Byt 2+1 Janovice nad Úhlavou

Znalecký posudek č. 688 - 22 - 2014
o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 291/3 v bytovém domě Janovice nad
Úhlavou č.p. 291, 292 v Janovicích nad Úhlavou, okres Klatovy
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o.
Mírové náměstí 55, 40001 Ústí nad Labem
IČ: 28741552
č. Obj.: 50/014, ze dne: 19.5.2014
Účel posudku:
podklad pro dražbu
V souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. v platném znění, podle stavu ke dni 3. 6. 2014 posudek
vypracoval:
Ing. Tomáš Hoskovec
U Retexu 622
339 01 Klatovy
Posudek obsahuje 13 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
Klatovy, 7. 6. 2014
–2–
A.Nález
1.Znalecký úkol
Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - bytové jednotky č. 291/3 v bytovém domě Janovice nad
Úhlavou č.p. 291, 292 v Janovicích nad Úhlavou, okres Klatovy, ve vlastnictví SJM Josef a Jana
Hrudičkovi.
Nemovitost je situována v jižní části městečka Janovice nad Úhlavou, v sídlišti bytových domů
postaveném v 50./60. letech minulého století.. Bytový dům stojí v ulici Klenovská, nedaleko od
průtahu hlavní komunikace Klatovy - Nýrsko - Železná Ruda který vede v ulici Nýrská.
2.Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 6. 2014 za přítomnosti majitelů
jednotky manželů Hrudičkových.
3.Podklady pro vypracování posudku
Od objednatele:
- objednávka
Od znalce:
- internetový výpis z KN
- skutečnosti zjištěné při prohlídce
- fotodokumentace pořízená při prohlídce
- údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce
4.Vlastnické a evidenční údaje
Nemovitost je zapsána u Katastrálního pracoviště Klatovy, a to v obci Janovice nad Úhlavou, KÚ
Janovice nad Úhlavou, na LV č. 1403. Jako vlastník oceňované bytové jednotky jsou zapsáni
SJM Josef a Jana Hrudičkovi.
Na LV č. 1403 je zapsáno a posudkem se oceňuje:
bytová jednotka č. 291/3 v budově čp. 291, 292; podíl na společných částech domu je 84/659.
Na LV č. 1403 je zapsána budova pro bydlení č.p. 291, 292, sestávající z 9 jednotek a stavební
parcely č. 323/1 o výměře 161 m2 a 323/2 o výměře 160 m2.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5.Dokumentace a skutečnost
Projektová dokumentace není k dispozici.
Nebyly zjištěny rozpory mezi stavem dle KN a skutečností.
6.Celkový popis nemovitosti
Bytová jednotka je v části domu s č.p. 291, ve 2. NP.
Stáří domu je cca. 55 let a je situován podél ulice Klenovské, společně s domem č. 292, s nímž
opticky tvoří jeden celek. V okolí převažuje zástavba podobných bytových domů.
Nedaleko domu je obchod a pošta, blízko je i autobusové nádraží.
Janovice nad Úhlavou mají komplexní základní občanskou vybavenost, nemocnice a další vyšší
vybavenost je v Klatovech ve vzdálenosti 10 km.
Dům má obdélníkový půdorys, dvě nadzemní podlaží, a jedno podlaží podzemní.
Dům stojí na mírně svažitém pozemku, podélná osa domu je přibližně ve směru sever - jih.
Dům má zděnou konstrukci z plných cihel, obvodové stěny mají tloušťku 45 cm., bez zateplení.
Fasáda omítaná, střecha sedlová s krytinou z eternitových šablon, zřejmě původní.. Okna
plastová, zasklená dvojskly. Půdní prostor není využit.
V podzemním podlaží jsou umístěny sklepní kóje, sušárna apod.. Podle sdělení paní Hrudičkové
došlo v nedávné minulosti 2 x k zaplavení suterénu vodou po dešťových srážkách. Jako
protiopatření byla v podlaze sušárny provedena čerpací jímka a osazena čerpadlem. Na stěnách
nad podlahou jsou v 1. PP patrné plochy vlhkostního poškození. To je patrné i na stěnách v okolí
vchodových dveří, kde se jedná o projev vzlínající vlhkosti, nikoli zaplavení.
Topení etážové, zdroj tepla je kotlík na zemní plyn.
Kanalizace a voda - napojení na městské sítě.
7.Obsah posudku
Pozemky
a) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 1403
Byt
b) Byt
2) Byt 291/3
c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Odhad
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
III. Nabídka odpovídá poptávce
trhu s nemovitými věcmi
2 Vlastnické vztahy
III. Pozemek ve spoluvlastnictví
3
4
5
Změny v okolí
Vliv právních vztahů na
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
Povodňové riziko
III. Bez vlivu
II. Bez vlivu
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím
výskytu záplav
Pi
0,00
–
0,01
0,00
0,00
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,990
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Druh a účel užití stavby
I. Druh hlavní stavby v jednotném
funkčním celku
2 Převažující zástavba v okolí
I. Rezidenční zástavba
pozemku a životní prostředí
3 Poloha pozemku v obci
II. Navazující na střed (centrum) obce
4 Možnost napojení pozemku na
I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v
inženýrské sítě, které má obec
obci nebo obec bez sítí
5 Občanská vybavenost v okolí
I. V okolí nemovité věci je dostupná
pozemku
občanská vybavenost obce
6 Dopravní dostupnost
VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici
pozemku, dobré parkovací možnosti
7 Hromadná doprava
IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m
8
Poloha pozemku z hlediska
komerční využitelnosti
9 Obyvatelstvo
10 Nezaměstnanost
11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Bez možnosti komerčního využití
II. Bezproblémové okolí
II. Průměrná nezaměstnanost
II. Bez dalších vlivů
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
 Pi) = 1,000
i=2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Pi
1,00
0,02
0,00
0,00
0,00
0,00
–
0,02
0,00
0,00
0,00
0,00
–5–
Popisy objektů
a) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 1403
Pozemek ve velmi mírném spádu, v zastavěné části města. Možnost napojení na veškeré
inženýrské sítě.
b) Byt
2) Byt 291/3
Byt 2+1 ve 2. NP, vstup ze schodiště vlevo.
Dispozice:
Přesíň tvaru L, se vstupy do WC a koupelny a průchodem do kuchyně. Kuchyň se základní
kuchyňskou linkou a malou spíží.
Z kuchyně přístupný obývací pokoj s oknem na západ.
Z OP přístupný menší poko - ložnice, okno rovněž na západ.
K bytu náleží dvě zděné sklepní kóje, celkem 12 m2.
Provedení a vybavení:
Obvodové stěny zděné tl. 45 cm, bez zateplení.
Okna jsou plastová, zasklená dvojskly.
Podlahy obytných místností - textilní krytina, v kuchyni novější PVC, v předsíni, koupelně a WC
novější keramická dlažba.
Kuchyně je vybavena sporákem a novější kuch. linkou, podle sdělení majitelů není linka součástí
bytu.
Bytové jádro zděné. V koupelně je vana a umyvadlo, novější keramický obklad stěn. Prosvětlení
a odvětrání oknem přes místnost WC.
WC novější splachovací, nad WC závěsný plynový kotlík etážového topení a ohřevu TUV. Na
stěnách novější keramický obklad, okno do ulice.
Vstupní dveře novější (protipožární), interiérové dveře původní.
Omítky stěn a stropů původní, zanedbané, místy se odlupují. V okolí oken a v některých koutech
pod stropem jsou plísně - důsledek nedostatečných tepelnětechnických vlastností obvodového
pláště.
V ložnici na stěně k sousednímu bytu je SDK protihluková předstěna.
Radiátory a rozvody ÚT jsou starší - původně dálkové vytápění bylo zrušeno a jako zdroj tepla
byly v domech nasazeny plynové kotlíky.
V bytě jsou běžné rozvody vody, kanalizace, el. instalace, a STA.
Celkový stav mírně podprůměrný, zejména z důvodu opotřebovaných vnitřních omítek a tvorby
plísní na tepelných mostech.
Sklep budovy postižený vlhkostními poruchami a občasným nátokem vody při intenzivních
srážkách.
–6–
Ocenění
a)Pozemky
1) Vyhláška 441/2013 Sb.
Pozemky na LV číslo 1403 – § 4
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Janovice nad Úhlavou
Název okresu:
Klatovy
Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Velikost obce
II. 2001 – 5000 obyvatel
2 Hospodářsko-správní význam
III. Ostatní města a všechny obce v okr.
obce
Praha-východ, Praha-západ
3 Poloha obce
IV. Obec vzdálená od hranice
vyjmenovaného města nebo oblasti v tab.
č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším
vymezeném úseku silnice do 10 km
včetně
4 Technická infrastruktura v obci
I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
5 Dopravní obslužnost obce
V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo
zastavěné území obce)
6 Občanská vybavenost v obci
I. Komplexní vybavenost (obchod, služby,
zdravotnická zařízení, škola, pošta,
bankovní (peněžní) služby, sportovní a
kulturní zařízení aj.)
Oi
0,85
0,85
1,01
1,00
0,70
1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 1 180,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 602,75 Kč/m2
Index trhu: IT = 0,990
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Svažitost pozemku a expozice
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
2 Ztížené základové podmínky
III. Neztížené základové podmínky
3 Ochranná pásma
I. Mimo ochranná pásma
4 Omezení užívání pozemku
I. Bez omezení užívání
5 Geometrický tvar pozemku
II. Tvar bez vlivu na využití
6 Ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
 Pi = 1,000
i=1
Index polohy: IP = 1,000
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,990
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
–7–
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 596,7225 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
st. 323/1
zastavěná plocha a nádvoří
161
st. 323/2
zastavěná plocha a nádvoří
160
Součet:
321
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl:
Cena po úpravě:
Pozemky na LV číslo 1403 – určená cena:
×
=
Cena [Kč]
96 072,32
95 475,60
191 547,92
84 / 659
24 415,82 Kč
24 415,82 Kč
b) Byt
1) Vyhláška 441/2013 Sb.
Byt 291/3 – § 38
Podlahové plochy jednotky (PP):
byt
67,20 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1:
Kraj:
Plzeňský
Obec:
Janovice nad Úhlavou
Počet obyvatel:
2 268
Základní cena (ZC): 14 603,– Kč/m2
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2
Byt nemá balkón ani lodžii.
Podzemní podlaží má vadnou hydroizolaci.
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Typ stavby
IV. Budova - zděná nebo monolitická
konstrukce vyzdívaná
2 Společné části domu
II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,
sušárna, sklad
3 Příslušenství domu
II. Bez dopadu na cenu bytu
4 Umístění bytu v domě
II. Ostatní podlaží nevyjmenované
5 Orientace obyt. místností ke
II. Ostatní světové strany - částečný výhled
světovým stranám
6 Základní příslušenství bytu
III. Příslušenství úplné - standardní provedení
7 Další vybavení bytu a prostory
II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie
užívané spolu s bytem
nebo komora nebo sklepní kóje
8 Vytápění bytu
III. Dálkové, ústřední, etážové
Vi
0,10
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
–
0,01
0,00
–8–
9 Kriterium jinde neuvedené
10 Stavebně-technický stav
*
Rok kolaudace:
Stáří stavby (y):
Koeficient pro úpravu (s):
II. Mírně snižující cenu
III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad
provedení menších stavebních úprav)
1960
54
0,730
–
0,05
0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10): 0,645
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
9 418,94 Kč/m2
Index trhu (IT):
0,990
Index polohy (IP):
1,000
Cena bytu určená porovnávacím způsobem:
CBP = PP × ZCU × IT × IP = 67,20 × 9 418,94 × 0,990 × 1,000
=
626 623,24 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti:
Cena pozemků
=
24 415,82 Kč
Spoluvlastnický podíl:
×
84 / 659
Hodnota spoluvlastnického podílu:
=
3 112,18 Kč
+
3 112,18 Kč
Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:
=
629 735,42 Kč
Byt 291/3 – určená cena:
629 735,42 Kč
2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb.
Byt 291/3 – § 38
Podlahové plochy jednotky (PP):
byt
67,20 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1:
Kraj:
Plzeňský
Obec:
Janovice nad Úhlavou
Počet obyvatel:
2 268
Základní cena (ZC): 14 603,– Kč/m2
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2
Byt nemá balkón ani lodžii.
Podzemní podlaží má vadnou hydroizolaci.
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Typ stavby
IV. Budova - zděná nebo monolitická
konstrukce vyzdívaná
2 Společné části domu
II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Vi
0,10
0,00
–9–
3 Příslušenství domu
4 Umístění bytu v domě
5 Orientace obyt. místností ke
světovým stranám
6 Základní příslušenství bytu
7 Další vybavení bytu a prostory
užívané spolu s bytem
8 Vytápění bytu
9 Kriterium jinde neuvedené
10 Stavebně-technický stav
*
Rok kolaudace:
Stáří stavby (y):
Koeficient pro úpravu (s):
sušárna, sklad
II. Bez dopadu na cenu bytu
II. Ostatní podlaží nevyjmenované
II. Ostatní světové strany - částečný výhled
III. Příslušenství úplné - standardní provedení
II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie
nebo komora nebo sklepní kóje
III. Dálkové, ústřední, etážové
II. Mírně snižující cenu
III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad
provedení menších stavebních úprav)
1960
54
0,730
0,00
0,00
0,00
0,00
–
0,01
0,00
–
0,05
0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10): 0,645
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
Cena bytu určená porovnávacím způsobem:
CBP = PP × ZCU = 67,20 × 9 418,94
9 418,94 Kč/m2
Byt 291/3 – určená cena:
=
632 952,77 Kč
632 952,77 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou
K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci.
Vybrány jsou pouze byty o velikosti 2+1.
Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 5%, protože inzerovaná cena je většinou vyšší než
skutečná cena prodejní.
Výchozím parametrem pro srovnání je velikost podlahové plochy, která je uváděna u všech
nemovitostí.
Množství jednotek oceňované nemovitosti: 67,2 m2
Popis oceňovaného bytu je uveden výše v Posudku.
– 10 –
Popis porovnávacích nemovitostí:
I) Janovice nad Úhlavou - sídliště, 2+1, 64 m2
Byt ve 2. NP v domě velmi podobného typu jako byt oceňovaný, na stejném sídlišti.
Byt je v horším stavu než oceňovaná jednotka - větší opotřebení úprav povrchů, koupelny atd.,
prakticky v původním stavu, včetně oken.
Prodejní cena:
549 000,- Kč
Pramen:
Mueller Reality, s.r.o., server Sreality.cz; aktualizace 21.3.2014
II) Janovice nad Úhlavou - sídliště, 2+1, 70 m2
Byt ve 2. NP v domě velmi podobného typu jako byt oceňovaný, na stejném sídlišti.
Byt je v mírně horším stavu než oceňovaná jednotka - větší opotřebení úprav povrchů, jinak
velmi podobný.
Prodejní cena:
689 000,- Kč
Pramen:
HIT Reality s.r.o., server Sreality.cz; aktualizace 28.5.2014
Seznam porovnávaných objektů:
Název
Kmísta
Kčasový
Kvybav.
Kopotřebení
I) Byt 64 m2
1,00
1,00
1,03
1,10
II) Byt 70 m2
1,00
1,00
1,00
1,04
kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kopotřebení)
Výchozí cena
Množství (M)
(VC)
Jednotková cena
Váha (V)
(JC)
522 000,– Kč
64,00 m2
9 073,01 Kč
1,0
655 000,– Kč
70,00 m2
9 637,86 Kč
1,0
Minimální jednotková cena za m2:
Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V):
Maximální jednotková cena za m2:
9 241,03 Kč
9 486,23 Kč
9 731,43 Kč
Pro výpočet porovnávací hodnoty se na základě zvážení všech okolností a vlivů použije hodnota
pod průměrnou jednotkovou cenou, a sice 9 300,- Kč/m2.
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za m2:
Množství:
Porovnávací hodnota:
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
×
=
9 300,00 Kč
67,20 m2
624 960,– Kč
– 11 –
C.Rekapitulace
Stanovení obvyklé ceny:
Cena podle cenového předpisu není obvyklou cenou, a má při zpracování posudku pouze
pomocný charakter.
Návrh obvyklé ceny se odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s
ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí.
K porovnání byly vyhledány nabídky velmi podobné oceňované nemovitosti - byty srovnatelné
velikosti v domech velmi podobného typu a stáří, v téže lokalitě.
Z hlediska prodejnosti se jedná průměrnou nemovitost.
Cena zjištěná porovnávací metodou:
625 000,- Kč
Příslušenství bytů a nebytových prostorů
Cena pozemků podle cenového předpisu
24 415,82 Kč
Byty a nebytové prostory
Cena bytů podle cenového předpisu
629 740,– Kč
Věcná hodnota bytů podle vyhlášky
632 950,– Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
625 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
625 000,– Kč
Cena slovy: šestsetdvacetpěttisíc Kč
Klatovy, 7.6. 2013
Ing. Tomáš Hoskovec
U Retexu 622
339 01 Klatovy
– 12 –
D. Znalecká doložka
Tento posudek jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze
dne 30.11.1994 pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace
odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 688-22-2014 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou.
Klatovy, 7.6. 2013
Ing. Tomáš Hoskovec
U Retexu 622
339 01 Klatovy
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
– 13 –
E. Seznam příloh
informace z KN
fotografická příloha
porovnávací nemovitost 1
porovnávací nemovitost 2
1 strana
2 strany
1 strana
1 strana