ZNALECKÝ POSUDEK č. 332-021/2015

Transkript

Vyhotovení č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 332-021/2015
Předmět ocenění:
SVP 1/4 na pozemcích p.č. 597/5, 644/5, 645/2 a 819/4 zapsaných na LV 68 v k.ú. Domašice, obec Tuhaň, okres
Česká Lípa, kraj Liberecký
Adresa nemovitosti:
k.ú. Domašice
472 01 Tuhaň
Účel ocenění:
Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé)
pro potřeby exekučního řízení spis. zn.: 110 EX 2100/05
Objednatel:
Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor
Husitská 692/3
415 01 Teplice
IČ: 67199330, DIČ: CZ7304032879
Datum místního šetření:
29.04.2015
Ocenění provedeno ke dni:
29.04.2015
Tržní hodnota (obvyklá cena) SVP 1/4 nemovitých věcí se
započtením práv a závad s nimi spojených ke dni ocenění:
Ocenění vypracoval:
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
tel.: 732 831 328
e-mail: [email protected]
ID dat. schr.: h422e3e
V Horní Libchavě dne:
30.04.2015
160 000 Kč
Ocenění obsahuje 21 stran (včetně titulního listu a 9 stran příloh). Objednateli se předávají písemná vyhotovení č. 1
a 2 a elektronické vyhotovení č. 3, které též zůstává v archivu znalce spolu s písemným vyhotovením č. 4.
Strana 1 (celkem 21)
Posudek č. 332-021/2015 – stanovení tržní hodnoty SVP 1/4 na pozemcích p.č. 597/5, 644/5, 645/2 a 819/4 v k.ú. Domašice
Vyhotovení č. 3
OBSAH POSUDKU:
A) ÚVOD ................................................................................................................ 3
1. Znalecký úkol ................................................................................................................... 3
2. Použitá metodika ocenění ................................................................................................ 3
3. Omezující podmínky a předpoklady .............................................................................. 4
B) NÁLEZ .............................................................................................................. 5
1.
2.
3.
4.
5.
Identifikace nemovitých věcí ........................................................................................... 5
Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření .................................................................. 5
Podklady pro vypracování posudku .............................................................................. 5
Místopis ............................................................................................................................ 6
Popis oceňovaných nemovitých věcí .............................................................................. 6
C) OCENĚNÍ ......................................................................................................... 7
1. Ocenění nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství metodou porovnávací......... 7
2. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených ................................................................................................................................ 10
3. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv ................ 10
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY .................................. 11
1.
2.
3.
4.
Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu............................................................................ 11
Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-) .................................................................... 11
Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí ......................................... 11
Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) spoluvlastnického podílu na nemovitých
věcech ............................................................................................................................. 11
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA .............................................................................. 12
F) SEZNAM PŘÍLOH ........................................................................................ 12
1.
2.
3.
4.
Výpis z katastru nemovitostí – LV 68 ze dne 07.04.2015 ...........................................
Snímek katastrální mapy ..............................................................................................
Mapa oblasti - zdroj: www.mapy.cz ............................................................................
Fotodokumentace pořízená znalcem dne 29.04.2015 .................................................
13
18
19
21
Vyhotovení č. 3
A) ÚVOD
1. Znalecký úkol
Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 2100/05-306 soudního exekutora Mgr. Martina Svobody,
se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, 415 01 Teplice, je úkolem znalce
ocenit nemovité věci a jejich příslušenství včetně ceny jednotlivých práv a závad spojených
s předmětnými nemovitými věcmi, přičemž oceněním má být stanovena cena obvyklá.
Předmětem ocenění jsou tyto nemovité věci:
Podíl ¼: Vlastnické právo pro: Paťha Vladimír, č.p. 56, 417 13 Modlany, Identifikátor: 620726/1126
2
- pozemek p.č. 597/5 o výměře 17 061 m – orná půda
2
- pozemek p.č. 644/5 o výměře 2 681 m – lesní pozemek
2
- pozemek p.č. 645/2 o výměře 743 m – ostatní plocha
2
- pozemek p.č. 819/4 o výměře 27 141 m – orná půda
Vše zapsáno na LV 68 v k.ú. Domašice, obec Tuhaň, okres Česká Lípa, kraj Liberecký
„Obvyklou cenou se“ ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění
ke dni ocenění „rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při
poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí
zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje
hodnotu věci a určí se porovnáním.“
„Tržní hodnota majetku“ podle aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS - International
Valuation Standards), Evropských oceňovacích standardů (EVS – European Valuation Standards) a Profesionálních
standardů (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyers) „je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu
ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po
uskutečnění náležitého marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a z vlastní vůle.“
Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) uvádí že: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy (stavby) mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu
mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven
na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při
jednáních o prodeji.“
Předpokládá se, že takto definovanou tržní hodnotu lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu
obvyklou, jak je definována v §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni
ocenění.
2. Použitá metodika ocenění
Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura
a znalecké standardy.
Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě
třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích:
2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby
v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků.
2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem).
Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
Vyhotovení č. 3
Závěrem provede odhadce odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
Obvyklá cena je na základě výše uvedeného pro zemědělské a lesní pozemky stanovena
výhradně porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů
obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňované nemovité věci.
3. Omezující podmínky a předpoklady
3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za
případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitým věcem nebo
platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům.
3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné,
a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo
vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez
použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek
neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace
nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní
platné v době zpracování.
3.5. Znalecký posudek nemovitých věcí je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku,
nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá.
3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně
vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitých věcí.
Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je
platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.
Vyhotovení č. 3
B) NÁLEZ
1. Identifikace nemovitých věcí
pozemek p.č. 597/5 o výměře 17 061 m2 – orná půda
pozemek p.č. 644/5 o výměře 2 681 m2 – lesní pozemek
pozemek p.č. 645/2 o výměře 743 m2 – ostatní plocha
pozemek p.č. 819/4 o výměře 27 141 m2 – orná půda
Vlastník:
Paťha Roman, Tisovecká 903, Kolín II, 280 02 Kolín, RČ:
760708/2901 ........................................................................................ ¼
Paťha Vladimír, č.p. 56, 417 13 Modlany, RČ: 620726/1126 ........ ¼
Sixta Pavel, Obrok 18, 472 01 Tuhaň, RČ: 630912/0015 ................... ½
Katastrální území: Domašice (630624)
List vlastnictví:
68
Název:
Adresa nemovitosti:
Kraj:
Okres:
Obec:
Počet obyvatel:
k.ú. Domašice, 472 01 Tuhaň
Liberecký
Česká Lípa (CZ0511)
Tuhaň (546267)
271 (Lexikon měst a obcí, stav k 01.02.2015)
2. Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření
Povinnému byla dne 13.04.2015 zaslána doporučenou zásilkou s dodejkou informace
o místním šetření s výzvou o poskytnutí podkladů pro ocenění práv a závad (nájemní / pachtovní
smlouvy, smlouvy o věcných břemenech / služebnostech). Povinný tuto zásilku převzal dne
17.04.2015. Stejná informace se žádostí o poskytnutí součinnosti byla zaslána též oběma dalším
spoluvlastníkům. Místní šetření - prohlídka a fotodokumentace pozemků - se uskutečnilo dne
29.04.2015 a proběhlo bez účasti povinného i dalších spoluvlastníků. Povinný nesdělil žádné
informace o právech či závadách. Dne 28.04.2015 jsem telefonicky kontaktoval spoluvlastníka p.
Pavla Sixtu, který mi sdělil, že pozemky obhospodařuje, avšak nemá uzavřenu žádnou pachtovní
smlouvu, jelikož se mu nepodařilo se s povinným ani třetím spoluvlastníkem kontaktovat.
3. Podklady pro vypracování posudku
3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku
3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu v Teplicích č.j.: 110 EX 2100/05-306 ze dne
07.04.2015 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručené znalci dne 08.04.2015 prostřednictvím datové schránky
3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, ze dne 07.04.2015, k.ú. Domašice, LV 68 - viz příloha č. 1
3.2. Podklady opatřené znalcem
3.2.1. Kopie katastrální mapy - jsou použity kopie katastrálních map z veřejného portálu
„Nahlížení do KN“ prokazující stav k datu 08.04.2015 - viz příloha č. 2
3.2.2. Mapy oblasti – http://www.mapy.cz/ - viz příloha č. 3
3.2.3. Fotodokumentace ze dne 29.04.2015 – viz příloha č. 4
3.2.4. Porovnávací databáze cen nemovitostí - http://www.sreality.cz/, archiv znalce
3.2.5. Informace z internetu-především: http://cs.wikipedia.org, http://www.obec-tuhan.cz/
Vyhotovení č. 3
4. Místopis
4.1. Všeobecně
Obec Tuhaň se nachází v okrese Česká Lípa, v Libereckém kraji, zhruba 5 km západně od
Dubé. Má šest částí: Dolní Dubová Hora, Domašice, Obrok, Pavličky, Tuhaň a Tuhanec. Celkem čtyři katastrální území: Domašice, Pavličky, Tuhaň u Dubé a Tuhanec mají rozlohu 2 471
ha. Nadmořská výška obce je 273 m n.m. Obec Domašice má cca 45 trvale žijících obyvatel.
4.2. Doprava
Domašicemi prochází silnice II/260 z Úštěku do Tuhaně. Nejbližší vlaková stanice je
v Blíževedlích – asi 7 km a další v Úštěku - cca 10 km.
4.3. Občanská vybavenost
Základní občanská vybavenost je v Dubé, která je vzdálená cca 10 km a další v okresním
městě Česká Lípa – ta je vzdálená 28 km.
5. Popis oceňovaných nemovitých věcí
5.1. Všeobecně
Oceňované pozemky se nacházejí asi 1,25 km jihozápadně (p.č. 597/5) a cca 1,25 km jižně
(p.č. 819/4, 644/5 a 645/2) od Domašic. Pozemek p.č. 597/5 je rovinný, ostatní pozemky jsou
mírně svažité. Jsou obhospodařované. Na lesním pozemku se nachází vzrostlý smíšený lesní
porost stáří cca 50-60 let.
5.2. Velikosti pozemků
Parcela p.č.
597/5
644/5
645/2
819/4
Pozemky celkem
Druh pozemku
orná půda
lesní pozemek
ostatní plocha – neplodná půda
orná půda
2
Výměra [m ]
17 061
2 681
743
27 141
47 626
Vyhotovení č. 3
C) OCENĚNÍ
1. Ocenění nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství metodou porovnávací
POROVNÁNÍ Č. 1
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
Dubá – Lhota, okres Česká
Lípa, p.č. 164/5
Popis
Požadovaná cena
(redukovaná druhem transakce –
nabídka/prodej)
24 874
Jednotková cena Kč/m
2
Kč
Vypočtená
Upravená
447 732
18,00
18,00
Foto
Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: „orná půda v obci Lhota u Dřevčic, okr. Česká
Lípa Mírně svažitá parcela o velikosti 24.874 m2 se nachází v zemědělské oblasti obce
Dubé. Nabízená bonitovaná půdně ekologická jednotka spadá do pátého klimatického regionu, který zahrnuje v Čechách západní, jižní a východní část Plzeňské pahorkatiny, severní a
východní část České křídové tabule, značnou část Středočeské pahorkatiny, Chebskou,
Sokolovskou a Budějovickou pánev, na Moravě pak jihovýchodní část Českomoravské
vrchoviny, vyšší polohy Boskovické brázdy a pahorkatiny Opavsko-Hlučínské. Zajímavá
bonita výměry. Pozemek není vázán nájemní smlouvou. Příjezd na pozemek po obecní
cestě.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Ka - New Generation
Reality, s.r.o., Na hlinách 1786/16, 182 00 Praha, za částku 497 480,- Kč – po
zkrácení 10 % činí 447 732,- Kč,
Zdroj: www.sreality.cz, ID: 3188, datum vložení neudán, aktualizace 22.04.2015
Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu
Parametr:
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Právní údaje
vlastnická práva
existence věcných břemen
využití (podle ÚP)
jiná právní omezení a závazky
Technické parametry
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
dopravní obslužnost
dopravní dostupnost
podílové vlastnictví
nejsou
orná půda, les
+
+
-
kontaminace půdy
jiná korekce
POROVNÁNÍ Č. 2
nejsou
Jestřebí p.č. 514/10, 513/8 a
512/6
Popis
práv,
Požadovaná cena
nabídka/prodej)
5 697
Vypočtená
Upravená
102 546
18,00
17,10
Foto
s dobrou dostupností, která je v současné době obhospodařována.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře BYDLENÍ A FINANCE,
s.r.o., Sokolská 256/36, 470 01 Česká Lípa, za částku 113 940,- Kč – po zkrácení
10% činí 102 546,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:20147, datum vložení neudán, aktualizace 03.04.2015
Parametr:
nejsou
orná půda, les
nejsou
-
2
Kč
Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „ trvalý travní porost a orná půda u obce Jestřebí
Právní údaje
vlastnická práva
lokalita
velikost pozemku
zákonné
dobrá
dobrá
47 626 m2
24 874 m2
nepravidelný – 2 části
0,97 nepravidelný
rovinný, mírně svažitý
1,02 mírně svažitý
autobus
autobus
obecní cesta a přes pozemky jiného
0,98 obecní cesta
vlastníka
nezjištěna
nezjištěna
-
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
předkupní právo
nejsou
orná půda
omezení dispozičních
1,03
zástavní právo
dobrá
47 626 m2
nejsou
plochy zemědělské
nejsou
dobrá
0,98 5 697 m2
Vyhotovení č. 3
tvar pozemku
svažitost
-
+
kontaminace půdy
jiná korekce
POROVNÁNÍ Č. 3
Lokalita
Holany, okres Česká Lípa
Popis
0,97 nepravidelný
0,98 rovinný
autobus
autobus
1,02 přes pozemky jiného vlastníka
vlastníka
nezjištěna
nezjištěna
-
Požadovaná cena
Plocha pozemku
2
m
nabídka/prodej)
32 399
Kč
583 182
Vypočtená
2
Upravená
17,80
18,00
Foto
Ke dni ocenění jsou nabízeny k prodeji: „zemědělské pozemky 32.399 m2 v Holanech
u České Lípy. Jedná se o rozlehlé, udržované pozemky vedené jako trvalý travní porost.
Pozemky se nachází ve vyhledávané lokalitě v blízkosti rekreační oblasti. K dispozici jsou
i pozemky, které na ně přímo navazují. Holany jsou oblíbeným turistickým cílem převážně
kvůli komplexu Holanských rybníků. Nabízené pozemky se nacházejí v blízkosti jednoho
z nich.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře NEXT REALITY, Mlýnská 39/2, 470 01 Česká Lípa, za částku 647 980,- Kč – po zkrácení 10% činí
583 182,- Kč
Parametr:
Právní údaje
vlastnická práva
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
+
+
kontaminace půdy
jiná korekce
POROVNÁNÍ Č. 4
nejsou
orná půda, les
nejsou
dobrá
dobrá
47 626 m2
32 399 m2
0,97 nepravidelný
0,98 rovinný
autobus
autobus
vlastníka
nezjištěna
nezjištěna
-
Plocha pozemku
2
m
Lokalita
Česká Lípa p.č. 5575/2 a p.č.
5576/2
Popis
nezjištěno
nezjištěno
1,02 trvalý travní porost
nezjištěna
7 378
Požadovaná cena
nabídka/prodej)
Kč
Vypočtená
Upravená
93 600
12,70
17,90
Foto
Ke dni ocenění jsou nabízeny k prodeji: „zemědělské pozemky KÚ Česká Lípa. Parcely
číslo 5575/2, 5576/2 tvoří jeden celek a mají charakter trvalého travního porostu. Celková
výměra 7378m2.Zapsáno na LV č. 5125.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře RK NIKA realitní kancelář, Sokolská 418, 513 01 Semil, za částku 104 000,- Kč – po zkrácení 10% činí
93 600,- Kč
Zdroj: www.sreality.cz, ID:N00679,datum vložení neudán, aktualizace 05.02.2015
Parametr:
Právní údaje
vlastnická práva
+
2
nejsou
orná půda, les
nejsou
absolutní vlastnictví
nejsou
1,02 trvalý travní porost
nejsou
Vyhotovení č. 3
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
-
+
kontaminace půdy
jiná korekce
+
-
POROVNÁNÍ Č. 5
Lokalita
Česká Lípa - Dobranov
Popis
dobrá
0,95 dobrá – blíže k okresnímu městu
47 626 m2
7 378 m2
0,97 pravidelný protáhlý
0,98 rovinný
autobus
autobus
vlastníka
nezjištěna
nezjištěna
1,5
záplavové území Ploučnice Q5
Požadovaná cena
Plocha pozemku
2
m
nabídka/prodej)
39 753
Kč
608 221
Vypočtená
2
Upravená
20,30
15,30
Foto
Ke dni ocenění jsou nabízeny k prodeji: „pozemky, 39.753 m2 v Dobranově u České
Lípy. Jedná se o dva zemědělské pozemky mezi obcemi Dobranov a Žizníkov. V těsné
blízkosti se nachází řeka Ploučnice a cyklostezka.Větší z pozemků o velikosti více než
3 hektary je veden jako trvalý travní porost, druhý jako orná půda. Pozemky jsou udržované,
pravidelně sekané.“
Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře NEXT REALITY, Mlýnská 39/2, 470 01 Česká Lípa, za částku 675 801,- Kč – po zkrácení 10% činí
608 221,- Kč
Parametr:
Právní údaje
vlastnická práva
lokalita
velikost pozemku
tvar pozemku
svažitost
nejsou
orná půda, les
nejsou
-
-
-
kontaminace půdy
jiná korekce
+
POROVNÁNÍ Č.
Lokalita
1
2
3
4
5
Dubá – Lhota, okres Česká
Lípa, p.č. 164/5
Jestřebí p.č. 514/10, 513/8 a
512/6
Holany, okres Česká Lípa
Česká Lípa p.č. 5575/2 a p.č.
5576/2
Česká Lípa - Dobranov
OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI
nezjištěno
nezjištěno
trvalý travní porost, orná půda
nezjištěno
dobrá
0,95 dobrá – blíže k okresnímu městu
47 626 m2
39 753 m2
0,98 rovinný
autobus
autobus
0,95 cyklostezka
vlastníka
nezjištěna
nezjištěna
1,5
záplavové území Ploučnice Q5
Plocha pozemku
2
m
Požadovaná cena
nabídka/prodej)
2
Kč
Vypočtená
Upravená
24 874
447 732
18,00
18,00
5 697
102 546
18,00
17,10
32 399
583 182
18,00
17,80
7 378
93 600
12,70
17,90
608 221
15,30
20,30
39 753
47 626
Po posouzení výše uvedených porovnávaných
nemovitých věcí volím porovnávací hodnotu
ve výši
18,00
Porovnávací hodnota
Plocha pozemku
47 626
Jednotková cena
18,00
Porovnávací hodnota
857 268
POROVNÁVACÍ HODNOTA - ZAOKROUHLENO
m
2
Kč/m
Kč
860 000 Kč
2
Vyhotovení č. 3
2. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených
2.1. Práva odpovídající věcnému břemeni
Na LV nejsou zapsána práva odpovídající věcnému břemeni.
Hodnota práv odpovídajících věcnému břemeni: ................................................... 0,- Kč
2.2. Výměnek
Na LV nejsou zapsána reálná břemena výměnku ani nebyla znalci doložena žádná smlouva o výměnku.
Hodnota práv odpovídajících výměnku: .................................................................. 0,- Kč
2.3. Nájemní či pachtovní právo
Na LV není zapsáno pachtovní právo. Znalci nebyla doložena žádná nájemní ani pachtovní smlouva.
Hodnota práv odpovídajících nájemnímu či pachtovnímu právu: ....................... 0,- Kč
2.4. Předkupní právo
Na LV není zapsáno věcné předkupní právo.
Hodnota závad z titulu předkupního práva: ........................................................... 0,- Kč
2.5. Zástavní právo smluvní
Na LV není zapsáno zástavní právo smluvní.
Hodnota závad z titulu zástavního práva smluvního: ............................................ 0,- Kč
2.6. Exekuční řízení.
Na LV jsou zapsána zástavní práva exekutorská, zahájeny exekuce vztahující se k oceňovanému
spoluvlastnickému podílu ve výši ¼ . Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad.
Hodnota závad z titulu exekučního řízení: .............................................................. 0,- Kč
Nebyla zjištěna žádná práva, která by snižovala hodnotu nemovitosti.
3. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv
Protože nebyla zjištěna žádná práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, neplynou
tudíž z výše uvedených práv žádným oprávněným osobám žádné výhody.
Vyhotovení č. 3
D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY
Tržní hodnota (obvyklá cena) majetku je stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.
1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu
Oceňované pozemky jsou vzhledem k jejich poloze v blízkosti obce, jejich tvaru a mírné
svažitosti poměrně dobře obchodovatelné. Jejich obchodovatelnost poněkud snižuje přístup
k jedné části pouze přes pozemky jiných vlastníků. To je však u obdobných zemědělských a lesních pozemků poměrně častý případ.
2. Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-)
+ jsou zapsány na LV, údaje v něm souhlasí se skutečným stavem
+ právní vztahy nejsou dotčeny změnou
- jsou ve spoluvlastnictví
- po právní stránce není zajištěn bezproblémový přístup
+ jsou prosty věcných břemen
- je zahájena exekuce a vydán exekuční příkaz k prodeji SVP ¼
+ z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití
+ nenachází se v záplavovém území
3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí
Na základě skutečností uvedených v posudku odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu)
nemovitých věcí - pozemků se všemi součástmi a příslušenstvím
2
- p.č. 597/5 o výměře 17 061 m – orná půda
2
- p.č. 644/5 o výměře 2 681 m – lesní pozemek
2
- p.č. 645/2 o výměře 743 m – ostatní plocha
2
vše zapsáno na LV 68 v k.ú. Domašice, obec Tuhaň, okres Česká Lípa, kraj Liberecký
se započtením hodnoty práv a závad ke dni 29.04.2015 ve výši:
860 000,- Kč
Slovy: Osmsetšedesáttisíc korun českých
4. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) spoluvlastnického podílu na nemovitých
věcech
Obchodovatelnost spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech je zhoršená a cena takovéhoto podílu neodpovídá stejnému podílu z ceny celku. Důvodem snížení ceny spoluvlastnického podílu je jeho rizikovější prodej než u prodeje celé nemovité věci (s vyšším rizikem se
snižuje i cena, kterou je kupující ochoten zaplatit, majitel podílu nemůže zcela neomezeně prosazovat svoji vůli). Obecně lze říci, že obchodovatelnost se snižuje úměrně velikosti podílu. Majoritní podíly jsou lépe obchodovatelné než podíly minoritní.
Vyhotovení č. 3
Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) spoluvlastnického podílu ¼ na pozemcích se všemi součástmi a příslušenstvím
2
2
- p.č. 644/5 o výměře 2 681 m – lesní pozemek
2
- p.č. 645/2 o výměře 743 m – ostatní plocha
2
vše zapsáno na LV 68 v k.ú. Domašice, obec Tuhaň, okres Česká Lípa, kraj Liberecký
se započtením hodnoty práv a závad ke dni 29.04.2015 ve výši:
160 000,- Kč
Slovy: Jednostošedesáttisíc korun českých
V Horní Libchavě, dne 30.04.2015
Ing. František Kovač
Horní Libchava 279
471 11 Horní Libchava
telefon: 732 831 328
e-mail: [email protected]
E) ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí
nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl.
spec. nemovitostí.
Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 332-021/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015021332.
F) PŘÍLOHY
1.
2.
3.
4.
počet stran A4 v příloze
Výpis z katastru nemovitostí – LV 68 .................................................................................... 5
Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1
Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2
Fotodokumentace .................................................................................................................... 1
Vyhotovení č. 3
1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 68 ze dne 07.04.2015
Vyhotovení č. 3
Vyhotovení č. 3
Vyhotovení č. 3
Vyhotovení č. 3
Vyhotovení č. 3
2. Snímek katastrální mapy
Vyhotovení č. 3
3. Mapa oblasti - zdroj: www.mapy.cz
širší vztahy – poloha nemovitých věcí v okrese
širší vztahy – poloha nemovitých věcí v obci
Vyhotovení č. 3
letecká – poloha nemovitých věcí v části obce
Vyhotovení č. 3
4. Fotodokumentace pořízená znalcem dne 29.04.2015
polní cesta – přístup k pozemkům
p.č. 597/5 – pohled severní
p.č. 597/5 – pohled jižní
p.č. 819/4, 645/2 a 644/5 – pohled severozápadní
p.č. 819/4 – pohled severozápadní
VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA
o přijetí dokumentu do datové schránky
Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01
Teplice potvrzuje, že mu připojený dokument byl doručen do datovém schránky ID: 96jg82e
Odesílatel datové zprávy: (h422e3e), František Kovač - Ing. František Kovač, Horní Libchava 279,
47111 Horní Libchava, CZ
Ověřující osoba: Marika Dodić, údaje o elektronickém podpisu: číslo certifikátu P249639, obchodní
firma PostSignum Qualified CA 2, "Česká pošta
Vystavil: Mgr. Martin Svoboda,
V Teplicích dne 04.05.2015
Signature Not
Verified
Date: 2015.05.04
09:02:34 +02:00
Location: Teplice

ZNALECKÝ POSUDEK č. 332-021/2015

Transkript

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK č. 327-016/2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 326-015/2015

odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)

ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI (OBVYKLÉ CENY)

Znalecký posudek - Exekutorský úřad Teplice

znalecký posudek - Exekutorský úřad Teplice

Č.j.: 110 Ex 3142/08-649 USNESEN Í Mgr. Martin Svoboda, soudní

VITAMÍN KŘ!

Sdělení