zde

FINANCOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ROK PO
IMPLEMENTACI NOVÉHO OBČANSKÉHO
ZÁKONÍKU
ČSOB: Lenka Kostrounová, Antonín Pospíšil
Baker & McKenzie: Libor Basl, Lukáš Hron
Trendy a příležitosti - ekonomika
Trend nových zakázek v průmyslu
Trend hlavních odvětví české ekonomiky
•
110
170
105
150
Recese
90
Průmysl
Stavebnictví
85
Služby
80
2007-2008 = 100
95
2007-2008
130
Recese
Zakázky celkem
Auta
110
Stroje
Kovy
90
2007-2008
75
70
70
65
50
1-07
1-08
1-09
1-10
1-11
1-12
1-13
1-14
1-15
1-07
Trend stavební výroby
1-08
1-09
1-10
1-11
1-12
1-13
1-14
1-15
Trend bytové výstavby
130
120
110
120
100
110
Recese
Stavebnictví
100
Inženýrské stav.
Pozemní stav.
90
2007-2008 = 100
2007-2008 = 100
2007-2008 = 100
100
90
80
70
Recese
60
80
Nová výstavba
Dokončená výstavba
50
Stavební povolení
70
1-07
1-08
1-09
1-10
1-11
1-12
1-13
1-14
1-15
40
1-07
1-08
1-09
1-10
1-11
1-12
1-13
1-14
1-15
Investiční trh v roce 2014
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
• Rok 2013 překonán v objemu investic (+55%) i v počtu transakcí (+46%)
• ČR (spolu s Polskem a do roku 2013 s Ruskem) dlouhodobě nejatraktivnější
trh pro investory do nemovitostí v regionu (cca 15 % podíl na trhu CEE v roce
2014)
• 2/3 objemu transakcí zajistili institucionální investoři
• Nároky investorů na lokalitu, kvalitu a potenciál produktu
Investiční trh v roce 2014
Investoři dle objemu transakcí
Mix
12%
Kanceláře
33%
GER
5%
Ostatní
12%
USA
33%
SVK
6%
AUT
9%
Logistika
38%
Obchodní
centra
17%
•
•
•
UK
12%
CZE
23%
Převaha investic do logistiky a kanceláří
Relativně vysoký podíl domácích investorů na trhu (nižší objemy)
Nejvýznamnější transakce 2014:
 Obchodní centra: Futurum H. Králové (EUR 87,6 M), Fashion Arena v Praze (EUR 71,5 M),
Freeport Fashion Outlet u Znojma (EUR 29,1 M), AFI Palác v Pardubicích (EUR 83 M) (Prodej
Palladia za 656 mil EUR dokončen až v 2015)
 Průmysl & Logistika: VGP portfolio (EUR 523 M), Rudná Logistics Park (EUR 90 M), Panattoni
Airport Logistics Park (EUR 48,2 M)
 Kanceláře: City Tower (EUR 130 M), Palác Křižík (EUR 85 M), Prague City Center (EUR 51 M)
 Mix: Slovanský dům (EUR 90 M), Diamant (EUR 65 M), City Palais (EUR 46,5 M)
Investiční transakce 2014 (zdroj Knight Frank)
Datum
Nemovitost
Q1
Modletice, D1
Q1
Město
Praha
Sektor
Plocha [m2]
Hodnota
[EUR]
Yield [%]
Prodávající
Kupující
Národnost
kupujícího
Logistika
17 174
6 500 000
-
Invista
Prologis
USA
Fashion Outlet Arena Praha
Obchodní
centrum
25 125
71 500 000
-
TK Development JV
Meyer Bergman
UK
Q1
Florenc Office Centre Praha
Kanceláře
11 000
34 000 000
6,50
DEKA Immobilien
ZPF Investments
SVK
Q1
Arbes
Praha
Kanceláře
5 217
11 000 000
7,90
Immofinanz
RIMO
SVK
Q1
Praha City Centre
Praha
Kanceláře
18 000
51 000 000
7,00
GLL
Tristan Capital
Partners
UK
Q1
Cubix
Praha
Kanceláře
13 876
34 500 000
6,80
S&B Gruppe
REICO
CZE
Q1
City Palais
Praha
Mix
7 000
46 500 000
5,00
Real consult
Aust/Rus
AUT
Q1
Palác Ara
Praha
Kanceláře
4 440
18 000 000
5,75
Lordship
Private Austrian
AUT
Q1
Národní 41
Praha
Kanceláře
2 350
6 500 000
-
Immorent
ECE
Bau&Beteiligungs
AUT
Q2
Bang and Olufson
Ostrava
Industriální
18 250
11 500 000
9,00
Soukromá osoba
Palmer Capital
CZE
Q2
Euro / Astra
Praha
Kanceláře
3 755
42 000 000
-
Avestus
MINT
CZE
Q2
Palác Křižík
Praha
Kanceláře
19 000
85 000 000
6,00
Cecopra
Generali
CZE
Q2
Balabenka
Praha
Kanceláře
13 000
20 000 000
-
Skanska
CIB
CZE
Q2
City Tower
Praha
Kanceláře
49 000
130 000
000
-
Proxy Finance
PPF
CZE
Q2
Burzovní Palác
Praha
Kanceláře
8 866
26 800 000
7,75
Pramerica
VIG
AUT
Q2
Nupaky Logistics Park Nupaky
Industriální
18 000
9 500 000
-
Mosaic Property
CTP Investment
CZE
Q2
Havlíčkova Plaza
Mix
6 500
18 000 000
5,00
FIM
VIG
AUT
Praha
Investiční transakce 2014 (zdroj Knight Frank)
Datum
Nemovitost
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Panattoni Airport
Logistics Park
Diamant
Tulipan
River Gardens
C Mec
Westpoint
Technopark logistics
Vinohradská 8
Q4
VGP Portfolio
Q4
Q4
Q4
Riverview
Polygon House
Slovanský Dům
Q3
Q4
Q4
Q4
Q4
Q4
Q4
Q4
Q4
Q4
Město
Sektor
Plocha [m2]
Hodnota
[EUR]
Praha
Logistika
54 900
48 200 000
Praha
Praha
Praha
Kladno
Praha
Pardubice
Praha
Česká
republika
Praha
Praha
Praha
Mix
Logistika
Kanceláře
Industriální
Industriální
Logistika
Kanceláře
11 000
Industriální
627 000
Kanceláře
Kanceláře
Mix
Obchodní
AFI Palác
Pardubice
centrum
D8 Logistics Park
Praha
Logistika
Obchodní
Freeport
Znojmo
centrum
Rudná Logistics park Praha
Logistika
BB Centrum Alpha
Praha
Kanceláře
Obchodní
Gallerie Butovice
Praha
centrum
Technopark Prague Praha
Kanceláře
Futurum Hradec
Obchodní
Hradec Králové
(Mall)
centrum
Futurum Hradec
Obchodní
Hradec Králové
(Tesco)
centrum
Yield [%]
Kupující
Národnost
kupujícího
Panattoni / Pramerica
Blackstone
USA
Mustella
Standard Life
HB Reavis
C Mec
Immofinanz
GLL
Segro
IAD Investments
Private
Central Group
Conseq
HB Reavis
GER
UK
SVK
CZE
CZE
CZE
SVK
Tristan Capital / VGP
Point Park Properties
USA
7 037
10 471
21 779
65 000 000 5,00
12 000 000
50 000 000 6,50
5 900 000 8,30
21 000 000
6 600 000
9 000 000 12,60
523 000
6,5 – 7,5
000
20 000 000 6,00
22 000 000 8,70
90 000 000 5,00
Skanska
CPDP
Invesco
Invesco
MINT
FID Group
GER
CZE
RUS
20 900
83 000 000
7,00
AFI
Atrium
ISR
20 125
11 000 000
-
AFI
CZE
21 000
29 100 000
-
Carlyle Group
163 000
12 730
90 000 000
29 100 000
8,00
-
Heitman
Invesco
CTP Investment
Hammerson, Meyer
Bergman and APG.
Prologis
Passer Invest
USA
CZE
36 000
42 000 000
9,00
ING
Valad
AUT
8 000
10 000 000
9,00
28 250
58 023 394
-
14 400
29 576 526
-
19 296
9 590
54 000
14 000
7 210
-
Prodávající
MIX
ITA
Heitman/TK
Development/GE
Heitman/TK
Development/GE
Meyer Bergman
UK
Meyer Bergman
UK
Logistika
Trendy 2015
– Poptávka tažena jak přesunem výroby (KION Group) či skladování (Primark) ze
Z. Evropy, expanzí (Henniges, VF Corp.), tak i novou poptávkou (Amazon).
– Struktura 5 leté poptávky: 40 % výroba, 31 % maloobchod, 29% logistické služby.
– Ve výstavbě je již více ploch než v r. 2014, tj. očekáván pokrizový rekord (taženo nájemci, hl.
Amazon a Primark). CTP (No. 1) by v prvním pololetí 2015 mělo dodat nejvíce průmyslových
ploch ve své historii.
– Brno zůstává tahounem výroby s vysokou přidanou hodnotou (AVG, FEI aj.)
– Zdravý trh (85% obsazenost v nových budovách, resp. 92% obsazenost celkově). Poptávka
tažená
výrobními
firmami
byla
překonána
firmami
z
maloobchodu
(vč. e-shopů) a distributory.
Kanceláře - Praha
•
•
•
Trendy 2015
Vyspělým kancelářským trhem je stále pouze Praha. Hladina neobsazenosti (15,3%) je
stále nad úrovní považovanou za zdravou. (Neobsazenost v letech 2009-13 byla 11,9% 13,2%). Dokončená nová plocha (150 tis. m2) dosáhla předkrizovou úroveň. Trh je
klasifikován jako trh nájemců.
Očekáván nárůst nových ploch v Praze o 180 tis. m2 (BB Centrum Delta, Metronon,
Enterprise, Aviatica, atd.), tj. na předkrizovou úroveň (horní hranice).
A neobsazenost by mohla dosáhnout 16 % (+1%). Pokles nepronajaté plochy očekáván od
2016.
Stabilní poptávka ze strany IT a služeb – tyto sektory by měly nadále být hlavními tahouny
poptávky.
Investiční trh v roce 2014
Vývoj kapitalizační míry (prime yield)
10,00%
9,50%
9,00%
8,50%
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,00%
5,50%
5,00%
2004
2005
2006
2007
Kanceláře
•
•
2008
2009
Obchodní centra
2010
2011
2012
2013
2014
Logistika
Rok 2014 ve znamení poklesu yieldu (výrazně u logistiky a obchodních center,
mírně u kanceláří)
Nemovitosti v centru Prahy (smíšené využití obchody a kanceláře) yield 5 %
Parametry financování: aktuální trendy
•
•
•
•
Vysoká konkurence na trhu => agresivní LTC/LTV
Rozvolnění splátkového plánu, DSCR, equity pro rata
Likvidita => tlak na marži
zvýšený zájem o tzv. „secondary assets“ v klíčových
lokalitách, zejm. s potenciálem dalšího rozvoje
• Poptávka po financování projektovými dluhopisy
• Trh se zahřívá
• musíme vědět CO a PROČ financujeme a KDO a PROČ
staví či kupuje
Spojení vlastnictví pozemků a staveb
– Banky obecně nefinancují staby na cizích pozemcích
– Postup v případě portfolií nemovitostí
– Věcné právo mít na pozemku stavbu, jehož součástí je
stavba
– Zkušenosti jsou zatím spíše problematické, banky jsou
nadále opatrné
– Problémy se zápisem v katastru
Materiální publicita katastru nemovitostí
– Skončilo přechodné období, od 1. ledna 2015 nastala
materiální publicita katastru nemovitostí
– Je možné nabýt nemovitost od nevlastníka, ale
zjednodušení due diligence přijde pro asset dealy
od 1. ledna 2018
– Zatím se stále zkoumají nabývací tituly za 10 let
Formality
– Schvalování zajištění valnou hromadou (u akciových
společností ve formě notářského zápisu)
– Schvalování zástavy podílu v s.r.o. jediným
společníkem ve formě notářského zápisu
– Plné moci ze zahraničí ve formě notářského zápisu
– Prověřování rejstříku zástav před uzavíráním nového
zajištění
Omezení dispozic s věcmi
– S účinky vůči třetím stranám
– Zákaz zcizení, zákaz zřídit zástavní právo, zákaz
jiného zatížení
– Zákazy lze formulovat jakkoli, včetně výjimek, není
třeba se držet katastrálního zákona
– Jako pojistka se zakazuje spojit uvolněné zástavní
právo s novým dluhem a zaměnit zástavní právo
Privátní realizace zástavního práva
–
Prodej z volné ruky
–
Ustaluje se tržní standard, založený na ocenění a kupní ceně
odstupňované podle jednotlivých kol prodeje (např.
90% ocenění a při neúspěchu postupně 10% "sleva".
Zatím jsme neviděli uskutečnit
–
–
–
Propadnutí zástavy se ve smlouvách objevuje, ale záleží na
typu majetku, banky samy se nechtějí stávat vlastníky
zajištěného majetku
U propadnutí nemovité zástavy je diskuse, jak přechod
vlastnictví zapsat do katastru nemovitostí
Zástavy pohledávek
– Stále se vede diskuse o zastavitelnosti souboru
pohledávek
– Je potřeba kontrolovat rejstřík zástav při plnění dluhů?
– Problematické pravidlo o konkurenci zástavního práva
k určité věci a k hromadné věci, jehož je taková věc
součástí, je zde problém se současným zastavováním
pohledávek z nájmů
Výkon hlasovacích práv u zástav podílů
– Požadavek na přechod hlasovacích práv na věřitele se
objevuje běžně u zástav akcií i podílů, často navázáno
na nesplácení a uplynutí doby
– Nebezpečí, že se zástavní věřitel stane vlivnou osobou
ve smyslu ZOK a může ručit ostatním věřitelům
Osudy dalších novinek
– Záměny zástavních práv v bankovní praxi nejsou
– Způsob sdílení zajištění mezi věřiteli se nezměnil agent pro zajištění je nadále společným a nerozdílným
věřitelem
– Budoucí zástavní právo se ve financování investic do
nemovitostí se dá obejít zástavním právem v druhém
pořadí
– Finanční záruka se v praxi příliš nepoužívá, přestože
LMA zhruba obsahově odpovídá
Za pozornost děkují
Lenka Kostrounová, Antonín Pospíšil
Libor Basl, Lukáš Hron