ZNALECKÝ POSUDEK č. 2816 – 190 / 2014

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2816 – 190 / 2014
dle Usnesení č.j. 067 EX 3321/11-64
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Zpracovatelé:
Exekutorský úřad Praha 5
JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
49720821
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX
3321/11-64 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem
Podkonickým, Ph.D. dne 06.12.2013.
Posudek obsahuje:
52 stran včetně příloh
Posudek se předává:
ve třech vyhotoveních
Výtisk číslo:
3
Zpracováno:
21.02.2014
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 2816 – 190 / 2014
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................4
Den ocenění .................................................................................................................4
Podklady ......................................................................................................................4
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
POSUDEK .........................................................................................................................9
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9
Ocenění ......................................................................................................................10
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................38
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................39
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................40
2
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je
dle Usnesení č.j. 067 EX 3321/11-64:
- ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené.
Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:
Při místním šetření bylo zjištěno, že budova zemědělské stavby na pozemku parc.č. St. 267, již
neexistuje, byla demolována.
Příslušenství:
venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, branka, zpevněné plochy, venkovní schodiště,
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné
kanalizace, přípojka plynovodu a plynoměrný pilířek,
studna na pozemku parc.č. St. 161/1.
Součástí pozemků je rostlinstvo:
pozemek parc.č. St. 161/1: ovocné stromy (3 kusy), okrasné stromy (1 kus),
pozemek parc.č. St. 161/2: ovocné stromy (2 kusy),
pozemek parc.č. 1419: ovocné stromy (extenzivní výsadba),
pozemek parc.č. 1420/1: ovocné stromy (extenzivní výsadba),
3
pozemek parc.č. 2694: ovocné stromy (3 kusy).
Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden
níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 29.01.2014 bez přítomnosti vlastníků
nemovitých věcí. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku. Pozemky jsou volně přístupné.
Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 21.02.2014, což je den
ocenění.
4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 669, k.ú. Břeštěk, získaný prostřednictvím Dálkového
5
5.1
přístupu do Katastru nemovitostí dne 06.12.2013
Snímek katastrální mapy
Územní plán obce Břestek
Usnesení č.j. 067 EX 3321/11-64
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí
zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb.
vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku
(oceňovací vyhláška)
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2010
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009)
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
4
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty
používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení
zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze
finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu
očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí
V ... čisté příjmy z nemovitých věcí
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat
výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitou věcí.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou
věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného.
Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se
jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění
nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy).
Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato
kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních
nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do
pořízení nemovité věci návratná.
5
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+ n
n
q × ( q − 1) q
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od
tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na
finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
kde:
i = ibezp + Σσ
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
stavby.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou
věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
6
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí
spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají
o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří:
Poloha nemovitých věcí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitých věcí
stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí
- účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
- kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
- možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí
- omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitých věcí
- prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby
odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje.
Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky
aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze
přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.
Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který
shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi
Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou
identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše
uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve
vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na
7
věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do
uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč
bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice,
jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
8
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena
vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný
dům, dále pozemky druhu zahrada a orná půda, ke kterým je možné nalézt statisticky významný
soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř.
již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní.
Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí
metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá
stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých
ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit
srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména
z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod
nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na
znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda
nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve
většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody,
např. v rámci pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je
předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení, pozemků pro rodinné zahrádkaření a
zemědělskou prvovýrobu primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním
sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou přímého porovnání.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
9
2
OCENĚNÍ
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se
opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene „L“, je samostatně stojící, situovaný na
svažitém terénu. Na stavbu rodinného domu navazuje zemědělská stavba. Okolní zástavbu tvoří
hlavně rodinné domy. Centrum obce Břestek je ve vzdálenosti 500 m, do Uherského Hradiště je
vzdálenost 10 km. Přístup ke stavbě je možný z ulice přes branku. Oplocení ze zadní strany není
provedeno, přístup je po nezpevněné cestě.
Ostatní pozemky, které netvoří funkční celek s rodinným domem, se nacházejí za zástavbou
rodinných domů a přilehlých zahrad. Přístup k pozemkům je pouze po nezpevněných cestách.
Celkem tvoří tři ucelené soubory a to:
1) Pozemky parc.č. 1495 a 1496 se nacházejí za oceňovaným rodinným domem, jsou svažitého
terénu. Dle územního plánu se nacházejí v plochách zemědělských. Součástí pozemků je rostlinstvo
(ovocné stromy). Vzdálenost od centra obce Břestek je 500 m.
2) Pozemky parc.č. 1419 a 1420/1 se nacházejí ve vzdálenosti cca 150 m od prvního souboru
pozemků, jsou taktéž svažitého terénu. Dle územního plánu se nacházejí v plochách zemědělských.
Součástí pozemků je rostlinstvo.
3) Pozemek parc.č. 2694 se dle územního plánu nachází v části ploch pro bydlení individuální a části
ploch navrhovaných pro bydlení individuální. Pozemek parc.č. 2695, který navazuje na pozemek
parc.č. 2694 je v plochách zemědělských a je svažitého terénu. Vzdálenost od centra obce Břestek je
cca 200 m.
Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 180:
Doba výstavby:
dle odborného odhadu před cca 70-80 lety; údržba: zanedbaná
Počet podlaží:
částečně podsklepeno, 1 nadzemní podlaží
Základy:
kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel a kamene; nezatepleno
Stropy:
dřevěné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí
Střecha:
tvar; polovalbový; krov je dřevěný
Klempířské
konstrukce:
okenní parapety zčásti chybí; původní dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno
nátěry; částečně zkorodováno
Vnitřní povrchy:
vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně
Krytina střechy:
osinkocement (šablony)
10
Vnější povrchy:
vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden
Schody:
nejsou
Dveře:
dřevěné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy,
vstupní jsou dřevěné - částečně prosklené
Okna:
dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina
Vytápění:
lokální typu wav
Ohřev teplé vody:
zajišťován lokálním plynovým ohřívačem; průtokovým
Vnitřní vodovod:
je proveden rozvod studené vody
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast
Vrata:
nejsou
WC splachovací oddělené od
Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo,
vana
Vnitřní plynovod:
rozvod je proveden
Elektroinstalace:
na jističe, rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V);
bleskosvod je instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné
skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
sporák (na plyn)
Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení
a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich
skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace
příslušenství.
Pravděpodobná dispozice:
1.PP: vstup, skladová místnost
1.NP: vstup, zádveří, chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC; hospodářská část
Konstrukční řešení a technické vybavení zemědělské stavby na pozemku parc.č. St. 161/2:
Zemědělská stavba je půdorysně postavena ve tvaru čtverce, navazuje na rodinný dům. Objekt je
s jedním nadzemním podlažím. Základy tvoří betonové pasy. Nosná konstrukce obvodových stěn je z
cihel. Střecha je plochá. Klempířské konstrukce jsou neúplné, z pozinkovaného plechu. Omítky
nejsou provedeny nebo jsou již opadané. Dveře sbíjené prkénkové. Okna nejsou provedeny, pouze
otvory s dřevěnou výplní. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení.
11
Srovnávací parametry:
1) Rodinný dům s pozemky ve funkčním celku
Zastavěná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
107,50
88,43
Zemědělská stavba na pozemku parc.č. St. 161/2
5,29
2,89
Pozemky po zaokrouhlení
113
175
Název
Rodinný dům č.p. 180
2) Pozemky stavební, zastavitelné plochy
Název
Pozemek v plochách zastavitelných
(dle územního pláno obce)
Výměra
[m2]
295
3) Pozemky zahrad a zemědělsky využitelné pozemky
Název
Pozemky zahrad
(zemědělsky využitelné pozemky)
Výměra
[m2]
2 660
Srovnávací kritéria:
Kriterium
Popis kritéria
A – OBEC
1 Velikost obce
obyvatel 803, z toho 534 v produkt. věku
2 Správa, úřady
obecní úřad; ostatní v Uherském Hradišti
3 Poptávka po nemovitých věcech
nabídka převyšuje poptávku
4 Přírodní okolí
velmi dobré
5 Obchod a služby
základní sortiment
6 Školství
není
7 Zdravotnictví
není
8 Kultura, sport
nedostatečné vybavení
9 Ubytování
není
10 Struktura zaměstnanosti
nedostatečná nabídka
11 Životní prostředí
velmi dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
na okraji a v širším centru
příjezd až ke stavbě rodinného domu, k pozemkům
13 Dopravní podmínky
zahrad obtížně (pouze nezpevněná cesty)
č.
12
14 Orientace ke svět. stranám
15 Konfigurace terénu
16 Převládající zástavba
17 Parkovací možnosti
18 Obyvatelstvo v sousedství
19 Územní plán
20 Inženýrské sítě v obci
C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC
21 Typ stavby
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
23 Regulace nájemného
24 Výskyt radonu
25 Další možnosti ohrožení
26 Příslušenství nemovité věci
27 Možnosti dalšího rozšiřování
28 Technická hodnota stavby
29 Údržba stavby
30 Pozemky celkem
kombinovaná
mírně svažitý až svažitý terén
bydlení
obtížně před oplocením nehlídané
nebylo zjišťováno
schválený úz. plán
všechny
vhodný
vstupy do každého podlaží samostatně z exteriéru
žádná
neměřeno
velmi omezené až náhodné
vhodné (identifikace viz výše)
jsou (po vlastních pozemcích)
viz níže
velmi zanedbaná
3 243 m2
Technický stav:
Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) již vykazují známky
zvýšeného opotřebení způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To
se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a
svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční (opotřebované nátěry, rozbité okenní výplně),
dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách, které jsou lokálně
opadané. Dále je vychýlený zděný pilíř u otvoru s dřevěným překladem. Pokud nedojde k opravě
uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Další připomínky existují spíše v rovině
estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů.
Rizika ekonomické povahy:
Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na
rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku,
navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 669 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční
řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
13
Srovnávací nemovité věci (SN):
Rodinné domy:
1) Rodinný dům
Nabídková cena: 350 000 Kč
Adresa: Břestek
Budova: Smíšená
Stav objektu: Špatný
Poloha domu: Řadový
Podlaží počet: 1
Plocha zastavěná: 70 m2
Plocha užitná: 60 m2
Plocha pozemku: 111 m2
Sklep: Ano
Popis:
Domek 3+KK s klenutým sklepem. Dům je v původním stavu. Inženýrské sítě: elektřina 220V a
380V, plyn - přípojka před domem, voda - studna. V domě nejsou rozvody vody ani plynu. Suché
WC.
Zdroj:
Realitní kancelář RE/MAX Progress
Potoky 5548, 76001 Zlín
www.re-max.cz
2) Rodinný dům
Nabídková cena: 385 000
Adresa: Tupesy
Budova: Cihlová
Stav objektu: Před rekonstrukcí
Typ domu: Přízemní
Podlaží počet: 2
Popis: Rodinný dům v centru obce Tupesy u Uherského Hradiště. Dispozice 3+1, je započata
rekonstrukce, ke které je vyřízeno i povolení s plány budoucího stavu domu.
14
Zdroj:
Realitní kancelář Sluneční reality
Sadová 1755, 68605 Uherské Hradiště
www.slunecnireality.cz
3) Rodinný dům
Adresa: Zlechov
Budova: Cihlová
Stav objektu: Špatný
Poloha domu: Samostatný
Podlaží počet: 1
Plocha zahrady: 99 m2
Voda: Místní zdroj
Topení: Lokální tuhá paliva
Elektřina: 230V, 400V
Popis: Dům je kromě jedné stěny z cihel, střecha sedlová, střešní krytina z pálené tašky. V domě je
220/380 V, plyn je na hranici pozemku. Na dvoře jsou hospodářská stavení. Jsou zde nutné
rekonstrukce.
Zdroj:
Realitní kancelář STING, s.r.o.
Hradební 1306, 68601 Uherské Hradiště
Telefon: 800 103 010
www.rksting.cz
15
4) Rodinný dům
Adresa: Medlovice
Budova: Smíšená
Stav objektu: Dobrý
Popis:
Samostatně stojící rodinný dům o velikosti 2+1 s obytnou plochou cca 75 m2. Dům je postaven ze
smíšeného zdiva a nachází se v klidné části obce. Z inženýrských sítí je elektřina 220V a veřejný
vodovod. Dům má vyveden odpad (septik) a plyn se nachází na hranici pozemku. Střecha domu je
sedlová, krytina betonová. K domu náleží hospodářská budova a sklep
Zdroj:
Realitní kancelář Drako
Nádražní 25, 68601 Uherské Hradiště
www.rkdrako.cz
16
5) Rodinný dům
Adresa: Tučapy
Budova: Cihlová
Topení: Lokální tuhá paliva
Odpad: Veřejná kanalizace
Popis:
Rodinný dům k rekonstrukci. Vjezd na vlastní pozemek, vydlážděný dvůr, hospodářská stavení a
zahrada.
Zdroj:
Realitní kancelář SBK, s.r.o.
Svatopetrská 536/20, 61700 Brno
Telefon: +420 545 234 943
www.sbkreality.cz
17
6) Rodinný dům
Adresa: Osvětimany
Budova: Cihlová
Popis:
Samostatně stojící dům s vedlejší stavbou - kůlnou, v centru obce Osvětimany. Dispoziční řešení
domu: dům je přístupný z verandy, z verandy vstup do pokoje, dále do dvora kuchyně, chodba, pokoj,
koupelna a WC. Zastavěná plocha suterénu je 17,17 m2, zastavěná plocha přízemí je 85,24 m2.
Rodinný dům je zděný, částečně podsklepený, se sedlovou střechou s krytinou tašky. Oplechování je
provedeno z pozinkovaného plechu. Obvodové stěny jsou ze smíšeného zdiva tl. 45 cm, je provedena
izolace. Vytápění je krbovými kamny. Dům je napojen na elektro rozvod 380 V, kanalizaci, voda je
čerpána z vlastní studny. V místě je možnost připojení na plynovod. Dům byl postaven v r. 1938, v
letech 1997 a 2006 byly provedeny stavební úpravy - bylo zřízeno sociální zařízení, provedeno
etážové topení a rozvod vody včetně ohřevu. Údržba domu je v současné době zanedbaná.
Zdroj:
Dražby nemovitostí PROKONZULTA, a.s.
Křenová 299/26, 60200 Brno - Trnitá
Telefon: +420 543 255 515
www.prokonzulta.cz
18
7) Rodinný dům
Nabídková cena: 399 000 Kč za nemovitost
Adresa: Traplice
Budova: Cihlová
Podlaží počet: 2
Elektřina: 230V
Popis:
Dvoupodlažní rodinný dům 3+1 se zahradou. Dům se nachází v centru obce a je určený k
rekonstrukci. K domku náleží garáž a dílna. Plyn a elektřina jsou zavedeny, vlastní studna na
pozemku. Celý pozemek je oplocen.
Zdroj:
Realitní kancelář M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2, 11000 Praha
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
19
8) Rodinný dům
Adresa: Košíky
Budova: Smíšená
Poloha domu: Rohový
Garáž: Ano
Voda: Dálkový vodovod
Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva
Plyn: Plynovod
Popis:
Rodinný dům 3+1 v klidné části obce Košíky. Okresní město Uherské Hradiště je vzdálené cca 14
km. Jedná se o stavbu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou, krytina tašky. Po vstupu do domu
vcházíme na verandu, na kterou navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností
přízemní obyvatelné části domu o velikosti 3+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, tři obytné
místnosti, koupelna, toaleta. Ve vybavení domu kuchyňská linka. Vytápění domu: kamna na tuhá
paliva a plynové kamna WAF. Dům je napojen na obecní vodovod a vlastní studnu. Odpady jsou
svedeny do kanalizace. V domě byla provedena rekonstrukce koupelny. K domu náleží udržovaná
zahrada. Další: kůlna, garáž, hospodářská budova.
Zdroj:
Realitní kancelář Bart Reality, s.r.o.
Vídeňská 153/119b, 61900 Brno
www.bart-reality.cz
20
9) Rodinný dům
Adresa: Boršice
Budova: Smíšená
Umístění objektu: Centrum obce
Podlaží počet: 1
Plyn: Plynovod
Popis:
Jedná se o okrajový dům v řadové zástavbě se smíšeného zdiva. V roce 2010 byla započata
rekonstrukce: plastová okna, izolace podřezáním zdiva, garážové stání, na části domu provedeno
zateplení fasády, vjezd možný z boční strany domu. K domu zahrada 212 m2.
Zdroj:
Realitní kancelář NEXT REALITY
Křížová 96/18, 60300 Brno
Telefon: 800 700 099
www.nextreality.cz
21
10) Rodinný dům
Adresa: Brněnská, Staré Město
Budova: Smíšená
Umístění objektu: Rušná část obce
Podlaží počet: 1
Popis:
Řadový rodinný dům 2+1. Jedná se o smíšenou budovu se sedlovou střechou. V blízkosti je základní
škola, mateřská škola, sportovní areál. Vytápění domu kamny na tuhá paliva, obecní vodovod,
odpady jsou svedeny do kanalizace, elektřina 230V a 400V, plynová přípojka před domem.
Zdroj:
Realitní kancelář MACHALA REALITY
Smetanova 2401, 76001 Zlín
www.machalareality.cz
22
Stavební pozemky:
1) Stavební pozemek
Upravená nabídková cena: 300 Kč za m2
Lokalita: Břestek
Výměra: 834 m2
Popis:
Stavební pozemek v chatové oblasti Břestek, která je vzdálená cca 12 km od Uherského Hradiště.
Pozemek se nachází na jihovýchodní stráni. Parcela je určena k výstavbě rekreačního objektu o
zastavěné ploše max. 75 m2. Výměra 834 m2 šíře 16,2m. Pozemek se nachází na okraji lesa.
Celoroční příjezd po zpevněné komunikaci. Přivedena elektřina, vybudování vlastního zdroje vody. V
blízkosti lyžařský vlek, restaurace, cyklostezka.
Zdroj:
Realitní kancelář Drako
Nádražní 25, 68601 Uherské Hradiště
www.rkdrako.cz
2) Stavební pozemky
Lokalita: Břestek
Výměra: 2 568 m2
Popis:
Stavební parcela v lokalitě Břestek-Chabaně. Na pozemku začala příprava stavby. Je zde opěrná zeď,
sloužící ke srovnání terénu a možnosti stavět mimo uliční čáru. Parkování v horní části pozemku. Ve
spodní části pozemku je již vybudována čistička odpadních vod. Vodovodní přípojka je schválena
včetně projektu na její realizaci. Pozemek se skládá ze 3 parcel ( 2328/3 , 2328/4 a 2328/6 ), bez
jakýchkoliv právních vad, dobře přístupné.
23
Zdroj:
Realitní kancelář RE/MAX Via
třída Tomáše Bati 3067, 76001 Zlín
www.re-max.cz
Lokalita: Břestek
Výměra: 3 442 m2
Popis:
Prodej 3 stavebních pozemků o výměře 1400 m2, 1120 m2, 1740 m2. Pozemky jsou situovány na
okraji lesa, mírně svažitý terén, příjezd po zpevněné komunikaci. Pozemky jsou vhodné k výstavbě
rekreačních objektů. Přivedena elektřina, na pozemku je pramen vody k vybudování vlastní studny. V
blízkém okolí se nachází lyžařský vlek, cyklostezka.
Zdroj:
Realitní kancelář GAIA, spol. s r.o.
Národní třída 267/16, 69501 Hodonín
www.realitygaia.cz
24
Lokalita: Újezdec
Výměra: 2 601 m2
Plyn: Plynovod
Elektřina: 230V
Popis:
Pozemky v obci Újezdec u Osvětiman. Pozemky tvoří proluka o šíři 14m v zástavbě rodinných domů.
K pozemku je přístup z obou stran, z přední strany je asfaltová ulice a inženýrské sítě a z druhé strany
pozemku je polní cesta. Dle územního plánu obce Újezdec je část pozemku (v přední části od
asfaltové silnice) určena pro zástavbu.
Zdroj:
Realitní kancelář CENTURY 21 Realitas
Prostřední 132, 68601 Uherské Hradiště
Telefon: +420 572 555 111
www.century21.cz
Lokalita: Staré Hutě
Výměra: 1 102 m2
Popis:
Stavební pozemek v obci Saré Hutě, okr. Uherské Hradiště. Výměra pozemku je 1102 m2. U
pozemku příjezdová komunikace. Inženýrské sítě: el. energie, voda vlastní, odpad - septik.
25
Zdroj:
Realitní kancelář KLÍČ, spol. s r.o.
Prusinovského 185/7, 76701 Kroměříž
Telefon: 573 367 037
www.rkklic.cz
Lokalita: Salaš
Výměra: 1 822 m2
Popis:
Stavební parcela na Salaši u Velehradu. Rozměry 16 x 20 m - odpovídají rovinaté části terénu,
zbývající část svažitá.
Zdroj:
Realitní kancelář PARK realit
Mariánské náměstí 78, 68601 Uherské Hradiště
www.parkrealit.cz
26
Lokalita: Jankovice
Výměra: 937 m2
Popis:
Pozemek pro stavbu rodinného domu. Sítě jsou v dostupnosti. Pozemek je orientovaný na jižní
stranu.
Zdroj:
Telefon: 800 103 010
www.rksting.cz
Lokalita: Traplice
Výměra: 600 m2
Popis:
Stavební pozemek se nachází na kopci v klidné části obce, s výhledem na okolí. Pozemek je
zasíťovaný. V obci je obchod, školka, škola i ordinace obvodního lékaře. Obec se nachází mezi
Uherským Hradištěm a Zlínem.
27
Zdroj:
Realitní kancelářM & M reality holding, a.s.
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
Lokalita: Košíky
Výměra: 1 400 m2
Popis:
Dva stavební pozemky v obci Košíky. Uliční šíře pozemků je min. 20 m. Veškeré inženýrské sítě
jsou na kraji pozemku. Asfaltová komunikace vede přímo k pozemkům.
Zdroj:
Realitní kancelář REALGEOINVEST, s.r.o.
L. Košuta 1064, 76001 Zlín
www.realgeoinvest.cz
28
Lokalita: Břestek
Výměra: 1 706 m2
Popis:
Stavební pozemek, je rozdělen potůčkem na dvě části. Jeho poloha je v klidné části Břestku, v
blízkosti lesů, směrem na Chabaně. Šířka pozemku u cesty: 21,5 m. Délka pozemku v nejdelším
místě: 61 m. Všechny sítě u pozemku (kanalizace, vodovod, plyn, elektřina). Pozemek je určen k
individuálnímu bydlení.
Zdroj:
Realitní kancelář RE/MAX Plus
Stojanova 508, 68601 Uherské Hradiště
www.re-max.cz
Zahrady a zemědělsky využitelné pozemky:
1) Zahrada
Lokalita: Břestek
Výměra: 4 557 m2
Popis:
Pozemek, který nepřímo sousedí s domky.
29
Zdroj:
Realitní kancelář Sluneční reality
Sadová 1755, 68605 Uherské Hradiště
www.slunecnireality.cz
2) Zahrada
Lokalita: Košíky
Výměra: 3 585 m2
Popis:
Zahrada, mírně svažitý pozemek. Příjezd k pozemku ze dvou stran. Parkování na pozemku, případně
poblíž. Klidná lokalita s dobrou dostupností k hlavní komunikaci.
Zdroj:
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
30
3) Zahrada
Lokalita: Kudlovice
Výměra: 887 m2
Popis:
Pozemku na Kudlovské dolině v lokalitě "Paňháje". Pozemek o šíři cca 8m s možností výstavby
rekreační chatky.
Zdroj:
Realitní kancelář PANORAMA REALITY, s.r.o.
Protzkarova 51, 68601 Uherské Hradiště
Telefon: 572 551 827
www.panoramareality.cz
4) Zahrada
Lokalita: Kunovice
Výměra: 1 333 m2
Popis:
Pozemku v zahrádkářské a chatové lokalitě Stará Hora v obci Kunovice. Pozemek - jižní svah, se
nachází ve směru na město Hluk. Šíře cca 5,5 m.
31
Zdroj:
Realitní kancelář PARK realit
Mariánské náměstí 78, 68601 Uherské Hradiště
www.parkrealit.cz
5) Zahrada
Lokalita: Spytihněv
Výměra: 1 037 m2
Popis:
Zahrada je mírně svažitá, vysázené ovocnými stromy (jablka, třešně, hruška, švestky, ořech).
Příjezdová cesta obecní, zpevněná, IS (plyn, elektřina, vodovod) na hranici pozemku. Délka pozemku
160 m, nejširší část cca 8 m. Na pozemku stojí dřevěná chatka na nářadí.
Zdroj:
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
32
6) Zahrada
Lokalita: Halenkovice
Umístění: Okraj obce
Výměra: 5 222 m2
Popis:
Zahrada, IS nejsou, pouze sloup el. vedení.
Zdroj:
náměstí Míru 5469, 76001 Zlín
Telefon: 800 103 010
www.rksting.cz
7) Zahrada
Lokalita: Jarošov
Výměra: 1 089 m2
Popis:
Pozemek je ohraničen plotem, v současné době je využíván jako zahrada. Zahrada je udržovaná, jsou
zde ovocné stromy (švestky, durancie, jabloň, třešeň a vlašský ořech). Součástí zahrady je
maringotka.
33
Zdroj:
Telefon: 800 103 010
www.rksting.cz
8) Zahrada
Lokalita: Tupesy
Výměra: 2 228 m2
Popis:
Zahrada, šíře pozemku je 15,5 metru, délka kratší strany cca 138 metrů. K pozemku vede obecní
komunikace.
Zdroj:
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
34
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při
oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované.
Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším
textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda přímého porovnání:
1) Rodinný dům s pozemky ve funkčním celku
Srovnávací
nemovité věci
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
SN 10
Cena ke
srovnání
[Kč]
350 000
385 000
450 000
220 000
390 000
399 000
399 000
419 000
425 000
450 000
Index odlišnosti IO
zdroj
poloha
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
1,00
1,00
1,00
1,05
1,00
1,05
1,00
1,05
1,00
0,90
velikost
tech. stav a
vybavenost
ostatní
1,10
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,95
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,95
1,00
0,90
0,95
1,00
1,00
1,00
1,00
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena:
Obvyklá cena po zaokrouhlení:
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
AP + SO
Maximální hodnota
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši:
1
/
4
Upravená
cena [Kč]
327 250
343 613
344 250
196 350
314 925
320 497
339 150
355 260
308 869
344 250
10
319 441
320 000
45 744
196 350
274 256
365 744
355 260
79 860
35
2) Pozemky stavební, zastavitelné plochy
Srovnávací
nemovité věci
Výměra
[m2]
Cena ke
srovnání
[Kč/m2]
zdroj
poloha
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
SN 9
SN 10
834
2 568
3 442
2 601
1 102
1 822
937
600
1 400
1 706
300,00
370,00
250,00
154,00
335,00
362,00
320,00
582,00
390,00
522,00
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,80
0,85
0,80
1,00
1,00
1,00
1,05
1,05
1,05
1,00
1,00
1,00
1,00
velikost
vybavenost
ostatní
1,00
0,90
1,00
1,10
0,75
1,00
1,15
0,90
1,00
1,10
0,90
1,00
1,00
0,90
1,00
1,05
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
1,00
1,05
0,85
1,00
1,05
0,85
1,00
Obvyklá cena:
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
295 m2
Výměra:
1
/
4
Upravená
cena
[Kč/m2]
229,50
259,46
219,94
136,07
269,09
305,32
272,00
419,04
295,86
372,71
10
277,90
79
136
199
278
357
419
81 980,10
20 495,02
3) Pozemky zahrad a zemědělsky využitelné pozemky
Srovnávací
nemovité věci
Výměra
[m2]
Cena ke
srovnání
[Kč/m2]
zdroj
poloha
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
SN 7
SN 8
4 557
3 585
887
1 333
1 037
5 222
1 089
2 228
60,00
42,00
23,00
30,00
72,00
20,00
101,00
134,00
0,85
0,85
0,90
0,85
0,85
0,90
0,85
0,70
1,00
1,05
1,00
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
2660 m2
Výměra:
velikost
vybavenost
ostatní
1,10
1,00
1,00
1,10
1,00
1,00
0,90
1,00
1,00
0,95
1,00
1,00
0,95
0,80
1,00
1,15
1,00
1,00
0,95
0,80
1,00
1,00
1,00
1,00
Obvyklá cena:
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
1
/
4
Upravená
cena
[Kč/m2]
56,10
41,23
18,63
24,23
46,51
21,74
65,25
93,80
8
45,94
26
19
20
46
72
94
122 187,60
30 546,90
36
Rekapitulace:
Výpočet: 1) + 2) + 3) = 79 860,00 Kč + 20 495,02 Kč + 30 546,90 Kč = 130 901,92 Kč,
po zaokrouhlení:
131 000,- Kč
Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.
37
C REKAPITULACE
Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech:
včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:
131 000,- Kč
slovy: Jednostotřicetjednatisíc korun českých
Poznámka:
Při místním šetření bylo zjištěno, že budova zemědělské stavby na pozemku parc.č. St. 267, již
neexistuje.
Příslušenstvím je:
venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, branka, zpevněné plochy, venkovní schodiště,
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné
kanalizace, přípojka plynovodu a plynoměrný pilířek,
studna na pozemku parc.č. St. 161/1.
38
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2816 – 190 / 2014 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 21.02.2014
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
39
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 669, k.ú. Břeštěk, získaný prostřednictvím Dálkového
přístupu do Katastru nemovitostí dne 06.12.2013
3. Snímek katastrální mapy
4. Výřezy z územního plánu obce Břestek
40
Příloha: Fotodokumentace
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 06.12.2013 10:15:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 3321/11 pro Soudní exekutor
Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.
Okres: CZ0722 Uherské Hradiště
Obec: 592072 Břestek
Kat.území: 613801 Břestek
List vlastnictví: 669
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách
Identifikátor
A Vlastník, jiný oprávněný
Vlastnické právo
Kubíček Miroslav, č.p. 315, 68710 Zlechov
Kubíček Petr, Jugoslávská 2988/18b, Zábřeh, 70030
Ostrava
B Nemovitosti
Pozemky
Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
St. 161/1
1419
157 zastavěná plocha a
nádvoří
nádvoří
nádvoří
467 zahrada
1420/1
397 orná půda
1495
547 zahrada
1496
514 zahrada
2694
295 zahrada
2695
676 orná půda
St. 161/2
St. 267
Stavby
Typ stavby
Část obce, č. budovy
Břestek, č.p. 180
bez čp/če bez čp/če Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva
Podíl
381009/455
700917/5569
Způsob využití
Způsob využití Způsob ochrany
rod.dům
zem.stav
zem.stav
B1
Typ vztahu
Oprávnění pro
(St. = stavební parcela)
3/4
1/4
Způsob ochrany
zemědělský
fond
zemědělský
fond
zemědělský
fond
zemědělský
fond
zemědělský
fond
zemědělský
fond
půdní
půdní
půdní
půdní
půdní
půdní
Na parcele
St. 161/1
St. 161/2
St. 267
Povinnost k
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
povinný: Petr Kubíček, r.č. 700917/5569
soudní exekutor JUDr. Juraj Podkonický, PhD., Exekutorský úřad Praha 5 se sídlem 160 00
Praha 6, Evropská 663/132
na id. 1/4 nemovitostí
Ostrava, RČ/IČO: 700917/5569
Parcela: St. 161/1
Z-2697/2012-711
Parcela: St. 161/2
Z-2697/2012-711
Parcela: St. 267
Z-2697/2012-711
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště, kód: 711.
strana 1
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Parcela: 1419
Parcela: 1420/1
Parcela: 1495
Parcela: 1496
Parcela: 2694
Parcela: 2695
Stavba: bez čp/če na parc.
St. 161/2
St. 267
Stavba: Břestek, č.p. 180
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 067 EX-3321/2011 -23
91 EXE 13202/2011-9) ze dne 06.03.2012.
Z-2697/2012-711
Z-2697/2012-711
Z-2697/2012-711
Z-2697/2012-711
Z-2697/2012-711
Z-2697/2012-711
Z-2697/2012-711
Z-2697/2012-711
Z-2697/2012-711
(dle usnesení čj.:
Z-2697/2012-711
o Zástavní právo exekutorské
pohledávka ve výši 71.848,- Kč s příslušenstvím
soudní exekutor JUDr. Juraj Podkonický, PhD., Exekutorský úřad Praha 5 se sídlem 160 00
Praha 6, Evropská 663/132
AB - CREDIT a. s., Na Pankráci
1658/121, Nusle, 14000 Praha 4,
RČ/IČO: 40522610
Z-3151/2012-711
Parcela: St. 161/1
Z-3151/2012-711
Parcela: St. 161/2
Z-3151/2012-711
Parcela: St. 267
Z-3151/2012-711
Parcela: 1419
Z-3151/2012-711
Parcela: 1420/1
Z-3151/2012-711
Parcela: 1495
Z-3151/2012-711
Parcela: 1496
Z-3151/2012-711
Parcela: 2694
Z-3151/2012-711
Parcela: 2695
Z-3151/2012-711
St. 161/2
Z-3151/2012-711
St. 267
Z-3151/2012-711
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067 EX3321/2011 -17 (dle usnesení čj.: 91EXE 13202/2011-9) ze dne 16.01.2012. Právní moc
ke dni 13.02.2012.
Z-3151/2012-711
o Nařízení exekuce
pověřený soudní exekutor: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko
Z-11871/2013-807
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Ostravě 51 EXE-13713/2011 -8 ze
dne 13.09.2011. Právní moc ke dni 31.03.2012.; uloženo na prac. Ostrava
Z-11871/2013-807
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
strana 2
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
povinný: Kubíček Petr, r.č. 700917/5569
soudní exekutor: JUDr. Igor Ivanko se sídlem v Praha 6
Z-6286/2013-711
Parcela: St. 161/1
Z-6286/2013-711
Parcela: St. 161/2
Z-6286/2013-711
Parcela: St. 267
Z-6286/2013-711
Parcela: 1419
Z-6286/2013-711
Parcela: 1420/1
Z-6286/2013-711
Parcela: 1495
Z-6286/2013-711
Parcela: 1496
Z-6286/2013-711
Parcela: 2694
Z-6286/2013-711
Parcela: 2695
Z-6286/2013-711
St. 161/2
Z-6286/2013-711
St. 267
Z-6286/2013-711
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 167 EX-19395/2011 -45 ze dne 18.06.2013.
Z-6286/2013-711
o Zástavní právo exekutorské
pohledávka ve výši 81.759,- Kč s příslušenstvím
soudní exekutor: JUDr. Igor Ivanko se sídlem v Praha 6
Česká průmyslová zdravotní
pojišťovna, Jeremenkova 161/11,
Vítkovice, 70300 Ostrava, RČ/IČO:
Z-6285/2013-711
Parcela: St. 161/1
47672234
Z-6285/2013-711
Parcela: St. 161/2
Z-6285/2013-711
Parcela: St. 267
Z-6285/2013-711
Parcela: 1419
Z-6285/2013-711
Parcela: 1420/1
Z-6285/2013-711
Parcela: 1495
Z-6285/2013-711
Parcela: 1496
Z-6285/2013-711
Parcela: 2694
Z-6285/2013-711
Parcela: 2695
Z-6285/2013-711
St. 161/2
Z-6285/2013-711
St. 267
Z-6285/2013-711
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 167 EX19395/2011 -44 ze dne 18.06.2013.
Z-6285/2013-711
D
Jiné zápisy
Typ vztahu
Vztah pro
Vztah k
o Změna výměr obnovou operátu
strana 3
Typ vztahu
Vztah pro
Vztah k
Parcela: 2695
E
Z-1344/2010-711
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina
o Usnesení soudu o schválení dědické dohody D -1705/1999 -66 ze dne 23.08.2001. Právní moc
ke dni 18.09.2001.
Z-4067/2001-711
RČ/IČO: 381009/455
Pro: Kubíček Miroslav, č.p. 315, 68710 Zlechov
o Usnesení soudu o dědictví 27 D 1097/2010-46 (vydal Obvodní soud pro Prahu 10) ze dne
15.03.2011. Právní moc ke dni 21.06.2011.
Z-10758/2011-711
RČ/IČO: 381009/455
700917/5569
Pro: Kubíček Miroslav, č.p. 315, 68710 Zlechov
Kubíček Petr, Jugoslávská 2988/18b, Zábřeh, 70030 Ostrava
F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám
Parcela
1419
1420/1
1495
1496
2694
2695
BPEJ
34177
34177
34177
34177
34177
34177
Výměra[m2]
467
397
547
514
295
676
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:
Vyhotovil:
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
06.12.2013
10:43:14
strana 4

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2816 – 190 / 2014

Transkript

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2890 – 264 / 2014

Znalecký posudek

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2726 – 100 / 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1847 – 577 / 2012