E-BOOK - RÁDCE PRO VAŠI NEMOVITOST RB

SPOLU S
VÁM PŘINÁŠÍ TENTO
PRAKTICKÝ E-BOOK
E-BOOK
PRAKTICKÁ PŘÍRUČKA
RÁDCE PRO VAŠI
NEMOVITOST
Hravý výklad vlivu nového
občanského zákoníku
na nemovitosti
Víte co vás po 1. lednu 2014 čeká?
Kupujete nebo prodáváte nemovitost?
Pronajímáte byt nebo si nájem hledáte?
Rádcův e-book vám přináší nepostradatelné informace
srozumitelně a na jednom místě:
1) Vyberte si startovní kategorii v obsahu
2) Sledujte kroky našich figurantů,
kteří vás celým procesem provedou
Kdyby vám cokoliv nebylo jasné, naši rádci jsou vám
k dispozici
v PORADNĚ
nebo na telefonu:
800 55 77 55
Naší figuranti
Michal – vlastní nemovitost. Svůj rodinný domek ve
Středních Čechách koupil už před lety a nyní se ho
rozhodl prodat. Jeho příběh vám krok po kroku vysvětlí
vše, co vás při prodeji nemovitosti čeká a jak se na změny
připravit.
Lenka – kupuje nemovitost. Lenka se rozhodla pořídit si
svůj první vlastní byt. Na co si dát při koupi pozor, k čemu
je vám během procesu nákupu užitečný katastr nebo co
můžete čekat od společenství vlastníků? To a mnohem
více se dozvíte z podrobného rozpisu jednotlivých kroků,
kterými spolu s Rádcem úspěšně prošla.
David – pronajímatel. David už několik let pronajímá
byty ve starém činžovním domě. Za tu dobu mu už pod
rukama prošel nespočet problémových nájemníků, se
kterými nemohl bojovat. Nový občanský zákoník mu
dává větší práva. Jeho příběh vám odhalí novinky v
oblasti nájmů, smluv, výpovědí i nové povinnosti vůči
nájemníkům.
Veronika – nájemce. Veronika si pronajala krásný
dvoupokojový byt v centru města. Od 1. Ledna 2014 jí
legislativa ukládá nové povinnosti, kterými se musí řídit.
Dostává se jí ale také větších práv týkajících se domácích
mazlíčků, dalšího podnajmutí prostoru nebo podnikání
v pronajatém bytě. Více vám odhalí její příběh v několika
stručných sekcích.
OBSAH
01
VLASTNÍM NEMOVITOST
HLÍDÁM SI ZÁZNAMY - Zkontrolujte si během roku 2014 zápis ...
2
JSEM CHRÁNĚN/NA - Lepší ochrana vlastníků ze strany katastru
4
MÁM VŠE POD DOHLEDEM - Hlídejte si nemovitosti, i když jste lépe chráněni
6
PLATÍM DANĚ - Výpočet a platba daně aneb Odhad už není potřeba
7
STAVÍM - Stavba je součástí pozemku
9
02
KUPUJI (HLEDÁM) NEMOVITOST
HLEDÁM NEMOVITOST - Je cena nemovitosti adekvátní?
12
MÁM VYBRÁNO - Pozor, když si koupi rozmyslíte
14
KUPUJI - Jde se na katastr. Co vás tam čeká?
16
STÁVÁM SE MAJITELEM - Zápis vlastnického práva. Nejdůležitější ...
19
VYBRAL/LA JSEM SI BYT - Byty už se neprodávají. Nově kupujete jednotky
21
KUPUJI - Můžete se stát obětí podvodníka?
23
03
PRONAJÍMÁM NEMOVITOST
MOJE PRÁVA - Větší práva pronajímatelů
25
SESTAVENÍ SMLOUVY - Náležitosti nájemní smlouvy
27
NÁJEMNÉ - Právo na zvýšení nájemného
29
NEBYTOVÉ PROSTORY - Pronájem nebytového prostoru k bydlení
31
PŘECHOD NÁJMU - Konec generačních nájmů
33
OPRAVY V DOMĚ - Povinnosti pronajímatele v případě oprav v domě
35
04
JSEM NÁJEMNÍK
PRÁVO NA PODNÁJEMNÍKA - Nájemník může mít podnájemníka
38
DOMÁCÍ MAZLÍČCI - Máte právo na domácího mazlíčka
40
ÚSTNÍ DOHODA - Bezpečný podnájem i bez smlouvy
42
PODNIKATELSKÁ ČINNOST - Podnikání v pronajatém bytě
44
MÉ POVINNOSTI - Povinnosti nájemníka
46
01
VLASTNÍM
NEMOVITOST
HLÍDÁM SI ZÁZNAMY
Zkontrolujte si během roku
2014 zápis své nemovitosti
na katastru!
Ze života
Pan Michal je už několik let majitelem nemovitosti.
Vlastní malý rodinný domek se zahradou ve
Středních Čechách, kde žije spolu s manželkou
a dvěma syny. Dům koupil před devíti lety, když
se jeho rodina začala rozrůstat. Koupě tenkrát
proběhla bez problémů, včetně všech úředních
záležitostí. Od té chvíle se o formality nezajímal.
Nebyl důvod. Od 1. ledna 2014 je ale povinen si
všechny náležitosti na katastru zkontrolovat. Proč?
2
Novinky
S účinností nového občanského zákoníku
vzniká všem vlastníkům nemovitostí povinnost
zkontrolovat si zápisy na katastru. Důvod je
zcela prostý. Pokud tak neučiníte a nevznesete
požadavek na úpravu, má se za to, že je vše v
pořádku a později vaše námitky už nebudou
nikoho zajímat.
Doporučení
I v tuto chvíli existují stovky případů, kdy majitelé
zapomněli požádat na katastru o změnu
vlastnického práva k zakoupené nemovitosti.
Oficiálně už jsou vlastníkem, ale pokud si své
právo nenechají zaznamenat do katastru, pro
budoucí jednání jakoby nebyli. Dejte si na to pozor.
I v tomto ohledu totiž platí, že neznalost zákona
neomlouvá.
3
JSEM CHRÁNĚN/NA
Lepší ochrana vlastníků ze
strany katastru
Ze života
Pan Michal koupil před lety rodinný domek zcela
bez problémů. Díky zkušenosti jeho souseda
Lukáše si už tehdy dával pozor, aby se nestal obětí
podvodníka, stejně jako on. Kdyby kupoval dům po
1. lednu 2014, mohl by takové obavy hodit za hlavu.
A co se tehdy sousedovi přihodilo?
Lukáš měl podobný dům, jako Michal. Bohužel se
ale stal obětí protřelého podvodníka pana Lišky.
Liška tutéž nemovitost prodal paní Ivě, ovšem
neoprávněně, vystupoval jako Lukášův prostředník
4
na základě zfalšované plné moci. O tom, že byl
podveden, se Lukáš dozvěděl až po určité době.
Ve chvíli, kdy chtěl žádat o hypotéku mu úředník
oznámil, že je v katastru jako vlastník nemovitosti
uveden někdo jiný. Konkrétně jakási paní Iva.
A jak je to možné? Katastr totiž nebyl povinen
ho informovat, když transakce probíhala přes
prostředníka. Tento systém tak nahrával do
karet podvodníkům. Jak to celé dopadlo? Paní
Iva, nová majitelka, a pan Koudelka se vydali na
nepříjemnou cestu po českých soudech a přeli se o
to, komu ve skutečnosti nemovitost patří.
Novinky
Od roku 2014 můžete plně důvěřovat zápisům
v katastru. Vždy tam najdete jméno skutečného
vlastníka. V případě, že bude prodej nemovitosti
probíhat přes prostředníka, můžete mít jistotu,
že se o uzavřené kupní smlouvě okamžitě
dozví i její majitel. Katastrální úřad je totiž nově
povinen informovat o každém vkladu všechny
zúčastněné, včetně aktuálně zapsaného vlastníka.
Informaci zasílá
y do datové schránky
y doporučeným dopisem
y e-mailem
y SMS zprávou
5
MÁM VŠE POD DOHLEDEM
Hlídejte si nemovitosti, i když
jste lépe chráněni
Ze života
I přesto, že je novou povinností katastru
nemovitostí vás jako vlastníky o všem informovat,
vyzývá vás, abyste si své nemovitosti sami více
hlídali a jednou za čas prováděli kontroly zápisů.
Pro tento účel zřídil službu Sledování změn.
Novou službu si můžete aktivovat na všech
pobočkách katastrálního úřadu a v případě, že
jste majitelem datové schránky, to lze provést i
přes internet. Za aktivaci služby Sledování změn
zaplatíte jednorázově 200 Kč. Pro vlastníky více než
20 nemovitostí, velké firmy s potřebou sledovat
všechny nemovitosti najednou, je poplatek 10 Kč
ročně za každou jednu z nich.
6
PLATÍM DANĚ
Výpočet a platba daně aneb
Odhad už není potřeba
Ze života
Michal, majitel rodinného domku ve Středních
Čechách, se ho rozhodl prodat. Transakce proběhla
a dům má nového majitele. Zápis do katastru byl
proveden 30. ledna 2014. Do konce dubna tedy
Michal musí podat daňové přiznání týkající se
prodeje nemovitosti. Není si ale jistý, kdo od roku
2014 platí daň, kupující nebo prodejce?
7
Novinky
Daň z nemovitosti se nově nazývá Daň z
nabytí nemovitých věcí a jako doposud ji platí
prodávající, nedohodnete-li se jinak. Nově však
není potřeba dělat odhad pro výpočet základu
daně.
Znalecký posudek, neboli odhad, není vyžadován
jen u nemovitostí určených k bydlení, k rekreaci
nebo třeba při prodeji garáže. Pokud je nemovitost
součástí obchodního majetku, odhad se udělat
musí.
Pro výpočet daně se porovnává kupní cena
a 75 % ceny směrné hodnoty, což je v podstatě
cena obvyklá pro dané místo a čas. Tu určuje
správce daně tak, že porovná parametry
nemovitosti s ostatními v té lokalitě, kde se
prodávaná nemovitost nachází. Přihlíží se na
velikost, druh, účel, polohu, stáří, stav a vybavení
nemovitosti včetně technických parametrů.
Doporučení
Bude-li kupní cena o třetinu nižší, než je obvyklá
cena v daném kraji, použije se jako základ daně ta
vyšší. V ostatních případech bude základem daně
cena kupní.
Daňové přiznání se podává do tří měsíců od
zapsání do katastru a daň (4 % z kupní ceny) je
splatná ve stejné lhůtě.
8
STAVÍM
Stavba je součástí
pozemku
Ze života
Michal kromě domu, který už prodal, vlastní ještě
pozemek. Na tomto pozemku začal stavět nový
dům. Podle starých pravidel to byly dvě různé
nemovitosti - stavba a pozemek. Od 1. ledna 2014
se na Michala ale vztahuje nový občanský zákoník
s okamžitou platností. To znamená, že je stavba
součástí pozemku. Je to tedy jedna nemovitost.
9
Novinky
Všichni, co od roku 2014 budou stavět na vlastním
pozemku, budou do katastru zapisovat už
jen výsledný celek. Stavba totiž k pozemku
automaticky přirůstá. Pro kupujícího znamená
toto pravidlo jen usnadnění situace. Už není nutné
přepisovat vlastnická práva k pozemku a ke stavbě
zvlášť, majitel převede vlastnická práva k pozemku
najednou. Majitel může volně disponovat s
pozemkem a všechny provedené změny se budou
automaticky týkat i stavby.
Doporučení
V případě, že je majitel pozemku někdo jiný, než
vlastník stavby, vzniká oběma vzájemné předkupní
právo. Chce-li jeden z nich svou nemovitost
prodat, musí ji nejdříve nabídnout tomu druhému.
Ten má tři měsíce na to, aby se rozhodl a zaplatil
požadovanou sumu.
10
02
KUPUJI (HLEDÁM)
NEMOVITOST
HLEDÁM NEMOVITOST
Je cena nemovitosti
adekvátní?
Ze života
Lenka si vyhlédla krásný byt. Není ani velký,
ani malý, je útulný a orientovaný na jižní stranu,
přesně jak chtěla. Neumí ale posoudit, zda
je jeho cena vzhledem k lokalitě a době adekvátní.
Rekonstrukce tu asi také ještě neproběhla. Určitě
by pomohlo vědět, za kolik tento byt koupil
poslední majitel...
12
Doporučení
Pokud jste si už vyhlédli konkrétní nemovitost
a zajímá vás cena (nebo se vám naopak již
stanovená cena nezdá), proklepněte si ji. Na
katastru zjistíte, za kolik danou nemovitost koupil
poslední majitel. Stačí si vyžádat nabývací listinu,
neboli opis kupní smlouvy, kde by měla být cena
uvedena. A vzhledem k tomu, že vám stačí jen
ta strana, kde je cena uvedena, vyjde vás to jen
na 20 Kč.
Povinnosti
y Při žádosti o nabývací listinu musíte prokázat
svou totožnost. Všechny žadatele bude katastr
evidovat. Vlastníci se mohou zpětně podívat,
kdo a kdy se o cenu jejich nemovitosti zajímal.
Pro nemovitosti, které budou prodány po
1. lednu 2014, platí nová povinnost zapsání kupní
ceny přímo do katastru. Zápis bude prováděn
formou vkladu.
13
MÁM VYBRÁNO
Pozor, když si koupi
rozmyslíte
Ze života
Lenka kupuje nemovitost poprvé. Přesto ale
už byla svědkem mnoha eskapád, kterými
si při koupi nebo prodeji nemovitosti prošli
její blízcí. Před tím, než se vůbec rozhodla začít
vyjednávat koupi bytu, poradila se s kamarádkou
právničkou. Ta ji dala cennou radu - “O všem
důležitém prodejce nemovitosti raději informuj.
Třeba o tom, jak probíhá vyřízení hypotéky. Kdyby
se něco zvrtlo a ty si byt nemohla koupit, nebo
by sis to zkrátka rozmyslela, budeš mu muset
uhradit škodu!”
14
Novinky
Od roku 2014 platí tzv. předsmluvní odpovědnost.
Oběma stranám tím vzniká povinnost nahradit
druhé straně škodu v případě, že bezdůvodně
ukončí jednání o uzavření smlouvy.
Doporučení
Pro vaši ochranu je tedy důležité, a zákon to
vyžaduje, aby jste si s prodejcem nemovitosti před
jednáním o smlouvě i v jeho průběhu sdělovali
všechno podstatné. Myslí se tím skutečnosti,
které by na uzavření smlouvy mohly mít vliv (např.
je důležité probrat financování, nemáte-li ještě
schválenou hypotéku). Rozhodně se nevyplácí
vystupovat jako vážný zájemce o nemovitost a před
podepsáním smlouvy se jednoduše neozvat.
15
KUPUJI
Jde se na katastr.
Co vás tam čeká?
Ze života
Paní Lenka koupila svůj vysněný byt. Už se těší na
zítřejší cestu na katastr, kde se nechá zapsat jako
nová právoplatná majitelka. Kamarádka Jana ji ale
vystrašila, že od 1. ledna 2014 to má být o hodně
dražší, protože katastr chce teď za všechno více
peněz. Má jí věřit?
16
Novinky
Pravdu je, že od roku 2014 se zvýšil počet zápisů
formou vkladu z původních pěti na dvacet ( jejich
kompletní seznam najdete na stránkách katastru).
Za každý vklad se platí 1 000 Kč. Nemusíte se ale
bát vyšších výdajů. Většina se týká vložení velmi
specifických práv, která při koupi nemovitosti
nejspíš řešit nebudete.
Vysvětlení
Obecně lze říci, že na katastru formou vkladu nově
ohlásíte jakýkoli vznik, zánik, změnu, promlčení
nebo uznání existence/neexistence všech
možných práv. Za zmínku ale určitě stojí, že platit
budete i ve chvíli, kdy konečně umoříte hypotéku,
protože i výmaz zástavního práva je nyní v novém
seznamu zpoplatněných vkladů.
17
Doporučení
Během procesu koupě nemovitosti navštívíte
katastr především kvůli službám, jako je výpis z
katastru nebo kopie mapy. Poplatky za tyto služby
se od loňského roku nezměnily:
y Výpis nebo opis z katastru nemovitostí - 100 Kč
y Kopie katastrální mapy - 50 Kč
y Přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení
vkladu do katastru - 1 000 Kč
y Přijetí prohlášení o rozdělení práva k domu a
pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo
přijetí dohody spoluvlastníků o správě nemovité
věci - 500 Kč
Výpis nebo opis z katastru můžete získat i na Czech
pointu. Ceny se ale liší. Na Czech pointu zaplatíte
totiž za každou stránku výpisu:
y První strana - 100 Kč
y Každá další strana - 50 Kč
Výsledný dokument může mít opravdu mnoho
stran a cena se pak může vyšplhat i k tisícovce.
18
STÁVÁM SE MAJITELEM
Zápis vlastnického práva.
Nejdůležitější krok - moment,
kdy se stanete majitelem
Ze života
Lenka se vydala na katastr. Od známých ale
získala rozporuplné informace o tom, co všechno
k provedení vkladu potřebuje. Má přinést jednu
kopii kupní smlouvy, nebo více. A bude potřebovat
něco dalšího?
19
Novinky
Zápis nového vlastníka nemovitosti se provádí
formou vkladu. Jedná se o tzv. vklad vlastnického
práva. Jako nový majitel nemovitosti musíte podat
návrh na vklad.
Povinnosti
Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do
katastru nemovitostí se musí podat pouze na
stanoveném formuláři. K tomu potřebujete:
y Označit příslušný katastrální úřad, pod který
vaše nemovitost spadá
y Jména, adresy trvalého bydliště, rodné číslo
všech účastníků vkladového řízení - původního
vlastníka a nového majitele
y Specifikovat nemovitost a práva, která k ní mají
být zapsána (změna vlastnictví)
y Podpis navrhovatele
K tomuto formuláři náleží také přílohy návrhu na
vklad:
y Listina, na jejímž základě má být právo do
katastru zapsáno - to znamená kupní smlouva,
kterou stačí přinést v jedné úředně ověřené kopii
y Plná moc v případě, že je prodejce nebo
kupující zastupován zmocněncem.
20
VYBRAL/LA JSEM SI BYT
Byty už se neprodávají.
Nově kupujete jednotky
Ze života
Lenka se konečně koupila nemovitost - krásný
slunný bytu v cihlovém domě nedaleko městského
centra. Stala se tím součástí společenství vlastníků
a okamžitě přišlo překvapení: nebude majitelkou
bytu, ale jednotky.
Věděla, že spolu s prostorem k bydlení získá i
podíl na společných prostorech v domě. Na první
schůzi vlastníků ji ale nabídli zvětšit svůj podíl o
balkon v mezipatře, který by tak mohla využívat
zcela soukromě. Paráda. Mrzelo ji, že její byt
balkon nemá a najednou je výhradní uživatelkou
obrovského balkonu. A jen ona sama. Už vidí ty
posezeníčka s kamarádkami u kafíčka...
21
Povinnosti
Podíl na společných prostorech se standardně
stanovuje podle vzájemného poměru velikosti
podlahové plochy bytu k celkové ploše všech
bytů v domě. Velikost tohoto podílu se odráží
na výši příspěvků na správu domu. Obecně lze
tedy říci, že majitelé bytů 3 + 1 mají větší podíl na
společných prostorech, než majitelé menších bytů,
a platí tedy i vyšší poplatky do fondu oprav.
Novinky
Od roku 2014 lze přihlédnout k tomu, že někdo
konkrétní prostor v domě využívá výhradně jen
pro sebe, nebo ho naopak nevyužívá vůbec. Nově
lze tedy posuzovat povahu, rozměry a umístění
tohoto prostoru ve společném vlastnictví a stanovit
podle toho výši příspěvku. V případě paní Lenky
tedy budou poplatky za užívání balkonu účtovány
jen jí. Nový občanský zákoník také umožňuje, aby
byly spoluvlastnické podíly pro všechny vlastníky
jednotek stejné.
22
KUPUJI
Můžete se stát
obětí podvodníka?
Ze života
Lenka provedla vklad do katastru nemovitostí.
Katastru ji i původního vlastníka vkladu informoval
v doporučeném dopise. Na finální potvrzení
katastru si musela počkat. Původní vlastník má
měsíc na to, aby podal případný nesouhlas se
zápisem. Tím se nově zamezuje podvodným
prodejům, o kterých Lenka už slyšela. Potvrzení
se ale dočkala a teď je právoplatnou majitelkou
nemovitosti.
23
03
PRONAJÍMÁM
NEMOVITOST
MOJE PRÁVA
Větší práva pronajímatelů
Ze života
David pronajímá byty v činžovním domě, který
vlastní. V loňském roce musel řešit problém s
nájemníky, kteří pravidelně porušovali nájemní
smlouvu. Opakovaně pořádali hlučné večírky
do pozdních nočních hodin, nájemné platili se
zpožděním a o byt se řádně nestarali. Nezbylo mu
nic jiného, než jim dát výpověď. Tady ale narazil.
Problémoví nájemníci ji odmítali akceptovat.
Trvalo měsíce, než se mu s pomocí soudů podařilo
nájemníky vystěhovat. Během té doby přišel o
nemalou sumu peněz, kterou z pronájmu mohl
mít. O stresu a nervovém vypětí nemluvě. Od roku
2014 už to tak být nemusí.
25
Novinky
Vypovědět problémovým nájemníkům smlouvu
z důvodů jejího porušování už nebude tak těžké.
Nový občanský zákoník přináší řadu změn, které
mají posílit práva pronajímatelů. Zásadní změnu
představuje více obecných důvodů, pro které
je možné nájemní smlouvu ukončit. A jde-li
o skutečně závažné porušení smlouvy, může
pronajímatel ukončit smlouvu i bez výpovědní
lhůty.
Obecně lze dát výpověď s tříměsíční lhůtou pro
hrubé porušení povinností nájemníka. To může být
pořádání hlučných večírků, či jiné nedodržování
pravidel vyplývajících ze smlouvy. Co je ale opravdu
hrubé porušení však zákon nepopisuje a pokud s
tím nájemník nesouhlasí, je posouzení na soudu.
Doporučení
Žalobu o oprávněnosti výpovědi musí nově
podat sám nájemník, ne pronajímatel. Pokud
to neudělá, znamená to, že s výpovědí souhlasí
a nájem končí. V případě, že nájemník byt
dobrovolně neopustí, musí pronajímatel opět sám
podat žalobu na jeho vyklizení.
26
SESTAVENÍ SMLOUVY
Náležitosti nájemní smlouvy
Ze života
David se rozhodl prázdný byt znovu pronajmout.
Od 1. ledna 2014 by měl být před problémovými
nájemníky více chráněn. Je potřeba ale nechat
sestavit novou nájemní smlouvu. Jak by měla
vypadat?
27
Novinky
Jako pronajímatel zodpovídáte za nájemní
smlouvu. Ta musí mít písemnou podobu a
obsahovat:
y předmět nájmu
y informaci, že za poskytnutí nájmu získáváte
úplatu (nájemné)
Nájemní smlouva nově už nemusí obsahovat:
y přesné označení bytu
y příslušenství bytu
y rozsah užívání
y způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady
Doporučení
Pokud smlouvu s nájemníkem podepíšete a po
čase zjistíte, že v ní něco chybí, už ji nemůžete
prohlásit za neplatnou pro nedostatečnou formu.
28
NÁJEMNÉ
Právo na zvýšení nájemného
Ze života
Michal do nové smlouvy zanesl výši nájemného.
Co když ale bude potřebné tuto částku navýšit,
např. kvůli růstu cen na trhu nebo kvůli nutné
rekonstrukci v domě? Zjistil si, že zvyšování
nájemného není nezákonné, naopak. Od 1. ledna
2014 jsou však stanoveny nové podmínky.
29
Novinky
Na zvýšení nájemného máte jako pronajímatel
ze zákona právo. Musíte ale dodržovat jasná
pravidla. Prioritou číslo jedna je snaha domluvit se
s nájemníky. Po vzájemné dohodě může dojít ke
zvýšení nájemného takto:
y Provedl-li pronajímatel rekonstrukci domu/
bytu, může zvýšit nájemné o 10 % z účelně
vynaložených nákladů ročně. Budou-li dvě třetiny
nájemníků souhlasit, vztahuje se zvýšení na
všechny.
y Pokud s návrhem zvýšení nájemného po
rekonstrukci nebudou nájemci souhlasit, může
pronajímatel žádat zvýšení soudně, ale jen o 3,5 %
z vynaložených nákladů na rekonstrukci.
y I obecně má pronajímatel ze zákona právo
zvýšit nájem, strop je však 20% zvýšení za tři roky.
30
NEBYTOVÉ PROSTORY
Pronájem nebytového
prostoru k bydlení
Ze života
Michal má ve svém nájemním domě nebytový
prostor, který nevyužívá. Doslechl se, že od roku
2014 ho může pronajmout i za účelem bydlení,
bude-li mít někdo zájem. Netušil, že to bylo
možné i dříve, neoficiálně. Ovšem teď panují nová
pravidla.
31
Novinky
Nový občanský zákoník umožňuje pronajímat i
nebytový prostor k bydlení. Dříve to šlo také,
ale nájemní smlouva neměla oporu v zákoně.
Od roku 2014 má taková smlouva stejnou váhu,
jako by se týkala pronájmu oficiálně uznaného
(zkolaudovaného) bytového prostoru.
Vysvětlení
Tato novinka v zákoně vznikla jako opatření proti
pronajímatelům, kteří využívali tehdejší díru v
legislativě ve svůj prospěch. V praxi uzavírali
nájemní smlouvy na nebytové prostory a posléze
dávali neoprávněné výpovědi. Stačilo poukázat na
to, že prostor nebyl k bydlení zkolaudován a soud
prohlásil smlouvu za neplatnou. Rozhodující pro
něj byl totiž stav právní, ne faktický.
Od 1. ledna 2014 se soud musí přiklonit na stranu
nájemníka, protože pokud si jako vhodné místo k
bydlení zvolil nebytový prostor, je to jeho svobodná
vůle a uzavřená nájemní smlouva je platná. Nový
zákon ale vznikl hlavně proto, aby takovéto spory
mezi nájemníky a pronajímateli už nevznikaly a
nikdo k soudu nemusel.
32
PŘECHOD NÁJMU
Konec generačních nájmů
Ze života
Michal má ve svém domě hned několik bytů,
kde přecházela nájemní smlouva z generace na
generaci. Tehdejší zákon to totiž umožňoval a on
s tím nemohl nic dělat. Smlouvy nemohl ukončit,
i když po těch letech už neodpovídaly novým
standardům. Nájemníci byli vždy vzorní, nemohl
jim smlouvy změnit nebo vypovědět. To už ale
od roku 2014 neplatí. Bude-li se přechod nájmu
na jiného člověka opakovat po 1. lednu 2014, má
Michal možnost zasáhnout.
33
Novinky
Od 1. ledna 2014 už neplatí, že mohou nájemní
smlouvy přecházet z generace na generaci až na
věky. Po smrti prarodiče stále automaticky přechází
nájem na vnučku nebo vnuka, který s ním v bytě
žil. Nájem ale může využívat už jen dva roky.
Po uplynutí této doby je jen na pronajímateli a
nájemci bytu, jak se dále dohodnou.
34
OPRAVY V DOMĚ
Povinnosti pronajímatele
v případě oprav v domě
Novinky
Jako pronajímatel nemovitosti bez výjimky musíte:
y Aktivně odstraňovat závažné vady či poruchy v
bytě, tedy takové, co brání jeho plnohodnotnému
užívání. Pokud tak nečiníte, hrubě porušujete
smlouvu a nájemník má právo dát výpověď bez
výpovědní lhůty.
y Opravy v domě, které jsou velmi hlučné nebo
jinak zásadně omezující, můžete provádět jen se
souhlasem nájemníků.
35
y Chcete-li provést rekonstrukci domu nebo bytu
v takovém rozsahu, že nebude možné je využívat,
nemáte právo k udání výpovědi nájemní smlouvy.
y Pokud kvůli rekonstrukci nebudou moci
nájemníci v daném místě bydlet, jste povinni jim
uhradit přiměřené náklady na náhradní bydlení.
36
04
JSEM
NÁJEMNÍK
PRÁVO NA PODNÁJEMNÍKA
Nájemník může mít
podnájemníka
Ze života
Veronika si našla nový pronájem. Zaujal ji
dvoupokojový byt v centru Prahy. Původně hledala
garsonku, ale tahle nabídka je za skvělou cenu.
Napadlo ji, že by mohla jednu místnost dále
pronajmout. Je to ale možné? A pokud ano, musí
to oznámit pronajímateli?
38
Novinky
Jako nájemník bytu, ve kterém máte vedené trvalé
bydliště, nepotřebujete souhlas pronajímatele
k tomu, abyste část obývaného prostoru dále
podnajmuli. Podmínkou je však, že budete v
pronajaté nemovitosti dále bydlet.
Pronajímatel má ale možnost další podnajmutí
nemovitosti zakázat přímo ve smlouvě.
39
DOMÁCÍ MAZLÍČCI
Máte právo
na domácího mazlíčka
Ze života
Veronika by si chtěla v nejbližší době pořídit
kočku. Pronajímatel ale přítomnost zvířat v domě
zakazuje. Má na to vůbec právo? Kočka přece byt
nezdemoluje. A pokud by nějaké škody napáchala,
Veronika je před svým odchodem samozřejmě
odstraní. Co mu tedy vadí?
40
Novinky
Jako nájemník si můžete do pronajatého bytu
přivést domácího mazlíčka. Nový zákon to
výslovně povoluje, máte-li pro to dobrý důvod
a přítomnost zvířete nijak neobtěžuje ostatní
obyvatele domu.
Doporučení
Právo na mazlíčka máte i přesto, že pronajímatel
chování zvířat v domě zakazuje. Může svoje
stanovisko vůči zvířatům vyjádřit v nájemní
smlouvě. V takovém případě se nezdráhejte obrátit
na právníka. Zní to asi absurdně, ale máte na to
právo a dojde-li až na soud, přikloní se na vaši
stranu.
41
ÚSTNÍ DOHODA
Bezpečný podnájem
i bez smlouvy
Ze života
Veronika se rozhodla jeden pokoj v pronajatém
bytě dál podnajmout své kamarádce Emmě. Emma
má za sebou nepříjemný spor s pronajímatelem
garsonky, ve které pět let bydlela. Bohužel mezi
sebou neměli sepsanou nájemní smlouvu.
Tehdy na nabídku bydlení přistoupila, protože šlo
o krásný byt za malé peníze. Pronajímatel navíc
působil vstřícně a bezproblémově. Po letech ji ale
z bytu vyhodil bez nároku na jakoukoli výpovědní
lhůtu. Protože jí chyběla řádná nájemní smlouva,
nemohla se bránit. V případě dlouhodobých
pronájmů by se tohle od roku 2014 už stát nemělo.
42
Novinky
Nemáte-li s majitelem nemovitosti uzavřenou
řádnou nájemní smlouvu a bydlíte na daném místě
více než tři roky, máte stejná práva, jako byste
smlouvu podepsanou měli. Jste tak chráněni proti
neoprávněné výpovědi a jiným nekalým praktikám
neférových pronajímatelů.
43
PODNIKATELSKÁ ČINNOST
Podnikání v pronajatém bytě
Ze života
Veronika podniká v oblasti finančního poradenství.
Nedochází do žádné kanceláře, pracuje z domova.
Sídlo firmy má oficiálně zapsané na adrese
trvalého bydliště u svých rodičů. Ti žijí mimo Prahu.
Formálně to problém není. Občas ale musí vyřídit
pochůzky na úřadech v místě trvalého bydliště.
Cestování mimo město kvůli těmto formalitám
ji neobyčejně zdržuje. Napadlo ji, že by bylo
praktičtější převést oficiálně své podnikání na svou
novou adresu, do pronajatého bytu. Jde to?
44
Novinky
Máte-li v pronajatém bytě sjednané trvalé bydliště,
můžete bez písemného svolení majitele používat
prostor k podnikání. Samozřejmě za určitých
podmínek. Vaše podnikání nesmí způsobit vyšší
zatížení pro byt či dům. Podnikatelská činnost
vyžadující pohyb většího počtu osob nebo hluk tak
nepřipadá v úvahu.
45
MÉ POVINNOSTI
Povinnosti nájemníka
Jako nájemník máte svá práva,
ale také povinnosti:
y Jste povinni nahlásit pronajímateli nutné opravy
v bytě a zpřístupnit mu prostor, aby je mohl
odstranit. Pokud potřebné opravy neoznámíte
nebo byt ve sjednaném termínu nezpřístupníte,
budete sami zodpovídat za případnou škodu.
y Přijmete-li do domácnosti další osobu, musíte
to do dvou měsíců ohlásit pronajímateli (neplatí
to v případě osoby blízké).
y Pokud dopředu víte, že v pronajatém bytě
nebude déle jak dva měsíce pobývat (třeba kvůli
služební cestě, nebo dovolené), musíte to nahlásit
pronajímateli a předat mu také kontakt na osobu,
která v případě potřeby umožní vstup do bytu.
46
Máte pocit, že za vás na realitním trhu nikdo
nekope a nesnaží se vám pomoct?
My jsme ten pocit měli také.
A tak vznikl Rádce pro vaši nemovitost.
Díky nám se při koupi nespálíte!
Konečně nejste na hledání a nákup bydlení sami! Pomáhá
vám Rádce.
KONTAKT
www.radceprovasinemovitost.cz
Ozvěte se nám a my za vámi přijedeme,
ať už jste z jakéhokoliv kraje.
800 55 77 55
Tato příručka vznikla ve spolupráci s advokátní kanceláří
Urbášek & Partners, advokátní kancelář, s. r. o..
Děkujeme tímto za cenné vstupy a konzultace.