteniu predchádzajú diagnostické merania a predbežný návrh technického
riešenia stavebnej úpravy. Výber technológie stavebnej úpravy umož uje program, vrátane
ocenenia.
Obr. .3 Program SEH O – as výstupy, as poradia naliehavosti opráv v roku 2006
Prezentované programy SEH prioritný a optimaliza ný, umož ujú stanovenie poradia
úsekov, ktoré vyžadujú opravu vozovky alebo obnovu jej povrchových vlastností. V prípade SEH
prioritného ide o poradie v jednom roku na základe stavu prevádzkovej spôsobilosti a výkonnosti.
V prípade SEH optimaliza ný, ide o poradie na viac rokov, teda aj na základe predikcie vývoja
povrchových vlastností a únosností a dopravného za aženia.
Predmetné technicko-ekonomické programy sa zara ujú k ekonomickým nástrojom, ktorými
je možné pozitívne prispie ku objektivizácií stanovenie poradia naliehavosti stavebných úprav na
jednotlivých úsekov cestnej siete a minimalizácií finan ných nárokov, na základe ekonomickej
efektívnosti.
Ekonomická efektívnos návrhu vychádza z jeho technického riešenia, o je zárukou, že
programové spracovanie zoh ad uje aj technickú stránku návrhu a naviac zoh ad uje finan né
nároky navrhovaného technického riešenia. Zostávajúcimi úlohami je o najplynulejší prechod od
získania výsledkov z diagnostických meraní na vstupy uvedených programov a rozšírenie knižnice
technológií.
LITERATÚRA
[1]
[2]
[3]
VALUCH, M.,: Hodnotenie ekonomickej efektívnosti cestných a dia ni ných stavieb.
IV. Medzinárodné sympózium na tému: Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v
investi ných projektoch. Bratislava, 2003
DECKÝ, M., LEITNER, B.,: Objektivizácia klasifikácie pozd žnej rovnosti vozoviek.
asopis : Horizonty dopravy 3/2003, str.12-16
SCHLOSSER, F., A KOLEKTÍV: Technológia stavebných prác, vysokoškolská u ebnica,
ŽU EDIS, Žilina, 2005
119
Milan Valuch, Mária Trojanová, Marek Drli iak, ubomír Pepucha a Milan uraj1
POZITÍVNE A NEGATÍVNE Ú INKY SPOPLATNENIA DIA NIC
A VYBRATÝCH CIEST I. TRIEDY SLOVENSKEJ REPUBLIKY
POSITIVE AND NEGATIVE EFFECTS AT THE HIGHWAYS
AND FIRST CLASS CHOSEN ROADS OF ROAD
Abstract
The object of problems solving are partial tasks, which complex solution go towards
resolving the economics effects to prepayment of highways, high-speed roads and selected
sections of roads the first class network of roads The Slovak republic.
The areas of these themes are oriented mainly on results of prepayment of highways, highspeed roads and selected sections of road network on change of traffic loads on parallel
sections road network.
Furthermore the questions of increase the traffic loads influence on the profits from
prepayment and limit of this profits according to capacity of prepayment sections is analyzed.
Possible risks that can to influence expected profits from prepayment are regarded.
ÚVOD
Predmetom príspevku sú iastkové úlohy, ktoré sú riešené pri vyjas ovaní ekonomických
ú inkov spoplatnenia dia nic, rýchlostných ciest a vybratých úsekov ciest I. triedy cestnej siete
Slovenskej republiky na súbežné nespoplatnené úseky. Predmetná problematika je v sú asnosti
riešená na vybratých úsekoch a v tomto roku bude rozšírená na celú spoplatnenú sie SR, preto aj
alej uvádzané výsledky sú iastkové.
Prvou témou sú pozitívne dopady spoplatnenia. Ide o príjmy zo spoplatnenia dopravných
výkonov komer nej dopravy a o nastolenie spravodlivejšieho systému spoplatnenia za skuto né
využívanie ciest. Sú asný systém spoplatnenia nálepkami je prekonaný, pretože ide o spoplatnenie
jednotlivých vozidiel a nie ich výkonov na spoplatnených úsekoch. Príjmy zo spoplatnenia by mali
postupne uhradi náklady spojené s výstavbou predmetnej siete a jej prevádzkovaním.
alšiu as tvoria témy negatívnej povahy. Ide o negatívne dopady výšky spoplatnenia na
odklon asti komer nej dopravy na súbežné úseky ciest I. a II. Triedy. Presun samotnej dopravy je
len za iatok konkrétnych problémov, ktorými sú zvýšené externé a prevádzkové náklady na
spomínaných súbežných cestách.
Pri modelovaní predpokladaných presunov sa využíva metodika ozna ovaná ako TRIBUT,
ktorá sa pri podobných úlohach použila aj v zahrani í. Pri modelovaní využíva na podporu grafický
1
Valuch Milan, doc. Dr. Ing. Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
Mária Trojanová, Ing. PhD, Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
Marek Drli iak, Ing. Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
ubomír Pepucha, Ing. Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
Milan uraj, Ing. Žilinská univerzita, Komenského 52, Žilina e-mail: [email protected]
120
systém, o umož uje pre vybratú spoplatnenú cestnú sie vytvori grafické znázornenie zmien po
spoplatnení na obchádzkových trasách (nárast intenzít).
Na základe uvedeného modelovania spoplatnenia predmetných úsekov konkrétnymi
sadzbami mýtneho sú zistené zmeny dopravného za aženia komer nými vozidlami na súbežných
spoplatnených aj nespoplatnených úsekoch (obchádzkach) a následne o akávané orienta né výšky
príjmov zo spoplatnenia, ako pozitívny ú inok zo spoplatnenia.
Rovnako na základe predmetného modelovania spoplatnenia daných úsekov konkrétnymi
sadzbami mýtneho sú zistené zmeny dopravného za aženia komer nými vozidlami na súbežných
spoplatnených aj nespoplatnených úsekoch (obchádzkach). Analýza týchto zmien umož uje
stanovi orienta né hodnoty zvýšenia externých nákladov (na odstránenie následkov nehodovosti,
hluku, exhalátov, prašnosti a vibrácií), ako negatívnych ú inkov spoplatnenia. Analýza týchto
presunov umož uje stanovi aj o akávané zvýšenie prevádzkových nákladov, osobitne opráv
a údržby vozoviek na týchto úsekoch ako negatívny dôsledok spoplatnenia.
1. METODIKA RIEŠENIA
Predmetom je pomocou dopravného modelu simulova zmeny dopravného za aženia
spoplatnenej dia nice a alternatívnych trás v závislosti od výšky mýta. Aj ke ide o modelové
riešenie, komunika ná sie je reálna a zah a vybrané úseky uvedené, ktoré sú jednotlivo
posudzované. Dopravný model je vytvorený pomocou softvéru PTV-Vision.
Pre jednotlivé druhy komunikácii sú definované príslušné atribúty, z ktorých sú pre
algoritmus pride ovania dopravy významné hlavne max. kapacita a najvyššia prípustná rýchlos .
Definované sú asy zdržania pri odbo ovacích manévroch. Pre potreby sledovania vplyvov
spoplatnenia je ur ený spoplatnený úsek na dia nici alebo aj na paralelných komunikáciách. Okrem
komunika nej siete je potfrebné v modeli ur i aj dopravné za aženie.
2. PRESUNY KOMER NEJ DOPRAVY VYVOLANÉ SPOPLATNENÍM
Presuny komer nej dopravy sú v nasledovnom vyjadrené ako modelovanie vplyvu výšky
spoplatnenia na presuny komer nej dopravy.
V nasledujúcej asti je uvedené relatívne vyjadrenie za aženia komunikácií v závislosti od
výšky mýta. Ako príkladný úsek bol vybratý úsek – as dia nice D1 Bratislava – Trnava. V tabu ke
je postupne vyjadrený stav priemerného dopravného za aženia na dia nici a pri ahlých cestách 1 a 2
triedy. Hodnoty za aženia pre jednotlivé. kategórie sú váženým aritmetického. priemerom
spriemerované hodnoty po tov NV/24 hod.
Porovnávacím faktorom je tu výška uvažovaného mýta pre dia nice a cesty 1 triedy. Postupne je
uvedených 6 scenárov meniaceho, resp. zvyšujúceho sa mýta v SK/km/voz. Po zadaní spomínaných
mýt bol namodelovaný požadovaný presun resp. odklon nákladných vozidiel z jednotlivých
komunikácií za 24 hod.
Na nasledovnom grafe sú znázornené zmeny dopravného za aženia pod a výšky
spoplatnenia, a to zelenou farbou zmeny na dia niciach, ervenou na cestách I. triedy a fialovou na
cestách II. triedy. Scenár íslo 1 je braný ako základný, kedy presun nákladnej dopravy na iné
komunikácie je nulový. Výška spoplatnenia je nulová. V alších scenároch sa sadzba mýta postupne
zvyšuje. V scenári íslo 2 je pre dia nicu uvažované mýto 5 SK / km a pre cesty 1. triedy sa uvažuje
stále nulová výška mýta. V takomto prípade je možné pozorova až 31% presun ažkých vozidiel
z dia nice a 3% presun z ciest 2. triedy. Sú asne sa na cestách 1. triedy zvýši po et nákladných
vozidiel o 31%. V scenároch 3 a 4 je ponechaná výška mýta pre dia nice na úrovni 5 SK/km. Cesty
1. triedy majú mýto 1 SK / km (scenár . 3) a 5 SK / km (scenár . 4.). V obidvoch prípadoch sa
121
zvýši po et nákladných vozidiel na cestách 2. triedy a zníži na dia nici. Na cestách 1. triedy sa pri
mýte 1 SK / km podiel nákladných vozidiel zníži o 13% a pri mýte 5 SK / km sa zvýši o 2%.
Tabu ka 1 Presuny komer nej dopravy pod a výšky spoplatnenia
Mýto
Presun NV/24hod
SK/km/voz
Scenár
1
2
3
4
5
6
D
1. trieda
0
5
5
5
10
10
0
0
1
5
0
3
D1
8609
6000
7491
7810
4563
7371
1 trieda
2884
3770
2946
2637
4196
2804
2 trieda
1519
1477
1643
1726
1505
1773
Scenár íslo 5 charakterizuje situáciu, kedy je dia nica spoplatnená mýtom 10 SK / km. Na
cestách 1triedy je výška mýta nulová. Pri takomto scenáre je presun nákladných vozidiel z dia nice
až 47% v porovnaní so scenárom . 1. Všetky vozidlá sa presunú na cesty 1. triedy. Cesty 2. triedy
takýto scenár minimálne ovplyvní. Posledný scenár popisuje stav pri výške spoplatnenia 10 SK / km
pre dia nice a 3 Sk / km pre cesty 1. triedy. Percento nákladných vozidiel sa oproti scenáru íslo 5
zvä ší na dia niciach o 33% a o 48% sa zníži na cestách 1. triedy. Na cestách 2. triedy sa zvýši
percento ažkých vozidiel o 18%.
Graf 1 Znázornenie presunov komer nej dopravy pod a jednotlivých scenárov výšky mýtneho
3. PRÍJMY ZO SPOPLATNENIA
Príjmy zo spoplatnenia závisia od výšky mýtneho a objemu komer nej dopravy. Uvedené
hodnoty ako vstupy budú spresnené pri praktickom riešení v závere prípravy na spoplatnenie, ako
hodnoty dané a prepo ítané na rok 2009 so sadzbami mýtneho pre jednotlivé kategórie nákladných
vozidiel pod a váhy a po tu náprav.
4. ZVÝŠENIE EXTERNÝCH A PREVÁDZKOVÝCH NÁKLADOV
Po spoplatnení dôjde ku zvýšeniu dopravného za aženia na súbežných cestách nižšej
kategórie, o alej vyvolá zníženie cestovnej rýchlosti na týchto obchádzkach. Zníženie cestovnej
rýchlosti zvýši externé náklady, a to predovšetkým náklady na odstránenie negatívnych ú inkov na
122
životné prostredie (hluk, exhaláty, prach, vibrácie a pod.) a nehodovosti finálnych užívate ov týchto
obchádzok, ale aj obyvate ov okolia týchto ciest.
Zvýšenie po tu komer ných vozidiel na obchádzkach, umožní pozna orienta né zvýšenie
za aženia obchádzky a tým aj náklady spojené so zabezpe ením riadneho užívania týchto úsekov
cestnej siete, osobitne nákladov na opravy a údržbu cestných komunikácií.
Tabu ka 2 Príjmy zo spoplatnenia pod a výšky mýtneho.
Mýto
Priemerné za aženie NV / 24 h
SK/km
Scenár
1
2
3
4
5
6
D
1. trieda
D
1. trieda
2. trieda
0
5
5
5
10
10
0
0
1
5
0
3
8609
6000
7491
7810
4563
7371
2884
3770
2946
2637
4196
2804
1519
1477
1643
1726
1505
1773
Výber mýta
[mil. SK/rok]
0
10, 950
14, 746
19, 066
16, 655
29, 975
Tabu ka 3 Orienta né zvýšenie externých a prevádzkových nákladov obchádzok po spoplatnení
Mýto
Orienta né zvýšenie, zníženie externých a prevádzkových
SK/km/voz
nákladov v percentách pod a výšky spoplatnenia
D1
1 trieda
2 trieda
D
1. trieda
Scenár
%
%
%
1
0
0
100
100
100
2
5
0
70
131
97
3
5
1
87
102
108
4
5
5
91
91
114
5
10
0
53
145
99
6
10
3
86
97
117
ZÁVER
Spoplatnenie dia nic, rýchlostných ciest a vybratých úsekov cestnej siete prinesie na jednej
strane spravodlivejší systém spoplatnenia pod a dopravných výkonov užívate ov oproti
doterajšiemu systému spoplatnenia nálepkami. Zvýšia sa príjmy z využívania cestnej siete. Na
druhej strane sa zvýšia aj externé a prevádzkové náklady na súbežných cestách nižšej kategórie.
Zhorší sa ekonomická situácia prepravcov a zvýšia sa poplatky prepravovaných osôb a ceny
prepravovaného tovaru.
Mimoriadnu pozornos si zaslúži preto výška spoplatnenia, ktorá musí by taká, aby
nevyvolala zbyto né presuny komer nej dopravy z dia nic. Výstavba dia nic bola odôvodnená
práve potrebou zlepši postavenie užívate ov cestnej siete a obyvate ov okolia ciest. Treba sa
s výškou mýta pohybova v intervale od tzv. reálneho mýta opatrne, po tzv. ekonomické mýto.
LITERATÚRA
[1] MIKOLAJ, J., a kolektív : Ekonomické ú inky zavedenia cestného mýta. ZS k VÚ
. 6-3/38/SvF/05, ŽU Žilina, november 2005
123
Mária Zúbková1
VÝVOJ KVANTITATÍVNEJ STRÁNKY BÝVANIA V SR A EÚ
DEVELOPMENT OF QUANTITATIVE SIDE OF HOUSING IN SR AND IN THE EU
Abstract
The article includes a comparison of quantitative housing indicators in Slovakia and
in the countries within the EU-25. Unfavourable results, which Slovakia reaches in these
indicators, can be also a signal of urgency for solving problems of housing for a public
sector as well as for a private sector.
ÚVOD
Bývanie vplýva na sociálny a hospodársky blahobyt domácností rôznymi spôsobmi.
Ke sa vezme do úvahy dôležitos bývania neprekvapuje, že vä šina európskych krajín už
dlhodobo podporuje aktívnu bytovú politiku asto pohlcujúcu 1 až 4 % hrubého domáceho
produktu (HDP). Stav bytového fondu je vidite ným indikátorom ekonomického rozvoja krajiny
a jej ekonomickej úrovne. Nedostato né uspokojenie bytových potrieb má vplyv aj na
demografický vývoj.
Medzi základné kvantitatívne ukazovatele bývania, ktoré sa sledujú v oblasti bývania
patria: intenzita bytovej výstavby - postavené byty na 1000 obyvate ov a po et bytov na 1000
obyvate ov - vybavenos bytmi.
1. PO ET BYTOV NA 1000 OBYVATE OV – VYBAVENOS BYTMI
Vybavenos obyvate stva bytmi, resp. po et bytov na tisíc obyvate ov, je
najpoužívanejším ukazovate om pri medzinárodnom porovnaní zabezpe enia bývajúceho
obyvate stva dostato ným po tom bytov. Priemer vybavenosti bytmi na tisíc obyvate ov sa
v krajinách pôvodnej EÚ 15 pohybuje na úrovni cca 450 – 455 bytov/1000 obyvate ov. Z toho
poh adu Slovenská republika pod a s ítania v roku 2001 dosiahla stav 310 trvale obývaných
bytov, resp. 350 všetkých bytov/1000 obyvate ov, o predstavuje cca 68,1 %, resp. 76,9 %
úrovne vyspelých krajín. Zna né rozdiely boli vo vybavenosti bytmi v SR zaznamenané
z územného h adiska pod a jednotlivých krajov a okresov. Najnižšia vybavenos trvale
obývanými bytmi je v Prešovskom kraji (264 bytov/1000 obyvate ov) a najvyššia
v Bratislavskom kraji (365 bytov/1000 obyvate ov).
Z porovnania úrovne vybavenosti obyvate stva bytmi vidno, že úrove Slovenska z roku
2001 (t.j. 310 bytov/1000 obyvate ov) je možné zrovna s úrov ou západoeurópskych krajín už v
roku 1970, kedy už relatívne vysoko predstihovali terajšiu úrove Slovenska (s výnimkou
Holandska). Nízka úrove vybavenosti obyvate stva bytmi na Slovensku, a to aj napriek vysokej
intenzite výstavby (koncom 70 rokov jedna z najvyšších v Európe) bola daná vysokým úbytkom
1
Mária Zúbková, Doc.,Ing.,PhD., KERS SvF STU v Bratislave, Rradlinského 11, 813 68 Bratislava, Slovensko email:[email protected]
124
bytového fondu, ktorý tvoril 40 % z hodnoty novopostavených bytov. Išlo predovšetkým o
rodinné domy, ktoré nezodpovedali požiadavkám doby, ale bolo možné ich vynaložením
investícií do obnovy prispôsobi a nie pristupova k ich odstra ovaniu.
Nižšiu vybavenos obyvate stva bytmi ako SR má len Po sko, ktoré dosiahlo stav 307
trvale obývaných bytov/1000 obyvate ov, ale tento výsledok bol dosiahnutý v roku 2000.
Najvyšší po et bytov na 1000 obyvate ov dosiahli v roku 2003 krajiny pyrenejského polostrova
Španielsko a Portugalsko, kde pripadalo 513 resp. 508 trvale obývaných bytov na 1000
obyvate ov.
V nasledujúcej tab. . 1.1 je uvedený vývoj po tu bytov na 1000 obyvate ov v rokoch
1980 - 2003 v EÚ 25. Zvýšenú pozornos treba venova druhým a prázdnym bytom v rôznych
krajinách. „Hlavné bydlisko“ sú byty, ktoré sú obývané po vä šiu as roka.
Tab. . 1.1 Vývoj po tu bytov/1000 obyvate ov v EÚ 25
Po et bytov na tisíc obyvate ov
1980 – 2003 a celkový bytový fond
lenské krajiny
Belgicko
Cyprus
eská republika
Dánsko
Estónsko
Fínsko
Francúzsko
Grécko
Holandsko
Írsko2)
Litva
Lotyšsko
Luxembursko
Ma arsko
Malta
Nemecko3)
Po sko4)
Portugalsko
Rakúsko2)
SR9)
Slovinsko
Spojené Krá ovstvo
Španielsko5)
Švédsko
Taliansko
Priemer EÚ 25
Priemer EÚ 15
1980 1985 1990 1995 2000 2003
387 374
297 337
366
435 451
352
398 382
436 449
4101)
343 365
265 278
- 296
305
3441)
331 362
297 2941)
412 4251)
274 286
3491) 3826)
402 415
283
382 385
390 413
442 463
3881)
-
390 390
374 391
396
471 474
411 427
450 465
464 478
454
393 405
292 310
313 345
358 386
298 3651)
372 390
- 321
425 439
289 298
380 391
307
- 344
407 420
440 454
474 479
404 441
-
415
427
479
454
494
4901)
5051)
416
371
375
398
389
3991)
331
467
307
4821)
405
310
358
430
462
482
419
452
462
4211)
484
460
4991)
5031)
419
3941)
375
417
3941)
402
472
330
5086)
404
513
485
-
Bytový fond
v tis.
4 820
299
4 366
2 561
624
2 574
29 495
5 465
6 811
1 564
1 292
967
176
4 134
127
38 925
11 7647)
5 318
3 280
1 885
785
25 617
20 947
4 351
26 526
-
Rok
2004
2002
2002
2003
2003
2002
2002
2002
2003
2003
2003
2003
2001
2003
2000
2002
2002
2001
2003
2001
2002
2002
2001
2003
2001
-
1 CY: 2002; DE: 1986; FI: 31.12.2001; FR: 1999, 2002; GR: 1981, 2001; HU: 2001; IT: 1981;
LU: 1981, 1994, 2002;
MT: 1983; PT: 1981, 1999
2 Len obývané byty v hlavnom bydlisku
3 Bytové jednotky v budovách s obytnými priestorom. Od roku 1995 obsahuje bývalú NDR
4 Len obývané byty
5 Bytový fond: S ítanie bytového fondu 1981, 2001. Ostatné roky: odhady. Hlavné bydlisko: S ítanie bytového fondu 2001
6 Odhad
7 Celoštátne s ítanie obyvate stva a bytov 2002
125
8 Bytový fond je definovaný ako celkový po et trvalých obývaných obytných budov, i už obývaných alebo nie
9 S ítanie obyvate ov, domov a bytov: 1.11.1980, 3.3.1991, 26.5.2001; Byty na 1 000 obyvate ov – trvale obývané byty.
Bytový fond – vrátane prázdnych bytov
Zdroj: National Board of Housing, Building and Planing, 2004, Housing Statistics in the European Union 2004, Sweden,
Falun: Intellecta Stralig, 2004, dostupné na: www.borket.se
2. INTENZITA BYTOVEJ VÝSTAVBY
Jednotlivé krajiny pôvodnej EÚ 15 vykazovali v rôznych etapách sledovaného obdobia
(1980 – 2003) pomerne vysoké tempá bytovej výstavby. V roku 1980 pripadalo v krajinách EÚ
15 priemerne na tisíc obyvate ov 6,9 dokon ených bytov, v roku 1990 to bolo 6,3 bytov a v roku
2000 – 5,8 dokon ených bytov.
Intenzita bytovej výstavby bola na Slovensku v minulosti silne ovplyvnená pä ro nými
plánovacími cyklami. Podstatne ju ovplyvnila industrializácia stavebníctva a ve ké rozšírenie
panelovej výstavby, ktorá nebola náro ná na klasické stavebné remeslá a zna ne znižovala
staveniskovú prácnos , o malo pozitívny vplyv na intenzitu výstavby. Sedemdesiate roky
predstavujú vrchol bytovej výstavby na Slovensku. Riešenie bytového problému bolo jednou
z najdôležitejších politických úloh vtedajšieho systému. V tomto období sa v priemere stavalo 9,3
bytu na 1000 obyvate ov, o predstavovalo najintenzívnejšiu výstavbu v tomto období v celej
Európe. V roku 1980 sa na Slovensku dokon ilo 9,7 bytov na 1000 obyvate ov. V osemdesiatych
rokoch dochádza k poklesu bytovej výstavby. Tento pokles bol zaprí inený najmä znížením
výkonnosti a efektívnosti ekonomiky. V roku 1990 sa dokon ilo 4,7 bytov a v roku 1995 tento
stav poklesol na 1,1 bytov na 1000 obyvate ov, o je najnižšia intenzita výstavby po roku 1948.
V tomto období prevládal názor, že v nových trhových podmienkach nedostatok bytov má
vyrieši trh a starostlivos o bývanie bude len záležitos ob ana. V dôsledku týchto názorov
nastalo výrazne obmedzenie podpory štátu na výstavbu bytov a súvisiacej infraštruktúry, o
následne spôsobilo postupný útlm a znižovanie intenzity bytovej výstavby. V roku 1996 došlo
k zastaveniu poklesu po tu dokon ovaných bytov, v aka novým formám podpory bytovej
výstavby. (Nový systém výstavby sa za al vytvára od roku 1992, kedy vzniklo stavebné
sporenie so štátnou prémiou. V súlade s „Koncepciou štátnej bytovej politiky do roku 2000“
schválenou v roku 1995, bol v roku 1996 vytvorený alší pilier podpory bytovej výstavby –
Štátny fond rozvoja bývania.) Napriek zvýšeniu ukazovate a nie sú hodnoty na takej úrovni ako
u vä šiny krajín Európskej únie. V roku 2003 mala intenzita bytovej výstavby hodnotu 2,6 bytov
na 1000 obyvate ov, o je štvrtá najnižšia intenzita bytovej výstavby v rámci celej EÚ.
Graf . 2.1 Intenzita bytovej výstavby v rokoch 1970 - 2003 v SR
po et dokon ených bytov/1000 ob.
12
10
8
6
4
2
0
1970
1980
1990
1995
2000
2003
rok
Zdroj: MVRR SR, 2003, Vybrané údaje o bývaní na Slovensku, Bratislava: MVRR SR, 2003
126
Nižšiu intenzitu bytovej výstavby ako Slovensko majú len pobaltské krajiny (Litva,
Lotyšsko a Estónsko). Bezkonkuren ne najvyššiu intenzitu bytovej výstavby v roku 2003
zaznamenalo Írsko, ktoré dosiahlo 17,4 dokon ených bytov na 1000 obyvate ov, o je o šes
bytov viac, ako dosiahlo Španielsko – druhá krajina v poradí.
Intenzita bytovej výstavby EÚ v roku 2003 je zachytená v grafe . 2.2.
Graf . 2.2 Intenzita bytovej výstavby EÚ 25 v roku 2003
Taliansko1)
Švédsko
Španielsko
Spojené
Slovinsko2)
SR
Rakúsko2)
Portugalsko
Po sko
Nemecko2)
Malta
Ma arsko1)
Luxembursko
Lotyšsko
Litva
Írsko2)
Holandsko
Grécko1)
Francúzsko2)
Fínsko
Estónsko
Dánsko
eská republika
Cyprus2)
Belgicko
2,7
3,6
3,2
2,6
11,3
3,7
5,2
7,9
4,3
3,6
2,2
0,3
3,6
1,3
17,4
3,7
8,5
5,6
5,4
1,8
4,4
2,7
8,6
3,9
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
po et dokon ených bytov/1000 obyvate ov
ZÁVER
Dlhoro ná prax vyspelých európskych krajín s trhovo orientovanou ekonomikou ukazuje,
že najlepším prostriedkom riešenia problému bývania je vytvorenie trhu s bytmi. Na druhej strane
riešenie takých problémov ako sú prístupnos k primeranému bývaniu, cenová dostupnos
bývania , kvalita bývania nieje možné rieši bez ur itých intervencií štátu a iných verejných
subjektov na trhu s bytmi.
LITERATÚRA
[1] MVRR SR, 2006, Informa ný systém výstavby a regionálneho rozvoja, Bratislava: MVRR SR,
[2] ŠÚ SR, 2006, Ukazovatele ekonomického vývoja, Bratislava: ŠÚ SR,2006.
[3] National Board of Housing, Building and Planing, 2004, Housing Statistics in the European Union 04, Sweden,
Falun: Intellecta Stralig, 2004.
Príspevok bol spracovaný v rámci vedecko-výskumnej grantovej úlohy VEGA . 1/3781/06Európsky rozmer
bytovej politiky a rozvoja bytového sektoru na Slovensku.
127
Názov publikácie: EKONOMICKÉ A RIADIACE PROCESY V STAVEBNÍCTVE
A V INVESTI NÝCH PROJEKTOCH
Druh publikácie: Zborník prednášok
zo 7. medzinárodného vedeckého sympózia
Tla :
Vydavate stvo STU v Bratislave, Vazovova 5
Náklad:
50 ks
Po et strán:
127
Rok:
2007
Publikácia neprešla jazykovou úpravou
ISBN – 978-80-227-2778-5
128

Ekonomické a riadiace procesy v stavebníctve a v investičných

Transkript

Podobné dokumenty

Zvyšování kvalifikace správců bytových domů jako nástroj

Budúcnosť patrí inteligentným dopravným systémom

stáhnout e-knihu v PDF formátu zde

zpravodaj 1/2011

Městský zpravodaj Městský zpravodaj

Zborník anotácií - Slovenská poľnohospodárska univerzita v Nitre

Zoznam vyradených kníh

Spravodaj c 110 +++++++++++++ +++++++++++++ +++++++++++++

Unimalt 14 Synonyma