Český Logistický Trh

CB RICHARD ELLIS
Český Logistický Trh
www.cbre.cz
Červenec 2011
Renegociovat nebo se přestěho
ovat?
Paulína Husová, Senior Analytik
ÚVOD
Není to tak dlouho co se v České republice začaly objevova
at první moderní sklady.
sklady Řada nájemních smlouv je teď před
vypršením platnosti a společnosti se musí rozhodnout, zda
a stávající nájemní smlouvu obnovit, za stále příznivých ale
pomalu se měnících tržních podmínkek, nebo zvážit relo
okaci do levnějších prostor. Toto rozhodnutí není vůbec
jednoduché a proto v této zprávě objasníme trendy trhu a jaké problémy a náklady by měly být zváženy při relokaci
firem do jiných prostor. V přehledu Průmyslové nemovitos
sti & Trh práce dále přiblížíme současnou situaci na trhu s
ohledem na nájemné a nabídku prostor v různých regionech, měnící se podmínky na trhu, související náklady s
pracovní sílou v logistice a nabídkou práce na území České republiky.
Nové trendy
Problémy a náklady spojené s přemístěním
V letech 2004-5 se zvedla poptávka po moderních
skladových prostorech, což bylo způsobeno poptávkou
vzrůstajícího výrobního sektoru, nárůstem prodejních
ploch a růstem úrovně spotřebitelských výdajů.
Realizovaná poptávka, které dříve dominovaly hlavně
nové pronájmy (a to u buď našich nebo zahraničních
společností), nyní mění svou strukturu.
Vysoká míra nájemců, kteří zůstávají ve stávajících
prostorách, poukazuje na vysokou kvalitu skladů a efektivní
správu nemovitostí v mnohých moderních logistických
parcích. Proto přemístění v rámci A třídy logistických parků
vidíme v České republice méně často. Typičtější je
stěhování ze zahraničí, kdy Česká republika může
nabídnout výhodu s ohledem na náklady v porovnání se
západní Evropou. Starší logistické stavby, které mají jiné
technické parametry, mohou jen obtížně konkurovat
moderním skladům, kde logistické operace probíhají
mnohem efektivněji.
Předpronájmy, které byly v minulosti vzácné, jsou
nyní mnohem běžnější, jelikož developeři omezili
spekulativní výstavbu v důsledku hospodářské krize a
následného poklesu poptávky v roce 2009. V roce
2010 byla obnovena silná poptávka a naplnily se
předtím volné logistické prostory a neobsazenost
klesla pod 10%.
10% Výsledkem je,
je že nájemníci mají větší
ětší
obtíže při hledání vhodných prostor ve stávajících
skladech. Developeři mají ale často pozemky již
připravené, nicméně začínají s výstavbou pouze v
případě, že mají předem zajištěného nájemce.
S pětiletou nájemní smlouvou, typickou pro český
logistický trh, mnoho pronájmů končilo v roce 2009,
kdy tržní podmínky byly příznivé pro nájemce,
nájemce
nájemné bylo pod tlakem a pobídky rostly.
Renegociace začala tvořit cca. 20% celkové
realizované poptávky, celkem 85,700 m² v roce 2009 a
téměř dvojnásobný počet (152,000 m²) v roce 2010.
Změny ve struktuře celkové realizované poptávky
300
Nové pronájmy
Tisíc m²
250
Předpronájmy
Renegociace
200
150
Většinu z celkových provozních nákladů tvoří u logistické
haly náklady spojené s budovou (30-35%) a náklady na
pracovní sílu (40-60%).
(40 60%) Proto mohou změny v nájemném či
platech přinést značné úspory. I když se úspora €0.50/ m²/
měsíc za nájemné může zdát atraktivní, je nutné vzít v
úvahu různé náklady spojené s přemístěním. Ještě
důležitější náklady spojené s podnikáním, strukturou
zákazníků a jaký vliv bude mít přemístění na distribuci.
Nájemník musí mít detailní přehled o každém zmíněném
faktoru, než se rozhodne, zda přemístění bude efektivní.
Celkové náklady na přemístění se liší případ od
případu, protože závisí na různých faktorech:
• Přeprava zboží, regálového systému a zařízení pro
manipulaci - obvykle představuje nejvyšší podíl na
celkových nákladech na přemístění (40-60%) a zahrnuje
také demontáž a montáž regálových systémů.
Nejdůležitějším faktorem je vzdálenost mezi dvěma místy.
Obecně platí, že cena je €1/km pro jeden vůz a zahrnuje
pronájem kamionu, řidiče i pohonné hmoty. Změny v
cenách pohonných hmot tyto náklady samozřejmě ovlivní.
100
50
QQ1 2011
QQ4 2010
QQ3 2010
QQ2 2010
QQ1 2010
QQ4 2009
QQ3 2009
QQ2 2009
QQ1 2009
0
Pro výrobce představuje přeprava většinou menší podíl na
celkových nákladech, protože větší obtíže a náklady jsou
spojené s montáží zařízení, dopravních pásů atd.
Source: CB Richard Ellis
a
©2011, CB Richard Ellis, Inc.
načasování a na fázích relokace, jelikož zavření
jednoho provozu a začátek jiného je spojen s mnoha
problémy a pokud není pečlivě plánován, může mít
za následek značné ztráty.
Další náklady spojené s novými zaměstnanci, které je
těžké vyjádřit v číslech, je jejich nižší produktivita práce
v prvních šesti měsících.
Spotřeba energie je další oblastí, kde se nájemníci
snaží snížit své náklady. Bohužel, zájmy nájemníků
a developerů se v tomto bodě ne vždy shodují.
Způsoby, jak dosáhnout úspory spotřeby energie
jsou obvykle nákladné a doba návratnosti investic
jjen zřídka odpovídá
p
relativně krátké době p
pronájmu.
j
Následkem toho je, že developeři se často zdráhají
investovat do nejmodernější technologických řešení,
která by nájemníkům umožnily ušetřit peníze za
energii. Místo toho hledají levnější možnosti, které
pro nájemníky mohou být méně příznivé.
• Náklady na uvedení haly do původního stavu představují náklady na uvedení skladu do původního
stavu. Ty se mohou výrazně lišit v závislosti na
rozsahu poškození, ale je typicky se pohybují kolem
€1.50-2.00/ m2.
• IT náklady – zahrnují přepravu IT zařízení a náklady
na pracovní dobu spojenou s instalací kabeláže IT.
• Přeprava
kancelářského
zařízení
nepředstavuje významné náklady.
-
obvykle
Existují i jiné problémy, které se nemusí objevit ve
všech případech, ale můžou výrazně ovlivnit celkové
náklady na relokaci. Veškeré stavební úpravy, jako je
například nutnost vybudovat nové nakládní doky nebo
upravit osvětlení může být velmi nákladné. Dále záleží
na
Spotřeba energie a její náklady
Česk
ký Logistický trh Přehled
• Noví zaměstnanci - představují další důležitou
nákladovou položku. Obvykle jsou náklady spojené se
školením nových zaměstnanců a zahrnují i cestovní
výdaje
ý j vedoucích p
pracovníků, kteří jjsou zodpovědní
p
za
zahájení provozu v nové lokalitě.
Přesto může hrát spotřeba energie další důležitou
roli při relokaci a to zejména ze starších do
modernějších prostor. Vzhledem k úniku tepla u
starších skladů, poskytují moderní logistické
prostory 20-30% úspory energie. Zvláště ty, které
investují do efektivních typů osvětlení a ovládání
osvětlení, nebo do "zelených" prvků jako jsou solární
panely.
Roční přímé provozní náklady pro typický logistiký sk
klad
NÁKLADY
%
Energie
75%
Úklid
15%
%
SPOTŘEBA ENE
ERGIE
Elektřina
Osvětlení
60%
Nabíjení
10%
Počítače, spotřebiče
5%
Údržba
8%
Odpad
2%
Topení
20%
CELKEM
100%
Ostatní
5%
Zdroj: DHL
Průměrné náklady na elektřinu a plyn pro typický log
gistiký sklad
PLYN
ELEKTŘINA
m² / měsíc
m
€ 0.53
0 53
m² / měsíc
m
€ 0.22
0 22
Zdroj: CB Richard Ellis
V případě dalších dotazů k tomuto přehledu prosím kontaktu
ujte:
Filip Kozák
Vedoucí oddělení pronájmů
průmyslových nemovitostí
CB Richard Ellis
Namesti Republiky 1,
110 00 Praha 1
110 00 Praha 1
t: +420 221 711 096
e: [email protected]
Paulína Husová
Senior Analytik
CB Richard Ellis
Namesti Republiky 1,
Logistické oddělení
• Identifikuje a vyhledává vhodné skladové / výrobní
prostory
• Územní identifikace a akvizice, poradenství v
oblasti výstaby u projektů na míru
• Vyhledávání
y
vhodných
ý lokalit,, přehledy
p
y a průzkumy
p
y
pro nové investory nebo investory již aktivní v ČR
• Poradenství a jednání ve prospěch našich klientů
t: +420 221 711 037
e: [email protected]
Disclaimer 2011 CB Richard Ellis
Page 2
©2008, CB Richard Ellis, Inc.
Červenec 2011
Č
Information herein has been obtained from sources believed to be reliable. While we do not doubt its accuracy, we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation
about it.
it It is your responsibility to independently confirm its accuracy and completeness.
completeness Any projection
ns opinions,
ns,
opinions assumptions or estimates used are for example only and do not represent the
current or future performance of the market. This information is designed exclusively for use by CB Rich
hard Ellis clients, and cannot be reproduced without prior written permission of CB Richard
Ellis.© Copyright 2011 CB Richard Ellis.