znalecký posudek - Exekutorský úřad Písek

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 153/7883/2013
o stanovení obvyklé ceny domu čp. 555 s příslušenstvím a pozemkem v kat. území
Kostelec nad Černými lesy, obec Kostelec nad Černými lesy, Středočeský kraj
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorskiý úřad Písek - JUDr.
Stanislav Pazderka
Prokopova 339/14
39701 Písek
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného
cenového předpisu pro účely daní a
poplatků jako podklad pro převod
nemovitosti a stanovení obvyklé ceny
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb.,
č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb.
a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009
Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni
18.5.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Karel Fousek
Tyršova 503
281 63 Kostelec nad Č. lesy
telefon: 602372506
e-mail: [email protected]
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává
ve 2 vyhotoveních.
V Kostelci nad Č. lesy 15.6.2013
1
A. Nález
1. Znalecký úkol
Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny domu čp. 555 v kat. území Kostelec
nad Černými lesy. Při místním šetření bylo zjištěno, že povolená přístavba, nástavba a
stavební úpravy domu čp. 555 nebyly dosud zahájeny.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
Stanovení obvyklé ceny domu čp. 555 s příslušenstvím a pozemkem
v kat. území Kostelec nad Černými lesy
Adresa předmětu ocenění:
Jevanská 555
281 63 Kostelec nad Černými lesy
Kraj:
Středočeský
Okres:
Praha-východ
Obec:
Kostelec nad Černými lesy
Katastrální území:
Kostelec nad Černými lesy
Počet obyvatel:
3 568
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 54,0392 Kč/m2
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 54,04 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.5.2013 za přítomnosti Ing. Karel
Fousek, pan Vladimír Jonáš.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.8.2012, list vlastnictví č. 666
- informace z katastru nemovitostí ze dne 16.5.2013, list vlastnictví č. 666
- neověřená kopie katastrální mapy
- usnesení Exekutorského úřadu Písek ze dne 23.4.2013, čj. 117 EX 1195/11-63
- stavební povolení na přístavbu, nástavbu a stavební úpravy domu čp. 555 vydané
Stavebním úřadem Kostelec n./Č. lesy 5.2.2004 pod čj. 1131/2003 včetně
projektové dokumentace
- informace pana Vladimíra Jonáše o stavu a stáří nemovitosti
5. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Dům čp. 555
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
2
B. Znalecký posudek
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění
zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č.
188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.
456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Dům čp. 555
Popis
Z počátku minulého století je v užívání přízemní, nepodsklepený, zděný
rodinný dům se sedlovou střechou a taškovou krytinou. Stavebně technický stav je
zhoršený, objekt je před rozsáhlou rekonstrukcí. Dispozičně se jedná o chodbu a tři
místnosti.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu:
Poloha objektu:
Stáří stavby:
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda
Praha – východ
87 let
7 035,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
I.NP:
14,15*6,3
Název podlaží
I.NP:
Zastavěná plocha
89,15 m2
=
Konstrukční výška
3,25 m
Obestavěný prostor
I.NP+zastř.:
89,15*4,88
Obestavěný prostor - celkem:
=
=
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
Zastavěná plocha všech podlaží:
Podlažnost:
ZP / ZP1 = 1,00
89,15 m2
435,05 m3
435,05 m3
89,15 m2
89,15 m2
ZP1 =
ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku
č.
3
Vi
0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny
zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou
1. Druh stavby - samostatný rodinný dům
2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm
4. Podlažnost - hodnota 1
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování
RD do žumpy nebo septiku
6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva
7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze
suchý záchod, chemické WC
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení
9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní
příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Zděná kůlna a
venkovní zděný sklep.
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2
celkem
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu
13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná
rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
Koeficient pro stáří 87 let: 0,60
I
typ A
III
III
II
III
III
0,00
0,00
0,00
0,02
0,00
I
I
-0,08
-0,10
I
II
III
0,00
-0,03
0,05
II
0,00
III
V
0,00
0,40
č.
II
Pi
-0,03
II
III
II
0,00
0,00
0,00
III
0,02
II
III
II
0,00
0,00
0,00
č.
I
Ti
-0,10
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,60 = 0,206
i=1
Index polohy
Název znaku
1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části
obce
2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu
3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení
4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní
spojení
5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní
parkování
6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu
8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
8
Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,990
i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je
výrazně nižší než nabídka
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve
spoluvlastnictví)
4
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,206 * 0,990 * 0,900 = 0,184
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 7 035,- Kč/m3 * 0,184 = 1 294,44 Kč/m3
CP = CU * OP = 1 294,44 Kč/m3 * 435,05 m3 = 563 146,12 Kč
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
563 146,12 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:
V lokalitě, kde se nachází dům čp. 555 jsou k dispozici veřejné sítě vodovodu i
kanalizace.
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
2,5580
2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zatřídění
Zákl. cena
Koef.
Ki
Kp
[Kč/m2]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2
54,04
1,00 2,1460 2,5580
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a
nádvoří
Stavební pozemek - celkem
Parcelní
číslo
955
Výměra
[m2]
745,00
Úprava
[%]
Jedn. cena
[Kč/m2]
296,65
Upr. cena
[Kč/m2]
296,65
Cena
[Kč]
221 004,25
221 004,25
Pozemky - zjištěná cena
=
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
Popis
Trvalé porosty tvoří neošetřované listnaté okrasné dřeviny.
Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42
5
221 004,25 Kč
Celková cena pozemku:
Celková výměra pozemku
Celková pokryvná plocha trvalých porostů:
Cena pokryvné plochy porostů
Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:
Cena okrasných rostlin:
Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč
m2
m2
Kč
*
=
221 004,25
745
50
14 832,50
0,085
1 260,76
1 260,76 Kč
6
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Dům čp. 555
563 146,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
563 146,10 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
221 004,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
221 004,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
1 260,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 260,80 Kč
Celkem
785 411,20 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
785 411,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Dům čp. 555
563 146,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
563 146,10 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
221 004,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
221 004,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
1 260,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 260,80 Kč
Celkem
785 411,20 Kč
7
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
slovy: Sedmsetosmdesátpěttisícčtyřistadeset Kč
8
785 411,20 Kč
785 410,- Kč
.
Stanovení ceny obvyklé
Ke stanovení obvyklé ceny použil znalec metodu porovnání tržních cen
(realizovaných cen), která je založena na srovnání předmětné nemovitosti s
obdobnými nemovitostmi, které se na trhu realizují a jsou známé a srovnatelné svým
charakterem, stavem, velikostí, polohou a lokalitou.
Podrobnější údaje o porovnávaných nemovitostech jsou uloženy u archivního
paré znaleckého posudku.
Porovnání oceňované nemovitosti s realizovanými prodeji nemovitostí:
1) novostavba rodinného domu v k.ú. Zásmuky včetně pozemků o výměře 640m2 realizováno za cenu 2.700.000,-- Kč
2) starší rodinný dům v k.ú. Český Brod po částečné modernizaci včetně pozemků o
výměře 465m2 - realizováno za cenu 2.250.000,-- Kč
3) rodinný dům v havarijním stavu v k.ú. Zásmuky před rekonstrukcí včetně pozemků
o výměře 126m2 - realizováno za cenu 340.000,-- Kč
4) starší rodinný dům před rekonstrukcí v k.ú. Kostelec n./Č.lesy včetně pozemků o
výměře 509m2 - realizováno za cenu 900.000,-- Kč
5) starší bytový dům po částečné modernizaci k.ú. Kostelec n./Č.lesy včetně pozemků
o výměře 1114m2 - realizováno za cenu 3.040.000,-- Kč
6) starší rodinný dům po částečné modernizaci k.ú. Hradové Střimelice včetně
pozemků o výměře 10843m2 - realizováno za cenu 3.500.000,-- Kč
S ohledem na tyto skutečnosti, individuální polohy nemovitostí, po zohlednění
všech zmíněných porovnávaných parametrů lze konstatovat, že srovnatelná hodnota a
tudíž cena obvyklá domu čp. 555 s příslušenstvím a pozemkem v kat. území Kostelec
n./Č. lesy je ve výši
1.000.000,-- Kč
slovy: jedenmilión korun českých
V Kostelci nad Č. lesy 15.6.2013
Ing. Karel Fousek
Tyršova 503
281 63 Kostelec nad Č. lesy
D. Znalecká doložka
9
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v
Praze ze dne 20. 12. 1990 čj. Spr. 1238/89 pro základní obor ekonomika, pro odvětví
ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 153/7883/2013 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 153/2013.
10