657642-posudek, 125 ex 444-11

Znalecký posudek č. 973 - 159/11
ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví SJM (povinný Radek Trnka) pozemku s veškerým příslušenstvím. Jedná se pozemek p.č.
240/305, vedený v KN jako orná půda ZPF s BPEJ, je určený schváleným územním
plánem k zastavění, s připraveným ZTV. Nemovitost je dislokována v k.ú. Boršov nad
Vltavou, obec Boršov nad Vltavou, okres České Budějovice, vedená na LV č. 1047.
Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz.
přílohy.
Vlastnické právo na oceňované nemovitosti je omezeno dle výpisu z KN nařízením k
exekuci a zástavním právem smluvním, na pozemku vázne jako povinnost, věcné břemeno „zřizování a provozování...“ (dle úplatné Smlouvy o zřízení VB), nemovitost je
jiných práv a závad s ní spojených prosta (z výpisu a informací na KN a u vlastníka
nebyly zjištěny), nemovitost není prokazatelně pronajata, smlouva o pronájmu nebyla
předložena.
Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 144/11-58.
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV
JUDr.Marek Frank, soudní exekutor
Radniční 28 1908/1
381 01 Č e s k ý K r u m l o v
IČ: 662 54 132
DIČ: CZ7412231882
č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem,
č.j. 125 EX 144/11-58
ze dne: 18.11.2011, převzato 21.11.2011
vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor
Účel posudku:
zjistit obvyklou cenu nemovitosti v SJM (povinný z exekuce Radek Trnka), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání
Usnesení o ustanovení znalce, místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření.
Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§
66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 18.11.2011 posudek vypracoval:
Ing. Milan Paleček
Opatovická 27
370 10 České Budějovice 3
Posudek obsahuje 17 stran textu (vč.titulního listu) a 14 stran příloh. Objednateli se předává v
1 originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami.
V Českých Budějovicích, 29.11.2011
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví SJM (povinný
Radek Trnka) pozemku s veškerým příslušenstvím. Jedná se pozemek p.č. 240/305, vedený v
KN jako orná půda ZPF s BPEJ, je určený schváleným územním plánem k zastavění, s připraveným ZTV. Nemovitost je dislokována v k.ú. Boršov nad Vltavou, obec Boršov nad Vltavou, okres České Budějovice, vedená na LV č. 1047.
Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy.
Vlastnické právo na oceňované nemovitosti je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci
a zástavním právem smluvním, na pozemku vázne jako povinnost, věcné břemeno „zřizování
a provozování...“ (dle úplatné Smlouvy o zřízení VB), nemovitost je jiných práv a závad s ní
spojených prosta (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitost
není prokazatelně pronajata, smlouva o pronájmu nebyla předložena..
Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele a dle specifikace Usnesení o ustanovení
znalce č.j. 125 EX 144/11-58.
Katastrální mapa a fotomapa s vyznačením pozemku jsou nedílnou součástí posudku a jsou
přiloženy v příloze posudku.
2. Prohlídka a zaměření nemovitostí
Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 28.11.2011 bylo provedeno venkovní ohledání za
přítomnosti povinného, s doplňujícími informacemi od úředních osob.
Povinný-vlastník nemovitostí reagoval na telefonické výzvy ke kontaktu, způsob zaměření
byl konzultovaný s objednatelem.
3. Podklady pro vypracování posudku
- výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální
pracoviště České Budějovice, LV č.1047 z 18.11.2011
- kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální
pracoviště České Budějovice, 21.11.2011
- kopie Smlouvy o zřízení věcného břemene, z 12.11.2010
- USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ
KRUMLOV z 18.11.2011, č.j. 125 EX 144/11-58
- zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb.,
237/2004 Sb. a 257/2004 Sb.
- vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o
oceňování majetku a o z měně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění
vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb.
- Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v
zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke
dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury
- Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství
CERM s.r.o., 2008
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
–3–
- Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické
nakladatelství CERM s.r.o., 2008
- Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009
- Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004
- Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006
- Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o.
- Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky
1995-2011
- odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců
majetku, ročníky 2003-2011
- Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů,
2009
- Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
- údaje sdělené objednavatelem a povinným, zjištěné z dokladů, při místní fyzické
prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Spoluvlastníci nemovitosti :
SJM
LV č.1047
Jaroslava T r n k o v á (675528/1488), U Vltavy 238/3, 370 07 České Budějovice 7
Radek
Trnka
(650328/1428), Staroměstská 2048/19, 370 04 České Budějovice 4
povinný z exekuce
5. Dokumentace a skutečnost
Ke zpracování znaleckého posudku byla předaná doplňující dokumentace, skutečnosti byly
překontrolovány a zjištěny na základě venkovního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a
možností na místě 28.11.2011, za účasti povinného, s jeho ústními informacemi. Ostatní informace zjištěny na OÚ Boršov nad Vltavou (místostarosta Ing.Nejedlý).
Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na KN, výpisy z KN, kopie katastrální
map, ortomapy a fotomapy a ze schváleného ÚP obce. Základní údaje ke zpracování posudku
byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska umístění a technického vybavení
ZTV pozemku.
6. Celkový popis nemovitostí
Pozemek vedený v KN, na LV č. 1047
Oceňovaný pozemek je dislokovaný dle Katastrální mapy na okraji katastrálního území v
jeho souvisle zastavěné místní části obce Na Křižovatkách, nedaleko lesa, je přístupný po
nezpevněné místní příjezdové cestě ulice beze jména, s návazností na hlavní komunikaci obce
III tř. ulice Šumavská s návazností na I/D3(E55) směr České Budějovice-Praha a I/39 směr
Dolní Dvořiště-Český Krumlov. Pozemek je trvalým travním porostem, využívané zatím jako
louka, jsou na něm deponie zeminy. Pozemek je dislokovaný na severozápadním okraji obce, poblíž lesa, uvnitř katastrálního území, v intravilánu místní části obce, v jeho souvisle za-
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
–4–
stavěné části u komunikace, s možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy dle vytýčení v terénu. Pozemek je pravidelného tvaru, je mírně podélně i příčně
svažitý, v obci není schválená cenová mapa. Pozemky nejsou při vyšším stavu vody zaplavované, příslušenstvím jsou přivedené přípojky el., pitné vody, zemního plynu a kanalizace na
pozemek, bez trvalých porostů. Pozemek je vybavený inženýrskými sítěmi u paty pozemku obecní vodovod pitné vody s RŠ na pozemku, obecní řad splaškové kanalizace na pozemku,
na hranici u silnice je zřízený piliřek s napojenou silnoproudou elektropřípojkou bez elektroměru a HUP zemního plynu. Vše je připravené v rámci dokončeného ZTV pro stavbu.
Přístup a příjezd na pozemky po veřejném pozemku jiného vlastníka (Obec Boršov nad Vltavou), jednostranný chodník. Dle Smlouvy o zřízení VB, kdy vlastník oceňovaných pozemků
je povinným „věcného břemene zřizování a provozování vedení distribuční soustavy, spočívající v umístění nového kabelového vedení NN a kabelové skříně v rozsahu dle GP
č.1191-40/2010“, oprávněným VB je E.ON Distribuční a.s., F.A.Gerstnera 2151/6, České
Budějovice.
Pozemek je schváleným Územním plánem, změna č.1, k zástavbě rodinným domem s příslušenstvím, není známá budoucí zastavěná plocha, dle informace povinného a OÚ .není Stavební povolení (Ohlášení stavby) ani Územní povolení (Územní souhlas).
Nebyly zjištěny žádné další závady (nájemní smlouvy nebo věcná břemena) než uvedené.
Pozemek je umístěný blízko centra obce, řeky Vltavy s krásným výhledem do krajiny, nedaleko centra statutárního města České Budějovice (cca 5 km), je vlastně jeho předměstím.
Vlastní obec je dobře technicky vybavena a stále se investuje do svého rozvoje. V obci je
školka, nákupní středisko, restaurace, zdravotnické zařízení, policie, pošta, sportovní hřiště
(200 m) a fotbalové hřiště, zastávka MHD a nádraží ČD (500 m), vše v docházkové vzdálenosti možnost koupání v řece, turistické trasy, cyklostezky a běžecké stopy v zimě. Výborná
lokalita pro celoroční rekreaci, na úpatí CHKO Blanský les.
7. Obsah posudku
a) Pozemky
1) Pozemek v KN, na LV č.1047
b) Věcná břemena
1) Věcné břemeno zřizování a provozování
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
–5–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, věcné hodnoty dle
THU, výnosové hodnoty se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky
č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o
oceňování majetku.
I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.
364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Okres:
České Budějovice
Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů
a) Pozemky
1) Pozemek v KN, na LV č.1047
Předmětem je zjištění obvyklé ceny nemovitosti ve vlastnictví SJM. Oceňovaný pozemek je
dislokovaný dle Katastrální mapy na okraji katastrálního území v jeho souvisle zastavěné
místní části obce Na Křižovatkách, nedaleko lesa, je přístupný po nezpevněné místní příjezdové cestě ulice beze jména, s návazností na hlavní komunikaci obce III tř. ulice Šumavská s
návazností na I/D3(E55) směr České Budějovice-Praha a I/39 směr Dolní Dvořiště-Český
Krumlov. Pozemek je trvalým travním porostem, využívané zatím jako louka, jsou na něm
deponie zeminy. Pozemek je dislokovaný na severozápadním okraji obce, poblíž lesa, uvnitř
katastrálního území, v intravilánu místní části obce, v jeho souvisle zastavěné části u komunikace, s možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy dle vytýčení
v terénu. Pozemek je pravidelného tvaru, je mírně podélně i příčně svažitý, v obci není
schválená cenová mapa. Pozemky nejsou při vyšším stavu vody zaplavované, příslušenstvím
jsou přivedené přípojky el., pitné vody, zemního plynu a kanalizace na pozemek, bez trvalých
porostů. Pozemek je vybavený inženýrskými sítěmi u paty pozemku - obecní vodovod pitné
vody s RŠ na pozemku, obecní řad splaškové kanalizace na pozemku, na hranici u silnice je
zřízený piliřek s napojenou silnoproudou elektropřípojkou bez elektroměru a HUP zemního
plynu. Vše je připravené v rámci dokončeného ZTV pro stavbu.
Přístup a příjezd na pozemky po veřejném pozemku jiného vlastníka (Obec Boršov nad Vltavou), jednostranný chodník. Dle Smlouvy o zřízení VB, kdy vlastník oceňovaných pozemků
je povinným „věcného břemene zřizování a provozování vedení distribuční soustavy, spočívající v umístění nového kabelového vedení NN a kabelové skříně v rozsahu dle GP
č.1191-40/2010“, oprávněným VB je E.ON Distribuční a.s., F.A.Gerstnera 2151/6, České
Budějovice. Nemovitost je jiných práv a závad s ní spojenými prosta (z výpisu a informací na
KN a od vlastníka nebyly zjištěny), nemovitost není prokazatelně pronajata.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
–6–
Pozemek je schváleným Územním plánem, změna č.1 k zástavbě rodinným domem s příslušenstvím, není známá budoucí zastavěná plocha, dle informace povinného a z OÚ není Stavební povolení (Ohlášení stavby) ani Územní povolení (Územní souhlas).
Nebyly zjištěny žádné další závady (nájemní smlouvy nebo věcná břemena) než uvedené.
Pozemek je umístěný blízko centra obce, řeky Vltavy s krásným výhledem do krajiny, nedaleko centra statutárního města České Budějovice (cca 5 km), je vlastně jeho předměstím.
Vlastní obec je dobře technicky vybavena a stále se investuje do svého rozvoje. V obci je
školka, nákupní středisko, restaurace, zdravotnické zařízení, policie, pošta, sportovní hřiště
(200 m) a fotbalové hřiště, zastávka MHD a nádraží ČD (500 m), vše v docházkové vzdálenosti možnost koupání v řece, turistické trasy, cyklostezky a běžecké stopy v zimě. Výborná
lokalita pro celoroční rekreaci, na úpatí CHKO Blanský les.
b) Věcná břemena
1) Věcné břemeno zřizování a provozování
Předmětem je ocenění věcného břemene omezujícího vlastnická práva k pozemku
p.č.240/305, spoluvlastníci v SJM (manželé Trnkovi) tohoto pozemku mají povinnost pro
oprávněného, dle Smlouvy o zřízení věcného břemene, kdy vlastník oceňovaných pozemků
je povinným z „věcného břemene zřizování a provozování vedení distribuční soustavy, spočívající v umístění nového kabelového vedení NN a kabelové skříně v rozsahu dle GP
č.1191-40/2010“, oprávněným z VB je je E.ON Distribuční a.s., F.A.Gerstnera 2151/6, České Budějovice.
Věcné břemeno bylo zřízeno jako právo věcné (in rem), které zatěžuje každého vlastníka nemovitostí povinných a opravňuje každého vlastníka nemovitostí oprávněných - věcné břemeno váže povinné na dobu neurčitou, zřízeno úplatně.
Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je problém ve stanovení
ročního užitku, je doporučeno použít paušálních 10.000,- Kč.
Ocenění
a) Pozemky
a.1) Vyhláška 364/2010 Sb.
a.1.1) Pozemek v KN, na LV č.1047 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 118,56 Kč.
Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (1 609 – 1 000) × 0,007414
(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 609 je počet obyvatel v obci.
§ 28 odst. 3b – Pozemky určené k zastavění
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:
Výhodnost polohy na území obce z hlediska
účelu užití stavby
+
100 %
Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních
+
200 %
pozemků
Úprava celkem:
+
300 % ×
4,000
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:
Možnost napojení na rozvod plynu
1,100
+
10 % ×
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
–7–
Koeficient změny cen staveb Ki:
Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
Název
orná půda
orná půda
Součet:
Parc. č.
240/305
240/305
×
×
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m2] základní
upravená
273 118,56 × 0,80 1 241,9226
686 118,56 × 0,80 1 241,9226
959
Pozemek v KN, na LV č.1047 – zjištěná cena:
2,169
1,372
Cena [Kč]
339 044,87
851 958,90
1 191 003,77
1 191 003,77 Kč
a.2) Metoda tříd polohy
a.2.1) Pozemek v KN, na LV č.1047
Popis polohy pozemku:
Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a technickou vybaveností.
Pozemky oceněné metodou tříd polohy
Název
orná půda
orná půda
Výměra – celkem:
Parcelní číslo
240/305
240/305
=
Výměra
273,00 m2
686,00 m2
959,– m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy:
2 700 000,– Kč
Reprodukční cena stavby:
959,00 m2
Zastavěná plocha hlavním objektem:
Tabulka tříd polohy:
Název znaku
Třída polohy
I. Všeobecná situace
3
II. Intenzita využití pozemku
2
III. Dopravní relace k velkoměstu
2
IV. Obytný sektor
3
V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se
Průměrná třída polohy:
Povyšující faktory:
Redukující faktory:
Výsledná třída polohy:
Podíl ceny stavebního pozemku:
2,50
1,00
0,00
3,50
2,20 %
Výpočet ceny:
Základní cena pozemku: (2 700 000,– × 2,20) / (100 – 2,20)
Jednotková cena stavebního pozemku: 60 736,20 / 959,00
Výsledná cena pozemků:
60 736,20 Kč
63,33 Kč/m2
60 736,20 Kč
Úprava ceny koeficientem:
Dobrá dopravní obslužnost, klidné bydlení.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
–8–
klidné bydlení
Cena po úpravě:
×
5,000
=
Pozemek v KN, na LV č.1047 – zjištěná cena:
303 681,– Kč
303 681,– Kč
a.3) Indexová metoda
a.3.1) Pozemek v KN, na LV č.1047
Ocenění pozemků indexovou metodou
Poloha oceňovaných pozemků:
Vhodná lokalita pro individuální rodinné bydlení, s dobrou infrastrukturou a technickou vybaveností.
orná půda p.č.: 240/305
Základní jednotková cena:
ZJC
Kč/m2
118,56
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
průměrná
1,00
B Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
1,50
C Třída velikosti obce
pod 2 000 obyvatel
0,40
D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy
1,30
E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá
1,25
F Speciální charakteristiky volitelné
nejsou
1,00
Celkový index oceňovaného pozemku
Io = A × B × C × D × E × F
0,975 000
Jednotková cena pozemku
JC = ZJC × Io
Kč/m2
115,60
2
Výměra pozemku:
m
273,00
Cena pozemku
Kč
31 558,80
orná půda p.č.: 240/305
Základní jednotková cena:
ZJC
Kč/m2
118,56
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
průměrná
1,00
B Typ stavebního pozemku
stavebně připravený
1,50
C Třída velikosti obce
pod 2 000 obyvatel
0,40
D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy
1,30
E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá
1,25
F Speciální charakteristiky volitelné
nejsou
1,00
Celkový index oceňovaného pozemku
Io = A × B × C × D × E × F
0,975 000
2
Jednotková cena pozemku
JC = ZJC × Io
Kč/m
115,60
Výměra pozemku:
m2
686,00
Cena pozemku
79 301,60
Kč
Výsledná cena pozemků:
=
110 860,40 Kč
Úprava ceny koeficientem:
Dobrá dopravní obslužnost, klidné bydlení.
klidné bydlení
Cena po úpravě:
×
5,000
=
554 302,– Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
–9–
Pozemek v KN, na LV č.1047 – zjištěná cena:
554 302,– Kč
b) Věcná břemena
b.1) Cenový předpis
b.1.1) Věcné břemeno zřizování a provozování – § 18 zákona č. 151/97 Sb.
Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–10 000,– Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
– 10 –
C. Rekapitulace
Viz. další text.
Ceny podle cenového předpisu
Cena pozemků
Cena věcných břemen
Celková cena podle cenového předpisu
Věcná hodnota pozemků
Cena určená metodou tříd polohy
Cena indexovou metodou
Stanovená věcná hodnota pozemků
1 191 000,– Kč
–10 000,– Kč
1 181 000,– Kč
303 680,– Kč
554 300,– Kč
600 000,– Kč
Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny vlastnického práva SJM k nemovitostem na LV č.1047, v k.ú. Boršov
nad Vltavou, podle odborného odhadu znalce činí :
1,191.004,– Kč
Cena slovy: jedenmiliónstodevadesátjedentisícčtyři Kč
II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny vlastnického práva v SJM k nemovitostem na LV č.1047, v k.ú. Boršov nad Vltavou :
Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona
č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky.
„…ocenění výlučného vlastnického práva k nemovitostem ve vlastnictví SJM se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní
podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a
jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené,
aby s ní byly užívány….“
Ocenění je vypracováno na těchto zásadách:
„Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné
nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory,
které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
– 11 –
STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU SROVNÁVACÍ
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo
nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb
cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly
být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou
vypovídající schopnost.
Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí v
místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností
zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2011 a ze
zjištěných údajů kupních cen začátkem roku 2011, viz přiložené kopie.
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK,
jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů
z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, případně s konsultacemi s realitními kancelářemi
Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Stanovení obvyklé ceny je velmi hypotetické, protože se obtížně dá najít v místě obdobná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat.
Stanoveno průměrem a srovnáním prodejních cen v místě a čase podobných nemovitostí, které se pohybují (stavební pozemky) v rozpětí od 1.500,- do 1.450,- Kč/m2, s přihlédnutím ke
skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 6 měsíců propadly o 5 %.
Pro nemovitosti oceňovaného typu v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. Přesto
s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná-v dražbě prodejná.
Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3,
zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich
polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný.
Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen.
Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a
postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil
zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v
Česku.
V následné době poptávka po nemovitostech klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží.
Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci.
Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní
ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent.
Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních
třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím
byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku
2005 téměř zastavil.
Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory :
- období (rok prodeje nemovitostí)
- velikostní kategorie obce, regionu
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
– 12 –
-
pásmo podle pozemků a podle jejich druhu členění
majetkoprávní vztahy
ostatní parametry (jednotková cena atd.)
cenový index
Z předchozího textu :
stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí
- informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text)
- zatřídění nemovitosti dle posudku, plochy pozemků, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu
- průměrné ceny v regionu
- korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce
- ceny pozemků dle obecné metodiky
Srovnávací cena, referenční vztah :
TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF
Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti,
ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního
koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu.
K jednotlivým faktorům :
- IF
= obec je vybavena cestami zpevněnými, nemovitosti jsou situované v mírném svahu, v intravilánu obce, na vyvýšeném místě v krajině
- VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 2 000, v lokalitě s dobrou
dopravní dostupností a přiměřenou infrastrukturou
- SWOT
= silné stránky
- regionální napojení na spojení České Budějovice-Praha-Český Krumlov-Rakousko a
dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce a stat.města Č.Budějovice
- přímá návaznost na okolní rekreační oblasti řeky Vltavy, Malše, CHKO Třeboňska s řekou
Lužnicí a CHKO Blanský les
- dobrý příjezd (zpevněná komunikace)
- dobrá identifikace pozemku v prostoru
- nemovitosti nedaleko železniční trati a hlavních silnic
- kompletní ZTV, připraveno pro stavbu
= slabé stránky
- jsou umístěny v mírném svahu
- nemovitosti v SJM
- právní stav ve vlastnictví nemovitosti
- je zřízeno VB
Přírodní katastrofy :
Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými
následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
– 13 –
ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat (řeka Vltava).
Územní plán :
Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití
území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2007 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Ze schváleného územního plánu obce Boršov n.Vlt. vyplývá, že
nemovitosti jsou dislokovány v obytné zóně obce, pozemek je určený k zástavbě.
Obvyklá cena
Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již
existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se
zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby.
Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená
výnosovou metodou a metodou srovnání.
1) administrativní cena
2) metoda tříd polohy
3) metoda indexová
Administrativní cena
Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010
Sb. platné ke dni ocenění, není známá platná cenová mapa.
Metoda tříd polohy
Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů.
Metoda indexová
Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je
jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných
cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v
daném místě a čase.
Výnosová cena
Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo
z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace
tohoto výnosu.
Nájemné pozemků činí 1 % z průměrné ceny půdy, roční výnos z pozemků, předpoklad, že
pozemky jsou pronajímány hospodařícímu subjektu. V tom případě výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí metodou věčné renty činí:
Cv = roční výnos/0,07
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
– 14 –
Srovnatelná cena
Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak
existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách.
Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném
místě a čase.
Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně
z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní.
V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků, kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemovitostí. Pozemky ve výše uvedených druzích se méně obchodují prostřednictvím realitních
kanceláří, častěji dochází k převodu mezi nájemcem a pronajímatelem, dále pak jednotlivé
subjekty obchodují pozemky přímo mezi sebou neboť se jedná o účelové převody, kdy nabyvatel má zájem o koupi konkrétní plochy, neboť chce na ní hospodařit.
Při prodeji pozemků jako celku mám za to, že by požadovaná cena za metr čtvereční byla
jakousi průměrnou cenou krajních hodnot, výše uvedených 1.450,- Kč/m2 s přihlédnutím
k právním vztahům. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu.
Obvyklá cena nemovitostí :
znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
– 15 –
Závěr znalce :
v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou dobře využitelné, mají standardní parametry obvykle srovnatelných pozemků, poblíž rekreační oblasti přilehlých CHKO
a řeky Vltavy. Po uvažované výstavbě rodinného domu je možnost využití ke standardnímu trvalému pronájmu.
Využití nemovitostí pro daný účel je vhodné, výhodou je blízkost statutárního města České
Budějovice a ostatních okolních měst, pozemek neleží v zátopové oblasti, poblíž centra obce,
lokalita je s dobrou dopravní dostupností, nemovitosti jsou dobře pronajímatelné pro účel určení, cena obvyklá se přibližuje ceně administrativní, je vyšší.
Na základě uvedených skutečností a zjištění věcných břemen (právo je počítané jako závada
povinného v konečné ceně) a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :
1. Obvyklá cena vlastnického práva SJM k nemovitostem na LV č.1047, v
k.ú. Boršov nad Vltavou, podle odborného odhadu znalce činí :
1,390.550,– Kč
Cena slovy: jedenmilióntřistadevadesáttisícpětsetpadesát Kč
2. Práva a závady váznoucí na nemovitosti v SJM na LV č.1047, v k.ú.
Boršov nad Vltavou,, podle odborného odhadu znalce činí :
na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá (viz. Smlouva o zřízení VB) závada na nemovitostech. Byly zjištěny písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existence byla zjištěna z výpisů v
KN. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336
a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle
§ 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, určeny v níže uvedené výši, jsou závadou povinného.
-10.000,– Kč
Cena slovy: desettisíc Kč
3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech v SJM na LV č.1047, v k.ú.
Boršov nad Vltavou, které prodejem z dražby nezaniknou:
na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny výše
uvedené skutečnosti, ze který vyplývají práva z VB, které prodejem z dražby nezaniknou a
přechází na každého dalšího vlastníka nemovitostí - určeny v níže uvedené výši.
-10.000,– Kč
Cena slovy: desettisíc Kč
V Českých Budějovicích, 29.11.2011
Ing. Milan Paleček
Opatovická 2236/27
370 10 České Budějovice 10
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
– 16 –
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 973 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.156/11 podle připojené likvidace.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011
– 17 –
E. Seznam příloh
Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení
doloženy objednatelem.
3
2
1
1
1
3
3
x
x
x
x
x
x
x
A4
A4
A4
A4
A4
A4
A4
výpis z KN
kopie přehledné mapy
kopie katastrální mapy
kopie ortomapy
kopie fotomapy
fotodokumentace
srovnatelné nemovitosti
ZNALECKÝ POSUDEK Č.973 - 159/11, 29.11.2011