Znalecký posudek

Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovité věci č. 3534 / 21 / 2015
Typ nemovitosti
Účel ocenění
Rekreační chata bez garáže
v současném stavu
nedobrovolná dražba
Předmět ocenění
Budova č.e. 695, LV č. 7223 na pozemku parc.č. St. 6927
pozemek parc.č. St. 6927, LV č. 7223
pozemek parc.č. 2660/2, LV č. 7223
pozemek parc.č. 2660/45, LV č. 7223
včetně příslušenství
Adresa
Kraj
Zlínský kraj
Kat. území
Kroměříž
Část obce dle LV
Kroměříž
Město
Ulice
Kroměříž
Počet obyvatel 28971
č.e.
695
Šlajza
Objednatel
DRAŽBY ČR a.s.
Riegrovo náměstí č.p. 182
Kroměříž
Tel.
E-mail
IČ
DIČ
Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky
Vlastnictví
Stejný vlastník všech
nemovitostí
Pavlík Jaromír - Kroměříž, Lutopecká 1410
Zpracováno pro
DRAŽBY ČR a.s.
Vypracoval
Licence číslo
Ing. Smetanová Vladimíra
J. Homoly 3739/5
767 01 Kroměříž
email: [email protected]
0428
Ne
Počet stran textu 7
Obvyklá cena - současný stav
Započitatelná podl. plocha
tel: 724 897355 573335464
Počet stran příloh
41 m2
Dne
Ke dni
Prohlídka dne
11.2.2015
9.2.2015
9.2.2015
5
9 500 Kč/m2
389 500 Kč
390 000 Kč
Třistadevadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Komentář k ceně
Odhadovaná cena je uvnitř intervalu porovnávaných cen. Negativní vliv má umístění zahrady podél komunikace, nová
stavba zděné chaty na sousední parcele, umístění v záplavové oblasti, tvar pozemku, blízkost dálnice
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti
-1-
Dobrý stav chaty, nevýhodou je nepravidelný zužující se tvar pozemku, podél komunikace. Chata je mírně větší než
zachycuje snímek katastru nemovitostí. Na sousední zahradě, u plotu s hodnocenou zahradou, stojí rozestavěná zděná
přízemní chata. Stavba znehodnocuje hodnocenou nemovitou věc. Majitel hodnocené chaty nemá podíl na přístupovém
pozemku p.č. 2660/1 a 3186/2.
Podmínky platnosti ceny
Nejsou stanoveny
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
588 000 Kč
Pětsetosmdesátosm tisíc Kč
Vyhodnocení rizik
ANO
ANO
ANO
ANO
NE
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí
Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci
Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace
přístup přes pozemky v podílovém spoluvlastnictví
ANO
Zástavní právo zapsané na LV
dle LV
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
Právní zánik stavby
Stavba na cizím pozemku
Dočasná stavba
Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví
Probíhající obnova operátu
Přestavek
Plomba
Přídatné spoluvlastnictví
Věc nemovitá situována v záplavovém území
Q100
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží
Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)
Věc nemovitá v území s přírodními riziky
Ztížený přístup k nemovitosti
Umístění věci nemovité v chráněném území
Umístění věci nemovité v památkové zóně
Umístění věci nemovité v ochranném pásmu
Stavba je v demoličním pásmu
Demograficky negativně zatížená lokalita
Reálná břemena / věcná břemena
Služebnosti
Reálné břemeno doživotního užívání/požívání
Předkupní právo
Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje
Zajišťovací převod práva
Právo stavby
Nezbytná cesta
Přednostní pořadí pro jiné právo
Historická zástavní práva převzatá do KN
Výměnek / Budoucí výměnek
Ostatní finanční omezení
Nájemní smlouva
Pachtovní smlouva
Stavba se zhoršeným technickým stavem
Stavba dlouhou dobu neužívaná
Stavba dlouhou dobu rozestavěná
Stavba kapacitně předimenzovaná
Výhrada vlastnického práva
-2-
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
Výhrada zpětné koupě
Výhrada zpětného prodeje
Koupě na zkoušku
Výhrada lepšího kupce
Vzdání se náhrady škody na pozemku
Zákaznická základna
Podzemní stavba se samostatným účelovým určením
Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti
Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných
prostředků
Zákaz zcizení nebo zatížení
Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu
Momentálně není nemovitá věc obchodovaná
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu
Darovací smlouva 2003
Podklady
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7223, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž
20.1.2015.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Kroměříž, vyhotovil www.cuzk.cz.
situace, vyhotovil www.cuzk.cz.
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7223, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž
20.1.2015.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Kroměříž, vyhotovil www.cuzk.cz.
situace, vyhotovil www.cuzk.cz.
Místopis
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu
Kroměříž je významné město regionu, bývalé okresní město na střední Moravě, zemědělská oblast Hané, při dálnici D1
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...
Umístění v obci
okrajová část obce
Okolní zástavba jiná
Doprava vlaková a autobusová, soulad s ÚPD, vybavenost odpovídající bývalému okresnímu městu, rozvinuté střední
školství, Justiční akademie, zámek a zahrady zapsané na seznamu památek UNESCO. Město festivalů a kulturních akcí.
Jedná se o zahrádkovou kolonii u rybníka Šlajza, na okraji města. směrem k dálnici D1. V lokalitě je zavedená elektřina.
Některé zahrádky jsou se stavbami k trvalému bydlení.
Informace o nemovitosti
Zahradní chatka v zahrádkové kolonii, zděná, nepodsklepená, jedno nadzemní podlaží s obytným podkrovím. Sedlová
střecha s vlnitým plechem. Zahrádka oplocená, zavedená elektřina, suché WC na konci pozemku, otevřený přístřešek s
pultovou střechou, zděná udírna. Dispoziční řešení a vybavení: místnost v 1.NP s kamny na tuhá paliva a dřevěným
schodištěm do podkroví, kde je pokoj a zastřešený balkon se stahovacími schůdky pro vstup na půdu. Další vybavení v
chatě není. Nebyla umožněna prohlídka interieru. Objednatel doložil fotodokumentaci, zaměření bylo provedeno od ulice,
bez přítomnosti majitele.
Přístup a příjezd k nemovitostem
přes pozemky jiných vlastníků:
Parcela
Vlastník
parc.č. 2660/1
podíloví spoluvlastníci bez Jaromíra Pavlíka st.
parc.č. 3186/2
podíloví spoluvlastníci bez Jaromíra Pavlíka st.
Způsob využití pozemku
orná půda
ostatní plocha ostatní komunikace
Přístupová komunikace
Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový, štěrkový.
Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
Přístup a příjezd je po právní stránce řešen
získání podílu na p.č. 3186/2 a 2660/1
Popis nemovitosti
Počet PP
0
Počet NP
Počet bytových jednotek
0
1
není řešeno vůbec.
Počet podkroví
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
-3-
24 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Ne
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Příslušenství
Stavba
přístřešek
kůlna
Ano
Výměra [m2] Stáří [roků]
6.0
20
1.0
30
Popis
otevřený přístřešek podíl plotu
dřevěné WC na konci pozemku
Technický stav
Budova
Stav
průměrný
Stáří roků
Opotřebení odhadem
Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
Minulé rekonstrukce
Budova
po celkové rekonstrukci
Konstrukce
Rozsah
Střešní krytina
vlnitý plech a plast
Krovy
sedlový dřevěný
Stropy
dřevěné
Vnější omítky
zateplení
Vnitřní omítky
vápenné štukové
Okna
dřevěná
Dveře
dřevěné
Podlahy
PVC
Instalace
elektro
odhadem 30
30 %
nevykazuje
Rok provedení
10
10
10
10
10
10
10
10
10
Nákladová cena (stavba bez opotřebení)
Obestavěný prostor
131 m3 Cena
4 500 Kč/m3
Cena celkem
588 000 Kč
Pozemky
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
Výměra
367 m2 Cena pozemků
300 Kč/m2
Cena celkem
110 000 Kč
Inženýrské sítě
Elektro
Voda ze studny
Kanalizace do žumpy
Kanalizace do vlastní
ČOV
Plyn ze zásobníku
napojeno
není
napojeno
není
není
Popis provedení budovy
Konstrukce
Provedení
základy a zemní
betonové pasy
práce
vodorovné
dřevěné
konstrukce, stropy
krytina střech
vlnitý plast a plech
úpravy vnitřních
povrchů
vnitřní obklady
dveře a vrata
povrch podlah
elektroinstalace vč.
bleskosvodu
vnitřní kanalizace
ohřev teplé vody
vápenná omítka štuková
nejsou
dřevěné
PVC
světelný a motorový rozvod
není
není
Voda z řadu
Kanalizace do řadu
Kanalizace do septiku
Plyn z veřejného
rozvodu
Dálkové vytápění
není
není
není
není
není
Konstrukce
svislé konstrukce
zděné
konstrukce střechy
sedlová
klempířské
konstrukce
úpravy vnějších
povrchů
schody
okna
vytápění
vnitřní vodovod
pozinkované
vnitřní plynovod
ost.vnitř.vybavení
(výtahy, VZT,EPS a
pod.)
není
není
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
PENB k dispozici
Ne
-4-
Provedení
kontaktní zateplovací systém bez
nátěru
dřevěné
dřevěná zdvojená
kamny na pevná paliva
není
PENB zákonná povinnost
Ne
1.NP - výčet místností
pokoj
plocha
koeficient KZp
započit. plocha
19.00 m2
1.0
19.00 m2
19.00 m2
Součet ploch za podlaží
1.Podkroví - výčet místností
pokoj
lodžie
19.00 m2
plocha
koeficient KZp
započit. plocha
19.00 m2
1.0
19.00 m2
2
6.00 m
0.5
3.00 m2
25.00 m2
Součet ploch za podlaží
22.00 m2
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2014
Konstrukční provedení
Stavba dřevěná
Počet PP
1
Počet NP 1
Počet podkroví
1
Zastavěná plocha 1.NP
Podlahová plocha
47.0 m2 Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
180 000 Kč
0 %
180 000 Kč
19.7 m2
935.0 m2
3 800 Kč/m2
3 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Spodní stavba zděná, horní stavba dřevěná, bez medií, topení kamny na tuhá paliva. Samostatná oplocená zahrada u
lesa v Ratajích, v těsném sousedství města. Oproti hodnocené chatě obdobný stav, problematický příjezd po nezpevněné
cestě, vzdálenější poloha, mimo záplavovou oblast.
2. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
databáze prodejů vlastní, datum prodeje srpen 2014
Konstrukční provedení
Stavba dřevěná
Počet PP
0
Počet NP 1
Počet podkroví
0
Zastavěná plocha 1.NP
Podlahová plocha
12.0 m2 Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
80 000 Kč
0 %
80 000 Kč
15.0 m2
609.0 m2
6 700 Kč/m2
6 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Chatka v zahrádkové kolonii na okraji Přerova, okraj záplavové oblasti. Ideální spoluvlastnictví pozemků 1/12 ze 7
308m2. Každý majitel užívá svou reálnou část. U chaty dřevěná šopa. Oproti hodnocené chatě obdobná poloha na okraji
bývalého okresního města, horší stav chaty, ideální spoluvlastnictví pozemků.
-5-
3. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2013
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
1
Počet NP 1
Počet podkroví
0
Zastavěná plocha 1.NP
Podlahová plocha
35.0 m2 Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
40.5 m2
1002.0 m2
12 900 Kč/m2
450 000 Kč
0 %
450 000 Kč
12 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Chata Horní zahrady Chropyňská, zděná, částečně podsklepená, plyn, el. voda, žumpa, objem 183m3, plochá střecha.
Koupelna s vanou. V ÚPD jen k rekreaci, stavba v koridoru budoucího kanálu D-O-L. Oproti hodnocené chatě obdobná
poloha na okraji města, obdobný stav, navíc zavedená media, udržovaná zahrada, záplavová oblast.
4. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2014
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
1
Počet NP 1
Počet podkroví
0
Zastavěná plocha 1.NP
Podlahová plocha
25.0 m2 Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
270 000 Kč
0 %
270 000 Kč
33.0 m2
1006.0 m2
10 800 Kč/m2
10 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Chatka Horní zahrady Chropyňská, malý sklep, suché WC, objem 139m3. Obdobný stav a poloha jako u hodnocené
chaty, záplavová oblast, větší udržovaná zahrada.
Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
3 800 - 12 900 Kč/m2
-6-
80 000 - 450 000 Kč
9 500 Kč/m2
Odhadovaná jednotková cena ve výši 9 500,- Kč/m2 je uvnitř intervalu cen porovnávaných chat. Cena odpovídá stavu a
poloze hodnocené chaty.
Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu
Nemovitost je
užívána vlastníkem
Vypracoval
Licence číslo
0428
Ing. Smetanová Vladimíra
J. Homoly 3739/5
767 01 Kroměříž
podpis
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím
Krajského soudu v Brně ze dne 2.5.1995 pod č.j.Spr. 3595/94
pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací
nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3534-21/15 znaleckého
deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3534-21/15 podle
připojené likvidace.
Fotodokumentace
Od p.č. 3186/2
Od p.č. 2660/1
Od p.č. 3186/2
Suché WC v křoví
-7-
Venkovní pohled
1.NP
-8-