Znalecký posudek 1 - Exekutorský úřad Šumperk

Odhad tržní hodnoty č. 4072
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk
soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň
K. H. Máchy 647/2
787 01 Šumperk
IČ: 47844582
DIČ: CZ460603459
č. obj.: USN 065 Ex 02255/10-048
ze dne: 23.4.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN02255/10-048 ze dne 23.4.2014
Podle stavu ke dni 7. 7. 2014 posudek vypracoval:
Adolf Pelár d.t.
soudní znalec
oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí
788 20 Dolní Studénky 39
Posudek obsahuje 25 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
7. 7. 2014
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Odhad (obecné, tržní) ceny nemovitých věcí jako SJM povinného Miroslava Kašlíka:
Pozemek parcela č. st 299 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 320 m2
Pozemek parcela č. 284 druh: zahrada výměra 386 m2
Pozemek parcela č. 1397/13 druh: trvalý travní porost výměra 259 m2
Budova rodinného domu č.p. 263 na pozemku p.č. st 299
zapsané na Katastru nemovitostí vedeném v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem
pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Veřovice, k.ú. Veřovice na,
List vlastnictví č. 1722 pro účely exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 02255/10048 ze dne 23.4.2014.
2. Informace o nemovité věci
Nemovité věci (pozemky a rodinný dům č.p 263
s příslušenstvím) zapsané na zapsané na
Katastru nemovitostí vedeném v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro
Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Veřovice, k.ú. Veřovice na,
List vlastnictví č. 1722 tvoří jednotný a funkční celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 7. 2014 za přítomnosti rodinného
příslušníka poviného a se souhlasem povinného.
4. Podklady pro vypracování posudku
- usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex
02255/10-048 ze dne 23.4.2014
- LV č. 1722 k.ú. Veřovice, obec Veřovice
- KM k LV č. 1722 k.ú. Veřovice, obec Veřovice (zdroj čúzk)
- vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku
- metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí
- informace RK a realitních makléřů z oblasti
- SW Delta-Nem
- mapový server ČUZK, Google
- sdělení rodinného příslušníka povinného
- fotopříloha pořízená znalcem
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Moravskoslezský
Nový Jičín
Veřovice
Veřovice (780367)
List vlastnictví číslo: 1722
Vlastník:
Společné jmění manželů
Kašlík Miroslav a Kašlíková Drahomíra
č.p. 263, 74273 Veřovice
6. Dokumentace a skutečnost
Dokumentace vedená v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský
kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, pro obec Veřovice, k.ú. Veřovice na, List vlastnictví č.
1722 souhlasí se skutečností. Zde znalec hodnotil pouze formální stav zapsaný v KN.
7. Celkový popis nemovité věci
Předpoklady pro vypracování ocenění
Prohlášení
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem
související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.
Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
Předpoklady
Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získány z veřejně dostupných zdrojů. Znalec
neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za
přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a
předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Věcné omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v
účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za
jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Stavebně právní stav
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební
dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně
právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí.
–4–
Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku.
Metody oceňování
Obvyklá cena
Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako Obvyklou cenou
kterou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného,
popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na
cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,
rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.
-
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací (srovnávací metoda)
Nákladová metoda
Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s
nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální
zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se
stejnou využitelností při současných cenách.
Věcná hodnota nemovitých věcí
V případě nemovité věci se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovité věci stejné velkosti,
stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitá věc v
cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu
nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na
základě porovnatelných prodejů.
Výnosová metoda
Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného
majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že není dostatek relevantních údajů pro
použití této metody, nebyla proto použita.
Srovnávací metoda
–5–
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v
současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi
nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena
na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a
statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi
absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí
výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší
stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně
hlavního objektu.
Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitou věc jako celek tedy srovnává ji celkově se
vším příslušenstvím a pozemky.
1.
Prodáme menší RD vhodný jak k bydlení, tak k rekreaci v malebné a bezpečné
vesnici Děrné u Fulneku s výhledy do údolí řeky Odry a na protilehlé beskydské
hřebeny. Budova je menších rozměrů s dvorkem, zahrádkou a zastřešeným
venkovním posezením. Obytná plocha přízemí (3 pokoje, kuch., wc s koupelnou) a
podkroví (2 pokoje) je cca 70 m2. Dům je určen ihned k rekreaci. Pro bydlení
doporučujeme rekonstrukci. Děrné je velmi klidná obec s tradicemi a bohatým
společenským životem ležící na jižním svahu kopce asi 2 km na dohled z Fulneku a s
velmi dobrým napojením na dálnici (4 minuty). Okolí je ideální na turistické vyjížďky na
kolech a koních (Oderské vrchy). Asi 10 minut vzdálené Tošovice nabízejí spoustu
sportovního vyžití (koupání, golf, lyžování atd). V obci je kulturní dům s restaurací,
samoobsluha COOP, školka. Dostupnost do Ostravy do 20 minut, N.Jičín do 15 minut.
Dobré autobusové spojení. Cena 450 000 Kč
2.
starší rodinný dům v obci Životice u Nového Jičína pouze za cenu pozemků. Dům je
situován v krásné krajině a velmi klidné lokalitě. Dům se nachází mimo záplavové
území a nikdy nebyl poškozen povodní. Celková výměra parcely na níž je dům
postaven je 550 m2 zastavěné plochy a nádvoří. Celá tato parcela je vedená v
územním plánu jako stavební. Cena stavebních parcel v obci se pohybuje od 300-400
Kč za m2. Zastavěná plocha domu je 160 m2, užitná plocha domu je 120 m2.
Dispozice domu je 2 pokoje+kuchyně+dílna+sklep+prostorná garáž, prostor pro
hospodářská zvířata a půda. Dům je ideální pro rekonstrukci na rekreační nemovitos,
nebo přestavbu na rodinný dům k celoročnímu obývání. V současném stavu není dům
okamžitě obyvatelný. Dům je připojen na elektrickou síť. Vodovod, kanalizaceizace,
plyn, kabelová televize a internet cca 50 m2 od objektu. Přístup k domu je po
zpevněné obecní komunikaci z části asfaltové. K domu náleží zahrada a další
pozemky o výměře 2000 m2. Celý pozemek je oplocen Cena 488 000 Kč
3.
Nabízíme Vám exklusivně k prodeji jednopodlažní částečně podsklepený rodinný dům
s valbovou střechou umístěný na okraji obce Hodslavice. Objekt je zanedbaný,
vhodný k celkové rekonstrukci. K domu náleží vedlejší stavba (kůlna), studna a
zahrada o výměře 1172 m2. Obecní vodovod a plynová přípojka jsou na okraji
pozemku. Při rychlém jednání možná sleva. K dispozici ihned. Cena 490 000 Kč
4.
Prodej staršího rodinného domu ve Starojické Lhotě. Dům je postaven z cihel, má
betonové podlahy, střešní krytina pozink. Současná dispozice domu 2+1, obytná
plocha cca 80m2, obytnou plochu lze rekonstrukcí rozšířit do hospodářské části,
ideální k vybudování obytného podkroví - prostorná půda nad obytnou částí se
střechou ve velice dobrém stavu.
V domě byly provedeny menší rekonstrukce - toaleta, plynový kotel, elektřina. V domě
není koupelna, pouze provizorní, funkční, zánovní sprchový kout. V domě je vlastní
studna, obecní vodovod na hranici pozemku. K domu náleží menší předzahrádka,
–6–
celková zastavěná plocha a nádvoří 373m2. K domu lze přikouput vedlejší stavební
pozemek za velice výhodnou cenu. Pozemek je přístupný z hlavní komunikace a lze
rozparcelovat na 2 - 3 stavební parcely. Cena 540 000 Kč
5.
Prodej rodinného domu 3+1 v obci Hladké Životice. K domu náleží pěkný rovinatý
pozemek se vzrostlými stromy o rozloze 3091 m2. Dům se nachází v klidné části obce
a je určen k celkové rekonstrukci. Do domu je zavedena elektřina a obecní vodovod.
Obec Hladké Životice má dobrou dostupnost z Ostravy po dálnici D1 i z Nového
Jičína. Cena 590 000 Kč
6.
samostatně stojící rodinný dům o velikosti 3+1 v krásném a klidném prostředí obce
Starý Jičín části Vlčnov. Součástí domu je dvorek, oplocená zahrada 260 m2 s
posezením a samostatná garáž s hosp. částí. Dům je cihlový, patrový, částečně
podsklepený se sedlovou střechou krytou pálenými taškami. Po vstupu do domu se
nachází zádveří, kuchyně, tři prostorné obyvatelné místnosti, koupelna a samostatné
WC. Vytápění domu je zajištěno jak plynovým kotlem, tak i úsporným kotlem na
dřevoplyn, ohřev TUV je kombinovaným bojlerem. Objekt je napojen na obecní
vodovod i kanalizaci, včetně plynu. Dům je v původním stavu, částečně
rekonstruovaný v roce 1994, obyvatelný, vhodný k další rekonstrukci. Možno využít i
jako chalupu k rodinné rekreaci s tenisovými kurty v dosahu v turisticky vyhledávané
obci pod hradem Starý Jičín. Obec má rovněž veškerou občanskou vybavenost,
dobrou dostupnost do Nového Jičína (10 min.) a na rychlostní komunikaci R48 Frýdek
Místek .. Cena 610 000 Kč
7.
Prodej - dům/vila, 100 m2, Starojická Lhota - Nabízíme k prodeji rodinný dům 2+1 v
obci Starojická Lhota. V 1. NP je ložnice, kuchyň, pokoj a předsíň. Podkroví: půda,
kde je možno vybudovat další místnosti. Podlahy jsou betonové, střecha pozinkovaný
plech. Vytápění plynovým kotlem, i kotlem na tuhá paliva. Vlastní studna, elektřina
220/380V, internet WiFi. Příjezd po obecní komunikaci, celoročně udržované. Možnost
přikoupení velmi levných, dvou navazujících stavebních parcel, schválených územním
plánem. Doporučujeme prohlídku. Zajistíme financování nemovitosti. Cena 620 000
Kč
8.
rodinný dům v centru obce Hostašovice. Dům, který Vám v tomto kraji nabízíme má
výměru 288 m2 a je dispozičně řešen jako 5+1. Nemovitost je v původním stavu je
proto vhodná k celkové rekonstrukci dle svých představ a požadavků. Rodinný dům
má jedno patro a podkroví. Dům má dřevěná okna a střechu krytou pálenými taškami.
V přízemí domu se nachází garáž a sklepy. Ve zvýšeném přízemí je pak kuchyň bez
vybavení, pokoj a přes chodbu jsou další tři pokoje a WC. V podkroví je jeden pokoj a
podkroví se dá rozšířit o půdní prostory. Podlahové krytiny jsou v domě prkenné na
chodbě je dlažba. Do domu je zavedena elektřina 220/380V, vodovodní a plynová
přípojka a kanalizace je řešena jímkou. Pro odběr vody je zde k dispozici také vlastní
studna. Vytápění je zajištěno topením na tuhá paliva a plynem. K domu náleží ještě
pozemek o celkové výměře 287 m2. Součástí domu jsou dvě garáže a stodola. V okolí
domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci
najdeme běžnou občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou
linkou autobusu.
Dům se nachází v krásném a klidném prostřední v centru obce. V obci Hostašovice a
přilehlém okolí najdeme množství sportovního a kulturního vyžití, každý si zde určitě
vybere podle svých představ a požadavků to, jak trávit volný čas. Cena 790 000 Kč
–7–
9.
Nabízíme exkluzivně zajímavý rodinný dům, situovaný v okrajové části obce Příbor.
Dispozičně je řešen jako 3+1, kdy v přízemí je umístěna kuchyň, pokoj, koupelna, WC
a v patře další 2 pokoje s prostorným balkónem. Elektřina v mědi, voda v plastu,
plynová přípojka, obecní vodovod i kanalizace. Vnější omítka je břízolitová, střecha je
pokryta eternitovou šablonou, v patře plastová okna. Dům je podsklepený, v zadní,
odvrácené části je vstup pro garáž. Tento dům splňuje podmínky pro příjemné bydlení
s velmi dobrou dostupností do centra města, ale je vhodný i k podnikatelským
aktivitám jako kancelářské prostory nebo prodejna. Cena
10.
Prodáme romantický domek s velkým pozemkem a zachovalým, podsklepeným
seníkem v klidné rekreační obci Dolejší Kunčice asi 5 minut jízdy z centra Fulneka v
údolí Oderských vrchů. Dům sloužil jako rekreační chalupa, ale je funkční a připraven
k bydlení s číslem popisným. Doporučujeme rekonstrukci, kterou by vzniklo velmi
hezké bydlení. Pozemek kolem RD má cca 1100 m2 a dalších 1500m v pronájmu za
780,- Kč ročně k využívání. Dohromady je k dispozici 2500m oplocené zahrady.
Základní dispozice domu je 3+1 s velkou síní, koupelnou a WC. Kuchyň je vybavena
elektrickými vestavnými spotřebiči a varnou deskou. Další prostory k rekonstrukci a
využívání nabízí stodola, velké podkroví a samostatná budova seníku, která se přímo
nabízí na přestavbu na zahradní chatku nebo domek pro hosty. Okolní příroda je
vhodná k rekreaci svým čistým ovzduším. Pár minut autem vzdálené Tošovice
nabízejí koupání,lyžování,golf a jiné sportovní aktivity. Celá oblast je ideální pro
vyjížďky na kolech, koních a ... Cena 840 000 Kč
120
cena
požadaovaná
(zaplacená)
(1)
(7)
koef
redukce
na
pramen cena po redukci
ceny
na pramen ceny
K3
K4
K5
K6
I
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
450 000,00 Kč
1,00
488 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
488 000,00 Kč
490 000,00 Kč
1,00
490 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
490 000,00 Kč
540 000,00 Kč
1,00
540 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
540 000,00 Kč
5
590 000,00 Kč
1,00
590 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,30
453 850,00 Kč
6
610 000,00 Kč
1,00
610 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
610 000,00 Kč
7
620 000,00 Kč
1,00
620 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
620 000,00 Kč
8
790 000,00 Kč
1,00
790 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
790 000,00 Kč
9
799 000,00 Kč
1,00
799 000,00 Kč
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
799 000,00 Kč
10
840 000,00 Kč
1,00
840 000,00 Kč
1,00
1,10
1,00
1,00
1,00
1,20
1,32
636 360,00 Kč
450 000,00 Kč
2
488 000,00 Kč
3
4
1,00
(9)
K2
450 000,00 Kč
1
(8)
K1
cena oceňovaného
objektu odvozená
ze srovnácího
(17)
Celkem průměr
Kč
587 721,00 Kč
Minimum
Kč
450 000,00 Kč
Kč
799 000,00 Kč
Maximum
Směrodatná výběrová odchylka
Pravděpodobná spodní hranice
Pravděpodobná horní hranice
K1
Koeficient upravy na polohu objektu
K2
Koeficient upravy na velikost objektu
K3
Koeficient upravy na garáž v objektu, nebo areálu
121 700,00 Kč
s
průměr - s
průměr + s
466 021,00 Kč
709 421,00 Kč
–8–
K4
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší-horší)
K5
Koeficient úpravy na ev další vlastnosti (lepší-horší)
K6
Koeficient úpravy dle úvahy znalce(lepší-horší)
s
směrodatná výběrová odchylka = míra průměrné vzdálenosti hodnot dat od jejich průměru
Koeficient úpravy Na pramen ceny, skutečná kupní cena K5=1 u inzerce přiměřeně nižší
I
index odlišnosti I =(K1 x K2 x K3 x K4 x K5 X K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovanými uvažují všechny koeficienty rovny
1,00
Popis oceňované nemovité věci.
Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 263 na pozemku parcela č. st 299 s příslušenstvím je
situován v obci Veřovice, katastrální území Veřovice.
popis rodinného domu č.p. 299
Jde o přízemní rodinný dům
vnitřní.
stáří cca 100 roků z materiálů cihelné zdivo s omítkou vnější i
Název konstrukce, popis
Základy – s vod.izolací
Zdivo – cihlené
Stropy – rovnýý podhled
Střecha – swedlová
Krytina – pálen taška
Klempířské konstrukce –pozinek
Vnitřní omítky – vápenná hladká
Fasádní omítky – břízolit
Vnější obklady – kabřinec
Vnitřní obklady – standardní
Schody – rerazzo, beton
Dveře – prosklené i hladké
Okna – dřevěná dvojitá
Podlahy obytných místností – beton, prkenné
Podlahy ostatních místností – beton, keramické
Vytápění – kotel ÚT na tuhá paliva v suterenu, krbová kamna
Elektroinstalace – 2/3 F
Bleskosvod – ne
Rozvod vody – standardní
Zdroj teplé vody – el. bojler
Instalace plynu – přípojka na hranici pozemku
Kanalizace – žumpa k vybírání
Vybavení kuchyně – el. sporák, standardní
Vnitřní vybavení – standardní
Záchod – standardní splachovací
Ostatní – není
Rodinný dům je přístupný z nádvoří rodinného domu po vnějších betonových schodech,
–9–
tak i z kryté terasy směrem ze zahrady. Podkroví je přístupné z vnitřku rodinného domuč
terazzových schodech. .
Obytnou místnost přízemí tvoří obývací pokoj s navazující kuchyní., dále další dva pokoje se
samostatným vstupem a obytné podkroví se dvěma místnostmi. V přízemí je i koupelna se s vanou
a samostatné splachovací WC. Kuchyně není stavebně oddělena od pokoje.
K pohodě bydlení přispívá i zahrada s vedlejšími stavbami pergolou a kůlnou .
Dům je citlivě zasazen do urbanizovaného území rodinných domů se zahrádkami. Dopravní spojení
zajišťuje autobusová ale i vlaková doprava. . Veškerá byť omezená občanská vybavenost je vcentru
obce..
K rodinnému domu je příslušná vedlejší stavba na pozemku zahrada. . Vedlejší stavba se zvlášť
neoceňuje, je součástí porovnávacího ocenění.
Studna která je součástí pozemku zahrada se již nevyužívá.
Celkově je dům nepravidelně udržován a bude nutná částečná úprava některých konstrukčních
prvků (krokve a pozednice krovu, části podpěrného sloupu ochranné stříšky zádveří, oprava části
fasády vzniklé zatečením.
Nevýhodou a tedy i jeho negativní stránkou domu je mírně zanedbaná údržba domu Kladné stránky
jsou poloha domu a příslušná zahrada.
Celkově však hodnotí znalec dům se slabým postavením na trhu s nemovitými věcmi z důvodu
konkurence volných nemovitých věcí v obci i okolí.
Účel využití
Rodinný dům k trvalému užívání,
Trh s nemovitými věcmi
Realitní trh pro Novojičínsko a okolí a okolí má v nabídce dostatek nemovitých věcí – rodinných
domů. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná
cena, je nemovitá věc - jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší
ceny rodinných domů v preferovaných částech oblasti, oproti částem na okraji oblasti nebo v
nepreferovaných částech oblasti, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti
preferovaným místům.
Orientace ke světovým stranám
Hlavní místnosti na SV a JZ
konfigura terénu
rodinný dům č.p. 263
je situován na rovinatém pozemku
poloha vzhledem k centru
rodinný dům č.p. 263
je situován v centru zastavěném území obce s urbanizovanou zástavbou
rodinných domů a občanské vybavenosti
Převládající zástavba
Zástavba je urbanizované území rodinných domů se zahrádkami a předzahrádkami
– 10 –
Inženýrské sítě
Možnost kompletního připojení na všechny dostupné sítě v obci.
Doprava
Linkami autobus, železniční doprava
Obchod a služby
Obec disponuje základní soustavou obchodu a služeb
Školství
Obec disponuje kompletním základním školstvím, a mateřskou školou
Zdravotnictví
k dispozici je ordinace praktického lékaře a stomatologa
Kultura, sport, ubytování
K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací,
organizací mládeže, sportovní zařízení města
Úřady
Obecní úřad, pošta
Pracovní možnosti
Mimo místa v místě, nebo v dosahu autobusových linek a železnice
Obec má poměrně nízkou nezaměstnanost
Životní prostředí
Běžná hladina hluku a otřesů z dopravy
Přírodní lokalita
Nejsou v místě
Změny v zástavbě
bez dopadu na cenu nemovité věci
Příslušenství nemovité věci
Zvyšující cenu nemovité věci o méně než 20 %
Typ nemovité věci
Rodinný dům
Možnosti dalšího rozšíření
Žádná možnost dalšího rozšíření
Pozemky
Pozemek parcela č. st 299 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 320 m2
– 11 –
Pozemek parcela č. 284 druh: zahrada výměra 386 m2
Pozemek parcela č. 1397/13 druh: trvalý travní porost výměra 259 m2
tvoří s rodinným domem jednotný a funkční celek
Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví
zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti
vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných
podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech
nejsou žádné závady, které
nezaniknou dražbou.
Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny.
Věcná břemena
Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena
která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva –
viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“.
Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na
stanovení obvyklé ceny.
Předkupní práva
K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní
práva.
Nájemní vztahy
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna
Jiné závady
Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti
nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C
Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji
za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno
Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva
a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
8. Obsah posudku
a) Objekty
1)Rodinný dům
b) Pozemky
1)Pozemky na LV číslo 1722
c) Věcná břemena
– 12 –
1)Věcná břemena - práva a závady
– 13 –
B. Odhad
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
II. Poptávka nižší než nabídka
trhu s nemovitými věcmi
2 Vlastnické vztahy
IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek,
jehož součástí je stavba (stejný vlastník)
3 Změny v okolí
III. Bez vlivu
4 Vliv právních vztahů na
II. Bez vlivu
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
5 Povodňové riziko
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím
výskytu záplav
Pi
–0,03
0,00
0,00
0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,970
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Druh a účel užití stavby
I. Druh hlavní stavby v jednotném
funkčním celku
2 Převažující zástavba v okolí
I. Rezidenční zástavba
pozemku a životní prostředí
3 Poloha pozemku v obci
II. Navazující na střed (centrum) obce
4 Možnost napojení pozemku na
I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v
inženýrské sítě, které má obec
obci nebo obec bez sítí
5 Občanská vybavenost v okolí
I. V okolí nemovité věci je dostupná
pozemku
občanská vybavenost obce
6 Dopravní dostupnost
VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici
pozemku, dobré parkovací možnosti
7 Hromadná doprava
IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m
8 Poloha pozemku z hlediska
I. Bez možnosti komerčního využití
komerční využitelnosti
9 Obyvatelstvo
II. Bezproblémové okolí
10 Nezaměstnanost
III. Nižší než je průměr v kraji
11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Vlivy snižující cenu
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,742
i=2
Pi
1,03
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
–0,02
0,00
0,00
0,04
–0,30
– 14 –
Popisy objektů
a) Objekty
1) Rodinný dům
b) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 1722
c) Věcná břemena
1) Věcná břemena - práva a závady
Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví
zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti
vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných
podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech
nejsou žádné závady, které
nezaniknou dražbou.
Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny.
Věcná břemena
Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena
která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva –
viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“.
Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na
stanovení obvyklé ceny.
Předkupní práva
K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní
práva.
Nájemní vztahy
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna
Jiné závady
Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti
nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C
Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji
za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno
Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva
a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
– 15 –
Ocenění
a) Objekty
a.1) Věcná hodnota podle THU
a.1.1) Rodinný dům
Jednotkové množství:
=
980,82 jedn.
Ocenění:
Jednotková cena:
980,82 jedn. × 3 200,– Kč/jedn.
Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn.
=
Určení opotřebení odborným odhadem:
Stáří: 94 roků
Opotřebení: 80,000 %
Odpočet opotřebení: 3 138 624,– Kč × 80,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
3 138 624,– Kč
3 138 624,– Kč
2 510 899,20 Kč
627 724,80 Kč
Rodinný dům – určená cena:
627 724,80 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb.
a.2.1) Rodinný dům – § 35
Podlaží:
Název
přízemí
sklep
krov
Součet:
Výška
4,00 m
2,10 m
4,00 m
10,10 m
Podlažnost:
335,40 / 152,55
Zastavěná plocha
(8,25×16,20)+(4,20×4,50)
8,20×6,0
8,25×16,20
=
=
=
152,55 m2
49,20 m2
133,65 m2
335,40 m2
=
=
=
610,20 m3
103,32 m3
267,30 m3
980,82 m3
= 2,20
Obestavěný prostor (OP):
přízemí
4,00 × ((8,25×16,20)+(4,20×4,50))
sklep
2,10 × 8,20×6,0
krov
4,00/2 × 8,25×16,20
Obestavěný prostor – celkem:
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1:
Kraj:
Moravskoslezský
Obec:
Veřovice
Počet obyvatel:
1 987
=
– 16 –
Základní cena (ZC): 2 387,– Kč/m3
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení znaku
0 Typ stavby
I. Nepodsklepený nebo podsklepený do
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se
šikmou nebo strmou střechou
1 Druh stavby
III. Samostatný rodinný dům
2 Provedení obvodových stěn
III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové
3 Tloušťka obvod. stěn
II. 45 cm
4 Podlažnost
III. Hodnota větší než 2
5 Napojení na veřejné sítě
III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování
(přípojky)
RD do žumpy nebo septiku
6 Způsob vytápění stavby
III. Ústřední , etážové , dálkové
7 Zákl. příslušenství v RD
III. Úplné - standardní provedení
8 Ostatní vybavení v RD
I. Bez dalšího vybavení
9 Venkovní úpravy
I. Zanedbatelného rozsahu
10 Vedlejší stavby tvořící
II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové
příslušenství k RD
zastavěné ploše nad 25 m2
11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem
stavbou
12 Kriterium jinde neuvedené
I. Významně snižující cenu
13 Stavebně-technický stav
IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad
provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
*
Rok výstavby / kolaudace:
1920
Stáří stavby (y):
94
Koeficient pro úpravu (s):
0,600
Vi
A
0,00
0,00
0,00
0,02
0,00
0,00
0,00
0,00
–0,05
0,00
0,01
–0,10
0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,343
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × I V):
Cena stavby určená porovnávacím způsobem:
CSP = OP × ZCU = 980,82 × 818,74
818,74 Kč/m3
803 036,57 Kč
=
Rodinný dům – určená cena:
803 036,57 Kč
a.3) Srovnávací hodnota
a.3.1) Rodinný dům
Jednotkové množství:
=
980,82 jedn.
Ocenění:
Jednotková cena:
980,82 jedn. × 3 200,– Kč/jedn.
Cena stavby:
3 200,– Kč/jedn.
=
3 138 624,– Kč
3 138 624,– Kč
– 17 –
Určení opotřebení odborným odhadem:
Stáří: 94 roků
Opotřebení: 80,000 %
Odpočet opotřebení: 3 138 624,– Kč × 80,000 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
–
=
2 510 899,20 Kč
627 724,80 Kč
Výpočet cenových koeficientů
Druh objektu: Obytný objekt
Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 466 000,– Kč
Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 710 000,– Kč
Cenové koeficienty:
CA
CB
CC
CD
CE
0,742
0,840
0,937
1,034
1,131
Hodnocení objektu:
Název znaku
Trh s nemovitostmi
Orientace ke světovým stranám
Konfigurace terénu
Poloha vzhledem k centru obce
Převládající zástavba
Inženýrské sítě
Doprava
Obchod a služby
Školství
Zdravotnictví
Kultura, sport, ubytování
Úřady
Pracovní možnosti
Životní prostředí
Přírodní lokalita
Změna v zástavbě
Příslušenství nemovitosti
Typ stavby
Možnost dalšího rozšíření
Obyvatelstvo
Názor znalce
Celkem:
Zatřídění
B
A
E
E
D
C
C
C
C
B
C
C
C
C
A
C
D
C
A
D
D
Ci × vk
4,200
3,710
3,393
5,655
5,170
4,685
4,685
4,685
4,685
4,200
4,685
1,874
4,685
4,685
3,710
4,685
1,034
4,685
0,742
5,170
5,170
86,193
vk
5
5
3
5
5
5
5
5
5
5
5
2
5
5
5
5
1
5
1
5
5
92
Koeficient k = 86,193 / 92 = 0,9369
Korekce ceny:
×
0,9369
– 18 –
Cena po úpravě cenovými koeficienty:
=
Rodinný dům – určená cena:
588 115,37 Kč
588 115,37 Kč
b) Pozemky
b.1) Vyhláška 441/2013 Sb.
b.1.1) Pozemky na LV číslo 1722 – § 4, 9
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Veřovice
Název okresu:
Nový Jičín
Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Velikost obce
III. 1001 – 2000 obyvatel
2 Hospodářsko-správní význam
IV. Ostatní obce
obce
3 Poloha obce
V. Ostatní případy
4 Technická infrastruktura v obci
II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo
kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn
5 Dopravní obslužnost obce
V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo
zastavěné území obce)
6 Občanská vybavenost v obci
V. Minimální vybavenost (obchod nebo
služby – základní sortiment)
Oi
0,75
0,60
0,80
0,85
0,70
0,85
Základní cena výchozí: ZCv = 700,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 127,45 Kč/m2
Index trhu: IT = 0,970
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Svažitost pozemku a expozice
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
2 Ztížené základové podmínky
III. Neztížené základové podmínky
3 Ochranná pásma
I. Mimo ochranná pásma
4 Omezení užívání pozemku
I. Bez omezení užívání
5 Geometrický tvar pozemku
II. Tvar bez vlivu na využití
6 Ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index polohy: IP = 0,742
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,720
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 91,7640 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
Cena [Kč]
– 19 –
Výměra [m2]
320
Cena [Kč]
29 364,48
§ 9 odst. 3 – Jiné pozemky (dle § 4 odst. 1)
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 27,5292 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
284
zahrada
386
1397/13
trvalý travní porost
259
Součet:
645
Cena [Kč]
10 626,27
7 130,06
17 756,33
Parc. č.
st. 299
Název
zastavěná plocha a nádvoří
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 1722 – určená cena:
47 120,81 Kč
47 120,81 Kč
c) Věcná břemena
c.1) Obecná metoda
c.1.1) Věcná břemena - práva a závady
Roční užitek vyplývající z věcného břemene:
Roční užitek z břemene (U):
0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
–1
0,– Kč
– 20 –
C. Rekapitulace
V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst.
Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické
faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy
levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – hrozby zvýšení
DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky
bydlení
na
růst
poptávky
po
vlastním
bydlení.
v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní
očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc
banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A
k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si
budou
pořizovat
početně
slabší
ročníky).
To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen
nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním
globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme,
že pokles cen realit v letech 2009-2011 by mohl činit 488 -35 % (v případě recese v ČR)," "Pokud
by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 488 %. V
takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013).
Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve
v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015 a dále),"
Tyto předpoklady se však ne všechny daří plnit, úroveň cen jsou v nominálních hodnotách stejné,
ale v reálných nižší o inflaci.
Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují
hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu
rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým
srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez
přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických
fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst
nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem,
nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu
vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější
deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly
razantně klesat.
Při analýze celkové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací)
které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi .
Realitní trh pro Novojičínsko a okolí má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k
nastěhování. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než
průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší
ceny nemovitostí v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou
ceny nižší v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům.
Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky
realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny
nemovitostí:
24 % lokalita
– 21 –
24 % velikost
14 % druh vlastnictví
10 % stav domu a použité stavební materiály
9 % umístění - vnitřní dispozice
6 % stav nemovitosti a jeho vybavení
5 % doprava a parkování
3 % okolí domu a výhled
3 % dispozice a orientace
2 % služby v místě
Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci
srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování
z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci;
nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska
jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí,
které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k
dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však
třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v
budoucnu.
Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i
výrazně odlišovat.
Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími
recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná
může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty.
Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada.
Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní
síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních
potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem
nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s
vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde
značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru.
Ze statistik tedy můžeme vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti a z informací od realitních
kanceláří v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh
s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku..
Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve
zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitých věcí.
Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je
odhadnuta závěrečná hodnota
Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:
Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací
náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovité věci.
Porovnávací přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží ani k užitku ani
k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitými věcmi.
Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením
všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovité věci a to jako odhadnuté
jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
– 22 –
Oceňované nemovité věci – pozemky a rodinný dům v obci Veřovice č.p.263 jsou situovány
V centrální části obce v urbanizovaném území rodinných domů s předzahrádkami a zahradkami a
občanské vybavenosti.
Dům je v mírně zanedbané údržby, kdy bude nutné pravděpodobně výměna částí krovu (krokve,
pozednice) které jsou zjevně napadené hnilobou.
Oceňované nemovitosti jsou z dlouhodobého hlediska
průměrně prodejné z důvodu, že
ekonomická situace v obci je dobrá a je zde poměrně nízka nezaměstnanost.
Do centra oblasti města Nový Jičín je vzdálenost cca 16 km a do krajského města Ostrava je
vzdálenost cca 60 km, což zvyšuje šance na získání zaměstnání.
Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou
nemovitou věcí s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní
hodnotě majetku a postavení konkrétní nemovité věci na trhu s nemovitými věcmi..
Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV)
zřízena žádná věcná břemena, která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 23 –
Cena pozemků podle cenového předpisu
Věcná hodnota objektů
Věcná hodnota podle THU
Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb.
Srovnávací hodnota
Stanovená věcná hodnota objektů
Obecná cena věcných břemen
Obecná cena movitých věcí
Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
47 120,– Kč
627 720,–
803 040,–
588 120,–
674 000,–
0,–
0,–
600 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
600 000,– Kč
Cena slovy: šestsettisíc Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
– 24 –
D. Seznam příloh
1. LV č.1722 k.ú. Veřovice, obec Veřovice
2. Km k LV č.1722 k.ú. Veřovice, obec Veřovice
3. mapy místa
4. fotopříloha pořízená znalcem