znalecký posudek

v
-
n C E N E N I
=
.]iTi
znaLec z oboru
se specializaci
N E M O V T T O S T T
MELICH
ekonomika
a stavebnictvi
na ceny a odhady nemovitosti
a majetku
=:-a dapka 68t/2
mobil:
602 320 275
. : 02
email:
[email protected]
Hradec
, - * - ^m
'. elich.. cz
Kr5.1ov6
fax:
49s 2]-3 130
ZI{ALECKY POSUDEK
dislo:
27/2277/201L
o cen6
nemovitosti
objektu
rodinn6ho
dornu dis10 popisn6
428
s
piisluSenstvim
a
s
venkovnimi
r
i
p
r
a
v
a
mi,
S€
stavebni
parcelou
dislo
14j a s pozemkovo, p.t""iou_dis1
o 556/2 s trvalfmi
porosty
a s pozemkovou parcelou
dislo
rzs/64
r, t.t.stiarrri,
izemi
Bitovany,
obci Bitovany,
p"rd;;i"k;.
f.r.j
Objednatel
Udel
posudku
CZ Dra|by,
a.s.
Irg.
Jan Kunc
M i r o v 6 n 6 m d s t i 3 O g 7/ 3 7
400 01
Usti
nad La6em
posudku
Oceiovaci
piedpis
Ocendno
ke
Posudek
vypra"coval
dni
ZjiStdni
provedeni
obvykl6
ceny
nedobrovoln6
Ocendni je provedeno
zdkona
dislo
151 /
o ocerlov6ni
majetku
1 . rinora
nemovitosti
draZby
podle
7gg7
pro
ustanoveni
Sb.,
2011
Jiii
Melich
Karla eapka 681"/2
500 02 Hradec Kr6lov6. 2
Posudek byl
vypracov6n
ve
4 vyhotovenich,
z ni,,,'1
3 vyhotoveni
obdrZi
obj ednatel
vyho-roveni
j e
uiozeno
v
archivu
zrtar,,e celkem posudek obsahuj e'29
stran
s fotodokumentac i a ptilohy.
1' Hradci
Kr61ov6,
dne 5. fnora
20L7
I
OBSAH:
-
1.
NafeZ
2.
CHARAKTERISTIKA
3.
PNENH T MENENI
bliZSi
4 - OB\-TYKLACENA
ridaje
o nemovitosti
NEI*TOVITOSTI
-
r6;mec
- vdcn6 hodnota nemovitosti
v Kd
- vfnosov6
hodnota nemovitosti
v Kd
- cena nemovitosti
v mistd a dase
obvyk16
5.
REKAPITTILACE OBVYT(LE CENY
6.
ZNALECKA DOLOZKA
- pnil-OHy
1.
Vfpis
z katastru
2- Sninky
1 -
6daje
Oceiovan6
mapa
o nemovitosti
nemovitosti
v katastr6lnim
asfaltov6
sanostatnd
::ujezdu
izemi
od s-riedni
Bitovany
jako
komunikace
stojicich
se nal6zaji
objektri
d6sti
725/64
a.556/2
v okrajov6
vedle
objekt
mistni
pro
rodinnlich
zastavdn6
veiejn6
bydleni
domri po
v
prav6
d6sti
zpevn6n6
zilstavbd,
strand
pii
obce.
\emovi-costi
jsou
tvoieny
'L28,
:rpisn6
stavebni
parcelou
-':slo
mapy
NTAI-EZ,
1.1 BliZSi
cbce
katastralni
Polohov6
3.
nemovitosti
objektem
dislo
s venkovnimi
145
fpravami
rodinn6ho
a
domu
pozemkovou
a. s trvalfmi
iislo
parcelou
porosty.
Piedmdt
-
stavebni
parcele
-
ocendni:
objekt
dislo
stavebni
druhu
parcela
- pozemkov6
1-45,
parcela
pozemku
- venkovni
tipravy,
- kopan6
studna.
- trva16
porosty.
rklsaa
plocha
1zg na
dislo
a n6dvoii
orn6
556/2,
zahrad,a
stavebni
evidovan6
evidovan6
T S:T T KA
a stavu
nemovitostl
s vfrndrou
prida s vlimdrou
s v1f.m6rou 727
popisu
v katastru
125/64,
pozemku
CHAR.AKTEI
Str
popisn6
evidovan6
dislo
v druhu
v druhu
a)
dislo
pozemku zastavdn6
nemovitosri
domu dislo
745.
parcela
- pozemkov6
2 .
r:odinn6ho
v
494 m2.
v
katastru
g793 m2.
v katastru
nemovi-tosti
m2,
NTE,MOV
nemovit6ho
T 1trOST-
I
majetku
oznadeni:
=:==:=::=:=:
oceriovan6 nemovitosti
jsou
-c--ovitosti
z listu
vlastnictvi
: - : ovanv , obec
Bitovany,
Pozemek u
rodinn6ho
- r=r.iCe
pozemkti.
6isro
22o
pardubickli.
kraj
domu
Stavebni
parcela
dislo
---g|.:em
rodinn6ho domu dislo
evidovriny
je
'J,4s
je
oplocen
-tvoiena
popisn6
1,2g.
na vlipise
pro
z katastru
katastr6.lni
po obvodu
zastavdnou
ttzemi
vrastnick6
plochou
s
Pozemkovd
:avndnou
' - -= r - a
:
plochou
iislo
dvora
556/2
a zahrady
Pozemkovit par.,e,,a iislo
125/6a
soui6sti
Je
zemdddlsk6ho
:=nek
je
-:a:bory
pronajat
zem'd.lsk6mu
- umaj itele
rodinn6ho
za
domem.
je
tvoiena
16.nu
-
ma.jetku
funkini
rostlinnou
1
plochou,
produkci.
MILSA zajed,ice;
postavena
v .roce
191,3.
napojeni
piipoj
c ) soud6sti:
-
::===::::===
d ) piisluSenstvi:
=========:====:==
vfnosy
dle
na vodovodni
piipojku
a
sddleni
piipojku,
elektrickou
ku
trva16
ovocn6
porosty
studna
(uZitkov6
(tieSnd,
jablond,
Svestky)
-
kopan6
-
venkovni
fipravy:
piipojka,
vodovodni
piipojka
do
kana.Ttzadni
j irnka,
plotovly'eh
na
r6mri
betonov6
plot
ze
stieSnikovd.
piipojka,
kanalizadni
septiku,
podezdivce,
betonov6
branka,
ocelovich
ocelovly'
drdtdnli
schody,
betonov6
oce1ov6.
su56ky
dievnikv
konstrukce
4
kr6tkodob6
a
na ocelovlich
plochy
ocelov6
HUp,
sloupcich
pletiva
zpevndn6
ocelov6
z
na ocelovych
vrata,
- do2i16
pilif
oploceni
monolitick6,
pr5.d1o,
voda,nevyuZivan6)
elek,crick6
strojov6ho
sloupcich,
zinady--
p'o
zpevndnou
rovinatou
byla
kanalizadni
=:=====:::
tvoiena
druzstvu
domu
nemovit6ho
) i piipojky:
-.-=:=::==:
e)
je
apod. ) .
Stavba
--
parcela
Livotnosti
na
I
f)
inzenfrsk6
- v mistd
sit6:
:=:::=:::=::=::::::
je
moznost
inZenlirskjch
siti
elektrickou
piipoj
g)
klady
a zilpory
nemovit6ho
:=::==:::==::::::::::::=:=::===::=::
+ poloha
v k1idn6
+ plocha
pozemkfi
-
objekt
rodinn6ho
-
omezen6 veiejn6
-
doLi16
-
zanedband
- celkovd
d6st
stavebnich
pr6vo
-
exekuce
naiizeni
- Lsneseni
Podklady
vfpis
soudu
pro
plynovodni
ku
najetku
sitd
rozvodu
plynu
v mistd
objektu
stav
nemovit6ho
majetku
pro
LEASTNG -
srAR spol.
smluvni
o naiizeni
vyprac;ovirni
z katastru
a
piipojku,
konstrukci
stavebniho
podstandardni
verejnfch
na vodovodni
piipojku
domu bez vnitiniho
tdrZba
z
obce
inZenfrsk6
- z6'stavni
:.1
d6sti
napojeni
s r.
o.
Teplice
exekuce
posudku
nemovitosti
pro
katastr6lni
izemi
Bitovany,
- rec
pardubicky,
Bitovany,
kraj
list
vlastnictvi
d,..sLa 22o,
' -':ro-coveni
soudnim
znalcem
z
d61kov6ho piistupu
iesk6ho
riiadu
-=nemdiidsk6ho a katastr6lniho
dne 2i..7.2O1].
5
snimek
Bitovany,
katastr6lni
kraj
piistupu
mapy pro
Pardubickll,
eesk6ho
22'1'2o1a
z mapov6ho listu
Polohov6
Mistni
provedeno
2-2
izemi
soudnim
zemdmdiidsk6ho
DKM v mdiitku
nemovitosti
Bitovany,
obec
zrtarc;em z d61kov6ho
a
katastr6lnlho
dne
1:1000.
.
mapa obce Bitovany.
setieni
znal.ce
se
dne j,.2.201,7 rra mistd
zamdrenim
soudasn6ho
stavu
bvlo
sam6m.
Y\astnictvi
Podle
ridajri
nemovitosti
Bitovany,
-
vyhotovenly'
riiadu
Fotodokumentace
katastrAlni
pani
z katastru
na listu
vlastnictvi
obec Bitovany,
Marie
zeren6,
Jana Harracha,
vlastnickym
nemovitosti
kraj
rodn6
iislo
dislo
pardubickf
dislo
popisn6
podilem
jsou
jako
22e pro katast::d.1ni
19!,
uzemi
evidov6ni:
3gs4o3/ogo,
psi
spoluvlastnici
trvale
514 01,
bytem ulice
Jilemnice.
I/z
a
-
pan
Frantisek
Bitovany,
vlastnicklim
3 -
Zeleny,
ilslo
popisn6
podil.em
POSIJDEK
Pfedndt
ocen6ni:
1)
Rodinnf
dfim, dislo
2)
Stavebni
parcela
rodn6
dislo
psi
L2g,
67i'1"79/0151,
53s ir,
1/2.
A
OCENrEr.r
popisn6
f
12g
a pozemkov6
parcely
chrast
trvare
u chrudimd.
bytem
3.1
Rodinnf
drim, dislo
popisn6
128
3.1.1 Popis
Piedmdtem
128.
Stavba
7-54
m pod
s
Dostaven
je
roce
prostorem
a973
sonstrukce
dlouhodob9
zivotnosti
je
v
:r,'la vymdndna
v
:iestavdn.
rodinn6ho
podzemnim
-ter6nu,
okolniho
pridnim
v
objekt
s jednim
rirovni
volnlim
je
ocendni
objektu
na
pod
privodni
Sedes6t;ich
zapu3tdngr
s jednim
nadzemnim
podlaiim
stiechou.
obj ekt
stavebni
i
parcele
v6tSina
z roku
letech,
popisn6
podlaZlm
sedlovou
tivotnosti
domu dlslo
kdy
dislo
by1
objekt
a
byl
1,45. Vsechny
konstrukci
vly'stavby,
v hloubce
kr6tkodob6
d6st
v
konstrukci
zadni
i6sti
I
Kuchyi
s jidelnim
I
rE
,,$
rs
8
koutem
I
Chodba
se schodi5tovfm
prostorem
LoZnice
*.lit
,.,t+
'?
Vnitini
ridelov6
dispozice:
-
1
PP:
tii
-
1
NP:
chodba
se
loZnice,
pokoj , koupelna,
-
podkrovi:
polovind
svis16
konstrukce
chybi
reKonstruovan6.
jsou
vaznicovli
tr6'movf .
Stukov6
do2ir6.
koupelny
teracov6,
bez
osazena.
\-rstvou
z
PVc.
diev6n6
je
pilmotopnlimi
na
osazen.
studen6
Rozvod
ohievu
plynu
nen'
i
i
tep16
tep16
vody
provedena,
10
je
osazeny
h1adk6,
proveden.
vnitini
obkladaiek
pouze
objektu
je
v
osazeno
p1n6.
vrata
podlahy
v
s n6slapnou
paliva
a
je
provedena
neni
na objektu
proveden
v ocelov6m
osazenjt elektrickli
plynovodni
j e z
dvouvrstv5:
a betonov6
je
dievdnj
v6penn6
spaletov6.
Bleskosvod
je
cihel,
Stropni
kamny na tuh6
vody
nosn6
dvouvrstve
diev6n6
v
v.
i
j sou
osazeny
zajistdno
vodorovn6
krv.ina
schodistd
prkenn6
3g0
Krov
vany.
radi6tory.
220 v
. Zdrojem
neni
asaze,,a dievdn6
vyt6pdni
elektroinstalace
je
b6lninovlich
jsou
Dveie
jsou
jsou
omitka
oblozeni
v
tv6rnic.
konstrukce
obklad
vlhkosti
Svis16
stiesni
omitky
z b€Znlch
jsou
okna
mistnostech
Instalace
,
betonov6
p6renych
podhledern.
klempiisk6
Fas6dni
vdetnd
obytnlich
potrubi
a
Venkovni
zfbradri.
prnjch
sedrov6.
vnitini
proverlerry
ostatni
provedena.
z
rovnym
j e
s malbami.
a
elektrickfmr
s
stiecha
plechu.
pros-coru
nejsou
pokoj
jako
zemni
plynosilik6tovlich
oplechov6ni
z pozinkovan6ho
jsou
z
proti
neni
zd,6n€.
ie
provedeny
objektu,
Podezdivka
provedeny
pd'1enlich taSek.
d5.sti
jsou
d6st
konstrukce
obklady
oblivaci
VC
j.zol.aeemi
vodorovnlf'mi
stavby
poskozend
kuchyi,
jsou
stavby
rekonstruovan6
izolace
h1adk6
pros-tory
schodiStdm,
konstrukce
s provedenly'rni
jedn6
sklepni
vo1n1y'pridni prostor
zdkradovd
pasy
samostatn6
piipojka
bojler.
je
na
objektu'
Kanali-zace
potrubi.
v kuchyni
zatizeni
je
standardni
nejsou
je
je
umistdn
osazeno
Obj ekt
v
plastov6m
elektrickli
umyvadlo
splachovaci.
v objektu
provedena
a
Vftah
spor6k . z
ocelovd
neni
a v kameninov6m
vana.
osazen.
vc
ostatni
je
celkovd
v
podstandardnim
stavebnd
kter1y' odpovid6 uveden6mu
st6ii,
konstrukdnimu
d o b y v y s t a v b y a prov6.ddn€ pouze nejz6kladn6jSi
rldrZbd
3 - 7 . . 2 Charakteristika
111
SKP:
46 .21 .7'J.
Typ:
C
stika:
podsklepeny,
konstrukce:
3 - 1- 3 Obestavdnf
s jednim
42,64*8,50x7,54
Vrchni
stavba
'l-2,64*8,50*4,43
765 46 m3
475 96 m3
770.29 m3
celkem
3 -7,-4 Opotiebeni
stavby
Pii
a
stavby
pii
pou2iti
provedeni
nadzemnim pod1a2im
7 - 2 , 6 4 x 8 , 5*03 , 1 - /72
98 let
technick6rn
prostor
stavba
staii
konstrukce
ZdEnd
Spodni
ZastieSeni
osazeno
stavby
CZCC:
Druh
je
provedeny.
stavu,
Charakteri
hygienicklich
Livotnosri
line6rni
130 1et
metody
77
dini
vly'poitu
celkov6
=
811.71 m3
opotiebeni
7 5 . 3 8 4 6 7 0.
z
Voln;i
pridni
prostor
pod
L13
konstrukci
krovu
4
-
OB\,')'KL-A
CENTA
4.t rnZxi ocrNsxi nnuovrt'EnouAJETKU
4.7.a Popis
:::::::::::1:
Norma
mezin6rodnich
je
hodno-ty
definov6na
TEGoVA a
standardri
v
Valuation
trtni
se zjiStuje
hodnota
odr62i
charakter
majetku
s majetkem
obchodovalo
zrldastndn6
strany
at
vSechna
V piipadd
je
nutno
neplndni
vo1b6
zprisobu
vdcn6
hodnoty
vychdzi
vlinosy
po
atlch
dobu,
je
moZnosri
ned6len6ho
ce1ku,
nemovitosti
kupujicim
trhu
v produkci
z
a
o
z
ceny
s ohledem
investor
okruh
drivodu
z6.stavy
a
krit6riem
se stala
zj iStdnlich
na
kter6
z celkovlich
maln1. dosaZiteln6
nemovitosti
tri;ni
rihrady
pii
metoda
zprisobem,
vlastnit.
ceny
v
dan6m
jejich
vdetnd
vesker6ho
povinnosti
ddJe s ohledem
nemovitosti,
v
kupujicich,
prodeje
majetku
jako
dand
z
pievodu
na mis-ro polohy
i
kapacitu
majetku.
1.4
na
majetku
vlinosovfm
stanoveni
dan6ho nemovit6ho
nekal6
prodej
hodnoty
a s ohledem
dfivodu
zdkonn€
jedn6
hodnot
pro
ob6
a nejsou
typu
oceriovanlf,ch
trLni
bude
limitovanli
finandnich
transakce
prodSvajiciho
se
odhadu
kterou
kter6
Piitom
motivaci
vdiitelem
zhk1.adnjdn
2e
prodeje.
ie
obvykl6
instituci
by se optim6lnd
ZdkLad,nim rozhodovacim
-
ocihadcrS
metod,
kterlch
zvl6Stni
trLni
a uv6.di,
s nemovitostmi.
hodnoty
navrhovan6
hlediskem
i
trhu
nebo
nemovitosti
Po
ocefiovacich
za
nebo
skutednost,
ze
(IVSC)
na uskutedndni
tr*,ni
ocendni
Nezanedbatelnfm
piipadd
comittee
dluZnikem.
zejmdna
z pronaj
Standards
o piedmdtu
a stanoveni
vlinosri
vydanym
kupujiciho
dratbE
zdvazkfi'
standardem
aplikov6nim
stanoveni
zohlednit
nedobrovoln6
ocefiovacim
zAjem
fakta
zdk1adl
sdruZenim
na vo1n6m
ze strany
na
Evropsklim
n6tlakem
relevantni
s
oceriov6ni
a okolnosti,
maji
jakfmkoli
ovlivn6ny
soutdZe,
souladu
s Mezin6rodnim
rnternational
pro
I
Dvrir
Z.a,hrada za
u objektu
rodinnfm
15
domem
Oceriovanf
ocendni
pronajat.
zdkradE
lokalitd
podmink6m
k
ke
dni
jsou
podklady
n6jemnich
smluv
pron6jmu
za
i
stanoven
proto
uvaLovdny
obdobn6
na
objekty
prostor
bytovfch
tr*,nifro
v
s
dan6
a v dobd ocendni.
Udelem stanoveni
stanoveni
celkov6
specifikov6n
stavebnich
v
trtni
hodnoty
obvykl6
ceny.
nemovit6ho
Soubor
jednotlivlich
soupisu
konstrukci,
nemovit6ho
nemovitosti
velikosti
objektu
je
majetku
potieba
je
majetku
s popisem
staveb,
a ploSn6
v;imdry
pozemkri
ocendni
upraven
26dn!n
fotodokumentace.
Legislativni
ripravy:
S ohledem
zvl6Stnirn
na ridel
piedpisem
z6.stavni
prtt-va,
Zdstavni
prodejem
ktera,
jsou
byla
majetek
majetek
jednotliv6
na
nemovitosti
zaps6na
uvalena.
nemovitosti
zanikaji
majetku.
nemovitosti
by nemovit5T
v katastru
na nemovitli
uvalen6
nemovit6ho
V katastru
zprisob
!
prlva
tohoto
neni
ocendnl
U uvedenly'ch nemovitosti
kterd
neni
Ekonomick9
uzavtenycl'
piihl6dnutim
vdetnd
majetku
soubor
nejsou
zapshna
26dnd v6cn6
biemena,
d67e znehodnocovala.
::::::::::::::::::::::1_t:=
- Trh:
fnterakce
stanoveni
podle
typu
cen
prod6vajicich
a mnoZstvi
nemovitosti
a
komodity.
a lokalit.
t6
kupujicich,
Trh
nemovitosti
kter6
je
vede
ke
segmentov6n
- Tr2ni
ekonomika:
Hospod6istvi
prostiednictvim
v
ndm2
alokace
nabidky
a poptavky
kterou
bylo
je
zdrojri
vfhradnd
ieSena
na trzich.
- Cena poijzovaci:
cena,
porizeni
zz
(u nernovitosti,
vystavby,
zd
pouziti
moZno
zejm€na
poiidit
je
staveb,
platnych
tehdy
vdc
cen
to
dob6 jejiho
v
v i j c - , b Ej e j i c h
cena
bez proveden6ho
odpodtu
opotiebeni).
Cena reprodukdni:
Cena,
z?
porovnatelnou
kterou
by
bylo
(nemovitost)
vdc
moZno
poiidit
stejnou
v dobd ocendni
novou nebo
bez
odpodtu
opotiebeni.
- Vdcn6
- dasov6
hodnota
Reprodukdni
opotiebeni
stejn6ho
uZivilni
nutn6
vdci
(nemovitosti)
pr&mdrnd
piim6ien6
a
o n6klady
okamZit6
vdci
odpovidajici
steii
sniZen6
cena
ceria:
sniZen6
potfebn6
intenzity
na opravu
vdlnyc.h
(nemovitosti)
(nemovitosti)
vdci
pouZiv6ni,
zdvad,
o piimdien6
ve
vii sledku
k-ter6
pak
znemotfiuji
.
- Vly'nosov6 hodnota:
jistina,
Je uvaZovan6
sazbd ulozit,
vlf'nos
z
kapit6lov6m
aby
nemovitosti,
trhu
irroky
je
kterou
nutno
z teta
jistiny
je
motn6
nebo
s obdobnou
sazbou
a7
pii
byly
tuto
stanoven6
stejn6
d6stku
vly'nosov6 miry.
rirokov6
jako
invesrovar
distli
na
- Trtni
TrLni
je
hodnota
majetek
smdrioval
prod6vajicim
a druhou
trhu,
- obvykl6
hodnota
cena
odhadovan6
d6stka,
datu
oceiov6ni
k
a kupujicim
stranou
n€!
bez
k'r.erau by
osobnich
vlivri
se nemovitly'
potencion6lnim
mezi
jednotliv6
jednaji
odastnici
za
z6jmu
pii
koupit
nEmL
nemovitosti:
nemovitosti
prodat
po patiidn6m
informovan6,
pr&zkumu
rozv6ZnE
a bez
(vfdajri),
nebo
n6t1aku.
- Cist1y' rodni
tak6
stabiLizovany
Jedn6
se o vfnosy
soudet
provozniho
piijmfi
pravddpodobnd
- Tri,ni
cena
Jednd
pro
o
zcela
trhu
piedmdtn6ho
a zisku
z mimoiildnych
jako
stanovenf
prrim6rn6,
iady.
dasov6
jakou
za
jist6
jsou
nemovitosti
na
prodejn6.
k uzavieni
odhadnut6
celkov6
stavebnd
tr2ni
na
novly'ch staveb,
pod n6tlakem
-
obchodu
d6le
technick6ho
na
piedmdtnfch
av3ak
kter9koli
vLdy
za
aktu6lni
negociadni
jednaj
mezi
zohledf,uje
Zivotnosti
interakci
trhu
podstatd
v
zaiizeni
Cena obvykl6
popt6.vky
cenu
piedstavuje
cena
vedouci
a
piijmu),
hodno-ca z
takovou
kupujicim.
jedn6
zisku
eena:
pouZit6ho
zji5tdni
n6kladri
v tlsni:
se
Tato
jedn6ni
po odpodtu
darl z
odek6van6
soudasn6m ekonomick6m
- Obvykl|
(pifjmy)
a finandniho
(dar1ovli zdk\ad
nebo
v1y'nos:
stavu
s'crand
norm6lnich
z obchoduj
icic};,
18
staii
vdetn6
(nemovitos-ui)
-tzrr.
druh6,
stav
ve
vztahu
trZnich
stran.
bitzt
prod6vaj
icim
vdci
staveb
hodnotu
cenovou
skutedn6
nemovitosti
tr2ni
pro
icim
a
vzhledem
k
korekce
na
na
strand
nabidky
k vlchozim
podminek,
a
cen6m
tj.
ne
- l:s.:t-l:nl
jc
to
po2adovan6.
pozado'an6
nS.vratnosti
kapit6lov6
i
miru
na
investice
rizika
Zv62eni
pr6vni
prostied
a
spjat6ho
povahy
progn6zovan6ho
s podnikatelsklim
aspekty)
diskontni
vyjadiuje
obdobi,
i
z
kvantifikov6na
poslednich
a komerdni
odpovidajici
je
kter6
rizika
a odpisri
spolednosti,
danou investici,
v;isledkri
zdanEni
ndiitkem
m6 rovnEL
sazby,
neboli
dopad
poZadovan6
n6vratnosti.
jeho
na
oceiovanfch
z5'stavnimi
s jeho
je
za
nesmi
ovlivriuje
i
jako
vlastnika.
zdkl.ad'E
starroveni
nemovitosti-
D61e je
zatiZ,e,n
okoli
ke
skutednosti,
vnimi
v
nutno
nemovitosti
soubor
dob6
charakterem
za
pouh6ho
je
a, proto
piedpokladu
souboru
konstrukdni
je
lzcQ
nutnosti
nemovitosti,
a stavebni
s
uLoi,eni
a
hodnoty
s
nemovit5i
tim,
jeho
stawu
majetek
ekonomickd
nemovit6ho
finandnich
specifikovdn
jin6
stiedni
v naSi
Le
republice
vzhledem
majetku,
kterli
dinnosti,
nebude
je
kupovat
prostiedkri.
stavebnd
je
potiz.
n6kupu.
k podnikatelsk6
i
soudasn6ho
na
vfhodn6ho
provozov6n
s ohledem
odhadov6na
podnink6ch
soubor
kupujiciho
cilem
nemovitosti
o
prodej
a technick6mu
ze
To
tak
signalizuje
relativnd
jedn6
se
na
s
rivahu,
co7
moznost
ze
pohlizet
v
a v soudasnfch
jako
soudasn6
metodou
vlastnik
na moznf
a stav
je
mozn;im
nakrd.dat.
zvoLena. zejm6na
stavebnimu
vzit
pr6vy,
nemovitosti
to
neni
nutno
nikterak
majetku
ceny
i
nebot
ohledem
jako
chd.pat
ovlivndn
situovani
k aktu6lnimu
z6stavnimi
vlastnika
je
nemovit6ho
obvykrd
zejft'na
s
zatiizenr
souvisejici
nutno
lokalite,
majetkem
jejich
trodnota
piihl6dnutim
dan6
ocendni
nemovitosti,
TrZni
v
ocendni
lletoda
je
kterf
souboi:
v
vztdny
je
, co?
resp.
ocendni
obchodni
tisni
nemovit5im
trzniho
majetku,
k datu
povaZovat
rozvojem
celku-
charakter
nach6.zi
faktor,
s
vfsi
vlastnik
v jist6
vztat'y
omezenfm
nemovitosti
se
nutno
cenotvornf
oiek6vanfm
ze
nemovitosti
majetkem
najetku
skutednost,
pr6vy,
nepochybnf
do
po
kapit6lu
specifickdho
(ekonomick6,
s ohledem
vsak
s
je
kter6
ziskri
konkurendniho
na kvantifikaci
na
nevratnosti,
b6zi
ekonomickfch
potenci6lu'
miry
mira
do akciov6ho
podnik6ni,
klimatern
sazba):
na
spjatou
zak]add
odvdtvi
(cjiskontni
ni:a
Danf
technick5in
vyuziti
nemovitosti
velk6ho
mnoZstvi
finandnich
investic
ohledem
na jejich
st6vaj....,.
to
s
stav_
a9
sice
nozn6,
vL,dy
::::::::=::=:l:::l::::l:::::::_::::::il::::::::::=
-
technicky,
- mistni
konstrukdni
vyuZitelnost
stavby
z pron6jmu
energetick6
- n6klady
nemovitosti
prostorri
n6rodnost
na provoz
- nejlepSi
-
objektu
pozemkri
- vynosy
-
stav
poloha
- velikost
-
a stavebni
objektu
vyuZiti
nemovit6ho
majetku
obecn6
podminky v dan6 lokalitd
- popt6.vka na -trhu po tomto druhu nemovit6ho
majetku
- srovnS.ni poptevkovlich
a nabidkovych
cen obdobnfch nemovitosti
- zdstavni
priiva
4-2
YEcn6
4.2-a
hodnota
definice
Popis
Vdcn6 hodnota
pro
st6vajici
nepiemistiteln6
vdcn6
urdeny
z
a trh
nemovitosti
s
zastar{ni
ocendni
poiizovacich
je
zpravidla
vlihodndjsi
nurno
a ekonomicky
nebo vybudovat
piidist
20
d6na
z|sadd
souitem
jsou
hodnoty
sniZenlich
o adekvdtni
technicky
v rozhodovacim
efektivnejsi
nemovitost
hodnotu
.
je
stavebnd
podkladem
v
1oka1izov6n.
Zristatkov6
cen,
maietku.
nemovitost,
vlastnictvi
d6sti.
nemovit6ho
existujici
d61e
jeho
na skutednli
zda je
je
majetku
zjiStovS.na
je
nemovitost
jasnd
ohledem
investora,
hodnotd
je
nemovit6ho
ve5kerfch
ocefiovS.ni j-
trZni
protaLe
trh,
reprodukdnich
Toto
pro
vnitini
hodnot
opotiebeni
mor5.lni
nemovitosti
hodnota
zfrstatkovlich
miru
-
nemovitosti
stav
procesu
jiz
koupit
novou.
pozenkri,
a
j sou-l
K teto
J
ve
Takto
stanoven6
pova2ov6r.a
za
adekv6tni
ZjiStdn6
pro
trZni
piistup
pro
v soudasn6
4 -3 YEcnd hodnota
4. 3 -1, Obestavdnf
zjistdni
dobd
-
zemich
v iesk6
ceny
Evropsk6
obvyk16
unie
ceny.
jsou
republice
tak6
konstrukdni
vly'podet
nemovitosti
v
nemovitosti
s podstandardni
re11'n1 pro
tak
je
hodnota
u oceiovanlich
o objekt
je
hodnota
vysledky
cenu
se jedn6
trlni
pouZiteln6,
vybavenosti
tak
nebot
a vdcn6
obvykl6.
rodinnli
drin
prostor
Spodni
stavba
7 6 5, 4 6
7 6 5. 4 6 m 3
Vrchni
stavba
475,96
4 7 5. 9 6 m 3
1 , 70 , 2 9
1 7 0. 2 9 m 3
ZastieSeni
=
celkem
4.3 -2 Opotiebeni
Pii
staii
4.3-3
Index
pouZiti
Vfpodet
Zakladni
stavby
98 1et a 2ivotnosti
pii
stavby
vdcn6
cena
line6rni
SniZeni
ceny
\'€cn6
hodnota
metody vlipodtu
celkov6
za
po
opotiebeni
75 . 3 8 4 6 % .
=Kd
x
ceny
ce:-y obestavdny
stavby
dini
hodnoty
Sena za
lena
130 let
za mJ
piepodtu
811.71 m3
prostor
opotiebeni
zapodteni
nemovitosti
811.7L
m-
75.3846%
opotiebeni
-
rodinnf
0 .9000
=Kd
2 . 8 6 8_ 8 2 6 , 6 5
- K d
2 . 7 6 2- 6 5 3 , 4 9
=Kd
706.L73,L6
drim
Cena
27
3.927,-
celkem
Ki
7 0 6 . L 7 3 ,-
4 - 4 YEcn6
4.4.4
hodnota
Vfpor3et
Zakladni
cena
Cena za
Vdcn6
eel!
hodnota
vdcn6
tu
-
nemovitosti
stavebni
parceLa
a45
hodnoty
^2
pozemek
494.0O n2
-
nemovitosti
stavebni
parcela
Kd
1 0 0 ,-
Kd
4 9 - 4 0 0, -
145
Cena celkem Kd
49 .400, === ========::====:============:====================:==:::========
4.5
vdcn6
4.5-1
vdcn6
cena
.u *2
za
Vdcn6
1.6
-ai
eeay
hodnota
Vlipodet
ladni
le::,a
'ecn6'
za
cena
ce1li
hodnota
-
pozemkovt
tu
1,25/64
=Kd
1 0 ,8 7 . 9 3 0 ,-
8 7 9 3 . 0 0m 2 = K d
-
nemovitosti
nemovitosti
vdcn6
parceLa
hodnoty
pozemek
vdcn6 trodnota
4.6.1
nemovitosti
Vlipodet
Zailadni
ls:ra
hodnota
pozemkov6
parceLa
a25/64
Cena celkem
Kd
- pozemkovd parcera
8 7 - 9 3 0, -
ss6/2
hodnoty
*2
pozemek
nemovitosti
-
pozemkov6
=Kd
50,
7 2 7. O O n 2 = K d
36.350,
parcel,a
556/2
Cena celkem
Kd
3 6 . 3 5 0 ,= = = = ======:====:======================================::=========
22
4.7 Stanoveni
ceny nemovitosti
vj'nosovj'm
zpfrsobem - definise
4 -7 .a Popis
vly'nosov6 metoda
nemovitosti
piijmrS
v mistd
vychazi
u oceriovanlich
a iase
z
nemovitosti
obvyk16
dosaZenly'ch
metodou
pro
vypodet
diskon-cace
ocek6vanlich
vlisledkri
z pron6jrnu
hospod6iskfch
nemovitosti.
Vly'nosovou
hodnotu
nemovitosti
je
mo2n6.
stanovit
dv6ma
zprisoby:
L l
diskontov6nim
obdobi
r l
na
budoucich
soudasnou
hodnotu,
toku
vynosri
(cash
dase
ocendni
nemovitosti.
kapitalizaci
pouzita
s
podmink6ch
republiky
propojeni
na vly'voj
preferovat,
a vynosnost
aby
byla
vlinosnosti
mira,
kterou
Jedn6'
se
vztaten
k
svou
tedy
trZ'nim
mira
obvykle
o
vlinos
frodena
urdit6ho
cen6m.
23
miru,
trhri
pro
autonomii,
z
.ohoto
typu
m6
nerze
aktiv.
v
piedpokladu
investory.
Trh
k-cer6 md. vriv
dfivodu
prov6d6na
nemovitosti,
tr\ni
vsak
vyu|it
v
roinlho
kter6.
u jinfch
dosud
kapitalizac,e
typu
hodnotu
nemovitosti,
nemovitosti.
urdit6ho
je
urditou
promdnn6ho
tj.
Urokovou
pouzivanou
nelze
dasov6
dosaZi-re1n6ho
oceriov6ni
alternativnich
m6 st61e
cen
trvale
mirou
hodnoty
souiasnou,
kapitalizag,e.
frokovou
za delsi
stanovenim
na hodnotu
vly'nosov6
iesk6
nemovitosti
obvykl6
mirou
pro
ztototiovat
rizk6ho
flow)
z nemovi-tosti
tj.
stabirizovan6ho,
vly'nosu piisluSnou
byt
vynosri
ceny
hodnota
co|
je
i
tieba
na
zitkTad'
je
6rokov6
nemovitosti.
nemovitosti,
kterf
je
4
Kapitalizai,ni
mira
podle
R = > Ri
vzc.rc,e:
i - 1
z
:
-
Vinosov6
hodnota:
r'de "vH"
j-:
VH =
v1/nosov6 hodnota
v pendznich
" z" j e r
di stli
"Lr" j-t
6rokov6 mira v procentech
\;vnosov6 hodnota
'-ediska
ptidorysn6
jednotk6ch
vly'nos (zi sk )
se
stanovuje
na
z6k7ad,E v1/nosu z pron6"jmu.
dispozice
nemovitosti
je
nutno preferovat
r:i'
pron6jem
jako
objektu
ce1ku,
proto2e
je obtiznd
reaTny
'
:
:
a
j
e
m
-:
po d6stech,
respektive
jednotlivlich
mistnostech.
Hodnoty
- ---e:n6ho jsou
odvozeny
z reilrnyc,h n6jemnich
smluv s porovn6.nim
- a :o2n6
a re61nd dosahovan6
n6jemn6 u obdobnfch
bytovlich
objektri
, :eg1Onu.
V
-"---:16
.:::re
cend
ze
n6jmu
stavebni
venkovnich
F e stanoveni
-rr:.-ir\-eni
za
parcely
fiprav
ceny
paragrafu
pronajatli
stavebni
objekt
je
a pozemkovfch
parcel
u t6to
a trvaljrch
nemovitosti
6 z|kona
24
stavby
porostri.
vfnosovym
dislo
zahrnuto
a57/97
Sb.
zprisobem
je
pouzito
i
Nemovitost
J sou-1i
je
moZno
zndmy dosaZiteln6
j e moZno povaZovat
je
D61e
obsazenost
Rodni
spojen6
powZit
vynalozen6
pronaj im6ni
nemovirosti
nemovj-tosti,
rodni
d6stku
na bdZnou
frdrZbu,
rrvale
:esp.
je
::ry
lesk6
republice
V1y'nosov6
::enovitosti
tdchto
-odnota
-.,:dnotou
kter6
prov6ddt
vdetnd
(staveb
nemovitosti
zastavdn6ho
i
rodni
pronaj imd.ni .
snizeno
o n6klady
Jedn6
se
d6stku
dan6
z
roini
odpisy
a
opravy
o
pojistn6ho,
kapitalizaci
jako
vfnosu
z moZn€ino
prribdZnd
prrimdrn6ho
pro
pozemku
trhu.
kapi-taltzatni
kazdou
n6rodni
nemovitost
vlivoj
pozemku
stavbou
se tak
je
d6na vyuZitim
25
v
rentu"
celek.
stavby.
ekonomiky
"vddnou
funkdni
tak
a v
banky.
-czv.
vyjadiuje
p o z e m k u ) . Zastavdnim
st6r,6
pii
bezr tzikov6ho,
pomoci
zohledrlovat
eesk6
izovan6ho
"mi_ra kapitalizace."
majetku
diferencovand
tak
stabil
pen5z na kapi-r61ov6m
nemovit6ho
progn6z
rodni
di
a spr6vu.
stanovena
k ndmu piin5J.eZejici
pii
n6jemn6" ) je
zaplacen6ho
hodnota
vyjadiujici
provozov6ni
zfrodeni
faktorech
--cdnotlivlich
danou lokalitu,
vlastnictvi,
se vychdzi
hodnoty
nutno
tehdy,
titulu
rodniho
m5.1o rizikov6ho
Vyj6dieni
z
.
je
cena
dosaZiteln6ho
-i ej im stanoveni
zprisobem
0,85
nemovitosti
(-r.zv. "dist6
n6jemn6
Vynosov6
n6jmri pro
koeficient
neobsazenost)
di
n6klady
:
sazby
vlinosovym
za obvyk16.
mozno
(0,15
oceriovat
VyuZiti
a vynosov6
a vynosovou
4.8
Cena nemovitosti
4.8.1
Obdobi
vfnosovfm
a n6jemnd
Prostor
Obdobi
Nemovitosti
7*a2*0.85
Poiet
obdobi
4-8-2
Vlipodet
Piepodet
a n5.jemn6 celkem
Vypodet
ceny
Vlipodet
roiniho
vjnosov6
hodnoty
vfnosovym
upraven6ho
Rodni
d6stka
dan6
Rodni
ddstka
zapl.acen6ho
Rodni
odpisy,
udrZovaci
Rodni
n6jem
Mira
5 1 0 0 0. 0 0
_ K d
- K d
pojistn6ho
a jin6
n6klady
pozemku
upraven6
kapitalizac,e
nemovitosti
1.O
.20
(N) :
z nemovitosti
p -
zjiStdn6
C V = N / p x 1 0 0 =
Cena
5 1 0 0 0. 0 0
=Kd
rodni
Cena nemovitosti
'J_O
.20
nemovitosti
n6j emn6ho
n6jemn6
z
N6jemn6
zptsobem:
Rodni
Vlisledn6
zprtsobem
vfnosovlim
n6jemn6
canl
5 1 . 0 0 0 ,306,-
-Kd
3-500,5 . O O 0 -,
-Kd
o,-
=Kd
4 2 - 1 , 9 4 ,-
=Kd
843- 990, -
SVo
v;y'nosov1y'mzprisobem
4 2 . 1 , 9 4, - I
5Vo x 100
zprisobem
Cena celkem Kd
8 4 3 . 8 8 0 ,===================:==============:=====:============::::::====:=
26
4.9
ObvyklS
cena
nemovit6ho
majetku
4 . 9 . 7 P o p is
ZjiStdni
* *
Pii
* * * * * * + * * * * * *
ana}fze
iu
byl
.
v
rverl
obvykl6
vzaa
* * * + * t
pro
* t i * * * * * * *
jako
* * * + * * *
obvykl6
zejm€na
dobd
srovnateln6
nemovitosti
stanoveni
v 6vahu
ned5.vn6
ceny
jsou
s oceriovanVmi
* * * * * ,
ceny
faktickli
prod6ny,
celku
stav
+ * *
jako
nemovitosti
nemovitosti,
kter6
k prodeji
a jsou
nabizeny
nemovitostmi.
\naLyza
pouZitlich
metod dochLzi
k z{vEru,
2,e s ohledem na
-sah stavebniho
a pozemkov6ho
fondu hodnocenych
nemovitosti,
- t'hu
v
mist6,
ridel
mo2n6ho
soudasn6ho
i budouciho
vyuZiti
::rotlivych
:::ricky
d6sti
srav,
nemovit6ho
je
optim6lnim
:ccni
hodnoty, "
(pon6r
-,-,sor-Vm
zp&sobem) .
Zj i5tdn6
'. ::avaci
- .- - r o s t i
obvykl6
pii
u
minulosti
z
s
na
na
nemovitosti
tak
re6Ln6
dosazenfmi
srovnAni
j"jicrtt
trhu
hodnoty
rearizovanymi
skutednd
riplatnli
nemovitosti
:
:ou
platnou
objektivni
obvykl6
v dan6m dase
k datu
27
Tato
nemovitosti
vlastnictvi
plocha
zhotoven
metoda
cenami.
s
byl
a j e
subs-rance
cena
.,e,'y
obdobnlich
reaLizoviln
a
z
a
i
prodejnimi
pievod
"Metoda
jako
i
piedmdtnly'ch
stavebnd
cenv
prodej
. :-ani
j e
prov6ddno
j ak
z
hlediska
--,:. zastavdn6
plocha,
stav nemovitosti,
-r-- apod.
), tak i z hLediska ziskovosti
,:::adnu-r6
jeho
hlavnd
obvvkle
je
cena
ale
zjist6nim
vdcn6
srovn6ni
Jejich
je
:a
zaloLena
-::;''rni nemovitostmi,
'. :.-
majetku,
zndm .
(obestavdnli
parcel,
druhy
ztr|tovosti.
je
i
d6na
trLniho
v
finandni
ocen6ni.
4.9-2
ZjiStdni
obvykl6
\ dcn6 hodnota
(dasov6
\-rinosov6
nemovit6ho
majetku
cena)
hodnota
Odhad obvykl6
=
r;eny
ceny,
(vdcn6+vynosov6)
Odhad obvykl6
metoda
/
ceny,
stiedni
Naegeliho-Brad6dova
/
(v6ha+1)
- '., '. k 16 cena
nemovit6ho
maj etku
' :'. ozen6.
z vy5e uvedenych
hodnot
cena
nemovit6ho
=Kd
843-880, -
=Kd
8 6 1 . 9 0 0 ,-
metoda:
'.aha = ( (fO* (vdcn6-vlinosov6))/vfnosov6)+1
fbvvkl6
8 7 9 . 8 5 3 ,-
hodnoty:
2
= (vdcn6+(v6ha*vfnosov6))
=Kd
=Kd
= t 1 . . 5 1 = 1 ,. 4 3
:Kd
-rbr-vk16 cena
: - ','r':
;:adci
I TIJI-ACE
nemovit6ho
OsmsetSedes6ttisic
Kr61ov6.
8 6 0 . 0 0 0 ,-
majetku
Cena celkem
RE,KAP
8 5 8 . 7 0 0 ,-
majetku
OB\ZYKI-E
CENTY
celkem
Kd
Ki
dne 5.rinora
Kd
20L1
28
8 6 0 . 0 0 0 .-
8 6 0 . 0 0 0 .-
ZNTAL-ECKA
f')
ZnaLeck!
:,rzhodnutim
r.-r
spr.
'drady
posudek
Krajsk6ho
2022/98,
nemovitosti
::unyslov9
pro
jsem
podal
soudu v Hradci
zilkradni
a obor
obor
jako
Kr6rov6
ze
-
dne
23.10. 1g9g
- odvdtvi
ekonomika
stavebnict'i
jmenovany
znaTee
odvdtvi
stavbv
ceny
a
obvtn6.
a zem6d61sk6.
Znalecky
rirradovim
DOI-OZ..I<A,
dislem
Znaletn6
posudek
je
ve
znaleck6m
deniku
zapsd.n
pod
27/2277 /ZOt7.
n5.hradu
n6kladri
ridtuj
i
podle
: kvidace.
MELICA
iapka
Hradec
681/2
Kr61ov6
500 02
tel.
, fax
mobil
495 273 130
602 320 276
29
2
piipojen6