Odhad tržní hodnoty č. 2368 - Exekutorský úřad Šumperk

Odhad tržní hodnoty č. 2368
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk
soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň
K. H. Máchy 647/2
787 01 Šumperk
IČ: 47844582
DIČ: CZ460603459
č. obj.: USN 065 Ex 02668/11-032
ze dne: 8.2.2013
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex02668/11-032
Podle stavu ke dni 2. 6. 2013 posudek vypracoval:
Adolf Pelár d.t.
Soudní znalec
788 20 Dolní Studénky 39
Posudek obsahuje 22 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
2. 6. 2013
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí:
Pozemek
parcela č. 2040
druh: zastavěná plocha a nádvoří
Pozemek
parcela č. 2041/1
druh: orná půda
Pozemek
parcela č. 2041/2
druh: orná půda
Pozemek
parcela č. 2041/4
druh: orná půda
Pozemek
parcela č. 2042/1
druh: zahrada
Pozemek
parcela č. 2042/2
druh: zahrada
Pozemek
parcela č. 7682
druh: zastavěná plocha a nádvoří
Stavba (budova) rodinného domu č.p. 278 s příslušenstvím na pozemku parcela č. 7682. Vše
zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj,
Katastrální pracoviště Frýdek-Místek pro obec Staré Město , katastrální území Staré Město u
Frýdku-Místku na LV č. 381 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení
soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02668/11-032 ze
dne 8.2.2013
2. Informace o nemovitosti
Nemovitost rodinný dům č.p 147
s příslušenstvím a pozemky zapsaný na Katastru nemovitostí
vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek
pro obec Staré Město , katastrální území Staré Město u Frýdku-Místku
na LV č. 381
tvoří
s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2. 6. 2013 za přítomnosti vlastníka
nemovitosti .
4. Podklady pro vypracování posudku
- USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex
02668/11-032 ze dne 8.2.2013
- LV 381 k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku, obec Staré Město
- KM k LV 381 k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku, obec Staré Město (zdroj čúzk)
- zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 2269 /2004Sb. a č.
257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo
456/2008Sb ,vyhlášky 460/2009 Sb , vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky č.
450/2012 Sb
- metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí
- informace RK a realitních makléřů z oblasti
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
- SW Delta-Nem
- mapový server ČUZK, Google
- fotopříloha pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Moravskoslezský
Frýdek-Místek
Staré Město
Staré Město u Frýdku-Místku (754498)
List vlastnictví číslo: 381
Vlastník:
Společné jmění manželů
Kurilla Dávid
Radniční 1148, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek
Kurillová Hana Mgr.
Maxima Gorkého 1461, Místek, 73801 Frýdek-Místek
6. Dokumentace a skutečnost
Dokumentace zapsaná na
Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro
Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek pro obec Staré Město , katastrální
území Staré Město u Frýdku-Místku na LV č. 381 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil
pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění
Předpoklady pro vypracování ocenění
Prohlášení
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem
související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.
Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
Předpoklady
Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec
neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za
přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a
předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Věcné omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v
–4–
účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za
jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Stavebně právní stav
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební
dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně
právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.
Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Nájemní vztahy
Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána.
Metody oceňování
Obvyklá cena
Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by
byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové,
rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí
zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.
-
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda
Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s
nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální
zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se
stejnou využitelností při současných cenách.
Věcná hodnota nemovitosti
V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného
typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni
ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K
–5–
takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě
porovnatelných prodejů.
Výnosová metoda
Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného
majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro
použití této metody, nebyla proto použita.
Porovnávací způsob ocenění
Cena dokončeného rodinného domu (CRD) se zjistí vynásobením počtu mł obestavěného prostoru
(OP), indexovanou průměrnou cenou (IPC) stanovenou v závislosti na poloze stavby a indexem
cenového porovnání (I).
CRD = OP x IPC x I
Index cenového porovnání je pak sestaven:
I = IT x IP x IV
kde:
IT - index trh: vychází ze skutečné situace na trhu, z vlastnictví nemovitosti a z právních vztahů,
které mohou ovlivnit prodej nemovitost.
IP - index polohy: výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti a to nejen u této porovnávací
metody, ale i v ostatních případech ocenění. Jsou zde zastoupeny znaky např. význam obce, poloha
nemovitosti v obci, okolní zástavba, veřejná doprava atd. Dále sem můžeme zařadit i takové
faktory, které nejsou uvedeny ve vyhlášce, ale cenu nemovitosti ovlivňují, nutno zdůvodnit. Pomocí
těchto dvou indexů můžeme přesně vymodelovat prostředí (lokalitu), ve kterém se daná nemovitost
nachází.
IV - index vybavení: jedná se konstrukční vybavení a provedení nemovitosti. Patří sem např. typ
stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn, podlažnost, způsob vytápění, stavebně - technický
stav, atd. Na rozdíl od předchozích dvou indexů, je tento index vybavení nepostihuje stáří
jednotlivých konstrukcí, pozemek ve funkčním celku se stavbou, ani v dostatečné míře venkovní
úpravy nebo vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu.
Oproti nákladovému způsobu má tento porovnávací způsob zohledněnou situaci na trhu i polohu
nemovitosti v obci.
Srovnávací metoda
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v
současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi
nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena
na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a
statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi
absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí
výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší
stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně
hlavního objektu.
Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se
vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a
od makléřů v oblasti a z katalogů stavebních společností Euroiline, retal-house.
–6–
Popis oceňované nemovitosti.
Oceňovaná nemovitost – dům č.p.278 na pozemku par. č. 7682 s příslušenstvím a pozemky je
situován na okraji obce Staré Město při s výjezdem na komunikaci Pode Břehy.
Rodinný dům č.p.278
Přízemní zděný rodinný dům samostatně stojící s podkrovím. Dům je po celkové rekonstrukci
původního domu zdivo tl.45cm nezateplený se sedlovým krovem krytým t.zv. bonským šindelem.
Dům je napojen na inž.sítě (voda,plyn,elektřina,kanalizace není-žumpa na vyvážení 8m3 umístěná
před branou. Etážové topení na TP. Okna dřevěná zdvojené, dvéře hladké, podlahy plovoucí
parkety, dlažba keramická. Proti domu je situována zděná kůlna výměry 2,5x8,00m, výšky 3,0m s
pultovým krovem. Rekonstrukce domu stáří do 5ti let. Pozemky uvedené na LV č.381 tvoří
jednotný funkční celek se stavbou. Pozemek rovinný upraven vybráním svahu za domem a vedle
domu. V zadní části dřevěná kůlna pro domácí zvířectvo do 24m2. . Dům je orientován hlavními
místnostmi na jihozápad.
Jako příslušenství rosdinného domu bylo znalcem zjištěno:
-kůlna zděná 2,5 x 8,0 m
-dřevěná kůlna pro domácí zvířectvo
-žumpa k vybírání
-vjezdová brána kovová
-oplocení strojovým pletivem celkově 90 m.výšky 150cm bez nátěru
Pozemky
Předmětem ocenění jsou pozemky:
Pozemek
parcela č. 2040
druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra
Pozemek
parcela č. 2041/1
druh: orná půda
výměra
Pozemek
parcela č. 2041/2
druh: orná půda
výměra
Pozemek
parcela č. 2041/4
druh: orná půda
výměra
Pozemek
parcela č. 2042/1
druh: zahrada
výměra
Pozemek
parcela č. 2042/2
druh: zahrada
výměra
Pozemek
parcela č. 7682
druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra
pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím
48 m2
408 m2
268 m2
178 m2
95 m2
221 m2
91 m2
Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy
neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku
a) Objekty
1) Rodinný dům č.p. 278
b) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 381
–7–
c) Věcná břemena
1) Věcné břemeno
–8–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Okres:
Frýdek-Místek
Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů
a) Objekty
1) Rodinný dům č.p. 278
b) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 381
c) Věcná břemena
1) Věcné břemeno
Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy
neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění
a) Objekty
a.1) Vyhláška 450/2012 Sb.
a.1.1) Rodinný dům č.p. 278 – § 26a
Podlaží:
Název
přízemí
krov
Součet:
Výška
5,00 m
2,80 m
7,80 m
Podlažnost:
153,08 / 76,54
Zastavěná plocha
8,60×8,90
8,60×8,90
Obestavěný prostor (OP):
přízemí
5,00 × 8,60×8,90
krov
2,80/2 × 8,60×8,90
Obestavěný prostor – celkem:
=
=
76,54 m2
76,54 m2
153,08 m2
=
=
382,70 m3
107,16 m3
489,86 m3
= 2,00
=
–9–
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1:
Kraj:
Moravskoslezský
Obec:
Staré Město
Počet obyvatel: 1 421
Indexovaná prům. cena (IPC):
3 410,– Kč/m3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
II. Poptávka nižší než nabídka
trhu s nemovitostmi
2 Vlastnictví nemovitostí
II. Stavba na vlastním pozemku (ve
spoluvlastnictví)
3 Vliv právních vztahů na
II. Bez vlivu
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
Ti
–0,05
0,00
0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Význam obce
I. Bez většího významu
2 Poloha nemovitosti
II. Na okraji zastavěného území obce
3 Okolní zástavba a životní
II. Objekty pro bydlení
prostředí
4 Obchod, služby, kultura v obci
II. Pouze obchod se základním sortimentem
5 Školství a sport
III. Základní škola a sportovní zařízení
6 Zdravotní zařízení
I. Žádné zdravotnické zařízení
7 Veřejná doprava
III. Dobré dopravní spojení (v dosahu
příměstských linek vel. měst)
8 Obyvatelstvo
II. Bezproblémové okolí
9 Nezaměstnanost v obci a okolí
II. Průměrná nezaměstnanost
10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu
Nemovitosti
11 Vlivy neuvedené
II. Bez dalších vlivů
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,03
–0,03
0,04
0,00
0,00
0,00
0,00
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,040
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
0 Typ stavby
I. Nepodsklepený nebo podsklepený do
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se
šikmou nebo strmou střechou
1 Druh stavby
III. Samostatný rodinný dům
2 Provedení obvodových stěn
III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
3 Tloušťka obvod. stěn
II. 45 cm
4 Podlažnost
II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně
Vi
A
0,00
0,00
0,00
0,01
– 10 –
5 Napojení na veřejné sítě
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování
(přípojky)
RD do žumpy nebo septiku
6 Způsob vytápění stavby
III. Ústřední , etážové , dálkové
7 Zákl. příslušenství v RD
III. Úplné - standardní provedení
8 Ostatní vybavení v RD
I. Bez dalšího vybavení
9 Venkovní úpravy
I. Zanedbatelného rozsahu
10 Vedlejší stavby tvořící
II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové
příslušenství k RD
zastavěné ploše nad 25 m2
11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem
stavbou
12 Kriterium jinde neuvedené
III. Bez vlivu na cenu
13 Stavebně-technický stav
I. stavba ve výborném stavu
*
Kategorie stavby:
A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci)
Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:
1,0
0,00
0,00
0,00
0,00
–0,05
0,00
0,01
0,00
1,25*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
1,213
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):
Cena upravená (CU = IPC × I):
0,950 × 1,040 × 1,213 =
3 410,– × 1,198 =
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
1,198
4 085,18 Kč/m3
489,86 × 4 085,18 =
2 001 166,27 Kč
Rodinný dům č.p. 278 – zjištěná cena:
2 001 166,27 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU
a.2.1) Rodinný dům č.p. 278
Jednotkové množství:
=
489,86 jedn.
Ocenění:
Jednotková cena:
489,86 jedn. × 4 800,– Kč/jedn.
Cena stavby:
Určení opotřebení odborným odhadem:
Stáří: 60 roků
Opotřebení: 30,000 %
Odpočet opotřebení: 2 351 328,– Kč × 30,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
Rodinný dům č.p. 278 – zjištěná cena:
4 800,– Kč/jedn.
=
–
=
2 351 328,– Kč
2 351 328,– Kč
705 398,40 Kč
1 645 929,60 Kč
1 645 929,60 Kč
– 11 –
a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb.
a.3.1) Rodinný dům č.p. 278 – § 26a
Podlaží:
Název
přízemí
krov
Součet:
Výška
5,00 m
2,80 m
7,80 m
Podlažnost:
153,08 / 76,54
Zastavěná plocha
8,60×8,90
8,60×8,90
=
=
76,54 m2
76,54 m2
153,08 m2
=
=
382,70 m3
107,16 m3
489,86 m3
= 2,00
Obestavěný prostor (OP):
přízemí
5,00 × 8,60×8,90
krov
2,80/2 × 8,60×8,90
Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1:
Kraj:
Moravskoslezský
Obec:
Staré Město
Počet obyvatel: 1 421
Indexovaná prům. cena (IPC):
3 410,– Kč/m3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
II. Poptávka nižší než nabídka
trhu s nemovitostmi
2 Vlastnictví nemovitostí
II. Stavba na vlastním pozemku (ve
spoluvlastnictví)
3 Vliv právních vztahů na
II. Bez vlivu
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
Ti
–0,05
0,00
0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Význam obce
I. Bez většího významu
2 Poloha nemovitosti
II. Na okraji zastavěného území obce
3 Okolní zástavba a životní
II. Objekty pro bydlení
prostředí
4 Obchod, služby, kultura v obci
II. Pouze obchod se základním sortimentem
5 Školství a sport
III. Základní škola a sportovní zařízení
6 Zdravotní zařízení
I. Žádné zdravotnické zařízení
7 Veřejná doprava
III. Dobré dopravní spojení (v dosahu
příměstských linek vel. měst)
8 Obyvatelstvo
II. Bezproblémové okolí
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,03
–0,03
0,04
0,00
– 12 –
9 Nezaměstnanost v obci a okolí
II. Průměrná nezaměstnanost
10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu
Nemovitosti
11 Vlivy neuvedené
II. Bez dalších vlivů
0,00
0,00
0,00
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
1,040
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
0 Typ stavby
I. Nepodsklepený nebo podsklepený do
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se
šikmou nebo strmou střechou
1 Druh stavby
III. Samostatný rodinný dům
2 Provedení obvodových stěn
III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
3 Tloušťka obvod. stěn
II. 45 cm
4 Podlažnost
II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně
5 Napojení na veřejné sítě
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování
(přípojky)
RD do žumpy nebo septiku
6 Způsob vytápění stavby
III. Ústřední , etážové , dálkové
7 Zákl. příslušenství v RD
III. Úplné - standardní provedení
8 Ostatní vybavení v RD
I. Bez dalšího vybavení
9 Venkovní úpravy
I. Zanedbatelného rozsahu
10 Vedlejší stavby tvořící
II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové
příslušenství k RD
zastavěné ploše nad 25 m2
11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem
stavbou
12 Kriterium jinde neuvedené
III. Bez vlivu na cenu
13 Stavebně-technický stav
I. stavba ve výborném stavu
*
Kategorie stavby:
A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci)
Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:
1,0
Vi
A
0,00
0,00
0,00
0,01
0,00
0,00
0,00
0,00
–0,05
0,00
0,01
0,00
1,25*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
1,213
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV):
Cena upravená (CU = IPC × I):
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,950 × 1,040 × 1,213 =
3 410,– × 1,198 =
1,198
4 085,18 Kč/m3
489,86 × 4 085,18 =
2 001 166,27 Kč
Rodinný dům č.p. 278 – zjištěná cena:
2 001 166,27 Kč
a.4) Srovnávací hodnota
a.4.1) Rodinný dům č.p. 278
Jednotkové množství:
=
489,86 jedn.
– 13 –
Ocenění:
Jednotková cena:
489,86 jedn. × 4 800,– Kč/jedn.
Cena stavby:
4 800,– Kč/jedn.
=
Určení opotřebení odborným odhadem:
Stáří: 60 roků
Opotřebení: 30,000 %
Odpočet opotřebení: 2 351 328,– Kč × 30,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
2 351 328,– Kč
2 351 328,– Kč
705 398,40 Kč
1 645 929,60 Kč
Výpočet cenových koeficientů
Druh objektu: Obytný objekt
Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 470 000,– Kč
Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 710 000,– Kč
Cenové koeficienty:
CA
CB
CC
CD
CE
0,893
0,930
0,966
1,002
1,039
Hodnocení objektu:
Název znaku
Trh s nemovitostmi
Orientace ke světovým stranám
Konfigurace terénu
Poloha vzhledem k centru obce
Převládající zástavba
Inženýrské sítě
Doprava
Obchod a služby
Školství
Zdravotnictví
Kultura, sport, ubytování
Úřady
Pracovní možnosti
Životní prostředí
Přírodní lokalita
Změna v zástavbě
Příslušenství nemovitosti
Typ stavby
Možnost dalšího rozšíření
Obyvatelstvo
Zatřídění
A
E
D
C
E
C
B
B
C
A
B
C
C
D
A
C
D
E
E
D
vk
5
5
3
5
5
5
5
5
5
5
5
2
5
5
5
5
1
5
1
5
Ci × vk
4,465
5,195
3,006
4,830
5,195
4,830
4,650
4,650
4,830
4,465
4,650
1,932
4,830
5,010
4,465
4,830
1,002
5,195
1,039
5,010
– 14 –
Názor znalce
Celkem:
E
5
92
5,195
89,274
Koeficient k = 89,274 / 92 = 0,9704
×
=
Korekce ceny:
Cena po úpravě cenovými koeficienty:
0,9704
1 597 210,08 Kč
Rodinný dům č.p. 278 – zjištěná cena:
1 597 210,08 Kč
b) Pozemky
b.1) Vyhláška 450/2012 Sb.
b.1.1) Pozemky na LV číslo 381 – § 28, 29
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 95,30 Kč.
Cena je určena podle písm. h): ZC = Cp × 2,50, kde Cp = 35 + (1 421 – 1 000) × 0,007414
(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 421 je počet obyvatel v obci.
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
Název
Parc. č.
zastavěná plocha a 2040
nádvoří
zastavěná plocha a 7682
nádvoří
Součet:
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m ] základní
upravená
68
95,30
267,9131
2
91
95,30
Parc. č.
2041/1
2041/2
2042/4
2042/1
2042/2
267,9131
159
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
Název
orná půda
orná půda
orná půda
zahrada
zahrada
Součet:
×
×
2,146
1,310
Cena [Kč]
18 218,09
24 380,09
42 598,18
×
×
×
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m2] základní
upravená
408
95,30
107,1652
268
95,30
107,1652
178
95,30
107,1652
95
95,30
107,1652
221
95,30
107,1652
1 170
2,146
1,310
0,400
Cena [Kč]
43 723,40
28 720,27
19 075,41
10 180,69
23 683,51
125 383,28
– 15 –
§ 29 – Zemědělské pozemky
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 23:
Obce s 50–100 tisíci obyvateli – území
sousedních obcí
+
100 %
Úprava celkem:
+
100 % ×
Koeficient prodejnosti Kp:
×
2,000
1,000
Jedn. cena [Kč/m2]
BPEJ Výměra [m2] základní upravená
62113
408
2,72
5,4400
62113
268
2,72
5,4400
62113
178
2,72
5,4400
62113
95
2,72
5,4400
62113
221
2,72
5,4400
1 170
Cena [Kč]
2 219,52
1 457,92
968,32
516,80
1 202,24
6 364,80
Název
orná půda
orná půda
orná půda
zahrada
zahrada
Součet:
Parc. č.
2041/1
2041/2
2041/4
2042/1
2042/2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 381 – zjištěná cena:
174 346,26 Kč
174 346,26 Kč
b.2) Indexová metoda
b.2.1) Pozemky na LV číslo 381
Ocenění pozemků indexovou metodou
zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 2040
Základní jednotková cena:
ZJC
Kč/m2
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
okrajová poloha v obci
B Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
C Třída velikosti obce
pod 2 000 obyvatel
D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy
E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá
F Speciální charakteristiky volitelné
zhodnocení (1.0 - 1.5)
Celkový index oceňovaného pozemku
Io = A × B × C × D × E × F
Jednotková cena pozemku
JC = ZJC × Io
Kč/m2
Výměra pozemku:
m2
Cena pozemku
Kč
zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 7682
Základní jednotková cena:
ZJC
Kč/m2
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
okrajová poloha v obci
B Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
C Třída velikosti obce
pod 2 000 obyvatel
D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy
E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá
268,–
0,60
1,50
0,40
1,30
1,25
1,50
0,877 500
235,17
68,00
15 991,56
268,–
0,60
1,50
0,40
1,30
1,25
– 16 –
F Speciální charakteristiky volitelné
Celkový index oceňovaného pozemku
Jednotková cena pozemku
Výměra pozemku:
Cena pozemku
orná půda p.č.: 2041/1
Základní jednotková cena:
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
B Typ stavebního pozemku
C Třída velikosti obce
D Obchodní, resp. průmyslová poloha
E Územní připravenost, infrastruktura
F Speciální charakteristiky volitelné
Celkový index oceňovaného pozemku
Jednotková cena pozemku
Výměra pozemku:
Cena pozemku
orná půda p.č.: 2041/2
Základní jednotková cena:
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
B Typ stavebního pozemku
C Třída velikosti obce
D Obchodní, resp. průmyslová poloha
E Územní připravenost, infrastruktura
F Speciální charakteristiky volitelné
Celkový index oceňovaného pozemku
Jednotková cena pozemku
Výměra pozemku:
Cena pozemku
orná půda p.č.: 2042/4
Základní jednotková cena:
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
B Typ stavebního pozemku
C Třída velikosti obce
D Obchodní, resp. průmyslová poloha
E Územní připravenost, infrastruktura
F Speciální charakteristiky volitelné
Celkový index oceňovaného pozemku
Jednotková cena pozemku
zhodnocení (1.0 - 1.5)
Io = A × B × C × D × E × F
JC = ZJC × Io
Kč/m2
m2
Kč
1,50
0,877 500
235,17
91,00
21 400,47
Kč/m2
107,–
okrajová poloha v obci
stavebně částečně
připravený
pod 2 000 obyvatel
obytné domy
velmi dobrá
nejsou
Io = A × B × C × D × E × F
JC = ZJC × Io
Kč/m2
m2
Kč
0,60
1,00
0,40
1,30
1,25
1,00
0,390 000
41,73
408,00
17 025,84
Kč/m2
107,–
okrajová poloha v obci
stavebně částečně
připravený
pod 2 000 obyvatel
obytné domy
velmi dobrá
zhodnocení (1.0 - 1.5)
Io = A × B × C × D × E × F
JC = ZJC × Io
Kč/m2
m2
Kč
0,60
1,00
0,40
1,30
1,25
1,50
0,585 000
62,60
268,00
16 776,80
Kč/m2
107,–
okrajová poloha v obci
stavebně částečně
připravený
pod 2 000 obyvatel
obytné domy
velmi dobrá
zhodnocení (1.0 - 1.5)
Io = A × B × C × D × E × F
JC = ZJC × Io
Kč/m2
0,60
ZJC
ZJC
ZJC
1,00
0,40
1,30
1,25
1,50
0,585 000
62,60
– 17 –
Výměra pozemku:
Cena pozemku
zahrada p.č.: 2042/1
Základní jednotková cena:
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
B Typ stavebního pozemku
C Třída velikosti obce
D Obchodní, resp. průmyslová poloha
E Územní připravenost, infrastruktura
F Speciální charakteristiky volitelné
Celkový index oceňovaného pozemku
Jednotková cena pozemku
Výměra pozemku:
Cena pozemku
zahrada p.č.: 2042/2
Základní jednotková cena:
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
B Typ stavebního pozemku
C Třída velikosti obce
D Obchodní, resp. průmyslová poloha
E Územní připravenost, infrastruktura
F Speciální charakteristiky volitelné
Celkový index oceňovaného pozemku
Jednotková cena pozemku
Výměra pozemku:
Cena pozemku
Výsledná cena pozemků:
m2
Kč
178,00
11 142,80
Kč/m2
107,–
okrajová poloha v obci
stavebně částečně
připravený
pod 2 000 obyvatel
obytné domy
velmi dobrá
zhodnocení (1.0 - 1.5)
Io = A × B × C × D × E × F
JC = ZJC × Io
Kč/m2
m2
Kč
0,60
1,00
0,40
1,30
1,25
1,50
0,585 000
62,60
95,00
5 947,–
Kč/m2
107,–
okrajová poloha v obci
stavebně částečně
připravený
pod 2 000 obyvatel
obytné domy
velmi dobrá
zhodnocení (1.0 - 1.5)
Io = A × B × C × D × E × F
JC = ZJC × Io
Kč/m2
m2
Kč
0,60
1,00
0,40
1,30
1,25
1,50
0,585 000
62,60
221,00
13 834,60
=
102 119,07 Kč
ZJC
ZJC
Pozemky na LV číslo 381 – zjištěná cena:
102 119,07 Kč
c) Věcná břemena
c.1) Obecná metoda
c.1.1) Věcné břemeno
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 18 –
C. Rekapitulace
V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst.
Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické
faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy
levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení
DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky
bydlení
na
růst
poptávky
po
vlastním
bydlení.
v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní
očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc
banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A
k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si
budou
pořizovat
početně
slabší
ročníky).
To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen
nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním
globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme,
že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by
česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém
případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by
česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce
2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále),"
Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují
hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu
rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým
srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez
přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických
fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst
nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem,
nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu
vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější
deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly
razantně klesat.
Realitní trh pro Frýdecko-Místecko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k
nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než
průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší
ceny nemovitostí v preferovaných částech oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny
nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům.
Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky
realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny
nemovitostí:
24 % lokalita
24 % velikost
14 % druh vlastnictví
10 % stav domu a použité stavební materiály
9 % umístění - vnitřní dispozice
– 19 –
6 % stav nemovitosti a jeho vybavení
5 % doprava a parkování
3 % okolí domu a výhled
3 % dispozice a orientace
2 % služby v místě
Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci
srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování
z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci;
nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska
jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí,
které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k
dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však
třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v
budoucnu.
Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i
výrazně odlišovat.
Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími
recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná
může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty.
Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada.
Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní
síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních
potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem
nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s
vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde
značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru.
Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve
zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti.
Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je
odhadnuta závěrečná hodnota
Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:
Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací
náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti
Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani
k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi .
Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením
všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné
číslo přiměřeně zaokrouhlené .
Řadový koncový rodinný dům č.p. 278 ulice Pode Břehy, obec Staré Město, k.ú. staré Město u
Frýdku-Místku je po kompletní rekonstrukci.
Má výhodnou polohu na okraji obce v urbanizovaném území rodinných domů se zahrádkami a
předzahrádkami.
Příslušenství nemovitosti má vliv na cenu nemovitosti menší než 20 %.
– 20 –
Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou
nemovitostí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě
majetku a postavení konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi.
Na nemovitosti a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy
neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 21 –
Ceny podle cenového předpisu
Cena objektů
Cena pozemků
Celková cena podle cenového předpisu
Věcná hodnota objektů
Věcná hodnota podle THU
Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb.
Srovnávací hodnota
Stanovená věcná hodnota objektů
Cena pozemků indexovou metodou
Stanovená věcná hodnota celkem
Obecná cena věcných břemen
Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
2 001 170,– Kč
174 350,– Kč
2 175 520,– Kč
1 645 930,–
2 001 170,–
1 597 210,–
1 645 000,–
102 120,–
1 747 120,–
0,–
1 600 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
1 600 000,– Kč
Cena slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
– 22 –
D. Seznam příloh
1. LV 381 k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku
2. KM k LV 381 k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku
3. mapy místa
4. fotopříloha