Remember the footer

ANALÝZA PODMÍNEK ZAVEDENÍ JEDNOTNÉ CENOVÉ MAPY
STAVEBNÍCH POZEMKŮ V ČR
GALL Jaroslav, Ing., PEŠŤÁK Jaroslav, Ing.
ČVUT Praha, fa stavební, katedra mapování a kartografie, Thákurova 7, 166 29 Praha 6 – Dejvice
[email protected], [email protected]
ABSTRAKT
Tento příspěvek je zaměřen na problematiku cenových map v ČR. Česká republika postrádá systematickou, legislativně
upravenou celostátní evidenci cen nemovitostí, kterou by zprůhlednila trh nemovitostí a usnadnila i nyní obtížně
dosažitelné důvěryhodné stanovení obvyklé ceny jednotlivého pozemku.
Jak vyplývá z názvu, příspěvek má za cíl analyzovat stav a možnosti řešení cenové mapy především stavebních
pozemků pro území ČR. Cenová mapa by zřejmě měla být zahrnuta do již existujícího IS. Možností se jeví ISKN, či
GIS, využívaný ve státní správě. Dále je předmětem řešení volba podkladové mapy. Součástí analýzy jsou také příklady
řešení problematiky cenových map v jiných státech Evropy a dalších státech.
Úzká souvislost cenových map a územně plánovacích dokumentů předurčuje cenové mapy stát se podkladem pro
rozhodování o umístění investic na území města a díky úzké zpětné vazbě se zároveň tyto investice okamžitě v cenové
mapě projeví. Ať už se jedná o investice obecní či privátní (komerční). Příkladem mohou být nově vytvářená rozvojová
území, především průmyslové zóny, ale i nové rezidenční čtvrti.
ANALÝZA STAVU CENOVÝCH MAP V ČR
1.
ÚVOD
Důležitým projevem tržních vztahů v území je trh s nemovitostmi a s tím související tvorba jejich cen. Cena pozemků je
nejúplnějším ekonomickým ukazatelem, který sdružuje účinky stávající urbanistické struktury a vývojových faktorů
(využití lokalizačních podmínek, atraktivita lokality, její vybavení, územně technické vlastnosti apod.)
Témata hromadné oceňování pozemků a cenové mapy spolu velmi úzce souvisí. Hromadné oceňování pozemků je
proces, při kterém se ve vymezeném časovém a za použití jednotné metodiky a technologie oceňuje velké množství
obdobných předmětů. Výsledky hromadného ocenění by měli sloužit jako důležitý zdroj dat pro cenové mapy.
Cenové mapy zejména z titulu svého nepovinného zpracování orgány územních samospráv, nevytvářejí
v celorepublikovém rámci systémový nástroj řešení základních ekonomických měřítek v území. Z toho vyplývá, že
Česká republika postrádá systematická, legislativně upravená celostátní evidence cen nemovitostí, která by zprůhlednila
trh, a tím usnadnila i nyní obtížně dosažitelného důvěryhodného stanovení obvyklé ceny jednotlivého pozemku. [3]
Dlouhodobě není zpracována jednotná metodika pro tvorbu cenových map. V současné době má jen velmi málo měst
(18 platných) zpracovanou cenovou mapu pozemků. Tato situace přináší negativní stav při oceňování majetku pro
daňové účely. Rovněž příprava deregulace nájemného od roku 2002 bude zřejmě vyžadovat zřízení map obvyklého
nájemného, bez kterých by nebylo možno tento proces prakticky uskutečnit bez enormního nárůstu sporů o výši
nájemného. A právě tyto mapy, bez cenových map pozemků nebude možno vypracovat.
2.
CENOVÉ MAPY
Zpracování cenových map stavebních pozemků se řídí zákonem [9], kde v § 10, odstavec (2) najdeme také definici
cenové mapy: „Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její
části v měřítku 1:5000, případně v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se
ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.“
Cenové mapy slouží především k:
-
oceňování stavebních pozemků na území obce či města převážně pro účely daně z převodu nemovitostí,
daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního
předpisu. Cenová mapa stavebních pozemků zároveň může být nástrojem vedoucím k nápravě možných
daňových křivd, způsobených mechanickou aplikací oceňovacích vyhlášek.
-
vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, kde ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen jednotlivých druhů
nemovitostí v daném místě a čase.
-
respektováním územně plánovacích dokumentací a závěrů územního řízení, přispívá nepřímo k podpoře
urbanistické a investiční politiky obce či města.
-
jako pomůcka pro ostatní investory a může být srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav,
sloužit může tedy i pro poskytování úvěrů, půjček a podobně.
-
svou informační hodnotou a všeobecnou dostupností pomáhá zamezit výskytu spekulativních cen na trhu
nemovitostí.
Databáze statisticky vyhodnocených cenových údajů platných v určitém období, kterou cenová mapa vždy je, může být
v budoucnu využita jako jeden z pramenů historicko-ekonomických studií o posuzovaném území, obci či městě a jeho
rozvoji v daném období.
Cenové mapy by mohly vytvářet základnu pro výpočet daně z nemovitosti, případně být výchozím podkladem pro
výpočet obvyklé výše nájemného a eventuální tvorbu cenových map nájmů.
Zpracovatelé cenových map mají-li respektovat zákony ČR musí důsledně vycházet ze sjednaných cen, tedy z těch cen,
za které se smluvní koupě a prodej pozemků prokazatelně v právě minulém období realizoval.Cenové mapy stavebních
pozemků se tak stávají důležitým dokumentem vypovídajícím o trhu se stavebními pozemky, tak jak se choval v daném
místě a čase.
3.
ANALÝZA – získávání informací
Informace o aktuálním stavu cenových map v České republice jsem získal pomocí průzkumu elektronickou poštou,
dále jsem využil webové stránky obcí, firem a úřadů, a v neposlední řadě osobní setkání se zainteresovanými osobami.
Průzkum jsem prováděl během dubna 2005. Elektronickou poštou jsem rozeslal dotazníky na adresy obcí (ve většině
případů na odbor správy majetku), které vlastní CM, ať v platné či neplatné verzi [8]. Cílem dotazníku bylo získat
informace o motivaci obcí k zavedení CM, jejich potřeb, využívaném software, přibližných nákladů na zavedení a
aktualizaci, dodavatelská firma a zjištění možností pro zvýšení přínosu cenových map.
Dále jsem obeslal společnosti, které se zabývají tvorbou CM [12]. Od firem jsem se snažil získat informace především o
rozvoji cenových map možných řešeních v budoucích letech. S několika zástupci těchto firem jsem se setkal osobně.
Dále mám v plánu navštívit zástupce ministerstva financí a také zástupce Českého úřadu zeměměřického a katastrálního
(ČÚZK), a to ohledně možnosti zahrnutí informace o ceně pozemku v Informačním systému katastru nemovitostí
(ISKN).
Tab.1: Statistika odeslaných a doručených dotazníků
obcí
%
počet obcí s CM
50
100%
počet doručených dotaz.
44
88%
počet odpovědí
32
64%
4.
%
firem
%
%
25
100
100%
23
92
100
73%
6
24
26
VÝSLEDKY DOTAZNÍKU
Do výsledného vyhodnocení dotazníků jsem zařadil odpovědi s nejvíce vypovídající hodnotou. Jak vyplývá z předchozí
tabulky, na dotazník odpovědělo 73% obcí, kterým byl doručen. Naopak, u firem jsem se setkal s opačnou odezvou –
26%, i když jsem zaslání dotazníku opakoval. Průzkum stále ještě probíhá, jeho definitivní výsledky předpokládám
v září 2005.
OBCE
Nejprve uvádím přehled počtu obcí v ČR. Jejich celkový počet, obce s platnou či neplatnou CM, a počet obcí nad
10.000 obyvatel, u kterých by bylo vedení platné CM bylo přínosem. Co samy obce považují za přínos CM je blíže
uvedeno v následující kapitole 5.
Tab.2: Podíl obcí s CM (platnou i neplatnou) dle počtu obyvatel
Počet obyvatel
počet obcí
%
< 1.000
7
14%
1.000 – 5.000
5
10%
5.000 – 10.000
7
14%
10.000 – 50.000
16
32%
50.000 – 100.000
10
20%
100.000 – 500.000
4
8%
500.000 – 1.000.000
0
0%
>1.000.000
1
2%
50
100%
5.
ZAVEDENÍ CM JEDNOTLIVÝMI OBCEMI
Hlavními důvody zavedení cenové mapy obce je především vytvořit cenovou základnu pro rozhodování městských
orgánů ve vztahu majetkoprávním transakcím města, zjištění skutečné tržní ceny pozemků a stanovení ceny obvyklé pro
realizaci odprodejů pozemků ve vlastnictví města a pro stanovení výše nájmů. Dále poskytnout odborné i laické
veřejnosti v prostředí postupně se rozvíjejícího trhu s nemovitostmi jednak efektivní a jednoduchý nástroj k stanovení
ceny zjištěné pozemků pro daňové účely a kromě toho i zdroj informací o cenových relacích funkčně vymezených
skupin pozemků na území města.
Stanovení ceny pozemků slouží především pro:
-
stanovení cenových pásem, tržní vztahy, racionální využívání pozemků, prodejní cena pozemků a z ní
odvozené - pozemková daň, nájemní cena pozemků
-
případnou privatizaci bytového fondu ve vlastnictví města
-
prodej pozemků při majetkoprávním vypořádání pro nepodnikatelské účely (např. prodej pozemků pod
garážemi, dokoupení části zahrady apod.)
-
orientace v cenách pozemků ve funkčně vymezených skupinách pozemků na území města
-
pronájem pozemků pro podnikatelské i nepodnikatelské účely v případech, kdy se cena z cenové mapy
shoduje s cenou obvyklou, použitou pro stanovení nájemného
-
daňové účely
a dále pro:
-
přehled o transakcích s pozemky na území obce
-
zamezení daňových úniků
Kdo využívá CM:
-
úřady (např. výpočet daně)
-
realitní kanceláře
-
občané
Režijní ceny stavebních pozemků bývají stanoveny v návaznosti na vybavenost území, např. inženýrské sítě,
infrastruktura apod., s cílem cenově zvýhodnit méně zainvestované části obce a podpořit tím investice na území obce.
Některá města, která mají neplatnou CM ji využívají jako hrubě orientační pomůcku pro vnitřní potřebu magistrátu.
Příklad využití cenové mapy pro prodej pozemků v městě Olomouc [14]
Při prodeji si nechává standardně zpracovat znalecký posudek, který vychází z cenové mapy. Výše nájemného za
pronájem pozemků vychází z níže uvedených pravidel, ale v konkrétním případě může být nájemné stanoveno i odlišně.
Pozemky určené k podnikání dle zón:
zóna A a B - 15% z ceny pozemku dle cenové mapy
zóna C a D - 10% z ceny pozemku dle cenové mapy
Zóny jsou přesně definovány a přístupné např. na internetových stránkách města : www.olomoucko.cz. U pozemků,
které nejsou v CM oceněny, vychází Magistrát z ceny 800,- Kč/m2 stanovené podle vyhlášky 540/2004 Sb. pro město
Olomouc.
6.
MAPOVÉ PODKLADY PRO CM
Nejčastějším mapovým podkladem je katastrální mapa (KM), která je ovšem v digitální podobě (DKM) přibližně v ¼
katastrálních územích. Dalším podkladem jsou územní plány, Státní mapa 1:5000 - rastrová a ortofotomapy.
Rozhodnutí, jaký mapový podklad a v jakém měřítku je závislé především na hustotě a velkosti oceňovaných objektů v
mapě. V městské zástavbě budou bloky zřejmě menší (měřítko 1:1 000 – 1:5 000) než v mimo obec (1:5 000 – 1:10
000).
DKM
Digitální katastrální mapa v měřítku 1:1000 by byla využitelná pro cenové mapy, kde jsou oceňovány jednotlivé
parcely či menší bloky parcel (zónový typ). V současné době je však DKM pokryto necelých 30% katastrálních území a
lze jen těžko odhadnout, kdy bude DKM platná pro celou ČR. DKM je tvořena v grafickém prostředí MicroStation.
SM5 A SMR5
Státní mapa 1:5000 (dále jen „SM 5“) je jedním ze státních mapových děl. Je tvořena třemi složkami – složkou
katastrální, výškopisnou a topografickou.
Podkladem složky katastrální je digitální katastrální mapa (DKM) nebo katastrální mapa digitalizovaná (KM-D), SM 5
se zpracovává od roku 2001 a spolu se Státní mapou 1:5000 – rastrovou (SMR5) postupně nahrazuje stávající
analogovou Státní mapu 1:5000 – odvozenou. Výškopisná složka (vrstevnice) pro cenové mapy není příliš podstatná a
topografickou složku tvoří digitální ortofoto. Podobně jako u DKM je problémem aktuální stav, nyní je pokryto SM5 a
SMR5 necelých 60% území ČR. [5]
ZABAGED
Základní báze geografických dat je digitalizovaný model území ČR, odvozený z mapového obrazu Základní mapy
České republiky 1:10 000. Mohl by sloužit zřejmě jako přehledová mapa. ZABAGED má charakter GIS integrujícího
prostorovou složku vektorové grafiky s topologickými relacemi objektů a složku atributovou obsahující popisy a další
informace.
Báze je tvořena v grafickém prostředí MicroStation a GIS prostředí MGE (Intergraph) využívající relační databáze
ORACLE. [5]
Správcem a poskytovatelem dat DKM jsou katastrální úřady, u SM5, SMR5 a ZABAGED je to Zeměměřický úřad.
7.
ZPRACOVATELÉ CM
Nejčastějším zpracovatelem cenových map je firma HP Servis Praha – Ing. Pavel Vorlíček (např. Praha, Brno,
Olomouc) ve spolupráci s firmou Kolpron Praha s.r.o. Ing. Jan Suchý. Přehled zpracovatelů cenových map stavebních
pozemků obcí k 20.02.2005 viz příloha č. 4.
8.
SOFTWARE PRO TVORBU A SPRÁVU CM
Vlastní tvorba cenové mapy spočívá v práci s databází sjednaných cen a s příslušným mapovým podkladem, dle
požadavků města, pro které je cenová mapa zpracována. Pro grafické zpracování výstupů cenové mapy jsou nejčastěji
využívány produkty firem ESRI (ArcInfo, ArcView) a Bentley (MicroStation a jeho nadstavby) a GISel (T-mapy).
Dalšími mohou být např. Map Info či Terls (Kopprea). Pro vlastní ocenění jsou využívány komerční programy pro tržní
i úřední oceňování majetku (např. TOMAS fi. Konces s.r.o., NEMOsystem fi ČiSoft s.r.o. apod.)
V zásadě ve závisí na tom, v jakém systému město provozuje svůj GIS. Bližší informace o využívaných GISech
v obcích nalezneme v článku [13].
VYUŽITÍ GIS [13]
Firmy, které nabízejí GIS, a jejich software je tedy potenciální produkt pro implementaci cenové mapy.
Využitelný GIS software a zdroje dat pro cenové mapy:
Arc/Info - GIS databázová podpora
ArcView – získání dat, kontrola a analýza
ArcSDE – uložení dat v relačních databázích
ArcIMS – doručení dat přes internet
MapObjects, ArcObjects, Visual Basic, Java –programování aplikací
AutoCAD – kreslení plánů budov
Tab. č. 3:V současném světě geografických informačních systémů dominují tyto firmy [13] :
FIRMA
PRODUKT
FORMÁTY VEKT. DAT
ESRI (Arcdata Praha)
ArcGIS a jeho nadstavby
SHP
ArcIMS (publikace v síti)
Intergraph
GeoMedia a jeho nadstavby
GeoMedia WebMap (publikace v síti)
Bentley
MicroStation a jeho nadstavby
DGN
Autodesk
Map a jeho moduly
DWG, DXF
MapInfo
MapInfo
MIF, MID
Katastr nemovitostí
ISKN
VFK
Formát, který je v GIS pro města a obce nejvíce podporovaný představuje SHP firmy ESRI, následovaný formáty
Autodesku a katastru nemovitostí VFK.
Druhou skupinu představují formáty rastrových dat (TIFF, GeoTIFF, JPEG, GIF, BMP, CIT, PNG a řada dalších). Tyto
formáty jsou využívány při zobrazování rastrových map. Ne každý software podporuje všechny formáty. Nejvíce
podporované jsou formáty TIFF, BMP, CIT a JPEG.
Atributové tabulky jsou pak často ukládány ve formátu DBF. Mnohem modernější přistup je ukládaní veškerých dat do
relačních databází.
Tab. č. 4:Příklady konkrétního řešení MIS:
FIRMA
PRODUKT
Gepro s.r.o. Praha
Misys
Misys – Web (publikace v síti)
T-mapy s.r.o., Hradec Králové
T-WIST (komplexní IS)
GISel (prohlížečka)
T-Map server (publikace v síti)
Geovap s.r.o. Pardubice
9.
CityWare, GeoStore, M-View
MOŽNOSTI ZÍSKÁNÍ CENOVÉ MAPY NA OBCI
Dle vyhlášky [11] je obec povinna bezplatně poskytnout cenovou mapu k nahlédnutí veřejnosti.
9 obcí má svou cenovou mapu přístupnou pomocí webových stránek. Ostatní obce umožňují získat cenovou mapu
v analogové podobě (zpoplatněno), na CD (zpoplatněno) či telefonicky (jen údaje o konkrétní parcele, nikoliv
hromadně- např. Mladá Boleslav).
10. NÁKLADY NA POŘÍZENÍ A AKTUALIZACI CENOVÝCH MAP
Z odpovědí na dotaz nákladů na pořízení a aktualizaci cenových map vyplývá, že náklady nezávisí až v takové míře na
velikosti obce, jako spíše na způsobu softwarovém zpracování, vedení, a způsobech prezentace cenové mapy. Je tedy
třeba rozlišovat, zda se jedná o zpracování včetně GIS, nebo vytvoření aplikace pouze pro cenovou mapu, dále po
jakém období je cenová mapa aktualizována apod. Ceny jsou tedy v podstatě neporovnatelné.
Tab. č.5: Příklady nákladů na pořízení a aktualizace některých obcí, v porovnání s počtem obyvatel v daném
Počet obyvatel obce [tis]
0,4
cena zavedení CM [Kč v tis.]
20
cena aktualizace/rok [Kč v tis.]
-
6
12
40
40
50
50
130 250 428 500 500 900
-
150 238 480 400 300
80
100
400
-
700
400
99
420
1 000
11. Zdroje údajů pro cenové mapy
Hlavním zdrojem pro získávání údajů o cenách pozemku je katastr nemovitostí, respektive kupní smlouvy, ve kterých
jsou uvedeny ceny za konkrétní nemovitost, či za skupinu nemovitostí. Tento postup je poměrně komplikovaný a
časově náročný. Vyžaduje totiž vyhledávání údajů o uskutečněných prodejích přímo v kupních smlouvách. A to přesto,
že tyto údaje již existují v elektronické podobě.
Finančnímu úřadu je placena kupujícím daň z převodu nemovitosti. Tudíž má k dispozici údaje o prodeji. Tyto
informace jsou předávány Statistickému úřadu, který z nich stanovuje koeficient prodejnosti a následně Ministerstvu
financí- odboru cen. Bylo by možné, jak technicky, tak legislativně, využít tento zdroj pro sběr dat o cenách a
jednoznačně tak zefektivnit a zrychlit tvorbu či aktualizaci cenové mapy? V dnešní době by po technické stránce
problém být neměl. Přístup k datům MF by mohl jít přes zadavatele (město).
Získání informace o ceně jednotlivého pozemku není jednoduchá. Pod jednou smlouvou se obvykle prodává soubor
nemovitostí bez stanovení dílčích cen jednotlivých nemovitostí a kupní cena může zahrnovat i movité věci příslušenství domu.
Co se týče podkladové mapy, dalším zefektivněním tvorby cenové mapy by byla zajisté aktuální, kvalitní a především
kompletní digitální katastrální mapa (DKM) na území obcí (alespoň obcí s více než 10.000 obyvateli).
Pomocnou funkci tvoří informace získané např. soukromé databáze oceňovatelů či inzerce prodeje nemovitostí
realitních kanceláří.
12. CENOVÉ MAPY V PRAXI VEŘEJNÉ SPRÁVY [14]
Podle Cenového věstníku 2/2005 (viz. příloha č. 5) vyplývá počet aktivních cenových map v České republice, dále těch
které nebyly vytvořeny podle §24 vyhlášky č. 178/1994 Sb. a jejich platnost skončila dnem 30. 6. 1995 a těch, které
byly zrušeny k jinému datu. Z grafu č. 1 je jasně viditelné, že nejvíce (56%) cenových map bylo zrušeno v důsledku
zavedení nové legislativy.
Obr. č. 1: Stav CM v České republice k 31. 12. 2004
8%
36%
56%
Aktivní
Zrušené k 30. 6. 1995
Zrušené k jinému datu
Zdroj : Cenový věstník 2/2005
Zřejmě nejčastějším důvodem je finanční náročnost pořízení a aktualizace.
Návratnost této investice je spíš v dlouhodobějším horizontu a spočívá v tom, že platná, kvalitní a aktuální cenová mapa
především zprůhledňuje trh s nemovitostmi a transakce, které s nimi probíhají. Nehledě na snadnější orientaci pro
investory, ale i pro běžné kupujících a prodávajících. Jedná se tedy především o službu občanům.
Některá města však přesto nevidí důvod proč by měla platit za pořízení takovéhoto dokumentu, kdy nemá vazbu na daň
z nemovitosti, která je přímým výnosem rozpočtu města. V některých případech městům vyhovuje, že neexistuje
celoměstský přehled o cenách pozemků.
Dalším důvodem bývá nízká úroveň znalostí, jakým způsobem využít cenovou mapu, jak pro obec, tak pro jednotlivé
občany.
Co se týče znaleckého posudku, ten se použije i v případě existence cenové mapy. Jeho zpracování je následně výrazně
jednoduší, rychlejší a pro občana levnější.
Příklady zrušení CM [14]:
1 - Cenová mapa Plzně byla vytvořena na základě vykonstruovaných administrativních cen, z tohoto důvodu byla MF
zrušena. Tímto způsobem zanikl větší počet cenových map.
2 - V roce 2000 a 2001 upozornil zpracovatel cenové mapy Radu města Opavy na fakt, že při aktualizaci cenové mapy
by došlo k pokrytí cenou v mapě jen na 30% území (z důvodu výkladu metodiky MF). Proto rada města rozhodla
cenovou mapu zrušit.
13. VHODNOST ZAVEDENÍ CM DO IS MĚSTA NEBO DO ISKN
Jak vyplývá z odstavce 5., důvodů pro pořízení cenové mapy obec je celá řada. Závisí na posouzení zastupitelstva, zda
je přínos pro danou obec dostatečný. Podle hodnocení obcí, které mají svou cenovou mapu, jednoznačně převažují
kladné reakce a spokojenost s nemalou investicí do pořízení a aktualizace cenové mapy.
U malých obcí je však problém s počtem identifikovaných sjednaných cen, kterých není tolik, aby bylo mono sestavit
kvalitní cenovou mapu. Bylo by tedy vhodné, aby cenové mapy měly velká města, např. od bývalých okresních měst
výše (obce nad 10.000 obyvatel). Dalším problémem se však ukazuje úroveň technického vybavení obcí a současná
legislativa. Musel by se o všem najít arbiter, který by ohlídal vztahy mezi jednotlivými mapami a cenovou úrovní
porovnatelných obcí.
Názory zástupců firem na dotaz, zda existuje způsob zavedení CM pro ČR jednotným způsobem, případné využití např.
ISKN :
„Jakékoliv direktivní zavádění cenových map by udělalo více škody ne užitku. Ta města, která si cenovou mapu
dobrovolně pořídí, vědí proč tak činí a také se o její správu, aktualizaci, poskytování informací veřejnosti apod. velmi
dobře starají.
Navíc důsledkem zájmu je i skutečnost, e si zpravidla najímají na tvorbu cenových map nezávislé zpracovatele, kteří
nepodléhají zájmům ani místních politiků, ani místních lobby, nebo chtějí v cenové mapě získat skutečný obraz cen po
pozemků ve městě.“ VORLÍČEK
„Nikoli, vezměte příklad z katastrálních výtěžků. Obrovské náklady na sběr informací. Údaje se kterými by museli
vlastníci souhlasit by se dostaly na LV, katastr nemá na to odborníky a není titul podle kterého by se to KN vkládalo.
Pokud by tuto databázi neudržoval katastrální úřad - kdo?“ HOSTAŠ
„Nikoli, vezměte příklad z map BPEJ. Kvalita zemědělských pozemků se mění mnohem méně, přesto rebonitace
prováděná na základě technického průzkumu v terénu je v obrovském skluzu, stojí velké peníze a její význam je
omezený pro daně (minimální výtěžnost) a pozemkové úpravy.“ HOSTAŠ
”Další příklad evidence produkčních bloků (ajax). Obrovské náklady na pořízení s účelem čerpání dotací. Chybí
ekonomické opodstatnění.” HOSTAŠ
„Tvorba cenové mapy vyžaduje místní znalost - potřeba lokálních pracovníků. Porovnejte různé ročníky např. CMSP
Brna. Některé oceněné pozemky z CMSP vypadly, protože nedocházelo k pohybu a současná definice cen v CMSP je
takto postavená.“ HOSTAŠ
„Je otázkou, zda z uzavřených kupních smluv je státní úředník schopen vybrat ty, které řeší nezastavěné pozemky a
ještě je oprostit od některých deformovaných cen.“ ERBEN
„Ano, pokud bude zpracována ve většině větších obcích, podmínkou je ale asi jednotná digitální forma.“ SUCHÝ
14. MOŽNOSTI KOMPLEXNÍHO ŘEŠENÍ CM
Jak vyplývá z předchozího odstavce č.13, zúčastnění se příliš nepřiklánějí k jednotnému celorepublikovému vedení
cenové mapy.
V současné době se jeví jako nejschůdnější vedení cenové mapy v již existujících zaběhnutých informačních systémech
jednotlivých měst a obcí. Jistě by však bylo přínosné, kdyby databázi MF mohli využívat zpracovatelé cenových map.
Zároveň by bylo vhodné uvažovat o propojení databází cen jednotlivých pozemků, které jsou nyní v provozu s databází
katastru nemovitostí – ISKN. Výstupem by byla rozšířená informace o obecnou cenu za m2 na listu vlastnictví. Což by
si zřejmě vyžádalo příslušné legislativní úpravy.
MOŽNOSTI ZAVEDENÍ INFORMACE O CENĚ POZEMKU DO ISKN
Do ISKN by bylo možno po úpravách zavádět údaje o ceně nemovitosti, datový model má příslušné položky, ale pro
určité nevyjasněnosti a z časových důvodů nebylo zpracování cenových údajů do ISKN, nasazeného v roce 2001,
zařazeno.
Dosud se uvažovalo spíše s přebíráním cenových údajů ze smluv a tedy s dílčím, výběrovým naplňováním příslušných
položek, nikoliv s propojením s cenovými mapami.
Uvádět informace o ceně pozemku na výpisu z KN, který má povahu veřejné listiny a kdy by jen některé LV by měly
údaj o ceně pozemku není zatím vhodné. Nebylo by totiž možné na výpisu z KN uvádět případně převzaté údaje z
cenových map, za které by katastrální úřad nemohl ručit.
Problém v oceňování je však v tom, že listina, podle které se zapisuje do katastru, nezná cenu jedné nemovitosti, ale
vždy cenu všech nemovitostí na ní uvedených najednou. Vzhledem k tomu, že nelze v tom okamžiku oddělit např. dům
od pozemku, je nutné zapsat cenu jako celek. Takže propojení s databází, která existuje pro cenovou mapu, zřejmě není
možné na 100%. Domnívám se, že problém byl již zadán k analýze zhotoviteli aplikačního programového vybavení.
Dalším problémem je závaznost informace (jeji garance). Obsah katastru je stanoven zákonem, cena pozemku není v
současné době údajem katastru.
ZÁJEM FINANČNÍHO SEKTORU
V roce 2004, na popud Asociace bank, která by příslušné údaje v ISKN uvítala, byly úvahy o zařazení cenových údajů
obnoveny. Zatím však byla jediná schůzka pracovní skupiny, věc je stále ve stádiu úvah a do nejbližších verzí ISKN,
nejméně pro tento rok, se zařazením cenových údajů nepočítá.
Uživatele z finančního sektoru tedy zajímá reálná kupní cena nemovitosti, tu ale často známe pouze ke skupině
nemovitostí (stavební parcela, dům a zahrada), takže evidovat ji pro jednotlivé nemovitosti je prakticky nemožné.
Přesto by takovou informaci asociace bank ČR uvítala a uvažuje se reálně o jejím zavedení, jinými slovy, že by se u
nově převáděných nebo zapisovaných nemovitostí začala do KN zaznamenávat. Z uvedeného vyplývá, že uvádět tuto
informaci na LV by se dalo jen v případě, že uvedená skupina nemovitostí by byla totožná s nemovitostmi zapsanými
na LV.
15. PŘÍKLADY ŘEŠENÍ PROBLEMATIKY CM V ZAHRANIČÍ
Mezi země, kde mají nejlépe propracovaný systém cenových map určitě patří Litva, Německo, USA a Austrálie. Ve
svém průzkumu jsem se snažil získat obecné informace o využití a formě cenové mapy v několika evropských i
mimoevropských zemí. Toto je jen stručný přehled. Celá problematika si zaslouží daleko hlubší a přesnější analýzu.
Největší komplikací při této analýze bylo získání správných kontaktů na osoby, které se oceňováním a především
cenovými mapami zabývají. Do zahraničí bylo rozesláno přes 220 e-mailových dotazníků do 21 zemí, z toho se vrátilo
50 odpovědí z 10, s více či méně uspokojivou odpovědí.
15.1 LITVA
Informační systém nemovitostí v Litvě
Tento pobaltský stát s postupně se rozvíjejícím realitním trhem používá LVT (systém daně z hodnoty nemovitosti), jako
jeden z prvních začala zavádět cenové mapy. Významnou pomoc v oblasti majetkových daní Litvě poskytly především
severské státy (Švédsko, Dánsko, Holandsko) a také USA.
Státní centrální registr (State Enterprise Centre of Register) byl zřízen s úkolem začlenění všech evidovaných
nemovitostí a katastrálních dat do jednoho systému, založeného na GIS platformě. Data z katastru právě tak jako data o
budovách, stavbách, provozovnách a bytech byly postupně začleněny do Informačního systému nemovitostí (Real
Property Information System - RPIS). Právní, zákonně existující a geografické podklady byly také integrovány do
tohoto systému.
Oddělení SECR GIS užívá ArcGIS ke správě centrální databáze, propojení dat s atributy, a poskytovat mapy na
internetu. 33 datových vrstev je udržováno pomocí ArcSDE, zahrnující administrativní hranice, středové body budov,
adresová pole, zóny cen nemovitostí, topografické objekty, využití půdy, klady map, a ortofotomapy.
SECR vykonává ocenění nemovitostí. Tento oceňovací systém podporuje trh nemovitostí a podporuje daňový systém
založený na ceně nemovitosti. GIS je důležitou součástí Hromadného oceňovacího systému (Mass Appraisal System).
Zpřístupněním parcel, registru a tržních informací z jediné databáze, oceňovací systém je použit k výpočtu hromadné
ceny nemovitostí umístěných v územích a je založen na předepsaných principech definovaných frekvencí aktualizace
tržních dat. Počítá se tedy s periodickým přeceněním ceny nemovitostí v závislosti na tržních změnách.
Litevské daně z majetku zahrnují pozemkovou daň, která je aplikována na jak městské tak venkovské pozemky, a daň z
nemovitosti, která je uplatněna na cenu nemovitosti (kromě pozemku). Základní hodnota pro pozemkovou daň z
nemovitosti závisí na koeficientu produktivity pozemku a je přizpůsobena faktorům včetně městsko-ekologických
podmínek, dostupnost inženýrství zařízení, a tak dále.
Zdanitelná hodnota pro daň z nemovitostí se odvíjí podle koeficientu lokality.
V současné době oddělení GIS realizuje novou aplikaci pro centrální databázi Katastru nemovitostí (RPCR) nazvanou
SDEGATE. Aplikace pracuje tak, že zjišťuje kopie dat v zájmové oblasti z centrální databáze pomocí ArcSDE, uzavírá
tuto zájmovou oblast po dobu úprav či prohlížení dat a vkládá je zpět do databáze. Například, koncový uživatel může v
některé z poboček definovat zájmovou plochu vstupem přes nějaký mnohoúhelník, reprezentující tuto oblast v
SDEGATE. SDEGATE kontroluje, zda nějaký jiný uživatel, provádějící aktualizaci geodat uzamkl tuto oblast. Jestli
tato oblast je odemknutá, SDEGATE se připojí k ArcSDE, vytáhne data, pošle je uživateli, pak se odpojí od databáze a
dává uzavřít danou oblast podle jejího identifikátoru zjišťujícího totožnost oblasti v zvláštní tabulce uvnitř databáze.
Žádný jiný uživatel nemůže editovat odebírané data až do jejich vrácení zpět do databáze. Když koncový uživatel udělal
všechny nezbytné změny a vloží data zpět, SDEGATE provede kontrolu dat pro vložení aktualizace databáze a
odemkne zájmovou plochu. Koncový uživatel může kdykoli dostat informaci o oblasti, která jsou v ArcSDE upraveny z
jakékoli GIS počítačové stanice.
Obr. č. 2: Architektra systému
SECR také vyvinul aplikaci pro doručení katastrální mapy integrované do RPCR přes Internet, s použitím IMS
technologie. Uživatel může dostat různé druhy informací o nemovitostech včetně ortofotomapy, administrativních
hranice, hranice katastrálních jednotek a bloků, parcel, cenových zón, středové linie ulic a tak dále. Vše z jeho
vlastního počítače.
Informační zónová mapa
Nejprve si vyberete samosprávný územní celek. Dále je zde přehledná tabulka s konkrétními zónami seřazená podle
jména, kde je vidět číslo a název zóny, a průměrnou cenu za pozemky (Jednotka je Lt/100 m2).:
1) komerční
2) stavební
3) průmyslové a skladové
4) zahradní kolonie
5) zemědělské
Pak si můžete vybral konkrétní zónu a vidíte mapu. Cena za jednotku parcely nemusí odpovídat uvedené průměrné
tržní hodnotě. Hodnota specifické parcely totiž může záviset na lokalitě a další charakteristických rysech a je odhadnuta
použitím vzorce odvozeného pro tuto specifickou zónu.
Tab. č. 6: Příklad –informace o zóně:
Číslo zóny: 58.1
Název zóny: Zujūnų seniūnijos Antežerių k., Buivydiškių k., Gineitiškių k., Pašilaičių k., Zujūnų k.; Avižienių
seniūnijos Avižienių k., Gilužių k., Tarandės k.
Průměrná cena komerčních pozemků, Lt/100 m2
2
Průměrná cena stavebních pozemků, Lt/100 m
8714
7307
Průměrná cena průmyslových a skladových pozemků, Lt/100 m2 4356
Průměrná cena zemědělských pozemků, Lt/100 m2
233520
Obr. č. 3: Zónová mapa – zóny označené žlutou a ohraničené tmavě zelenou
Tab. č.7: Stav Cenových map v Litvě
STÁT
LITVA
KONTAKT
e-mail: [email protected]
webové stránky: www.kada.lt (State Enterprise Centre of Registers)
FORMA MAPY
skenovaný městský plán doplněný zónovými liniemi
OBSAH MAPY
tržní cena
ÚČEL CM
cenová mapa je využívána především pro určování daní z nemovitostí
AUTOR MAPY
Státní centrální registr (State Enterprise Centre of Register)
SOFTWARE
ArcGIS, ArcSDE
ÚZEMÍ
celé území Litvy
NAPOJENÍ NA
KATASTR
přímé propojení s katastrálními daty
PODKLAD. MAPA
skenovaná topografická mapa, katastrální mapa
MĚŘÍTKO
volitelné
ZÁKON
směrnice pro tvorbu cenové mapy pozemků schválené ministerstvem zemědělství podle
nařízení č. 515 z 23. prosince 2002.
15.2 SPOLKOVÁ REPUBLIKA NĚMECKO
Oceňování pozemků a proces rozvoje měst v SRN
V Německu jsou rozmanité způsoby vývoje městských nemovitostí a poskytování stavebních pozemků. Žádný způsob
však předem nezaručuje úspěch. Z různých nástrojů je nutné zvolit ten vhodný nástroj, který odpovídá stávajícím
okolnostem, předpokladům , které je jsou zákonné a efektivní, a také hledaným výsledkům. Důležitými faktory jsou
umístění lokality, počet vlastníků půdy a jejich ochoty účastnit se projektu určených pro rozvoj města, finanční situace
samosprávné obce, zamýšlená doba a projektové náklady.
Znalost kapitálových hodnot půdy a bonitace pozemků je rozhodující pro úspěšný městský vývoj ve jeho další
strategické plány a projekty. To umožní efektivně financovat určité části městského vývoje a motivovat vlastníky půdy
při procesech městského rozvoje.
Dosažitelnost na internetu: informace na obrazovce je bezplatná, 15 € za úřední otisk k standardní výstupu ceny
pozemku, 10 - 40 € za stažení zpráva o situaci na trhu nemovitostí (kompletní verze; v závislosti na rozhodnutí dozorčí
rady) - slevy jsou možné -, bezpečný přesun dat pomocí SSL-kódování, účet je měsíčně automaticky zvednut.
Standardní hodnoty pozemků musí být odhadnuty pro každou část Německa. Ale to je ponecháno na místní Komisi
oceňovacích odhadců, zda chtějí použijí schéma nebo mapu.
Je to tržní cena, která je požadovaná ve federálních stavebních předpisech (sec. 196 Federal Building Code). Hodnota
pro daňový systém (například daň z dědictví nebo darování nemovitosti) jsou kombinovány se základní pevnou
hodnotou ceny pozemku. Cenová hodnota je založena na hodnotě v cenové mapě (datum: 31.12.1995). Zákon nazývá se
"Bewertungsgesetz" sec. 145 et seqq.
Obr. 4: Příklad cenové mapy města Frankfurt (Hesensko)
Standardizovaný IS o ceně pozemků
Každé hlavní město jednotlivých zemí SRN má cenovou mapu. Tvorba cenových map se liší mezi jednotlivými
spolkovými zeměmi. SRN má 16 států a je velmi obtížný dát jednoznačnou odpověď na systém cenových map v
Německu.
Každý kraj i velká města mají Komora cenových znalců (Commitee of Valuation Experts). Jejich aktivity zahrnují:
úřední odborné posudky a konzultace, ocenění, výroční standardy pozemkových cen, produkce standardních základních
cenových map, zprávy o situaci na trhu s nemovitostmi.
Jejich cílem je poskytovat GIS, e-government, svobodu informací, a dostupnost digitálních informací.
Zaměření datových sad: datová sada standardizovaných pozemkových cen, zpráva o situaci na poli nemovitostí, úřední
mapové topografické sady, městské plány, a georeferencované souřadnice objektů. Očekávaný směr zlepšení: adresa
jako základní vyhledávací funkce a digitální databáze pro kapitálovou hodnotu půdy jako náhrada za skenované mapy.
Všechny základní data jsou zdarma pro prohlížení i stahování. Plné zprávy o situaci na trhu a úřední tiskové digitální
výstupy jsou však poskytované za poplatek.
Cenová mapa integrovaná do GISu usnadňuje práci. Umožňuje klientům, kteří jsou připojeni k městskému GISu a platí
za připojení. Standardní cenová mapa pozemků, kterou si mohou zaplatit je založena na podkladu městského plánu
v měřítku 1:20.000.
Je plánováno, že úřady a veřejné i soukromé instituce budou mít přístup k těmto informacím. Bude stanovena základní
cena pro určité vrstvy. Doplňkové vrstvy, jako je cenová mapa, musí být placený jednotlivě. Jak soukromá osoba si
můžete koupit celou mapu na v papírové podobě, část mapy nebo právě informaci o ceně pro jednu konkrétní
nemovitost. Jediná možnost, jak se podívat na mapu bez placení je, když klient přijde do kanceláře Komory
oceňovacích znalců.
Například právě teď ve Frankfurtu je cena za získání přístupu k cenové mapě pro jednu pracovní stanici 400 Euro/rok.
Cena pro jednotlivou cenovou informaci pro jednu nemovitost je přibližně 15 Euro. Tato cena odpovídá průzkumu v
Hesensku. Jiné státy v Německu mají jiné poplatky.
Vytvoření cenové mapy v Hesensku stálo přibližně 80.000 EUR
Zdroj:
Christine Helbach,
Gutachterausschuss für Grundstückswerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main
– Geschäftsstelle, Braubachstraße 15 60311 Frankfurt am Main
e-mail: [email protected]
web: www.gutachterausschuss.frankfurt.de
DALŠÍ ZDROJE
Na internetu je řada přístupů k cenovým mapám, za připojení k nim se ovšem platí. Většina z nich je pouze
v německém jazyce.
Webová stránka s kontakty na státní úředníky z Komory cenových odhadců a znalců (Commitees for Valuation
Experts): (http://www.gutachterausschuss.de/body_ubersicht.htm)
Další webové strnáky:
http://www.gutachterausschuss.de/body_ubersicht.htm
http://www.gutachterausschuss.nrw.de/welcome.html
http://www.gutachterausschuss-bb.de/
Tab. č.8: Stav Cenových map v Německu
STÁT
SPOLKOVÁ REPUBLIKA NĚMECKO
KONTAKT
viz předchozí odstavec
FORMA MAPY
skenovaný městský plán doplněný zónovými liniemi
aktualizováno 1-2x ročně
OBSAH MAPY
tržní cena
ÚČEL CM
pro větší města je efektivnější spravovat IS, jehož je CM součástí
AUTOR MAPY
Výbor odhadních znalců (Commitee of Valuation Experts)
SOFTWARE
Autodesk MapGuide + Explorel + Java Plug-in.
ArcView, ArcGIS
MicroStation, ALK-GIAP
Sicad SD-GIS
AKS (automatically purchase price system)
ÚZEMÍ
všechna hlavní města spolkových republik a některá další větší města
NAPOJENÍ NA
KATASTR
Neexistuje žádné přímé spojení s daty katastru. V Hesensku je však většina zaměstnanců
z oceňovacích výborů umístěná na katastrálních úřadech.
PODKLAD. MAPA
Základ pro oceňovací mapy je ve většině případech katastrální mapa (M 1:5000) ale ne
nutně. Dále to může být topografická mapa nebo městský plán
MĚŘÍTKO
1:5.000 – 1:20.000
ZÁKON
"Bewertungsgesetz" sec. 145 et seqq.
Federal Building Code Section 192 et seqq.
15.3 SLOVENSKO
Cenová mapa na Slovensku není veřejný dokument a proto ho města nemusí uveřejňovat – slouží tedy pouze pro
potřeby města. Zákon, týkající se cenové mapy byl zrušen v roce 2004.
Veřejně přístupnou cenovou mapu má město Zvolen (www.zvolen.sk). Neveřejnou cenovou mapu mají města
Bratislava, Bánská Bystrica, Bardějov a Lučenec.
Podle MF Slovenské republiky by cenová mapa neměla regulovat trh s nemovitostmi. Cena by se měla co nejvíce
přiblížit tržní, ze které se vypočítává sazba daně. Skutečná cena při prodeji není závazná. Momentálně existuje řada
různých sazeb daně a výjimek z nich podle typu pozemku, stavby či bytu.
1 - Bratislava
V Bratislavě slouží cenová mapa pro převod vlastnictví nebytových prostor především v centru. Mapa ho rozděluje na 7
lokalit, ve kterých se suma za prodej 1m2 pohybuje od 10.000 – 30.000 Sk. Cena se zvyšuje o 20%, pokud má
nemovitost výlohu, a snižuje, pokud je místnost v suterénu.
V Bratislavě slouží cenová mapa pro převod vlastnictví nebytových prostor především v centru. CM určuje způsob
stanovení výše ceny za nebytové prostory pro účely převodu vlastnictví nebytového prostoru na soukromé účely resp.
právnické osoby.ve smyslu zákona č. 182/1993 Z.z. ve znění pozdějších předpisů a všeobecně závazného nařízení
hlavního města Slovenské republiky Bratislava č. 6/1995 ve znění změn a doplňků.
http://www.staremesto.sk/buxus/generate_page.php3?page_id=518
Ceny nemovitostí (z roku 2003) dle vyhlášky
Cena bytů
pode kategorie
Cena pozemků
od 2200 do 5300 Sk /m2
Bratislava
1500 Sk/m2
Košice, Banská Bystrica, Piešťany, Starý Smokovec, Štrbské Pleso, Tatranská
800 Sk/m2
Lomnica, Trenčianské Teplice
Trnava, Trenčín, Nitra, Žilina, Prešov , Poprad, Zvolen, Lip. Mikuláš, Martin
500 Sk/m2
obce nad 15-tisíc obyv.
150 Sk/m2
obce s 5-tis. až 15-tisíc obyv.
150 Sk/m2
obce s 2-tis. až 5-tis. obyv.
70 Sk/m2
obce do 2-tisíc obyv.
20 Sk/m2
2 - Zvolen
V současné době má město Zvolen cenovou mapu pouze v papírové podobě, brzy se však připravuje spuštění v
elektronické podobě. Cenová mapa bude zahrnuta do městského informačního systému. Cenovou mapu tržních cen
město využívá na určení cen při prodeji a pronájmu nemovitostí ve vlastnictví města Zvolen.
Pro účely určování výšky minimálního nájemného za pozemky ve vlastnictví města se území města rozděluje na 4 zóny
podle cenové mapy města.
Určení minimální sazby za prodej pozemků:
• I. zóna 3 500,-Sk /m2
• II. zóna 2 500,-Sk /m2
• III. zóna 1 000,-Sk /m2
• IV. zóna 500 ,-Sk /m2
Určení minimální sazby roční úhrady nájemného za užívání pozemků:
• I. zóna 400,-Sk /m2
• II. zóna 300,-Sk /m2
• III. zóna 200,-Sk /m2
• IV. zóna 100,-Sk /m2
Určení minimální sazby roční úhrady za užívání nebytových prostor:
• I. zóna 3 000,-Sk /m2
• II. zóna 2 000,-Sk /m2
• III. zóna 1 000,-Sk /m2
• IV. zóna 500,-Sk /m2
3 - Bánská Bystrica
CM je zde používána od roku 1996 a slouží pro lepší zhodnocení pozemků při prodeji (vyšší cena tržní než dle
vyhlášky) a je zakreslena do samostatných papírových katastrálních map. CM zpracovává firma Bonit a cena
aktualizace se pohybuje přibližně okolo 500.000 Sk ročně.
Cenová mapa v Bánské Bystrici je závazná pro znalce a zároveň se podle ní řídí město při prodeji pozemku, nikoliv dle
vyhláškové ceny.
Vyhlášková cena za m2 pozemku je 800 Sk, cena v CM se pohybuje od 200 Sk na okraji města až po 3000 Sk v centru.
Cena v mapě není závazná není pro prodávajícího závazná, pouze orientační.
4 - Bardejov - Cenová mapa města v digitální vektorové formě -ukázka
Každá cenová oblast má k sobe připojené textově-číselné údaje o ceně za pronájem a o ceně při prodeji nemovitostí.
Zpracování cenové mapy v prostředí GIS programu MapInfo Professional 4.1 umožňuje pohodlné a rychle přiřazení
nemovitostí do příslušné cenové oblasti. http://www.pce.sk/zakazky/b2.htm
Obr. 5 – Ukázka cenové mapy města Bardějov v programu MapInfo Professional
Tab. č.9: Stav Cenových map na Slovensku
STÁT
SLOVENSKO
KONTAKT
E-mail: [email protected]
Web: www.zvolen.sk,
http://www.zvolen.sk/main.php?id_menu=6808
FORMA MAPY
Skenovaný městský plán s vyznačenými liniemi zón
V současné době je pouze v papírové podobě, brzy se však připravuje spuštění v
elektronické podobě. Cenová mapa bude zahrnuta do MIS
OBSAH MAPY
v mapě je minimální tržní cena, za kterou lze nemovitost prodat nebo pronajímat
ÚČEL CM
Pomoc při oceňování městského majetku při prodeji pozemků
AUTOR MAPY
Společnost CORA Geo, s.r.o., www.corageo.sk
SOFTWARE
Zvolen - Geo Media,
Bardejov - MicroStation, MapInfo Professional
ÚZEMÍ
Města Zvolen, Bratislava, Bardějov, Lučenec
NAPOJENÍ NA
Informace (čísla parcel) vycházejí z katastrální mapy
KATASTR
PODKLAD. MAPA
Skenovaný městský plan
MĚŘÍTKO
1:20 000
ZÁKON
Zákon týkající se cenové mapy byl zrušen v roce 2004
15.4 VELKÁ BRITÁNIE (VB)
Mapování hodnoty půdy v VB je v podstatě v počátcích. S vyspělým realitním trhem mají určité omezení v
možnostech dalšího rozvoje. V porovnání s velkým celkovým množstvím nemovitostí je málo evidovaných
cen stavebních pozemků v jednotlivých lokalitách.
V VB se objevilo několik pokusů oceňování menších oblastí (například Oxford, Liverpool) které měly
prověřit z praktického hlediska problematiku cenových map k účelu zdanění. Tato cvičení byla uskutečněná
k přijetí hodnot pozemků bez nějakého rozvoje daného území, to znamená bez prodeje či poskytnutí ceny
nemovitostí.
Místní daňový systém v VB spoléhá na hodnotu dokončených budov. Pro další pravidelnou aktualizaci
ocenění, která je bude v roce 2007, je plánováno hodnotit všechny domy v Anglii použitím
automatizovaného oceňovacího modelu.
Právě byl dokončen počáteční sběr dat a nyní dochází k procesu nastavování základních hodnot (kalibrace)
pro model. [email protected]
KATASTR NEMOVITOSTÍ
Na katastru nemovitostí je vedena indexová bezešvá mapa Anglie a Walesu, která ukazuje všechny
registrované nemovitosti. Nyní není tato indexová mapa k dispozici online. Je však možné obdržet část této
indexové mapy vztahující se ke konkrétnímu území na požádání elektronickou formou. Nicméně, tato
informace neukazuje hodnotu pozemku. Navíc je tato služba zpoplatněna.
Webové stránky pro vyhledání cen nemovitostí jsou k dispozici na:
http://www.landregistry.gov.uk/propertyprice/interactive/ppr_ualbs.asp
Tab. č.10: Stav Cenových map ve Velké Británii
STÁT
VELKÁ BRITÁNIE
KONTAKT
Tony Vickers se v poslední době intenzivně zabývá cenovými mapami a hledá způsoby,
jak je vytvořit pro území měst Velké Británie. Působí na univerzitě v Kingstonu.
webové stránky: http://www.landvaluescape.org/
e-mail: [email protected]
FORMA MAPY
zatím se jedná po zkušební projekty
jedná se o vektorovou topologickou mapu, ve které nejsou zobrazeny skutečné vlastnické
hranice ani hranice parcel
OBSAH MAPY
v mapě je obsažena tržní cena
zdrojem jsou data z transakcí, získaná z vládní organizace pro oceňování (Valuation
Office Angency)
určení skutečné ceny vlastněného pozemku, která je použita pro spravedlivý výpočet
daně z nemovitosti
ÚČEL CM
možnost provádět správnější rozhodnutí a plánování využití území
AUTOR MAPY
Jonathan Black (správce GIS, Oxfordshire) [email protected]
Mark Thurstain (firma Goodwin of Geofutures) [email protected]
Tony Vickers (Kingston University School of Surveying, London)
Arcview and Mapinfo
SOFTWARE
vlastní model propojený s ArcGIS
ÚZEMÍ
proběhl malý počet experimentů v několika menších lokalitách (např.Oxford a
Liverpool)
NAPOJENÍ NA
KATASTR
bez přímého napojení na katastr
PODKLAD. MAPA
topologická mapa (obsahuje silnice, objekty, hranice parcel,..)
ZÁKON
žádný zákon se netýká přímo ceny pozemku či cenové mapy
15.5 FINSKO
KOHONEN mapa je užívaná pro analýzu realitního trhu v některých lokalitách Finska. Údaje o prodejních
cenách nemovitostí jsou doplněny topografickou informací o okolním prostředí nemovitosti a údajích o
budově. Zdrojem těchto dat je Finský centrální registr obyvatel (Population Registr Center of Finland).
Prodejní ceny a účinky jejích jednotlivých složek jsou analyzovány.
Kohonenova mapa je užívána pro sestavení údajů zahrnující složky důležité při oceňování a tvoření skupin.
Odchylky v prodejních cenách mohou být analyzovány pomocí prodejního cenového indexu.
Zvláštní důraz je kladen na lokalitu. Porovnání sousedních cen ve skupinách mohou zřetelně poukázat na
změny prodejních cen nemovitostí.
Týká se to především těchto faktorů: Atraktivní místa, lokální centra, pobřeží, letiště, hlavní cesty a ulice,
železnice a vysokonapěťové dálkové vedení.
Hodnocení podobných pozemků v sousedství ukazuje poměrně přesné odhady prodejních cen. Odchylky
mohou být zobrazeny sdružováním do skupin podobných prodejů podle požadovaných položek či
proměnných.
Rozdíly mezi průměrnými prodejními cenami ukazuje vliv jednotlivých položek jako je životní prostor, rok
výstavby, stav a vybavení, výměra parcely a další složky jsou důležité.
Kohonenova mapa je užívaná pro realitní analýzy trhu. Oceňování nemovitostí vychází z porovnání
podobných prodejů nemovitostí v sousedství a nebo porovnání celých skupin ze sousedních prodejů.
Umístění je analyzované v pěti stupně:
-
Skupina sousedních prodejů;
-
Změny místní prodejní cena;
-
Profil podle vzdálenosti;
-
Nepřetržitá časová okna;
-
Nejmenší a největší hodnoty;
Ukázka cenové mapy
Skupiny jsou ukázané na mapě. Jedna skupina 63 sousední parcel je vybrána - červený bod.
Prodejní cena pozemků ve skupině je srovnávána s odpovídající hodnotou ocenění a průměrný cenový rozdíl
(v procentech) znázorňuje skupinový symbol.
Obr. č. 6 – Ukázka Kohonenovy cenové mapy
Podobná cena je nalezeno v širším sousedství a dané parcely jsou zobrazeny na prostřední mapě - černě.
Vzdálenost k těmto parcelám může být pětinásobná, než je vzdálenost parcela ve skupině - levý a střední
obrázek - růžově.
Tab. č.11: Stav Cenových map ve Finsku
STÁT
FINSKO
KONTACT
Eero Carlson, National Land Survey of Finland, Helsinki University of Technology
Department of Surveying, Institute of Real Estate Studies
E-mail: [email protected]
webové stránky:http://www.tkk.fi/Yksikot/Kiinteisto/julkaisut/verkkojulkaisut/carlson/
FORMA MAPY
skanovaná mapa doplněná symboly a číselnými údaji
aktualizace dat byla prováděna průběžně
OBSAH MAPY
zprůměrňované obvyklé ceny souborů nemovitostí
přehled podobajících se nemovitostí v rezidenčních čtvrtích
6 nejbližších hodnot v topologickém sousedství
odchylky v prodejních cenách zahrnutých do porovnání cen
ÚČEL CM
Jednalo se pouze o analýzu tržních cen, kdy výsledky byly publikovány na webových
stránkách autora. Sytém není dále využíván
AUTOR MAPY
Autorem Softwaru pro Kohonenovu mapu je E. Carlson a je doplněn užíváním softwaru
„Smallworld GIS“
SOFTWARE
Smallworld GIS je používán pro katastrální i topografická data obsahující budovy
v Národním Finském Zeměměřickém Úřadě (National Land Survey of Finland)
info o Smallworld GIS na webu: http://www.gepower.com
nebo e-mail: [email protected]
ÚZEMÍ
nemovitosti určené k bydlení v Helsinkách
jednogenerační rodinné domy v regionu hlavního města Helsinek
rekreační pozemky ve Finsku
zemědělská půda v Seinäjoki
NAPOJENÍ NA
KATASTR
ne
PODKLAD. MAPA
neskenovaná mapa – bylo využito několik variant
MĚŘÍTKO
>1:5000, 1:40 000.
15.6 AUSTRÁLIE
Obr. č. 7 – Ukázka cenové mapy ve státě Victoria (Austárlie)
Všechny státy využívají sofistikovanou katastrální mapu a LVT - Land Value Taxation - daňový systém vycházející z
ceny pozemku. Dva státy (Victoria a Queensland) mají v poslední době nově navržený LVT oceňovací systém, který se
hodí plně vychází z cenové map.
Austrálie vykazuje velmi vysokou vyspělost a šíři zkušeností při vytváření cenových map v anglicky mluvících zemích.
Austrálie má v řadě věcí podobný právní systém jako Británie.
Tab. č.12: Stav Cenových map v Austrálii
STÁT
AUSTRALIE
KONTAKT
Dr Connie Spinoso, manager pro prostorové informace, General Victoria
[email protected]
FORMA MAPY
katastrální mapa
OBSAH MAPY
mapa obsahuje katastrální hranice, které ukazují tržní cenu pozemku na 1m2. Rozdílná
hodnota je znázorněna škálou barev
ÚČEL CM
při hromadném oceňování umožňuje CM rychlý přehled o celkové situaci cen
nemovitostí
CM je užitečná pomůcka ke kontrole a potvrzení kvality oceňování
AUTOR MAPY
Odhadce města General Victoria
SOFTWARE
MAPinfo Professional version 7.0
ÚZEMÍ
celý stát Victoria
NAPOJENÍ NA
KATASTR
Ano, data jsou propojena přímo s registrem nemovitostí přes číslo parcely.
PODKLAD. MAPA
katastrální mapa
Vytváření cenové mapy je velmi levné, protože se neplatí za data. Platí se pouze za
software a provedenou práci. Aktualizace je velmi rychlá a efektivní díky jednoduchému
systému.
1:1000
MĚŘÍTKO
ZÁKON
Zákon o oceňování pozemků státu Victoria (z roku 1960)
15.7 USA
Ve Spojených Státech se objevuje celá řada různých druhů daní z nemovitostí a GEO-datových systémů a to
jak na státní, krajské tak i městské úrovni.
Několik jurisdikcí v US je známo pro vysoce rozvinutý zpracování a použití cenových map.
Například ve správním obvodu Lucas County v Ohiu, kde využívají cenovou mapu jako nepostradatelný
nástroj pro místní trh s nemovitostmi a ekonomický vývoj.
Tab. č. 13: Stav Cenových map v USA
STÁT
USA
KONTAKT
Dick Ward, Ph.D., CAE [email protected]
www.co.lucas.oh.us
FORMA MAPY
katastrální mapa zahrnutá do městského GISu – online přístup na webových stránkách
města
OBSAH MAPY
odhadované tržní ceny, závisející na účelu
prodejní ceny nemovitostí, pronájmy, oceňovací model, atd.
ÚČEL CM
pro určování daně z nemovitostí
informovanost občanů
AUTOR MAPY
město Lucas County, http://www.co.lucas.oh.us/AREIS/AREISMain.asp
SOFTWARE
databáze: Oracle
GIS: ArcGIS 9.x
ÚZEMÍ
Lucas County
NAPOJENÍ NA
KATASTR
Cenová mapa je součást katastru, je to jedna vrstva v GISech
PODKLAD. MAPA
katastrální mapa, orotofoto mapa, uzemní plán
MĚŘÍTKO
volitelné
ZÁKON
Zákony týkající se oceňování nemovitostí ve státě Ohio
Všechny oddělení vládních institucí používají cenovou mapu městského GIS ve značném rozsahu. Státní
vládní realitní agenti a další vládní agentury jej používají zdarma. Ostatní platí $10 za CD nebo DVD, které
obsahuje téměř veškerá majetková data, včetně leteckých snímků s vysokým rozlišením. Kdokoliv má
přístup ke všem datům na webu zdarma. Další státy US také mají svá data v rámci GIS a jsou dosažitelná
veřejnosti buď za poplatek nebo zdarma.
16. ZÁVĚR
Tento příspěvek je zaměřen především na problematiku cenových map v ČR a analyzuje jeho současný stav a dále
ukazuje příklady řešení cenových map v některých zahraničních zemích.
Analýzu jsem prováděl několika způsoby. Jednak z dostupných zdrojů na internetu (oficiální stránky měst a obcí,
ministerstva financí, ministerstva pro místní rozvoj, finančního úřadu, ČÚZK, servery soukromých firem) a velmi
důležité a zajímavé informace jsem získával pomocí e-mailového i osobního dotázání měst, které mají cenovou mapu a
firem, které mají v nabídce její tvorbu, pracovníků katastrálních úřadů. Průzkum jsem rozšířil i na zahraniční země,
které se mají v nějaké formě cenou mapu.
MOŽNOSTI KOMPLEXNÍHO ŘEŠENÍ CM
V současné době se jeví jako nejschůdnější vedení cenové mapy v již existujících fungujících informačních systémech
jednotlivých měst a obcí. Jistě by však bylo přínosné, kdyby databázi MF mohli využívat zpracovatelé cenových map,
přineslo by to snížení časových a finančních nákladů na tvorbu cenových map. Zároveň by bylo vhodné uvažovat o
propojení databází cen jednotlivých pozemků, které jsou nyní v provozu s databází katastru nemovitostí – ISKN.
Výstupem by byla rozšířená informace o obecnou cenu za m2 na listu vlastnictví. Což by si zřejmě vyžádalo příslušné
legislativní úpravy.
MOŽNOSTI ZAVEDENÍ INFORMACE O CENĚ POZEMKU DO ISKN
Do ISKN by bylo možno po úpravách zavádět údaje o ceně nemovitosti, datový model má příslušné položky, ale pro
určité nevyjasněnosti a z časových důvodů nebylo zpracování cenových údajů do ISKN, nasazeného v roce 2001,
zařazeno. Dosud se uvažovalo spíše s přebíráním cenových údajů do ISKN ze smluv a tedy s dílčím, výběrovým
naplňováním příslušných položek, nikoliv s propojením s cenovými mapami. A to zejména z toho důvodu, že každý
tvůrce cenové mapy používá jiné softwarové prostředky a forma cenové mapy každého města je jiná. Jelikož cenová
mapa se aktualizuje 1x (v některých případech 2x) za rok, bylo by však možné, po sjednocení formy cenové mapy,
jednorázově danou databázi připojit nebo převést do databáze ISKN.
Problém v oceňování je však v tom, že listina, podle které se zapisuje do katastru, nezná cenu jedné nemovitosti, ale
vždy cenu všech nemovitostí na ní uvedených najednou. Vzhledem k tomu, že nelze v tom okamžiku oddělit např. dům
od pozemku, je nutné zapsat cenu jako celek. Takže propojení s databází, která existuje pro cenovou mapu, zřejmě není
možné na 100%. Dalším problémem je závaznost informace (její garance) –cena pozemku by měla pouze informační
charakter. Obsah katastru je stanoven zákonem, cena pozemku není v současné době údajem katastru.
ZÁJEM FINANČNÍHO SEKTORU
Uživatele z finančního sektoru tedy zajímá reálná kupní cena nemovitosti, tu ale často známe pouze ke skupině
nemovitostí (stavební parcela, dům a zahrada), takže evidovat ji pro jednotlivé nemovitosti by si vyžádalo její pracné
dělení. Přesto by takovou informaci asociace bank ČR uvítala a uvažuje se reálně o jejím zavedení, jinými slovy, že by
se u nově převáděných nebo zapisovaných nemovitostí začala do KN zaznamenávat. Z uvedeného vyplývá, že uvádět
tuto informaci na LV by se dalo jen v případě, že uvedená skupina nemovitostí by byla totožná s nemovitostmi
zapsanými na LV.
ZAHRANIČÍ
Podle výsledků mého šetření patří mezi země, kde mají nejlépe propracovaný systém oceňování a cenových map určitě
patří Litva, Německo, USA a Austrálie. Ve svém průzkumu jsem se snažil získat obecné informace o využití a formě
cenové mapy v několika evropských i mimoevropských zemí. V mém příspěvku se jedná pouze o stručný přehled. Celá
problematika si zaslouží daleko hlubší a přesnější analýzu.
SEZNAM PŘÍLOH:
1 - Aktivní cenové mapy a jejich využití
2 – Dotazník pro obce
3 – Dotazník pro firmy
4 – Přehled zpracovatelů cenových map [12]
5 - Způsoby využití cenové mapy ve veřejné správě
6 – Dotazník pro zahraniční města (ENG)
7 – Dotazník pro zahraniční firmy (ENG)
Příloha č. 1: MĚSTA S PLATNOU CM - Přehled měst s platnou cenovou mapou, přístup přes internet, zhotovitel a
forma CM [8]
OBEC
OKRES
NA INERNETU
ZHOTOVITEL
FORMA
CM
1
Bílina
Teplice
ANO
-
mapa
2
Brno
Brno-město
ANO
VARS BRNO
mapa
3
Dubí
Teplice
ANO
4
Duchcov
Teplice
ANO
5
Hamr na Jezeře
Česká Lípa
ne
6
Hodonín
Hodonín
ne
7
Karviná
Karviná
ANO
8
Kněževes
Praha-západ
ne
9
Mladá Boleslav
Mladá Boleslav
ne
10
Most
Most
11
Olomouc
12
tabulka
-
tabulka
GS web, Geovap s.r.o.
mapa
ANO
město
mapa
Olomouc
ANO
Geometra Opava
mapa
Osek
Teplice
ne
13
Ostrava
Ostrava
ANO
Map. server magistrátu
mapa
14
Praha
hlavní město
ANO
T-mapy
mapa
15
Prostějov
Prostějov
ANO
VARS BRNO
mapa
16
Příbram
Příbram
ANO
-
pdf
17
Terezín
Hodonín
ne
18
Zlín
Zlín
ne
na internetu
11
CM platných
18
na úřadě
7
CM neplaných
32
CELKEM
50
Platné CM
Z uvedené tabulky vyplývá, že jen 18 obcí má aktivní cenovou mapu a pouze 11 z nich má přístupnou cenovou mapu
přes internet. Neaktivní cenovou mapu (se skončenou dobou platnosti) má 32 obcí [1]. Jedná se přibližně o 1 %
z celkového počtu obcí. Co se týče území, je zhruba 25 % území celé ČR.
Města Dubí a Duchcov nemají pro rok 2005 cenovou mapu stavebních pozemků na Internetu grafickou prezentaci v
podobě klasické mapy, ale je reprezentována seznamem pozemků nad katastry města, ve kterých je vedle
identifikačních charakteristik pozemku uvedena i jeho cena, převzatá z platné cenové mapy. Cenová mapa Příbrami
také nemá podobu aktivní mapy, ale pozemky s cenami jsou zobrazeny ve formátu pdf. Je to velice jednoduchá forma
cenové mapy, avšak velice nenáročná na její vyhotovení a údržbu.
Tento způsob prezentace cenové mapy stavebních pozemků se jeví naprosto dostačující pro malá města a obce,
přehledný a operativní a vylučuje možná nedorozumění v případě nepřehledně zpracované grafiky.
Příloha č. 2: Dotazník pro obce
--------------------------------------------------------------------------------------------------1) V jakém stavu je cenová mapa vašeho města (obce)? *(nehodící se vymažte)
a)
nemáme CM
b)
máme CM, ale neplatnou
c)
máme platnou CM
2) Co vás vedlo k zavedení CM? K čemu ji obec využívá?
3) Jaké mapové podklady byly využity pro tvorbu CM?
4) Kdo je zpracovatelem CM (název firmy)?
5) V jakém softwaru pracujete s CM?
6) Kolik zaměstnanců spravuje a aktualizuje CM?
7) Jakým způsobem probíhá aktualizace údajů do CM?
a)
sběr dat
b)
metoda stanovení ceny
8) Jak lze získat CM vaší obce?
a)
internet
b)
v papírové podobě - osobně na vašem úřadě
c)
jinak
9) Kolik činily přibližné náklady?
a)
zavedení CM
b)
aktualizaci CM
--------------------------------------------------------------------------------------------------Příloha č. 3: Dotazník pro firmy
--------------------------------------------------------------------------------------------------1) Hl. účel, pro který si obce zadávají vyhotoveni CM?
a) Orientace v cenách pozemku
b) Stanoveni ceny při prodeji
c) Stanovení nájemného
d) jiný (uveďte)
2) Mate přehled, jak se zpracovávají CM v zahraničí?
Pokud ano, v jakých zemích?
3) Z jakých zdrojů čerpáte údaje (cenu pozemku) pro CM?
4) V jakém SOFTWARU vytváříte CM?
5) Jakou FORMU má vaše CM?
a) databáze + graf. složka (vektor)
b) *.pdf
c) jiný (uveďte)
6) Jakou PODKLADOVOU mapu využíváte?
a) DKM
b) KM
c) uzemni plány
d) SMO-5
e) jiný (uveďte)
7) Jaká by mela byt cena v CM?
a) administrativní
b) tržní
c) obvykla
8) Proč si myslíte, ze CM nevyužívá více mest a obci (platnou CM má 19
obci, neplatnou 31 obci)?
a) fin. náročnost pořízení a aktualizace
b) nevyužije ji (je vhodnější využit znaleckých posudku na konkrétní
území) c) jiný důvod(uveďte)
9) Kde spatřujete:
a) největší problém při zpracování CM? (např. při získávání dat, dále
legislativa, komunikace s kat.úřady, Min.Fin., apod.) Rozepište prosím.
b) prostor pro zlepšení
10) Bylo by vhodné, aby CM mely všechny obce v CR?
a) ANO
b) NE
11) Existuje způsob, jak zavést CM po cele ČR?
Mohla by byt součásti databáze statni správou využívaného systému: (např.
ISKN -vystup ceny na LV)? Případně jaké jiné databáze?
--------------------------------------------------------------------------------------------------Příloha č. 4 –Přehled zpracovatelů cenových map stavebních pozemků obcí k 20.02.2005[12]
poř. titul
název
poštovní adresa
číslo telefonu
adresa
č.
jméno, příjmení
pracoviště
ulice, část obce
na pracoviště
E-mail
1
Ing. Vladimír BAJER
KOPPREA, s.r.o.-z.ú.
U Svobodárny 12
284 819 667
[email protected]
2
Ing. Bronislav BUBÍLEK
Oceňování majetku, s.r.o.
Národní 22
0628/352620
[email protected]
3
Ing.arch. Vladimír ERBEN
Znalecký a oceňovací ústav, s.r.o.
Přemyslovka 3
582 334 822
[email protected]
4
Ing.arch. Michal HADLAČ
Institut regionálního rozvoje, s.r.o.
Helfertova 14
05/575093
[email protected]
5
ing. Jindřich HOSTAŠ
Geometra Opava, s.r.o.
Masařská 19
553 624 011
[email protected]
6
Ing. Aleš JANÁSEK
MGV+H s.r.o.
Nádražní 864
603 511 001
[email protected]
7
Ing. Milada KADLECOVÁ
Institut regionálního rozvoje, s.r.o.
Jakubské nám. 3
05/42321212
[email protected]
8
Ing. František KOCOUREK
Znalecký a oceňovací ústav, s.r.o.
Přemyslovka 3
582 334 822
[email protected]
9
Ing. Lenka KOKEŠOVÁ
REAL CAPITAL s.r.o.
Halasova 1200
035/7706003
[email protected]
10
Ing. Jiří LAIBL
Architektonický ateliér
ČSA 885/10
0417/823610
[email protected]
11
Ing. Tomáš LEDEN
Báňské projekty, a.s.
Kollárova 11
417 559 111
[email protected]
12
Ing. Jiří LOKAJ
Cenové mapy
U Svobodárny 12
02/84819667
[email protected]
13
Josef MÁRA
REALITY-STAVBY s.r.o.
Bulharská 11
14
Ing. Jakub MÁRA
REALITY-STAVBY s.r.o.
Bulharská 11
15
Mgr. Jan MRÁZEK
MGV+H s.r.o.
Nádražní 864
603 506 676
[email protected]
16
Ing. Karel NOVÁK
Geometra Opava, s.r.o.
Masařská 19
553 624 011
[email protected]
17
RNDr. Milan POLEDNIK
Institut regionálního rozvoje, s.r.o.
28.října 119
069/6604669
[email protected]
18
Ing. Jan SUCHÝ
KOLPRON CZ, s.r.o.
Sluneční nám. 2
02/51611583
[email protected]
19
Jiří ŠTÍPEK
REAL CAPITAL s.r.o.
Halasova 1200
476 105 777
[email protected]
20
Ing. František VLČEK
Ostravská aukční síň s.r.o.
Poděbradova 41
069/6125936
[email protected]
21
Ing. Stanislav VOLF
Báňské projekty, a.s.
Kollárova 11
417 559 111
[email protected]
22
Ing.arch. Vladimír VOLMAN Architektonický ateliér
Komenského 29
23
Ing. Pavel VORLÍČEK
HP servis
Dlouhá 16
02/21874231
[email protected]
24
Ing. Zdeněk VYSKOČIL
NEMOVITOST s.r.o. - z.ú.
Štefánikova 7
0628/346645
[email protected]
25
Ing. Stanislav ZEMAN
AUA-Agrourbanistický ateliér s.r.o. Na okraji 42
02/20401226
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Příloha č. 5: Způsoby využití cenové mapy ve veřejné správě
Město
Brno
Využití při prodeji
městských pozemků
Využití při pronájmech
pozemků
Využití při stanovení
nájmu u bytů
při majetkoprávním
vypořádání pro
nepodnikatelské účely (např:
prodej pozemků pod
garážemi, dokoupení části
zahrady ap.)
v případech, kdy se cena z
cenové mapy shoduje s
cenou obvyklou, použitou
pro stanovení nájemného
NE
při privatizaci bytového
fondu
Duchcov
ANO
NE
NE
Hamr na Jezeře
při prodeji v rekreačních
částech obce
NE
NE
Hodonín
jen při prodeji všech
při pronájmu pozemku k
zastavěných pozemků - tj. při podnikatelským účelům a to
prodeji pozemku pod garáží 10% z CM
vlastníkovi garáže, při
prodeji nevypořádaného
pozemku pod domem, apod.
NE
Karviná
vychází z ní znalci,
zastupitelstvo je pouze
informováno o ceně v CM
NE
NE
Mladá Boleslav
jen pro orientaci při prodeji
pro nekomerční záměry
NE
NE
Ostrava
využívá se pouze při
oceňování
NE
NE
Praha
využívá se i při nákupu
NE
NE
Prostějov
při prodeji stavebních
pozemků
NE
NE
Příbram
ANO
ANO
NE
Zlín
ANO
ANO
NE
Příloha č.6: Dotazník pro zahraniční města (ENG)
1) Has Your town got the Value (Price) map – map with land value information?
2) What were Your reasons for Value map investment? What are the main utilizations?
3) Is the Value map just a component of a city GIS or it is self-reliant system?
4) Who is the author of the Value map? (Company name)
5) What kind of software do You use by the Value map making and using? (what super-structural softw.)
6) Is the Value map on whole territory of Your country, or just in the towns, where local authority decided about use of
Value map
7) Is the value information database connects with the state cadastral register?
8) How was a cost of the: create Value map and updating Vale map?
9) Which law is related with Value maps?
Příloha č.7: Dotazník pro zahraniční firmy (ENG)
1) What kind of software do You use for creation of the Value maps? (which super structural softw.) Is it Your own
software or other commercial product (ArcGIS, GeoMedia, MicroStation,…)
2) Is the Value map just a component of a city GIS or it is self-reliant system?
3) What are the sources (the price of the real estate) for the creation of Value maps. (cadastre register, bill of sale,…)
4) Which law is related with Value maps?
5) How often is the Value database updated?
6) What kind of ground maps do You use (a map under the Value map- cadastral map, orotofoto map, urban plan,…)?
7) What kind of price should be in a Value map included? Administrative price, market price or usual price?
8) Who is Your customer (who use Your product with the Value map)? - write, please, cities and perhaps even the
Value map’s web sites address.
9) Who is Your competitor in this field? (other companies, which create the Value maps)
Literatura
[1] http://www.cenovemapy.cz/ - server obsahující souhrnné informace o cenových mapách zpracovaných na území ČR, stránky jsou určeny pro
soudní znalce, odhadce, investory a zástupce státní správy a samosprávy
[2] http://www.apraconsult.cz - společnost poskytující služby v oblasti oceňování majetku, realit a finančních služeb
[3] BURDA,A. Ekonomika území a vývoj cen pozemků. – 5. Odborná konference doktorského studia, Brno 2003
[4] NOVÁČKOVÁ,J. Určování obecné ceny pomocí metod komparativního oceňování- . Odborná konference doktorského studia, Brno 2003
[5] http://www.cuzk.cz - oficiální stránky Českého zeměměřického a katastrálního úřadu,
[6] ČADA, V. GIS a digitální data státních mapových děl velkých měříte, GIS konference v Ostravě 2001
[7] BAGDONAVIČIUS, A.Vývoj a zavádění systému hromadného oceňování v Litvě, Hromadné oceňování v Litvě, konference 2004.
[8] http://www.mfcr.cz - Oficiální stránky ministerstva vnitra, Cenový věstník 2/2005- Přehled cenových map stavebních pozemků obcí (CMSP) stav k 31. 12. 2004
[9] Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
[10] Vyhláška č.279/1997 Sb kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů
(zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb., vyhlášky č. 173/2000 Sb. a vyhlášky č. 338/2001 Sb
[11] Vyhláška č. 540/2003 Sb.,kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů
(zákon o oceňování majetku)
[12] REJFEK, F., MF, Přehled zpracovatelů cenových map
[13] CAJTHAML, J., Současný stav geografických informačních systémů pro města a obce ČR, fakulta Stavební, ČVUT.
[14] ŠINDELÁŘOVÁ K., Cenové mapy v praxi veřejné zprávy, Masarykova universita, Brno, bakalářská práce
Dalším důležitým zdrojem pro můj příspěvek byly webové stránky zahraničních institucí a firem, zabývající se
oceňováním a cenovými mapami – viz tabulky stavu cenových map v daných zemích