Realitní magazín

asociace realitních kanceláří
české republiky
Realitní magazín
www.arkcr.cz
6 / 2010
Aktuálně
Kdy začneme táhnout za jeden provaz?
Vážení přátelé,
tak se nám poslední dobou roztrhl pytel s realitními uskupeními. Na mé gusto
se jich líhne opravdu dost. Komora „skupiny silných“, unie „těch malých“... A nejnověji se chystají spolčit některé franšízové řetězce, aby mohly lépe hájit své zájmy. Tvrdí například, že realitní trh je málo regulován a je
potřeba přimět politiky, aby zařadili realitní
makléřství mezi vázané živnosti.
Možná se ptáte, proč jim nenabídneme,
aby se stali členy naší Asociace, když deklarují stejné cíle, jako máme my. A proč nám
oni svou velkou vahou nepomohou, abychom těchto cílů dosáhli.
Bohužel, tyto franšízy zájem o spolupráci nemají. Chystané uskupení má prosazovat
pouze zájmy majitelů franšíz. Potřeby trhu,
natož potřeby jiných realitních kanceláří,
jsou jim ve skutečnosti ukradené.
Co tedy avizované uskupení reálně změní
na realitním trhu? Nezmění bohužel vůbec
nic. A už vůbec nám nepomůže s přesvědčováním úředníků a politiků, že je opravdu špatné, když neexistují žádné kvalifikační požadavky pro vykonávání realitní živnosti. Nikdo je totiž nebude brát za reprezentanty trhu. Myslí si, že když se spojí tři řetězce,
budou reprezentovat všech tři sta kanceláří. Ale na to jim přece nikdo neskočí! Když
se spojí tři řetězce, budou reprezentovat tři
majitele těch řetězců. Na to stačí elementární úvaha: Jak vznikl ten požadavek, s nímž
přicházíte? Kolik subjektů o něm hlasovalo, kolik bylo pro a kolik proti? A jak vypa-
RealVienna s naší účastí
Jak jste určitě všichni zaregistrovali na
webu Asociace, vyhlásili jsme v souvislosti
s veletrhem RealVienna soutěž o atraktivní
cenu: vstupenku na veletrh, ubytování a dopravu do Vídně a zpět, a to vše pro dvě osoby. Stačilo vyplnit jednoduchou anketu o pár
otázkách a mít trochu štěstí v následném losování. Jak stálo v propozicích, losovali jsme
ze všech účastníků, tzn. nezkoumali jsme
správnost odpovědí.
Celou soutěž jsme domluvili s pořadatelem veletrhu RealVienna, rakouskou společností Reed Exhibitions. Tuto spolupráci zprostředkovala naše PR agentura Donath-Burson-Marsteller.
Podmínky soutěže byly opravdu vstřícné
a cena zajímavá. Přesto se soutěže zúčastnilo jen 37 zájemců. V losování se štěstí usmálo na Josefa Pintnera ze společnosti Reality
Pintner z Příbrami.
Na letošním, již pátém ročníku Real Vienna vystavovalo přes 220 vystavovatelů.
Branami veletrhu prošlo 6822 návštěvníků
z více než 20 zemí.
2
dal alternativní návrh? Každý, kdo se nad
tím uskupením jen na vteřinu zamyslí, hned
odhalí, jak to s tím reprezentováním trhu
ve skutečnosti je. Že tři se dohodli, a všichni
to pak dostali befelem...
Od roku 1991, kdy byla založena Asociace
realitních kanceláří České republiky, jsme viděli spoustu pokusů o založení nějaké alternativy. Ten scénář je pokaždé stejný - zdrcující kritika poměrů na trhu a bombastická prohlášení, jak právě my to změníme. A po krátkém záchvatu aktivity se nad danou iniciativou zavře voda. Jen naše ARK tady zůstává a
neustále pracuje na dosažení cílů, které členové vytyčili.
Na rozdíl od ostatních netvrdíme, že
když se do toho opřeme, máme za týden
hotovo. Řada věcí se nám již povedla, ale
my víme, že než si budeme moci říci, že
máme hotovo, musíme urazit ještě notný kus cesty. Jedno se nám ale už podaři-
lo: jako reprezentanty trhu nás vnímá nejen
domácí odborná a laická veřejnost, státní
orgány, ale také svět. A když neskromně říkám svět, mám na mysli nejen Evropu, ale
i daleké zámoří. Také tady nám jde v první
řadě o členy naší Asociace. Právě a jedině
oni již mohou prezentovat své služby na evropském a světovém realitním portálu. Již
dnes se ve světě ví, že v zemi, kde realitní činnost může vykonávat kdokoli, existuje
naše ARK, jejíž členové se povinně vzdělávají, dodržují etický kodex, musejí být profesně pojištěni, a pokud pochybí, posvítí si
na ně dozorčí rada ARK.
Prosadit zájmy realitních kanceláří a tím
zároveň pomáhat jejich obchodu, můžeme pouze a jedině tehdy, budeme-li všichni táhnout za jeden provaz. Nejen členové
ARK, ale i ti, kdo členy naší Asociace dosud
nejsou.
Jan Borůvka
OBCHOD S NEMOVITOSTMI
Mimořádně vypsaný termín od 14.6.2010!
Absolvováním tohoto kurzu splníte vstupní požadavek k certifikační zkoušce dle
norem ISO u Certifikačního ústavu Vysoké školy ekonomické - viz informace na webových stránek asociace www.arkcr.cz v článku „Proč certifikovat realitní makléře“.
Absolventi tohoto kurzu obdrží osvědčení s celostátní platností. Pořadateli kurzu udělena akreditace Ministerstva školství, mládeže a tělovýchovy ČR (č.j. 29 313/07-20/770)
k provádění rekvalifikace prostřednictvím tohoto kurzu pro obor realitní makléř/ka.
Místo konání: PRAHA
14.-18.6.2010 (1.část) 6.- 10.9.2010 (2.část)
Cena vč. odborné literatury: 14.700,- Kč (osv. od DPH)
pro členy ARK ČR 9.700,- Kč (osv. od DPH)
Z obsahu studia:
činnost a řízení realitní kanceláře • právní vztahy k nemovitostem • vklad do katastru nemovitostí • oceňování nemovitostí, znalecký posudek • vlastnictví a nájem bytů a nebytových prostor • nemovitosti a stavební zákon vč. územního plánování • obchodování s pozemky • vývojové trendy na realitním trhu • konkursní řízení a jeho dopady na činnost RK • smlouvy v praxi RK • stavební minimum realitního makléře • etika v RK • nákup nemovitostí prostřednictvím hypoték • komunikace realitního makléře s klienty • účetnictví a daně v realitní činnosti
realitní magazín ark čr • 6/2010
Legislativa
V květnu přijatá směrnice EU ovlivní
činnost našich realitních kanceláří
a správců nemovitostí.
Parlament EU přijal v polovině května 2010
přepracovanou směrnici o energetické náročnosti budov (Energy Performance Building Directive - EPBD). Tato směrnice bude uvedena v platnost v příštích týdnech. Členské státy
podle ní musí do dvou let přijmout nové předpisy o energetické náročnosti budov EPBD do
vnitrostátní legislativy.
Ze směrnice EPBD vyplývají některé významné změny, které se dotknou realitních
kanceláří a správců nemovitostí v celé Evropě, Českou republiku nevyjímaje. Nemovitost bude muset mít tzv. certifikát energe-
tické náročnosti. Směrnice říká, že certifikát
energetické náročnosti musí být vypracován
a předán každému novému nájemci či kupujícímu. Navíc budou realitní makléři vycházet
z nových předpisů i při realitní inzerci. Od roku
2012 budou realitní kanceláře povinny uvádět
údaje o energetické náročnosti u všech v komerčních médiích inzerovaných nemovitostí.
Pravidelně - každých pět let - budou muset být prováděny kontroly vytápění a systémů klimatizace budov a výsledky těchto kontrol budou součástí zprávy správce nemovitostí, která bude povinně předávána vlastníkům
a nájemcům nemovitosti. Dá se očekávat, že díky těmto novým předpisům se
realitním kancelářím a správcům nemovitostí zvýší náklady.
Pro nové budovy s platností od
31.12.2012 začne platit nový standard
téměř nulové energetické náročnosti. Stanovuje minimální požadavky na
energetickou náročnost. Využití energie
z obnovitelných zdrojů bude povinné.
Způsob pro výpočet energetické náročnosti budov je součástí přílohy 1 směrnice EPBD.
Doporučujeme, aby jste se ve vlastním zájmu začali včas zajímat o nové povinnosti, které pro činnost vaší kanceláře
budou z aplikace této směrnice vyplývat.
jb
Aktuálně
Upozornění pro všechny realitní kanceláře !!
Zákon o „praní špinavých peněz“
Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu – v hantýrce „zákon o praní špinavých peněz“ je stále
platný a vztahuje se i na realitní kanceláře!
Jak jsme vás v minulosti několikrát informovali, z uvedeného zákona vyplývá pro povinné osoby řada povinností jestliže se setkají s tzv. podezřelým obchodem. Kromě toho
musí mít společnosti, na něž se tento zákon
vztahuje, zpracovanou tzv. vnitřní směrnici, v níž je definován postup v případě, že se
např. makléř v realitní kanceláři setká s tzv.
podezřelým obchodem. Členům ARK ČR zasíláme metodickou pomůcku k vypracování této směrnice znovu e-mailem a je též na
webových stránkách asociace v členské sekci
(v části Legislativa).
Centrální registr dlužníků
(tyto informace MV ČR navazují na článek
v minulém čísle Realitního magazínu s názvem
Centrální registr dlužníků ČR)
Veřejné hodnocení firem
Na základě poptávky veřejného hodnocení firem a OSVČ byla přidána možnost uvádět
ke všem podnikatelským subjektům v ČR zkušenosti formou textových příspěvků - diskuze.
Pokud máte ověřen účet v Centrálním registru dlužníků, můžete komentovat firmy a OSVČ
prostřednictvím pozitivních i negativních informací. Tyto příspěvky jsou veřejně přístupné a nejsou nijak cenzurované!
Žádáme, abyste informace k subjektům
uváděli pravdivě, neboť zadané informace mohou ovlivnit bonitu daného subjektu
v očích jeho zákazníků, partnerů apod. Rovněž se zdržte vulgárních slov a pošpinění firem bez pádných důkazů.
Vložení textů není možní bez ověřeného
účtu, aby nemohlo dojít ke zneužívání diskuzí ke konkurenčním pomluvám nebo nepravdivému zkreslování údajů.
K firmám se můžete vyjádřit prostřednic-
tvím stránek http://www.centralniregistrdluzniku.cz/firma-raw.htm.
Aby byl dán prostor co nejširšímu okruhu
přispěvatelů, byla zavedena i sekce anonymních příspěvků. Ty jsou rovněž veřejně přístupné, avšak hodnocený subjekt má možnost zrušit možnost hodnocení své firmy pomocí anonymních příspěvků.
Růst počtu dlužníků
Měsíc duben byl co do počtu nárůstu dluhů lehce nadprůměrný, do registru bylo vloženo 63.000 dlužných částek v rámci ČR. Jak
zjistíte, jestli se záznam týká Vás? Doporučujeme průběžné sledování zapsaných závazků
prostřednictví služby „Moje závazky a bonita“
Důležité služby
V rámci hodnocení a komentování firem je
dobré mít ověřený účet. Pokud jste subjekt a
nepřejete si anonymní komentáře ke svému
subjektu, musíte mít aktivní službu „Moje závazky a bonita“.
Zdroj: MV ČR
realitní magazín ark čr • 6/2010
Jak lépe
vyjednávat
s klienty
Dvoudenní seminář pro všechny realitní makléře, kteří chtějí být úspěšnější
v jednání s klienty.
Termín: 11. - 12.11.2010 (9-16 hod.)
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR,
Praha 4, Na Chodovci 2880/3
Seminář vede: PhDr. Martina Ciprová,
psycholog, personální poradce a lektor
se zaměřením na komunikaci, prodejní a sociální dovednosti
Cena: 3.500 Kč + DPH
Pro členy ARK ČR: 2.500 Kč + DPH
Program:
1. den:
■■ realitní makléř jako vyjednavač
s prodávající stranou
■■ realitní makléř jako vyjednavač
s kupující stranou
■■ zásady principiálního vyjednávání a kritika tvrdého a měkkého přístupu
■■ rozlišování zájmů od postojů a
oddělení problému od emocí
■■ nácvik vyjednávání pro realitní
makléře
2. den:
■■ typologie klientů a vyjednávání
s jednotlivými typy
■■ pozitivní komunikace a „polštářová“ rétorika v prostředí realitního trhu
■■ význam emocí a neverbální komunikace při vyjednávání
■■ taktika vyjednávání se silnější
stranou, obrana před manipulací
■■ nácvik různých vyjednávacích
strategií
3
Daně
Odlišné pohledy zákona
o daních z příjmů a zákona o DPH
Český daňový systém patří k jedněm
z nejsložitějších a administrativně nejnáročnějším na světě. Při praktické aplikaci daňových předpisů dochází často k pokusům o
zjednodušení – například „Když máme nedaňový náklad, nelze uplatnit nárok na odpočet DPH, a naopak když lze uplatnit nárok na
odpočet DPH, jedná se automaticky o daňový náklad“. Rádi bychom se k této tezi vyjádřili podrobněji.
1. Reklamní předměty – dárky
Mnoho podnikatelů podporuje svoji činnost reklamou v podobě poskytování nejrůznějších reklamních předmětů. S ohledem
na změny účinné u DPH od 1. 1. 2010 je nezbytné důsledně rozlišovat postup u DPH a
daně z příjmů. ZDP používá označení „reklamní a propagační předměty“ podle § 25
odst. 1 písm. t) ZDP pro účely posuzování nákladů - daňové či nedaňové. Pouze pořízení reklamních a propagačních předmětů při
splnění dále uvedených podmínek může být
považováno za daňový náklad. Jinak se jedná o dar – náklad nedaňový.
Podle ZDPH se používá nově pojem „dárek“ (§ 75 odst. 2, resp. § 13 odst. 8 písm.c)
ZDPH. Poskytnutí dárků v rámci ekonomické
činnosti, vymezených ZDPH, není zdanitelným plněním. Při jejich pořízení ale má plátce nárok na odpočet DPH na vstupu.
ZDP i ZDPH se shodují pouze ve finančním limitu 500 Kč bez DPH za jeden předmět
a v tom, že předání předmětu je třeba správci daně prokázat. Liší se v tom, že ZDPH nepožaduje označení předmětu obchodní firmou nebo ochrannou známkou poskytovatele tohoto předmětu nebo názvem propagovaného zboží nebo služby, ZDPH ani netestuje, zda předmět podléhá dani spotřební.
2. Odpočet DPH z pohonných hmot při
využití paušálního výdaje na dopravu
ZDP v § 24 odst. 2 písm. zt) umožňuje pro
zdaňovací období (období, za která se podává daňové přiznání) započatá v roce 2009
uplatnit paušální výdaj na dopravu. Smyslem změny bylo odstranit poměrně administrativně náročnou evidenci jízd. Podle novelizovaného ustanovení § 25 odst. 1 písm. zp)
ZDP je nutné při uplatnění paušálního výdaje na dopravu vyloučit z daňových nákladů
spotřebu pohonných hmot a parkovné.
Často se potkáváme s tvrzením, že v důsledku vyloučení pohonných hmot a parkovného z daňových nákladů není možné u těchto plnění uplatnit nárok na odpočet DPH na vstupu. Je to nesprávný názor.
ZDPH nepodmiňuje nárok na odpočet DPH
uplatněním zdanitelného plnění jako daňo-
4
vého nákladu, ale použitím pro ekonomickou činnost. Plátce tedy bude muset prokázat, že pohonné hmoty, resp. parkovné použil v rámci své ekonomické činnosti. Nelze
vyloučit, že správce daně bude při daňové
kontrole požadovat prokázání uvedené skutečnosti evidencí jízd, která by pro potřeby
daně z příjmů odpadla.
Uplatnění paušálního výdaje na dopravu u daně z příjmů tedy nevylučuje možnost
odpočtu DPH na vstupu.
3. Daňový náklad – ekonomická
činnost
Ekonomickou činnost vymezuje ZDPH
v § 5 odst. 2. Rozumí se jí soustavná činnost
výrobců, obchodníků, dalších osob poskytujících služby, včetně důlní činnosti a zemědělské výroby a soustavné činnosti vykonávané podle zvláštních právních předpisů, zejména nezávislé činnosti vědecké, literární,
umělecké, vychovatelské nebo učitelů, jakož i nezávislé činnosti lékařů, právníků, inženýrů, architektů, dentistů a účetních znalců. Za ekonomickou činnost se také považuje využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento
majetek využíván soustavně (například nájem nemovitostí).
Samostatně uskutečňovanou ekonomickou činností není
a) činnost zaměstnanců nebo jiných
osob, kteří mají uzavřenou smlouvu se zaměstnavatelem, na základě níž vznikne mezi
zaměstnavatelem a zaměstnancem pracovněprávní vztah, a
b) činnosti osob, které jsou zdaňovány
jako příjmy ze závislé činnosti podle zvláštního právního předpisu nebo jako příjmy,
z nichž je uplatňována zvláštní sazba daně
podle zvláštního právního předpisu (vybrané autorské honoráře).
Definice ekonomické činnosti pro účely
ZDPH se liší od vymezení zdanitelných příjmů
pro účely ZDP. Pokud například autor odborných článků v tuzemských časopisech a novinách pobírá honoráře ve výši do 7 000 Kč za
kalendářní měsíc od jednotlivého plátce příjmu, jedná se o zdanitelný příjem z jiné samostatné výdělečné činnosti, který podléhá
srážkové dani, ale nejedná se o ekonomickou činnost pro účely ZDPH. Nebo pokud získá fyzická osoba s příjmy z jiné samostatné
výdělečné činnosti jednorázový příjem (příjem za znalecký posudek, autorský honorář
apod.), jedná se o zdanitelný příjem podle
ZDP § 7, ale nejedná se o ekonomickou činnost podle ZDPH, protože není splněna podmínka soustavné činnosti.
Podmínky pro uplatnění DPH na vstupu
se tedy liší od podmínek pro vyhodnocení
daňového, resp. nedaňového nákladu.
4. Obchodní majetek
Používání pojmu obchodní majetek činí
problémy i zkušeným účetním. V praxi pracujeme se třemi definicemi – z obchodního
zákoníku, ze ZDPH a ze ZDP.
Pro podnikající právnické osoby lze využít
definici jak z obchodního zákoníku, tak definici ze ZDPH. V podstatě by v praxi neměly
vznikat u podnikající právnické osoby rozdíly,
resp. odlišnosti u jednotlivých daní.
Naopak u fyzické osoby se použijí všechny tři definice. Například podnikatel – fyzická osoba, plátce DPH, uplatňující pro účely daně z příjmů fyzických osob výdaje procentem z příjmů („paušální výdaje“), bude
mít při splnění dalších podmínek ZDPH nárok na odpočet daně na vstupu u majetku,
který bude používat pro svoji ekonomickou
činnost. Pro účely ZDP ale obchodní majetek nemá. Obdobně bychom pohlíželi na fyzickou osobu s příjmy z pronájmu podle ZDP
§ 9.
Známou podmínkou pro uznání nájemného u finančního pronájmu s následnou
koupí za daňový výdaj (náklad) je u fyzické osoby zahrnutí po skončení nájmu předmětu nájmu do obchodního majetku (podle ZDP § 4 odst. 4). V praxi to znamená, že
fyzická osoba, která uplatňuje u daně z příjmů paušální výdaje, nemůže splnit podmínku pro zahrnování nájemného do daňových
nákladů (výdajů) u daně z příjmů, ale nic nebrání tomu, aby u nájemného, popř. u pořizovací ceny odečítala DPH na vstupu.
5. Spojené osoby
Změny u DPH účinné od 1. 1. 2010 přinesly definici spojených osob - viz ZDPH § 36a,
u nichž úplatu za zdanitelné plnění nebo plnění osvobozené od daně musíme testovat
s ohledem na cenu obvyklou. V případě, že
částka za uskutečněné plnění je odlišná od
ceny obvyklé, musí plátce daně upravit základ daně na úroveň ceny obvyklé.
V ZDP se v § 23 odst. 7 nalézá definice
spojených osob pro potřeby stanovení základu daně z příjmů. Uvedené definice se
částečně shodují, ale zároveň odlišují. Například se shodují u osob blízkých a osob s
podílem na základním kapitálu (společníci), liší se u osob podílejících se na kontrole jiné osoby či u činností podle smlouvy o
sdružení.
Použité zkratky:
ZDP – zákon o daních z příjmů
ZDPH – zákon o dani z přidané hodnoty
Tomáš Líbal a Petr Kout
realitní magazín ark čr • 6/2010
Veřejné dražby
Z judikátů k veřejným dražbám
Vážení dražebníci, přinášíme vám další rozsudek Nejvyššího soudu v rámci informací o
soudních rozhodnutích týkajících se veřejných dražeb. Věříme, že takto zprostředkované informace Vám pomohou při Vaší dražební činnosti a ušetří čas spojený se zjišťováním konečných stanovisek soudů k veřejným dražbám.
ŽALOBA O NEPLATNOST VEŘEJNÉ DRAŽBY
DOBROVOLNÉ – SLOŽENÍ
DRAŽEBNÍ JISTOTY V HOTOVOSTI
(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
11.2.2010, sp. zn. 21 Cdo 4022/2008)
Žalobce se domáhal určení neplatnosti veřejné dražby dobrovolné konané v roce 2004.
Žalovanými byli navrhovatel – správce konkurzní podstaty, vydražitel a dražebník. Žalobu zdůvodnil tím, že se chtěl zúčastnit předmětné dražby, že měl připravenou „potřebnou dražební jistotu“, avšak dražebník ji odmítl převzít a dražbu provedl bez jeho účasti.
Žalovaní - navrhovatel a dražebník namítali,
že dražební jistota ve výši 2,000.000 Kč měla
být podle údajů v dražební vyhlášce uhrazena
bankovním převodem, poštovní poukázkou
nebo v hotovosti na účet dražebníka. Protože žalobce nesložil dražební jistotu předepsaným způsobem, nestal se účastníkem dražby.
Soud prvního stupně žalobě vyhověl.
Z provedených důkazů mj. zjistil, že se žalobce dostavil před zahájením dražby a chtěl složit dražební jistotu v hotovosti k rukám dražebníka. S odkazem na možné způsoby složení dražební jistoty uvedené v dražební vyhlášce byl dražebníkem „poslán do banky“, aby
zde na účet dražebníka složil dražební jistotu.
Žalobce ji tímto způsobem složil, avšak podle
dokladu z banky až po zahájení dražby. Poté
se vrátil na místo dražby, dražebník ho však
odmítl zapsat do seznamu účastníků dražby.
Soud prvního stupně dovodil z ust.
§ 14 odst. 2 zák. č. 26/2000 Sb. (ve znění účinném ke dni konání dražby), že účastník dražby může dražebníkovi ve lhůtě uvedené v dražební vyhlášce složit dražební jistotu v penězích vždy i hotově. Protože se žalobce dostavil
k dražbě před jejím zahájením, dražební jistotu chtěl a mohl včas složit v hotovosti k rukám
dražebníka a protože splnil ostatní podmínky
pro účast v dražbě, stal se účastníkem dražby
a mělo mu být umožněno dražit. Napadená
dražba je proto neplatná.
K odvolání žalovaných odvolací soud rozsudek změnil tak, že žalobu zamítl. Soud dospěl k závěru, že žalobce se nestal účastníkem dražby, neboť složil dražební jistotu až
po jejím zahájení a tudíž není legitimován
domáhat se vyslovení její neplatnosti. Ust.
§ 14 odst. 2 zák. č. 26/2000 Sb. nelze podle odvolacího soudu vykládat tak, že by bylo
možné složit dražební jistotu vždy v hotovosti k rukám dražebníka. Místo a způsob jejího složení určuje dražební vyhláška. Bylo-li
v dražební vyhlášce podrobně popsáno a
upraveno, jak má zájemce o dražbu postupovat při složení dražební jistoty, pak žalobce, chtěl-li by skutečně být účastníkem draž-
by, měl takto postupovat. Stěží tak může poukazovat na nesprávnost postupu dražebníka a na zásah do svých práv.
Žalobce podal proti tomuto rozsudku dovolání. Namítal, že podle ust. § 14 zákona č. 26/2000 Sb. je účastník dražby povinen složit dražební jistotu ve lhůtě uvedené
v dražební vyhlášce v penězích nebo ve formě bankovní záruky, přičemž dražebník je
povinen umožnit oba uvedené způsoby. Výklad tohoto ustanovení, podle kterého by
bylo možno hradit jistotu na účet dražebníka u banky, neodpovídá záměru zákonodárce dát všem účastníkům co nejširší možnost,
jak uhradit dražební jistotu. Žalobce dovodil,
že se stal účastníkem, neboť byl na místě konání dražby včas a chtěl složit dražební jistotu
v hotovosti, a tudíž je oprávněn se domáhat
vyslovení neplatnosti dražby.
Nejvyšší soud při svém rozhodování vycházel mj. z ust. § 24 odst. 3 zákona o veřejných dražbách, podle kterého o vyslovení neplatnosti dražby může požádat účastník dražby. Dále podle ust. § 14 odst. 1 zákona o veřejných dražbách je účastník dražby povinen složit dražebníkovi dražební jistotu ve lhůtě uvedené v dražební vyhlášce
v penězích nebo ve formě bankovní záruky,
dražebník je povinen připustit oba způsoby. Zatímco složení dražební jistoty ve formě
bankovní záruky nepředstavuje poskytnutí dražebníkem žádaného peněžitého plnění, ve všech ostatních případech musí účastník dražebníkovi složit vyžadovanou peněžitou částku. Z povinnosti složit dražební jistotu v penězích nevyplývá způsob tohoto plnění. V penězích lze splnit závazek jak v hotovosti, tak bezhotovostním převodem peněžních prostředků. V zákoně o veřejných dražbách se nestanoví, že by dražebník musel
účastníkům umožnit složení dražební jistoty
v penězích podle jejich výběru jak v hotovosti, tak i bezhotovostně. Dražebníkovi se tím
umožňuje, aby způsob složení dražební jistoty zvolil podle okolností jednotlivého případu s přihlédnutím k výši dražební jistoty a
v zájmu zdárného průběhu dražby samotné.
Dražebník v dražební vyhlášce připustil oba
možné způsoby složení dražební jistoty, způsoby složení v penězích přesně označil (uhrazení bankovním převodem na přesně označený účet, poštovní poukázkou na uvedený účet,
složení hotovosti na uvedený účet). I když nebylo umožněno složení dražební jistoty v hotovosti k rukám dražebníka, byly umožněny pro
složení dražební jistoty oba zákonem požado-
realitní magazín ark čr • 6/2010
vané způsoby. Protože žalobce nezaplatil dražební jistotu žádným ze způsobů uvedených
v dražební vyhlášce, nebyl oprávněn zpochybnit platnost této dražby.
Novela zákona o veřejných dražbách (zákon č. 315/2006 Sb.) upravila mj. i způsoby
skládání dražební jistoty. Dražebník je povinen umožnit složit dražební jistotu v penězích nebo ve formě bankovní záruky. Z ust.
§ 14 odst. 2 však vyplývá, že dražebník je povinen umožnit složení dražební jistoty v hotovosti i do rukou dražebníka …Přesahuje-li dražební jistota částku odpovídající 15 000 EUR,
může výt v dražební vyhlášce vyloučeno její
složení v hotovosti do rukou dražebníka. Konec lhůty pro složení hotovosti do rukou dražebníka však může být v dražební vyhlášce
stanoven na okamžik dřívější, než je zahájení dražby, …ne však na okamžik dřívější, než
je šestnáctá hodina pracovního dne bezprostředně předcházejícího dni konání dražby
(§ 14 odst. 3 zákona č. 26/2000 Sb.).
Zdroj: MMR, odbor veřejných dražeb
Management
v realitní
kanceláři
Seminář je určen především pro
manažery realitních kanceláří.
Termín: 25.11.2010 (10-17 hod.)
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR,
Praha 4, Na Chodovci 2880/3
Seminář vede: PhDr. Martin Cipro atestovaný a registrovaný psycholog
v soukromé praxi v oblasti firemního a
individuálního psychologického poradenství:
externí doktorand v oboru podniková ekonomika - management při VŠE v Praze,
externí poradce a personální auditor několika mezinárodních koncernů i menších českých firem, v odborné praxi se zaměřuje na hlubší diagnostiku v personálním poradenství, orientace na dlouhodobé výcviky komunikačních dovedností,tréninky sociálně
manažerských dovedností,tréninky efektivity týmové práce
Cena: 1.900 Kč + DPH
Pro členy ARK ČR: 1.400 Kč + DPH
5
ČSÚ informuje
Pružnost tržní nabídky bytů v České republice
v podmínkách hospodářské recese
Úvod
Ačkoliv v České republice ani v období plánované ekonomiky trh s bydlením
nebyl zcela potlačen, současný trh bydlení a rezidenčních nemovitostí lze charakterizovat jako nevyspělý a teprve postupně se formující. Až do druhé poloviny roku
2008 znal tento trh prakticky jediný vývojový pohyb, a sice růst. Zvyšoval se počet zákazníků, tedy osob a rodin, které potřebovaly (a byly schopny) řešit své bydlení, rostla nabídka jak rezidenčních nemovitostí, tak
způsobů financování jejich pořízení, a rostly i ceny bydlení jak vlastnického, tak nájemního. Výjimkou bylo krátké období v letech
2004 a 2005, kdy po vstupu ČR do Evropské
unie ceny bytů mírně (zhruba do 5 %) klesly a ceny rodinných domů stagnovaly. Nicméně, trh bydlení fakticky do podzimu 2008
nepoznal fázi nasycení, nebylo možné definovat bod překoupení, tedy tržní vrchol, ani
následující fáze stagnace, respektive oslabování trhu a nalezení dna (i v letech 2004
až 2006 se zvyšovaly počty nově zahájených
bytů). Aktéři nabídkové strany trhu, zejména investoři, developerské organizace a realitní společnosti, proto nedokázali (ani nemohli) včas či dokonce s předstihem na změny trendu reagovat. Ještě ke konci roku 2008
jedna z největších realitních kanceláří v zemi
odhadovala pro nadcházející období hospodářské recese v roce 2009 nejhůře stagnaci
cen rezidenčních nemovitostí.
Tato analýza se zabývá hlavními faktory,
které ovlivnily trh rezidenčních nemovitostí
v krizovém roce 2009, a reakcemi nabídkové
strany trhu na tyto faktory. Vychází z indexu
nabídkových a realizovaných cen bytů, sta-
tistik bytové výstavby (obojí sestavuje Český
statistický úřad), z vývoje trhu hypotečních
úvěrů (sledovaným Ministerstvem pro místní rozvoj) a přihlédne i k řadě dalších faktorů, které vyplývají ze statistik ČSÚ a z veřejně
dostupných informačních zdrojů.
Nabídka na konci roku 2008
Od roku 2002 se každoročně zvyšoval
počet nově zahájených bytů. V roce 2002
jich bylo absolutně 33 606, o 16 % více než
v roce předcházejícím. I když se takto vysoký
meziroční nárůst v prvním desetiletí tohoto století již neopakoval, meziroční přírůstky byly vykazovány až do roku 2007, kdy byla
zahájena výstavba 43 796 bytů. Z toho bezmála polovina (20 990) v rodinných domech,
počet nově zahájených bytů v bytových domech toho roku dosáhl 15 283 a proti roku
předcházejícímu vzrostl o 5,1 %. V průměru za období 2002 až 2007 se ročně zvyšoval počet nově zahajovaných bytů o 7,2 %.
V roce 2008 již byl zaznamenán pokles počtu nově zahájených bytů (celkem o
0,6 %), avšak ještě ve druhém čtvrtletí byl
meziroční růst o 22,7 % nejvyšší od roku
2006. V absolutní hodnotě to činilo 12 361
nově zahájených bytů, nejvíce za uplynulých
pět let s výjimkou 3. čtvrtletí 2007 (12 580),
kdy byl ovšem trh výrazně deformován politickými rozhodnutími (zvýšení sazeb DPH
na bytovou výstavbu od 1. ledna 2008) a nízkou, respektive velmi rychle stoupající úrokovou sazbou na hypoteční úvěry.
Ve druhé polovině roku 2008 nastává důrazný obrat ve vývoji bytové výstavby. Jeho
bezprostřední příčinou byl začátek globální
finanční krize. Úvěrový trh směrem k podni-
Tabulka č. 1 Zahájené a dokončené byty v letech 2008 až 1. Q 2010
Období
Zahájené byty
v rodinných
domech
v bytových
domech
Dokončené byty
celkem
v rodinných
domech
v bytových
domech
celkem
2007
20 990
15 283
43 796
16 988
18 171
41 649
2008
22 918
13 724
43 531
19 611
12 497
38 380
2009
18 750
11 045
37 319
19 124
13 766
38 473
2008/1.Q
4 661
3 379
9 570
4 489
3 266
9 070
2008/2.Q
6 321
3 986
12 361
3 874
2 135
7 357
2008/3.Q
6 531
3 753
11 914
4 498
3 446
9 559
2008/4.Q
5 405
2 606
9 686
6 750
3 650
12 394
2009/1.Q
4 207
2 341
8 721
4 334
3 432
9 314
2009/2.Q
5 055
2 905
9 736
3 603
2 986
7 770
2009/3.Q
5 291
4 080
11 234
4 062
3 261
8 720
2009/4.Q
4 197
1 719
7 628
7 125
4 087
12 669
2010/1.Q
3 431
1 523
6 272
4 424
3 480
9 199
Zdroj: ČSÚ
6
katelským subjektům a mezi bankami navzájem se prakticky ze dne na den uzavřel. Naproti tomu úvěrový „maloobchod“ fungoval
ještě řadu měsíců nerušeně dál. Ve třetím a
posledním čtvrtletí roku 2008 se index nově
zahájených bytů v bytových domech propadl meziročně na 76,5 % a 55,3 % respektive, když ještě ve druhém čtvrtletí tento index nasvědčoval zesílenému trendu předchozích období (měl poměrně vysokou hodnotu 141,7 %). Zároveň se počet nově zahájených bytů v rodinných domech dále zvyšoval, v posledních dvou čtvrtletích 2008
o 9,4% a 6,6 %. Celkem za rok 2008 se počet nově zahájených bytů snížil ve srovnání
s rokem předcházejícím o 0,6 % na 43 531,
ovšem počet bytů v rodinných domech stoupl o 9,2 % (to bylo celkem výrazné zrychlení proti roku 2007) a počet nově zahájených
bytů v bytových domech se naopak snížil o
10,2 %. Na těchto rozdílech v dynamice je
dobře patrné, že rodinné domy jsou většinou stavěny soukromými stavebníky – fyzickými osobami, na které v roce 2008 ještě finanční krize ani hospodářská recese nedolehla, zatímco bytové domy jsou většinou
stavěny developerskými organizacemi přímo
závislými na bankovních úvěrech a tedy také
stavu úvěrového trhu.
Credit crunch v roce 2009
V krizovém roce 2009 pokračovala úvěrová restrikce vůči developerským organizacím. Počet zahájených bytů v bytových domech se pohyboval zhruba o 20 % níže než
v roce předcházejícím, což bylo jistě dáno
i vysokou srovnávací základnou, nicméně
zpřísněním úvěrových podmínek se netajili
ani investoři do bytové výstavby, ani samotné banky. Financování developerských projektů se soustředilo na projekty rozestavěné, protože nedokončené stavby by se pro
úvěrující ústavy proměnily v čisté ztráty.
Ovšem i výstavba bytů v rodinných domech již evidovala pokles (počet zahájených
bytů v 1. čtvrtletí 2009 v rodinných domech
klesl o téměř 10 %), takže celkový počet
nově zahájených bytů se v 1. čtvrtletí 2009
meziročně snížil o 8,9 %. Naopak se meziročně zvýšil počet bytů dokončených (celkem
o 2,7 %), přičemž počet dokončených bytů
v bytových domech se zvýšil o 5,1 %.
Ještě markantnější rozdíly byly patrné ve
2. čtvrtletí 2009. Počet nově zahajovaných
bytů klesl celkem o více než pětinu, naproti tomu počet bytů dokončených se meziročně zvýšil o 5,6 %, z toho bytů v bytových domech dokonce o bezmála 40 %.
Dokončení na str. 7
realitní magazín ark čr • 6/2010
ČSÚ informuje
Pružnost tržní nabídky...
38 473, což bylo po 15 letech více, než počet
bytů zahájených.
Hodnotové relace v bytové výstavbě
Dokončení ze str.6
V následujícím období banky zpřísnily kritéria také pro úvěry konečným uživatelům
bytových staveb – zejména tedy hypotečních úvěrů pro občany. Do jisté míry tak podpořily pokles poptávky po hypotečních úvěrech a pořizování rezidenčních nemovitos-
Dominantním zdrojem financování nákupu vlastního bydlení jsou stále hypoteční
úvěry. V roce 2009 banky poskytly občanům
nové hypoteční úvěry v celkové hodnotě
73,9 mld. Kč, o 46,2 mld. Kč (o 38,5 %) méně
než v roce předcházejícím. Průměrná výše
jednoho nově poskytnutého hypotečního
Tabulka č.2 Vývoj objemových ukazatelů v bytové výstavbě (stejné období předch. roku=100)
Zahájené byty
2008
Dokončené byty
Průměrná plocha 1 bytu
v rodin.
domech
v byt.
domech
celkem
v rodin.
domech
v byt.
domech
celkem
obytná
užitková
109,2
89,8
99,4
115,4
68,8
92,2
108,0
108,4
2009
81,8
80,5
85,7
97,7
110,3
100,2
97,6
96,8
2009/1.Q
90,3
69,3
91,1
96,5
105,1
102,7
.
.
2009/2.Q
80,0
72,9
78,8
93,0
139,9
105,6
.
.
2009/3.Q
81,0
108,7
94,3
90,3
94,6
91,2
.
.
2009/4.Q
77,7
66,0
78,8
105,6
112,0
102,2
.
.
tí, jehož hlavní hybnou silou byly obavy potenciálních klientů před projevy hospodářské krize: ztráty zaměstnání, snížení příjmů,
neschopnosti splácet dlouhodobé závazky.
Tato situace trvala po zbytek roku 2009 a
trvá prakticky až dosud. V roce 2009 bylo zahájeno o 14,3 % méně bytů než v roce 2008,
dokončeno bylo o 0,2 % bytů více, absolutně
Zdroj: ČSÚ
úvěru pro občany činila loni 1,67 mil. Kč, což
proti roku 2008 (kdy průměrná výše hypotéky pro občany dosahovala 1,78 mil. Kč) představovalo pokles o 6,2 %.
Stavební úřady povolily v roce 2009 výstavbu bytových budov s podlahovou plochou 4 227,4 tis. m2, což v meziročním srovnání znamenalo pokles o 14,8 %. Průměrná
Tabulka č. 3 Vývoj hodnotových ukazatelů bytové výstavby
Hypotéční úvěry občanům
Hodnota za 1m2
počet smluv
objem
průměrná
výše 1 úvěru
průměrná orientační hodnota
průměrná pořizovací hodnota
Ceny stavebních prací
2008
81,0
84,4
104,2
104,0
106,5
104,5
2009
65,5
61,5
93,8
107,9
106,5
101,2
Zdroj: ČSÚ, MMR ČR
Z regionů
orientační hodnota těchto nově zahájených
bytů loni činila 112 000 mil. Kč a proti roku
předcházejícímu klesla o 8,1 %.
Průměrná orientační hodnota 1 m2 (jedná se o cenu odhadovanou, údaj se získává
z dokumentace ke stavebním povolením a
zahrnuje celkové náklady v běžných cenách
včetně technologie vynaložené na přípravu,
realizaci a uvedení stavby do provozu) nově
zahájené bytové stavby v roce 2008 stoupla
o 4,0 % proti roku 2007 na 24 550 Kč, v roce
2009 stoupla o 7,9 % na 26 494 Kč. Pořizovací ceny bytů, získávané ze statistických výkazů ČSÚ a odrážející předpokládané investiční náklady na výstavbu, byly výrazně vyšší, než hodnoty orientační a v obou letech
2008 a 2009 rovněž rostly. Průměrná pořizovací hodnota 1 m2 obytné plochy v roce
2008 činila 31 725 Kč a proti roku předcházejícímu se zvýšila o 6,5 %. Loni tato hodnota stoupla na 33 799 Kč a byla meziročně činila opět 6,5 %. Tento vývoj na jednu stranu odpovídá částečně vývoji inflace měřené indexem cen průmyslových dodavatelů.
Ceny stavebních prací v roce 2008 vzrostly o
4,5 %, loni se zvýšily o 1,2 %.
Na druhou stranu byl vývoj orientačních a pořizovacích cen v kontrastu k vývoji nově poskytovaných hypoték, jenž ukazuje na mnohem příkřejší poklesy jak v počtu
smluv, tak v jejich hodnotě mezi roky 2008
a 2009. Faktem je, že počet i objem hypotečních úvěrů začal klesat již v roce 2008 (o
19,0 %, respektive o 15,6 %). V této disproporci lze hledat příčinu úvah o vzniku cenové bubliny na trhu nemovitostí. Je ovšem zapotřebí rovněž vzít v úvahu, že poptávková
strana trhu reagovala na blížící se, později propuknuvší ekonomické potíže přirozeně
mnohem rychleji, než strana nabídky.
Pokračování příště
Zdroj: Český statistický úřad, www.czso.cz
Monitoring
CBRE:Pražský kancelářský trh začne
oživovat nejdřív na konci roku
Knight Frank: Trh komerčních
nemovitostí bude letos v ČR stabilní
Praha 11. května (ČTK) - Pražský kancelářský trh začne oživovat nejdříve na
konci letošního roku. Poptávka bude do té doby stagnovat, bude ještě mírně přibývat prázdných kanceláří. Sdělila to realitní poradenská společnost CB Richard
Ellis.
„Kancelářský trh se v posledním roce a půl pod vlivem zhoršujících se ekonomických podmínek začal utlumovat,“ uvedla vedoucí oddělení průzkumu trhu CB
Richard Ellis Paulína Husová. Na uzavřených pronájmech se zvyšuje podíl obnovených stávajících smluv a podpronájmů, kdy nájemce poskytne kanceláře další firmě.
„Zbývající poptávka není schopná absorbovat nové kancelářské prostory přicházející na trh,“ dodala Husová. Objem nových pronájmů prý také sráží snižování nákladů firem prostřednictvím uvolňování nepotřebných kanceláří. Neobsazenost se podle ní začne pomalu snižovat od začátku roku 2011.
V Praze podle sdružení realitních poradenských firem Prague Research Forum
nebyla v prvním čtvrtletí poprvé od roku 2006 dokončena žádná kancelářská budova. Firmy si v prvním čtvrtletí pronajaly v metropoli 48.940 čtverečních metrů
administrativních ploch. Meziročně je to nárůst o 21 procent, ve srovnání s posledním čtvrtletím roku 2009 je to pokles o více než polovinu.
Na 58 procent z poptávky po kancelářích zároveň od ledna do března tvořily
obnovené smlouvy a podpronájmy. Bez nájemců bylo v prvním čtvrtletí v Praze
11,8 procenta kancelářských ploch, tedy přibližně stejně jako na konci roku 2009.
Praha 25. května (ČTK) - Na tuzemském trhu podnikatelských nemovitostí jako jsou například kanceláře nebo obchodní centra letos pravděpodobně oživení nenastane. Další propad už ale nehrozí, ceny komerčních realit se totiž již stabilizovaly. Na konferenci Czech Real 2010 to řekla prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a ředitelka realitní
poradenské společnosti Knight Frank Zdeňka Klapalová.
„Ráda bych řekla, že bude oživení, ale nemůžu to potvrdit, čísla
ovšem naznačují stabilizaci,“ uvedla expertka. Oživení podle ní může nastat jen v okamžiku, až se začne dařit domácí i evropské ekonomice.
Novým trendem na kancelářském trhu je v Česku podle odbornice
významné zvýšení podílu takzvaných renegociací, tedy obnovených nájemních smluv stávajících nájemců, ale za nových, často výhodnějších
podmínek. Zatímco v prvním čtvrtletí 2009 se podle čísel Knight Frank
podílely renegociace na celkovém objemu uzavřených transakcí v Praze ze čtyř procent, za letošní první tři měsíce to už bylo 63,5 procenta.
Klapalová očekává, že v Praze se bude letos mírně zvyšovat objem
prázdných kanceláří bez nájemců. Podobný trend ale prý existuje v celé
Evropě. Podle sdružení realitních poradenských firem Prague Research
Forum činila v letošním prvním čtvrtletí neobsazenost v hlavním městě
11,8 procenta. Roste prý takzvaná druhotná neobsazenost, kdy nájemce
sice za kanceláře stále platí, ve skutečnosti je už ale nevyužívá.
dnv vju
realitní magazín ark čr • 6/2010
dnv mha
7
Přihlášky a informace pro všechny kurzy a semináře :
tel.: 272 762 953, 272 771 412 fax: 272 766 401, E-mail: [email protected] www.arkcr.cz
Profesní vzdělávání
Realitním makléřem od A do Z
Absolvováním tohoto kurzu splníte vstupní požadavek k certifikační zkoušce dle norem ISO u Certifikačního ústavu Vysoké školy ekonomické - viz informace na webových stránkách asociace www.arkcr.cz v článku „Proč certifikovat realitní makléře“.
profesní studium zaměřené na praxi
Cyklus šesti dvoudenních seminářů od 5. října 2010. Absolventi tohoto kurzu obdrží osvědčení s celostátní platností. Pořadateli kurzu udělena akreditace Ministerstva
školství, mládeže a tělovýchovy ČR (č.j. 18607/09-24/890) k provádění rekvalifikace
prostřednictvím tohoto kurzu pro obor realitní makléř/ka.
1) Jak na klienty Termín: 5. – 6.10.2010 (8,30 - 16,30)
• Úvod do studia • Komunikace se zákazníkem • Získávání nových zakázek – marketing prostředky nabídky a poptávky • Nácvik jednání v konkrétních situacích •
2) Jak na paragrafy Termín: 26.-27.10.2010 (8,30 - 16,30)
• Klienta zakázka, zprostředkovatelská smlouva • Vlastnictví nemovitostí a katastr
• Vlastnictví a nájem bytů a nebytových prostor • Smlouvy v praxi RK •
3) Jak na stavby Termín: 9.-10.11.2010 (8,30 - 16,30)
• Předmět obchodu • Jdeme na prohlídku • Taktika jednání s klientem • Stavební
minimum • Stavební právo •
4) Jak na zakázky Termín: 23.-24.11.2010 (8,30 - 16,30)
• Organizace práce v RK • Ceny nemovitostí, výše nájemného • Tvorba nabídkové
ceny, zpracování zakázky • Průběh zakázky, vyhledávání zájemce •
5) Jak na uzavření obchodu Termín: 30.11.-1.12.2010 (8,30 - 16,30)
Jak na to…. (několik užitečných rad na závěr) – I.
• Uzavření kupní či nájemní smlouvy, finanční vypořádání (kupní cena, provize RK) • Daňové
aspekty realitních obchodů (daňové povinnosti) • Jak na financování nákupu nemovitostí •
Jak na dobré fotky (nejčastější chyby, využití fotografií v inzerci tištěné i na internetu) •
6) Jak na to…. (několik užitečných rad na závěr) – II.
Jak vyhodnotit obchodní případ Termín: 7.-8.12.2010 (8,30 - 16,30)
• Jak na inzerát (hlavní zásady při vytváření inzerátu….) • Jak na písemný projev + grafika (inzerce, dopisy apod.) • Závěry, hodnocení, efektivnost, poučení z jednotlivých
etap obchodu a z celku • Jak na vyhodnocení svých znalostí, schopností a jednání •
Cena: 1 dvoudenní seminář: 2.700,- Kč, Celý kurz (6 dvoudenních seminářů): 14.800 Kč + DPH
Pro členy ARK ČR: 1 dvoudenní seminář: 1.900,- Kč, Celý kurz (6 dvoudenních seminářů): 9.800 Kč+DPH
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR, Praha 4, Na Chodovci 2880/3
Jak získat
klienta
Rady pro realitní makléře jak být
úspěšnější
Pro velký zájem o předchozí
termín semináře pořádáme další
- v Brně a v Praze.
Místo konání: BRNO,
hotel Avanti, Střední 61, Brno
Termín: 21.9.2010 (9-16 hod.)
Místo konání: PRAHA,
sídlo ARK ČR, Praha 4,
Na Chodovci 2880/3
Termín: 7.10.2010 (9-16 hod.)
Seminář vede: Tomáš Kučera,
marketingový poradce s 15-ti letou praxí v reklamě a propagaci, pracuje pro média, publikuje v odborných periodikách,
přednáší na konferencích, poradce v oboru marketing v realitách, autor několika
značek a ochranných známek, spolumajitel realitní kanceláře a reklamní agentury
Cena: 1.900 Kč + DPH
Pro členy ARK ČR: 1.400 Kč + DPH
Program:
■■ jak získat klienta
■■ jak získat dostatečnou nabídku
nemovitostí
■■ jak lépe prodávat
Úspěch jsou Puzzle. Je nutné složit
celý obraz, aby se dostavil výsledek.
Puzzle jsou komunikace, způsoby, varianty, psychologie, nástroje, možnosti, marketing a mnoho dalšího. Tento
kurz vás naučí skládat puzzle.
Pozemek - nemovitost k prodeji
Vše podstatné o nakládání s pozemky.
Termín: 15.-16.9.2010 (9-16hod.)
15.9.2010
Katastr nemovitostí a pozemky
přednáší: Mgr. Ing. Petr Baudyš, Český úřad zeměměřický a katastrální
Program:
1) Pozemek a parcela - vysvětlení pojmů 2) Pozemky evidované zjednodušeným způsobem 3) Stavba jako součást pozemku 4) Údaje o pozemku v Katastru nemovitostí 5) Zápis vlastnictví k pozemku - vklad, záznam
Daňové a účetní otázky související
s prodejem pozemků
přednáší: ing. Petr Kout, daňový poradce
Program:
1) Pozemky jako dlouhodobý majetek a jako zboží 2) Pozemky a daně
z příjmů: a) nabytí a ocenění pozemku, b) je možné technicky zhodnotit pozemek? c) prodej pozemku - právnické osoby, fyzické osoby - podmínky pro osvobození, d) finanční leasing a operativní pronájem pozemku, e) daň z nemovitosti a daň z převodu nemovitostí jako daňový náklad
3) Daň z přidané hodnoty, a) převod pozemku jako zdanitelné a osvobozené plnění, místo plnění, b) jak se vyhnout zdanění prodeje pozemku?
4) Daň z nemovitosti - poplatník, základ daně 5) Daň darovací, daň z převodu nemovitostí - poplatník, základ daně
8
16.9.2010
Územní plánování – vybrané části.
přednáší: Ing. Jana Kejvalová – poradenská činnost v oboru územního
plánování
Program:
Základní pojmy, působnost ve věcech územního plánování, cíle, úkoly a
nástroje územního plánování, územně plánovací dokumentace, územní
a regulační plán,územní rozhodnutí, úprava vztahů v řízení.
Právní vztahy k pozemkům - vybrané aspekty
přednáší: Doc.JUDr.Jaroslav Drobník – Právnická fakulta UK, specializace
na pozemkové právo
Program:
Vlastnické a uživatelské vztahy k zemědělskému a lesnímu pozemku,
ochrana půdy a životního prostředí, nakládání s pozemky a povinnosti při
užívání pozemků, vyvlastnění.
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR, Praha 4, Na Chodovci 2880/3
Cena: 3.500 Kč + DPH
pro členy ARK ČR: 2.500 Kč + DPH
realitní magazín ark čr • 6/2010
Nemovitosti v zahraničí
Investujeme v Egyptě
Proč investovat v Egyptě
Ve prospěch koupě nemovitosti, ať už
jako investice, nebo pro vlastní potřebu hovoří:
1) nižší ceny nemovitostí, než v ČR
2) nižší životní náklady,
3) výhodné klimatické podmínky - v době,
kdy je u nás zima je v Egyptě teplo,
4) snadná a rychlá dopravní dostupnost.
Kdo by měl investovat v Egyptě
1) Ti, kteří mají rádi, nebo budou alespoň
ochotni respektovat a akceptovat místní tradice, zvyky a náboženství, znají místní bezpečnostní situaci a jsou schopni se přizpůsobit místní hygieně a stravovacím návykům,
2) milovníci historie, umění a památek,
3) příznivci vodních sportů,
4) ti, jejichž zdravotní stav se výrazně
zlepšuje u moře,
5) ti, kteří chtějí podnikat v oblastech spjatých zejména s turistickým ruchem. Mnoho
restaurací, kavárniček, barů i menších hotelů
vlastní Evropané. Tak např. v Hurghádě najdete originální německou, ruskou a holandskou
restauraci a řadu evropských developerů.
Kdo by rozhodně neměl kupovat
v Egyptě nemovitost
Náš středoevropský imunitní systém není
odolný vůči místním virům a bakteriím. Máteli oslabenou imunitu, pak doporučujeme rozhodně poradit se s Vaším lékařem a případně
koupit nemovitost na Kanárských ostrovech!
Kde investovat?
V případě, že jde o investici do soukromé nemovitosti určené k rekreaci, rozhodujícím parametrem je její dostupnost a neměla by ležet dále, než hodinu a půl od letiště.
Egypt má šest mezinárodních letišť: Káhira,
Alexandrie, Luxor, Asuán, Hurghada a Sharm
el-Sheikh. Naše tipy:
1. Akabský záliv
a) Dahab se nachází na východním pobřeží Sinaje ve vzdálenosti 85 km od letiště
v Sharm el Sheikh. Transfer z letiště trvá asi
90 minut. Dahab jako původní beduínská vesnička si zachoval svou exotickou tvář: mělký,
písčitý záliv lemovaný
množstvím pokroucených datlových palem
se žluto-červeno-hnědým Sinajským pohořím v pozadí. Nikde jinde na pobřeží Egypta
neroste přirozeně tolik palem, jako tady. Samotný Dahab se dělí
na dvě části: řetězec
prázdninových středisek a hotelů a druhá
část zvaná Asilah je pů-
vodní beduínskou osadou, kde ještě můžeme
najít typické životní rysy beduínského způsobu života. V turistické čtvrti Dahabu je v dosahu do 500 metrů od hotelů či kempů směnárna, pošta, dále je zde množství obchodů
s památkami, oděvy či potravinami, restaurace různých stylů a kvality, cestovní kanceláře,
internet-café, mezinárodní telefony a vše co
k pobytu potřebuje. V novém centru Dahab
City, vzdáleném asi 3 km se nachází banka
(možnost výběru z karty), pošta a úřady. Doporučujeme: kupovat, kupovat, kupovat!
b) Sharm El Sheikh je nejevropštější destinací v Egyptě s mimořádně vysokou úrovní služeb. Původně přístav se proměnil v jedno z nejžádanějších letovisek - v město hostící mnoho mírových rozhovorů. Během deseti let zde vyrostl bezpočet moderních hotelů, pasáží s restauracemi a obchody, jakož
i bohaté sportovní zázemí s tenisovými kurty
či golfovými hřišti. Nemovitosti zde doporučujeme kupovat jen skutečně náročné klientele.
c) Nuweiba leží uprostřed pobřeží Akabského zálivu a egyptské Ministerstvo pro
cestovní ruch plánuje přeměnu této oblasti v nový turistický region. Městečko leží cca
70 km jižně od Taby a 180 km severně od
Sharm El Sheiku. Od počátku osmdesátých
let do přelomu tisíciletí byla Nuweiba oblíbenou destinací nezávislých cestovatelů díky
svojí strategické poloze a přírodní kráse. Jakmile investoři objevili potenciál překrásných
panenských pláží mezi Nuweibou a Tabou, začali s výstavbou luxusních hotelů pro náročnou klientelu. Dnešní Nuweiba je ideálním
místem pro ty, kdo touží po unikátním bydlení, kombinovaným s pohostinnosti místních
obyvatel. Doporučujeme kupovat, kupovat,
kupovat, vhodná investice do budoucnosti!
2. Suez
a) Ain Soukhna je vyhledávána především rodinami s dětmi, které tu najdou ideální zázemí v podobě hřišť, vodních parků
atd. Rodiče určitě ocení i bezpečný pozvolný vstup do moře. S pojmem Ain Soukhna
si většina lidí spojovala typické útočiště pro
egyptskou chudinu. V 90. let minulého století - v regionu táhnoucím se asi 60 km jižně od
Suezu - byly objeveny horké minerální prameny, které vzbudily zájem investorů (v překladu znamená „Ain Soukhna“ právě horký pramen) a vzniklo tak nejmladšího letoviska na pobřeží Rudého moře. Do Ain Soukhna Vás přepraví transfery z mezinárodního
letiště v Káhiře. Cesta trvá něco málo přes
1,5 hodiny. Přímo na místě nefunguje veřejná doprava, takže si musíte najmout taxi.
Doporučujeme: kupovat, kupovat, kupovat! Dobrá investice do budoucnosti!
b/ Zafarana je krásná, malá vesnice nacházející se ve vzdálenosti asi 62 km směrem na jih od Ain Sukhna v regionu Al Bahr
al Ahmar. Realitní trh se tu teprve rozvíjí,
realitní magazín ark čr • 6/2010
doporučujeme kupovat, kupovat, kupovat!
Dobrá investice do budoucnosti.
3. Egyptská část Středozemního moře
Krásné pláže najdete zejména v oblasti od
Alexandrie až po Mersa Matrouh, včetně letoviska Sidi Abdel Rahman. Navzdory kilometrům bílých písečných pláží a azurovému moři
je oblast Egyptského středozemí stále nerozvinutá a relativně neosídlená a tím pádem
jsou zde i ceny nemovitostí relativně nízké.
Pro nás, Evropany je tu z celého Egypta nejpříjemnější podnebí: v zimě je kolem 18°C a
v létě kolem 33°C. Z hlediska lokalit doporučujeme Abu Qir s blízkými středisky Agami a
Hannoville a Marinu El Alamein (www.portomarina.com). Doporučujeme kupovat, dobrá investice do budoucnosti.
4. Rudé moře
Rudé moře je krásné a určitě doporučujeme strávit v některém z místních letovisek Hurghadou počínaje, Abu Simbelem konče zimní dovolenou. Něco jiného je ovšem krátkodobá dovolená a něco úplně jiného je trvalý 5 – 6 měsíční pobyt, a to i po klimatické
stránce. V Hurghadě a Sharmu je v zimě nejčastěji okolo 22-25°C. Ve dne je teplo, ale večer klesají teploty na 10-15°C a už je nutné
teplejší oblečení. Hlavní nevýhodou je silný
vítr. Hurghada a Sharm jsou nejpříjemnější
na jaře od 15. března do 15 května, na podzim od 15. září do začátku prosince. El Gouda, Marsa Alam a Luxor jsou ještě o 2 - 3°C
teplejší a rozdíly mezi denní a noční teplotou
vyšší. Souhrnně řečeno: v zimě je u Rudého
moře příjemně jen polovinu sezóny!
Před koupí rozhodně doporučujeme nejprve zkusit u Rudého moře prožít celou zimu
a teprve budete-li spokojeni, doporučujeme koupit nemovitost! Vhodné lokality
najdete i od Marsa Alam přes Luxor nížePokračování na str. 11
9
Informace
Zajímavé články
■■ EKONOM č. 20
„Jak se bránit doměřené dani“ návštěva finančního úřadu ve vaší firmě může skončit
doměrkem daně. Jak zvrátit ortel berňáku?
■■ EKONOM č. 21
„Plať v zemi kde pracuješ“ , od května se
mění pravidla sociálního zabezpečení v Evropské unii. Víte, jak se tato změna dotkne
právě vás a vašich rodin?
„Družstevní byt: mýty a trable“, než si opat-
říte družstevní byt, provětrejte hospodaření
družstva a prostudujte stanovy.
■■ REALIT –květen
„Není metr jako metr aneb Různé metody
vedou k různým výsledkům“ téma, kterému
nebylo dlouhodobě věnována téměř žádná
pozornost, je to nejednotnost metodik měření a výpočtu ploch prodávaných nebo pronajímaných bytových nebo komerčních nemovitostí.
Rubrika realitní a daňová poradna, na dotazy odpovídá ing. arch. Jan Borůvka, generální sekretář ARK ČR a ing. Petr Kout, CSc., da-
Ze sbírky zákonů
stav k 26.5.2010
■■ Zákon 155/2010 Sb., kterým se mění některé zákony ke zkvalitnění jejich aplikace a ke
snížení administrativní zátěže podnikatelů (týká se mj.z.č. 455/1991 Sb. – živnostenský zákon, 40/1964 Sb.- občanský zákoník)
■■ Zákon 156/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony ( změna z.č. 284/2009 Sb. o platebním styku
■■ Zákon 157/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 187/2006 Sb., o nemocenském pojištění, ve znění pozdějších předpisů
■■ Zákon 160/2010 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím nařízení Evropského parlamentu a Rady o ratingových agenturách (změna z.č. 634/2008 Sb. – o
správních poplatcích a z.č. 455/1991 Sb. živnostenský zákon)
■■ Zákon 152/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů
■■ Zákon 154/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech a o změně
některých dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů
■■ Zákon 150/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 200/1990 Sb., o přestupcích, ve znění pozdějších předpisů
■■ Zákon 140/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu
České republiky, ve znění pozdějších předpisů
■■ Sdělení 131/2010 Sb., Ministerstva práce a sociálních věcí, kterým se vyhlašuje částka odpovídající 50%průměrné měsíční mzdy v národním hospodářství pro účely životního a
existenčního minima a částka 50 % a 25 % průměrné měsíční mzdy v národním hospodářství
pro účely státní sociální podpory
Novela zákona zprůhlední a zjednoduší veřejné zakázky
Poslanecká sněmovna přijala komplexní novelu zákona o veřejných zakázkách, kterou připravilo Ministerstvo pro místní rozvoj. Pokud novelu podepíše prezident, budou se veřejné
instituce řídit novými pravidly od poloviny září. Součástí novely je i evropská směrnice o podpoře čistých a energeticky účinných vozidel.
Zdroj: MMR
Informace ve zkratce
Změny u členů ARK ČR:
Realitní kancelář Dr. Cepák spol. s r.o. , České Budějovice je registrována v ARK ČR pod novým názvem REALITY SPEKTRUM CEPÁK s.r.o.
Realitní kancelář ADÁMKOVÁ REALITY s.r.o., České Budějovice: nové kontaktní údaje:
[email protected] a www.adamkovareality.cz
O členství v ARK ČR požádaly RK:
Ing. Jiří Loskot - Bioreality, Tomkova 2099, Tábor, www.bioreality.cz
Krása Bydlení - Ludmila Valinčičová, Stiborova 28, Olomouc, www.krasabydleni.cz
HIT reality - s.r.o., Harantova 14, Plzeň, jednatel a majitel: Jiří Kvíčala, www.hitreality.cz
10
ňový poradce
„Různé vlastnictví pozemku a stavby přináší komplikace“, v praxi není nic neobvyklého,
že pozemek je ve vlastnictví jednoho subjektu a stavba je ve vlastnictví zcela jiné osoby. Ne všichni zájemci o koupi nemovitosti si
však tuto skutečnost uvědomují a zjišťují si o
nemovitosti veškeré informace…
„Nový realitní aukční portál aukce nabízí své
služby“, před několika dny byl spuštěn projekt nového internetového aukční portálu
aukce (www.rAukce.cz), která je-jako jeden
z mála- výhradně soustředěn na prodej a nákup nemovitostí.
„Základy facility managementu stanovuje
evropská norma“, základy FM v Evropě stanovuje společná norma u nás označovaná
ČSN EN 12551 „facility management“, Tento standard bude mít postupně rozšiřující se
řadu dílů, ze kterých jsou v současnosti platné první dva. (o dalších pěti částech nové
normy, které jsou zatím v různém stupni přípravy, se dozvíte v příštím čísle Realitu- autor Ing. Ondřej Štrup)
■■ PRÁVNÍ RÁDCE č.5
„Odpovědnost advokáta a notáře za sepis
neplatné smlouvy“ více než dosud je uplatňována odpovědnost za škodu vůči advokátovi či notáři za sepis absolutně neplatné
smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti(jednotky), což vyvolává řadu doposud neřešených právních otázek.
„Smlouva o vyhrazení vzniku společného jmění manželů ke dni zániku manželství“, vzor s komentářem. Manželé či muž a
žena, kteří chtějí uzavřít manželství, mohou
smlouvou modifikovat zákonný rozsah či odložit dobu vzniku společného jmění manželů. Všechny tyto právní úkony musejí mít formu notářského zápisu.
Realitní magazín ARK ČR
měsíčník
6/2010
Vydává
Informační centrum ARK, spol. s r. o.,
Na Chodovci 2880/3, 141 00 Praha 4,
tel: 272 762 953, fax: 272 766 401,
http://www.arkcr.cz
Redakční rada:
Ing. arch. Jan Borůvka, CIPS
Ing. Petr Koranda, CSc.
Sazba:
Pavel Borůvka
Foto na titulní straně: Jan Kurz,
pylony chrámu v Edfu
MK ČR E 17369
Rozšiřuje ARK ČR. Neprodejné.
Upozornění: Informační centrum ARK spol. s r. o.
využívá zpravodajství z databází ČTK, jejichž obsah je chráněn autorským zákonem. Přepis, šíření, či další zpřístupňování tohoto obsahu či jeho
části veřejnosti, a to jakýmkoliv způsobem, je bez
předchozího souhlasu ČTK výslovně zakázáno.
realitní magazín ark čr • 6/2010
Nemovitosti v zahraničí
Dokončení ze str.9
Smlouvání o ceně, daně a poplatky
ji. Marsa Alam má nové mezinárodní letiště, takže se tam i snadno dostanete (http://
www.marsa-alam-airport.com). Možnou alternativou k zimnímu pobytu v Egyptě jsou
zejména Kanárské ostrovy.
Kde rozhodně nekupovat
Vyhnout byste se měli severní části Sinajského poloostrova, která byla bojištěm v minulých egyptsko-izraelských válkách.
Nabídka nemovitostí
Zájemcům jsme připravili „Seznam“ odkazů na nejlepší egyptské realitní kanceláře a
developery, který najdete na stránce: http://
www.klima.cz/inzerce_stredni_vychod.htm
Cenová hladina (cena versus kvalita)
Ceny nově stavěných nemovitostí
v atraktivních lokalitách typu Sharm, Hurghada dnes přesáhly už hranici 1000 Eur/m2.
U nově rozvíjejících se lokalit typu Marsa Salam, Luxor jsou ceny o 30 až 50% levnější. Velmi častou chybou investorů je hledání nejnižší ceny. Nižší cena je samozřejmě vykoupena nižší kvalitou stavby. Egyptští developeři nejsou o nic méně zisku lační,
než ti čeští a samozřejmě se též snaží, stavbu co nejvíce „ošidit“. Při výběru nemovitosti je třeba hlídat především její kvalitu. Kvalita hotové stavby se dobře pozná i na délce
záruční lhůty. Čím delší, tím pro kupujícího
lepší. V Egyptě staví i němečtí, angličtí a holandští developeři. Ceny i kvalita jsou vyšší.
Hlavně z důvodů kvality doporučujeme kupovat převážně u evropských developerů.
Pokud Vám nestačí finanční prostředky je tu
vždy možnost koupit starší, ale kvalitní byt.
Jak kupovat nemovitosti
Egyptské právo je založené na právu anglickém a islámském a postup při uzavření
kupní smlouvy se velmi podobá našemu. Ke
koupi nemovitosti Vám stačí platný pas.
Nákup nemovitostí cizinci je v Egyptě
omezen několika základními podmínkami:
1) cizinec smí koupit (vlastnit) pouze dvě
nemovitosti pro sebe a svou rodinu,
2) jde – li o nemovitost, s jejímž provozem
je spjata licence (bar, restaurace, hotel), je třeba
nejprve tuto licenci získat od egyptských úřadů,
3) velikost pozemku nesmí přesáhnout
4 000 m2,
4) pozemek se nesmí nacházet v památkově chráněné a vojenské zóně,
5) pokud nemovitost stavíte, musíte
ukončit stavbu do 5 let od registrace stavebního pozemku v Katastru nemovitostí,
6) nemovitost nesmíte prodat dříve, než
po pěti letech od její registrace v Katastru
nemovitostí,
7) majitel nemovitosti s cenou vyšší než
50.000$, můžete zažádat o tzv. zelený kontrakt (poplatek činí 3% z ceny nemovitosti) a
V Egyptě platí základní pravidlo – jste bílí
a bohatí, takže je nutné, abyste zaplatili za
nemovitost nejvyšší možnou cenu, včetně
odměny pro realitní kancelář, právníka a notáře. Základních chyb je několik: projevit přílišný zájem o nabízenou nemovitost a zkusit
jednat v ruštině. V momentě, kdy prodávající zjistí, že o jeho nemovitost máte skutečný zájem, může začít i zvyšovat její cenu. Nabídnete-li jako jednací jazyk ruštinu, zařadíte se do nejbohatší skupiny turistů a tomu
bude odpovídat i nabídková cena nemovitosti. Nejvíce ušetříte, kupujete-li nemovitost přímo od developera.
Při jednání může - ve společenské části - přijít řeč na rodinu, na níž jsou Egypťané velice hrdí. Sluší se proto o ní popovídat.
Může dojít i na otázku náboženství. Největším hříchem je, když přiznáte, že jste bezvěrec. Jako „nevěřící pes“ jste v nejhorší situaci, do níž jste se mohli do budoucího vyjednávání o ceně dostat. Pokud jste s partnerkou, pak ženy by měly být na obchodním jednání velmi konzervativně oblečeny
(ne minisukně, krátké kalhoty či hluboký výstřih). I tak se Vám může stát, že ji od Vás budou chtít koupit.
Oficiální výše daní a poplatků spjatá s
koupí nemovitosti se pohybuje okolo 8 - 10%
z kupní ceny. Všechna jednání urychluje všudypřítomný „bakšiš“. O kolik cenu podraží,
závisí na Vaši šikovnosti.
Užitečné informace
Doklady a víza
Pro vstup do EAR je vyžadován cestovní
pas s platností nejméně tři měsíce po ukončení platnosti uděleného víza. Vízum získáte na Velvyslanectví Egyptské arabské republiky v Praze: Pelléova 14, 160 00 Pra-
realitní magazín ark čr • 6/2010
ha 6 – Bubeneč, tel. +420 22431 1506, fax:
+420 22431 1157
Od začátku roku 2002 mohou občané ČR
získat za poplatek vízum na mezinárodním
letišti v Káhiře, příp. na dalších vstupních
místech (letištích) do země (Alexandria, Hurghada, Luxor, apod.). V praxi může však být
tato možnost pro české občany komplikována leteckými společnostmi, které pro vstup
na palubu letadla vyžadují prokázat se příslušným vízem. Doporučuje proto se před
cestou informovat na zastupitelském úřadu Egypta, zda se podmínky pro přicestování nezměnily. Aktuální informace o vízové problematice je možné získat na Velvyslanectví Egyptské arabské republiky v Praze (viz výše), příp. na internetové adrese Ministerstva zahraničí EAR - www.mfa.gov.eg
v oddíle The Consular Section, jehož součástí jsou základní informace o egyptské konzulární službě a vízové problematice. Součástí
této stránky je též formulář žádosti o egyptské vízum. Žadatel musí předložit platný pas,
pasovou fotografii, fotokopii zpáteční letenky, potvrzení od cestovní kanceláře, nebo
pozvání od soukromé osoby či právnického
subjektu. Doba vydání se pohybuje okolo tří
dnů až týdne, poplatek 700 Kč. Jednorázové vízum má platnost 3 měsíce a maximální
délka pobytu je jeden měsíc. Vízum pro vícenásobný vstup má platnost 6 měsíců, držitele opravňuje k pobytu maximálně jednoho měsíce, poplatek je 850 Kč. Nejrychleji lze údajně získat vízum přímo na letišti
v Káhiře, popř. na dalších mezinárodních letištích (Hurghada, Luxor,…). Zvláštní podmínky platí pro vízum získané na přechodu
Taba/Eilat. Je platné pouze 14 dní pro pobyt
na jižním Sinaji. Platnost víza se smí překročit maximálně o dva týdny. Přihlašovací povinnost pro české občany byla zrušena Ministerstvem vnitra EAR v roce 1996.
Vít Klíma
Praha, 2010
(Dokončení v příštím čísle)
foto: Jan Kurz
Egypt
na jeho základě získává pobytové vízum pro
sebe a rodinné příslušníky nejprve na 1 rok,
dále 3 roky, 5 let, až po trvalý pobyt.
11