Realitní magazín

asociace realitních kanceláří
české republiky
Realitní magazín
www.arkcr.cz
2 / 2010
Aktuálně
Evropský realitní týden
Mise CEPI v Evropském parlamentu
Již řadu let je Asociace realitních kanceláří České republiky řádným členem Evropského výboru realitních profesí (CEPI), který se skládá ze dvou profesních sdružení jehož členy jsou jednak evropské asociace realitních kanceláří – EPAG a jednak evropské
asociace správců nemovitostí - CEAB. V posledním lednovém týdnu zorganizovala CEPI
návštěvu poslanců na půdě Evropského parlamentu v Bruselu.
Jedním se záměrů bylo informovat účastníky o tom, jak instituce EU v praxi fungují a
sdělit něco víc o možnostech oficiálního lobbování v Bruselu. Proto byla úvodem sjednána informační schůzka s cílem objasnit strukturu evropských institucí (rovnováha mezi
Radou, Komisí a Parlamentem, rozhodovací
procesy, kultura lobování atd.). Účastníkům
byla poskytnuta možnost vidět chod instituce zevnitř, vidět některé výbory při práci a
navštívit jednací sál apod. Tato část návštěvy
byla na základě požadavku CEPI organizována Evropským parlamentem.
Hlavním cílem mise CEPI bylo podpořit
zájem Bruselu o evropský trh nemovitostí,
o úroveň a kvalitu realitního zprostředkování a úroveň služeb, o podporu přeshraničního obchodování s nemovitostmi a zároveň o
ochranu spotřebitele v procesu nemovitostních transakcí.
2
Ze strany CEPI se do této mise zapojilo
22 zástupců - členů z německé, španělské,
francouzské, belgické, lucemburské, holandské, finské, švédské, polské, maďarské asociace. Českou republiku reprezentoval současný prezident EPAG a viceprezident CEPI generální sekretář ARK ČR Jan Borůvka.
V plánovaných osobních setkáních byli
přijati celkem 32 evropskými poslanci z řad
socialistů, zelených, křesťanských demokratů a liberálů, členů různých výborů, které jsou v zájmu realitních odborníků (vnitřní
trh, průmysl, hospodářství a finance, životního prostředí a regionální záležitosti, stejně
jako zvláštní výbor pro krizi).
Konala se také dvě půldenní pracovní setkání s poslanci a úředníky, kteří se zabývají tématy energetické náročnosti a odbornou
kvalifikací. Umožnila výměnu názorů a zkušeností na přepracování směrnice o energetické náročnosti budov a na první hodnocení směrnice o uznávání odborných kvalifikací (2005) a směrnici o službách (2008). Zároveň otevřela cestu k dalším pravidelným
kontaktům a diskuzím o těchto otázkách
mezi CEPI a evropskými orgány.
V pondělí 25.ledna, to bylo jednání
s Claudem Turmes (Evropský parlament) a
Michaelou Holl (Evropská komise, Generální ředitelství pro dopravu a energetiku), se
kterými diskutovali o energetické účinnosti budov. Diskuse se zaměřila především na
vztahy pronajímatelů a nájemců, na nástroje pro zobrazení spotřeby energie spravedlivým způsobem, na zajišťování oficiálních
statistických údajů o úsporách energie v domech již zrekonstruovaných; zástupci CEPI
zdůraznili potřebu informací a školení profesionálů. Poslanci informovali o svých současných iniciativách a jednáních a přizvali zástupce CEPI k účasti na některých z nich.
V úterý 26.ledna uspořádalo CEPI pracovní snídani s Jurgenem Tiedje (vedoucí oddělení, GŘ pro vnitřní trh a služby, Evropská komise), kde se hovořilo o směrnici o uznávání odborných kvalifikací. Pan Tiedje připustil, že současné znění článku 15 je takové, že
je velmi obtížné jej používat v praxi některých oborů a že je klíčové, aby sdružení CEPI
zasáhlo do procesu vyhodnocení tak, aby se
ukázalo, kde jsou hlavní problémy.
Každý den byl zahájen interní instruktáží o klíčových poselstvích, která by měla být
předmětem jednání s jednotlivými poslanci a skončil společným setkáním, na kterém
jednotliví účastníci setkání předávali ostatním své zkušenosti ze svých jednání (jak jednotliví poslanci fungují, co je zejména zajímá, jaký vliv mohou mít). Jednotlivé návštěvy poslanců byly uskutečněny vždy nejméně
dvěma členy sdružení. Poslanci obdrželi totožnou dokumentaci (tři zprávy, klíčová fakta a údaje, zkrácenou verzi německé studie
o dopadu odvětví nemovitostí na ekonomiku a CEPI výroční zprávu). Mezi hlavní okruhy patřilo téma týkající se kvalifikace v oboru nemovitostí, a jeho uznávání mezi jednotlivými státy EU, téma energetických úspor,
téma potřeby systematického shromažďování informací z realitního trhu a následných
analýz.
Zejména požadavek týkající se potřeby
většího množství informací a analýz týkajících se trhu nemovitostí byl většinou oslovených poslanců pochopen a dobře přijat.
Bude projednán ve výborech v Evropském
parlamentu. Návrhy CEPI budou zaslány písemnou formou na Evropskou komisi. Poslanci tuto problematiku vnímají jako důležitou jednak proto, že vývoj na trhu nemovitostí může být považován za součást systémových rizik, dále také proto, že problematika je úzce spjata s ochranou spotřebitele.
Výsledky mise budou vyhodnoceny a naváží na ně jednotlivé akce, aby bylo možné
misi pokládat za úspěšnou.
-jb-
realitní magazín ark čr • 2/2010
Aktuálně
Konference Stavebnictví 2010
Ve dnech 19. a 20.1.2010 proběhla v hotelu Diplomat v Praze konference, pořádaná společností Institute for International Research, nazvaná STAVEBNICTVÍ 2010. Konference se zúčastnili přední odborníci a manažeři stavebních firem, zástupci bank, daňoví
poradci a odborníci z oblasti realit a dalších
institucí. Konference se zabývala vývojem
stavebnictví, prognózami do příštích let, dopady hospodářské recese do oblasti staveb-
nictví a realit, risk managementem, změnami ve financování developerských projektů a
využitím strukturálních fondů EU. Mezi diskutujícími odborníky byli Pavel Sobíšek hlavní ekonom UniCredit Bank, Václav Matyáš,
prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví, Tomáš Čoček ze Státního fondu dopravní infrastruktury, Jan Wagner, ředitel Státního fondu rozvoje bydlení, Dan Ťok, generální ředitel SKANSKA CS, Roman Zámeč-
ník, generální ředitel BOVIS Lend Lease, Lenka Kostrounová, ředitelka útvaru financování nemovitostí ČSOB, Pavel Kuhn, ředitel odboru Developer centra ČS, Ivana Krůželová
vedoucí odd. MMR, dále reprezentanti poradenských firem KPMG, King Sturge daňových a advokátních firem.
V této společnosti se neztratila ani naše
ARK ČR. Prezident ARK ČR Jaroslav Novotný
měl tu čest být předsedajícím a moderátorem druhého dne této konference.
-jb-
Oznámení členům ARK ČR o konání
Valné hromady
Valná hromada Asociace realitních kanceláří České republiky se dle rozhodnutí Asociační rady bude konat
ve čtvrtek 25. března 2010 v Praze.
Pozvánky s programem a podklady pro jednání budou zasílány členům individuálně.
-red-
Daně
Změny v daních 2009 – 2010
V průběhu roku 2009 byla opět přijata řada změn v daňových zákonech. Naopak v oblasti účetnictví podnikatelů ke změnám nedošlo. Ne všechny novely se povedly a bude nezbytné přijímat následné změny. I proto v průběhu roku 2009 zveřejňovalo Ministerstvo financí na svých webových
stránkách (www.mfcr.cz) řadu vysvětlení
v podobě pokynů řady „D“, sdělení, informací a příkladů. V dalším textu si připomeneme v souhrnu nejvýznamnější změny v daňových zákonech a souvisejících předpisech.
Daně z příjmů obecně
■■ Od zdaňovacího období započatého
v roce 2009 je možné odečítat od základu
daně hodnoty darů i při darování do zemí
EU, do Norska a na Island. (§ 15 odst. 1 a
v § 20 odst. 8 zákona o daních z příjmů).
■■ Byl zaveden nový způsob odpisování
vybraného movitého majetku - mimořádné
odpisování (§ 30a). Týká se nového hmotného majetku zařazeného do 1. a 2. odpisové
skupiny (výpočetní technika, osobní automobily a další). Umožňuje zkrátit dobu odpisování na 12, resp. 24 měsíců. Sporné záležitosti (například opakované technické zhodnocení takto odpisovaného majetku, změna
ceny jinak než v důsledku technického zhodnocení) řešil Koordinační výbor Ministerstva
financí a Komory daňových poradců ČR.
■■ V průběhu roku 2009 došlo nejprve
od 1. 4. ke zkrácení povinné minimální doby
trvání finančního leasingu u movitých věcí
zařazených ve 2. a 3. odpisové skupině a od
20. 7. se v souvislosti se zavedením mimořádných odpisů zkrátila minimální doba trvání finančního leasingu na 12, resp. 24 měsíců ve vazbě na odpisovou skupinu předmětu
nájmu (§ 24 odst. 15). I zde sporné záležitosti (předčasné skončení leasingu apod.) řešil
Koordinační výbor.
■■ Tvorba rezervy na opravy hmotného
majetku jako daňového nákladu je, počínaje 1. 1. 2009, vázána na podmínku vinkulace částky odpovídající nově tvořené rezervě
na zvláštním bankovním účtu, a to do konce
lhůty pro podání daňového přiznání.
■■ Byla zavedena možnost využít tzv.
paušální výdaj na dopravu (§ 24 odst. 2
písm. zt)) místo uplatnění výdajů na pohonné hmoty a parkovného v prokázané výši.
Novinka má svém důsledku velice omezené
použití a navíc je v některých případech její
uplatnění sporné. Detailněji jsme se dotazy
na otázky spojené s použitím paušálního výdaje na dopravu zabývali v Realitním magazínu koncem loňského roku.
■■ Dále byly upřesněny podmínky uplatnění výdajů na vzdělávání zaměstnanců a fi-
realitní magazín ark čr • 2/2010
nanční náklady v základu daně (§ 24 a § 25).
Daň z příjmů právnických osob
■■ Sazba daně z příjmů právnických
osob se mění podle zákona: pro období započaté v roce 2009 činí 20 %, pro období následující 19 % (§ 21).
Daň z příjmů fyzických osob
■■ Fyzickým osobám s příjmy ze samostatné výdělečné činnosti (§ 7) bylo zvýšeno procento tzv. paušálních výdajů. Například u realitních kanceláří a makléřů lze místo 50 % uplatnit 60 % z příjmů za rok 2009.
Stejně tak i pro rok 2010.
■■ Sazba daně z příjmů fyzických osob
zůstává pro roky 2009 i 2010 na úrovni 15 %
(§ 16). Pokusy o znovuzavedení progresivní
daně zatím neuspěly, pokusy budou nadále
pokračovat.
■■ Fyzické osoby – rezidenti ČR, které
mají příjmy ze zaměstnání v zahraničí, mohou využít možnosti volby způsobu zohlednění daně sražené v zahraničí tak, jako tomu
bylo do roku 2000. Podrobněji viz § 38f.
■■ V průběhu roku se vyjasnilo sporné
ustanovení zákona týkající se odpočtu úroků
z úvěrů na bytové potřeby fyzických osob.
Dokončení na str. 4
3
Daně
Změny v daních 2009 – 2010
Dokončení ze str.3
Podle výkladu Ministerstva financí (pokyn
č. D-324) se toto ustanovení použije i na
opakované refinancování úvěrů.
■■ Od roku 2010 se mírně zvyšuje sleva
na dítě (z 10 680 Kč na 11 604 Kč za rok) § 35c.
Daň z přidané hodnoty
■■ Od roku 2009 byl nově definován den
uskutečnění plnění u převodu nemovitostí (den předání nemovitosti nabyvateli, nejpozději den doručení potvrzené listiny od
katastrálního úřadu). Mírně upravena byla
tato definice v § 21 zákona i od 1. 1. 2010.
■■ Finanční pronájem se od roku 2009 u
nových smluv „rozdělil“ na dva režimy podle
toho, zda je ve smlouvě sjednána povinnost
nebo právo nájemce odkoupit předmět nájmu. U povinnosti odkoupit předmět nájmu
se jedná o dodání zboží nebo převod nemovitosti, u práva odkoupit se jedná o službu.
Z toho se pak odvozuje okamžik povinnosti přiznat daň, resp. povinnosti přiznat osvobozené plnění a druh použitelného daňového dokladu (§ 13, § 21, § 26).
■■ Přeúčtování přijatých plnění se stalo
předmětem daně, i když se v některých případech do základu daně nezahrnuje podle
§ 36 odst. 11.
■■ Od roku 2009 je možné opravovat
chybné sazby daně ve všech případech, i
v případě, kdy se oprava provádí ve prospěch plátce a v neprospěch státu (§ 48 a
§ 50)..
■■ Od 1. 4. 2009 je umožněno uplatňovat nárok na odpočet daně u osobních automobilů a u jejich technického zhodnocení, a to včetně aut pořizovaných formou finančního pronájmu (změna § 75). Přechodná ustanovení novely upravují použitelnost
osvobození prodejů osobních aut.
■■ Od roku 2010 se významně mění principy posuzování místa plnění u služeb. U řady
služeb místo plnění zůstává v režimu roku
2009 (například služby spojené s konkrétní nemovitostí mají místo plnění stanoveno
podle místa nemovitosti), u jiných služeb se
místo plnění změní (§ 9, § 10 až § 10k).
■■ Zákon od ledna 2010 přináší i „staronové“ ustanovení, podle kterého se u spojených osob (kapitálově či personálně) bude
uplatňovat základ daně ve výši ceny obvyklé (§ 36a). To se bude vztahovat zejména
k zaměstnancům.
■■ Sazby daně se zvyšují o 1 %, tj. na 20%
a 10 % (§ 47). Přechodná ustanovení novely
řeší přechod z roku 2009 na rok 2010. Za daňové povinnosti za zdaňovací období předcházející 1. 1. 2010, jakož i pro práva a povinnosti s tím související, se použijí dosavadní
právní předpisy. Specificky u spotřeby energií a telekomunikačních služeb je možné provést mimořádný odečet z měřících zařízení k 31. 12. 2009, případně provést propočet
spotřeby k 31. 12. 2009. Zúčtování záloh plátce, kterému vznikla povinnost přiznat daň
z úplat (záloh) přijatých přede dnem uskutečnění zdanitelného plnění, a to nejpozději
do 31. 12. 2009, použije při vyúčtování nově
platné sazby daně jen na doplatky za uskutečněná plnění. U smluv o finančním pronájmu,
které byly uzavřeny do 31. 12. 2008, a jejichž
předmět smlouvy byl předán do užívání nájemci do 31. 12. 2008 se i po 1. 1. 2010 se
uplatní původní sazba daně platná do 31. 12.
2008, tedy 9 % nebo 19 %).
■■ Novela zákona stanoví dále mj. další
povinnosti registrace osob povinných k dani
ve vazbě na služby (§ 94). Jedná se zejména o služby s místem plnění mimo ČR podle
tzv. základního pravidla určení místa plnění.
■■ Upravuje se nový režim vracení daně
plátcům z jiných členských zemí EU (§ 82).
■■ Nově se stanoví povinnost zahrnovat
do souhrnného hlášení i služby s místem plnění podle § 9 odst. 1 mimo tuzemsko. Souhrnné hlášení se bude podávat výlučně elektronicky. Úprava je obsažena v § 102 zákona.
Daň z nemovitostí
Ukončení osvobození nových staveb obytných domů a bytů
v nových stavbách obytných domů od 1. 1. 2010
Podle ustanovení § 9 odst. 1 písm. g) zákona č. 338/1992 Sb., o
dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o
dani z nemovitostí“), byly od daně ze staveb osvobozeny nové stavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob a byty ve vlastnictví
fyzických osob v nových stavbách obytných domů, pokud tyto stavby nebo byty sloužily k trvalému bydlení vlastníka nebo osob blízkých. Toto ustanovení bylo s účinností od 1.1.2009 zrušeno zákonem č. 1/2009 Sb. Ve smyslu přechodného ustanovení čl. II zákona č. 1/2009 Sb. bylo uvedené osvobození poskytnuto naposledy
v roce 2009. Na rok 2009 již přitom nebylo možno nově přiznat nárok na osvobození u stavby nebo bytu, které byly dokončeny v prů-
4
Daň z nemovitostí
■■ Od roku 2010 se zvyšuje většina sazeb daně na dvojnásobek. Výjimkou jsou
pozemky „zemědělského“ typu (například
orná půda, chmelnice). U staveb se sazba
10 Kč/m2 nemění u staveb používaných pro
tzv. ostatní podnikatelskou činnost.
■■ Od roku 2010 podléhají dani ze staveb
i stavby, které do roku 2009 měly přiznáno
osvobození z důvodu snížení tepelné náročnosti stavby a změny způsobu vytápění.
■■ Současně se pravděpodobně bude
zvyšovat celková daňová povinnost díky použití tzv. místních koeficientů podle vyhlášek jednotlivých obcí.
■■ Všechny koeficienty (místo, pro stavební pozemky, pro jednotky a pro ostatní stavby) jsou přehledně publikovány na
www.mfcr.cz.
Pojistné
■■ U zaměstnaneckých vztahů většinou
zůstávají zachovány parametry platné pro
rok 2009 i v roce 2010. Jedná se zejména
sazby pojistného a režim náhrady mzdy.
■■ Maximální roční vyměřovací základ fyzických osob stoupá z částky 1 130 640 Kč
v roce 2009 na částku 1 707 048 Kč v roce
2010. Současně jsou projednávány další novely, které mohou „stropy“ pojistného úplně zrušit.
■■ Do konce roku 2009 bylo možné
uplatňovat u zaměstnavatelů slevy na pojistném na sociální zabezpečení. Od 1. 1. 2010
byla sleva, která měla platit až do konce roku
2010, zrušena.
Placení daní a poplatků
■■ Zákonem, který doprovází zákon o
platebním styku (č. 285/2009 Sb.), byly změněny lhůty pro placení daní a poplatků. Od
1. 11. 2009 je daň zaplacena včas, pokud
byla příslušná částka připsána na účet správce daně. Pro placení pojistného platí stejná pravidla jako u daní, ale až od 1. 1. 2010.
Ing. Petr Kout, daňový poradce
běhu roku 2008 nebo později.
Počínaje zdaňovacím obdobím roku 2010 zcela končí platnost
osvobození od daně ze staveb podle ustanovení § 9 odst. 1 písm. g)
zákona o dani z nemovitostí, na které vznikl nárok ve zdaňovacích
obdobích do roku 2008 včetně, přičemž počínaje zdaňovacím obdobím roku 2009 již nový nárok na toto osvobození nevzniká.
V souvislosti s ukončením osvobození od daně ze staveb podle
ustanovení § 9 odst. 1 písm. g) zákona č.338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, nevzniká poplatníkům povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitostí ani sdělit správci daně tuto změnu, neboť
nedochází-li k jiným změnám než těm, které jsou uvedeny v § 13a
odst.2 zákona o dani z nemovitostí, vyměří příslušný správce daně
upravenou daň z moci úřední a výsledek vyměření oznámí poplatníkovi platebním výměrem nebo hromadným předpisným seznamem.
Zdroj: MF ČR – Informační leták MF 2010
realitní magazín ark čr • 2/2010
Veřejné dražby
Dražby z trochu jiného pohledu
Samotný pojem „dražba“ má velice dlouhou historii, která sahá několik století do minulosti. Tehdy se objevily první dražby, jejichž předmětem byly ženy - budoucí manželky. Tyto dražby probíhaly jednou ročně a
dražebník postupoval od těch nejkrásnějších
k méně krásným. Prodat ženu jiným způsobem než v dražbě bylo tehdy považováno
za porušení práva. Následovaly doby, kdy se
běžně dražili otroci, části dobytých území,
zemědělské plodiny a také se objevily první dražby, v nichž se likvidoval majetek dlužníků.
Na našem území se první právní úprava
dražeb objevila před více než 200 lety. Dražby byly po většinu tohoto období výsadou
především soudů a obcí. Ke změně došlo
až v devadesátých letech minulého století a
především pak po roce 2000, kdy byla tato
určitá „dražební exkluzivita“ upravena a výkon dražební činnosti se přenesl i do soukromého sektoru. Důvodem tohoto rozšíření
byla především snaha o efektivnější a rychlejší vypořádání majetku dlužníků.
Mnoho lidí si i nadále dražbu spojuje především se slovy jako dlužník, exekuce nebo
insolvenční řízení. Tyto předsudky mnohdy
způsobují ztrátu zájmu veřejnosti o tuto formu zpeněžení majetku. Bylo by však chybné se domnívat, že dražba je pouze institu-
tem určeným k uspokojování nároků věřitelů. Veřejné dražby se dnes běžně využívají jako efektivní, vysoce transparentní a bezpečný způsob prodeje majetku fyzických i
právnických osob a především potom územních samosprávných celků, tedy měst a obcí.
V dražbě lze majetek velice výhodně zpeněžit. Pokud se jedná o majetek, který je zajímavý a lze na dražbě předpokládat vyšší účast zájemců, tak se s vysokou pravděpodobností podaří dosáhnout také vysoké
ceny. Mnoho zájemců se mnohdy nechá při
dražbě strhnout „soutěžní náladou“ a jsou
ochotni v daný moment nabídnout mnohem
vyšší částku než byl jejich racionálně stanovený limit. Tímto způsobem tak lze v dražbě dosáhnout mnohdy vyšších částek než při
přímém prodeji.
Na druhou stranu lze v dražbě také majetek velice výhodně nabýt, takže i pro účastníky dražby, jejichž prvořadým cílem je získat majetek co nejvýhodněji, je dražba zajímavým způsobem nabytí majetku. Především dražby nedobrovolné jsou zajímavou
příležitostí, jak výhodně získat zejména nemovitosti. Majetek dlužníků sice často nebývá v té nejlepší kondici, ale tomu také obvykle odpovídá i jeho nízká cena.
Vše ovšem není tak jednoduché, jak vypadá. Není dražba jako dražba. V této sou-
Z judikátů k veřejným dražbám
Vážení dražebníci, na tomto místě se nyní budete setkávat kromě stanovisek Ministerstva
pro místní rozvoj České republiky, odboru veřejných dražeb k některým oblastem veřejných
dražeb též se soudními rozhodnutími týkajícími se této problematiky. Věříme, že takto zprostředkované informace Vám pomohou při Vaší dražební činnosti a ušetří čas spojený se zjišťováním konečných stanovisek soudů k veřejným dražbám.
Udělení příklepu
(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
2.7.2008, sp. zn. Cdo 2062/2007)
Při veřejné dražbě došlo v průběhu licitace k udělení dvojího příklepu. Žalobce se
domáhal, aby bylo rozhodnuto, že „příklep
udělený žalobci při veřejné dražbě dobrovolné … za cenu dosaženou vydražením ve výši
5,205.000 Kč, se zrušuje popř. se neuděluje.“
Žalobce svoji žalobu odůvodnil tím, že v průběhu dražby mu byl udělen příklep již ve výši
1,500.000 Kč, licitátor však pokračoval v licitaci a žalobci udělil následně příklep za cenu
5,205.000 Kč. Žalobce uvedl, že se stal vydražitelem již na základě prvního příklepu a
následný příklep mu byl udělen v rozporu se
zákonem, tudíž měl být zrušen nebo neudělen, a to analogicky podle občanského soudního řádu.
Soud prvního stupně žalobu zamítl s odůvodněním, že zákon o veřejných dražbách
(jak vyplývá z důvodové zprávy) má v procesních normách úpravu zcela komplexní a
autonomní a že analogické užití občanského
soudního řádu nepřichází v úvahu také proto, že institut prodeje nemovitosti je diametrálně odlišný od institutu veřejné dražby a
soud není dozorujícím orgánem nad průběhem veřejné dražby. Žalobce navíc není podle § 24 odst. 3 ZVD věcně legitimován k vyslovení neplatnosti dražby. Má-li žalobce
za to, že byl postupem licitátora poškozen,
může se domáhat náhrady škody.
Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Uvedl, že první příklep
(1,500.000 Kč) by nemohl být považován za
platný, neboť licitátor porušil zákonem stanovený postup veřejné dražby tak závažným
způsobem, že by to pro ostatní účastníky zakládalo právo podat žalobu na neplatnost
dražby.
Žalobce své dovolání zdůvodnil tím, že
realitní magazín ark čr • 2/2010
vislosti je nutné uvést, že dražby jsou v České republice upraveny více právními předpisy - od občanského soudního řádu, exekučního soudního řádu, zákona o správě daní a
poplatků až k zákonu o veřejných dražbách.
A na to navazuje občanský zákoník, podle
kterého se řídí i aukce provozované na internetu. Mohou to být však i dražby nebo aukce
prováděné např. v určité místnosti. Tato roztříštěnost, kdy každý právní předpis upravuje proces dražby jiným způsobem, však způsobuje zmatky hlavně u těch, kteří se dražeb
účastní. Doufejme, že se najde v budoucnu
všeobecná vůle ke zjednodušení dražebního
procesu ve formě jednotné právní úpravy.
Ing. Zdeňka Niklasová
ředitelka odboru veřejných dražeb MMR
je třeba řešit mezeru v zákoně o veřejných
dražbách, neboť mu ZVD nedává možnost
uplatnit svůj názor u soudu, že se stal vydražitelem již po udělení prvního příklepu. Požadavek na právní jistotu tak vyžaduje, aby
byl spor řešen analogicky podle OSŘ, neboť
soudní prodej je institut svými podmínkami,
postupem a účelem podobný jako zpeněžení veřejnou dražbou.
I dovolací soud žalobu zamítnul Vycházel mj. i z definice dražby uvedené v ust. § 2
písm. a) a definice příklepu uvedenou v ust.
§ 2 písm. j) ZVD. Dovolací soud uvedl, že na
vydražitele nepřechází vlastnictví nebo jiné
právo k předmětu dražby (na rozdíl od veřejné dražby prováděné podle zák. č. 427/1990
Sb., o převodech vlastnictví státu k některým
věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby)
na základě smlouvy, ale podle právní skutečnosti, kterou je příklep licitátora. Vydražitel
nabývá vlastnictví na základě příklepu k okamžiku jeho udělení za předpokladu, že doplatí cenu dosaženou vydražením ve stanovené lhůtě. Vydražitel vlastnictví nenabývá
v případě, že neuhradí ve stanovené lhůtě
cenu dosaženou vydražením nebo v případě, že soud prohlásí dražbu za neplatnou (i
když cenu dosaženou vydražením uhradí ve
Dokončení na str. 6
5
Veřejné dražby
Z judikátů k veřejným dražbám
Dokončení ze str.5
stanovené lhůtě). Soud se musí při projednávání žaloby na neplatnost dražby řídit ust.
§ 24 odst. 3 ZVD, přičemž osobou oprávněnou domáhat se určení neplatnosti dražby
není vydražitel. Ten se nedomáhal určení neplatnosti dražby, nýbrž požadoval, aby soud
zrušil příklep jako právní skutečnost, podle
níž lze nabýt vlastnictví, nebo aby rozhodnul
o jeho neudělení. ZVD však neumožňuje zrušit příklep nebo rozhodnout o jeho neudělení. O těchto skutečnostech nemůže soud
rozhodnout ani analogicky podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí nebo podniku. Příklep udělený soudem při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí nebo podniku je usnesením soudu, které může být pře-
zkoumáno v odvolacím řízení. Příklep udělený licitátorem podle ZVD nemá povahu rozhodnutí vydaného orgánem veřejné moci.
Jde o právní skutečnost, jejíž zrušení není
podle ZVD přípustné. Dovolací soud zároveň
nesouhlasil s názorem, že je v tomto případě
mezera v zákoně, neboť ZVD nedává vydražiteli možnost uplatnit u soudu svůj názor. Dovolací soud zdůvodnil svůj názor tím, že příklep udělený licitátorem ve veřejné dražbě
je právní skutečnost, na základě které vznikají práva a právní vztahy nezávisle na tom,
jaký význam mu přikládají ti, kterých se týkají či mohou týkat. Vydražitel může v tomto případě využít žalobu o určení, zda tu
právní vztah či právo je či není, jako prostředek k ochraně svých práv, uplatní-li ho vůči
všem, kdo jsou k tomu věcně legitimováni.
Z výše uvedeného vyplývá, že při předmětné dražbě došlo k pochybení licitátora,
kdy v rámci jedné dražby byly uděleny 2 příklepy, což ZVD nepřipouští. Došlo tak porušení ust. § 23 odst. 9, podle něhož „… po třetí výzvě udělí příklep účastníkovi dražby, který učinil nejvyšší podání. Učiněným podáním
je účastník dražby vázán.“ Zároveň bylo porušeno ust. § 23 odst. 13 „Udělením příklepu je dražba skončena.“ Současně je v této
souvislosti třeba zmínit ust. § 24 odst. 3, kde
jsou uvedeny osoby a podmínky, za kterých
je možné podat soudu návrh, aby soud prohlásil dražbu za neplatnou „… nejsou-li splněny podmínky v … § 23 odst. 1 až 10…“. Nesprávný postup při licitaci tak může být důvodem pro neplatnou dražbu, jak je uvedeno i tomto rozhodnutí.
Ing. Zdeňka Niklasová
ředitelka odboru veřejných dražeb MMR
Správa nemovitostí
Zveřejňování jmen dlužníků
(výňatek ze stanoviska Úřadu pro ochranu osobních údajů; stanovisko č. 1/2001, revize srpen 2009)
Úřad pro ochranu osobní údajů (dále jen Úřad) zaujal stanovisko ve věci zveřejňování jmen fyzických osob, které nezaplatily pohledávky vzniklé na základě pravomocných rozhodnutí. Úřad vychází ve
svém přístupu z článku 10 odst. 3 Listiny základních práv a svobod,
který zakotvuje právo každého na ochranu před neoprávněným zveřejňováním údajů o své osobě. Úřad má za to, že ke zveřejnění osobních údajů dlužníků může dojít pouze se souhlasem subjektu údajů.
Úřad považuje zveřejnění osobních údajů dlužníků za nátlakové
jednání, kterým jsou obvykle porušována i další ustanovení článku
10 Listiny základních práv a svobod.
Zveřejňování osobních údajů v souvislosti se vznikem pohledávek (bez předchozího souhlasu subjektu údajů, který musí obsahovat veškeré požadavky zákona o ochraně osobních údajů), považuje Úřad za nepřípustné zasahování do soukromí osob, neboť zpřístupněním takového údaje, který byl získán na základě soukromoprávního vztahu, může dojít k poškození dobrého jména takové osoby v mnoha dalších vztazích, a to jak soukromoprávních, tak i veřejnoprávních.
Celý text stanoviska na:
http://www.uoou.cz/files/stanovisko_2001_1.pdf
Monitoring
Trh s komerčními
nemovitostmi propadl,
letos jej čeká oživení
Praha 19. ledna (ČTK) - Poptávka po nájmu podnikatelských prostor loni v ČR klesla o
45 procent a dosáhla objemu zhruba 375.000
metrů čtverečních. Nezabránil tomu ani fakt,
že po prvních dvou čtvrtletích poklesu začala poptávka opět růst. Uvedla to společnost
Colliers International, která letos na trhu s komerčními nemovitostmi čeká oživení.
Nejaktivnějším regionem byla v loňském
roce z pohledu nájmu podnikatelských prostor Praha a její okolí. Naopak na střední
Moravě zůstaly neobsazené asi dvě třetiny
ploch. Více než polovina loňské poptávky po
komerčních nájmech přišla od obchodníků a
logistických firem.
Nabídka nových podnikatelských prostor
se v loňském roce téměř úplně zastavila. Developeři zahájili výstavbu pouze v případě,
že měli předjednaného nájemce.
Vývoj v letošním roce bude podle Colliers
International velmi podobný loňskému roku.
Nebude se spekulativně stavět, poptávka
bude zhruba stejná jako loni, je možné oče-
6
kávat růst podílu podnájmů. Nejrychlejší nárůst obsazenosti očekává společnost v okolí
Prahy, Plzně, Ostravy a plzeňské dálnice D5.
Nárůst pronájmů naopak nelze očekávat ve
východních Čechách, na jižní Moravě, na Ústecku a na Liberecku.
eml vju
Novela má upravit zápisy
do katastru, poplatky ale
nezvyšuje
Praha 10. ledna (ČTK) - Ve sněmovně se
opět nachází novela zákona, která má upravit podmínky zápisu vlastnických práv do katastru nemovitostí. Sněmovna již jednou takovouto novelu zamítla, a to především hlasy levice a lidovce Ludvíka Hovorky, kterému
se nelíbilo navrhované navyšování poplatků
za zápis do katastru. Nový návrh, který předložil občanský demokrat Daniel Petruška, už
se zvýšením poplatků nepočítá.
Návrhy na vklad by se podle jeho návrhu měly podávat na jednotném formuláři,
aby se zabránilo případným chybám. Návrh
zavádí i takzvanou poznámku spornosti pro
případ, že někdo zpochybní vlastníka nemo-
vitosti zapsaného v katastru.
Nově by také mělo platit, že pokud katastrální úřad zamítne zapsat vlastníka, podá
se žaloba na jeho rozhodnutí prostřednictvím úřadu. Ten ji pak bude muset nejdéle
do 30 dnů podat k soudu. Toto opatření má
za účel zajistit, aby katastrální úřady byly informované o podaných žalobách. Petruška
v předkládací zprávě podotýká, že tato praxe
fungovala od roku 1993 do roku 2002 a není
z té doby znám jediný případ, kdy by katastrální úřad podanou žalobu k soudu zatajil.
Nově by také mělo být možné, aby se
k návrhu na zápis přikládaly smlouvy ve slovenštině, a to bez českého překladu. Pokud
navrhovanou novelu schválí parlament a podepíše prezident, měla by platit od letošního 1. července.
Když sněmovna v říjnu 2008 zamítla vládní novelu, která zápisy práv upravovala a současně navyšovala poplatky za zápis, předložila skupina poslanců ODS v čele
s exministrem zemědělství Petrem Gandalovičem stejný návrh. Poté ho ale vzala zpět.
„Bylo to kontroverzní téma a nechtěli jsme
ho před volbami otevírat,“ řekl ČTK jeden
z autorů a předseda sněmovního zemědělského výboru Jiří Papež (ODS).
nlm jw
realitní magazín ark čr • 2/2010
Z regionů
Průměrné ceny stavebních pozemků v Praze vzrostou o 4 procenta
Praha 17. prosince (ČTK)Průměrné ceny stavebních pozemků
v Praze vzrostou příští rok meziročně o čtyři procenta. Vyplývá to
z aktualizované cenové mapy stavebních pozemků pro rok 2010,
kterou dnes schválilo pražské zastupitelstvo. Nejvíce se zvýší ceny
na území vnitřního města. Příčinou je nedostatek nabídky pozemků využitelných pro lukrativní komerční stavby. Před rokem ceny
pozemků vzrostly o 22 procent.
Magistrát přecenil 14 procent skupin pražských pozemků. Z hlediska průměrných cen cenová hladina postupně klesá směrem
k okrajům města. Hlavní město zohledňuje cenovou mapu při prodeji pozemků, mapa má význam i pro znalce, kteří pozemky oceňují.
Na ceny mají vliv majetkové transakce, které byly zapsány do
katastru nemovitostí. Mapa je vlastně odrazem toho, co se na trhu
s realitami děje. „Letos ceny vzhledem k celkové ekonomické situaci stagnovaly. Rostly pouze na malých územích, které se do celkového výsledku promítají jen málo,“ řekl už dříve náměstek primátora Pavel Klega (ODS).
Meziroční nárůst cen pozemků je nejvýraznější u rodinných
domů ve vnitřním městě, kde se pohybuje kolem devíti procent
při průměrné ceně 6170 korun za metr čtvereční. Naopak u bytových domů je nejvyšší meziroční nárůst v území mimo kompaktní město, kde činí šest procent při průměrné ceně 3540 korun za
metr čtvereční.
U bytových domů pak nárůst cen pozemků dosahuje kolem pěti
procent ve vnitřním městě (průměr 6160 korun za čtvereční metr)
i v okrajové části kompaktního města (průměr 4850 korun za čtvereční metr).
V oblasti rodinných domů je mimo kompaktní město nárůst cen
čtyři procenta při průměrné ceně 3440 korun za metr čtvereční a
nejmenší růst je zaznamenán v území mimo kompaktní město, kde
je dvě procenta při průměrné ceně 4710 korun.
Aktualizovaná cenová mapa se opírá vyhodnocení vzorku 3700
prodaných pozemků v letech 2008 a 2009.
Nejvíce prodejů pozemků se podle cenové mapy koncentruje
do částí města mimo centrum, jako jsou Barrandov, Hostivař, Chodov, Pitkovice, Koloděje, Újezd nad Lesy, Zličín, oblast takzvaného Západního města, Dubeč a Lipence. Cenově významné prode-
je byly ale zaznamenány rovněž opakovaně v lokalitách Karlína, Žižkova, Vinohrad a Smíchova. Celkově méně prodejů je tradičně na severu
města oproti jeho jižní, západní, ale i východní části.
I nadále platí, že se zatím ve větší míře nestaví v rozvojových lokalitách, jako jsou Běchovice, Bubny, Vysočany, Hloubětín i bývalé nádražní prostory.
V nejbližší budoucnosti je možné podle dokumentu očekávat silnou poptávku po pozemcích určených pro výstavbu rodinných domů,
u kterých v Praze bez ohledu na stávající stav ekonomiky poptávka převyšuje nabídku.
Cenová mapa se aktualizuje pravidelně na konci roku, v platnost
vstoupí 1. ledna.
Vliv polohy na cenu (údaje v korunách za metr čtvereční):
průměrná cena
minimální cena
maximální cena
vnitřní město
6400
500
46.850
okrajová část kompaktního města
4132
400
10.630
území mimo kompaktní město
3079
100
12.000
Praha celkem
4220
100
46.850
Ocenění centra (údaje v korunách za metr čtvereční):
minimální cena
maximální cena
průměrná cena
nejatraktivnější část centra
(Václavské a Staroměstské náměstí, Na Příkopě)
24.500
56.170
53.934
velmi atraktivní území (Mostecká, Lazarská, Betlémské náměstí)
19.760
70.310
39.983
zbývající část centra (Valdštejnská, Bartolomějská, Dlouhá)
19.760
48.050
28.614
komerční využití
8330
56.010
28.600
ostatní využití
9680
52.220
22.172
8330
70.310
33.568
celkem
Zdroj: Magistrát hlavního města Prahy
Většina krajských měst zvýší až dvojnásobně daň z nemovitostí
Praha 20. prosince (ČTK). Většina krajských měst plánuje v roce
2010 zvýšení některých sazeb daně z nemovitostí, někde až o dvojnásobek. Týkat se to má hlavně daně placené z bytů, rekreačních
staveb, nemovitostí pro podnikání nebo garáží. Poplatky za zahrady, ornou půdu a louky zůstanou většinou nezměněné. Vyplývá to ze
zjištění ČTK na magistrátech krajských měst.
Za byt o rozloze 120 metrů čtverečních zaplatí v roce 2010 větší daň například v Českých Budějovicích a Ostravě. Jestliže letos tam
daň z nemovitosti činila v tomto případě 504 korun, v příštím roce to
má být 1008 korun. Za byty o uvedené rozloze se naopak nezmění
daň v Jihlavě, kde za ně obyvatelé stále zaplatí 1296 korun.
„Přestože již loni došlo k výraznému navýšení, základní sazby daně z nemovitostí se zvyšují opět. Změna je součástí Janotova
úsporného balíčku,“ řekl ČTK Petr Novotný z realitního týmu advokátní kanceláře Ambruz & Dark. Zvýšenou sazbou se prý stát, města
a obce snaží zmínit propad rozpočtových příjmů.
To již dříve uvedl také Svaz měst a obcí ČR. Vyšší sazby podle něj pomůžou v roce 2010 zlepšit hospodaření obecních a městských samospráv a snížit schodek jejich hospodaření na 3,2 miliardy korun. Pro letošní rok odhadlo ministerstvo financí deficit obecních pokladen na 14,7 miliardy korun, což je nejvíce za posledních
devět let.
realitní magazín ark čr • 2/2010
Během letošního podzimu většina tuzemských radnic zrušila
nebo alespoň zmírnila místní navýšení daně z nemovitostí. Nechtěly
prý zvětšovat zátěž obyvatel po plošném zdvojnásobení daně, které
nastane v příštím roce. Pokud si města ponechala již schválené navyšující koeficienty, zdůvodňovala to hlavně výpadkem jiných příjmů,
způsobeným krizí.
Konečná výše daně z nemovitosti spadá do pravomoci jednotlivých měst a obcí, které mohou určit místní koeficient daně. Rozsah
koeficientů, kterým se základní sazba násobí, se v současnosti pohybuje od jedné do pěti. Na zemědělskou půdu se však místní koeficienty nevztahují. U zemědělských pozemků mohou obce navíc od vybírání daně z nemovitosti zcela upustit. Musí k tomu ovšem vydat
příslušnou vyhlášku.
Příští rok budou tyto nemovitosti osvobozené od daně například
v Pardubicích. Vybírat je začne naopak Hradec Králové. Za ornou
půdu o rozloze jednoho hektaru tam lidé nově zaplatí 600 korun, za
stejně velkou louku 200 korun.
V posledních letech stát na dani z nemovitostí vybírá kolem pěti
miliard korun ročně. Daň je stoprocentním příjmem obce, kde se nemovitost nachází.
Zdroj: krajské redakce ČTK na základě údajů jednotlivých magistrátů
Daniel Novák kz mha
7
Přihlášky a informace pro všechny kurzy a semináře :
tel.: 272 762 953, 272 771 412, fax: 272 766 401, E-mail: [email protected]
www.arkcr.cz
Profesní vzdělávání
Vyjednávání v práci realitního
makléře aneb jak zvýšit
úspěšnost jednání s klienty
Seminář pro všechny, kteří chtějí být úspěšnější v jednání s klienty.
Termín: 21.4.2010 (9-17 hod.)
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR, Praha 4, Na Chodovci 2880/3
Seminář vede: PhDr. Martina Ciprová, psycholog, personální poradce a
lektor vzdělávání se zaměřením na komunikaci, prodejní a sociální dovednosti a sebeprezentaci, problematiku psychologických aspektů komunikace v týmu, v obchodních vztazích, ve vedení lidí a v HR
Cena: 1.900 Kč + DPH
Pro členy ARK ČR: 1.400 Kč + DPH
■■
■■
■■
■■
■■
■■
■■
■■
Program:
realitní makléř jako vyjednavač s prodávající stranou
realitní makléř jako vyjednavač s kupující stranou
zásady principiálního vyjednávání a kritika tvrdého a měkkého přístupu
rozlišování zájmů od postojů a oddělení problému od emocí (od lidí)
pozitivní komunikace a „polštářová“ rétorika
hledání alternativních řešení a taktika jejich prosazování
význam emocí a neverbální komunikace při vyjednávání
taktika vyjednávání se silnější stranou, obrana před manipulací
Realitním makléřem od A do Z
profesní studium zaměřené na praxi
Cyklus šesti dvoudenních seminářů od 23. března 2010
1) Jak na klienty
Termín: 23. – 24.3.2010 (8,30 - 16,30)
• Úvod do studia • Komunikace se zákazníkem
• Získávání nových zakázek – marketing prostředky nabídky a poptávky • Nácvik jednání v
konkrétních situacích •
2) Jak na paragrafy
Termín: 13.-14.4.2010 (8,30 - 16,30)
• Klient a zakázka, zprostředkovatelská
smlouva • Vlastnictví nemovitostí a katastr • Vlastnictví a nájem bytů a nebytových prostor • Smlouvy v praxi RK •
3) Jak na stavby
Termín: 27.-28.4.2010 (8,30 - 16,30)
• Předmět obchodu • Jdeme na prohlídku •
Taktika jednání s klientem • Stavební minimum • Stavební právo •
4) Jak na zakázky
Termín: 11.-12.5.2010 (8,30 - 16,30)
• Organizace práce v RK • Ceny nemovitostí, výše nájemného • Tvorba nabídkové ceny,
zpracování zakázky • Průběh zakázky, vyhledávání zájemce •
5a) Jak na uzavření obchodu
5b) Jak na to…. (několik užitečných
rad na závěr) – I.
Termín: 25.-26.5.2010 (8,30 - 16,30)
• Uzavření kupní či nájemní smlouvy, finanční vypořádání (kupní cena, provize RK) • Daňové aspekty realitních obchodů (daňové povinnosti) • Jak na financování nákupu nemovitostí • Jak na dobré fotky (nejčastější chyby, využití fotografií v inzerci tištěné i na internetu) •
6 a) Jak na to…. (několik užitečných
rad na závěr) – II.
6 b) Jak vyhodnotit obchodní
případ
Termín: 8.-9.6.2010 (8,30 - 16,30)
• Jak na inzerát (hlavní zásady při vytváření inzerátu….) • Jak na písemný projev + grafika (inzerce, dopisy apod.) • Závěry, hodnocení, efektivnost, poučení z jednotlivých etap
obchodu a z celku • Jak na vyhodnocení svých
znalostí, schopností a jednání •
Cena:
1 dvoudenní seminář: 2.700,- Kč
Celý kurz (6 dvoudenních seminářů): 14.800 Kč (osv. od DPH)
Pro členy ARK ČR:
1 dvoudenní seminář: 1.900,- Kč
Celý kurz (6 dvoudenních seminářů): 9.800 Kč (osv. od DPH)
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR, Praha 4, Na Chodovci 2880/3
8
Management
v realitní
kanceláři
Seminář je určen především pro manažery realitních kanceláří.
Termín: 13.5.2009 (10-17 hod.)
Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR,
Praha 4, Na Chodovci 2880/3
Seminář vede: PhDr. Martin Cipro -
atestovaný a registrovaný psycholog v soukromé praxi v oblasti firemního a individuálního psychologického poradenství, externí doktorand v oboru podniková ekonomika - management při VŠE v Praze, externí poradce a personální auditor několika firem, v odborné praxi se zaměřuje na hlubší
diagnostiku v personálním poradenství
Cena: 1.900 Kč + DPH
Pro členy ARK ČR: 1.400 Kč + DPH
■■
■■
■■
■■
■■
■■
Program:
Styly vedení a prosazování autority
Delegování úkolů a kontroling
Motivace v práci realitního makléře
Týmová práce v realitní kanceláři
Práce s prioritami - time-management
Psychologická diagnostika - dotazník
typologie osobnosti pro manažery
Jak získat
klienta
Rady pro realitní makléře
jak být úspěšnější
Termín: 18.3.2010 (9-16)
Místo konání: Praha,
sídlo ARK ČR, Praha 4,
Na Chodovci 2880/3
Seminář vede: Tomáš Kučera,
realitní makléř a marketingový
poradce
Cena: 1.900 Kč + DPH
Pro členy ARK ČR: 1.400 Kč + DPH
Program:
■■ jak získat klienta
■■ jak získat dostatečnou
nabídku nemovitostí
■■ jak lépe prodávat
Úspěch jsou Puzzle. Je nutné složit celý obraz, aby se dostavil výsledek. Puzzle jsou komunikace,
způsoby, varianty, psychologie,
nástroje, možnosti, marketing a
mnoho dalšího. Tento kurz vás naučí skládat puzzle.
realitní magazín ark čr • 2/2010
Nemovitosti v zahraničí
Jak správně postupovat při koupi
nemovitosti ve Španělsku
Výběr lokality
Španělsko je jedna z nejkrásnějších zemí
Evropy, která nabízí neuvěřitelně širokou paletu nemovitostí, a to jak rekreaci, tak i podnikání. Celoročně lze využít nemovitosti na
Kanárských ostrovech, Andalusii a na severu
Katalánska. Na Kanárských ostrovech se celý
rok mění v jedno krásné léto a kdo je milovníkem vodních sportů či golfu asi by tuto lokalitu neměl přehlédnout. Navíc ceny nemovitostí jsou nižší, než v pevninském Španělsku a na Baleárských ostrovech. Řada Čechů
a Slováků si zde otevřela vlastní restaurace
a bary a podnikat začíná i v hoteliérství. Pokud chcete na Kanárských ostrovech koupit,
stavět či najmout nemovitost, doporučujeme Vaší pozornosti zejména ostrov Fuerteventura. Na rozdíl od Gran Canaria, Tenerife
a Lanzarote, kde stavební boom začal v 60.
a 70. letech se tento ostrov začal rozvíjet až
v průběhu 80. let. Ceny nemovitostí jsou tu
nižší - zhruba na 60% průměrné ceny srovnatelné nemovitosti ve Španělsku.
Ne nadarmo získala Andalusie, se svými
360 slunečnými dny v roce, označení evropská Kalifornie. V létě můžete využít všech
požitků Středozemního moře a v zimě, díky
pohoří Sierra Nevada si zde můžete zalyžovat. Andalusie jako jediná může konkurovat
Francouzské riviéře, která je povazovaná pro
letní sídlo jako nejprestižnější adresa v Evropě. Luxusní vilu tu nekoupíte za méně než
1 mil. Eur. Cena standardní vily se pohybuje
okolo 650 – 750 000 Eur. Větší letní byt vyjde
okolo 250 000 Eur. Kdo není tak velkým milovníkem tepla, tomu může vyhovovat Katalánsko, kde se díky blízkým Pyrenejím dá též
spojit koupání a lyžování. Nemovitost můžete i zde využít celoročně. Ceny jsou zhruba o
třetinu nižší, než v Andalusii,
Za největší „zábavní středisko“ středisko
Španělska jsou považovány Baleárské ostrovy. Zde by měli nakupovat nemovitosti především mladí lidé. Jako místo pro klidný odpočinek tuto lokalitu rozhodně nedoporučujeme.
Ceny nemovitostí
Vedle lokality, druhým základním parametrem při rozhodování o koupi nemovitosti je její cena. Nejdražší nemovitosti najdeme na pobřežích a ostrovech, nejlevnější ve vnitrozemí (viz například: www.buyinland.com).
Nejúplnější
aktuální
přehled
cen nemovitostí najdete na adrese:
http://prices.kyero.com Vycházíte-li z oficiálních vládních dat, dozvíte se, že ceny ve
Španělsku v důsledku krize klesly - v závislosti na lokalitě - v průměru jen o 10 až 12%. Korigujete-li tato oficiální data nabídkou rozhodujících španělských developerů, pak zaplatíte-li nemovitost v hotovosti (míněno bankovní převodem), okamžitě po podpisu kupní smlouvy, poskytnou vám - projekt od projektu - slevu ve výši 20 až 50%. Totéž platí i
při koupi starší nemovitosti (v angličtině se
pro takového kupujícího vžil termín „all cash
buyer“). Samozřejmě, že tyto slevy nejsou
v oficiálních statikách nijak zahrnuty. Španělům to nijak nezlívám, protože všechny státy chtějí v číslech Eurostatu a mezinárodním
srovnání „vypadat dobře“.
■■ koupelna a záchod - vana, sprchovací kout, malá linka, včetně zrcadla, madla na
ručníky, zubní kartáčky, zásuvky na pračku a
myčku, dlaždičky na podlaze a do výše cca
1,5 m, světla
■■ pokoje, ložnice - plovoucí podlaha, zásuvky na televizi, videotelefon, internet, vývody na lustry,
■■ vytápění a klimatizace - samostatné
pro byt pro snadné ovládání a odpočet, měřiče tepla a vody,
■■ protipožární zařízení - centrální detektory kouře
■■ vlastní garážové stání pro jedno až dvě
auta a dílna.
Nemovitosti na pobřeží
Nemovitosti na pobřeží se kupují buď na
rekraci, jako investice, nebo jako kombinace
obojího. Nové byty, domy, vily se kupují ve
dvou stádiích - před, nebo v průběhu výstavby a po jejím dokončení. Nejvýhodnější a samozřejmě taky nejrizikovější je koupě nemovitosti před započetím výstavby. Stavební společnost prodává byty relativně levně,
protože čím více jich v této fázi prodá, tím
nižší úvěr od banky na výstavbu potřebuje
a tím získá i nižší úroky. Jak zmírnit rizika na
straně kupujícího? Především musíte dostat
od developera či financující banky garanci, že v případě krachu projektu vám budou
peníze v plné míře vráceny. Bez garance nedoporučujeme o koupi takovéto nemovitost
ani uvažovat! Měli byste se dále přesvědčit,
zda má stavební firma ve svém vlastnictví
pozemek, vydané stavební povolení a zajištěné financování stavby. Na radnici byste se
měli podívat na územní plán, zda se v okolí Vaší nové nemovitosti neplánuje další výstavba, která Vám zabrání např. ve výhledu
na moře, případně v okolí nepovede silnice
či neplánuje-li se tam - nedej bože - skládka
odpadků. Přesvědčte se před koupí i o tom,
zda má vámi kupovaný byt či dům standardní vybavení.
Nově stavěný standardní byt měl mít
následující vybavení:
■■ kuchyň - pračka, myčka, sporák, kompletní kuchyňská linka, včetně digestoře, kuchyňská světla, dlaždičky na podlaze a do
výše cca 1,5 metru, telefon, videotelefon na
vpouštění návštěv, přípojka kabelová televize,
realitní magazín ark čr • 2/2010
Vybavení domu, v němž se byt
nachází:
■■ výtah s přímým vstupem do garáže,
■■ recepce s 24hodinou službou,
■■ „meeting room“ pro obyvatele domu,
■■ společná zahrada s bazénem, hřišti pro dospělé /tenis, košíková/ a dětským
hřištěm.
Rodinné domy
Standardní vybavení dvoupodlažního rodinného domu v kondominiu:
■■ obývací pokoj, jídelna, koupelna, kuchyň v přízemí
Dokončení na str. 11
9
Informace
Ze sbírky zákonů
stav k: 26.1. 2010
■■ Sdělení č. 24/2009 Sb., Energetického
regulačního úřadu o vydání cenových rozhodnutí (viz. Energetický regulační věstník,
částka 10)
■■ Vyhláška č. 16/2010 Sb., kterou se
mění vyhláška č. 330/2006 Sb., o uveřejňování vyhlášení pro účely zákona o veřejných
zakázkách
■■ Zákon č. 18/2010 Sb., úplné znění zákona České národní rady č. 114/1992 Sb., o
ochraně přírody a krajiny, jak vyplývá z pozdějších změn
■■ Vyhláška č. 2/2010 Sb., kterou se
mění vyhláška č. 312/2007 Sb., o obsahu a
dalších náležitostech zkoušek insolvenčních
správců
■■ Zákon č. 6/2010 Sb., úplné znění zákona č. 123/1998 Sb., o právu na informace o životním prostředí, jak vyplývá z pozdějších změn
■■ Zákon č. 489/2009 Sb., kterým se
mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů –
účinnost dnem 1. ledna 2010
■■ Zákon č. 487/2009 Sb., o státním rozpočtu České republiky na rok 2010 – účinnost od 1. ledna 2010
■■ Vyhláška č. 483/2009 Sb., kterou se
mění vyhláška č. 527/2006 Sb., o užívání
zpoplatněných pozemních komunikací a o
změně vyhlášky Ministerstva dopravy a spojů č. 104/1997 Sb., kterou se provádí zákon
o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů
■■ Vyhláška č. 484/2009 Sb., kterou se
mění vyhláška č. 36/2006 Sb., o ověřování
shody opisu nebo kopie s listinou a o ověřování pravosti podpisu, ve znění pozdějších
předpisů
■■ Vyhláška č. 485/2009 Sb., kterou se mění vyhláška Ministerstva vnitra
č. 207/2001 Sb., kterou se provádí zákon
č. 301/2000 Sb., o matrikách, jménu a příjmení a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů
■■ Vyhláška č. 486/2009 Sb., kterou se
mění vyhláška č. 388/2002 Sb., o stanovení správních obvodů obcí s pověřeným obecním úřadem a správních obvodů obcí s rozšířenou působností, ve znění pozdějších předpisů, a vyhláška č. 564/2002 Sb., o stanovení území okresů České republiky a území obvodů hlavního města Prahy, ve znění pozdějších předpisů
■■ Nařízení vlády 474/2009 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 77/2008 Sb.,
o stanovení finančních limitů pro účely zákona o veřejných zakázkách, o vymezení zboží pořizovaného Českou republikou – Ministerstvem obrany, pro které platí zvláštní finanční limit, a o přepočtech částek stanovených v zákoně o veřejných zakázkách
v eurech na českou měnu, a nařízení vlády
č. 78/2008 Sb., kterým se stanoví finanční limity pro účely koncesního zákona
■■ Sdělení 481 /2009 Sb., Ministerstva
financí o vydání výměru MF č. 01/2010, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými
cenami, viz. Cenový věstník
Zajímavé články
■■ EKONOM č. 3
V příloze týdeníku „Firemní daně v roce
2010“, jak se mění daň z příjmů, daň z přidané hodnoty, spotřební daně a daň z nemovitosti
„Dotace na půdu jsou bez práce“, o českou
půdu mají zájem především Nizozemci, Britové, Němci, Rakušané a Italové.
■■ EKONOM č. 2,
v rubrice právo & daně, téma veřejné zakázky, „Odradí černá listina?“, na veřejný pranýř
se dostanou dodavatelé, kteří zfalšují údaje
při získávání veřejných zakázek.
„Prodloužení převodu družstevních bytů“,
dle novely zákona o vlastnictví bytů, budou moci obyvatelé družstevních bytů právo uplatňovat do roku 2020, pokud družstvo nesplní svou povinnost a nepřevede byt
na nájemníka, který je k tomu vyzval a vyhověl všem požadavkům, bude muset družstvo platit pokutu 100 korun za každý den
prodlení.
■■ BYT magazín 1/2010
V příloze „Ekonomika malých bytových družstev a SVJ v otázkách a odpovědích“
V rubrice Recepty pro bydlení „Od 1. ledna
nově …“změny , které se sebou přinesl zákon 362/2009 Sb., kterým se mění některé
právní normy v souvislosti s návrhem zákona
o státním rozpočtu ČR na rok 2010.
Informace ce zkratce
Změny v adresáři členů:
RK Gavlas, aukční a realitní agentura sídlí od ledna 2010 na nové adrese Praha 1, Politických
vězňů 21, ostatní kontakty bez změn.
RK Quick změnila své obchodní jméno na Quick expert s.r.o. a sídlí na nové adrese Jihlava,
Znojemská 93/18, jednatel Michal Ustohal
RECOM REALITY s.r.o. od 1.2.2010 sídlí na nové adrese Karlovy Vary, T.G.Masaryka 53
10
■■ Sdělení 482 /2009 Sb., Českého úřadu
zeměměřického a katastrálního Seznam katastrálních pracovišť katastrálních úřadů, jejich názvy, sídla a územní obvody, ve kterých
vykonávají působnost příslušného katastrálního úřadu k 1. lednu 2010
■■ Vyhláška č. 468/2009 Sb., kterou se
mění vyhláška č. 541/2005 Sb., o Pravidlech
trhu s elektřinou, zásadách tvorby cen za
činnosti operátora trhu s elektřinou a provedení některých dalších ustanovení energetického zákona, ve znění pozdějších předpisů
■■ Nařízení vlády 461/2009 Sb., kterým
se pro účely příspěvku na bydlení ze státní
sociální podpor pro rok 2010 stanoví výše
nákladů srovnatelných s nájemným, částek,
které se započítávají za pevná paliva, a částek normativních nákladů na bydlení
■■ Vyhláška č. 451/2009 Sb., kterou se
pro účely poskytování cestovních náhrad
mění sazba základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravné a
stanoví průměrná cena pohonných hmot
■■ Vyhláška č. 463/2009 Sb., kterou se
mění vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 418/2001 Sb., o postupech při výkonu
exekuční a další činnosti
■■ Vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se
mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.,
o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky
č. 456/2008 Sb.
■■ Vyhláška č. 445/2009 Sb., kterou
se mění vyhláška č. 503/2002 Sb., kterou
se provádějí některá ustanovení zákona
č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro zdravotní pojišťovny,
ve znění pozdějších předpisů
Realitní magazín ARK ČR
měsíčník
2/2010
Vydává
Informační centrum ARK, spol. s r. o.,
Na Chodovci 2880/3, 141 00 Praha 4,
tel: 272 762 953, fax: 272 766 401,
http://www.arkcr.cz
Redakční rada:
Ing. arch. Jan Borůvka, CIPS
Ing. Petr Koranda, CSc.
Sazba:
Pavel Borůvka
MK ČR E 17369
Rozšiřuje ARK ČR. Neprodejné.
Upozornění: Informační centrum ARK spol. s r. o.
využívá zpravodajství z databází ČTK, jejichž obsah je chráněn autorským zákonem. Přepis, šíření, či další zpřístupňování tohoto obsahu či jeho
části veřejnosti, a to jakýmkoliv způsobem, je bez
předchozího souhlasu ČTK výslovně zakázáno.
realitní magazín ark čr • 2/2010
Nemovitosti v zahraničí
Nemovitosti ve Španělsku
Dokončení ze str.9
■■ garáž pro jedno až dvě auta v přízemí
s malou dílnou, rovněž v přízemí,
■■ tři až čtyři ložnice v prvním patře
s koupelnami, z toho jedna bývá koncipována jako hostinský pokoj,
■■ vlastní zahrada, nezřídka kdy i s vlastním bazénem,
■■ společné prostory: společná zahrada,
s větším bazénem, hřiště pro děti i dospělé,
■■ vstupní brána s recepcí a nepřetržitou
ochranou.
Hrubý zisk stavební firmy při výstavbě řadových rodinných domů se pohybuje okolo
70 000 Eur. V případě výstavby samostatně
stojících rodinných domů je téměř dvojnásobný. Problém je v tom, že se druhých postaví podstatně méně. Otevírá se tak prostor
i pro české stavební firmy, ale i pro vlastní
výstavbu
Vlastní výstavba
Nespěcháte-li s koupí, pak nejlevnějším
způsobem jak ve Španělsku pořídit nemovitost je nechat si ji postavit na míru vašim potřebám.
ze zákona ověřuje, zda údaje v ní obsažené
odpovídají skutečnosti. Užitečné je poradit
se s daňovým poradcem. Kupuje-li se pouze
stavební pozemek, DHP (VAT) činí 16%. Je-li
na něm i jen existující „ministavba“, platí se
pouze 6% Místní daňoví poradci se v této
problematice dobře vyznají, takže doporučujeme využít jejich služeb Celkové náklady s koupí pozemku, včetně daní a poplatků
se pohybují v řádu 10% z kupní ceny. Kupní
procedura trvá okolo 2 měsíců;
■■ stavební povolení vyřizuje najatý architekt, včetně zpracování podkladů. Španělské radnice jsou obdobně „pružné“, jako
ty české, takže je třeba počítat s dvěma až
třemi měsíci k jeho vyřízení. Cena za vyřízení
stavebního povolení, včetně plánu nemovitosti se pohybuje okolo 4 - 6 % z ceny projektu. Při výstavbě nemovitosti lze využít i českých a slovenských stavebních firem.
Plovoucí domy
Převážná většina kupujících chce mít svoji nemovitost co nejblíže u moře. Stavební
pozemky v 1. či 2. linii od moře jsou většinou prodané, a když ne, tak velice předražené. Jako alternativa tu slouží plovoucí domy,
které lze ukotvit v některé zátoce, přístavu,
nebo případně s nimi i při pobřeží popojíždět. Na zimu se dají „uskladnit“ do loděnic. Cena plovoucích domů se pohybuje od
1 000 Eur / m2, což je za nový dům velice
přijatelná cena.
Financování výstavby a koupě
nemovitosti
Výstavba i koupě nemovitostí je ve Španělsku realizována prostřednictvím hypoték.
Z hlediska vlastní zkušenosti i zkušenosti dalších českých klientů doporučujeme banku
SOLBANK. Na jejích stránkách najdete kalkulátor hypotéčního úvěru i kalkulátor nákladů spojených s koupí nemovitosti, včetně
daní a poplatků. Zákazník si tak může udělat obrázek, kolik ho bude kupovaná nemovitost celkově stát. Skutečná výše hypotéky
a úroků z ní, závisí na posouzení bonity klienta ze strany banky. Obvykle se úrok pohybuje mezi 4 - 6%. Poplatek za vyřízení hypotéky se pohybuje okolo 1% z celkové částky
úvěru. SOLBANK má i internetové bankovnictví, takže zákazník svůj účet může ovládat
i z domova.
Ing. Vít Klíma
Mezinárodní realitní konzultant
(Dokončení v příštím čísle)
Koupě pozemku a stavební povolení
(Obra menor)
Koupi pozemku a získání stavebního povolení můžeme rozdělit do několika fází:
■■ získání informací o pozemku - tuto
činnost by měl vykonat místní architekt.
Všechny podstatné informace o pozemku
má k dispozici místní radnice, resp. její stavební odbor (Urbanismo). Obdobně jako
u nás zde existuje Územní plán (Plan general de Ordinacion Urbana), který je veřejně
přístupný a udává, k čemu je daný pozemek
určen. (bytový výstavba, rodinné domy, zeleň atd.) Detailní informace o pozemku udává Plan Parcial (obdoba našeho Regulačního
plánu), kde je uvedeno, zda jsou na pozemku či jeho hranici inženýrské sítě, kolik procent z dané parcely se může zastavit, výška
bytového domu, atd.;
■■ koupě pozemku, kterou je pověřen realitní agent kupujícího, jenž hájí výlučně jeho zájmy. K ruce má právníka, který vypracuje kupní smlouvu. Kupní smlouva před podpisem se přeloží do češtiny a
stavební firma ji konzultuje se svým českým právníkem. Pokud dá souhlas, právník ji může podepsat před notářem, který
realitní magazín ark čr • 2/2010
11
NAPLÁNUJTE SI SVOJI ÚČAST NA ROK 2010
NA JEDINÉ DEVELOPERSKÉ VÝSTAVĚ
16. ročník specializované výstavy nových projektů
11. – 14. února 2010
Výstaviště Praha - Holešovice
Zaregistrujte se na:
www.vystavabydleni.cz
a získejte zlevněnou vstupenku.
Pořadatel:
Pod záštitou:
Odborný partner: