Hypoteční bankovnictví ve vybraných evropských

Transkript

APLIKOVANÉ
PRÁVO 2/2005
1.
ŠÁRKA ČECHLOVSKÁ
Hypoteční
bankovnictví
ve vybraných
evropských státech
Evropská bytová politika
Přestože je bytová politika v Evropské unii (EU) ponechána plně v působnosti jednotlivých členských zemí EU a nespadá výlučně ani částečně do odpovědnosti EU, je možné sledovat její unifikaci jako důsledek dopadu sjednocování
evropského prostoru. Přibližování členských zemí EU v oblasti bytové politiky se
projevuje unifikací předpisů o stavebních výrobcích a materiálech, zaváděním pravidel pro zadávání veřejných zakázek, snahou o sblížení sazeb daně z přidané hodnoty v rámci EU a zejména uplatňovanou sociální politikou. Ta přisuzuje bytu
a bydlení významnou roli při vytváření pracovních míst. Program zaměřený výhradně na bytovou oblast v EU však prozatím neexistuje. Nejblíže k této problematice mají programy Interreg a Urban, v rámci kterých EU přispívá na projekty
týkající se územního plánování, infrastruktury nebo ekologie, tedy na projekty, jež
bytové výstavbě a bydlení prospívají, ale bezprostředně je nepodporují.1)
Snaha o společné řešení problémů bytové politiky v jednotlivých členských
zemích EU se odráží též v prozatím neformálních schůzkách ministrů jednotlivých
členských zemí EU odpovědných za tuto problematiku, jež se konají zpravidla
jedenkrát ročně. Cílem těchto setkání není sjednotit bytovou politiku v rámci EU,
spíše jde o předávání zkušeností mezi ministry.
1)
Programy Interreg i Urban patří k Iniciativám Evropského společenství a jsou financovány
z Evropského fondu pro regionální rozvoj, přičemž maximální míra spolufinancování ze strany EU
je 75 %. V současném programovém období 2000–2006 Interreg pokračuje jako III. fáze této Iniciativy (Interreg III) a Česká republika se k tomuto programu připojila. Cílem Interreg III je podpora přeshraniční, nadnárodní a meziregionální spolupráce k podpoře vyváženého rozvoje a evropské integrace.
Iniciativa Urban existuje v současném programovém období ve své II. fázi (Urban II) a jejím cílem
je zlepšit hospodářskou a sociální strukturu malých a středních měst potýkajících se s problémy
dlouhodobě vysoké nezaměstnanosti, nízké hladiny ekonomické aktivity, vysoké úrovně chudoby
a sociální exkluze, vysokého podílu imigrantů, etnických minorit a bezdomovců, vysoké úrovně
kriminality a delikvence a poškozeného životního prostředí. Iniciativa Urban II není v programovém období 2000–2006 pro Českou republiku otevřena.
APLIKOVANÉ PRÁVO 2/2005
37
Na budoucí vývoj EU v oblasti bytové politiky lze usuzovat z posledního
16. setkání ministrů odpovědných za bytovou politiku konaného v březnu 2005
v Praze, jehož hlavním tématem byla problematika panelové výstavby a především
její regenerace. Jak vyplývá ze závěrečného komuniké, shodli se ministři na tom,
že finanční rozměr revitalizace panelové výstavby by měl být primárně domácí
záležitostí jednotlivých států, přičemž lze prozkoumat též možnosti využití evropských strukturálních fondů ve prospěch bytové politiky v rámci existujících pravidel financování. Zajímavý byl také návrh na vytvoření Evropské banky pro politiku bydlení nebo snaha o uplatnění snížené sazby daně z přidané hodnoty u výdajů
na bydlení. Rovněž Evropská investiční banka zaujala vstřícný postoj k budoucímu zkoumání nových způsobů financování bydlení.
Budoucí vývoj evropské bytové politiky lze i nadále spatřovat spíše v koordinačních aktivitách EU, přičemž zásadní význam by mělo mít vytvoření komunikačního systému mezi členy EU pro předávání informací o nejlepších realizovaných postupech v jednotlivých oblastech bytové politiky. Pro implementaci
navržených opatření v rámci 16. setkání ministrů lze očekávat podrobný průzkum
bytové situace v jednotlivých členských zemích EU včetně identifikace problematických oblastí a konkretizace možností finanční pomoci ze strany EU, zejména
v rámci již existujících strukturálních fondů EU, popř. existujících iniciativ Evropského společenství (např. již jmenované iniciativy Interreg a Urban).
2.
Evropský trh hypotečních úvěrů
V rámci Evropy působí v oblasti hypotečního úvěrování několik institucí, jež
se snaží o překonávání bariér, větší transparentnost a dokonalejší konkurenci na
celoevropské bázi. Jednou z nejdůležitějších je European Mortgage Federation
založená v roce 1967, která sdružuje národní bankovní asociace všech členských
států EU, Norska a Švýcarska. Jejím nejdůležitějším úkolem je zastupovaní zájmů
svých členů na evropské úrovni, dále sběr a analýza dat týkajících se národních trhů
hypotečních úvěrů. Přitom je třeba zdůraznit, že interpretace a komparace takových
údajů je velmi náročná a komplikovaná zejména kvůli existujícím rozdílům v jednotlivých zemích. K těm nejvýznamnějším odlišnostem lze řadit tyto oblasti:
–
tradice a zvyklosti bydlení,
–
úroveň bydlení a životní úroveň jako celek,
–
aktuální ekonomická a politická situace,
–
geografické a klimatické podmínky.
V praxi existuje značný rozdíl mezi jednotlivými zeměmi EU ve struktuře
hypotečního bankovnictví i v používání pojmů. Rysy hypotečního bankovnictví
jsou vždy spjaty se strukturou národních trhů hypotečních úvěrů, stejně jako
s kulturními zvyklostmi a historickými tradicemi i se způsoby regulace a podpory
hypotečního bankovnictví. Např. termín hypoteční úvěr s variabilní úrokovou
sazbou je používán v některých oblastech pro úvěry, u nichž se často mění úroková sazba v návaznosti na změny na peněžním trhu; na druhé straně je tento termín v jiných regionech používán pro hypoteční úvěry, u kterých je úroková sazba
fixována po určité období (zpravidla 1 rok až 10 let) a mění se tedy v průběhu doby
splatnosti úvěru pouze několikrát v předem stanovených termínech nebo dokonce
pouze jedenkrát.
38
Nejzávažnějším faktorem je však nedostatečná harmonizace dat v rámci
EU, jež velice omezuje možnosti komparace jednotlivých zemí i vytvoření komplexního pohledu na evropský trh hypotečních úvěru i na evropský bytový trh.
Nicméně na základě oficiálních dat z národních zdrojů a jiných evidencí je možné
konstruovat odhady splatnosti a struktury úrokových měr na hypotečním trhu
EU.2)
Významné postavení ve smlouvách o hypotečních úvěrech zaujímají hypoteční úvěry s dobou splatnosti delší než deset let a s počáteční fixací úrokových
sazeb na dobu deseti let. Tyto úvěry jsou velice oblíbené např. v Belgii, Německu,
Francii a Nizozemí. Podle údajů za rok 2004 tvoří podíl hypotečních úvěrů s dobou
fixace úrokové míry na minimálně deset let zhruba 50 % z celkového nesplaceného hypotečního dluhu v EU.
V zemích EU lze rozlišit následující tři typy variabilních úrokových sazeb
hypotečních úvěrů podle možnosti změny úrokové sazby:
a)
úroková sazba je vázána na oficiální referenční sazbu, tzv. indikátor,
a mění se tedy v závislosti na změnách indikátoru nezávisle na rozhodnutí věřitele či dlužníka (referenced rate);
b)
úroková sazba se může měnit na základě dohody věřitele a dlužníka
podle předem stanovených pravidel (renegotiable rate);
c)
úroková sazba se mění pouze z rozhodnutí věřitele v opodstatněných
důvodech, např. při změně nákladů na refinancování věřitele (reviewable rate).
V rámci výše uvedených základních typů variabilních úrokových sazeb
hypotečních úvěrů se v úvěrových smlouvách sjednávají další podmínky související se změnami úrokové sazby. Např. v Belgii, Francii a Nizozemí je běžné stanovit maximální výši variabilní úrokové sazby, ta se obvykle pohybuje 1, 2 nebo
5 procentních bodů nad základní úrokovou sazbou. Dále lze sjednat možnost dřívějšího splacení hypotečního úvěru bez penalizace nebo s velmi nízkými penalizačními platbami. Pro dlužníky v době kolísání úrokových sazeb je rovněž výhodná možnost změny výše měsíčních splátek i doby splatnosti úvěru.
Způsoby refinancování hypotečních úvěrů se v jednotlivých oblastech také
velmi liší. Podle odhadu European Mortgage Federation je až 62 % hypotečních
úvěrů určených na bydlení refinancováno vklady obyvatelstva; následuje s 19%
podílem refinancování hypotečními zástavními listy a s 5% podílem refinancování
stavebním spořením. Prozatím pouhé 1 % hypotečních úvěrů je refinancováno cennými papíry krytými hypotékami (mortgage backed securities). Zbývajících 13 %
hypotečních úvěrů je refinancováno jinými způsoby.
Rozmanitost evropského hypotečního trhu se týká také struktury věřitelů.
Hypoteční úvěry v závislosti na regionu poskytují komerční banky (Belgie, Nizozemí, Portugalsko), stavební spořitelny (Irsko, Velká Británie, Německo, Rakousko, Česká republika), spořitelny (Německo, Španělsko, Česká republika), družstevní banky (Nizozemí, Francie, Německo), státní banky (Řecko, Portugalsko),
specializované hypoteční banky (Německo, Dánsko, Česká republika).
2)
Features of mortgage contracts in the Euro Area. Monthly Bulletin ECB [online], November
2004, p. 15. Dostupné z <http://www.ecb.int>.
39
Přes výše uvedené místní rozdíly lze evropský trh hypotečních úvěrů charakterizovat jako stabilní rozvinutý trh, který v závislosti na regionu rychleji či
pomaleji roste. Růst poptávky po hypotečních úvěrech a zvýšený počet uzavřených
úvěrových smluv v současnosti je ovlivněn řadou skutečností, jež lze rozdělit do
následujících kategorií:
1.
demografické faktory,
2.
ekonomické faktory,
3.
politické faktory.
Významným demografickým faktorem byl nárůst populace v 60. a 70. letech
minulého století; tyto ročníky dosáhly v minulých letech věku, kdy usilují o vlastní bydlení a jeho financování se snaží řešit prostřednictvím hypotečních úvěrů.
Dále je to dlouhodobý obecný trend k menším domácnostem, který zvyšuje nároky
na počet bytů.
Mezi ekonomické faktory lze řadit dlouhodobě nízké úrokové míry, které
všeobecně podporují růst zadluženosti. Stabilní ekonomické prostředí spolu s nízkými či klesajícími úrokovými sazbami také vede k širšímu využívání hypotečních
úvěrů s fixními úrokovými sazbami.
Politické faktory zahrnují bytovou politiku národních vlád včetně podpory
hypotečního bankovnictví, která v různých podobách existuje ve všech ekonomikách EU. Zejména v nových členských zemích EU je pak patrná výrazná snaha
o zvýšení dostupnosti bydlení, resp. úrovně bydlení. Nové členské státy jsou charakteristické nižší životní úrovní na rozdíl od zemí západní Evropy, ale také vysokými ideály ohledně brzkého vyrovnání životní úrovně ve všech zemích EU.
Pro všechny evropské trhy hypotečních úvěrů je společný také rostoucí
význam distribuce hypotečních úvěrů prostřednictvím zprostředkovatelů.3) Tento
vývoj je ovlivněn zvyšující se potřebou komplexnosti služeb souvisejících s hypotečními úvěry a racionalizací nákladů na tyto služby. V České republice reprezentuje tento trend zakládání tzv. hypotečních center.
2.1
Vývoj cen nemovitostí v Evropské unii
S ohledem na vývoj cen nemovitostí v Evropě v minulém období nelze rozhodně předpokládat jejich pokles, spíše naopak. Ceny nemovitostí určených k bydlení, jak dokládají následující obrázky, rostou v eurozóně již několik let ročním
tempem 6–7 %. Existují zde však značné rozdíly mezi jednotlivými členskými státy
EU. Zatímco ve Španělsku, Irsku a dalších zemích rostly ceny těchto nemovitostí
vysokým tempem (často vyšším než 10% ročně), v Rakousku a Německu ceny stagnovaly či mírně klesaly.
Studie European Housing Review 2005 zveřejněná Royal Institution of
Chartered Surveyors v březnu 2005 pracuje s předpokladem, že ceny bydlení se
vyvíjejí v cyklech do jisté míry souvisejících s ekonomickou situací dané lokality.
Podle fáze cyklu, ve které se země nachází, lze rozlišit následující tři skupiny zemí:
Dle údajů European Mortgage Federation bylo v roce 1997 distribuováno prostřednictvím
zprostředkovatelů 21 % hypotečních úvěrů; v roce 2001 činil tento údaj již 38 % všech hypotečních úvěrů. Tyto údaje se týkají těchto zemí: Dánsko, Francie, Itálie, Německo, Nizozemí, Portugalsko, Španělsko, Velká Británie.
3)
40
Ceny nemovitostí určených k bydlení v eurozóně v nominálním
a reálném vyjádření (meziroční změny v %)
Meziroční
změny v %
8,0
8,0
6,0
6,0
4,0
4,0
2,0
2,0
0,0
0,0
–2,0
–2,0
–4,0
Meziroční
změny v %
v nominálním vyjádření
v reálném vyjádření
–4,0
1992
1994
1996
1998
2000
2002
Rok
Zdroj: Nejnovější trendy v cenách nemovitostí určených k bydlení v eurozóně a v jednotlivých zemích eurozóny. Monthly Bulletin ECB [online], český překlad, září 2004, s. 48. Dostupné z <http://www.cnb.cz>.
Změny v cenách nemovitostí určených k bydlení v eurozóně
(meziroční změny v %)
Meziroční
změny v %
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
–5
Meziroční
změny v %
–5
průměr 1999–2003
1999
2003
AT DE PT FI EA BE IT FR GR NL LU IE ES
Země
Pozn.: Pro Rakousko a Lucembursko jsou k dispozici údaje do roku 2002.
Zdroj: Nejnovější trendy v cenách nemovitostí určených k bydlení v eurozóně a v jednotlivých zemích eurozóny. Monthly Bulletin ECB [online], český překlad, září 2004, s. 49. Dostupné z <http://www.cnb.cz>.
Seznam zkratek použitých v obrázku:
AT – Rakousko, BE – Belgie, DE – Německo, EA – Eurozóna, ES – Španělsko, FI – Finsko, FR – Francie, GR
– Řecko, IE – Irsko, IT – Itálie, NL – Nizozemí, PT – Portugalsko, LU – Lucembursko.
1)
Země s velmi vysokým (dvouciferným) tempem růstu cen bydlení –
Francie, Španělsko, Irsko, Polsko. Tyto oblasti se nacházejí v období
konjunktury cen bydlení a lze předpokládat postupné snižování
tempa růstu cen.
41
2)
3)
3.
Země s vysokým tempem růstu cen bydlení (ročně cca 5 %) – Belgie,
Švédsko, Finsko, Itálie, Portugalsko a Dánsko. U všech výše uvedených zemí lze předpokládat, že se nacházejí ve vzestupné fázi cyklu
a vysoké tempo inflace cen bydlení je dlouhodobě neudržitelné.
Země s nízkým, popř. nulovým tempem růstu cen bydlení – Nizozemí, Švýcarsko, Německo, Rakousko, Řecko. Nizozemí a Řecko se
nacházejí v klesající fázi cyklu, zatímco u ostatních zemí lze očekávat
zvýšení tempa růstu cen bydlení v souvislosti s překonáním recese
z období 90. let minulého století.4)
Specifika trhů hypotečních úvěrů ve
vybraných evropských zemích
Belgie
V Belgii dlouho přetrvával způsob financování bydlení pouze z vlastních
zdrojů bez zadlužování se. V posledních letech se však postoj belgických investorů
výrazně změnil, což dokládá rostoucí podíl nesplacených hypotečních úvěrů na
bydlení na hrubém domácím produktu (HDP), který činí téměř 30 %. Tento údaj je
sice nižší než průměr EU15, ale v případě Belgie se jedná o značný úspěch hypotečního bankovnictví. Za uvedeným vývojem stojí kromě poklesu úrokových sazeb
také zavedení daňových úlev spojených s hypotečním vypůjčováním.
Dánsko
Dánský trh hypotečních úvěrů patří k nejsofistikovanějším a nejstabilnějším hypotečním trhům v Evropě. V Dánsku je nejvyšší relativní zadluženost hypotečními úvěry v Evropě, a to jak v poměru nesplacených hypotečních úvěrů k HDP
(87 % v roce 2003), tak i v porovnání zadluženosti hypotékami na jednoho obyvatele (30 500 EUR v roce 2003). Hypoteční úvěry v Dánsku mají velmi dlouhou dobu
splatnosti (běžně 30 let) a jsou poskytovány v maximální výši 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Většina existujících hypotečních úvěrů (85 až 90 %) je určena na
bytové účely fyzických osob, zhruba desetina úvěrů pro financování nemovitostí
soukromých vlastníků včetně družstev, soukromých zemědělců, majitelů penzionů
apod. a pouze malá část hypotečních úvěrů připadá na organizace provozující so
ciální bydlení.
Prostředkem refinancování dánských hypotečních bank jsou výhradně
hypoteční zástavní listy, které dominují dluhopisovému trhu s podílem 67% (rok
2002). Hypoteční zástavní listy jsou nejčastěji vydávány jako krátkodobé se splatností jeden rok; dlouhodobé hypoteční zástavní listy nejsou v Dánsku příliš častým
nástrojem refinancování.
Velkou oblibu si v Dánsku získal nový produkt, tzv. interest-only mortgage,
což je hypoteční úvěr poskytnutý jako úvěr s anuitními splátkami, u něhož dlužník
Ball, M.: Rics European Housing Review 2005 [online]. London: Royal Institution of Chartered
Surveyors, 2005. ISBN 18 42 19 1764. Dostupné z <http://www.rics.org>.
4)
42
Přehled trhů hypotečních úvěrů na bydlení
ve vybraných evropských zemích v roce 2003
Podíl
zadluženosti
hypotékami
na bydlení
na HDP
Zadluženost
hypotékami
na
1 obyvatele
(v EUR)
7 300
Země
Zadluženost
hypotékami
(v mil. EUR)
Belgie
76 000
5,0 %
28,5 %
3 000
42,9 %
4,5 %
300
164 000
8,3 %
87,5 %
30 500
1 156 000
1,4 %
54,3 %
14 000
2 500
Česká republika
Dánsko
Německo
Řecko
27 000
25,0 %
17,4 %
Španělsko
313 000
19,5 %
42,1 %
7 500
Francie
385 000
9,9 %
24,7 %
6 500
Maďarsko
6 000
74,4 %
7,8 %
600
Irsko
59 000
25,7 %
45,0 %
14 900
Itálie
173 000
21,4 %
13,3 %
3 000
Litva
1 000
85,5 %
8,3 %
400
Lucembursko
8 000
17,8 %
33,4 %
17 800
Nizozemí
453 000
16,5 %
99,9 %
28 000
Rakousko
59 000
1,3 %
26,4 %
7 300
Polsko
Portugalsko
Finsko
9 000
23,1 %
4,7 %
200
66 000
2,2 %
50,6 %
6 300
51 000
8,9 %
35,6 %
9 800
134 000
7,7 %
50,0 %
15 000
Velká Británie
1 119 000
4,2 %
70,4 %
18 900
EU15
4 245 000
7,4 %
45,6 %
11 200
USA
6 911 000
12,5 %
71,0 %
23 800
Švédsko
*)
*)
Nárůst
zadluženosti
hypotékami
v roce 2003
EU před rozšířením o 10 nových členských zemí v roce 2004.
Zdroj: Chuchvalcová, J.: ČMHB mění strategii i jméno. Bankovnictví, leden 2005, s 20.
v prvních letech splácení splácí pouze úrok (nikoli úmor), po tomto období (zhruba
po 10 letech) splácí anuitní splátku v plné výši a nesplacené úmory z prvního období zůstávají jako nesplacený dluh na konci obvykle třicetileté periody splácení
hypotečního úvěru. Bankami je také nabízena flexibilnější varianta „interest-only
mortgage“, kdy si dlužník může zvolit délku období, po které bude platit pouze
úroky.
Finsko
Hypoteční úvěry spolu s rozmanitou státní podporou tvoří ve Finsku nejvýznamnější zdroj financování bytové výstavby. Úvěry zajištěné zástavním
43
právem k nemovitosti jsou zde nejčastěji poskytovány s variabilní úrokovou sazbou vázanou na vývoj 3 –12 měsíčního Euriboru, popř. na změny základních sazeb
centrální banky. Hypoteční úvěry s fixní úrokovou sazbou ve Finsku také existují,
ale jejich podíl se v současné době snižuje v souvislosti s klesajícími úrokovými
sazbami. Doba splatnosti hypotečních úvěrů byla dříve poměrně krátká, ale v současnosti se pohybuje okolo 20 let i více. Průměrná doba splatnosti existujících
hypotečních úvěrů však zůstává mezi 17 a 18 lety, což je doba kratší než ve většině
evropských zemí. Zejména v Německu, Dánsku a ve Velké Británii je průměrná
doba splatnosti hypotečních úvěrů běžně delší než 25 let.
Hypoteční úvěry ve Finsku patří k nejlevnějším v EU, neboť jsou úročeny
v závislosti na vývoji krátkodobých úrokových sazeb v konkurenčním prostředí,
kde je bankovní marže velmi nízká. Na druhé straně jsou však dlužníci vystaveni
riziku růstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, kdykoli se Evropská centrální
banka, popř. národní centrální banka, rozhodne zvýšit vyhlašované úrokové sazby.
Trh hypotečních úvěrů ve Finsku je také do značné míry ovlivněn systémem státních podpor, které zde mají dlouhou tradici. Většinu forem státní podpory zastřešuje bytový fond (Housing Fund of Finland), který byl zřízen v roce 1993
státem za účelem implementace státní bytové politiky. Přestože hlavní činností
fondu je podpora výstavby nájemních bytů, věnuje se též dotacím určeným na
rekonstrukci stávajícího bytového fondu i podpoře hypotečního bankovnictví.
Podpora hypotečních úvěrů je realizována formou státní záruky, resp. záruky státního bytového fondu. Hypoteční úvěry jsou ve Finsku běžně poskytovány do
maximální výše 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. V případě, že se stát zaručí
za splácení úvěru, je možné jej poskytnout až do výše 85 % hodnoty zastavené
nemovitosti. Tato forma podpory je dostupná prakticky pro všechny fyzické osoby,
které kupují byt či staví dům, navíc žádost o ní vyřizuje sama hypoteční banka.
Takto zajištěné úvěry představují pro investora mnohem snazší přístup ke zdrojům nutným k dofinancování investičního záměru a pro banku výrazně snižují
riziko nesplacení úvěru. Státní záruka se ovšem nevztahuje na úvěr v plné výši,
ale pouze na 20 % z celkové částky nesplaceného úvěru, maximálně však na částku 25 250 eur, a na 20 % dlužných úroků. Zbývající část je v případě nesplacení
úvěru uhrazena z primárního kolaterálu, čímž je nemovitost.
Francie
Ve Francii je nejvýznamnějším zdrojem financování systém stavebního spoření fungující obdobně jako v ČR. Princip spočívá v tom, že se jednotlivci zaváží
pravidelně spořit dohodnutou částku po dobu minimálně pěti let. Úrok, který obdrží, je většinou nižší než by byl úrok na peněžním či kapitálovém trhu, ale za tuto
cenu mají možnost získat výhodný úvěr úročený nižší než tržní úrokovou sazbou
ve výši 2,5 násobku naspořené částky. Hypoteční úvěry ve Francii také existují,
i když ne v takové míře jako v jiných evropských zemích. Podíl hypotečních úvěrů
na bydlení na HDP byl v roce 2003 necelých 25 %.
Irsko
Hypoteční úvěry jsou v Irsku velmi oblíbeným zdrojem financování bydlení, o čemž svědčí jak podíl nesplacených hypotečních úvěrů na bydlení na HDP
(zhruba 45 %), tak i míra růstu trhu hypotečních úvěrů po roce 2000 (více než 25 %
44
ročně). Tomuto trhu dominují retailové banky spolu se staveními spořitelnami.5)
V rámci konkurenčního boje se lze v Irsku setkat např. s nabídkou hypotečního
úvěru s úrokovou sazbou o jeden procentní bod nižší než je fixní úroková míra
úvěru po dobu prvního roku splácení nebo s tzv. „splátkovými prázdninami“ zejména v období Vánoc.
Itálie
Trh hypotečních úvěrů v Itálii není ještě tak sofistikovaný jako v jiných
evropských zemích. Itálie se jako jediná vyspělá evropská země vyznačuje velmi
nízkou hypoteční aktivitou. Podíl nesplacených hypotečních úvěrů na bydlení na
HDP tvoří pouze 13 %; v budoucnu se však očekává nárůst trhu hypotečních úvěrů
v důsledku poklesu úrokových sazeb. Specifikem Itálie je poměrně krátká doba
splatnosti hypotečních úvěrů v porovnání s ostatními evropskými zeměmi. V roce
2002 činil podíl hypotečních úvěrů s dobou splatnosti do 10 let zhruba 25 %.
Německo
Hypoteční úvěr je v Německu spolu s úvěrem ze stavebního spoření hlavním zdrojem financování bydlení. Hypoteční úvěry jsou nejčastěji poskytovány
s úrokovou sazbou fixovanou na období 5 až 10 let; tento typ úvěrů tvoří 95 % všech
hypotečních úvěrů na bytové potřeby. Využití hypotečních úvěrů v Německu je
však mnohem širší, neboť právní úprava hypotečního bankovnictví nijak neomezuje účel, na který jsou hypoteční úvěry poskytovány; často jsou tak zdrojem financování především malých a středních podniků.
Markantní nárůst počtu poskytnutých hypotečních úvěrů zaznamenal
německý trh hypotečních úvěrů v 90. letech minulého století. V poslední době trh
hypotečních úvěrů na rozdíl od většiny evropských zemí spíše stagnuje, a to i přes
výrazný všeobecný pokles úrokových sazeb. Za příčiny tohoto vývoje lze označit
nízkou aktivitu na bytovém trhu, rostoucí míru nezaměstnanosti, dále existenci
vysokých penalizačních poplatků při změně hypoteční banky nebo při dřívějším
splacení úvěru, jež omezují možnosti refinancování dlužníků prostřednictvím tzv.
druhé hypotéky.6) Vezmeme-li v úvahu ještě vysoký podíl nesplacených hypotečních
úvěrů na bydlení na HDP, který je vyšší než 50 %, není v této situaci možné očekávat výrazný nárůst hypotečního trhu.
Nizozemí
Nizozemský trh hypotečních úvěrů patří k největším a nejstabilnějším
trhům v Evropě. Poslední změny proběhly na trhu hypotečních úvěrů v Nizozemí
v 90. letech minulého století, kdy byla významným způsobem zvýšena dostupnost
hypotečních úvěrů pro širokou veřejnost. V té době začaly být v žádosti o úvěr
posuzovány příjmy obou partnerů společně, takže si rodina mohla vypůjčit vyšší
částku než před touto změnou. Dále byla vládou v polovině 90. let za účelem podpory nízkopříjmových investorů bytové výstavby zřízena National Mortgage Gua-
5)
V Irsku „building societies“.
Termín druhá hypotéka je používán pro hypoteční úvěr sloužící ke splacení hypotečního úvěru
sjednaného dříve.
6)
45
rantee.7) Tato organizace za mírnou úplatu (obvykle 0,15 % z částky hypotečního
úvěru) pojišťuje rizika prodlení investora při splácení hypotečního úvěru, čímž snižuje riziko investora pro hypoteční banku a umožňuje tak klientovi získat úvěr
s nižší úrokovou sazbou. Tímto způsobem je v Nizozemí garantována zhruba třetina všech hypotečních úvěrů.
V současnosti, tak jako v řadě evropských zemí, zažívá nizozemský trh
hypotečních úvěrů období konjunktury; za posledních pět let (1998 – 2003) se
objem nesplacených hypotečních úvěrů zpětinásobil. Nárůst se týkal spíše objemu
úvěrů než jejich počtu a kromě nízkých úrokových sazeb bylo příčinou zvýšení cen
nemovitostí, dále prodloužení doby splatnosti hypotečních úvěrů, růst obliby tzv.
druhého bydlení a v neposlední řadě též možnost splácení stávajících hypotečních
úvěrů prostřednictvím tzv. druhé hypotéky.
Nabídku hypotečních úvěrů v Nizozemí zajišťují velké univerzální banky
a specializované hypoteční banky. Klienty vyhledávané jsou také ústavy fungující
na principu stavebního spoření, tzv. bouwfondsen. Vzhledem k tomu, že zadluženost hypotečními úvěry je v Nizozemí vysoká a tedy možnosti věřitelů získat nové
klienty (tj. klienty, kteří dosud nesplácejí žádný hypoteční úvěr) jsou nízké, objevila se na trhu nabídka úvěrových balíčků zahrnujících druhé hypotéky a řadu
možností, jak kombinovat fixní a variabilní úrokové míry, popř. upravovat dobu
splatnosti hypotečních úvěrů. Přesto je prozatím nejběžnější hypoteční úvěr s pětiletou fixací úrokové sazby.
Portugalsko
Portugalský trh hypotečních úvěrů zažívá v posledních letech období konjunktury; podíl nesplacených hypotečních úvěrů na bydlení k HDP činil v roce
2003 více než 50 %, což znamená nárůst tohoto ukazatele za posledních šest let
o 22 procentních bodů. Příčiny tohoto vývoje jsou obdobné jako ve většině evropských zemí. Jsou jimi především všeobecně nízké úrokové sazby, rostoucí poptávka po bytech a oživení bytové výstavby. V Portugalsku dominují hypoteční úvěry
s variabilní úrokovou sazbou vázanou na roční Euribor; tyto úvěry tvoří 70 %
všech schválených hypotečních úvěrů.
Rakousko
Rakouský trh hypotečních úvěrů v posledních letech obdobně jako v Německu stagnuje. Nárůst zadluženosti hypotečními úvěry v roce 2003 činil pouze 1,3 %,
přestože rakouský bankovní sektor nabízí velice rozmanité hypoteční produkty.
Jednou z příčin je relativní dostatek vlastních finančních zdrojů, kterými Rakušané
disponují a poměrně štědrá vládní politika v oblasti podpory bytové výstavby.
Nejrozšířenějšími hypotečními úvěry jsou dlouhodobé hypoteční úvěry
s fixní úrokovou sazbou poskytované do maximální výše 60 % hodnoty zastavené
nemovitosti refinancované emisemi hypotečních zástavních listů. Dále se na trhu
vyskytují hypoteční úvěry refinancované obchodovatelnými dluhopisy (convertible
bonds), u nichž jsou 4 % zisku z prodeje osvobozena od daně z příjmů. Tato skutečnost snižuje úrokové náklady hypotečních úvěrů určených pouze na financování
7)
Nationale Hypotheek Garantie.
46
nové výstavby o zhruba 0,75 %. Dalším specifickým typem hypotečních úvěrů jsou
úvěry poskytované stavebními spořitelnami,8) které jsou založené, podobně jako
v ČR, na pětiletém spoření, na něž navazuje možnost čerpat úvěr. Tyto úvěry jsou
refinancované z vkladů účastníků stavebního spoření včetně státní podpory těchto vkladů. Jako doplňkové se využívají hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou. Na trhu lze nalézt celou řadu kombinací výše uvedených úvěrů.
Řecko
V Řecku nejsou hypoteční úvěry příliš obvyklým způsobem financování
bytových potřeb, nejvýznamnějším zdrojem pro tyto investice jsou vlastní úspory.
V Řecku spoléhá 61 % domácností na vlastní úspory, 21 % na bankovní úvěry, 10 %
získává prostředky prodejem svého majetku a zbylých 8 % domácností tvoří nízkopříjmové domácnosti, které preferují půjčky od příbuzných a přátel.
Obliba hypotečních úvěrů v Řecku v posledních letech stoupá, což je způsobeno především poklesem úrokových sazeb. Jak je patrné z výše uvedené tabulky,
pohybuje se roční tempo růstu hypotečních úvěrů kolem 25 %.
Španělsko
Hypoteční úvěry měly ve Španělsku tradičně jen malý podíl na financování
bydlení, prudký rozvoj trhu hypotečních úvěrů zapříčiněný zvýšením konkurence
v této oblasti a poklesem úrokových měr v minulých letech však význam hypotečního úvěru zcela mění. Konkurenční boj je zde navíc podpořen faktem, že klienti
mohou bez poplatků kdykoli změnit svou banku. Podíl nesplacených hypotečních
úvěrů na HDP se v současnosti pohybuje na úrovni průměru EU 15.
Švédsko
Pro Švédsko tradiční jednogenerační bydlení je většinou financováno právě
prostřednictvím dlouhodobých hypotečních úvěrů s pětiletou fixací úrokové sazby.
V posledních letech (2000–2003), tedy v době poklesu úrokových sazeb, získaly velkou oblibu též hypoteční úvěry s kratší dobou fixace úrokových sazeb (kratší než
pět let) a také úvěry s variabilními úrokovými sazbami; tyto úvěry zaujímaly
v roce 2002 61 % trhu. Hypoteční úvěry jsou ve Švédsku poskytovány především
specializovanými hypotečními bankami, popř. stavebními spořitelnami. Systém
stavebního spoření zde však nemá takovou oblibu jako např. v Německu, Rakousku či České republice; jeho úloha spočívá spíše ve větší rozmanitosti bankovních
produktů.
Velká Británie
Trh hypotečních úvěrů ve Velké Británii9) zažívá v současné době znovuoživení, přičemž do roku 2003 stagnoval. Hlavní příčinou je prudký nárůst druhých
hypoték. Tradičně jsou poskytovány hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou,
jež může věřitel kdykoli změnit. V posledních letech je rovněž nabízena celá škála
8)
Bausparkassen.
Název státu Velká Británie je používán pro označení United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland.
9)
47
úvěrů s fixní úrokovou sazbou. Tento termín je však ve Velké Británii používán pro
úvěry, jejichž úroková sazba je fixována pouze po dobu několika prvních let, poté je
úroková sazba až do doby splatnosti úvěru variabilní. Podíl hypotečních úvěrů
s fixní úrokovou sazbou a úvěrů s variabilní úrokovou sazbou se mění v závislosti
na vývoji úrokových sazeb na trhu a na očekávaném vývoji. V době, kdy lze očekávat růst tržních úrokových sazeb, jsou klienty preferovány hypoteční úvěry
s fixací úrokové sazby a naopak. Důvodem neexistence hypotečních úvěrů s dlouhodobou fixací úrokové sazby je nestabilita trhu hypotečních úvěrů. Konkurence
věřitelů v této oblasti prudce stoupla a nabídky hypotečních bank se rychle vyvíjejí. Protože změna produktu dlužníkem není ve většině případů nijak penalizovaná,
mění dlužníci velice často banku i produkt ve snaze získat co nejlepší podmínky.
Konkurenční prostředí je spojeno i s dalšími aspekty; z britského hypotečního trhu se postupně vytrácejí tradiční building societies fungující na družstevním či vzájemném principu a mění se na ziskové akciové společnosti.V roce
2001 zaujímaly zbývající building societies pouhých 20 % tržního podílu.10)
3.1 Specifika nových členských států Evropské unie
Všechny nové členské země EU se vyznačují nižší úrovní bydlení i nižší
životní úrovní, což je ovlivněno do značné míry nižšími příjmy v těchto oblastech.
Nelze totiž předpokládat zvýšení úrovně bydlení bez výraznějšího růstu příjmů.
Podle odhadů OECD z roku 2004 bude novým členským zemím překonání rozdílu
v příjmech domácností se zeměmi západní Evropy trvat několik desítek let.11)
Tyto země usilovaly ještě před vstupem do EU o rychlý rozvoj trhu hypotečních úvěrů, který měl usnadnit přechod od centrálně plánované bytové politiky
k politice založené na tržním principu. V té době byla silně podporována oblast
hypotečního bankovnictví i systémů stavebního spoření, nejčastěji prostřednictvím dotovaných úrokových sazeb úvěrů, popř. státních příspěvků. Výjimkou nebyla ani Česká republika. Tato masivní podpora oblasti hypotečních úvěrů měla vést
k oživení trhu s byty a ke zvýšení úrovně bydlení ve snaze přiblížit se vyspělým
zemím západní Evropy. Ve většině zemí se však tato opatření minula účinkem.
Poptávka po výhodných hypotečních úvěrech spolu s nedostatkem bytů, neexistující podporou státu v oblasti bytové výstavby a dokonce privatizací velké části
bytového fondu vedla k prudkému nárůstu cen bytů a ke snížení dostupnosti vlastního bydlení. Tato situace se pak projevila i tlakem na růst celkové inflace.
Postupně se však vlády zaměřily na regulaci bytového trhu, podporu bytové
výstavby a zejména umožnily vznik a rozvoj finančního trhu nezbytného pro získávání zdrojů refinancování pro hypoteční banky.
Polsko
V Polsku jsou hypoteční úvěry poskytovány především komerčními bankami, přičemž dominují úvěry s variabilní krátkodobou úrokovou sazbou. Polská
10)
Ještě v roce 1996 činil tržní podíl „building societies“ 59 %.
OECD odhaduje, že Maďarsko tento rozdíl překoná za 29 let, Polsko za 37 let a Slovensko
dokonce za 40 let.
11)
48
vláda však usiluje o rozšíření trhu hypotečních úvěrů s dlouhodobou fixní úrokovou sazbou, neboť tento typ úrokové sazby vypovídá o vysoké stabilitě trhu. Prozatím tyto úvěry tvoří v Polsku pouze malou část trhu, ale očekává se jejich výrazný nárůst. Celkově je trh hypotečních úvěrů v Polsku malý, ale rychle rostoucí. To
je způsobeno především prudkým poklesem úrokových sazeb po roce 2000. Odhaduje se, že prostřednictvím hypotečních úvěrů je zde financována zhruba čtvrtina
obchodů s byty.
V Polsku funguje podobně jako v České republice systém stavebního spoření, který nabízí možnost získat také nízkoúročené úvěry na financování bydlení.
Jeho význam je však na rozdíl od České republiky malý.
Maďarsko
Maďarský trh hypotečních úvěrů lze označit jako velmi mladý trh, v současné době stagnující, který je stále ještě spojený s vysokými riziky. Stagnaci trhu
z velké části působí stále vysoké úrokové sazby; v roce 2004 se pohybovaly mezi 10
a 15 % p. a. K rychlejšímu rozvoji trhu nepřispívá ani politika vlády, jež v roce 2004
snížila státní podporu hypotečních úvěrů.
4. Iniciativa Evropské komise
Evropská komise (dále jen Komise) si je vědoma velkého významu trhu
hypotečních úvěrů v ekonomice celé EU i dopadu tohoto trhu na život občanů EU
a také prozatím nízkého stupně integrace evropských trhů hypotečních úvěrů.
Tento svůj postoj prezentovala v červenci 2005 vydáním tzv. Zelené knihy o hypotečním úvěru v EU.12) Zelená kniha je souhrnem témat určených ke konzultaci, jež
se týkají možné budoucí integrace evropského trhu hypotečních úvěrů a úlohy
Komise v této oblasti. Témata vycházejí ze studie skupiny fóra pro hypoteční
úvěr13) vydané v roce 2004 pod názvem The Integration of the EU Mortgage Credit Markets14) a týkají se především těchto oblastí:
–
ochrany spotřebitele,
–
právních aspektů hypotečního úvěrování,
–
zajištění hypotečních obchodů,
–
financování hypotečních úvěrů.
Proces konzultací k uvedeným tématům trval do konce listopadu 2005.
V současnosti Komise na základě obdržených informací a veřejného slyšení
o hypotečním úvěru konaného dne 7. 12. 2005 zvažuje potenciální užitečnost zásahu na trzích s hypotečními úvěry a rozhoduje o budoucích opatřeních. Tyto iniciativy budou v první polovině roku 2006 zveřejněny v tzv. Bílé knize.
12)
The Green Paper on Mortgage Credit in the EU.
Skupina fóra pro hypoteční úvěr (The Forum Group on Mortgage Credit) byla založena Generálním ředitelstvím pro vnitřní trh (The Internal Market Directorate General) v roce 2003 aby identifikovala překážky další integrace trhů hypotečních úvěrů v EU a analyzovala dopad těchto bariér
na fungování vnitřního trhu EU.
13)
The Integration of the EU Mortgage Credit Markets, Report by the Forum Group on Mortgage
Credit [online]. Brusel: The Forum Group on Mortgage Credit, 2004. [citováno 2005-08-30].
Dostupné z <http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail>.
14)
49
Klíčovým aspektem rozhodovacího procesu Komise je studie nákladů
a přínosů další integrace evropského trhu hypotečních úvěrů zveřejněná v srpnu
2005.15) Expertní tým založil studii na porovnání budoucího vývoje evropského
trhu hypotečních úvěrů v případě zásahu Komise (tj. cesta rychlé integrace)
a v případě, kdy by Komise do vývoje trhu žádným výrazným způsobem nezasahovala (tj. cesta pravděpodobné částečné a pomalé integrace). Integrace evropského trhu hypotečních úvěrů je pro účely dané studie definována jako ideální stav,
kdy jsou tytéž produkty hypotečního bankovnictví dostupné ve všech zemích za
stejné ceny. Tento optimální integrovaný trh hypotečních úvěrů lze charakterizovat nízkým rozpětím úrokových sazeb, vysoce konkurenčním prostředím, neexistencí překážek vstupu na trh a širokou produktovou nabídkou.
K dosažení ideálního stavu plné integrace evropského hypotečního trhu
jsou ve studii navrženy tyto dílčí cíle: odstranění národních omezení v nabídce
hypotečních produktů, vytvoření podmínek pro sekuritizaci hypotečních úvěrů
a fungování sekundárního trhu s hypotečními úvěry, zdokonalení katastrů nemovitostí, stanovení jednotných evropských postupů při oceňování nemovitostí, sjednocení podmínek podnikání domácích a zahraničních věřitelských institucí v jednotlivých zemích atd. Záměrem studie však nebylo hodnocení možností dosažení
dílčích cílů ani doporučení konkrétních nástrojů.
Náklady integrace jsou dle zmiňované studie tvořeny především náklady
věřitelských institucí na implementaci nových systémů (zavedení nového softwaru, nových produktových a propagačních materiálů atd.) a náklady vzniklé nerealizováním obchodů (v některých zemích může klesnout zájem o určité typy produktů). Změny v zisku poskytovatelů hypotečních úvěrů zde nejsou uvažovány,
neboť zisk je rozdělován mezi vlastníky institucí a jeho dopad se projevuje
následně ve změně individuální spotřeby. Přínos integrace je spatřován především
ve zvýšení individuální spotřeby jak v bytové oblasti, tak i v oblasti ostatních statků, dále ve zvýšení HDP.
Výše jmenované náklady a přínosy integrace v podobě zvýšené individuální spotřeby odhadované expertním týmem s využitím dříve zpracovaných studií
nákladů implementace regulačních opatření trhu hypotečních úvěrů ve Velké Británii jsou uvedené v následující tabulce. Hrubý domácí produkt EU je pro rok 2015
v případě realizace opatření vedoucích k rychlé integraci odhadován o 0,7 % vyšší
než v případě vývoje evropských trhů hypotečních úvěrů bez zásahu Komise. Pro
Českou republiku činí tento rozdíl dokonce 1,1 %.
Z tabulky na str. 51 je zřejmý předpoklad vysokých ztrát v podobě poklesu
individuální spotřeby v prvních letech po zásahu Komise na trhu hypotečních úvěrů
v porovnání se situací, kdyby se trh vyvíjel bez zásahu Komise, ale také prudký
nárůst tohoto ukazatele v letech následujících, jež vysoce převyšuje předpokládané
náklady integrace. Tento vývoj je pravděpodobně ovlivněn očekávanou zvýšenou
aktivitou v investiční oblasti na trhu s byty v prvních letech; s dostatečným rozšířením bytového fondu zhruba v roce 2009 pak souvisí pokles investiční aktivity a růst
15)
The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, Report for European Commission, DG-Internal Market and Services [online]. London: London Economics, August 2005. [citováno 2005-09-01]. Dostupné z <http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail>.
50
Porovnání nákladů a přínosů integrace evropského trhu
hypotečních úvěrů do roku 2015 (údaje jsou v milionech eur
v cenách roku 2005, není-li uvedeno jinak)
Přínosy
(zvýšení spotřeby)
Rok
Náklady
2005
2 398,5
0,0
2006
2 478,4
-9 646,0
2007
2 478,4
-7 939,0
2008
2 478,4
-2 163,1
2009
2 478,4
7 304,4
2010
2 478,4
15 831,2
2011
2 478,4
21 893,4
2012
2 478,4
27 475,1
2013
2 478,4
31 813,6
2014
2 478,4
34 817,2
2015
2 478,4
38 725,3
Čistá současná
hodnota čistých
přínosů integrace
do roku 2015
Čistá současná
hodnota čistých
přínosů integrace
v % HDP EU
roku 2005
99 067,1
0,93
Roční
diskontní sazba
(v %)
3,0
3,5
94 567,1
0,89
4,0
90 268,2
0,85
Zdroj: The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, Report for European Commission,
DG-Internal Market and Services [online]. London: London Economics, August 2005, s. 106.
spotřeby. S použitím diskontní sazby ve výši 3,5 %, což je mj. diskontní sazba používaná Ministerstvem financí Velké Británie při hodnocení investičních projektů,
je čistá současná hodnota přínosů rychlé integrace snížených o náklady odhadována
na 94 567 milionů eur do roku 2015. Tato hodnota však není konečná, neboť i po roce
2015 budou pravděpodobně realizovány přínosy integrace. Jejich odhad je však velice obtížný zejména pro omezené možnosti predikce budoucího vývoje evropských
hypotečních trhů bez zásahu Komise na delší časové období.
Uvedené odhady je nutné posuzovat velice obezřetně, neboť studie obsahuje řadu zjednodušujících předpokladů; např. neuvažuje vliv rozdílného zdanění na
hypoteční trhy v jednotlivých zemích a pracuje s neznalostí nástrojů, jež Komise
případně může využít. Rovněž dosažení ideálního plně integrovaného evropského
trhu hypotečních úvěrů bude velice obtížné.
Výše jmenovanou studii nákladů a přínosů integrace evropského trhu hypotečních úvěrů, i přes její nedostatky, spolu s další iniciativou Komise v oblasti
hypotečního bankovnictví lze považovat za významný mezník v rozvoji evropského trhu hypotečních úvěrů, přestože integrační proces je teprve v počátcích.
51
5.
Porovnání českého hypotečního
bankovnictví se situací ve vybraných
evropských státech
České hypoteční bankovnictví je v porovnání se zeměmi EU 15 ve fázi rozvoje, o čemž svědčí jak výše zadluženosti hypotečními úvěry na bydlení na obyvatele, která v České republice činila pouze 300 eur v roce 2003, tak nízký podíl objemu hypotečních úvěrů na bydlení na HDP (4,5 % v roce 2003)16), ale také vysoký
růst hypotečního zadlužování – více než 40 % ročně. Tato situace je obdobná ve
všech zemích střední a východní Evropy. Rovněž úroveň a především rozsah nabídky hypotečních produktů a služeb je v České republice prozatím nižší než v zemích
EU 15. V této oblasti se však český trh hypotečních úvěrů velice rychle přibližuje
ostatním evropským trhům.
Pro porovnání vybraných charakteristik českého hypotečního trhu s hypotečními trhy vybraných evropských zemí byla použita studie publikovaná European Mortgage Federation a společností Mercer Oliver Wyman v roce 2003 pod názvem Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets,17) jejímž
cílem je analýza hypotečního úvěrování bytových potřeb v Dánsku, Francii, Itálii,
Německu, Nizozemí, Portugalsku, Španělsku a Velké Británii, jako reprezentativním vzorku EU. Komparace se týká oblastí koncentrace národního trhu a vládního
vlivu na národní trh hypotečních úvěrů.
5.1
Koncentrace trhu
Lze předpokládat, že v zemích, kde existuje nízká absolutní úroveň zadluženosti hypotečními úvěry (včetně České republiky), bude poptávku na trhu schopno svou produktovou nabídkou pokrýt pouze několik málo finančních institucí.
Naopak na trzích, jakými je Německo či Velká Británie, tedy na hypotečních trzích
s vysokou absolutní zadlužeností, lze očekávat spíše nižší stupeň koncentrace.
Tyto závěry potvrzuje výše jmenovaná studie. Koncentrace hypotečních
trhů je analyzována jednak na základě porovnání Hirschman-Herfindahlova indexu (HH index)18), jednak na základě komparace tržního podílu pěti největších
finančních institucí působících na hypotečním trhu úvěrů na bytové účely. Na
následujícím obrázku jsou vyznačeny hranice HH indexu, které používá např.
americká Federal Trade Commission i český Úřad pro ochranu hospodářské soutěže a jež definují trhy s HH indexem nižším než 1 000 jako trhy nekoncentrované
a trhy s HH indexem vyšším než 1 800 jako vysoce koncentrované. Hodnoty HH
V roce 2004 činila zadluženosti hypotečními úvěry na bydlení na obyvatele v ČR již 6 % a podíl
objemu hypotečních úvěrů na bydlení na HDP se pohyboval okolo 500 EUR.
16)
Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel:
2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02]. Dostupné
z <http://www.hypo.org>.
17)
Hodnota Herfindahlova indexu vypočtená jako součet čtverců tržních podílů jednotlivých účastníků trhu vyjadřuje stupeň koncentrace trhu. Přitom platí, že čím vyšší je hodnota indexu, tím vyšší
je stupeň koncentrace trhu.
18)
52
indexu v rozmezí 1 000 –1 800 ukazují na trh částečně koncentrovaný.19) Stupeň
koncentrace trhu vypovídá mj. o obtížnosti vstupu nových konkurentů na trh, přičemž platí, že čím vyšší je stupeň koncentrace, tím obtížnější je vstup nových konkurentů na trh.
Velikost trhu v miliardách EUR
Závislost Hirschman-Herfindahlova indexu na velikosti
hypotečního trhu ve vybraných evropských státech
1200
Nekoncentrovaný
1000
DE
UK
Částečně
koncentrovaný
Vysoce
koncentrovaný
800
600
400
FR
ES
NL
DK
200
IT
PT
0
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
HH index
Pozn.: Údaje jsou za rok 2002.
Zdroj: Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel: 2003.
European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02]. s. 14. Dostupné
DE – Německo, DK – Dánsko, ES – Španělsko, FR – Francie, HH – Hirschman-Herfindahlův index, IT – Itálie,
NL – Nizozemí, PT – Portugalsko, UK – Velká Británie.
Jak je patrné z výše uvedeného grafu, závisí stupeň koncentrace trhu hypotečních úvěrů na velikosti trhu měřeného objemem dosud nesplacených hypotečních úvěrů, a to nepřímo úměrně. V ekonomikách, jakými jsou Portugalsko, popř.
Dánsko, tedy v ekonomikách s nízkou absolutní mírou zadluženosti hypotečními
úvěry, lze identifikovat vysoký stupeň koncentrace trhu; relativně malý trh je
schopno svou nabídkou produktů i služeb pokrýt pouze několik málo finančních
institucí. Naopak trhy hypotečních úvěrů Německa či Velké Británie, kde se zadluženost hypotečními úvěry pohybuje okolo 1 000 miliard eur, vykazují nízký stupeň
koncentrace.
Hodnota Hirschman-Herfindahlova indexu koncentrace trhu hypotečních
úvěrů pro Českou republiku je v souladu s výše uvedenou domněnkou, neboť se
pohybuje okolo 2 000. Protože údaje o poskytnutých úvěrech určených výhradně na
bytovou výstavbu podle jednotlivých bank nejsou v České republice dostupné, byly
pro výpočet použity údaje o celkových objemech hypotečních úvěrů jednotlivých
2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02], s. 13. Dostupné z <http://www.hypo.org>.
19)
53
bank, nerozlišené na bytové a nebytové účely.20) Lze se domnívat, že výpočet je
touto skutečností ovlivněn pouze minimálně, neboť hypoteční úvěry na bydlení činí
více než 90 % všech hypotečních úvěrů v České republice. Hodnota HirschmanHerfindahlova indexu pro Českou republiku vypovídá o vysokém stupni koncentrace hypotečního trhu, přičemž stupeň koncentrace se stále zvyšuje. Tento trend je
pozorován rovněž v ostatních zemích Evropy, příkladem může být likvidace tradičních building societies ve Velké Británii.
Výsledky získané použitím Hirschman-Herfindahlova indexu lze podpořit
také následujícím grafem, jenž zachycuje tržní podíl pěti největších finančních
institucí působících na národních hypotečních trzích. Z grafu je zřejmé, že na hypotečním trhu Dánska, popř. Portugalska působí pouze několik věřitelských institucí, zatímco např. v Německu je věřitelský sektor mnohem roztříštěnější. V České
republice tvoří tržní podíl pěti nejvýznamnějších bank poskytujících hypoteční
úvěry dokonce více než 90 %.
Tento graf dokládá, že v Dánsku či Portugalsku existuje pouze minimální prostor pro další koncentraci trhu. Ani v zemích jako je Španělsko, Francie, Itálie, Nizozemí a Velká Británie nelze podle European Mortgage Federation očekávat slučování
velkých komerčních bank, ale prostor pro vyšší koncentraci trhu existuje mezi
menšími finančními institucemi. Naopak v Německu je trh hypotečních úvěrů velmi
roztříštěný a málo rentabilní, proto lze v následujícím období očekávat slučování
bank a dalších finančních institucí za účelem posílení finanční pozice a zvýšení ziskovosti.
5.2
Vládní vliv na národní trhy hypotečních úvěrů
Vliv vlád na národní trh hypotečních úvěrů má ve všech evropských zemích
velký význam, neboť deformuje menší či větší část trhu. Studie European Mortgage Federation dokazuje, že vládní aktivity výrazně povzbuzují trh hypotečních
úvěrů v řadě zemí a mají přímý vliv na strukturu trhu, ceny i úroveň nákladů.
Odděleně je sledována role vlády v oblasti refinancování finančních institucí
poskytujících hypoteční úvěry a v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. V jednotlivých zemích je vliv státu na trh hypotečních úvěrů různý. Zatímco v Německu, Francii a Portugalsku je stupeň vládních intervencí na tomto trhu značný, ve
Španělsku, Velké Británii a Itálii je vliv státu v této oblasti jen malý. V Dánsku
např. vláda preferuje vysoký stupeň regulace hypotečních bank, zatímco přímé
podpory hypotečnímu bankovnictví neposkytuje; garantuje pouze výnosy z hypotečních zástavních listů, což je příčinou refinancování hypotečních úvěrů výhradně
prostřednictvím emise těchto specifických dluhopisů. V budoucnosti však European Mortgage Federation očekává pokles míry vlivu státu v této oblasti.
V České republice stát podporuje hypoteční bankovnictví přímo i nepřímo
a vzhledem k rozsahu státní podpory hypotečního bankovnictví i podpory bytové
výstavby obecně lze Českou republiku řadit k zemím s vyšším vlivem státu
v oblasti hypotečního financování.
20)
Výpočet Hirschman-Herfindahlova indexu pro ČR je uveden v příloze.
54
Tržní podíl pěti největších finančních institucí
na vybraných národních trzích hypotečních úvěrů
90 %
80 %
Podíl na trhu Top 5
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
DK
PT
NL
IT
FR
UK
ES
DE
Státy
Pozn.: Údaje jsou za rok 2002.
Pro účely sestavení grafu byly považovány tržní podíly stavebních spořitelen a družstevních záložen
v Německu za tržní podíl jedné instituce.
Zdroj: Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel: 2003.
European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02]. s. 12. Dostupné
DE – Německo, DK – Dánsko, ES – Španělsko, FR – Francie, IT – Itálie, NL – Nizozemí, PT – Portugalsko,
UK – Velká Británie.
Přímé nástroje podpory hypotečního bankovnictví v České republice
Podpora poskytovaná ze státního rozpočtu prostřednictvím
Ministerstva pro místní rozvoj
•
Podpora hypotečních úvěrů pro mladé lidi do 36 let podle nařízení
vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování přípěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády
č. 32/2004 Sb. ve formě úrokové dotace 1 až 4 procentních bodů. Úroková dotace se poskytuje pouze k hypotečnímu úvěru nebo jeho části
do výše 800 000 Kč v případě pořízení bytu, resp. do výše 1,5 mil. Kč
v případě pořízení rodinného domu, po dobu maximálně deseti let.
Úroková dotace je odstupňována podle výše průměrné úrokové
sazby, za kterou poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Přitom minimální výše průměrné úrokové sazby, při níž je státní úroková dotace poskytována,
činí 5% p. a.21)
21)
Za rok 2004 činila výše průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů poskytnutých podle citovaného nařízení v platném znění 4,92 % p. a.; pro rok 2005 je úroková dotace 0 % p. a.
55
Nepřímé nástroje podpory hypotečního bankovnictví
v České republice
Daňové úlevy vyplývající ze zákona č. 586/1992 Sb., o daních
z příjmů, ve znění pozdějších předpisů:
•
Osvobození od daně z příjmů se mj. týká úrokových výnosů z hypotečních zástavních listů [§ 4 odst. 1 písm. y)].
•
Možnost snížení základu pro výpočet daně z příjmů o zaplacené
úroky z hypotečního úvěru či jiného úvěru na bytové potřeby ve výši
maximálně 300 tisíc Kč za rok (týká se pouze fyzických osob, dle § 15
odst. 8).
5.3
Budoucí vývoj evropských trhů hypotečních úvěrů
Přestože je patrná snaha o sblížení národních trhů hypotečních úvěrů v EU,
brání této aktivitě stále ještě řada bariér. Překážky integrace jsou spatřovány
v rozdílných sociálních a obecně ekonomických podmínkách jednotlivých zemí,
v diferencích v daňové oblasti, v úpravě zástavního práva a procesu jeho realizace
a v postojích států k regulaci hypotečního bankovnictví v jednotlivých zemích. Bez
povšimnutí nelze ponechat též značnou obtížnost či nemožnost změny hypotečního
věřitele v průběhu doby splatnosti hypotečního úvěru ve většině evropských zemí,
výjimku tvoří španělský či britský trh hypotečních úvěrů.22)
Jako jednu z překážek sjednocení evropského trhu hypotečních úvěrů lze
označit také omezený přístup ke kvalifikovaným informacím o národních trzích
a nejednotnost používané terminologie. Dostupné informace jsou pak ve většině
případů ve formátu specifickém pro daný region, ale pro zahraniční subjekt téměř
nesrozumitelném. Velice obtížné je na základě těchto informací porovnání národních trhů hypotečních úvěrů.
Studie European Mortgage Federation a Mercer Oliver Wyman uvádí tři
možné směry budoucí integrace evropských hypotečních trhů:
a)
hypoteční úvěrování zahraničních klientů jako základní formu vstupu hypotečního věřitele na zahraniční trh;
b)
fúze a akvizice jako formu vstupu hypotečního věřitele na zahraniční trh prostřednictvím již existujících institucí;
c)
majetkové transakce např. v rámci sekuritizace hypotečních úvěrů.
Hlavní výhody, jež může integrace trhů hypotečních úvěrů v Evropě přinést
klientům finančních institucí, spočívají v rozšíření produktové nabídky i nabídky
služeb, dále ve zlevnění hypotečních úvěrů především v oblasti poplatků a zejména ve zpřístupnění hypotečních úvěrů širším vrstvám klientů.
K přínosům integrace pro věřitelské instituce lze řadit pravděpodobný
pokles nákladů potřebných na refinancování v důsledku vytvoření sekundárního
trhu hypotečních úvěrů, s čímž souvisí také snížení rizika hypotečního úvěrování.
Další pozitivní aspekt integrace spočívá ve snížení distribučních nákladů díky
vzniku velkých nadnárodních věřitelských institucí. Rovněž lze brát v úvahu
Tento fakt je rovněž důvodem, proč neexistují ucelené studie nebo alespoň statistické údaje
týkající se komparace národních trhů hypotečních úvěrů.
22)
56
zvýšení efektivity použitého kapitálu díky možnosti jeho přesunu z neziskových
trhů na trhy ziskovější.
Podporu integrace evropského trhu hypotečních úvěrů zvažuje v současnosti také Evropská komise, a to zejména v oblastech ochrany spotřebitele, právních aspektů hypotečního úvěrování a způsobů zajištění a financování hypotečních
obchodů. Konečné rozhodnutí Evropské komise se očekává v první polovině příštího roku.
Shrnutí
Z výše uvedeného přehledu aspektů národních trhů hypotečních úvěrů
vyplývá, že evropské trhy hypotečních úvěrů jsou velice rozmanité jak z hlediska
nabídky produktů a služeb, tak i z hlediska preferencí investorů. Značné odlišnosti se vyskytují též v systémech státních podpor, přičemž nejsofistikovanější systémy státní podpory této oblasti lze nalézt v zemích severní Evropy, zejména pak ve
Finsku, kde byl v roce 1993 zřízen bytový fond, jenž tyto aktivity zastřešuje. Výhodou takového systému státní podpory je především jednoduchost, přehlednost
a nižší administrativní náročnost než v případě, kdy jsou státní podpory realizovány prostřednictvím několika organizací.
Společnou charakteristikou většiny národních hypotečních trhů v Evropě je
stoupající obliba hypotečních úvěrů a jejich více či méně rychlý nárůst v posledních
letech. Výjimkou jsou trhy Německa a Rakouska, které v minulých letech spíše
stagnovaly. Pro všechny evropské trhy hypotečních úvěrů je společný také rostoucí význam distribuce hypotečních úvěrů prostřednictvím zprostředkovatelů.
V České republice reprezentuje tento trend zakládání tzv. hypotečních center.
I když v rámci Evropské unie probíhá pozvolný proces integrace národních
trhů hypotečních úvěrů, uvažuje v současné době Komise o zásahu na evropském
trhu hypotečních úvěrů, jenž by měl vést k rychlejší a dokonalejší integraci. Bez
zásahu Komise by pravděpodobně nikdy k plné integraci evropského trhu hypotečních úvěrů nedošlo.
České hypoteční bankovnictví je v porovnání se zeměmi EU 15 ve fázi rozvoje, o čemž svědčí jak výše zadluženosti hypotečními úvěry na bydlení na obyvatele, která v České republice činila pouze 300 eur v roce 2003, tak nízký podíl objemu hypotečních úvěrů na bydlení na HDP (4,5% v roce 2003),23) ale také vysoký
růst hypotečního zadlužování, více než 40 % ročně. Tato situace je obdobná ve
všech zemích střední a východní Evropy. Rovněž úroveň a především rozsah nabídky hypotečních produktů a služeb je v České republice prozatím nižší než v zemích
EU 15. V této oblasti se však český trh hypotečních úvěrů velice rychle přibližuje
ostatním evropským trhům.
Pro porovnání vybraných charakteristik českého hypotečního trhu s hypotečními trhy vyspělých evropských zemí byla použita studie publikovaná European Mortgage Federation a společností Mercer Oliver Wyman v roce 2003 pod
názvem Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets,24)
V roce 2004 činila zadluženosti hypotečními úvěry na bydlení na obyvatele v České republice
již 6 % a podíl objemu hypotečních úvěrů na bydlení na HDP se pohyboval okolo 500 eur.
23)
57
jejímž cílem je analýza hypotečního úvěrování bytových potřeb v Dánsku, Francii,
Itálii, Německu, Nizozemí, Portugalsku, Španělsku a Velké Británii, jako reprezentativním vzorku EU. Komparace se týká oblastí koncentrace národního trhu
a vládního vlivu na národní trh hypotečních úvěrů.
Koncentrace trhu hypotečních úvěrů byla analyzována na základě porovnání hodnot Hirschman-Herfindahlova indexu. Tento ukazatel řadí Českou republiku podle očekávání mezi státy s vysokou koncentrací na trhu hypotečních úvěrů.
Tato skutečnost je do značné míry důsledkem nízké míry zadluženosti hypotečními úvěry v České republice.
Vliv státu na trh hypotečních úvěrů je v jednotlivých evropských zemích
různý. Zatímco v Německu, Francii a Portugalsku je stupeň vládních intervencí na
tomto trhu značný, ve Španělsku, Velké Británii a Itálii je vliv státu v této oblasti
jen malý. V Dánsku např. vláda preferuje vysoký stupeň regulace hypotečních
bank, zatímco přímé podpory hypotečnímu bankovnictví neposkytuje. V České
republice stát podporuje hypoteční bankovnictví přímo i nepřímo a vzhledem
k rozsahu státní podpory hypotečního bankovnictví i podpory bytové výstavby
obecně lze Českou republiku řadit k zemím s vyšším vlivem státu v oblasti hypotečního financování.
Použitá literatura
Ball, M.: RICS European Housing Review 2005 [online]. London: Royal Institution of Chartered Surveyors, 2005. [citováno 2005-06-01]. ISBN 18 42 19
1764. Dostupné z <http://www.rics.org>.
Chuchvalcová, J.: ČMHB mění strategii i jméno. Bankovnictví, leden 2005, roč. 13
(41), č. 1, s 20. ISSN 1212-4237.
Múčková, V.: Hypotéky v Európe [online]. Bratislava: Národná banka Slovenska,
Inštitút menových a finančných štúdií, 2000. [citováno 2005-05-10]. Dostupné z <http://www.nbs.sk>.
Features of mortgage contracts in the Euro Area. Monthly Bulletin ECB [online],
November 2004, roč. č. s. 15 Dostupné z <http://www.ecb.int>.
Nejnovější trendy v cenách nemovitostí určených k bydlení v eurozóně a v jednotlivých zemích eurozóny. Monthly Bulletin ECB [online], český překlad, září
2004, s. 48.[citováno 2004-12-15]. Dostupné z <http://www.cnb.cz>. ISSN
1830-0030 (internetová verze).
The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, Report for European Commission, DG-Internal Market and Services [online]. London: London Economics, August 2005. [citováno 2005-09-01]. Dostupné z <http:
//europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail>.
The Integration of the EU Mortgage Credit Markets, Report by Forum Group on
Mortgage Credit [online]. Brusel: The Forum Group on Mortgage Credit,
2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman. [citováno 2005-05-02]. Dostupné
23)
58
2004. [citováno 2005-08-30]. Dostupné z <http://europa.eu.int/comm/internal
_market/finservices-retail>.
Závěrečné komuniké z 16. setkání ministrů EU odpovědných za bytovou politiku
konaného v Praze, České republice, ve dnech 14. a 15. března 2005 [online].
Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2005. [citováno 2005-05-23]. Dostupné z <http://www.mmr.cz>.
Zelená kniha. Hypoteční úvěr v EU [online], český překlad. Brusel: Evropská
komise, červenec 2005. [citováno 2005-08-31]. Dostupné z <http://europa.
eu.int/comm/internal_market/finservices-retail>.
Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním
úvěrům osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb.
Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets [online]. Londýn, Brusel: 2003. European Mortgage Federation, Mercer Oliver Wyman.
[citováno 2005-05-02]. s. 13. Dostupné z <http://www.hypo.org>.
The Integration of the EU Mortgage Credit Markets, Report by Forum Group on
Mortgage Credit [online]. Brusel: The Forum Group on Mortgage Credit,
2004. [citováno 2005-08-30]. Dostupné z <http://europa.eu.int/comm/internal
_market/finservices-retail>.
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů.
Příloha: Hirschman-Herfindahlův index koncentrace hypotečního trhu
v České republice
Hirschman-Herfindahlův index koncentrace hypotečního trhu v České
republice je vypočten podle následujícího vzorce:
kde je:
HH Hirschman-Herfindahlův index
n
počet bank poskytujících hypoteční úvěry v ČR,
Xi
smluvní jistina hypotečních úvěrů jednotlivých bank
X
smluvní jistina hypotečních úvěrů všech bank celkem.
HH2004 = 2245,92
HH2003 = 2211,40
HH2002 = 2165,34
59
60
1 067 414
2 729 413
Wüstenrot
ŽIBA
2004
100,0
1,2
0,5
2,9
20,3
14,8
4,2
0,5
1,0
34,2
20,4
Podíl na
objemu
HÚ (%)
93,9%
2245,92
1,44
0,25
8,41
412,09
219,04
17,64
0,25
1,00
1169,64
416,16
Čtverec
podílu
na
objemu
HÚ
161141563
2 171 448
383 701
4 706 760
34 716 024
25 386 727
6 130 908
–
1 915 312
51 165 061
34 565 622
Smluvní
jistina
(tis. Kč)
21,5
100,0
1,3
0,2
2,9
21,5
15,8
3,8
–
1,2
31,8
94,4%
2211,40
1,69
0,04
8,41
462,25
249,64
14,44
–
1,44
1011,24
462,25
Čtverec
podílu
na
objemu
HÚ
25 334 319
Smluvní
jistina
(tis. Kč)
113544616
1 278 575
–
3 239 282
24 516 825
21 452 317
3 327 840
–
1 844 602
32 550 856
2002
100,0
1,1
–
2,9
21,6
18,9
2,9
–
1,6
28,7
22,3
Podíl na
objemu
HÚ (%)
94,4%
2165,34
1,21
–
8,41
466,56
357,21
8,41
–
2,56
823,69
497,29
Čtverec
podílu
na
objemu
HÚ
Seznam zkratek použitých v tabulce:
ČMHB –Českomoravská hypoteční banka (od 1. 5. 2005 Hypoteční banka), ČS – Česká spořitelna, ČSOB – Československá obchodní banka, GE –GE Capital
Bank (17. 1. 2005 GE Money Bank), HÚ – hypoteční úvěr, HVB – HVB Bank Czech Republic, KB – Komerční banka, Kč – Koruna česká, RFB – Raiffeisenbank, tis.
– tisíce, ŽIBA – Živnostenská banka.
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Dostupné z < http://www.mmr.cz>; Výroční zprávy ČMHB, vlastní výpočty.
Tržní podíl 5 největších bank – měřeno výší smluvní jistiny hypotečních úvěrů.
2003
Podíl na
objemu
HÚ (%)
Pozn.: V přehledu není uvedena Volksbank, která poskytuje hypoteční úvěry od roku 2004.
Tržní podíl
5 největších bank
229267568
6 595 594
RFB
Celkem
33 983 484
46 638 523
KB
9 600 721
GE
HVB
1 123 480
eBanka
78 400 997
ČS
2 207 859
46 920 083
ČMHB
ČSOB
Smluvní
jistina
(tis. Kč)
Banka
Rok
Struktura hypotečních úvěrů podle jednotlivých bank
•••
Šárka Čechlovská
Mortgage Banking in Selected European Countries
The author states that European mortgage loan markets are very diverse, both as
to the products and services they offer, and as to the preferences of investors. There are
great differences in state support systems, were the most sophisticated state support
systems in this sphere can be found in northern European countries, especially in Finland, where a housing fund was established in 1993, as an umbrella organisation for
these activities. The advantage of this state support system lies primarily in its simplicity and simpler administration, than in cases when state support is provided through
several organisations.
The common denominator of most national mortgage markets in Europe is the
increasing popularity of mortgages and their more or less rapid growth in recent years.
Only Germany and Austria are exceptions on this market, as their markets have been
stagnating in recent years. The increasing significance of the distribution of mortgage
loans through intermediaries is another common denominator. In the Czech Republic
this trend is represented in the establishment of the so-called mortgage centres.
Although in the European Union a gradual trend of the integration of the national mortgage markets is evident, the Commission is considering intervening on the European mortgage loan market in order to achieve faster and more thorough integration.
Without the Commission’s intervention, full integration of the European mortgage market would probably never materialise.
61

Hypoteční bankovnictví ve vybraných evropských

Transkript

Podobné dokumenty