1997/4 - Ústav súdneho inžinierstva, Žilina

Transkript

VOJENSKÉ STAVBY
BRATISLAVA, š.p.
●
zabezpečujú komplexné služby investorsko-inžinierskych činností
a realizáciu stavebných prác od zadania stavby až k odovzdaniu hotového
stavebného diela do užívania
●
realizujú všetky druhy stavebných prác charakteru hlavnej stavebnej
výroby, remesiel a dopravy
●
realizujú objekty pre potreby Armády SR a rezortu Ministerstva obrany,
objekty občianskej vybavenosti, priemyselné haly, pozemné komunikácie
pre civilný sektor na celom území Slovenska
●
disponujú s dostatočným množstvom dopravných a mechanizačných
prostriedkov pre zabezpečovanie potrieb nielen vlastnej, ale aj cudzej
stavebnej výroby
●
disponujú vlastným stavebným laboratóriom, vybaveným na skúšky
fyzikálnych vlastností betónových zmesí, mált, cementov a kameniva
●
realizáciu prác zabezpečujú vlastnými kvalifikovanými pracovníkmi
všetkých profesií potrebných pri realizácii stavebných prác v oblasti
stavebnej výroby, dopravy alebo špeciálnych činností
ISSN 1364/95
VOJENSKÉ STAVBY BRATISLAVA, š.p.
Ul. Pri šajbách 12
835 12 BRATISLAVA
Tel.:07/528 2000 - 2
Fax:07/528 2003
Majerská cesta 96
975 90 B.BYSTRICA
Tel.:088/741 128
Fax: 088/742 302
Hviezdoslavova 4
911 01 TRENČÍN
Tel./Fax: 0831/442 083 - 4
4
1997
ročník II
ZAUJÍMAVOSTI V ČÍSLE
● Reálna hodnota nehnuteľností a možnosti jej stanovenia
v ekonomických podmienkach SR
● Reálna deľba objektov
V NASLEDUJÚCOM DVOJČÍSLE PRIPRAVUJEME
STAVEBNÍCTVO
● Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností
● Reálna deľba objektov - pokračovanie
● Stavebný zákon - pokračovanie
● Príklad stanovenia náhrady za vecné bremeno
PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO
● Vybrané problémy pri tvorbe znaleckého posudku z odboru podnikového hospodárstva - pokračovanie
STÁLE RUBRIKY
● Príklady znaleckých posudkov
● INFORMÁCIE - najnovšie informácie z MS SR a ÚSI ŽU v Žiline
VÝZVA K AUTORSKEJ SPOLUPRÁCI
Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, vydavateľ časopisu ZNALECTVO,
vyzýva k autorskej spolupráci všetkých, ktorých vedomosti, poznatky a skúsenosti zo znaleckej činnosti môžu prispieť k vysokej odbornej úrovni jeho obsahu. Ponúkame autorskú
spoluprácu vybraným prispievateľom podľa edičného plánu jednotlivých čísiel. Rovnako
však uverejníme i články a príspevky, ktoré nám zašlete na uverejnenie z vlastnej iniciatívy.
Radi uverejníme i ohlasy na úroveň časopisu, požiadavky na jeho obsah i prípadné kritické
ohlasy, ktoré prispejú k ďalšiemu skvalitňovaniu našej práce.
OBSAH:
INHALT:
PRÍHOVOR
ANSPRACHE .............................................................................. 2
Ing. Faith
PRVÁ MEDZINÁRODNÁ ZNALECKÁ KONFERENCIA
V ODBORE „STAVEBNÍCTVO“
DIE ERSTE INTERNATIONALE SACHVERSTÄNDIGER
KONFERENZ IN DER FACHRICHTUNG „BAUWESEN“............ 3
Bedřich Malý
PERSONÁLNÍ CERTIFIKACE
PŘI ČESKÉ KOMOŘE ODHADCŮ MAJETKU
PERSONALZERTIFIKATION BEI TSCHECHISCHER
KAMMER VON BESITZSCHÄTZER ........................................... 21
Ivan Hyben, Ľubomír Hurajt
POSUDZOVANIE PRÍČIN VLHNUTIA MÚROV
BEURTEILUNG DER URSACHEN
VON MAUERFEUCHTEN............................................................ 23
Milan Čaprnda
VÝPOČET PODLAHOVEJ PLOCHY PODĽA
SÚČASNE PLATNÝCH PREDPISOV
BERECHNUNG VON FUßBODENFLÄGE NACH
GLEICHZEITIG GÜLTIGEN VORSCHRIFTEN ............................. 3
Pavol Skála
REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI
JEJ STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR
REAL WERT VON IMMOBILIEN UND DIE
MÖGLICHKEITEN VON SEINEM BESTIMMEN
IN ÖKONOMISCHEN BEDINGUNGEN SR............................. 6
Józef Czachorowski, Pavel Urbanski, Jerzy Wolczanski
KALKULÁCIA STAVEBNÝCH NÁKLADOV
V PODMIENKACH TRHOVEJ EKONOMIKY V POĽSKU
DIE KALKULATION VON BAUKOSTEN IN DEN
BEDINGUNGEN DER MARKTÖKONOMIE IM POLEN........... 11
Tibor Szabó
METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ
V RAKÚSKU (5)
METHODIK VON BEWERTEN
DER IMMOBILIEN IN ÖSTERREICH .......................................... 25
Ľubomír Hurajt
SPÔSOB ZISŤOVANIA REÁLNEJ DEĽBY
NEHNUTEĽNOSTI - POKRAČOVANIE Č. 1
METHODE VON ERMITTLUNG DES REALEN
TEILENS VON IMMOBILIEN - FORTSETZUNG N. 1 ................ 29
INFORMÁCIE - POKYNY - OZNAMY
AKTUÁLNE INDEXY CIEN STAVEBNÝCH PRÁC
1. ŠTVRŤROK 1998
AKTUELLE PREISINDEXE VON BAUARBEITEN
- I. QUARTAL 1998 .................................................................... 31
U. Schneider, M. Schinnerl, P. Krammer
EXPORT NORMOVANÝCH STAVEBNÝCH MATERIÁLOV
ZO SLOVENSKA DO RAKÚSKA
EXPORT VON NORMIERENDEN BAUMATERIALEN
AUS DER SLOWAKEI NACH ÖSTERREICH................................ 13
Albert Bradáč
NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE
A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ
DAS NEUE GESETZ VON BESITZBEWERTUNG IN DER
TSCHECHISCHE REPUBLIK UND IHRE APPLIKATION
AUF DIE BEWERTUNG VON IMMOBILIEN.............................. 14
ZNALECTVO
ISSN 1364/95
4
1997
ročník II
Každý má toľko práva,
koľko má moci.
B. Spinoza
ISSN 1364/95
je odborný časopis, v ktorom sú publikované dosiaľ neuverejnené práce z odborov STAVEBNÍCTVO A PODNIKOVÉ
HOSPODÁRSTVO, z výskumu, organizácie a riadenia znaleckej činnosti v SR. Je určený technickým znalcom, znaleckým ústavom a organizáciám, štátnym orgánom, komerčným a iným organizáciám, ktoré využívajú znalecké posudky.
VYTLAČENÉ Z ORIGINÁLOV ZASLANÝCH AUTORMI
Vychádza 4x ročne. Vydáva a distribuuje: ŽILINSKÁ UNIVERZITA - ÚSTAV SÚDNEHO INŽINIERSTVA
V ŽILINE, Tlač: EDIS - vydavateľstvo ŽU V Žiline, Adresa redakcie: Žilinská univerzita, Ústav súdneho inžinierstva,
Moyzesova 20, 010 26 Žilina, tel.: 089/626 921, 538 31, fax: 089/538 31.
Šéfredaktor: Ing. Ľubomír Hurajt, zástupca šéfredaktora: Ing. Jozef Faith, CSc., technický redaktor: Ing. Marián Vyparina. Redakčná rada: Prof. Ing. Ján Benčat, CSc. - predseda. Členovia: Ing. Jaroslav Belaj, Ing. František Doktor, Ing.
Jozef Faith, CSc., Ing. Ľubomír Hurajt, Doc. Ing. Ladislav Kapasný, CSc., Doc. Ing. Cyril Klinec, CSc., Marieta Kozlíková, Ing. Peter Malík, Ing. Ján Milata, Ing. Alžbeta Nováková, Ing. Miroslav Pfliegel, CSc., Doc. Ing. Ján Svrček,
CSc., Ing. Milan Vyparina, Ing. Marián Vyparina, Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc.
Obálka: Vysoké Tatry, pohľad na Hotel Hutník v Tatranských Matliaroch
PRÍHOVOR
PRÍHOVOR
Na Slovensku, krajine v srdci Európy sa rozkladajú najmenšie veľhory sveta Vysoké Tatry. Ich územie je
zhodné s územím atypického mesta Starý Smokovec. Toto mesto vytvorilo pätnásť tatranských osád, ktoré
postupne vznikali prenikaním človeka z podhoria do hôr, ale aj s rozvojom klimatickej liečby a turizmu.
Mesto si postupne v profilovalo svoje základné funkcie: liečebnú, rekreačnú, športovú a bývanie, to všetko
v symbióze s tvorbou a ochranou životného prostredia.
Vysoké Tatry sú právom najnavštevovanejšou lokalitou Slovenska. Je až unikátne, že človek sa dostane vo
veľmi krátkom čase z civilizovanej krajiny do vysokohorského prostredia s typickým reliéfom hôr, jedinečnou
flórou a faunou. Rovnako to pre relexáciu a rekreáciu využívajú turisti, ako pre liečbu chorôb horných dýchacích ciest pacienti.
Ľudia teda prichádzajú do Vysokých Tatier za oddychom, za zdravím. Prichádzajú do najstaršieho slovenského národného parku, v ktorom platia presné pravidlá pohybu v ňom. Všetci si v momente, keď vstupujeme do čarovného chrámu prírody, musíme uvedomiť, že ju máme požičanú od našich vnukov.
Mesto Starý Smokovec otvára symbolicky svoje brány každému, kto v dobrom prichádza, pretože sa mu
chce dobrým odplatiť.
Vitajte !
Mgr. Gabriel Ondrovič
primátor mesta
2
ZNALECTVO 4/1997
PRVÁ MEDZINÁRODNÁ ZNALECKÁ KONFERENCIA V ODBORE „STAVEBNÍCTVO“
Ing. Faith *
PRVÁ MEDZINÁRODNÁ ZNALECKÁ KONFERENCIA
V ODBORE „STAVEBNÍCTVO“
V dňoch 27. až 29. 11. 1997 sa konala v krásnom prostredí
Vysokých Tatier, v Tatranských Matliaroch, prvá medzinárodná
znalecká konferencia. Táto konferencia bola zameraná na výmenu
poznatkov a skúseností z oblasti metodík, spôsobov oceňovania ako
aj riešenia technických problémov v znaleckej praxi. Konferencia sa
konala pod záštitou Ministerstva spravodlivosti SR a v spolupráci
s Ústavom súdneho inžinierstva ŽU v Žiline a konzultačným strediskom ÚSI pri Ferrost, a.s. Košice. Konferencie sa zúčastnilo
147 účastníkov zo Slovenska i zo zahraničia. Odborným garantom
konferencie bol Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc., profesor na Stavebnej
fakulte STU v Bratislave a člen poradného zboru ministra spravodlivosti SR. Organizačným garantom bolo konzultačné stredisko ÚSI
pri Ferrost, a.s. Košice.
Na konferencii sa zúčastnili i významní hostia, medzi ktorých
patrili Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., riaditeľ Ústavu súdneho
inžinierstva v Brne, Ing. Bedřich Malý, prezident Českej komory
odhadcov majetku, Doc. Ing. Gustáv Kasanický, CSc., riaditeľ
Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline ako i ďalší domáci i zahraniční
účastníci z rôznych organizácií a inštitúcií.
Konferenciu otvoril a účastníkov privítal riaditeľ Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline Doc. Ing. Gustáv Kasanický, CSc. Po
jeho úvodnej prednáške, zameranej na znaleckú činnosť v Slovenskej republike, nasledovali jednotlivé bloky prednášok podľa odborného programu konferencie, ktorý bol uvedený v pozvánke.
Rokovanie prvého dňa bolo rozdelené do dvoch blokov, dopoludňajšieho a popoludňajšieho. Po skončení popoludňajšieho bloku
prvého dňa nasledovala spoločenská recepcia pre účastníkov konferencie. Konala sa v priestoroch hotela. Recepciu otvoril a účastníkov privítal odborný garant konferencie Prof. Ing. Jozef Zajac,
DrSc. Recepcie sa zúčastnili všetci účastníci konferencie. Počas nej
pri neformálnych rozhovoroch bol vytvorený priestor pre výmenu
skúseností a nadviazanie nových kontaktov medzi jej účastníkmi.
Splnila svoj cieľ bola zorganizovaná na vysokej spoločenskej
úrovni. Účastníci konferencie, okrem odborných a spoločenských
podujatí, mali možnosť turistických vychádzok do okolia, navštíviť
bazén, fitnescentrum, saunu. Tieto služby im boli počas konferencie
poskytované priamo v hoteli na relaxáciu a regeneráciu.
Druhý deň konferencie bol rozdelený tiež do dvoch prednáškových blokov. Popoludňajší blok druhého dňa končil okolo 18.00
hod. Vzhľadom k tomu, že pozvaní účastníci z Rakúska a Poľska sa
písomne ospravedlnili, záver konferencie bol urobený po druhom dni.
Na záver konferencie bola jednoznačne deklarovaná potreba
užšej a hlbšej spolupráce v tejto oblasti. Konferencia mala požadovanú odbornú úroveň a poukázala na potreby poskytovania
a výmeny informácií pre výkon znaleckej činnosti. Konferencia bola
prezentáciou odborných poznatkov a skúseností v danom odbore,
vytvorila podmienky a možnosti pre nadviazanie spolupráce a jej
praktickú realizáciu, poukázala na potrebu pravidelného stretávania a organizovania takýchto a podobných podujatí, ktoré sú
potrebné najmä z hľadiska širšej spolupráce s okolitými krajinami,
s možnosťou vzájomnej výmeny skúseností zo znaleckej činnosti.
Na základe širokej diskusie vzniká potreba vytvorenia slovenskej
komory znalcov v rámci SR. Účastníci konferencie doporučili
Ministerstvu spravodlivosti SR zvážiť tento záver už i vzhľadom na
pripravovaný zákon o znalcoch a tlmočníkoch.
Všetci účastníci aj vo svojich vystúpeniach hodnotili prvú medzinárodnú znaleckú konferenciu ako úspešnú, na vysokej odbornej
a organizačnej úrovni.
Milan Čaprnda *
VÝPOČET PODLAHOVEJ PLOCHY PODĽA SÚČASNE
PLATNÝCH PREDPISOV
V súčasnosti pre výpočet podlahovej plochy miestností určitého stavebného objektu používame Vyhlášku MF 465/1991 /3/, Vyhlášku
177/1964 /6/ a Zákonč. 182/1993 /1/.
Účelom našej prednášky je súbežné porovnanie všetkých troch
postupov výpočtu podlahovej plochy miestnosti.
Prednáška je určená znalcom v odbore oceňovania nehnuteľností,
pracovníkom bytových útvarov a projektantom. Títo odborníci sa s parametrom podlahovej plochy stále odborne stretávajú, pravda každý zo
svojho špeciálneho pohľadu.
1. Základné def inície
Podlaha
je súhrn vrstiev stavebných prvkov nachádzajúcich sa nad nosnou
konštrukciou stropu alebo nad nosnou podkladovou konštrukciou.
Podlaha v jednotlivých miestnostiach slúži na:
- vyrovnanie horných hrán nosných konštrukcií, ak si to ich riešenie
vyžaduje,
* Ing. Faith
Milan Čaprnda
3
VÝPOČET PODLAHOVEJ PLOCHY PODĽA SÚČASNE PLATNÝCH PREDPISOV
- tepelnú a zvukovú izoláciu, ak si to účel predmetných miestností
2. Výpoč e t podlahove j ploch y b ytu podľa Vyhláš ky
vyžaduje,
465/1991 v znení nes korších pr edpisov [3]
- hydroizoláciu, ak si to zariadenie predmetných miestností vyžaduje,
- ochranu použitých vrstiev, alebo nosnej konštrukcie pred účinkom Podlahová plocha bytu
poveternosti a pred mechanickým opotrebovaním.
je súčet plochy jeho obytných miestností a plochy príslušenstva bytu
bez plochy loggií a balkónov, § 1a, f) [3].
(Keď v skladbe vrstiev chýba ochranná vrstva, doporučujeme kvalifikovať pri oceňovaní konštrukciu podlahy ako nedokončenú.)
Príslušenstvo bytu
sú vedľajšie miestnosti a priestory určené k tomu, aby boli spoločne
Podlahová plocha miestnosti
s bytom, užívané. [3] § 121, odst. 2. Príslušenstvo bytu podľa [6],
je plocha, ktorú pokrývajú podlahové vrstvy miestnosti.
dôvodová správa k § 2, odst. a) tvoria aj priestory, ktoré majú síce
oddelený vstup do bytu (napr. komory na medziposchodiach, pivSvetlá výška obytných miestnosti (VOM)
nice a pod.), ale sú určené na to, aby sa s bytom používali.
je definovaná v STN 73 4301 v čl. 45 - 46. Je potrebné si ju všimnúť,
nakoľko reprezentuje jednu z určujúcich charakteristík obytnej miest- Podlahová plocha miestnosti
nosti.
Je vypočítaná zo skutočných rozmerov a spresnená je podľa [3]
nasledovne:
45. Svetlá výška obytných miestností, okrem obytných miestností - Započítava sa plocha výklenkov miestnosti, ak sú aspoň
v rodinných domoch, musí byť najmenej 2,60 m, v podkroví 2,55 m.
1,20 m široké, 2,00 m vysoké a 0,30 m hlboké [3] § 1a, h.
Pri použití konštrukcie stropu, v ktorej sa vyskytuje rozpätie väčšie - Nezapočítava sa plocha nábytku vstavaného do steny. [3] § 1a, h.
ako 5,00 m a pri konštrukčnej výške podlažia 2,80 m musí byť VOM,
okrem rodinných domov, najmenej 2,55 m.
46. Svetlá výška obytných miestností rodinných domov musí byť
najmenej 2,50 m, okrem obytných miestností v podkroví, ktoré sú
súčasťou bytu v nižšom podlaží. Svetlá výška obytných miestností
v podkroví rodinného domu, ktoré sú súčasťou bytu v nižšom
podlaží, musí byť najmenej 2,30 m.
Arkier
je z priečelia vystupujúci krytý balkón s oknami umožňujúcimi výhľad
do strán pozdĺž priečelia, niekedy aj priamo do priečelia. Niekedy je - Započítava sa plocha, ktorú zaberá kuchynská linka, umývací drez,
zariaďovacie predmety a vykurovacie telesá uložené na podlahe. [3]
riešený na konzolách (mnohokrát ozdobných) a niekedy je opretý na
§ 1a, g, h.
podperách. Častokrát prechádza viacerými podlažiami.
- Započítava sa plocha arkierov [3] § 1a, g, h.
- Započítavajú sa len priestory, ktorých svetlá výška je min. 1,6 m.
Vstavaná skriňa
V podkroví sa započítava plocha miestností a priestorov, ktoré túto
má aspoň jednu bočnú stenu alebo zadnú stenu vytvorenú murivom,
minimálnu výšku dosahujú aspoň vo svojej časti [3] § 2 odst. (3).
teda premiestnením na iné miesto nemusí byť použiteľná.
- Ak má obytná miestnosť skosený strop a jeho svetlá výška v niektorej časti je menšia ako 2 m, počíta sa podlahová plocha miestnosti
Vstavaná skriňa do steny
štyrmi pätinami. [3] § 1a, h.
má murivom vytvorené obidve bočné steny a zadnú stenu. V prípade,
že vstavaná skriňa do steny čiastočne vystupuje z predmetnej steny,
do podlahovej plochy miestnosti započítavame plochu časti skrine Poznámky
vyčnievajúcej zo steny, ale nezapočítavame plochu časti skrine zasu- - Zdôrazňujeme, že nariadenie o skosení stropu sa týka len obytných miestností, i keď v predmetnej vete Vyhlášky 465/1991 Z. z. sa hovorí len miestnosti
nutej do steny.
a nie o obytnej miestnosti, nakoľko predmetná veta je súčasťou odstavca h),
v ktorom sa charakterizuje len obytná miestnosť a popisuje sa, čo sa do podVýklenok alebo nika
lahovej
plochy obytných miestností započítava.
je zvislý priestor vytvorený pravouhlým alebo zaobleným prehĺbením
Charakteristiky
nebytových priestorov a iných častí a zariadení domu sú uvedo telesa steny. Býva pojednaný rozmanitou architektonickou úpradené
v
iných
odstavcoch.
vou. Spodná hrana výklenku je totožná s podlahou, alebo je situo- Za skosenie doporučujeme uvažovať väčší rozdiel výšok miestností ako 70 mm.
vaná v určitej výške steny.
4
ZNALECTVO 4/1997
VÝPOČET PODLAHOVEJ PLOCHY PODĽA SÚČASNE PLATNÝCH PREDPISOV
3. Výpoč
ky
Výpočeet podlahov
podlahove j plochy
plochy bytu
bytu podľa
podľa Vyhláš
Vyhlášky
ÚSRMH SR č. 17
177/196
7/19644
Pri oceňovaní nehnuteľností podľa zákona č. 403/1990 v znení
neskorších predpisov [2] postupujeme podľa [7]. Podlahová plocha je
definovaná pre účely tohoto zákona paragrafom č. 3 Vyhlášky Ústrednej
správy pre rozvoj miestneho hospodárstva SR č. 177/1964, ktorou sa vykonávali niektoré ustanovenia Zákona č. 41/1964 o hospodárení s bytmi.
- Započítava sa plocha výklenkov miestnosti, ak sú aspoň 1,20 m široké,
2,00 m vysoké a 0,30 m hlboké a započítava sa plocha arkierov.
- Nezapočítava sa plocha nábytku vstavaného priamo do múru.
- Nezapočítava sa plocha okenných výklenkov a dverných ústupkov.
- Započítava sa plocha, ktorú zaberá kuchynská linka, zariaďovacie
predmety a vykurovacie telesá uložené na podlahe.
- Ak má miestnosť skosený strop a jej svetlá výška je menšia ako
2 m nad podlahou, počíta sa podlahová plocha miestnosti len štyrmi
pätinami. (Všimnime si, že toto nariadenie Vyhláška 465/1991
v znení neskorších predpisov [3] aplikuje iba na obytné miestnosti.)
Poznámka
Za skosenie doporučujeme uvažovať väčší rozdiel výšok miestnosti ako 70 mm.
4. Výpoč
Výpočeet podlahov
podlahove j plochy
plochy bytu
bytu podľa
podľa Zákona
Zákona
182/1993
82/1993 v znení Zákona
Zákona 15
151/1995
1/1995 Z .z.
Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu bez plochy lódžií a balkónov - § 2 odst. 7. Zákon sa
odvoláva v poznámke na § 121 odst. 2 Občianskeho zákonníka, ktorý
kvalifikuje príslušenstvo ako vedľajšie miestnosti a priestory určené na
to, aby boli s bytom užívané.
Dňa 28.3.1996 sme vyžiadali od MF SR vysvetlenie, či sa podlahová plocha miestností so skosenými stropmi pre účely Zákona
č. 182/1993 modifikuje podľa Vyhlášky 465/1991 v znení neskorších
predpisov alebo podľa iného predpisu. Ministerstvo financií
SR listom č. 7702/1997-73 zo dňa 14.5.1996 odpovedalo:
„ ... Ustanovenie § 2 odst. 7 Zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov v znení zákona 151/1995 Z. z. určuje pre prevod
vlastníctva bytov pojem podlahová plocha bytu. To znamená, že na účely
zákona č. 182/1993 Z. z. sa pre výpočet ceny 1 m2 podlahovej plochy bytu
berie definícia podlahovej plochy bytu zadefinovaná na účely zákona v ustanovení § 2 odst. 7 citovaného zákona. Nakoľko zákon neobsahuje žiadne
ustanovenie, podľa ktorého iného všeobecne záväzného predpisu sa podlahová plocha bytu zisťuje, nie je možné pre výpočet podlahovej plochy bytu na
účely zákona aplikovať žiadny iný predpis, teda ani vyhlášku č. 465/1991
Zb. v znení neskorších predpisov a ani ďalšie Vami uvádzané predpisy.
Podlahovou plochou bytu je teda podlahová plocha všetkých v zákone
uvedených miestností bez ohľadu na skosenosť stropu alebo bez ohľadu
plôch skríň vstavaných do steny.
Ak ide o prevod vlastníctva bytu na nájomcu, kde výpočet ceny bytu je
určený v § 18 zákona, je pojem podlahovej plochy bytu určený v § 2 odst.
7 citovaného zákona bez ohľadu na iné právne predpisy, ktoré definujú
podlahovú plochu bytu inak...“
Z tohoto materiálu jednoznačne vyplýva, že pre účely zákona
182/1993 v znení zákona 151/1995:
- sa nerozlišuje podlahová plocha miestnosti v súvislosti so skoseným
alebo s rovným stropom, teda podlahová plocha miestnosti so skoseným aj s rovným stropom je rovnaká,
- do podlahovej plochy miestnosti sa započítava plocha arkierov, a to
bez ohľadu na ich rozmery,
- do podlahovej plochy miestnosti sa započíta plocha výklenkov,
pokiaľ ich spodná hrana je totožná s podlahou miestnosti,
- do podlahovej plochy miestnosti sa započítava plocha, ktorú zaberá
kuchynská linka a vykurovacie telesá uložené na podlahe,
- do podlahovej plochy miestnosti sa započítava plocha vstavaných
skríň, ale nezapočítava sa plocha skríň vstavaných do steny,
- do podlahovej plochy miestnosti sa započítava plocha zariaďovacích predmetov, technických a strojných vybavení,
- do podlahovej plochy miestnosti sa nezapočítava plocha okenných
a dverných ústupkov.
5. Výpoč
Výpočeet podlahov
podlahove j plochy
plochy bytu
bytu podľa
podľa
S TN 73 4301
4301 Obytné
Obytné budovy
budovy [4]
Podlahová plocha miestnosti je vypočítaná zo skutočných rozmerov a podľa [4] čl. 100 je spresnená nasledovne:
- Započítava sa plocha výklenkov miestností, ak sú aspoň
1,20 m široké, 2,00 m vysoké a 0,30 m hlboké a plocha arkierov.
- Nezapočítava sa plocha nábytku vstavaného do steny a plocha vstavaného nábytku. Plocha jednotlivých kusov zabudovaného nábytku
sa na výkrese pôdorysu podlažia vyčísľuje samostatne.
- Započítava sa plocha, ktorú zaberá kuchynská linka, umývací drez,
zariaďovacie predmety a vykurovacie telesá uložené na podlahe.
- Započítavajú sa len priestory, ktorých svetlá výšky je min. 1,3 m.
Použité podklady
[1] Zákon č. 182/1993 Z.z. v znení Zákona 151/1995 Z.z.
[2] Zákon č. 403/1990, v znení Zákona č. 458/1990 a zákona
č. 137/1991 Z.z.
[3] Vyhláška MF SR č. 465/1991, v znení Vyhlášky č. 608/1992
a Vyhlášky č. 265/1993.
[4] STN 73 4301 Obytné budovy.
[5] Odborný komentár k novelizovanému zákonu o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov s príkladmi, vzormi a súvisiacimi predpismi, Zányiová, EPOS Bratislava, 1995
[6] Vyhláška ÚSRMH č. 177/1964,
[7] Spôsob ocenenia nehnuteľností v zmysle § 19a odstavca 4
zákona č. 403/1990 v znení neskorších predpisov, Ministerstvo
pre správu národného majetku a jeho privatizáciu SR,
[8] List MF SR č. 7702/1997-73 zo dňa 14.5.1996.
Bratislava 7. 11. 1997
5
REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI JEJ STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR
Pavol Skála *
REÁLNA HODNOTA NEHNUTEĽNOSTÍ A MOŽNOSTI JEJ
STANOVENIA V EKONOMICKÝCH PODMIENKACH SR
Obsah
Príspevok sa zaoberá určením kategórie ceny a hodnoty nehnuteľností v súčasnom legislatívnom a ekonomickom prostredí SR a na
skúsenostiach z praxe hovorí o spôsoboch ako cenu a hodnotu nehnuteľností stanoviť.
Autor pri jeho spracovaní vychádzal zo skúseností znaleckej organizácie existujúcej od roku 1991 a zo skúseností znalca, ktorým je od
roku 1972.
1. Cena a hodno t a nehnut eľnos ti
1.1. Cena nehnut eľnos tí
Pre potreby tohto príspevku aj s odvolaním sa na doteraz zaužívané názvoslovie za cenu nehnuteľnosti, považujeme jej hodnotu
vyjadrenú v menových jednotkách, ktorá je preukázateľne stanovená spôsobom zadefinovaným v sústave právnych predpisov. Za
preukázateľné spôsoby stanovenia ceny nehnuteľnosti môžeme
považovať v legislatíve súčasne platnej na území SR:
● cenu zistenú podľa cenového predpisu, ktorým je vyhl. Ministerstva financií SR č. 465/91 Zb. v znení vyhl. Min. financií SR č.
608/92 Zb. a č. 265/93 Z.z. (v ďalšom len vyhl.)
● dohodnutú cenu definovanú jednoznačne v zmluve o prevode či
prechode nehnuteľnosti a podľa znenia zmluvného ujednania aj
realizovanú, napr. kúpou a predajom nehnuteľností, darovaním,
dedením alebo iným spôsobom legislatívneho odplatného prevodu
● zistenú cenu novostavby na podklade rozpočtu, ak v období realizácie stavby boli tieto rozpočty súčasťou platných cenových
predpisov, alebo zmluvnou cenou podľa Zmluvy o dielo, alebo
faktúrami dodávateľa
● cenu dosiahnutú príklepom pri konaní dražby podľa Zákona
427/1990 Zb. v znení neskorších predpisov, alebo inou dražbou
podľa ostatných predpisov (Zákon o konkurze a vyrovnaní,
daňová exekúcia a pod.).
● stanovenej postupom podľa Zákona č. 92/1990 Zb. v znení
neskorších predpisov (Zákona o privatizácii)
nej, ak ju vykonáva znalec, je väčšinou povinný vychádzať z platného cenového predpisu, ktorým je Vyhl., ktorá je v plnom rozsahu
poplatná dobe, v ktorej vznikla a okolnostiam, ktoré spôsobujú, že
ku dňu spracovania tohto príspevku nie je možné tento cenový
predpis považovať za reálny k súčasnej cenovej hladine nehnuteľností. Ďalej je obecne známa skutočnosť, že cena stavebných prác
za obdobie platnosti tejto Vyhl. niekoľko násobne stúpla a kúpna
sila menovej jednotky klesla, čo pri použití tohto cenového predpisu nie je nemožné vyjadriť. Stanovením ceny, tak ako ju zadefinoval § 19 Vyhl., t.j. keď cena zistená nehnuteľností stanovená
podľa § 2-12 Vyhl. je cenou nižšou než za akú vlastník nehnuteľnosti nadobudol je sa možné k reálnej hodnote nehnuteľnosti priblížiť, ale väčšinou časový faktor a nemožnosť použitia zrovnania
hodnoty peňazí v časovom období vylučuje jej reálne vyjadrenie.
Stanovenie zistenej ceny pozemku podľa § 15 vyhl. takmer v žiadnom prípade nie je schopné vyjadriť jeho reálnu hodnotu.
Cena nehnuteľností v prevažnej miere definovaná v znaleckých
posudkoch ako cena zistená nevyjadruje teda vlastnú hodnotu
nehnuteľností tak, ako je definovaná v ďalšom a do zreálnenia
cenového predpisu ani nie je možné očakávať nijakú kvalitatívnu
zmenu.
1.2. Hodno t a nehnut eľnos tí
Reálnu hodnotu nehnuteľností môžeme definovať ako obecnú
tak, že to je určitá avšak fiktívna a hypotetická výška sumy v mene
platnej na území, na ktorej sa nachádza nehnuteľnosť, za ktorú je
možné tú, ktorú konkrétnu nehnuteľnosť ako vec predaja a kúpy
v danom mieste a čase nadobudnúť. Definíciou tejto „obecnej hodnoty“ ako ceny sa žiaden (aspoň pokiaľ je mi známe) legislatívny
predpis nezaoberá, aj keď názvoslovie „obecná cena“ sa môže
vyskytnúť, ako z predchádzajúceho p lynie jej stanovenie je vysoko
individuálnou záležitosťou závislou na znalostiach a schopnostiach
toho, kto túto cenu stanovuje. Hodnota nehnuteľností v časovom
vyjadrení je teda „názorom“ - názorom osoby, ktorá ju stanovuje na
V podstate za cenu zistenú je možné považovať všetko, čo pri- možné ekonomické vyjadrenie hodnoty v merných jednotkách
púšťa § 19 vyhl.
meny. Väčšina znalcov a pracovníkov realitných kancelácií s ohľaStanovenie ceny v zmysle prechádzajúceho sa vykonáva obecne dom na profesné zázemie a skutočnosti by bola schopná túto
známym spôsobom a nie je účelom tohto príspevku zaoberať sa „obecnú hodnotu“ vyjadriť.
hociktorou z možností ako zistenú cenu nehnuteľnosti stanoviť.
V podmienkach súčasnej ekonomiky je obecne známou skutočnosVäčšina však nie je schopná takéto vyjadrenia preukázateľne
ťou, že „zistená cena“ stanovená podľa platných cenových predpi- písomne doložiť tak, aby takéto vyjadrenie bolo zrovnateľné so znasov, prípadne iným spôsobom a to aj cena z kúpno-predajnej leckým posudkom a teda bolo preskúmateľné.
zmluvy nie je schopná vyjadriť reálnu hodnotu nehnuteľnosti
Pri vyjadrení obecnej hodnoty, teda názoru na „cenu“ nehnutev danom mieste a čase. Toto konštatovanie vychádza z praxe a platí ľností sa vychádza zo spriemerovania dohodnutých cien za zrovnaaj pri stanovení „poistnej ceny“ podľa interných predpisov niekto- teľné nehnuteľnosti tak, ako sa uzatvárajú v lokalite, kde sa
rých poisťovní pôsobiacich na území SR. Pri stanovení ceny ziste- nehnuteľnosť nachádza.
* Ing. Pavol Skála, TIP, spol. s r.o., Znalecká organizácia, Žilina
6
ZNALECTVO 4/1997
Jednou z ďalších metód stanovenia „obecnej hodnoty“ je určenie reprodukčnej hodnoty, ktorú môžeme vyjadriť ako predpokladanú výšku nákladov, ktoré by bolo potrebné vynaložiť v danom
čase a v danom mieste na realizáciu identickej nehnuteľnosti zníženú o odpočet znehodnotenia spôsobené vekom a užívaním.
Ak chceme preukázateľne vyjadriť „hodnotu“ nehnuteľnosti,
potrebujeme mať rozsiahlu databázu hodnôt zhodných nehnuteľností v danej lokalite. Zároveň takéto vyjadrenie vyžaduje exaktne
nedefinovateľnú vlastnosť - cit, ktorý môže vzniknúť len pri dôkladnej znalosti lokality, perspektív a minulosti miesta, kde je nehnuteľnosť situovaná.
záciu ohodnocovanej nehnuteľnosti. Touto problematikou sa zaoberá rada firiem s použitím rôzneho softwaru. Postup pri jej stanovení je závislý od toho, či pre ohodnocovanú nehnuteľnosť je
k dispozícii projektová dokumentácia jej skutkového stavu, ktorá
umožňuje výpočet vecných výmer. Ak je to možné, ďalší postup je
bežný, predpokladám každému dostatočne známy. Je treba však
podotknúť, že aj toto vyrozpočtovanie stavby má individuálne
vplyvy, ktoré nie je možné objektivizovať a výsledok považovať za
jednoznačný pre všetky prípady. Pri použití bežných rutinných
metód k stanoveniu rozpočtovej hodnoty a rozumnom používaní
VRN je však reálnosť vyrozpočtovanej hodnoty dosiahnuteľná.
Získanie takejto databázy je v súčasnosti veľmi obtiažne - stanovenie zistených cien a nedokonalosť zákona č. 318/92 o daniach
z prevodu a prechodu nehnuteľnosti znemožňujúcich získanie
exaktných podkladov pre vedenie a doplňovanie takejto databázy.
Väčšinou je preto potrebné pristúpiť k stanoveniu tejto hodnoty
cestou „reprodukčnej hodnoty“. Pritom však je podstatné najmä pri
určení hodnoty pozemku vychádzať zo skutočností, ktoré sú
schopné vyjadriť lokálne vplyvy.
V praxi sa prípady, kde je k dispozícii kompletná projektová
dokumentácia alebo aspoň jej fragmenty umožňujúce spracovanie
rozpočtu v podstate nevyskytujú. Ak je takáto dokumentácia k dispozícii, ide väčšinou o novostavby, pri ktorých sa dá aplikovať § 19
Vyhl. Zhotovovanie dokumentácie skutkového stavu je nákladnou
záležitosťou, ktorá zbytočne predražuje vypracovanie oceňovacieho
elaborátu a jeho objednávateľ obvykle odmieta tento postup. Ako
východisko je vtedy možné použiť výpočet pomocou stanovenia
jednotkovej ceny za kubík obostavaného priestoru a vynásobenia
tejto jednotkovej ceny obostavaným priestorom určeným zameraním pri obhliadke. Pri určení jednotkovej ceny sa použije zrovnanie
s už realizovanými stavbami obdobného typu. Jednotkovú cenu
môžeme individualizovať zvýšením alebo znížením podľa vybavenia ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pri tomto spôsobe stanovenia
reprodukčnej hodnoty nie je možné vylúčiť nepresnosť danú spôsobom stanovenia jednotkovej ceny, väčšinou však tento postup
s dostatočnou presnosťou vyjadrí východziu reprodukčnú hodnotu
stavby. Pri určení jednotkovej ceny obvykle rozdiely so zrovnávacím
objektom riešené úpravou je najvhodnejšie vykonať podľa podielov
jednotlivých stavebno-technických prvkov:
● odčítame prvky, ktoré na oceňovanej stavbe nie sú vykonané
alebo sú vykonané len čiastočne
● pri odlišnom prevedení upravíme podiel koeficientom, ktorý
vyjadruje koľkokrát je prvok drahší alebo lacnejší ako prvok na
objekte zrovnávacom
● prvky, ktoré sa na zrovnávacom objekte nenachádzajú pripočítame.
2. Me t odik a s t anovenia hodno t y
2.1. Hodno t a s t anovená ako „r epr odukčná“
Všeobecne zaužívanú metodiku (popísaná napr. Doc. Ing.
A. Bradáčom, DrSc.) môžeme zhrnúť do týchto krokov:
● stanoviť východziu reprodukčnú hodnotu stavby ako stavby novej
a to buď cestou ohodnotenia vecných výmer alebo pomocou
porovnávacej objemovej hodnoty obdobnej stavby
● stanoviť vek a technický stav stavby ako aj dobu, po ktorú bude
ešte slúžiť svojmu účelu bez potreby nákladov na rekonštrukciu
a takto stanoviť jej znehodnotenie vekom a užívaním
● zvážiť a vyjadriť lokálne vplyvy (umiestnenie stavby, klimatické
podmienky a pod.)
● zvážiť súčasný stav trhu s nehnuteľnosťami v danej lokalite
● určiť hodnotu pozemku
● posúdiť vplyv zmien iného komerčného využitia nehnuteľností
Po zvážení týchto faktorov a ich číselnom vyjadrení rôznymi
metódami môžeme vyjadriť reálnu časovú hodnotu nehnuteľnosti.
Všetky tieto úpravy vykonávame percentuálnym pomerom.
K návrhu postupu od doterajších teoretických aj používaných
postupov doporučujeme vypracovanie reprodukčnej hodnoty vždy
doplniť o vyjadrenie umiestnenia nehnuteľnosti a posúdenia jej
možného využitia, lebo len v prípade, keď sú aj tieto vplyvy na hodnotu brané do úvahy, je možné konečný výsledok považovať za
objektívne blížiaci sa k reálnej hodnote nehnuteľnosti tak, ako bola
definovaná v predchádzajúcom.
Pri určení obecnej hodnoty ako hodnoty východzej dbáme vždy
na to, aby náš postup bol transparentný, aby každý, kto sa bude
ohodnotením zaoberať bol schopný prevziať myšlienkové postupy,
a aby vyjadrenia boli jednoznačné a nesporné. Súčasťou oceňovacieho elaborátu by mala byť dokumentácia, z ktorej je možné prekontrolovať merné jednotky a v prípade vypracovania rozpočtu
kompletný rozpočet s výkazom výmer.
2.1.1. V ýchodzia r epr odukčná hodno t a s t a vb y
2.1.2. Živo tnosť s t a vb y
Pri stanovení východzej hodnoty stavby v podstate zisťujeme
K určeniu odpočtu opotrebenia nehnuteľností vekom je potrebné
veličinu, ktorá v súčasnej dobe predstavuje ponukovú cenu za reali- stanoviť životnosť stavby. Pri jej stanovení je potrebné dbať na:
7
a) hodnotu životnosti stavby tak, aby táto bola v súlade so životnosťou obdobných stavieb vybudovaných v danej lokalite
z podobných stavebných materiálov
b) aby bolo možné preskúmateľným spôsobom zohľadniť okamžitý stav údržby oceňovaného objektu
c) na to, aby bolo prihliadnuté vykonaným opravám, generálnym
opravám a výmenám konštrukčných prvkov dlhodobej i krátkodobej životnosti.
dostatočnou vernosťou zobraziť vplyv lokálneho umiestnenia
nehnuteľností, pričom spodná hranica ani horná hranica nie je dogmou a môže sa meniť, ak je preto veľmi závažný dôvod.
2.1.4. Zmena komer čného využitia
Nezanedbateľný vplyv na cenu má aj možnosť, kedy sa dá nenákladnou prestavbou dosiahnuť zmenu spôsobu využitia nehnuteľnosti a tým podstatne zvýšiť výnos, ktorý je nehnuteľnosť schopná
vyprodukovať. K určeniu tohoto vplyvu nie je a nemôže byť obecný
návod. Je možné sa len orientovať podľa využitia obdobných objektov nachádzajúcich sa v danej lokalite, zvážiť prebytky a nedostatky
služieb a pokúsiť sa tieto skutočnosti vyjadriť koeficientom, ktorý
by mal byť väčší ako j edna.
Zvláštnu kategóriu pre stanovenie životnosti tvorí problematika
životnosti prestárlych stavieb, t.j. takej nehnuteľnosti, ktorej vek sa
blíži alebo prekročil životnosť pre tento druh stavby určenej.
V praxi sa s tým stretneme hlavne u stavieb s veľmi dobrou a dostatočnou údržbou a často najmä u ohodnotenia historických objektov. Zvláštnu kategóriu špecifickú pre potreby SR tvorí
2.1.5. Tr h s nehnut eľnosťami
ohodnocovanie celodrevených stavieb. Tieto drevené stavby (najĎalší z faktorov, ktorý ovplyvňuje hodnotu nehnuteľností je
častejšie tradičné drevenice) obvykle vysoko prekračujú plánovanú „koeficient predajnosti“. Trh s nehnuteľnosťami na území SR nie je
životnosť podľa všetkých dostupných prameňov, ktoré sa zaoberajú zatiaľ stabilizovaný, čo je najlepšie možné pozorovať na dosiahnuživotnosťou drevostavieb.
teľných cenách samostatne predávaných bytov. Podľa našich pozorovaní medzimesačný nárast v súčasnosti dosahuje až 5% a hodnoty
Z používaných metód lineárna metóda stanovenia životnosti bytov neustále rastú. Odhadnúť, kde sa ceny zastavia je vzhľadom
(aj keď je predpísaná cenovým predpisom) sa najviac odchyľuje od na nedostatok bytov a ceny nemožné. Na druhej strane v dôsledku
reality. Najbližšie k realite je kubická metóda stanovenia životnosti súčasnej ekonomickej situácie je na trhu s nehnuteľnosťami prebystavieb, ktorá je schopná vyjadriť skutočnosť, že s vekom stavby tok hotelov a reštaurácií v neatraktívnych lokalitách a zatiaľ za
vzrastajú náklady na jej údržbu. Základnou veličinou stanovenia nereálne požadované sumy. Ďalším z faktorov majúcich vplyv na
životnosti je odhad ďalšej doby, počas ktorej môže nehnuteľnosť tento koeficient je zaťaženie nehnuteľností záložnými právami,
slúžiť svojmu účelu bez ďalších nákladov na rozsiahle opravy. Sta- ktoré väčšinou výrazne znižujú možnosti ich predaja. Stanovenie
novenie tejto hodno ty je vždy závislé na odborných znalostiach koeficientu predajnosti je záležitosťou vyžadujúcou veľmi dobrú
osoby, ktorá ju určuje a spracovanie určenia životnosti inými exakt- znalosť lokálnych pomerov a rozsiahle vedomosti o prevodoch reanými metódami je obvyklé nad možnosti toho, kto spracováva lizovaných v lokalite nehnuteľností v čase blízkom dobe spracovaohodnotenie.
nia oceňovacieho elaborátu. Aj pri stanovení tohto koeficientu
myšlienkové postupy musia byť transparentné, kontrolovateľné
Opotrebenie vždy vyjadrujeme v percentách z nadobúdacej a preskúmateľné. Vždy je možné očakávať k tomuto bodu polehodnoty a znova dbáme na to, aby myšlienkové postupy boli jasné miku, ktorú väčšinou vyvolávajú tí, ktorým práve takéto vedomosti
a preskúmateľné. Zaoberať sa jednotlivými metódami a spôsobmi chýbajú.
výpočtov vzhľadom na kvalifikáciu účastníkov konferencie považu3. Hodno t a poz emk u
jem za zbytočné.
Pri stanovení hodnoty pozemkov v podmienkach domáceho
2.1.3. Lokálne vplyvy
trhu je najvhodnejšie postupovať z cenovej mapy. Schválená cenová
Žiaden z cenových predpisov platných na území SR od roku mapa však na území SR je zriedkavosťou, ktorá nemôže byť pra1960 nevyjadroval skutočnosť, že dva identicky zhodné objekty vidlom. Väčšina serióznych realitných kancelárií si vedie vlastné
vybudované v dvoch rôznych lokalitách majú diametrálne odlišnú cenové mapy v danej lokalite a pri stanovení hodnoty, ak sú ochotní
hodnotu. Z praxe vieme, že napríklad rodinný dom v blízkosti poskytnúť túto databázu, je možné z nej vychádzať.
centra mesta aj pri horšej kvalite a stave dosiahne vždy vyššiu cenu
ako obdobný alebo lepší rodinný dom situovaný v satelitných časPri určení hodnoty pozemku v prípadoch, keď nie je možné
tiach obce. Táto atraktívnosť je v princípe zhodná s cenou pozem- použiť cenovú mapu sa nám osvedčil postup doporučovaný „Znakov, pri vyjadrení koeficientu lokálneho vplyvu berme do úvahy leckým štandardom“ pre stanovenie hodnoty podnikov, ktorý
klimatické podmienky, atraktívnosť lokality a ostatné súvisiace v zásade vychádza zo vzorca:
vplyvy, ktoré z tohoto hľadiska utvárajú hodnotu.
Thp Q K
Koeficient vyjadrujúci lokálny vplyv by sa mal podľa môjho
názoru pohybovať v rozmedzí 0,5 - 2,5. Toto rozpätie umožňuje
K Kt Kd Kv Kp Kj Km Kz
8
ZNALECTVO 4/1997
kde:
Thp
Q
Kt
Kd
Kv
Kp
Kj
Km
Kz
- je hodnota pozemku
- je základná cena pozemku
- je koeficient teritoriálnej štruktúry (1,0 - 1,5)
- je druh pozemku (0,5 - 1,5)
- je trieda veľkosti obce (0,6 - 3,5)
- je obchodná resp. priemyselná poloha (0,5 - 2,5)
- je vybavenosť infraštruktúrou (0,5 - 1,25)
- je mimoriadna centrálna alebo okrajová poloha (0,5 - 2,0)
- sú zvláštne charakteristiky (0,6 - 1,5)
Kt = 1,3
- okresy: Senica, Trnava, Topoľčany, Nitra, Prievidza, Považská Bystrica, Trenčín, Liptovský Mikuláš, Prešov, Komárno,
Zvolen
Kt = 1,2
- okresy: Dunajská Streda, Galanta, Nové Zámky, Levice,
Dolný Kubín, Spišská Nová Ves, Košice-vidiek, Michalovce
Kt = 1,1
- okresy: Čadca, Veľký Krtíš, Lučenec, Rimavská Sobota, Rožňava, Humenné, Bardejov
Kt = 1,0
- okresy: Stará Ľubovňa, Svidník, Vranov nad Topľou, Trebišov
Hodnota Q
Stanovenie základnej hodnoty môže vychádzať z Vyhl., ale
vzhľadom na prekonané ceny pozemkov odporúčame ako základ
používať hodnotu v DEM/m2 podľa tabuľky, ktorá je súčasťou Zna- b) Kd - druh pozemku (hodnota 0,5 - 1,5)
1. Zastavaný pozemok 1,0 - 1,5
leckého štandardu
2. a) pozemok stavebne pripravený 1,5 - 1,0
b) pozemok stavebne nepripravený (surový) 0,8 - 1,2
c) iný stavebný pozemok 0,5 - 0,8
Klasifikácia obce - názov, alebo údaje
Hodnota Q
2
2
podľa počtu obyvateľov
Sk/m
DEM/m
c) Kv - trieda veľkosti obce
podľa Vyhl.
Určuje sa podľa počtu obyvateľov s trvalým bydliskom:
do 2 tisíc obyvateľov
0,6
Bratislava
1 500,120,2
5
tisíc
0,6
a) Košice, B. Bystrica, Piešťany, Starý
5 - 20 tisíc
0,7
Smokovec, Štrbské pleso,Tatranská
20
50
tisíc
0,8
Lomnica, Trenčianske Teplice
800,70,50
100
tisíc
1,2
c) Trnava, Trenčín, Nitra, Žilina, Prešov,
100
200
tisíc
1,5
Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš,
200
500
tisíc
1,8
Martin
500,50,500
tisíc
1
milión
2,2
d) V hore nevymenovaných obciach
nad 1 milión
3,5
nad 15 000 ob.
150,20,e) V obciach s počtom nad 5 000
do 15 000 ob.
100,15,- d) Kp - obchodná, resp. priemyslová poloha
f) V obciach s počtom nad 2 000
Tento koeficient sa určuje podľa umiestnenej oblasti, v ktodo 5 000 ob.
70,10,rej sa pozemok nachádza, teda nie od toho, čo na konkrétnom
g) V ostatných obciach do 2 000
pozemku je, ak je zastavaný.
obyvateľov
20,10,obchodná poloha
2,5
obchodná a byty
2,0
Hodnoty jednotlivých koeficientov tak ako sú doporučené
obytné domy
1,3
v Znaleckom štandarde:
priemyslová oblasť
0,5
vidiecka oblasť
0,7
Kt - koeficient teritoriálnej (územnej) štruktúry
U obcí do 5 tisíc obyvateľov sa Kp
(hodnota = 1,0 - 1,5)
nerozlišuje a Kp = 0,7
Stanovuje sa nasledovne:
e) Ki - vybavenosť infraštruktúrou
a) Kt = 1,5
Koeficient vyjadruje územnú infraštruktúrnu pripravenosť,
- vyňaté mestá a obce: Bratislava, Piešťany, Starý Smokovec,
t. j. stav ulíc, ciest, rozvodov vody, kanalizačných rozvodov, elekŠtrbské pleso, Tatranská Lomnica, Trenčianske Teplice
trických rozvodov, plynových rozvodov, rozvodov diaľkového
- okresy: Bratislava-vidiek
vykurovania, telefónnych sietí a pod., ako parkoviská, miestna
Kt = 1,4
doprava, autobusová a železničná stanica.
- vyňaté mestá a obce: Košice
bez infraštruktúry
0,5
- okresy: Žilina, Martin, B. Bystrica, Poprad, Žiar nad Hronom
stredná vybavenosť
0,75
9
dobrá vybavenosť
veľmi dobrá vybavenosť
Cena pozemku stanovená podľa predchádzajúcich doporučení
Znaleckého štandardu pri použití základu vyjadreného prepočtom
z DEM a reálnej voľby koeficientov je obvykle blízka dosiahnuteľf) Km - poloha vo vzťahu k centru, resp. mimoriadna centrálna ným hodnotám ohodnocovaného pozemku. Pritom použitím
poloha
navrhnutého postupu je určenie hodnoty pozemku vždy transpaVyjadruje polohový vzťah k centru s najvyššie hodnotenými rentné a preskúmateľné.
pozemkami, ktoré zvyčajne sú v obchodnom centre mesta.
Zatiaľ čo obchodná poloha 2,5 môže byť aj v obchodnom
4. Záver
centre veľkého sídliska, maximálna hodnota km sa väčšinou
V tomto príspevku som len naznačil možné postupy pri stanoviaže k obchodno-historickému centru mesta. Možná je aj tá vení reálnej hodnoty nehnuteľností v súčasných podmienkach.
skutočnosť, že už novšou povojnovou výstavbou vznikli nové Vzhľadom na to, že stanovenie hodnoty pozemku podľa Znalecmestské centrá, ktoré svojím charakterom a zvyklosťami vytvo- kého štandardu nie je obecne známe dovolil som si ho tu
rili nové mestské centrá rovnocenné historickým obchodno-kul- uviesť v plnom znení.
túrnym centrám a tým sa vyrovnala aj atraktívnosť a cena
pozemkov. Preto treba koeficient Km aplikovať (ako aj všetky
Ako z celého textu príspevku vyplýva rozhodujúcim pre stanokoeficienty) s náležitou znalosťou miestnych pomerov.
venie hodnoty pozemku sú individuálne vlastnosti toho, kto tento
Hodnota koeficientu Km je od 2,0 po 0,5. Uplatňuje sa v odstu- elaborát vypracováva. Keďže hodnota nehnuteľnosti na rozdiel od
poch po 0,1.
ceny zistenej vždy predstavuje názor, je možné o ňom diskutovať.
U veľkých miest so sídliskami sa odporúča tento postup:
Osvedčilo sa nám preto v spracovanom elaboráte všetky použité
Centrum (úzke centrum) mesta
2,0 koeficienty a veličiny argumentovať tak, aby diskusia (najmä s banSpádom k okraju širšieho centra mesta na
1,0 kovými ústavmi) bola vedená vo vecnej rovine a argument mohol
byť vyvrátený len argumentom. V praxi pri vypracovaní kontrolVeľké sídliská - posúdiť centrum sídliska vo vzťahu
k hodnote
2,0 ných znaleckých posudkov, najmä pri stanovení kubíkovej ceny za
resp., 1,0 môže to byť napr.
0,8. realizovaný objekt sa stretávame s tým, že pre spracovateľa je
Okrajové polohy osídlenia
0,5 „prianie otcom ceny“ a spracovávateľ ju prispôsobuje žiadanému
výsledku. Pritom nie je problém orientovať sa v súčasne dostupPriestorovo odčlenené obce administratívne
patriace do mesta
0,5 ných podkladoch pri spolupráci s kvalitnou projekčnou organizáciou získať dostatočne preukazný a niekedy aj zámerom určenia
hodnoty vyhovujúci údaj.
Územné spojené stredné a menšie mestá od 2,0 v centre so
spádom 0,5 na okraji miest. Pritom treba reflektovať nielen
vzdialenosť z centra, ale „hodnototvornú“ vzdialenosť od
Cieľom tohto príspevku nebolo vyniesť nové poznatky, ale zjedcentra.
notiť zaužívanú prax a poukázať na možné postupy, ktoré sú
v súlade s určovaním hodnôt nehnuteľností nielen na území SR, ale
U obcí od 5 tis. (vrátane) obyvateľov nižšie možno použiť
aj podľa ostatných uznávaných doporučení v európskych krajinách.
Km = 2,0 - 1,0 t. j. okraj obce = l.
Použitá literatúra:
[1] Znalecký štandard vydaný Ústavom súdneho inžinierstva
g) Kz - zvláštne špeciálne charakteristiky (rozmedzie 0,6 - 1,5)
Žilina, schválený MS SR zo septembra 1993
Pri rôznorodom znehodnotení stavebného pozemku imisiami - [2] Oceňovanie nemovitostí vydané v roku 1976
dym, prach, zápach, chemické vplyvy, nadmerný hluk, ako i iné [3] Soudní inženírství 3/93 a 5/93 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.:
negatívne faktory z hľadiska nároku na druh zástavby napr. zatieK problematice znaleckého stanovení obecné ceny nemovitostí
nenosť a pod., ale i zaťaženie pozemku cudzími bremenami, prá- [4] Znalectvo 4/96 Jozef Faith, Marieta Kozlíková: Oceňovanie
vami atď., je voliteľná v posudku odôvodnená hodnota Kz 0,9 - 0,6.
nehnuteľností...
Naopak pri zvláštnych pozitívnych charakteristikách, ako rekre- [5] Znalectvo 2-3/96 Marieta Kozlíková: Znalecké posudky o cene
ačné oblasti,kúpeľné oblasti, atraktívne turistické oblasti, mimonehnuteľností podávané pre potreby peňažných ústavov
riadny výhľad do prírody na vodné plochy, zvlášť atraktívne vilové [6] Soudní inženírství 4-5/96 Ing. Jaroslav Fojtánek: Názvoslovie
oblasti sa vyjadrí primerané zhodnotenie koeficientom až 1,5.
pre zisteniere produkčnej ceny stavieb
10
1,00
1,25
ZNALECTVO 4/1997
KALKULÁCIA STAVEBNÝCH NÁKLADOV V PODMIENKACH TRHOVEJ EKONOMIKY V POĽSKU
Józef Czachorowski, Pavel Urbanski, Jerzy Wolczanski *
KALKULÁCIA STAVEBNÝCH NÁKLADOV V PODMIENKACH
TRHOVEJ EKONOMIKY V POĽSKU
● vývoj položiek špecifických kalkulácií nákladov, doplnené
Zhrnutie
V podmienkach trhovej ekonomiky sú výkazy nákladov základným
výkresmi,
nástrojom pre verejné dražby, uzatváranie stavebných kontraktov, pre ● základné materiálové zabezpečenie pre každú separovanú
vypracovanie dokumentácie pre realizovanie spoločných podnikateľských
položku nákladovej kalkulácie a to v členení živá práca a objekaktivít a ich kalkulácií. Forma a rozsah kalkulačných výkazov ako aj
tívna práca,
podklady pre kalkulácie cien pre stavebné a montážne práce v súlade ● základné kalkulácie každého druhu práce pre separované kalkus nariadeniami a zákonmi platnými na území Poľska, sú uvedené v tomto
lačné položky a to v súlade s bežnými trhovými cenami za matečlánku. Okrem iného tento článok predstavuje metódu efektívneho
riál, tovar, náklady na energiu, náklady na pracovné vybavenie
odhadu ekonomického investovania a to prostredníctvom zjednodušeného
ako aj priame a nepriame náklady na pracovnú silu,
a prepracovaného systému vzorcov. Ako príklad si uvedieme, najskôr sa ● nemateriálne a právne náklady.
realizuje prijatie samotného rozhodnutia týkajúceho sa určitých faktorov
(investičné náklady a efektívnosť), potom sa používajú kalkulačné výkazy
Kalkulácie nákladov by mali byť zhotovované oddelene od propre základné projektové náklady. Indexy efektívnosti ekonomického inve- jektu a to pre priestorové a nepriestorové objekty.
stovania sú dôležitým prvkom podnikateľského plánu, ktorý musí sprevádzať akýkoľvek proces investi čného rozhodovania.
Pre celý projekt, relatívne pre investičnú úlohu je potrebné
zostaviť súhrnné kalkulácie nákladov ako sumu kalkulácií nákladov
pre jednotlivé objekty. V kalkulácii celkových nákladov investičnej
1. Úvod
Rozvinutý trh v oblasti stavebníctva vyžaduje oficiálne normy úlohy alebo projektu je potrebné uviesť ostatné nákladové položky,
a nariadenia medzi účastníkmi trhu a oficiálne ochranné pros- ktoré nie sú obsiahnuté v jednotlivých kapacitných alebo nekapatriedky v sociálnej oblasti. V Poľsku boli tieto nariadenia vypraco- citných predmetoch.
vané na základe troch základných zákonov a uvedené do platnosti
1. januára 1995 (zákon o stavebnom plánovaní, zákon o verejných
3. Metóda kalkulácie nákladov pre jednotlivé objekt y
súťažiach, stavebný zákon).
3.1. Pr e pries t or ové ob jekt y
Ako následok toho značne vzrastá význam kalkulácií nákladov
Kalkulácia nákladov pre priestorové objekty sa najčastejšie zostaa stavebného kontraktu. Takisto vzrastá úloha prípravy projektu vuje za účelom štruktúrovania stavu a teda pre určenie nulového
a prípravy výkazov nákladových položiek. Ich realizátor, konajúci stavu, otvoreného a uzavretého stavu surovín, stavu zariadení a ukonv konkurenčných podmienkach musí stanoviť, koľko bude stáť rea- čovania. V takejto sekvencii realizovania špecifických prác, kalkulácie
lizácia daného obchodného zámeru. Stanovisko a komparatívna nákladov zabezpečujú racionálnu organizáciu predmetného realizačhodnota tendra je povinnou kalkuláciou investičných nákladov. ného procesu. Popis jednotlivých položiek nákladových kalkulácií
V takejto situácii najdôležitejšou súčasťou dokumentácie sú prí- poukazuje na technológiu ich realizácie ako aj na zariadenia a stroje
pravné práce, ich popis, ocenenie materiálu, plán výdavkov a sta- s týmto súvisiace. Kalkulácia nákladov vypracovaná takýmto spôsonovenie cien. Realizácia takéhoto projektu v podmienkach bom, je hlavným sprievodným dokumentom pre prípravu, realizáciu
trhového mechanizmu začína verejnou súťažou pre vykonanie urči- ako aj vyúčtovanie stavebných činností jednotlivých objektov. Takto
tých prác vo forme kalkulácie nákladov v rámci tendra a končí sa zostavené kalkulácie nákladov pre priestorové objekty môžu určiť
vyhotovením záverečnej dokumentácie.
dostatočnú základňu pre realizačný proces. kalkulácie nákladov pre
priestorové objekty môžu byť zostavované podľa druhov prác hlavne
2. Obsah a for ma k alk ulácií s t avebných nákladov v prípade multiobjektových výdavkov a môžu predstavovať platný
Poslaním kalkulácií nákladov je ocenenie prác, určenie metódy a dôležitý dokument pre prípravu procesu, zabezpečenie dodávky
ich realizácie, ocenenie nákladov vynaložených na zabezpečenie materiálu, prefabrikovaných výrobkov a tovarov, zariadení, príslušenmateriálu, priame a nepriame jednotkové náklady, celkové konečné stva ako aj technológií, organizácie a plánovania výstavby. Jednonáklady pre špecifické druhy prác ako produkt množstva a ceny. značne tieto dve vyššie uvedené metódy pre prípravu kalkulácií
Z takéhoto pohľadu musí kalkulácia nákladov pozostávať z nasle- nákladov pre priestorové objekty, nevylučujú vzájomne jedna druhú,
dovného:
ale dopĺňajú sa navzájom a to vzhľadom na kalkulácie nákladov pre
rozličné práce a to je práve výsledok kalkulácie nákladov v požado● popis daných druhov prác ako oddelená kalkulačná položka,
vanej štruktúre pre špecifické priestorové objekty.
* Prof. Józef Czachorowski
Ing. Pavel Urbanski
Ing. Jerzy Wolczanski
11
KALKULÁCIA STAVEBNÝCH NÁKLADOV V PODMIENKACH TRHOVEJ EKONOMIKY V POĽSKU
3.2. N epries t or ové ob jekt y
Ako nepriestorové objekty sa chápu inžinierske konštrukcie ako
napríklad viadukty, mosty, kanalizácia, vodovody, konštrukcie pre
zemnenie a podzemné komplexy, vnútropodnikové komunikácie.
Kalkulácia nákladov pre takéto objekty musí byť adaptovaná nielen
v súvislosti so základňou ale aj v súvislosti s používanou technológiou; toto sa týka hlavne inžinierskych objektov. Kalkulácia nákladov musí byť adaptovaná v takej sekvencii jednotlivých prác, aby
užívateľ bol schopný identifikovať kedy a pomocou akých prostriedkov bude realizácia objektu zabezpečovaná.
V Poľsku existuje veľmi presná normalizačná dokumentácia
vzťahujúca sa na trh v stavebnom priemysle pod názvom Katalogi
Nakladow Rzeczowych (Katalóg materiálových nákladov) inak
nazývaný aj ako KNR.
V paragrafe číslo 5 nariadenia Ministerstva hospodárstva a stavebného priemyslu bola určená základňa pre prípravu kalkulácie
investičných nákladov:
1. projektová dokumentácia
2. počiatočné predpoklady kalkulácie nákladov
3. jednotkové ceny pre zjednodušenú kalkuláciu nákladov
4. jednotkové materiálové náklady pre detailnú kalkuláciu nákladov
5. ceny výrobných faktorov (pracovná sila, materiál, pracovné
zariadenia), index zvýšenia nepriamych nákladov, kalkulácia
zisku pre podrobnú kalkuláciu.
Referencie:
(1) Bilinski T., Czachorowski J.: Proces budowlany - wg stanu w dniu
l stycznia 1995 r.
Wzdawnictwo PZITB, Wroclaw 1995
TVFA TU VIEDEŇ
Technický skúšobný a výskumný ústav
Technická univerzita Viedeň
Vedúci: Univ. prof. Dipl. Ing. DrSc. techn. T. Varga
6. Me t óda prípravy k alk ulácie nákladov
Príprava kalkulácie nákladov je proces, ktorý je založený na
nasledovnom:
● rozdelenie a popis jednotlivých položiek pre kalkulácie nákladov
● realizácia počiatočných prác
● odhad jednotkových a celkových materiálových nákladov podľa
4. Účasť kalk ulácie nákladov na st avebnom pr ocese
KNR
Pre prijatie rozhodnutia o stavebnom investovaní v podmienkach ● kalkulácia jednotkových cien
trhového mechanizmu musí predchádzať analýza ekonomickej efektívnosti, pre ktorú základnou dokumentáciou je práve kalkulácia
7. Dodatky, všeobecné náklady a záver ečná
nákladov. Práve v počiatočnej fáze prípravy stavebného investičného
š pecif ikácia nákladov
procesu sú vhodné podmienky pre uskutočnenie špecifických analýz,
V súlade s vyššie uvedeným nariadením Ministerstva hospodárktoré sa týkajú stavebného projektu a kalkulácie nákladov musia byť stvaa stavebného priemyslu, kalkulácia nákladov musí zahŕňať
vyhotovené na základe štatisticky vypočítaných údajov a indexov.
tabuľku pre vlastné prvky ako aj dodatky vo forme:
Príprava kalkulácie nákladov je v každom prípade potrebná ● počiatočných predpokladov pre vypracovanie kalkulácie náklazložka pre hospodársky odhad realizácie projektu a pozitívne
dov: technické, technologické a organizačné údaje nedeterminovýsledky takéhoto odkazu umožňujú uskutočniť ďalší postup.
vané v projektovej dokumentácii a ktoré majú vplyv na úroveň
V ďalšom postupovaní investično-stavebného procesu je kalkukalkulovaných nákladov
lácia investičných nákladov, ktorá je pripravená na základe staveb- ● analýza a kalkulácia vzťahujúca sa na jednotlivé odhady materiáného projektu a potreby pracovnej sily jediným spoľahlivým
lových nákladov a jednotkové ceny.
nástrojom pre zabezpečenie realizácie projektu. S pomocou úplnej
dokumentácie kalkulácie nákladov je možné prijať záverečné invesKalkulácia nákladov pre celkový stavebný investičný projekt by
tičné rozhodnutie ako aj poznať ekonomickú efektívnosť projektu. mala obsahovať tabuľku s uvedením jednotlivých prvkov a špecifiV závere, kvantitatívny prieskum realizovaných prác, preberacie káciu celkových nákladov. Okrem toho je potrebné určiť časť všeoprotokoly a záverečná kalkulácia nákladov sú základom pre konečné becných nákladov, ktoré sa týkajú celého projektu ako napríklad:
vyrovnanie, prijatie ako aj záverečnú stavebnú inšpekciu pre určité ● nemateriálové a právne výdavky t.j. dokumentácia, kompenzácia,
objekty. Z výsledkov vyššie uvedenej analýzy vyplýva, že kalkulácia
povolenia atď.
● stavebný manažment a stavebný dozor
nákladov je hlavným nástrojom v procese investičnej výstavby.
● autorský dozor
● prenájom priestorov, t.j. pre uskladňovanie a prístup
5. For málna základňa pr e prípravu
● prívod médií na stavenisko
k alk ulácie nákladov
V súčasnosti v Poľsku formálnou základňou pre prípravu kal- ● niektoré prvky na výstavbu stavebného manažmentu
kulácie investičných nákladov je nariadenie Ministerstva hospodár- ● výstavba ochranných zariadení pre stavenisko
stva a stavebného priemyslu zo dňa 30. decembra 1994 (Dz. U. č. ● náklady na testy v súvislosti s výstavbou
140 zo dňa 31. decembra 1994) týkajúce sa metód a základní pre ● pracovná sila
● rezervy na pracovnú silu a nepredvídané výdavky
prípravu kalkulácie investičných nákladov.
12
ZNALECTVO 4/1997
EXPORT NORMOVANÝCH STAVEBNÝCH MATERIÁLOV ZO SLOVENSKA DO RAKÚSKA
U. Schneider, M. Schinnerl, P. Krammer *
EXPORT NORMOVANÝCH STAVEBNÝCH MATERIÁLOV
ZO SLOVENSKA DO RAKÚSKA
V posledných rokoch neustále narastali dovozy stavebných
materiálov z reformných štátov Východnej Európy. Pritom ide
hlavne o cement, stavebnú oceľ a výstužné pletivo, ale aj o iné stavebné materiály, ako napríklad hotová malta, tehly, betónové bloky,
betónové prefabrikáty a iné. Aby sa zaistilo úspešné uvedenie na trh
v Rakúsku, je hlavne dôležité, aby dotyčné produkty spĺňali príslušné normy, platné v Rakúsku. Aby bolo realizované takéto zdokladovanie/preukázanie, je potrebná skúška, vo väčšine prípadov
spojená s následným cudzím dozorovaním, akreditovaným skúšobným a dozorovacím orgánom. Pri úspešnom ukončení prvotnej
skúšky možno potom požiadať u Rakúskeho inštitútu normovania
o zápis do registra výrobkov, skúšaných podľa ONORmy.
tom normovania možno dotyčný produkt exportovať do Rakúska.
Časová náročnosť od prvého nadviazania kontaktu po dosiahnutie
znaku skúšania podľa ONORMy závisí od produktu, ktorý sa má
skúšať, a od skúšok, ktoré sa majú uskutočniť, a môže trvať viacero
mesiacov.
Popri uzavretej zmluve o dozorovaní a priebežnom cudzom dozorovaní akreditovaným skúšobným a dozorovacím orgánom TVFA
TU Viedeň je potrebné aj neustále vlastné dozorovanie výrobcu.
Pritom môže byť veľmi nápomocný certifikovaný systém zaistenia
kvality podľa série ISO 9000. V priebehu cudzieho dozorovania sa
kontroluje produkt a výsledky vlastného dozorovania.
Na dosiahnutie zápisu do registra výrobkov, skúšaných podľa TVFA TU Viedeň je akreditovaný na skúšku a dozorovanie najdôleONORMy, je nutné splniť určité predpoklady. Zásadný postup, žitejších stavebných produktov, a preto je schopný starať sa
v podstate rovnaký pre všetky stavebné materiály, je popísaný nižšie. odborne/kvalifikovane a korektne o firmy, ktoré by chceli exportovať svoje výrobky do Rakúska.
Najprv sa kontroluje, či pre dotyčný produkt existuje nejaká
rakúska norma alebo európska norma, platná v Rakúsku. Pomocou Normami, ktoré v súčasnosti platia v Rakúsku pre najdôležitejšie
údajov výrobcu sa zisťuje, či produkt môže splniť požiadavky, ktoré stavebné produkty, sú:
táto obsahuje. Ak je tomu tak, dohodne sa termín návštevy závodu.
V priebehu návštevy závodu sa uskutoční prehliadka zariadenia Cement:
ONORM B 3310
závodu a laboratória výrobcu, a prípadne sa realizuje odber vzoriek Prísady betónu:
ONORM B 3304
pre prvotnú skúšku.
Betónové prefabrikáty:
ONORM B 3254
Dierované tvarovky:
ONORM B 3206
V TVFA TU Viedeň, ako jedného z mála skúšobných ústavov Vystužené a nevystužené betónové rúry: ONORM B 5070 až 5073
pre stavebné materiály, akreditovaného Spolkovým ministerstvom Tehly a duté tehly:
ONORM B 3200
pre hospodárske záležitosti, sa prešetria všetky požiadavky, uvedené Betónárska oceľ a výstužné pletivá:
ONORM B 4200-7
v príslušnej norme, a o výsledkoch prvotnej skúšky sa vydá správa Predpínacia výstuž:
ONORM B 4258
o skúške. V prípade pozitívneho výsledku sa uzatvorí zmluva Predpínacie systémy:
ONORM B 4259
o dozorovaní medzi výrobným závodom a TVFA TU Viedeň.
Priečkové nosníky:
ONORM B 3360
Ďalej možno v TVFA TU Viedeň preskúšať: produkty z pórobetónu, škridly a betónové škridly, maltu na omietky a murivo, sádru,
AKREDITOVANÝ SKÚŠOBNÝ A DOZORNÝ ORGÁN
sádrové prvky a sádrokartónové dosky, keramické obkladačky
a platne, maltu na lepenie obkladačiek, šamotové rúry a komínové
Všetku korešpondenciu adresovať: TVFA TU VIEDEŇ A-1040 Vie- systémy, kameninové rúry, kryty na šachty, stropné podpery, koľajdeň, Karlsplatz 13 - DRČ, IČO; údaje ústavu o tel., fax. č. vedenia, nicové styky a mnoho iných.
Odd. A, C, E, S, B, M, telexe, adresách oddelení, mieste súdu, bankovom spojení - údaje Ústavu na všetkých stranách rovnaké.)
Pre ďalšie informácie budú Vám radi k dispozícii pracovníci TVFA
TU Viedeň.
So správou o skúške a zmluvou o dozorovaní, podpísanou oboma
zmluvnými partnermi, môže požiadať výrobca Rakúsky inštitút nor- Vedúci oddelenia stavebných materiálov:
movania o zápis do registra výrobkov, skúšaných podľa ONORMy. Prof. DDr. Dipl. Ing. U. Schneider, tel. 0043-1-58 801-3501
Po udelení znaku „Skúšaný podľa ONORMy“ Rakúskym inštitú* o. Univ. prof. DDr. U. Schneider, TVFA TU Viedeň
Ing. M. Schinnerl, TVFA TU Viedeň
Ing. P. Krammer, TVFA TU Viedeň
13
NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ
Cement, prísady betónu, hotová malta, sádra:
Ing. M. Schinnerl, tel. 0043-1-58 801-3508
Podperné stĺpiky/stropné podpery:
Ing. H. Hofbauer, tel. 0043-1-58 801-3506
Betónové prefabrikáty, betónové tehly, betónové rúry, pórobetón:
Dipl. Ing. A. Hauler, tel. 0043-1-58 801-3503
Pre rýchle nadviazanie kontaktu je k dispozícii faxové č.
0043-1-504 47 30 a adresa E-Mailu sm(a) tvfa3.tvfa.tuwien.ac.at.
Betón a výstužné pletivo, priečkové nosníky:
Ing. H. Mayyerhofer, tel. 0043-1-58 801-3667
Schematické znázornenie postupu na dosiahnutie registrácie podľa
ONORMy:
Predpínacia výstuž a predpínacie systémy:
Fol R. Krzemien tel. 0043-1-58 801-3507
Dipl. Ing. R. Zodel, tel. 0043-1-58 801-3664
Ing. H. Schueller, tel. 0043-1-58 801-3664
Nadviazanie kontaktu s TVFA TU Viedeň,
ako akreditovaného skúšobného a dozorovacieho orgánu
Návšteva závodu
a odber vzoriek
Prvotná skúška
Tehly, komínové systémy:
Dr. Dipl. Ing. K. Deix, tel. 0043-1-58 801-3503
Registrácia podľa ONORMy
Obkladačky, malta na lepenie obkladačiek:
Ing. P. Krammer, tel. 0043-1-58 801-3664
Vlastné dozorovanie
Cudzie dozorovanie
Albert Bradáč *
NOVÝ ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE
A JEHO APLIKACE NA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ
V příspěvku se pojednává o genezi a obsahu českého zákona č.
2. Účinnos t zákona
151/1997 Sb., o oceňování majetku. Uvedeny jsou oblasti, na něž se
Zákon o oceňování majetku se nevztahuje na sjednávání cen;
zákon vztahuje, druhycen a způsoby jejich tvorby. Zvláštní pozornost je toto i nadále bude ve smyslu zákona o cenách probíhat převážně
věnována metodice oceňování nemovitostí podle tohoto zákona a jeho dohodou. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných
prováděcí vyhlášky.
majetkových hodnot (dále jen „majetek“) a služeb jen pro účely stanovené zvláštními předpisy, tj. zejména:
1. Úvod
Základním zákonem v oblasti cen v České republice je zákona
č. 526/1990 Sb.o cenách. Tento pro prodej stanoví cenu sjednanou
mezi prodávajícím a kupujícím; pro jiné účely než k prodeji pak
odkazuje na zvláštní předpis. Tímto předpisem bude nyní zákon č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku.
●
Příprava zákona trvala několik let. Zákon zpracovalo Ministerstvo financí ČR, zejména kolektiv pracovníků pod vedením náměstkyně ministra paní Ing. Jany Fürstové a vedoucí oddělení paní Ing.
Aleny Hallerové, Csc. Spolupracovala řada vědeckých pracovišť,
vysokých škol i odborníků z praxe. Po mnohých peripetiích byl
zákon v létě tohoto roku schválen Poslaneckou sněmovnou i Senátem Parlamentu České republiky, s účinností od 1.1.1998.
●
●
●
●
●
●
oceňování majetku investičních a penzijních fondů,
stanovení náhrady při vyvlastnění nemovitostí,
stanovení základu odměn notářů a správců dědictví,
ocenění majetku pro účely konkursu a vyrovnání,
stanovení základu daně při dědictví nemovitostí, jejich darování
a prodeji,
ocenění majetku pro účely daně z příjmu u nepeněžních příjmů,
pokud není známa nabývací cena, včetně hodnoty majetku pro
odepisování,
stanovení základu pro daň z přidané hodnoty v případě osobní
spotřeby plátce nebo není-licena za zdanitelné plnění určena,
nebo je-li zdanitelné plnění uskutečněno osobě mající zvláštní
vztah k plátci bez úplaty případně je-li poskytnuta sleva z ceny.
* Albert Bradáč
14
ZNALECTVO 4/1997
4. Oceňování s t aveb
Dále zákon platí tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci
svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany.
4.1. Me t ody ocenění s t aveb
Zákon a následně detailněji prováděcí vyhláška stanoví, že
Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování stavba (nebo její část) se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo
přírodních zdrojů kromě lesů.Ustanovení tohoto zákona se nepou- porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací.
žiji v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování, a při převádění majetku podle zvláštního předpisu (zákona
Pro budovy (od nejmenších po největší) stanoví vyhláška dva
o velké privatizaci a zákona o půdě).
možné způsoby ocenění:
a) je-li ke dni ocenění pronajato alespoň 80 % ploch v budově,
Schválený zákon je předpisem obecným, rámcovým; uvádění
ocení se způsobem nákladovým a výnosovým, z těchto dvou
základní zásady, jichž je třeba dbát při ocenění. K provedení zákona
hodnot se vypočte prostý aritmetický průměr;
bude na základě v zákonu uvedených zmocnění ke stejnému datu b) není-li splněna podmínka pronájmu 80 % ploch, pak se vypočte
(1.1.1998) vydána prováděcí vyhláška ministerstva financí. V ní
cena nákladovým způsobem a použije se koeficient prodejnosti.
budou obsažena mj. i příslušná ustanovení dosud platné vyhlášky
č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů
Podnik nebo jeho část se oceňuje součtem cen jednotlivých
(pokud již nejsou v zákonu, jako definice, způsoby ocenění ap.) druhů majetků zjištěných podle tohoto zákona, snížením o ceny
samozřejmě po příslušné modernizaci, provedené právě na základě závazků. Stanoví-li tak prováděcí vyhláška, bude se podnik oceňozákona.
vat výnosovým způsobem, popřípadě jeho kombinací s oceněním
podle předchozího; pro rok 1998 však zatím vyhláška výnosový
způsob nestanoví. Jestliže bude při prodeji podniku sjednaná cena
3. Me t ody s t anovení cen y
Zákon dává přednost ceně obvyklé („majetek a služba se oceňují vyšší než cena zjištěná podle předchozího, ocení se podnik cenou
obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňo- sjednanou. Rozdíl mezi sjednanou cenou a cenou zjištěnou se povavání“); tato cena byla až doposud u nás nazývána v soudní praxi „cenou žuje za cenu dobré pověsti podniku (goodwill).
obecnou“, v běžném obchodním styku se pro ní někdy používal termín
„cena tržní“. Cenou obvyklou zákon velmi pregnantně definuje:
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by
byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku
nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo
kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně pro dávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména
vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím
a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná
majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
4.2. S t anovení cen y s t avb y nákladovým způsobem
4.2.1. Budovy, haly, r odinné domy, r ekr eační
ob jekt y, gar áž e, vedle jší s t a vb y
Ke zjištění ceny budov a hal uvádí prováděcí vyhláška následující algoritmus:
● nejprve se zjistí základní cena ZC, t. j. cena za jeden metr krychlový
obestavěného prostoru. Tato se stanoví z přílohy vyhlášky podle
účelu užití stavby (budova pro výrobu, školy atd.), v návaznosti na
Standardní klasifikace produkce dle EU, a to pro tzv. standardní
(průměrné) provedení stavby daného druhu. Jaké je toto standardní
provedení je rovněž podrobně popsáno ve vyhlášce;
●
tato cena se upraví na tzv. „základní cenu upravenou“ ZCU na
základě odlišností oproti průměrné stavbě daného druhu, a to
podle vztahu
V dalších ustanoveních zákona se například vůbec nehovoří
o věcech movitých; vyplývá z toho, že věci movité se ocení cenou
ZCU ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki
obvyklou. Způsob jejího stanovení není v zákonu dán, je tedy
zřejmé, že bude na místě použít odbornou metodiku (například V tomto vztahu značí:
Znalecký standard č. I, vypracovaný již v roce 1990 pro oceňování K1 ... koeficient druhu konstrukce (odlišuje cenu konstrukce
motorových a jejich přípojných vozidel Ústavem soudního inženýrzděné, betonové dřevěné...)
ství VUT v Brně, případně jeho rozvinuté modifikace pro další K2 ... koeficient úpravy podle velikosti průměrné zastavěné
okruhy ocenění).
plochy podlaží (zohledňuje odlišný vliv konstrukcí
Pro některé případy způsob (metodiku) zjištění ceny zákon staobvodových a konstrukcí vodorovných na jednotkovou
noví; přehledně je uvedeno v tabulce č. 1.
cenu). Příslušný vztah je
* Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství; ředitel ústavu
Předseda prezídia Asociace znalců a odhadců České republiky
15
Tab. 1 - Způsoby ocenění majetku podle zákona č. 151/1997 Sb. a jejich použití
způsob
definice
použití
a) nákladový
náklady, které by bylo nutno vynaložit na
pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,
●
nemovitosti (pozn.: dříve nazýváno
„reprodukční ceny snížená o opotřebení“,
„časová cena“)
b) výnosový
vychází z výnosu z předmětu ocenění
skutočně dosahovaného nebo z výnosu,
který lze z předmětu ocenění za daných
podmínek obvykle získat, a z kapitalizace
tohoto výnosu (úrokové míry),
●
●
nemovitosti
práva vyplývající
z průmyslových práv a práva na označení a výrobně technických poznatků
(know-how, licence, chráněné vzory
atd.)
věcná břemena
podnik
●
●
●
c) porovnávací
vychází z porovnání předmětu ocenění se
stejným nebo obdobným předmětem
a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím
též ocenění věci odvozením z ceny jiné
funkčně související věcí,
●
nemovitosti
d) podle účetní hodnoty
vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,
●
dlouhopisy a směnky
platební prostředky
ceniny a platební karty
vklady
peněžité pohledávky
peněžité závazky (dluhy)
●
●
●
●
●
e) podle účetní hodnoty
vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,
●
●
veřejně obchodovatelné cenné papíry
neobchodované na veřejném trhu
a veřejně neobchodovatelné cenné
papíry
podíl v obchodní společnosti a účast
v družstvu
f) podle kurzové hodnoty
vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,
●
veřejně obchodovatelné cenné papíry
tuzemské nebo zahraniční, obchodované na veřejném trhu
g) sjednanou cenou
cena předmětu ocenění sjednaná při jeho
prodeji, popřípadě cena odvozená ze
sjednaných cen.
●
podnik
6,60
K2 0,92 2 počet m prům. ZP
16
K3 ... koeficient úpravy podle velikosti průměrné výšky podlaží
(zohledňuje skutečnost, že při vyšší výšce podlaží se
zvětšuje objem, nezvětšuje se však množství stropů,
podlah, krovu ap.). Příslušný vztah je
ZNALECTVO 4/1997
2,10
K3 0,30 pro budovy,
v
všemi stěnami vnějšími), nebo o objekt řadový vnitřní nebo koncový. Podobně i garáže a vedlejší stavby,
●
takto jištěná ZCU se vynásobí hodnotou obestavěného prostoru
stavby. Výsledkem je cena stavby bez opotřebení (ve znalecké
praxi nazývaná „výchozí cena“). Způsob měření staveb a výpočtu
výměr je podrobně stanoven přílohou vyhlášky. Do obestavěného
prostoru se neuvažují základy, jejich cena je započtena v ceně
ostatních částí,
●
od výchozí ceny stavby se odečte opotřebení. Pro tento výpočet
vyhláška stanoví dvě metody:
2,80
K3 0,30 0,60 pro haly
v
K4 ... koeficient úpravy podle vybavení stavby. Zohledňuje
možné různé vybavení jednotlivých staveb. Pro výpočet
tohoto koeficientu se používají tzv. objemové podíly
staveb, které udávají, jakou částí jsou zastoupeny ceny
jednotlivých konstrukcí a vybavení stavby na její celkové
ceně, podle vztahu
cena určité konstrukce nebo vybavení na stavbě
Objemový podíl cena celé stavby
Hodnoty těchto podílů pro jednotlivé typy staveb jsou uvedeny
v příloze vyhlášky.
Koeficient K4 se potom stanoví podle vztahu:
K4 1 (0,54 x n)
S
a) metodu lineární podle vztahu O x 100 %, kde značí
Z
S stáří stavby a Z její předpokládanou životnost; výsledek je
v procentech. Metoda se použije u běžné opotřebených staveb,
b) metodu analytickou podle vztahu
O
BC x A x 100 %, kde značí
i
i
i
kde: n je součet objemových podílů prvků s nadstandardním
A - objemový podíl určité konstrukce nebo vybavení,
vybavením, snížený o součet objemových podílů prvků
B - stáří této konstrukce nebo vybavení,
s podstandardním vybavením. Pokud některé konstrukce
D - předpokládanou životnost této konstrukce nebo vybavení.
nebo vybavení na stavbě chybějí, výpočet umožňuje je
přímo odečíst, obdobně jako umožňuje připočíst takové
Metoda tedy umožňuje přihlédnout k případně odlišnému opokonstrukce a vybavení, se kterými standardní popis neuva- třebení jednotlivých konstrukcí nebo vybavení. Použije se v přípažoval.
dech, kdy je stavba před nebo po velké opravě, nebo když
opotřebení konstrukcí je velké; povinně pak u staveb, jež jsou zapsaK5 ... koeficient polohový, který zohledňuje různé náklady na
nými nemovitými kulturními památkami.
stavbu v menších obcích od větších. Jeho hodnota
v největších městech je 1,20 až 1,25, v nejmenších obcích
V případech, kdy není známo stáří B některé konstrukce, je
jen 0,85.
možno je odhadnout; je možno odhadnout i poměr B/C, tedy
přímo opotřebení konstrukce.
Ki ... koeficient změny cen staveb (tedy vlastně inflace).
Zohledňuje nárůst cen stavebních prací a materiálů od
Při analytickému způsobu je možno poměrně jednoduše přiroku 1994, ze kterého je databáze základních cen ZC.
tom vypočíst i stupeň rozestavěnosti stavby na základě posouzení
Jeho hodnota je (v závislosti na druhu staveb podle SKP) rozestavěnosti jednotlivých konstrukcí a vybavení, včetně průběhu
pro rok 1998 uvažována okolo 1,35.
prováděných rekonstrukcí.
U rodinných domů a rekreačních objektů jsou základní ceny
ZC stanoveny již s ohledem na konstrukci, takže koeficient K1 zde
4.2.2. Inž enýr s ké a s peciální s t a vb y, venkovní úpr a vy
není. Nejsou zde ani koeficienty K2 a K3, poněvadž se předpokládá,
Pro tyto druhy staveb stanoví přílohy vyhlášky v obsáhlých
že domky se co do zastavěné plochy a výšky podlaží příliš neliší. podrobných tabulkách základní ceny ZC a předpokládanou životNaopak ovšem je zde rozlišení ZC podle počtu podlaží a podle pod- nost. Pro úpravu se použije koeficient polohový K5 a koeficient
sklepení, koeficienty úpravy pak dále na případné využití podkroví změny cen staveb Ki (použití koeficientu prodejnosti Kp viz dále).
a na okolnost, zda se jedná o rodinný dům volně stojící (tedy se
17
4.3. S t anovení cen y výnosovým způsobem
Pokud je pozemek určen územním rozhodnutím k zastavění,
Pro výnosové ocenění budov s pronajatými alespoň 80 % ploch považuje se za pozemek stavební, jehož cena činí 80 % z ceny výše
se použije běžný vztah pro kapitalizaci věčnou rentou
uvedené.
N
Cv x 100
P
Jedná-li se o pozemky, na něž bylo vydáno rozhodnutí o využití
území pro skládky, těžbu nerostů, odvaly a výsypky, pak jejich cena
činí 50 % z ceny stavební pozemku.
kde značí:
N ... roční nájemné, zjistí se přepočtem z pronajatých ploch za
posledních 12 měsíců přede dnem ocenění z nájemních
smluv nebo z jiných dokladů o placení nájemného;
nejsou-li, pak ve výši obvyklé. Nezahrnují se poskytované
služby.
Pozemky vedené v katastru nemovitostí jako tzv. ostatní plochy
- komunikace mají cenu za 1 m2 ve výši 70 % z ceny výše uvedené
(bez úprav na polohu a vybavení pozemku), přitom u dálnic a silnic I. třídy nejméně 40,- Kč/m 2.
Odpočítá se:
● roční daň z nemovitostí,
● roční částka zaplaceného pojistného,
● průměrné odpisy, náklady na běžnou údržbu, opravy a správu
nemovitostí, ve výši max. 3 % z ceny zjištěné nákladovým způsobem bez odpočtu opotřebení
● nájemné z pozemku vedeného v katastru nemovitosti jako zastavěná ploch a nádvoří náležející k oceňovanému domu.
p ... míra kapitalizace podle přílohy vyhlášky ve výši:
● stavby pro výrobu a skladovaní
● stavby pro hromadné ubytování (hotely) a stravováni
● garáže a domy s nájemními byty
● ostatní stavby oceňované výnosovým způsobem
18 %
15 %
14 %
14 %
5.2. Zeměděls ké poz emky
U zemědělských pozemků se postupuje na základě zjištění
bonity u pozemkového úřadu (postupně se vkládá do evidence
katastru nemovitostí). Bonita je dána pětimístným číselným kódem,
jenž zahrnuje zejména polohu a orientaci pozemku a složení humusové vrstvy. Na základě této bonity se potom ve vyhlášce zjistí cena
za 1 m2 pozemku, která se upraví podle polohy katastru ve vztahu
k obci, podle vzdálenosti pozemku od obce a podle ev. ztíženého
obdělávání (balvanitost, stožáry ap.).
5.3. Lesní poz emky
U lesních pozemků se v lesním hospodářském plánu zjistí tzv.
„soubor lesních typů“ SLT; k němu vyhláška stanoví jednotkovou
cenu.
5.4. Os t atní dr uh y poz emků
Pro ostatní druhy pozemků vyhláška rovněž stanoví cenu za 1 m2.
5. Ocenění poz emků
Zákon zejména definuje jednotlivé druhy pozemků (stavební,
zemědělské, lesní, vodní plochy, pozemky nevyužitelné a jiné).
6. Oceňování vodních nádr ží
Cena vodní nádrže se vypočte jako součet ceny staveb a ceny
pozemku. Pro zjištění ceny staveb (hráz, přeliv, kbel, stoky ap.)
5.1. S t avební poz emky
slouží metodika, uvedená v příloze vyhlášky. Vyhláška rovněž staU stavebních pozemků dává zákon přednost ocenění podle noví cenu za 1 m2 pozemku.
cenové mapy; stanoví rovněž postup, jak si mohou obce cenové
mapy vytvořit. Cenové mapy jsou vypracovány jako grafické elaboráty na podkladu map katastrálních v měřítku 1:5000 nebo podrob7. Oceňování tr valých por os tů
nějším. Ceny v těchto mapách jsou stanoveny podle skutečných
7.1. Lesní por os t y
prodejů v posledním období, každoročně se aktualizují. Pro tuto
Lesní porosty se ocení po studiu lesního hospodářského plánu
aktualizaci dává zákon velký prostor tím, že stanoví občanům a prohlídce porostu na základě:
povinnost informovat obce o cenách pozemků při jejich prodeji. ● převažujících druhů lesních porostů na daném pozemku,
● předpokládaného obmýtí (rubný vek),
K tomuto ovšem musí obec vydat potřebnou vyhlášku.
● stáří porostu, jeho bonity a zakmenění.
U obcí, jež nemají cenové mapy, stanoví prováděcí vyhlášky
ceny podle velikosti obce v rozmezí 1700,- Kč/m2 (Praha) až po
Vyhláška přímo stanoví ceny za 1 m2 porostu podle druhu,
2
35,- Kč/m pro nejmenší obce. Tyto ceny se pak upravují podle předpokládaného obmýtí a bonity. Dále vyhláška stanoví náklady
vybavení a polohy pozemku na základě kritérií, daných přílohou na vysázení a ošetřování porostu v jeho prvních letech a tzv. růstový
vyhlášky.
hodnotový faktor, udávající, jak roste cena porostu v jednotlivých
deceniích až do věku obmýtí.
18
ZNALECTVO 4/1997
7.2. Ovocné dř evin y, vinná r éva, chmelová r éva,
okrasné por os t y
Pro tyto porosty stanoví přílohy vyhlášky ceny za kus podle
stáří. Tato cena je cenou maximální za správně vysázené a velmi
dobře ošetřované porosty; při nedodržení těchto podmínek se může
výrazně snížit.
výše uvedeným s tím, že cena stanovená nákladovým (resp. jiným než
výnosovým) způsobem se dále násobí koeficientem prodejnosti Kp.
Koeficient prodejnosti je dán 35-stránkovou přílohou vyhlášky,
v níž je základní členění po okresech (Praha po městských částech). Upravený příklad je uveden v tabulce č. 2.
Koeficienty prodejnosti byly získány tak, že finanční úřady
zpracovaly z přiznání k dani při převodech nemovitostí údaje
o ceně sjednané a o ceně zjištěné nákladovým způsobem za znaleckých posudků, přikládaných k daňovému přiznáni. (Do
budoucna zákon přímo ukládá finančním úřadům povinnost tyto
údaje zpracovávat a sdělovat Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu.) Objem takto statisticky zpracovaných převodů
majetku činil okolo 45 miliard Kč, jedná se tedy zcela jednoznačně
o největ ší porovnávací databázi v ČR, veřejně přístupnou.
8. Oceňování kombinací nákladového
a výnosového způsobu
Výsledkem ocenění výnosovým způsobem (podmínky viz výše) je
cena pronajímané budovy a dále pozemku (vč. příp. venkovních
úprav), který s touto stavbou tvoří ekonomickou jednotku, tzn. má
stejného vlastníka. Pokud má pozemek odlišného vlastníka, pak do
položek snižujících roční nájemné je třeba započíst i nájemné
z tohoto pozemku.
Výsledná cena této ekonomické jednotky se pak stanoví takto:
U staveb vedlejších, studní, venkovních úprav a hřbitovních staprovede se ocenění všech jejích částí nákladovým způsobem (bez veb se použije koeficient prodejnosti podle hlavní stavby.
Stejný koeficient se použije i u pozemku, na němž stavba stojí,
koeficientu pro dejnosti - o něm viz dále),
● provede se ocenění výnosovým způsobem,
pokud nebyla cena převzata z cenové mapy stavebních pozemků.
● z těchto dvou hodnot se vypočte aritmetický průměr, který je
Je-li více druhů staveb, použije se koeficient nejnižší.
Není-li na pozemku žádná stavba, pak jako by byla stavba podle
výslednou cenou.
územního plánu nebo podle územního rozhodnutí.
Není-li žádná stavba ani územní plán ani územní rozhodnutí,
9. Ocenění s koef icient em pr ode jnos ti
pak
podle sloupce 11 (jako pro rodinné domy).
Budovy, které nejsou z 80 % pronajaty a tedy se neocení výnoU
staveb rybníků a vodních nádrží je Kp = 1,00.
sovým způsobem, a všechny další nemovitosti se ocení způsobem
●
Tab. 2 - Koeficienty prodejnosti - příklad pro jeden okres ČR
OBEC (počet
obyvatel)
Výroba
Obchod
Doprava spoje
Školy
a kultura
Zdravotnictví
Zemědělství
1
2
3
4
5
6
Okresní město
5 - 15 tis.
2 - 5 tis.
1 - 2 tis.
do 1 tis.
0,543
0,357
0,763
0,814
0, 129
0,875
0,628
0,765
0,803
0, 579
0,81
0,57
0,703
0,798
0,257
0,826
0,543
0,674
0,781
0,321
0,688
0,541
0,673
0,768
0,32
0,362
0,375
0,389
0,389
0,314
OBEC (počet
obyvatel)
Bytové domy
Sklady
Inžen. stavby
Garáže
Rodinné domy
Chaty
7
8
9
10
11
12
0,94
0,823
0,669
0,792
0,49
0,852
0,763
0,831
0,805
0,448
0,352
0,352
0,262
0,244
0,244
0,981
0,757
0,692
0,801
0,452
0,992
0,831
0,695
0,802
0,512
0,989
0,829
0,789
0,802
0,466
Okresní město
5 - 15 tis.
2 - 5 tis.
1 - 2 tis.
do 1 tis.
19
U pozemků zemědělských, lesních a zalesněných nelesních,
jiných, rybníků a vodních nádrží je rovněž Kp = 1,00.
U lesních porostů ve věku obmýtí je Kp = 1,00 v nižším věku se
za každý rok snižuje o 0,004 (tedy za každý rok před věkem obmýtí
je cena o 4 promile nižší, než odpovídá výpočtu podle věkového
hodnotového faktoru).
U ostatních trvalých porostů (ovocné, vinná a chmelová réva,
okrasné) je Kp = 1,00.
10. Ocenění b ytů a neb yt ových pr os t or ů
Byty a nebytové prostory ve vlastnictví (tzv. „jednotky“) se oceňují včetně společných domu a podílu na příslušenství resp.
pozemku. Cena se stanoví dvěma způsoby:
● pokud je jednotka v rodinném domu, ocení se rodinný dům běžným způsobem včetně příslušenství resp. pozemku. Výsledek se
násobí spoluvlastnickým podílem vlastníka oceňované jednotky,
● pokud je jednotka v jiné budově, upraví se základní cena za 1 m2
podle vyhlášky (v domech typových 8020,- Kč/m2, v netypových
9630,- Kč/m2) koeficientem druhu konstrukce K1, koeficientem
vybavení K4, koeficientem polohovým K5 a koeficientem prodejnosti Kp. Vynásobí se podlahovou plochou jednotky včetně plochy ev. balkónů a lodžií, odečte se opotřebení. Připočte se podíl
na příslušenství ev. pozemku podle spoluvlastnického podílu.
U obou způsobu se u koeficientu K4 přihlíží u konstrukcí tvořících vybavení oceňované jednotky (podlahy, okna, dveře, vytápění,
úprava vnitřních povrchů, vnitřní obklady, ohřev vody, vybavení
kuchyní, hyg. vybavení) pouze k provedení v této jednotce, nikoliv
v ostatních.
aby pro fiskální účely byla jasně stanovená pravidla, znemožňující
daňové úniky, ovšem současně umožňující stanovit cenu věcí pokud
možno objektivně. Na druhé straně zde byla snaha některých skupin
zabránit přijetí takového zákona. Důvodů zde bylo více, například:
● údajná nepotřebnost předpisu, poněvadž odborníci umějí ocenění provésti bez předpisu (s tímto lze souhlasit jen částečně; dva
i dobré odhady se zde mohou zákonitě i výrazně lišit podle toho,
jakou kdo použije databázia kterou metodu považuje za vhodnější. Toto ovšem není ideální pro fiskální účely),
● snaha o nemožnost kontroly správnosti ocenění, dokud předpis
nebude,
● někdy se jednalo vyloženě o snahu umožnit pokud možno libovolný rozsah ocenění, aby mohlo být podle potřeby manipulováno,
● v některých případech to byla obava firem, nabízejících vlastní
oceňovací programy resp. systémy, o další obchodní využití těchto
produktů (které ovšem někdy prodávají za nehorázné ceny,
dokonce s licencí, kterou mohou bez udání důvodu odejmout),
● k tomu vázaná obava, že pokud bude předpis dobrý a bude alespoň přibližně vystihovat reálné ceny, vše ostatní zanikne,
● často ovšem tyto skupiny, aniž znaly obsah věcného záměru
a následně paragrafovaného znění návrhu zákona, směšovaly
obecný zákon s detailním prováděcím předpisem.
Odpovědným pracovníkům Ministerstva financí se podařilo
myšlenku zákona obhájit. Přispěl k tomu i rozpočtový výbor Poslanecké sněmovny v čele s panem poslancem Wagnerem.
Schválením zákona o oceňování majetku byly konečně dány
rámcové zásady k tomu, aby při oceňování pro účely daní
a poplatků byly jednotně a kontrolovatelně používaný metody,
běžné v zemích s tržním hospodářstvím.
Je-li jednotka pronajata, provede se následně ocenění výnosovým způsobem a průměr. Není-li pronajata, použije se ještě násoDalším krokem je prováděcí vyhláška Ministerstva financí
bení koeficientem prodejnosti.
k tomuto zákonu. Podle jejího obsahu, zejména vzhledem k obrovské databázi koeficientů prodejnosti se zdá, že po několikaletých
11. Závěr em
(přes počáteční problémy spíše dobrých než špatných) zkušenosSchválení zákona o oceňování majetku v Poslanecké sněmovně tech s vyhláškou o cenách staveb, pozemků a trvalých porostů tento
a následně v Senátu Parlamentu ČR neprobíhalo jednoduše. Na předpis podstatně přiblíží ceny úřední k cenám skutečným. Není
jedné straně zde byla dlouhodobá snaha Ministerstva financí ČR, pak vyloučeno, že bude používán i pro jiné účely než daňové.
Chybou je, keď veríš každému, ale chybou je aj to, keď neveríš nikomu.
Seneca
20
ZNALECTVO 4/1997
PERSONÁLNÍ CERTIFIKACE PŘI ČESKÉ KOMOŘE ODHADCŮ MAJETKU
Bedřich Malý *
PERSONÁLNÍ CERTIFIKACE
PŘI ČESKÉ KOMOŘE ODHADCŮ MAJETKU
His t orie
Počátky certifikace jsou spjaty s činností pojišťoven, pro které
se ukázalo jako velmi výhodné, klasifikovat míru rizika na základě
profesionálního posouzení předmětu pojištění, především při posuzování plavidel. Toto posuzování se přeneslo z prověření již hotových plavidel do prověřování jejich výroby. První certifikační
společnosti vznikly v zemích s rozvinutým loďařským průmyslem
(Lloyd’s Register, Det Norske Veritas, Bureau Veritas atd.).
K „osvědčování“ vlastností výrobků a systémů řízení se po zději připojilo i „osvědčování“ znalostí pracovníků.
Evr ops ký tr end
Evropské integrační snahy vyústily ve vytvoření jednotného
vnitřního trhu Evropské unie (1. 1. 1993). Jedná se o prostor bez
vnitřních hranic, kde je zaručen volný pohyb zboží, osob, služeb
a kapitálu. „Čtyři svobody“ znamenají nejen, že podniky mohou
prodávat své zboží a služby ve všech zemích unie, ale také, že lidé
mohou podnikat v libovolném státě, že mohou bez omezení cestovat, žít a pracovat ve státě, který si vyberou. Formálnímu sjednocení trhu předcházely práce na zajištění jeho funkčnosti, je dnalo se
především o odstranění:
● věcných překážek obchodu,
● daňových překážek obchodu,
● technických překážek obchodu (TBT).
ditačních orgánů (podle oblasti působení), které se především pro
usnadnění komunikace na nadnárodní úrovni spojují do alespoň
formálně jednotných celků (Francie, Německo, Velká Británie atd.)
Akreditaci pro certifikaci personálu získala i Sekce pro certifikaci při České komoře odhadců majetku (ČKOM).
Per sonální cer tif ik ace
Systém řízení certifikačního orgánu musí vyhovovat požadavkům normy ČSN EN 45013, který je prověřen národním akreditačním orgánem.
Postupy práce jsou dokumentovány v Příručce jakosti, která je
rovněž předmětem posouzení akreditačního orgánu. Vydáním
Osvědčení o akreditaci akreditační orgán osvědčuje způsobilost certifikačního orgánu provádět certifikaci v oblasti pro kterou jej akreditoval.
Personálním certifikátem vyjadřuje certifikační orgán dosažení
přiměřené důvěry, že certifikovaná osoba je způsobilá vykonávat
předepsané služby (např. oceňování majetku). Zde je potřeba
poznamenat, že certifikát vyjadřuje způsobilost - splnění požadavků, nejen v okamžiku certifikační zkoušky, ale i během držení
certifikátu. Držitel certifikátu totiž podléhá dozoru certifikačního
orgánu. A po určité době, zpravidla po 3 letech, musí svoji způsobilost prokázat při recertifikaci. Na činnost certifikačního orgánu
Pro odstraňování TBT se ukázalo jako účelné vytvořit národní dohlíží správní rada, složená ze zástupců těch, jejichž zájmů se proakreditační orgány, které jednotně, v rámci celé unie, koordinují ces certifikace dotýká.
činnosti organizací zabývajících se prokazováním shody výrobků
a služeb s požadavky, resp. způsobilost osob. Paralelně k zemím
Sekce pr o cer tif ik aci př i ČKOM
unie vznikaly akreditační systémy řízené na národní úrovni
Certifikační orgán č. 3033 zřízený při ČKOM po úspěšné ceri v jiných státech. V naší republice existuje rovněž národní akredi- tifikaci poskytne odhadci majetku průkaz způsobilosti k oceňování
tační orgán (Český institut pro akreditaci), který pracuje podle pra- majetku - certifikát. Certifikát je možno získat ve specializacích,
videl nadnárodních evropských organizací pro akreditaci pro které získal certifikační orgán akreditaci.
v oblastech:
● posuzování způsobilosti kalibračních a zkušebních laboratoří,
Sekce pro certifikaci poukázala způsobilost certifikovat pra● posuzování způsobilosti inspekčních orgánů,
covníky v těchto specializacích:
● posuzování způsobilosti certifikačních orgánů, na certifikaci
● odhadce majetku pro oceňování staveb a pozemků,
● výrobků,
● odhadce majetku pro oceňování podniků,
● systémů řízení jakosti,
● odhadce majetku pro oceňování technologických celků,
● personálu.
● odhadce majetku pro oceňování cenných papírů,
● odhadce majetku pro oceňování movitých věcí,
Akreditační orgán je v ČR jenom jeden, na rozdíl od praxe ● odhadce majetku pro oceňování nehmotného majetku.
jiných států, protože potřeba akreditace nevznikala postupně
z požadavků trhu, ale tato potřeba vznikla v podstatě náhle - skoPo žadavky na žadat ele
kově, jako důsledek snahy zapojit se do evropských struktur.
Požadavky na vzdělání a praxi
V zemích, kde akreditace funguje již delší dobu, existuje více akre-
* Ing. Bedřich Malý, Česká komora odhadců majetku, Václavské náměstí 15, 110 00 Praha 1, ČR
21
PERSONÁLNÍ CERTIFIKACE PŘI ČESKÉ KOMOŘE ODHADCŮ MAJETKU
Specializace
- oceňování
Vzdělání
Praxe
v dané oblasti
Podniků
Vysoká škola ekonomická nebo příbuzného oboru.
Specializované vzdělání v oboru oceňování (200 hod.)
Vysoká škola jiného zaměření.
Specializované studium (300 hod.)
3 roky
cenných papírů
Vysoká škola ekonomická nebo příbuzného typu.
Specializovaný postgraduální kurs zaměřený na finanční trhy
s následnou specializací pro cenné papíry (200 hod.)
3 roky
staveb a pozemků
Vysoká škola stavební nebo příbuzného oboru.
Specializované studium v oboru oceňování (200 hod.)
Střední škola stavební. Specializované studium v oboru
oceňování nemovitostí (200 hod.)
Vysoká škola jiného zaměření.
3 roky
nehmotného majetku
strojů, zařízení
a technolog. celků
movitého majetku
5 let
5 let
3 roky
Vysoká škola ekonomická nebo příbuzného oboru.
Specializované vzdělání v oboru oceňování (200 hod.)
Vysoká škola jiného zaměření
3 roky
Vysoká škola - obor strojní nebo příbuzného oboru.
Integrovaná střední škola - strojírenský směr
3 roky
Vysoká škola v daném nebo příbuzném oboru.
Střední škola v daném oboru
3 roky
5 let
5 let
5 let
Správní rada je oprávněna na základě řádného písemného zdů- ● znalosti z oblasti bankovnictví (strategie úvěrování, základy finanční
vodnění umožnit zjednodušeným způsobem certifikaci předních
matematiky, marketingová strategie, kapitálový trh a cenné papíry),
odborníků jednotlivých specializací v oceňování majetku. Správní ● znalosti z oblasti právní problematiky.
rada nemůže prominout požadavek na vzdělání a praxi. Požadavek
praxe plně odpovídá nároků Evropského sdružení odhadců
Při certifikaci uchazeče o průkaz způsobilosti, se posuzují jeho
TEGoVA na evropský standard praxe odhadce - fyzické osoby.
oceňovací práce a poté absolvuje certifikační zkoušku, která se
skládá z písemné a ústní části a rozpravy nad oceňovacími pracemi.
Požadavky na odborné znalosti
● znalost konkrétní metodiky ČKOM; metodiky jsou v souladu s meziPo úspěšném absolvování certifikační zkoušky obdrží žadatel
národními oceňovacími předpisy (Evropské oceňovací standardy, certifikát, právo používat razítko s odkazem na svoji certifikaci
Mezinárodní oceňovací standardy),
a identifikační kartičku. Držitel certifikátu podléhá po dobu držení
● odborné znalosti, dovednosti a praxe v oblasti oceňování majetku,
certifikátu dozoru certifikačního orgánu.
● odborné vzdělání pro danou specializaci vč. specializovaného studia
S předáním certifikátu se certifikovaný pracovník zavazuje
v rozsahu 200 - 300 hodin, které může být nahrazeno přednáškovou, dodržovat pravidla dozoru certifikačního orgánu.
publikační, či jinou aktivitou v oboru (viz tabulka),
22
ZNALECTVO 4/1997
Ivan Hyben, Ľubomír Hurajt *
1. Úvod
Znalec z odboru stavebníctva sa s požiadavkou posúdenia príčin vlhnutia múrov v znaleckej praxi stretáva najčastejšie. Súdy sú
žiadané o rozhodovanie v susedských sporoch, v ktorých ako prejav
zásahu do vlastníckych práv žalobcov vystupuje práve vonkajší
znak vlhnutia muriva.V takých prípadoch je nemožné rozhodnúť
predmet sporu bez odborného posúdenia, preto požiadavka znaleckého posúdenia vystupuje ako prioritná. Závery znaleckého posúdenia bývajú rozhodujúcimi pre uzavretie sporov.
Z toho dôvodu činnosť znalca je vysoko významná. Ak hodnotíme podania žalobcov, tak charakteristika povahy zásahu do vlastníckych práv, býva veľmi rozmanitá. Z týchto dôvodov nie je možné
obsiahnuť všetky prípady, ktoré sa v znaleckej praxi objavili. V príspevku sú prezentované preto najčastejšie sa objavujúce prípady
a poukázania na možné príčiny zistené v konkrétnych sporoch.
2. Príčin y vlhnutia múr ov
2.1 Vybudovanie nového ob jektu, súbe žného s jes tvu j úcim ob jekt om:
Vybudovanie súbežného objektu sa objavuje ako najpočetnejší
prípad znaleckej praxe. Pri zisťovaní skutkového stavu sa zvyčajne
ukáže, že vzdialenosť obvodových stien objektov je približne 1 - 1,5
m. Väčšinou sa jedná o objekt postavený v minulosti, ku ktorému
bol dodatočne pristavený iný objekt (dom, vedľajšia stavba a pod.).
Zvyčajne v stavebnom konaní neboli vznesené námietky voči takto
realizovanej stavbe. Počas užívania stavieb sa začne prejavovať zvýšená vlhkosť v medzere medzi múrmi a prejaví sa aj na susediacich
múroch.
Táto vlhkosť býva zavinená:
● Nedostatočným slnečným svitom v medzere a tým znížením vonkajších teplôt zeminy, čím je znížený odpar vody zo zeminy.
● Nedostatočným prevetrávaním priestoru, s tými istými dôsledkami
● Koncentráciou zrážkových vôd z odkvapov, ak nie sú vybudované okapové žľaby.
● V svahovitých územiach i tlakom podzemných vôd a odtokom
povrchových vôd.
kajšieho a vnútorného líca muriva. Ak nie sú vybudované odkvapové
žľaby, môže nastať vlhnutie aj vplyvom kinetickej energie dažďových kvapiek. Kvalita izolácií býva temer vždy príčinou závadného
stavu. Často sa však vyskytuje tvrdenie, že vlhnutie sa síce prejavovalo ale len do výšky niekoľkých centimetrov a pri posudzovaní je
zistená vyššia vlhkosť. Pri takomto tvrdení je potrebné zamerať sa
na možnosti zhoršenia stavu v teréne medzi objektami, napr. prítokom povrchových vôd. Ak tak nie je, potom treba zisťovať čas a rozsah vykonania rôznych zmien stavieb a modernizácií a to ako na
posudzovanom, tak aj na vedľajšom objekte. Vzlínanie vody môže
byť zavinené nedostatočným vetraním muriva rôznymi povrchovými úpravami zabraňujúcimi odparovaniu vody (obklady, omietky
maľby a pod.), neužívaním a nevetraním objektu alebo aj neodbornými zásahmi do stavebných prvkov a konštrukcií. Skúmanie
samotného objektu, na ktorom sa závady prejavujú má svoju vážnosť, pretože skúsenosti poukazujú na tú skutočnosť, že väčšina
posudzovaných sporov tohto typu bola neopodstatnená a zásah do
vlastníckych práv nebol preukázaný.
2.2 Vybudovanie podz emného objektu v blízkosti st avby:
Ak dôjde k dodatočnému vybudovaniu podzemného objektu
(kanalizácie, žumpy a pod.) v blízkosti stavby, temer vždy nasleduje
súdny spor. Úloha znalca býva súdom formulovaná do otázky, či
vybudovaný podzemný objekt je príčinou závadného stavu, prípadne aké opatrenia je potrebné vykonať na odstránenie závadného
stavu. Pri posudzovaní takýchto prípadov sa temer vždy vyskytla
skutočnosť, ktorá sa môže považovať za závadu. Príčinou tohto
stavu je skutočnosť, že väčšina podzemných objektov v posudzovaných prípadoch neprešla stavebným konaním a nemala preto
vydané stavebné povolenie.
Preto ako prvý bod musí znalec zistiť, či bol podzemný objekt
vybudovaný v súlade s ustanoveniami stavebného zákona a stavebného poriadku. Tento vyžaduje na niektoré stavby stavebné povolenie a pre drobné stavby, ohlásenie stavebnému úradu. Ak nebola
splnená táto povinnosť je to nutné v znaleckom posudku uviesť.
Údaj môže byť rozhodujúcim pre právne posúdenie stavu. Ak je splnená povinnosť stavebného zákona, potom je potrebné zistiť, či
skutkové vyhotovenie stavby zodpovedá normatívnym požiadavkám
a podmienkam uvedeným v stavebnom konaní.
Uvedené vplyvy vyžadujú zvýšené nároky na vodorovné a zvislé
izolácie. Častým zjavom býva narušenie izolácií už pri výstavbe Potrebné je posúdiť najmä:
z dôvodov nedodržania technologických postupov. Ďalej je to stár- ● Trasovanie podzemných vedení pozdĺž budov v zmysle STN 73
nutie izolácií, pričom býva zistené použitie nevhodných izolačných
6701, čl. 81.
materiálov. V niektorých prípadoch, najmä u starších objektov sa ● Vzdialenosti vonkajšieho líca žumpy od objektov v zmysle STN
izolácie vôbec nenachádzajú. Výška, do ktorej vlhkosť vzlína
73 6781 č. 5, ktorý hovorí o minimálnej vzdialenosti medzi stev murive je daná materiálovým zložením muriva a tým priemerom
nou žumpy a stenou budovy 1,00 m. Znalosť a aplikácia uvedekapilár, jeho teplotou, hrúbkou muriva, povrchovou úpravou vonného článku STN je veľmi dôležitá. Vybudovanie žumpy vždy
* Doc. Ing. Ivan Hyben, CSc. - znalec, TU Košice
Ing. Ľubomír Hurajt, znalec, Žilinská univerzita - Ústav súdneho inžinierstva
23
●
●
●
podlieha ohlasovacej povinnosti Stavebnému úradu. Ten vo svojom stanovisku uvedenú požiadavku uvádza. Väčšinou aj býva
skutkové vyhotovenie žumpy v súlade s požiadavkou STN. Neznalosť tohto ustanovenia vo verejnosti však vytvára predmet
sporu, pretože ak sa s takouto stavbou niekto priblíži k budove
i keď vo vzdialenosti normou povolenej, okamžitou reakciou
býva požiadavka jej odstránenia. Preto v znaleckom posudku je
potrebné presne citovať znenie článku príslušnej STN.
Vodonepriepustnosť podzemných vedení, ako to ukladá STN 73
6701 čl. 42 a STN 73 6716 o skúškach vodotesnosti.
Vodotesnosť vnútornej kanalizácie v zmysle STN 73 6760 čl. 29
a čl. 143 až 149 o skúškach vodotesnosti potrubí.
Vodotesnosť dna a stien u žumpy v zmysle STN 73 6781 čl. 12
a STN 73 6501 o skúškach vodotesnosti.
2.4 Zmen y v okolí ob jekt ov :
V okolí objektov môžu vzniknúť zmeny na povrchu terénu,
zmenou výšky a konfigurácie alebo zmeny pod povrchom terénu,
najmä v režime výšky a odtoku podzemných vôd. Porucha zvyčajne
súvisí so zásahmi do okolitého územia, prípadne so stavbami, ktoré
vzdúvajú podzemné vody alebo zapríčiňujú priesaky zo zdvihnutých hladín povrchových tokov.
2.4.1
énu:
2.4.1 Zmena výšky
výšky a konf igurácie okolitého
okolitého ter
terénu:
Výška okolitého terénu pri posudzovanom objekte sa mohla
v priebehu užívania zmeniť. Najčastejšie sa tak stáva v mestách pri
budovaní nových komunikácií alebo pri obnove povrchov komunikačných plôch. V takýchto prípadoch môže nastať stav, že povrch
okolitého terénu sa dostane nad úroveň vodorovných izolácií
muriva. Povrchová voda, prípadne voda z dažďa a odkvapových žľabov sa pri dopade na povrch triešti, potom vniká do muriva nad izoláciami a spôsobuje závadný stav. Pri posudzovaní je potrebné za
merať pozornosť na zistenie pôvodného stavu a zmien, ktoré v konfigurácii terénu vznikli v priebehu užívania.
Najčastejšou závadou vyskytujúcou sa pri podzemných objektoch je nevykonanie skúšok vodotesnosti v zmysle citovaných ustanovení STN. Pri dokazovaní je potrebné vždy požadovať doklad
o vykonanej skúške tak, ako to ukladá stavebný poriadok o realizácii stavieb. Ak nie je vodotesnosť dokladovaná, je povinnosťou
2.4.2 Zmeny
znalca túto skutočnosť v znaleckom posudku uviesť a to i vtedy, ak
Zmeny v r e žime podzemných
podzemných vôd:
Zvýšenie
hladiny
podpovrchovej
vody zapríčiňuje, že dochádza
sa dá preukázať, že podzemný objekt nemôže byť príčinou závadk
zaplavovaniu
suterénov
budov
a
zamokaniu
stavieb. Porucha zvyného stavu. Ak sú splnené uvedené normatívne podmienky, potom
čajne
súvisí
so
zásahmi
do
okolitého
územia,
prípadne
so stavbami,
podzemný objekt nemôže byť príčinou závadného stavu.
ktoré vzdúvajú podzemné vody alebo zapríčiňujú priesaky zo zdvihTreba upozorniť, že pri posudzovaní podzemných objektov nutých hladín povrchových tokov. Takýmito príčinami môžu byť
bude potrebné zisťovať, či neexistuje aj iná možná príčina závad- najmä umelé stavby ako hate, zátopové hrádze a prívodné kanály.
ného stavu. Zo skúsenosti možno uviesť, že ak aj boli zistené Vzdúvanie hladiny podzemnej vody býva aj vinou železobetónozávady na vybudovaných podzemných objektoch, vždy sa objavili aj vých základových konštrukcií stavieb, ktoré zasahujú do režimu po
iné príčiny ( napr. poruchy izolácií ), ktoré súbežne spôsobovali vlh- dzemných vôd. Tým zabraňujú ich voľnému odtekaniu a zároveň
nutie múrov. Vo väčšine prípadov tieto príčiny boli rozhodujúcimi spôsobujú vzdúvanie hladiny podzemnej vody. Pri posudzovaní
pre vznik poruchy a podzemné objekty mali tu minimálny vplyv.
týchto závad musí znalec zistiť korešpodenciu hladín podzemnej
vody pri umelej stavbe a pri posudzovanom objekte napr. nivelova2.3 N eodt ek anie povr chove j vody z okolia ob jektu:
ním. Je potrebné prihliadať na krivku prevýšenia vzhľadom k svaNeodtekajúce povrchové vody sa za určitých okolností stávajú hovitosti terénu a k tlaku pritekajúcich podzemných vôd. Ďalej sa
príčinou vlhnutia muriva stavieb. Ak sa k výskytu neodtekajúcej posudzuje hĺbka základových konštrukcií umelých stavieb, priebeh
povrchovej vody pridruží aj ďaľšia možnosť, potom môžu vzniknúť priepustných a nepriepustných vrstiev v podloží a zásah základo
mimoriadne nepriaznivé okolnosti. Pri posudzovaní závadnosti vých konštrukcií do týchto vrstiev. Pri priesakoch z vysokých hladín
stavu znalec sa musí zamerať pri dokazovaní na:
povrchových vôd skúma sa priesaková krivka, vývery v okolí posud● Konfiguráciu terénu, jeho sklonu z hľadiska prítoku povrchových zovaného priestoru a stavieb, s prihliadnutím na vzdialenosť stavôd k objektu, možnosti odtoku od objektu, miesta akumulácie vieb, konfiguráciu terénu, priepustnosť podložia a kvalitu
povrchovej vody a možnosti jej prieniku do podložia a do konšt- vyhotovenia stavieb. Vždy sa skúmajú tiež podmienky stavebného
rukcií.
povolenia, uloženie vybudovania podmieňujúcich investícií a pod.
● Stav izolácií stavieb vodorovných i zvislých, ich miesto zhotove- Všetky skutočnosti je potrebné v znaleckom posudku uvádzať.
nia a možnosti vnikania povrchovej vody nad izoláciami.
● Zásahy do pôvodného terénu nad objektom, najmä usmernenie
2.5 Zmen y vo vnútri ob jektu:
a zrýchlenie odtoku povrchových vôd. Môžu to byť technické
Zmena vlhkosti muriva býva podmienená aj zásahmi do samotzásahy ako zbúranie medzí, vykopanie rigólov smerom k stavbám ných posudzovaných objektov. Zvyčajne sa jedná o staré objekty
a pod. Často však vystupuje ako príčina aj nevhodný spôsob bez izolácií, prípadne s nevyhovujúcimi izoláciami. Obvodové
poľnohospodárskeho využívania pozemkov napr. orba po svahu, murivo býva kamenné alebo miešané. Samotné zásahy môžu mať
nevhodné osevné postupy, odstránenie porastov a tým zrýchlenie charakter zmien stavieb, alebo modernizácií. Pri zmenách stavieb
odtoku povrchovej vody po odkrytých plochách a pod.
sa zvyčajne rieši aj ochrana proti vlhkosti muriva. Modernizácie
24
ZNALECTVO 4/1997
METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (5)
však zvyčajne nie sú takého charakteru aby vyžadovali stavebné
povolenie a vykonajú sa vo vnútri objektu. Častou príčinou zvýšenia
vlhkosti muriva bývajú obklady stien a súčasne účelová zmena
miestnosti napr. zo skladu na kúpeľňu. V danom prípade sa môže
zavlhnutie prejaviť až nad obkladom a to z dôvodov vzlínania vody
z podložia, ale aj kondenzáciou vodných pár vo vnútry objektu.
Inou príčinou môže byť stavebná úprava, pozostávajúca z dispozičnej zmeny otvorov (okien, dverí) a zmeny vnútorného členenia priestoru. V danom prípade môže ísť o zmenu cirkulácie
vzduchu v interiéri, pričom táto môže mať za následok nedostatočné vetranie časti priestoru a tým aj zvýšenú vlhkosť.
2.6 Zmena v uží vat eľs kom r e žime s t avb y :
Užívateľský režim stavby sa mení najmä z dôvodov zmeny trvalého bývania na rekreačné. Vtedy stavba býva dlhý čas nevykurovaná a nevetraná, niekedy i zatemnená dodatočnou úpravou
ochrany okenicami. Tým sa menia klimatické pomery vo vnútri
objektu a prejavuje sa zvýšením vlhkosti priestoru s možnosťami
zvýšenej vlhkosti murív.
hodná údržba spočívajúca v použití nevhodných materiálov, môže
zapríčiniť výrazné zmeny v murivách. Napr. použitie niektorých
maltových zmesí na báze latexov, podobne malieb napr. nepriedušné fasádne zmesi a pod., môže pri absencii dokonalých izolácií zapríčiniť vzlínanie vody v murive do značných výšok. Nevykonávanie pravidelnej údržby sa vždy na objekte negatívne prejaví,
pričom má za následok zhoršenie užívateľských podmienok a zároveň zhoršenie životnosti stavby.
3. Záver
V znaleckej praxi pri posudzovaní vlhnutia muriva sa objavujú
rôznorodé príčiný udávané žalobcami. Znalec musí vo svojej činnosti zvážiť jednak oprávnenosť požiadaviek, ale tiež ich technickú
opodstatnenosť. V mnohých prípadoch sa ako príčiny uvádzajú
rôzne „vízie“ žalobcov, ktoré sú technicky nemožné a žiada sa od
znalca ich odborné potvrdenie. Preto je potrebné zdôrazniť nutnosť
objektívnosti posudzovania založenej na odbornej spôsobilosti.
Osobnosť znalca tu zohráva rozhodujúcu úlohu. Jasnosť formulácie
záverov a splnenia požiadaviek súdov je len samozrejmosťou, potvrdzujúcou komplexnosť znaleckého úkonu.
2.7 Údr žba s t avieb:
Nedostatočná údržba stavby sa môže prejaviť v usadzovaní solí
Lit eratúra:
na povrchu muriva alebo napadnutím mikroorganizmami. Nev- [1] Znalecké posudky autorov z rokov 1984 - 1997
Tibor Szabó *
METODIKA OHODNOTENIA
NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (5)
9. K apit ola
Ob ytné, adminis tratí vne a obchodné budovy
1. Spôsob výpočtu pr evádzkove j hodno t y
1.1. Zisk
Ziskové objekt
objekt y na vlastné
vlastné užív
užív anie
Obytné, administratívne a obchodné budovy sú vcelku alebo
v prevažnej miere výnosné, tak sa výpočet prevádzkovej hodnoty
vykoná metódou vecnej hodnoty.
1.2. Nájomné objekt
objekt y
Ak sú budovy vcelku alebo z väčšej časti prenajaté, tak sa výpočet
prevádzkovej hodnoty vykoná metódou výnosovej hodnoty. Súčasne
sa vypočíta výnosová, ako aj vecná hodnota a prevádzková hodnota sa
vypočíta pomocou váhového priemeru pozri 7. kapitolu
2. Typy budov
2.1
2.1. Obytné
Obytné budovy
budovy
2.1
2.1.1. Majero
Majero v é domy
domy
Domy na predmestí a majerové domy, vidiecke osídlené územia.
Prízemie a plne zastavané podkrovie, podpivničené.
Životnosť: 60 až 80 rokov.
Spôsob stavania: ľahký, masívny spôsob, tehlové múry.
Strop pivnice: masívny alebo drevený strop.
Strop poschodia: drevený nosníkový strop so záklopom, po 1950,
tiež masívny.
Strecha: drevená konštrukcia s jednoduchou škridlovou strešnou
krytinou.
Fasády: striekaná alebo hladká omietka.
* Ing. Tibor Szabó, absolvent CŽV v odbore Stavebníctvo na ÚSI ŽU v Žiline
25
2.1
2.1.2. Rodinné
Rodinné domy
domy alebo dvo
dvojdomy
jdomy
Rodinné domy v obytných sídliskách, radoch rodinných domov reťazcoch a átriové domy, bungalovy.
Prízemné a jednoposchodové, celkom alebo sčasti podpivničené,
sčasti zabudované podkrovie.
Životnosť: 80 rokov.
Spôsob stavania: masívny spôsob, tehlová stena, alebo z dutého kvádra.
Stropy: drevený nosník (hrady), panely alebo oceľobetón.
Schody: drevené alebo oceľobetónové s umelým kameňom.
Strecha: drevená konštrukcia so škridlovým alebo eternitovým krytom, plochá strecha zhotovená ako studená alebo teplá strecha.
Fasády: hladká omietka zafarbená, striekaná omietka, obloženia
(obklady).
2.1
2.1.3. Monto
Monto v ané (hot
(hot o v é) domy
domy
Montované domy na spôsob priehradovej konštrukcie alebo panelová stavba
Prízemné, prípadne prestavané manzardky, podpivničené alebo nie.
Spôsob stavania: spôsob priehradovej konštrukcie s obojstranným
dreveným obložením (vonku napr. azbestový cement, vnútri triesková doska).
Pivnica: masívna, oceľobetónová stropná doska.
Strop poschodia: drevená nosníková konštrukcia s obložením.
Strecha: drevená konštrukcia, škridlový kryt.
Fasády: omietka z umelého materiálu, obklad (obmurovka), debnenie.
Panelové domy na masívny spôsob
Prízemné, s prestavaným podkrovím, podpivničené alebo nie.
Spôsob stavania: stenové prvky do výšky poschodia, penobetón,
sendvičové dosky.
Pivnica: masívna, oceľobetónová stropná doska.
Strop poschodia: drevený nosník alebo masívne dosky.
Strecha: drevená konštrukcia so škridlovým krytom, plochá strecha
prevedená ako lisované z drobného štrku.
Fasády: omietka, obklad, debnenie.
2.1
2.1.4. Nájomné obytné
obytné domy
domy
Obytné domy pre viac rodín s dvomi až štyrmi poschodiami,
s dvomi alebo tromi bytmi na každom poschodí, alebo radová
výstavba na mestský spôsob, celé podpivničené.
Spôsob stavania: masívny spôsob, tehlové steny, alebo z dutých kvádrov.
Stropy: masívne, oceľobetónové alebo klenbové stropy, stropy z drevených nosníkov (hrady) so záklopom.
Strecha: drevená konštrukcia so škridlovým alebo eternitovým krytom, plochá strecha zhotovená ako studená alebo teplá strecha.
Schody: oceľobetón so schodmi z umelého kameňa, drevené s dreveným zábradlím.
Fasády: podmurovka (podstavec z kameninovej tehly), obloženie,
ušľachtilá vápenná omietka.
Balkóny a lodžie: v oceľobetóne.
26
2.1
2.1.5. Obytné
Obytné výšk
výšk o v é domy
domy
Viacposchodové obytné domy pre viac rodín až do 14 poschodí, 3
až 4 byty na každom poschodí; vlastné domy v mestskej oblasti,
úplne podpivničené.
Spôsob stavania: masívna stavba z panelov alebo stenové prvky
(vysoké ako poschodie).
Stropy: oceľobetón a panelové dosky.
Schody: oceľobetón a umelý kameň, schody z panelov.
Strecha: plochá strecha s izoláciou, masívna alebo drevená konštrukcia so škridlovým alebo eternitovým krytom.
Fasády: ušľachtilá omietka, obloženie, umývateľné betónové platne,
zavesené prvky z rôznych materiálov.
Balkóny a lodžie: každá bytová jednotka z oceľobetónu.
2.1
2.1.6. Apar tmánov
tmánov é byt
byt y
Mestské, prípadne veľkomestské budovy, skupinové domy, terasové domy,
domy s arkádovou chodbou sa 6 až 8 poschodiami, 1 až 2 1/2 izbové byty,
úplne podpivničené, garáže, plaváreň, sauna, spoločenské miestnosti.
Spôsob stavania: ako obytné výškové domy.
2.2. Adminis
tratí
atívne
vne budovy
Administr
budovy a obchodné domy
domy
2.2.1
2.2.1. Nájomné obytné
obytné domy
domy s obchodmi na prízemí
prízemí
Ako nájomné výškové domy, na prízemí väčšie konštrukčné výšky
prízemia.
2.2.2. Adminis
tratí
atívne
vne a obchodné domy
Administr
domy
Viacposchodové budovy, podpivničené, s obchodmi na prízemí
a prvom poschodí, vyššie poschodia, úrady.
Spôsob stavania: masívna stavba, oceľová a oceľobetónová kostra (skelet).
Stropy: masívne.
Strecha: plochá alebo manzardná, škridlová alebo plochá strecha
izolovaná, strecha z lisovaného drobného štrku.
Fasády: moderný vzhľad, zavesené elementy, obloženie z umelého
kameňa, umývateľný betón alebo kameninová tehla.
2.2.3. Úrady
atívne
vne budovy
Úrady a administr
administratí
budovy
Viacposchodové budovy, ustálené kancelárie pre priemyselné podniky, podpivničené.
Spôsob stavania: ako administratívne a obchodné budovy.
3. Vyho t ovenie s t avieb
Používanie materiálov, ako aj typy konštrukcií sú približne rovnaké
ako v Slovenskej republike.
4. Skladba cen y s t avb y
Pri rodinnom dome sa výrobné náklady na základe praxe delia na
hrubú stavbu 40 % a na výstavbu 60 %. Pri rodinných domoch
ZNALECTVO 4/1997
s luxusnejšou výbavou výstavbová časť reprezentuje až 70 % z celkových nákladov.
Vonkajšie zariadenia:
Záhradné zariadenia, spevnenia plôch, oplotenia obsiahnú zhruba
2 až 12 % zo stavebných výrobných nákladov.
Vedľajšie stavebné náklady:
Sem sa počítajú honoráre pre architektov, výdavky na projekty, na
stavebný dovoz, atď. Vo všeobecnosti tieto výdavky tvoria 10 až 15%
z výrobných nákladov.
Rozloženie stavebných nákladov na základe Správy stavebného vývoja
rakúskej stavebnej sporiteľne:
Nasledovná tabuľka na základe správy stavebného vývoja rakúskej
stavebnej sporiteľne jasne vyjadruje percentuálne rozloženie nákladov pri obytnom objekte s max. 3 poschodiami (pomery sú však iné
pri garážach alebo pri prevádzkových budovách).
10. K apit ola
Byt y vo vlas tníctve a pr enajaté b yt y
1. Dr uh y b yt ov
● Malé byty
Garsónky, jednoizbové byty.
● Dvoj a viacizbové byty
Byt s dvoma a viacerými izbami.
● Mezonetové byty (Maisonnette)
Dvojposchodový byt s vlastnými schodmi vo vnútri bytu.
● Penthause
Exkluzívny byt v strede viacposchodového obytného domu.
2. Byt y vo vlas tníctve
Pod vlastníctvom bytu sa rozumie výhradné užívacie právo jedného
určitého bytu, ktoré je spojené s ideálnym užívacím právom na
5. Znaky pr e posúdenie s t avebného vypracovania ob jekt ov základy a na pôdu a inými spoločnými vybaveniami budovy (pivalebo čas ti ob jekt ov
nica, schodisko, podkrovie, výťah, atď). Právo sa získa zápisom do
pozemkovej knihy.
časti v %
1. poschodie: prízemie + strop
30
Vlastník bytu je spoluvlastníkom časti nehnuteľnosti, ktoré sa vypo2. poschodie: pivnica + strop
15
číta zo vzťahu užívacej hodnoty bytu k užívacej hodnote všetkých
prízemie + strop
15
bytov. Užívacia hodnota bytu súvisí s užívacou plochou a na
3. poschodie: pivnica + strop
10
základe dokladov užívacej hodnoty sa určí všeobecne odprisahaprízemie + strop
10
ným súdnym znalcom.
poschodie + strop
10
tesár
5
klampiar
1
2.1
2.1. Výpoče
Výpočett pre
pre v ádzko
ádzkove j hodnot
hodnot y
pokrývač strechy
4
Ako východisko pre výpočet prevádzkovej hodnoty slúžia úradné
vyššie budovy: 40 x vybudované poschodia
ceny za m2 užívacej plochy bytu. Pri úradných cenách hrajú dôleplánované poschodia
žitú roľu predovšetkým poloha a vybavenie bytu.
strecha + strop sú počítané ako 1 poschodie
hrubá stavba
deliace steny so zárubňami
elektrické vedenie
inštalačné rúry
tepelná inštalácia
okná
zasklievanie
stropné a vnútorné omietky
kanalizácia v dome
betón, betónové patery
kotol a nádrž na vykurovací olej
kabeláž a montáž vypínačov, zásuviek
vonkajšia omietka
montáž ohrievacích telies
obkladanie kachličkami
natieranie
malovanie a tapetovanie
chodníky
dvere, zrkadlá, kompletáž
montáž sanitárnych zariadení
vonkajšie, vedlajšie práce
Spolu hrubá stavba + výstavby
40
6
2
3
2
4
1
5
2
3
5
2
4
3
1
2
3
4
3
3
2
100
2.2. Fakt or y ovplyvňujúce hodno tu
Hodnota vlastného bytu sa ovplyvní nasledujúcimi faktormi:
● Poloha v aglomeračnom centre alebo vo vidieckej oblasti.
● Novostavba alebo stará stavba.
● Veľkosť budovy a počet bytov.
● Zhotovenie (vybudovanie) budovy.
● Veľkosť bytu.
● Plocha v dome: byty na vyšších poschodiach sa uprednostňujú.
● Vlastná pivnica.
● Vlastná garáž alebo miesto na odstavenie auta.
● Existujúce spoločenské zariadenia: práčovne, sušiarne, výťah,
parkoviská, detské ihriská, zelené plochy a oddychové zariadenia.
Príklad pre výpočet prevádzkovej hodnoty bytu vo vlastníctve metódou
vecnej hodnoty:
Veľmi dobre vybavený vlastný byt s užívacou plochou 72 m2 a 8 m2
balkónom.
Rok postavanie domu: 1976
Veľkosť pozemku: 1 680 m2
Spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti: 140/10 000
Obvyklá životnosť: 80 rokov; progresívne znižovanie za vek.
27
1. Hodnota pôdy
1 680 m2 á S 3 000,z toho 140/10 000 podiel
S 5 040 000,-
2. Stavebná hodnota vlastného bytu
Výrobná cena
73 m2 á S 21 000,S 1 533 000,8 m2 á S 5 000,S 42 000,S 1 575 000,- 14 % znižovanie hodnoty vekom - S 221 000,Vecná hodnota bytu
S 1 354 000,- 10 % zrážka kvôli strateným
stavebným nákladom
S 135 000,-
1. Hodnota pôdy
2 350 m2 á S 2 000,S 71 000,- z toho 60/2 300 podiel
S 4 700 000,-
2. Stavebná hodnota vlastného bytu
Ročný hrubý zisk
S 5 000,- x 12
zrážka výdavky na hospodárenie:
0,5% výdavky na údržbu z výrobnej
hodnoty vo výške z S 1 226 000,2% úbytok nájomného
Čistý zisk nehnuteľnosti
S 1 219 000,- zrážka zúročenie hodnoty pôdy:
S 123 000,- x 4 %
=
100stavebných zariadení
S 1 290 000,- Čistý zisk
Výnosová hodnota budovy:
Vypočítaná vecná hodnota zodpovedá na základe pozorovania Násobiteľ 23,26 podľa tabuľky:
porovnávaným cenám a nevykoná sa zrážka kvôli zohľadneniu situ- S 47 800,- x 23,25
ácie na trhu.
3. Výnosová hodnota nehnuteľnosti
4. Prevádzková hodnota nehnuteľnosti
S 1 290 000,S 1 112 000,- + S 123 000,3. Vecná hodnota nehnuteľnosti
S 1 219 000,- + S 71 000,-
S 123 000,-
S 6 100,S 1 200,-
S
60 000,-
-S
7 300,S 52 000,-
-S
S
4 900,47 800,-
S 1 112 000,-
S 1 235 000,-
3. Pr enajaté b yt y
Pri bytoch vo vlastníctve, prípadne bytových objektoch, ktoré sú
prenajaté sa prevádzková hodnota vypočíta predovšetkým metódou
výnosovej hodnoty. K preskúšaniu výpočtu (vymeraniu) nájomného sa môže zohľadniť porovnanie nájmov. Ak sú pri prenajatých
bytových objektoch miestnosti alebo byty využívané vlastníkom
nehnuteľnosti alebo sú prázdne, tak sa musí určiť takzvané fiktívne
nájomné.
Pri ohodnotení prenajatých objektoch sa musí zohľadniť zákon
nájomného práva ➩ pozri 11. kapitolu.
Výnosová hodnota nehnuteľnosti zodpovedá porovnaniu vypočítanej vecnej hodnoty a pozorovaním porovnávaných hodnôt na trhu,
nemusí sa brať do úvahy žiadna zrážka.
Príklad pre výpočet prevádzkovej hodnoty prenajatého vlastného bytu
v spôsobe vecnej hodnoty:
Dobre vybavený vlastný byt s 63 m2 užívacou plochou a s balkónom 6 m2
Rok postavenia domu: 1982
Veľkosť pozemku: 2 350 m2
Spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti: 60/2 300
Obvyklá životnosť: 80 rokov; zvyšná doba užívania 68 rokov
Mesačné nájomné: S 5 000,Kapitalizačná úroková miera: 4 %
Vypočítaná vecná reálna hodnota nehnuteľnosti: S 1 239 000,-
Použitá lit eratúra:
28
4. Prevádzková hodnota nehnuteľnosti
S 1 235 000,-
Záver :
V ďalšom čísle časopisu je pripravené pokračovanie uvedenej metodiky, a to „Nehnuteľnosti, ktoré podliehajú zákonu nájomného
práva“ (kapitola 11).
[1] Kranewitter: OHODNOTENIE NEHNUTEĽNOSTÍ, 2. prepracované vydanie; Sparkassenverlag 1994, WIEN
[2] Stabentheiner: ZÁKON OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ,
Mimoriadne vydanie; MANZ Verlag 1992; WIEN
[3] Schafhuber / Doppelhofer: BÝVANIE A VÝSTAVBA, Leopold
Stocker Verlag 1993; GRAZ
[4] Lindmayr / Musger: TABUĽKY DOŽIVOTNEJ OSOBNEJ
RENTY PODĽA ŠTATISTÍK ÚMRTIA, Selbstverlag der Verffasser 1980/82; GRAZ
ZNALECTVO 4/1997
SPÔSOB ZISŤOVANIA REÁLNEJ DEĽBY NEHNUTEĽNOSTI - POKRAČOVANIE Č. 1
Ľubomír Hurajt *
SPÔSOB ZISŤOVANIA REÁLNEJ DEĽBY NEHNUTEĽNOSTI
- POKRAČOVANIE Č. 1
I. REÁLN A DEĽBA S TAVBY
Pojem stavba je definovaný v § 1 vyhlášky č,. 85/1976 Zb.
v znení neskorších predpisov. Za stavby sa považujú všetky stavby
bez zreteľa na ich:
a) stavebnotechnické vyhotovenie, napr. budovy, veže, stožiare, silá,
zásobníky, nádrže, studne, komunikácie, tunely, mosty, lávky,
nástupištia a rampy, podzemné i nadzemné vadenia, tribúny,
oplotenia, pomníky
b) účel, napr. stavby na bývanie, občianskeho vybavenia, stavby
pre výrobu a skladovanie, pre dopravu, rozvod energií, stavby
pre vodné hospodárstvo a zariadenia pre civilnú obranu, stavby
na rekreáciu
c) čas trvania
● trvalé stavby
● dočasné, pri ktorých sa vopred obmedzí čas ich trvania, napr.
stavby zariadení staveniska, stavby zriaďované na krátkodobý
účel, stavby umiestňované na pozemkoch výhľadovo určených na iné využitie a pod.
Zmenami dokončených stavieb sú:
a) nadstavby, ktorými sa stavby zvyšujú
b) prístavby, ktorými sa stavby pôdorysne rozširujú a ktoré sú
navzájom prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou
c) stavebné úpravy, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné
aj výškové ohraničenie stavby, napr. prestavby, vstavby, podstatné zmeny vnútorného zariadenia, podstatné zmeny vzhľadu
stavby
Ak je predmetom konania o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva stavba, jej reálne rozdelenie je treba posudzovať v súlade so stavebným zákonom č. 50/1976 Zb. v znení
neskorších predpisov a záväzných technických noriem.
Rozhodujúce kritérium je aby rozdelením vzniknuté časti boli
samostatnými vecami. Keďže stavebnými úpravami majú vzniknúť
samostatné budovy, stavby, reálne rozdelenie je možné len vo vertikálnom smere, v žiadnom prípade nie v horizontálnej rovine.
Samostatným prípadom je spôsob a podmienky nadobudnutia
vlastníctva bytov a nebytových priestorov v obytnom dome., ktoré
upravuje zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v znení zákona č. 182/1993 Z.z. Tento upravuje práva
a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemkom.
Znázornenie reálnej deľby:
Rovná deliaca línia
Zalomená deliaca línia
* Ing. Ľubomír Hurajt, vedúci sekcie stavebníctva ŽU ÚSI Žilina
29
SPÔSOB ZISŤOVANIA REÁLNEJ DEĽBY NEHNUTEĽNOSTI - POKRAČOVANIE Č. 1
Nesprávna deliaca línia
II. ZABEZPE ČENIE DELIACICH FUNKCIÍ
Vertikálna deliaca konštrukcia musí spĺňať požiadavky § - u 127
OZ a ustanovenia vyhl. č. 83/1976 Zb. v znení neskorších predpisov. V občianskom zákone ide v podstate o právnu úpravu susedských vzťahov, ktoré vznikajú preovšetkym medzi vlastníkmi
susediacich nehnuteľností. Nemusí isť pritom len o bezprostredných susedov, ale aj o vzdialenejších susedov, ak je medzi nimi taká
miestna súvislosť, že výkonom vlastníckych práv jedného sa môže
zasahovať do chránených práv druhého.
a tieto zaťaženia prenášať do základov. Steny, priečky a stropy
musia podľa druhu stavieb vykazovať potrebné izolačné vlastnosti.
Lit eratúra
[1] Zákon č. 50/1976 Zb. v znení zmien a doplnkov
[2] KONŠTRUKCIE POZEMNÝCH STAVIEB - Prof. Ing. Jozef
Zajac, DrSc.
[3] STAVEBNÁ FYZIKA - Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc.
[4] NÁVRH METÓDY VYSPORIADANIA PODIELOVÉHO
SPOLUVLASTNÍCTVA PRI PODANÍ ZNALECKÝCH
Vyhláška č. 83/1976 Zb. v znení neskorších predpisov okrem
POSUDKOV - Img. Gregor Ľubomír, záverečná práca
iného uvádza, že nosné konštrukcie musia bezpečne odolávať zaťaženiu vyvolenému stavbou, užívaním stavby a vonkajšími vplyvmi
Lektoroval: Doc. Ing. Ján Svrček, CSc.
Rozdielnosť názorov
Názory, ktoré sú v rozpore s mojimi, ma neurážajú, ani neudivujú.
Podnecujú ma a cvičia moju myseľ.
30
ZNALECTVO 4/1997
Ministerstva spravodlivosti SR a Ústavu súdneho inžinierstva ŽU v Žiline
AKTUÁLNE INDEXY CIEN STAVEBNÝCH PRÁC 1. ŠTVRŤROK 1998
31
Ospravedlnenie čitateľom:
Prosíme doplniť autora článku „STAVEBNÝ ZÁKON A S NÍM SÚVISIACE PREDPISY - POKRAČOVANIE Č. 1“ z čísla 3/97 str. 22-26.
Autor: Ing. Milan Vyparina
32
ZNALECTVO 4/1997

1997/4 - Ústav súdneho inžinierstva, Žilina

Transkript

Podobné dokumenty

Kvalita OK.p65

Sborník příspěvků - Občanská futurologická společnost