Jak vydělat peníze investováním do bytů a nemovitostí

Mgr. Jan Ilkov - Školení „Jak investovat do nemovitostí“, verze 1.1
www.jakinvestovatdonemovitosti.com
®
Nebeinvest s.r.o.
Manuál pro začínající investory
Jak
vydělat peníze
investováním
do bytů a
jiných
nemovitostí
Nová investiční strategie v ČR
po krizi v roce 2008
Jan Ilkov
Nebeinvest s.r.o. , Pobřežní 370/4, 186 00 Praha Karlín, Tel. 00420-728 555 991
Copyright Mgr. Jan Ilkov © 1-2011 všechna práva vyhrazena
Mgr. Jan Ilkov - Školení „Jak investovat do nemovitostí“, verze 1.1
www.jakinvestovatdonemovitosti.com
Obsah manuálu
● 4 základní druhy aktiv, do kterých lze investovat
● Proč investovat nejdříve do realit ?
● Jak se změnil trh a investování do nemovitostí po krizi v roce 2008
● Co to jsou cenové principy a jak a kdy je použít
● Dva způsoby, jak investovat do realit
● Zdroje na financování nemovitostí
● Pojem virtuální peníze a jak je využít
● Jak kupovat – na hypotéku, nebo hotově ?
● Jaké nemovitosti kupovat ?
● Kde kupovat ?
● Jak najít nemovitost s potenciálem zisku ?
● Na co si dát pozor, než nemovitost koupíte
● Jak nemovitost pronajmout, nebo prodat tak, aby vám to vynášelo
● Systém pro správu nemovitosti
● „Cash flow“ a zisky
● Jak začít ?
● Přílohy A, B, C - smlouvy a slovníček pojmů
Další informace najdete na odkazech :
www.skolenijakinvestovat.cz
www.jakinvestovatdorealit.cz
www.jakinvestovatbezpenez.cz
www.jakinvestovatchytre.cz
www.nebeinvest.cz
Strana 2
Copyright Mgr. Jan Ilkov © 1-2011 všechna práva vyhrazena
Mgr. Jan Ilkov - Školení „Jak investovat do nemovitostí“, verze 1.1
www.jakinvestovatdonemovitosti.com
● ÚVOD
Část 1.
Vážený začínající investore,
.
jestliže jste si zakoupil tento manuál, pak předpokládám, že máte již vyřešenou základní otázku
„proč investovat“.
.
Cílem tohoto manuálu je naučit vás investovat jednoduchým způsobem do nájemních bytů a jiných
nemovitostí tak, abyste na tom vydělal.
Jde především o to, abyste pochopil základní cenové principy a techniky investování.
.
.
Pokud se vám podaří to, že podle informací a návodů obsažených v manuálu začnete prakticky
investovat, pak si můžeme vzájemně poblahopřát. Bude to znamenat, že „kurz“ splnil svůj účel a naučil
vás získávat aktiva zvaná nemovitosti a z nich peníze podle hesla : „Cílem každé investice je zisk.“
.
.
Vše, co je v tomto manuálu napsáno, a vše, na co se kurz odvolává, vychází z mé osobní investorské
praxe a z praktických zkušeností mně blízkých investorů a realitních makléřů. Nic z toho, co manuál
obsahuje není převzato nebo opsáno z jiné knihy nebo webu (vyjma statistických informací a odkazů).
.
Veškeré techniky a postupy, které vám předkládám, používám při investování, nebo jsem si je
vyzkoušel na vlastní kůži. Jsou ověřené i zkušenostmi jiných investorů.
.
Většina informací, technik a postupů obsažených v tomto manuálu se nevyučují na žádné státní ani
soukromé škole.
.
Děkuji, že jste si objednal tento manuál, a těší mne, že moje zkušenosti a zkušenosti jiných investorů
mohou přispět k vašemu finančnímu rozvoji.
Přeji vám tedy zisk z vaší první a nejdůležitější investice do finančního vzdělání.
Mgr. Jan Ilkov, Plzeň 2011, investor do nemovitostí
„Nejlepší investice je investice do vašeho finančního vzdělání“
americký investor
Robert Kiyosaki
.
Důležité upozornění : k hlubšímu pochopení obsahu manuálu doporučuji účast na našem semináři
„Jak investovat do nemovitostí“. Informace najdete na odkazu www.nebeinvest.cz.
Strana 3
Copyright Mgr. Jan Ilkov © 1-2011 všechna práva vyhrazena
Mgr. Jan Ilkov - Školení „Jak investovat do nemovitostí“, verze 1.1
www.jakinvestovatdonemovitosti.com
Část 2.
● 4 ZÁKLADNÍ DRUHY AKTIV DO KTERÝCH LZE INVESTOVAT
Co je to aktivum ?
.
Aktivum je vše co vlastníte a co vám zároveň přináší peníze do vaší kapsy , aniž byste pro takto získané peníze
museli pracovat !
Jaká jsou řešení ?
.
Naučit se, jak získávat a kupovat jakákoliv dostupná aktiva ve vaší blízkosti nebo ve vašem dosahu, nebo je
vytvářet a budovat, abyste se mohli stát finančně nezávislými a svobodnými nebo bohatými.
.
A o tom je naše školení !
Jaká aktiva rozeznávám ?
Cenné papíry
Nemovitosti
Akcie
Obligace
Dluhopisy
atd.
Byty
Domy
Komerční objekty
Pozemky
Komodity
Byznysy
Zlato
Stříbro
Ropa
atd.
Podniky
Společnosti
Výrobní závody
MLM atd.
Zvláštní skupina
Starožitnosti
Duševní vlastnictví
Staré mince
Stará umělecká díla
Nábytek
atd.
Autorská práva
Licence
Jiné duševní vlastnictví
atd.
Co vás tedy náš kurz naučí ? Naučí vás, jak kupovat a spravovat aktivum zvané nemovitost !
Strana 4
Copyright Mgr. Jan Ilkov © 1-2011 všechna práva vyhrazena
Mgr. Jan Ilkov - Školení „Jak investovat do nemovitostí“, verze 1.1
www.jakinvestovatdonemovitosti.com
Část 3.
● PROČ INVESTOVAT NEJDŘÍVE DO REALIT ?
.
Protože investice do nemovitostí má několik výhod oproti investování do ostatních druhů aktiv a je mnohem .
jednodušší, než investice do kterékoliv jiné skupiny. Výhody jsou především tyto :
.
-► Nemovitost si můžete pořídit, i když na ni nemáte dostatečnou hotovost. Na nemovitost si můžete vždy .
půjčit peníze u banky (hypotéka, stavební spoření atd.).
Avšak na podniky, komodity,cenné papíry nebo starožitnosti ne !
-► Úvěry na nemovitosti mají nejnižší úrokové sazby ze všech.
.
.
Kdybyste si vzali spotřební úvěr na rozjezd byznysu nebo nákup komodit, pravděpodobně se nedostanete
pod 10 %.
.
-► Na to, abyste mohli investovat do nemovitostí a mít zisk, nemusíte být podnikatel. Nemusíte mít
živnostenský list, nemusíte ani zakládat s.r.o.
Na rozjezd vlastního byznysu musíte mít živnostenský list, nebo založit společnost.
-► Z příjmů z pronájmu neplatíte žádné sociální ani zdravotní pojištění.
Z příjmů z vlastní podnikatelské činnosti na živnostenský list, nebo společnost ano.
.
-► Máte-li v nemovitosti trvalé bydliště 2 roky, nebo vlastníte-li nemovitost alespoň 5 let od koupi,
neplatíte při prodeji žádné daně.
.
-► Nemovitost můžete pronajmout a bude úplně jedno, jestli klesá na ceně nebo ne. Vy budete mít pořád
zisky z pronájmu.
Byznysy, komodity a akcie pronajmout nemůžete. Budou-li klesat na ceně, přijdete pravděpodobně o peníze.
.
-► Lidé si vždy budou pronajímat nemovitosti, bydlení je přirozená potřeba lidí, např. v oblasti s dobrou
pracovní příležitostí.
-► Lidé budou vždy kupovat a prodávat nemovitosti (řešení bydlení, fin. problémů, vztahů, práce, atd.)
-► Nemovitosti podléhají odpisům . Byznysy, komodity a akcie si odepisovat nemůžete.
-► Dobrá nemovitost nemůže zkrachovat - vždy ji někdo bude chtít a vy ji můžete prodat.
.
Podnik zkrachovat může a pak je de facto neprodejný, a když budou ceny akcií a komodit klesat, nikdo je
nekoupí.
Strana 5
Copyright Mgr. Jan Ilkov © 1-2011 všechna práva vyhrazena
.
Mgr. Jan Ilkov - Školení „Jak investovat do nemovitostí“, verze 1.1
www.jakinvestovatdonemovitosti.com
Část 4.
● JAK SE ZMĚNIL TRH A INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ PO KRIZI V ROCE 2008
Jak vypadal realitní trh před rokem 2008 ?
.
.
.
V důsledku politických změn a nastupujícího porevolučního hospodářského boomu dochází od roku 1990 na
realitním trhu k nepřetržitému růstu cen všech nemovitostí a to plošně v celé ČR - viz graf na straně 8.
Lidé se snaží kupovat nemovitosti za každou cenu, neboť vědí, že „zítra“ už bude dražší.
Jiní kupují nemovitosti spíše bezhlavě s tím, že za několik let je prodají se ziskem.
Dochází k privatizaci nemovitostí vlastněných státem, městy nebo národními podniky.
.
Ještě několik let po roce 1989 banky nemají moderní nástroje na financování nemovitostí – hypotéky, stavební
spoření, ty přicházejí postupně později.
Co se událo na českém realitním trhu v roce 2008 ?
.
.
.
Krize amerických hypoték nastartovala celosvětovou hospodářskou krizi, která ovlivnila i ceny nemovitostí v
Evropě. Poptávka po nemovitostech začíná stagnovat.
V ČR dochází v roce 2008 k zastavení růstu cen realit a ke konci roku počínají ceny nemovitostí padat.
Započal klesající cenový trend - viz graf na straně 8.
.
Nepřetržitý dvacetiletý realitní boom v ČR končí.
Banky zaznamenávají propad objemu poskytnutých hypoték a úvěrů na bydlení.
Realitní trh po roce 2008
.
.
Klesající cenový trend střídavě se stagnací pokračuje dodnes.
Nabídka nemovitostí za tržní cenu převyšuje poptávku.
Chce-li někdo nemovitost s jistotou rychle prodat, musí jít pod tržní hodnotu na tzv. „likvidní“ - viz strana 11.
.
.
.
Lidé, kteří koupili nemovitost za tržní cenu v období blízko cenovému vrcholu roku 2008, většinou prodělali.
Znamená to, že ti, kteří měli 100 % hypotéku, dnes dluží bance možná více, než je současná hodnota jejich
nemovitosti, a ten, kdo koupil za „hotové“, přišel o velkou částku peněz.
Některé banky dokážou poskytovat úvěry až do výše 120 % „odhadní“ ceny nemovitosti, ale s vyšším úrokem.
Jak ovlivnily změny realitního trhu investování do nemovitostí ?
Už není možné kupovat nemovitosti za tržní cenu s tím, že ji za několik let prodám s velikým ziskem.
Už není výhodné kupovat nemovitosti za tržní ceny a platit hotově, budeme-li hovořit o investování.
.
.
.
.
.
.
Po pádu cen nemovitostí je naopak výhodné investovat na „tok hotovosti“ - viz strana 12 , ale jen v některých
oblastech ČR. Protože ceny bytů v těchto oblastech rychle klesají a výše nájemného zůstává stejná nebo klesá
jen velmi mírně, cenové nůžky se tak rozevírají více a více ve prospěch zisků z pronájmů. Deregulace nájemného
ve větších městských bytech podporuje poptávku po levnějším nájemném bydlení v menších bytech.
Investování na kapitálový výnos je možné už jen u určité konkrétní nemovitosti, u které k tomu nastaly podmínky,
a ne plošně u všech nemovitostí v ČR jako před pádem cen !
Strana 7
Copyright Mgr. Jan Ilkov © 1-2011 všechna práva vyhrazena
.
Mgr. Jan Ilkov - Školení „Jak investovat do nemovitostí“, verze 1.1
www.jakinvestovatdonemovitosti.com
Část 5.
● CO TO JSOU CENOVÉ PRINCIPY A JAK A KDY JE POUŽÍT
Co je to cenový princip ?
Cenový princip je vlastně teoretický model, který nám pomáhá orientovat se v cenových hladinách na reálném trhu.
. Je to cenový klíč,dle kterého se můžeme rozhodovat, jak investovat, abychom měli zisk.
..Když do cenového modelu / principu dosadíme reálné ceny, tak bude odrážet momentální situaci skutečného trhu.
Jaké cenové principy rozeznáváme ?
1. Princip cenových nůžek
2. Princip cenových hladin
Cenové nůžky
.
.
.
.
.
.
.
Jako cenové nůžky se označuje rozdílný cenový trend v čase u dvou sledovaných veličin, který se ve spojnicovém
grafu projevuje formou otevřených nůžek. Vývoj cen je výsledkem hybných tržních sil - nabídky a poptávky.
Obecně lze říci, že když je nabídka vyšší než poptávka, tak ceny klesají a obráceně. Převyšuje li poptávka nabídku,
ceny stoupají.
Abyste mohli využít princip cenových nůžek pro vyhodnocení investorské příležitosti na hotovostní tok, musíte
vědět, které veličiny dosadit na oba konce. V tomto případě je to měsíční splátka hypotéky na celou kupní cenu
nemovitosti (např.20 let, 4 % úrok) a výše tržního nájemného v oblasti a lokalitě, kde se nemovitost / byt nachází.
Nabídka > Poptávka
Ceny
nemovitostí
Hybné síly
Ceny
pronájmů
Poptávka > Nabídka
Nabídka a poptávka jsou hybnými silami trhu, které způsobují rozevírání, nebo zavírání cenových nůžek.
Strana 9
Copyright Mgr. Jan Ilkov © 1-2011 všechna práva vyhrazena
Mgr. Jan Ilkov - Školení „Jak investovat do nemovitostí“, verze 1.1
www.jakinvestovatdonemovitosti.com
● JAK ZAČÍT ?
Část 17.
- Začněte jakkoliv.
- Začít nějak je lepší, než nezačít vůbec.
- Nebojte se udělat chybu.
- Cílem každé investice je zisk a ziskem může být právě vaše chyba, která vám ukáže cestu a vy na rozdíl od
. ostatních už budete vědět „kudy ano a kudy ne“ !
Pár osvědčených rad pro začátečníky :
Krok první - Stanovte si svůj cíl
Příkladem může být třeba rozhodnutí koupit jeden investiční byt na hotovostní tok, a když to bude fungovat
a byt bude přinášet třeba 2.000,- Kč měsíčně (100 % hypotéka), tak si udělám plán, jak koupit další.
Krok druhý - Učte se od profesionála
Pokud to bude možné, čerpejte vědomosti a zkušenosti od toho nejlepšího a nejúspěšnějšího praktika, který se
vyskytuje ve vaší blízkosti. Dejte mu přednost před samoukou . Minimálně vám jeho zkušenosti ušetří opravdu
hodně času.
Krok třetí - Začněte budovat svůj tým
Nejhorší postoj, který můžete zaujmout, je chtít si udělat vše sám. Definujte si, které lidi budete potřebovat pro
úspěšné investování, a přenechte jim jejich práci, (právník, účetní, daňový poradce, osobní bankovní poradce,
instalatér, zedník, důvěrník atd.).
Krok čtvrtý - Opakujte pouze to, co funguje
Opusťte vše, co se neosvědčilo, a držte se vyzkoušených postupů a systémů. Nechtějte vymýšlet za každou
cenu něco nového, nemusí to fungovat.
Krok pátý - Vyvarujte se lidí, kteří vás oslabují svými negativními komentáři a překážejí vašim cílům.
Krok šestý - Začněte ihned a za nějaký čas zjistíte, že jste dále než ostatní.
A ještě něco na závěr :
Cílem každé investice je zisk.
V dobrých investicích čísla fungují, ve špatných nikoliv. Investice vás může buď požírat, nebo krmit. Aby vás krmila,
musí být založena na číslech, která budou pracovat pro vás a ne pouze pro ostatní.
Nejdůležitějším předpokladem dobré investice je to, že jenom pouze vy budete mít kontrolu nad svými penězi.
Nejčastější příčinou špatných výsledků v investování je to, že kontrolu nad vašimi penězi mají cizí lidé nebo firmy.
Investovat do nemovitostí může každý.
Přeji vám hodně úspěchů.
Mgr.Jan Ilkov, investor do nemovitostí.
Strana 31
Copyright Mgr. Jan Ilkov © 1-2011 všechna práva vyhrazena