stáhnout... - Exekutorský úřad Beroun

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1324 - 18/15
Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 381,
stavebního pozemku p.č.772/4 s příslušenstvím, v k.ú. Klínec
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN
soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský
Palackého 31/2
266 01 Beroun
Účel posudku:
vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny
nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení
č.j. 015 EX273/15-25
Posudek vypracoval:
Ing. Milan Paleček
Jetelová 2425/33
326 00 P l z e ň
V Plzni
11.11.2015
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1324 - 18/15
ve věci ocenění nemovitosti - zjištění obvyklé ceny nemovitosti v KN, vč. jejího příslušenství, ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Ing. František Pehal).
Ocenění zahrnuje pozemek p.č.772/4, vedený v KN jako zahrada-ZPF s BPEJ. Pozemek
je užívaný k určenému účelu, dle specifikace v posudku.
Uvedená nemovitost je dislokována v k.ú. Klínec, obec Klínec, okres Praha-západ, na
LV č.381.
Dislokace pozemku je určena dle kopie Katastrální mapy, mapy katastrálního území,
fotomapy a ortomapy s vyznačením, viz. přílohy.
Výlučné vlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN
nařízením k exekuci a zástavními právy exekutorskými, na nemovitosti váznou věcná
břemena, povinní a oprávnění z VB jsou uvedeni ve Smlouvě (dohodě).
Nemovitost je jiných práv a závad s ní spojených prosta (z výpisu a informací na KN a
u uživatele pozemku nebyly zjištěny), nemovitost není prokazatelně pronajata, smlouva
o pronájmu nebyla předložena.
Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Pověření soudního exekutora č.j. 38EXE 426/2015-22 a sp.zn. 15 EX 273/15 ze dne 13.02.2015 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Beroun, č.j.015 EX 273/15-25, ze dne 02.11.2015.
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN
Mgr. Pavel Dolanský, soudní exekutor
Palackého 31/2
26601 B e r o u n
IČ: 40658759
DIČ: CZ6708061503
č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem,
č.j. 015 EX 273/15-25
ze dne: 02.11.2015, převzato 05.11.2015
vystavil: Hana Fraňková, pověřená s.e.
Účel posudku:
zjistit obvyklou cenu nemovitosti s příslušenstvím, ve výlučném vlastnictví (povinný z exekuce Ing. František Pehal), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených a zjištěných podkladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření.
Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č.
441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb. ( § 33 odst.1) o oceňování majetku a o
změně některých zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb., dle stavu ke dni 08.11.2015
posudek vypracoval:
Ing. Milan Paleček
Jetelová 2425/33
326 00 P l z e ň
Posudek obsahuje 24 stran textu (vč.titulního listu) a 23 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a 1x elektronicky ve formátu pdf s přílohami a foto.
V Plzni, 11.11.2015
–3–
A. Nález
1. Znalecký úkol
ve věci ocenění nemovitosti - zjištění obvyklé ceny nemovitosti v KN, vč. jejího příslušenství, ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Ing. František Pehal).
Ocenění zahrnuje pozemek p.č.772/4, vedený v KN jako zahrada-ZPF s BPEJ. Pozemek je
užívaný k určenému účelu, dle specifikace v posudku. Uvedená nemovitost je dislokována v
k.ú. Klínec, obec Klínec, okres Praha-západ, na LV č.381.
Dislokace pozemku je určena dle kopie Katastrální mapy, mapy katastrálního území, fotomapy a ortomapy s vyznačením, viz. přílohy.
Výlučné vlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavními právy exekutorskými, na nemovitosti váznou věcná břemena,
povinní a oprávnění z VB jsou uvedeni ve Smlouvě (dohodě).
Nemovitost je jiných práv a závad s ní spojených prosta (z výpisu a informací na KN a u
uživatele pozemku nebyly zjištěny), nemovitost není prokazatelně pronajata, smlouva o pronájmu nebyla předložena.
Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Pověření soudního exekutora č.j. 38EXE 426/2015-22 a sp.zn. 15 EX 273/15 ze dne 13.02.2015 a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Beroun, č.j.015 EX 273/15-25, ze dne 02.11.2015 :
znaleckým úkolem je určit obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997
Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit
A - nemovitost a její příslušenství
B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená
Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke
dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího
ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že
tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi
ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu,
kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle.
Technický popis nemovitostí je detailně uveden v dalším textu, v části B. Posudek.
2. Prohlídka a zaměření nemovitostí
Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedena bez přítomnosti povinného dne 08.11.2015,
s kontrolními informacemi od úředních osob, vlastníků sousedních nemovitostí (umožnili
přístup na pozemek), OÚ Klínec (starostka paní Polívková) a ÚP obce Klínec. Způsob zaměření a termín byl konzultovaný s objednatelem.
3. Podklady pro vypracování posudku
- výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální
pracoviště Praha-západ, LV č.381 z 02.11.2015
- kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální
pracoviště Praha-západ, z 04.11.2015
- Smlouva (dohoda), č.j. V1 1653/1993 (věcná břemena)
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
–4–
- Pověření soudního exekutora č.j. 38EXE 426/2015-22 a sp.zn. 15 EX 273/15 ze dne
13.02.2015
- Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Beroun, č.j.015 EX 273/15-25, ze dne
02.11.2015
- ÚP obce Klínec, výkres a text, účinný od 22.09.2014, schválený zastupitelstvem obce
- povodňové údaje
- zákon č.151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( § 33
odst.1) o oceňování majetku , ve znění zákona č.303/2013 Sb.
- vyhláška ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška
č.441/2013 Sb.
- Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v
zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke
dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury
- Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství
CERM s.r.o., 2008
- Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické
nakladatelství CERM s.r.o., 2008
- Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009
- Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004
- Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006
- Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o.
- Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky
1995-2013
- odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců
majetku, ročníky 2003-2015
- Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů,
2009
- Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012,
2014
- údaje sdělené objednavatelem, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při
venkovním zaměření nemovitostí.
- údaje sdělené objednavatelem a přítomnými osobami, povinným a pověřenými osobami,
zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při zaměření a ohledání nemovitostí, na
KN, na OÚ Klínec
4. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Středočeský
Praha-západ
Klínec
Klínec (666343)
Výlučný vlastník nemovitostí:
LV č.381
1/1 Ing.František P e h a l (591019/1529), bytem dr.Zikmunda Wintra 383/9, 16000 Praha
povinný z exekuce
5. Dokumentace a skutečnost
Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná dokumentace, skutečnosti byly
překontrolovány a zjištěny na základě venkovního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti a
možností na místě dne 08.11.2015 bez přítomnosti povinného (nereagoval na písemné výzvy
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
–5–
ke kontaktu ze dne 22.10.2015), nebylo možné předem domluvit termín zaměření. Přístup k
nemovitosti je přes volné a oplocené pozemky jiných vlastníků po nezpevněných polních a
lesních cestách, vlastní pozemek je oplocený a v současnosti neplní funkce zahrady.
Pro zpracování posudku byly k dispozici podklady od objednatele, údaje zjištěné na KN,
kopie katastrální mapy, povodňové údaje, fotomapa a ortomapa a údaje na OÚ Klínec a ze
schváleného ÚP obce Klínec.
Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny osobně zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje, dle možností zpřístupnění, bez přítomnosti povinného, datum prohlídky oznámeno objednateli.
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 11.11.2015, což
je den zpracování posudku.
6. Celkový popis nemovitostí
Pozemek vedený v KN, na LV č.381
Jedná se o pozemek v KN, je dislokovaný uvnitř katastrálního území, na okraji rekreační
části obce „Pinkausy“, mimo souvisle zastavěný okraj obce, u lesní nezpevněné cesty, ve
svahu nad údolím potoka, 1250 m od centra obce, v extravilánu obce, 1250 m od zastávky
autobusu, s možností dobrého a zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy.
Pozemek je nepravidelného tvaru, navazuje na sousední obdobné pozemky, je svažitý v obou
směrech a tvoří samostatnou zahradu, ve výšce cca 328 m nm.v., v obci není schválená cenová mapa.
Příjezd zpevněnými a nezpevněnými místními komunikacemi a jednosměrnou ulicí v obci, s
návazností na státní rychlostní komunikaci R4 směr Praha-Mníšek pod Brdy-Příbram, přímé
autobusové spojení na nádraží Praha-Smíchov v pravidelných intervalech
Obec Klínec leží asi 6km od vnějších hranic Prahy, na západní, závětrné straně Brd (Hřebenů). K 1. 1. 2013 bylo v Klínci trvale hlášeno 604 obyvatel, kterých vzhledem k výstavbě
nových rodinných domů neustále přibývá. Do katastru obce spadají chatové oblasti Horní
Údolí stínů, Pinkousy a Vršky. V těchto oblastech se nachází přes 160 chat, obec samotná má
pak cca 259 rodinných domů.
Katastrálním územím obce prochází páteřní komunikace do jižních Čech, Strakonická silnice. Z té však není na Klínec vybudován sjezd (nutno použít sjezd Jíloviště respektive Řitka),
ale jsou zde umístěny autobusové zastávky, díky kterým je výrazně posílena dostupnost obce
autobusovými spoji, které denně využívají občané k cestě za zaměstnáním, do školy a za kulturou. Jednoznačným negativem přítomnosti rychlostní komunikace je zvýšená hladina hluku,
která by se však měla snížit plánovaným vybudováním protihlukových bariér. Další dvě autobusové zastávky se nacházejí u hřiště a na návsi. Katastr obce také protíná železniční trať č.
210 Praha-Dobříš se zastávkou Klínec, která leží v zalesněném terénu Bojovského údolí, je
častým výletním cílem trampů a nedaleko ní se nachází jediný tunel na úseku trati Čerčany-Dobříš.
Prakticky celá obec je napojena na kanalizaci. Čistírna odpadních vod je však přetížena, obec
připravuje projektovou dokumentaci na rekonstrukci a intenzifikaci ČOV pro cílové zatížení
1000 EO (ekvivalentních obyvatel), což by mělo pokrýt veškerou očekávanou výstavbu
schválenou územním plánem.
Zásobování vodou je zajištěno ze dvou zdrojů podzemní vody – větší část obce (sever a
střed) je napojena na zdroj KS1, jižní část obce (lokalita „Kouty“) je zásobována ze zdroje S1,
starší zástavba v obci využívá převážně vlastní zdroje vody, vrtané nebo kopané studny. Obec
se dlouhodobě potýkala s potížemi se zajištěním kvalitní pitné vody ze zdroje KS1 (ve zdroji
vody je obsaženo nadlimitní množství železa a manganu). Od 12. 12. 2011 je v provozu nová
úpravna vody, která dodává pitnou vodu podle platných norem. Vody z podzemních zdrojů je
všeobecně v celém regionu nedostatek, proto je v obci omezeno zalévání zahrad a napouštění
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
–6–
bazénů, v nové zástavbě musí mít pro tyto účely každý dům vybudovanou retenční jímku na
dešťovou vodu. V okolí zdroje KS1, ze kterého je zásobeno v současné době asi 220 obyvatel
a předpokládá se napojení až 400 obyvatel je stanoveno ochranné pásmo vodního zdroje, ve
kterém platí mj. zákaz provádět jakékoliv stavební práce směřující k využití podzemních vod
(včetně průzkumných vrtů).
V roce 2008 byla po rekonstrukci a přestavbě budovy bývalé základní školy otevřena Mateřská škola Klínec, nyní je plně obsazena 28 dětmi.
V centru obce, v bývalé budově OÚ, se nachází obecní knihovna, kde si mohou občané vypůjčit přes 3 000 knih a mají zde možnost přístupu na internet. V přízemí je pak obchod se
smíšeným zbožím. Z dalších služeb je třeba zmínit přítomnost ordinace praktické lékařky a
provoz dvou restaurací. Významným přínosem pro šíření dobrého jména obce je Keramická
dílna Magdaleny Brožové navazující na výrobu keramiky, která zde má svou tradici.
V obci působí Tělovýchovná jednota Klínec, která pořádá nejen sportovní ale i kulturní akce
(taneční zábavy, Vinobraní, Mikulášská). V rámci TJ Klínec fungují tyto oddíly: mužstvo
kopané, dorost, přípravka, nohejbal, badminton, cvičení s dětmi, cvičení žen, florbal, které se
mohou opřít o zázemí fotbalového hřiště a tělocvičny.
V poslední době je okolí obce hojně navštěvováno cyklisty a to zejména díky cyklostezce,
kterou vybudovalo a udržuje Sdružení obcí Mníšeckého regionu. V okolí vzniklo více než 150
km značených cyklotras vedených nejzajímavějšími místy regionu. Na trasách jsou rozmístěny informační tabule, které Vás seznámí s životem a historií tohoto krásného kraje. Součástí
je i podrobná cykloturistická mapa. Druhým významným trendem využití volného času je pak
hipoturistika („turistika na koni“).
Součástí pozemku jsou neošetřované smíšené trvalé porosty a venkovní úpravy (oplocení).
V místě je k dispozici pouze silnoproudý elektrorozvod.
Příslušenstvím pozemku nejsou žádné stavby.
Výlučné vlastnické právo k nemovitosti je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a
smluvním právem.
Výlučné vlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavními právy exekutorskými, na nemovitosti váznou věcná břemena,
povinní a oprávnění z VB jsou uvedeni ve smlouvě o VB.
Nemovitost je jiných práv a závad s ní spojených prosta (z výpisu a informací na KN a u uživatele pozemku nebyly zjištěny), nemovitost není prokazatelně pronajata, smlouva o pronájmu nebyla předložena.
Ocenění bude provedeno dle způsobu budoucího využití daného ÚP obce - administrativní
cena dle oceňovacího předpisu, jako přibližný podklad pro účel odhadu výsledné obvyklé
ceny.
7. Obsah posudku
a) Objekty
1) Trvalé porosty
2) Oplocení
b) Pozemky
1) Pozemek na LV č.381
c) Věcná práva
1) Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění k p.č.772/4
2) Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k p.č.772/4
3) Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k p.č.772/4
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
–7–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové
hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č.199/2014 Sb., k
provedení zákona č.151/1997 Sb. ( § 33 odst.1) o oceňování majetku a o změně některých
zákonů, ve znění zákona č.303/2013 Sb.
I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako
porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny.
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
Nabídka vyrovnaná s poptávkou.
Hodnocení znaku
Popis znaku
1 Situace na dílčím (segmentu)
II. Nabídka odpovídá poptávce
trhu s nemovitými věcmi
2 Vlastnické vztahy
V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek,
jehož součástí je stavba (stejný vlastník),
nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku
3 Změny v okolí
II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území
II. Bez vlivu
4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem, právo stavby)
5 Ostatní neuvedené (např. nový III. Vlivy zvyšující cenu
investiční záměr, energetická
úspornost, vysoká ekonomická
návratnost)
6 Povodňové riziko
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,04
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,040
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Pozemek na okraji obce, dle ÚP v zastavitelné ploše, v ÚP vedeného jako RI- individuální rekreace.
Popis znaku
Hodnocení znaku
Pi
1 Druh a účel užití stavby
I. Druh hlavní stavby v jednotném funkč0,85
ním celku
2 Převažující zástavba v okolí
III. Rekreační oblasti
0,05
pozemku a životní prostředí
3 Poloha pozemku v obci
IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot)
0,07
4 Možnost napojení pozemku na
I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v
0,00
inženýrské sítě, které jsou v
obci nebo obec bez sítí
obci
III. V okolí nemovité věci není dostupná
0,00
5 Občanská vybavenost v okolí
pozemku
žádná občanská vybavenost v obci
6 Dopravní dostupnost k pozem- III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, špat- –0,03
ku
né parkovací možnosti
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
–8–
7
8
Osobní hromadná doprava
I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m
Poloha pozemku nebo stavby z IV. Výhodná – pro pozemek se stavbou s
hlediska komerční využitelnosti
komerční využitelností
9 Obyvatelstvo
II. Bezproblémové okolí
10 Nezaměstnanost
III. Nižší než je průměr v kraji
11 Vlivy ostatní neuvedené
III. Vlivy zvyšující cenu
–0,01
0,02
0,00
0,00
0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,935
i=2
Popisy objektů
a) Objekty
1) Trvalé porosty
Trvalé porosty, na pozemku p.č.772/4, ve standardním rozsahu, bez detailního zjištění (stromy jehličnaté a listnaté, ovocné stromy), neošetřované, průměrně založené a vzrostlé, výpočet
zjednodušeným způsobem dle administrativní ceny - trvalé porosty bez přesného zjištění,
pouze pro úplnost, pro odhad obvyklé ceny jsou nepodstatné. Věcnou a výnosovou hodnotu
nelze odhadnout.
2) Oplocení
Oplocení tří stran pozemku, drátěné pletivo na betonové sloupky.
b) Pozemky
1) Pozemek na LV č.381
Pozemek p.č.772/4, vedený v KN na LV č.381
Jedná se o pozemek v KN, je dislokovaný uvnitř katastrálního území, na okraji rekreační
části obce „Pinkausy“, mimo souvisle zastavěný okraj obce, u lesní nezpevněné cesty, ve
svahu nad údolím potoka, 1250 m od centra obce, v extravilánu obce, 1250 m od zastávky
autobusu, s možností dobrého a zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z katastrální mapy.
Pozemek je nepravidelného tvaru, navazuje na sousední obdobné pozemky, je svažitý v obou
směrech a tvoří samostatnou zahradu, ve výšce cca 328 m nm.v., v obci není schválená cenová mapa.
Příjezd zpevněnými a nezpevněnými místními komunikacemi a jednosměrnou ulicí v obci, s
návazností na státní rychlostní komunikaci R4 směr Praha-Mníšek pod Brdy-Příbram, přímé
autobusové spojení na nádraží Praha-Smíchov v pravidelných intervalech.
Součástí posudku jsou trvalé porosty a venkovní úpravy (oplocení).
V místě je k dispozici pouze silnoproudý elektrorozvod.
Příslušenstvím pozemku nejsou žádné stavební objekty.
Výlučné vlastnické právo k nemovitosti je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a
smluvním právem.
Výlučné vlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavními právy exekutorskými, na nemovitosti váznou věcná břemena,
povinní a oprávnění z VB jsou uvedeni ve smlouvě o VB.
Nemovitost je jiných práv a závad s ní spojených prosta (z výpisu a informací na KN a u uživatele pozemku nebyly zjištěny), nemovitost není prokazatelně pronajata, smlouva o pronájmu nebyla předložena.
Ocenění bude provedeno dle způsobu budoucího využití daného ÚP obce - administrativní
cena dle oceňovacího předpisu, jako přibližný podklad pro účel odhadu výsledné obvyklé
ceny.
c) Věcná práva
1) Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění k p.č.772/4
Předmětem jsou závazky, oceněné jako věcná břemena omezující vlastnické právo k oceňovanému pozemku p.č.772/4, na LV č.381 :
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
–9–
1. Jeho vlastník má oprávnění z věcného břemene „chůze“, povinnými jsou vlastníci pozemku p.č.772/2, dle Smlouvy (dohody), č.j. V1 1653/1993.
2. Jeho vlastník má oprávnění z věcného břemene „jízdy“, povinnými jsou vlastníci pozemku p.č.772/2, dle Smlouvy (dohody), č.j. V1 1653/1993.
Práva a povinnosti odpovídající závazku dle smlouvy přechází na každého nového vlastníka
uvedených nemovitostí.
Dle výše uvedeného se jedná pouze o jedno věcné břemeno, jež spočívá v právu věc do konkrétního pozemku umístit. Je zcela zřejmé, především z důvodů praktické možnosti realizace
tohoto práva, že toto věcné břemeno (základní právo) v sobě musí subsumovat i práva, která
toto věcné břemeno zajišťují, tedy právo vstupu, případně vjezdu. Nelze zaměňovat pojmy
„věcné břemeno“ a „konkrétní právo“. Zatím co konkrétní právo v sobě zahrnuje pouze
jedno jediné oprávnění, věcné břemeno v sobě obvykle zahrnuje těchto práv několik.
Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je problém ve stanovení
ročního užitku, je doporučováno použít paušálních 10.000,- Kč. Rozhodující pro správnou
volbu způsobu ocenění věcného břemene je možnost určení ročního užitku a jeho výše.
Ocenění částkou 10 000 Kč se použije pro ocenění věcného břemene, nelze-li jednoznačně
užitek pojmenovat, vymezit a ocenit.
2) Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k p.č.772/4
Předmětem jsou závazky, oceněné jako věcná břemena omezující vlastnické právo k oceňovanému pozemku p.č.772/4, na LV č.381 :
1. Jeho vlastník má povinnost z věcného břemene „chůze“, oprávněnými jsou vlastníci pozemku p.č.772/2, dle Smlouvy (dohody), č.j. V1 1653/1993.
2. Jeho vlastník má povinnost z věcného břemene „jízdy“, oprávněnými jsou vlastníci
pozemku p.č.772/2, dle Smlouvy (dohody), č.j. V1 1653/1993.
Práva a povinnosti odpovídající závazku dle smlouvy přechází na každého nového vlastníka
uvedených nemovitostí.
Dle výše uvedeného se jedná pouze o jedno věcné břemeno, jež spočívá v právu věc do konkrétního pozemku umístit. Je zcela zřejmé, především z důvodů praktické možnosti realizace
tohoto práva, že toto věcné břemeno (základní právo) v sobě musí subsumovat i práva, která
toto věcné břemeno zajišťují, tedy právo vstupu, případně vjezdu. Nelze zaměňovat pojmy
„věcné břemeno“ a „konkrétní právo“. Zatím co konkrétní právo v sobě zahrnuje pouze
jedno jediné oprávnění, věcné břemeno v sobě obvykle zahrnuje těchto práv několik.
Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je problém ve stanovení
ročního užitku, je doporučováno použít paušálních 10.000,- Kč. Rozhodující pro správnou
volbu způsobu ocenění věcného břemene je možnost určení ročního užitku a jeho výše.
Ocenění částkou 10 000 Kč se použije pro ocenění věcného břemene, nelze-li jednoznačně
užitek pojmenovat, vymezit a ocenit.
3) Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k p.č.772/4
Předmětem jsou závazky, oceněné jako věcná břemena omezující vlastnické právo k oceňovanému pozemku p.č.772/4, na LV č.381 :
1. Jeho vlastník má povinnost z věcného břemene „chůze“, oprávněnými jsou vlastníci pozemku p.č.772/3, dle Smlouvy (dohody), č.j. V1 1653/1993.
2. Jeho vlastník má povinnost z věcného břemene „jízdy“, oprávněnými jsou vlastníci
pozemku p.č.772/3, dle Smlouvy (dohody), č.j. V1 1653/1993.
Práva a povinnosti odpovídající závazku dle smlouvy přechází na každého nového vlastníka
uvedených nemovitostí.
Dle výše uvedeného se jedná pouze vždy o jedno věcné břemeno, jež spočívá v právu věc do
konkrétního pozemku umístit. Je zcela zřejmé, především z důvodů praktické možnosti realizace tohoto práva, že toto věcné břemeno (základní právo) v sobě musí subsumovat i práZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 10 –
va, která toto věcné břemeno zajišťují, tedy právo vstupu, případně vjezdu. Nelze zaměňovat
pojmy „věcné břemeno“ a „konkrétní právo“. Zatím co konkrétní právo v sobě zahrnuje
pouze jedno jediné oprávnění, věcné břemeno v sobě obvykle zahrnuje těchto práv několik.
Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je problém ve stanovení
ročního užitku, je doporučováno použít paušálních 10.000,- Kč. Rozhodující pro správnou
volbu způsobu ocenění věcného břemene je možnost určení ročního užitku a jeho výše.
Ocenění částkou 10 000 Kč se použije pro ocenění věcného břemene, nelze-li jednoznačně
užitek pojmenovat, vymezit a ocenit.
Ocenění
a) Objekty
a.1) Vyhláška 199/2014 Sb.
a.1.1) Trvalé porosty – § 40 - § 47
Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 36
Množství Název
Parc. č.
Stáří
Jedn. cena Úprava
3 ks jabloň polokmen
772/4
20 r. 2 033,– Kč –10 %
=
Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem:
Celková cena
5 489,10 Kč
5 489,10 Kč
Okrasné rostliny – příloha č. 39
Polohový koeficient K5: 0,800
Parc. č.
Množství Název
1 ks borovice lesní
772/4
Celková cena
11 404,80 Kč
1 ks dub zimní
772/4
Stáří
30 r.
80 r.
Okrasné dřeviny – celkem:
Součet cen všech typů porostů:
Trvalé porosty – zjištěná cena:
Jedn. cena Úprava
Kz
15 840,– –10 % 1,00
Kč
54 660,– –30 % 1,00
Kč
=
=
30 609,60 Kč
42 014,40 Kč
47 503,50 Kč
47 503,50 Kč
a.1.2) Oplocení – § 18
Zatřídění pro potřeby ocenění
13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr: 195,00 m2 PP
Polohový koeficient: 0,800
Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n.
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení
Koeficient změny ceny stavby: 2,269
Ocenění
Základní cena: 195,00 m2 PP × 195,– Kč/m2 PP
Korekce základní ceny:
Polohový koeficient K5:
Koeficient změny cen staveb Ki:
Cena stavby:
38 025,– Kč
×
×
=
0,8000
2,2690
69 022,98 Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 11 –
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří: 30 roků
Předpokládaná další životnost: 8 roků
Opotřebení: 100 × 30 / (30 + 8) = 78,947 %
Odpočet opotřebení: 69 022,98 Kč × 78,947 %
Cena objektu po odečtení opotřebení:
Výpočet ceny stavby dle § 10:
Index trhu:
IT = 1,040
Index polohy: IP = 0,935
Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN
Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP
Cena stavby: CS = CSN × pp
Oplocení – zjištěná cena:
Ceny objektů včetně opotřebení:
1) Trvalé porosty
2) Oplocení
Cena objektů včetně opotřebení činí celkem:
Cena po zaokrouhlení:
–
=
54 491,57 Kč
14 531,41 Kč
=
×
=
14 531,41 Kč
0,972
14 124,53 Kč
14 124,53 Kč
47 503,50 Kč
14 124,53 Kč
61 628,03 Kč
61 630,– Kč
b) Pozemky
b.1) Vyhláška 199/2014 Sb.
b.1.1) Pozemek na LV č.381 – § 4
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Klínec
Název okresu:
Praha-západ
Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
Oi
1 Velikost obce
IV. 501 - 1000 obyvatel
0,65
2 Hospodářsko-správní význam
III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a
0,85
obce
všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ
3 Poloha obce
III. Obec vzdálená od hranice města Prahy
1,02
nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně
4 Technická infrastruktura v obci
II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo
0,85
kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn
5 Dopravní obslužnost obce
I. Městská hromadná doprava popřípadě
1,00
příměstská doprava
6 Občanská vybavenost v obci
IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní 0,90
středisko, nebo škola)
Základní cena výchozí:
ZCv = 2 710,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 168,32 Kč/m2
Index trhu: IT = 1,040
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Pozemek vedený v KN jako zahrada, dle ÚP obce určený k rekreační zástavbě.
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Geometrický tvar pozemku a
I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující
velikost pozemku
jeho využití
Pi
–0,01
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 12 –
2 Svažitost pozemku a expozice
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
III. Neztížené základové podmínky
II. Ochranné pásmo
3 Ztížené základové podmínky
4 Chráněná území a ochranná
pásma
5 Omezení užívání pozemku
6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání
II. Bez dalších vlivů
0,00
0,00
–0,01
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 0,980
i=1
Index polohy: IP = 0,935
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,953
§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 = 890,7272 Kč/m2
Parc. č.
Název
Výměra [m2]
772/4
zahrada
1 466
Pozemek na LV č.381 – zjištěná cena:
Cena [Kč]
1 305 806,08
1 305 806,08 Kč
b.2) Metoda tříd polohy
b.2.1) Pozemek na LV č.381
Popis polohy pozemku:
Viz.předchozí text.
Pozemek oceněný metodou tříd polohy
Název:
zahrada
Parcelní číslo: 772/4
Výměra:
1 466,00 m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy:
Reprodukční cena stavby:
Zastavěná plocha hlavním objektem:
Tabulka tříd polohy:
Název znaku
Třída polohy
I. Všeobecná situace
2
II. Intenzita využití pozemku
1
III. Dopravní relace k velkoměstu
2
IV. Obytný sektor
2
V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se
1,75
Průměrná třída polohy:
1,75
Výsledná třída polohy:
1,23 %
Podíl ceny stavebního pozemku:
Výpočet ceny:
Základní cena pozemku: (1,– × 1,23) / (100 – 1,23)
Jednotková cena stavebního pozemku: 0,01 / (3 × 1,00)
0,– × 3,00
Cena stavební části pozemku:
Jednotková cena ostatních pozemků: 0,– × 0,15
0,– × 1 463,00
Cena ostatních pozemků:
Průměrná jednotková cena pozemku:
Výsledná cena pozemků:
Pozemek na LV č.381 – zjištěná cena:
1,– Kč
1,00 m2
0,01 Kč
0,– Kč/m2
0,01 Kč
0,– Kč/m2
0,– Kč
0,– Kč
0,01 Kč
0,01 Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 13 –
b.3) Indexová metoda
b.3.1) Pozemek na LV č.381
Ocenění pozemku indexovou metodou
Poloha oceňovaného pozemku:
Viz.předchozí text.
zahrada p.č.: 772/4
Základní jednotková cena:
ZJC
Kč/m2
Koeficienty pro výpočet indexu:
A Územní struktura
okrajová poloha v obci
B Typ stavebního pozemku
nepřipravený (syrový)
C Třída velikosti obce
pod 2 000 obyvatel
D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast
E Územní připravenost, infrastruktura střední
F Speciální charakteristiky volitelné
nejsou
Celkový index oceňovaného pozemku
Io = A × B × C × D × E × F
Jednotková cena pozemku
JC = ZJC × Io
Kč/m2
Výměra pozemku:
m2
Cena pozemku
Kč
Pozemek na LV č.381 – zjištěná cena:
801,66
0,60
0,50
0,40
0,70
0,75
1,00
0,063 000
50,50
1 466,00
74 033,–
74 033,– Kč
c) Věcná práva
c.1) Cenový předpis
c.1.1) Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění k p.č.772/4 – § 16b zákona
č. 151/1997 Sb. v účinném znění
Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou:
Počet takto oceněných věcných břemen:
Celková cena věcných břemen tedy činí:
Věcné břemeno jako užitek oprávněného
Hodnota věcného břemene:
×
=
10 000,– Kč
2
20 000,– Kč
=
20 000,– Kč
c.1.2) Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k p.č.772/4 – § 16b zákona
č. 151/1997 Sb. v účinném znění
Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou:
Počet takto oceněných věcných břemen:
Celková cena věcných břemen tedy činí:
×
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–20 000,– Kč
10 000,– Kč
2
20 000,– Kč
c.1.3) Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k p.č.772/4 – § 16b zákona
č. 151/1997 Sb. v účinném znění
Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou:
Počet takto oceněných věcných břemen:
Celková cena věcných břemen tedy činí:
×
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–20 000,– Kč
10 000,– Kč
2
20 000,– Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 14 –
Ceny věcných práv – Cenový předpis:
1) Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění k p.č.772/4
2) Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k p.č.772/4
3) Věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k p.č.772/4
Cena věcných práv činí celkem:
Cena po zaokrouhlení:
20 000,–
–20 000,–
–20 000,–
–20 000,–
–20 000,–
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 15 –
C. Rekapitulace
Hodnota nemovitostí stanovena jako odhad obvyklé ceny pozemku s venkovními úpravami a
porosty.
Ceny podle cenového předpisu
Cena objektů
61 630,– Kč
Cena pozemků
1 305 810,– Kč
Cena věcných práv
–20 000,– Kč
Celková cena podle cenového předpisu
1 347 440,– Kč
Věcná hodnota pozemků
Cena určená metodou tříd polohy
0,– Kč
Cena indexovou metodou
74 030,– Kč
Stanovená věcná hodnota pozemků
500 000,– Kč
Porovnávací odhadnutá orientační celková cena nemovitostí, pro odhad
obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Klínec, na LV
č.381, podle odborného odhadu znalce činí :
1,200.000,– Kč
Cena slovy:jedenmilióndvěstětisíc Kč
II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro odhad obvyklé ceny nemovitostí
ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Klínec, na LV č.381 :
Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona
č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky.
„…ocenění výlučného vlastnického práva k nemovitostem ve výlučném vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem
věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“
Ocenění je vypracováno na těchto zásadách:
„Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,
které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné
nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory,
které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 16 –
Předpoklady stanovení obvyklé ceny
* Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb
* Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností,
věcných břemen či zadlužení.
Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé.
STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU)
při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů
obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po
těchto nemovitostech.
Těmito faktory jsou zejména :
- datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej
- lokalizace a situování nemovitosti
- existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura
- velikost, rozsah a rozmanitost majetku
- možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě
- okruh potencionálních investorů
- majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech
Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle
vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty
v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací).
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo
nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb
cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily
svou vypovídající schopnost.
Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s
použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné pozemky,
zpracovaných v roce 2015 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2015, viz přiložené kopie
(předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 8 - 10 % nižší, než je nabídka
RK - provise a právní servis).
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK,
jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů
z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito
srovnání s realizovanými cenami obdobného pozemku začátkem roku 2015.
Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
Stanovení obvyklé ceny je velmi hypotetické, protože se nedá najít v místě přímo obdobná
nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat.
Stanoveno průměrem a srovnáním prodejních cen v místě a čase podobných nemovitostí, které se pohybují v rozpětí od 950,- do 1.200,- Kč/m2, s přihlédnutím ke kvalitě skutečnosti,
že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 6 měsíců drží na stejné úrovni.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 17 –
V současné době je pozemek nevyužívaný. Jeho obvyklou cenu ovlivňuje možnost rekreační výstavby.
Pro nemovitosti oceňovaného typu v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S
přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost
je obchodovatelná-v dražbě prodejná.
Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3,
zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich
polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný.
Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen.
Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a
postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil
zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v
Česku.
V následné době poptávka po nemovitostech klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží.
Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci.
Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní
ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent.
Ve srovnání s čtvrtým čtvrtletím byly nižší o 7 procent. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý pokles cen trvající od roku 2007 téměř zastavil, nyní stagnuje.
Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory :
- období (rok prodeje nemovitostí)
- velikostní kategorie obce, regionu
- pásmo podle pozemků a podle jejich druhu členění
- majetkoprávní vztahy
- ostatní parametry (jednotková cena atd.)
- cenový index
Z předchozího textu :
stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí
- informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text)
- zatřídění nemovitosti dle posudku, plochy pozemků, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu
- průměrné ceny v regionu
- korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce
- ceny pozemků dle obecné metodiky
Srovnávací cena, referenční vztah :
TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF
Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti,
ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního
koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu.
K jednotlivým faktorům :
- IF = obec je vybavena cestami zpevněnými a nezpevněnými, nemovitost je situovaná
ve svahu a v údolí vodoteče, v extravilánu obce, uvnitř k.ú., mimo souvislou zástavbu
- VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 650, v lokalitě s obtížnou
dobrou dopravní dostupností, s přiměřenou obecní infrastrukturou a technickým vybaveZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 18 –
ním, blízkou dostupností infrastruktury obce Mníšek pod Brdy a Prahy (okraj 6 km).
- SWOT
= silné stránky
- regionální napojení na silniční síť, zastávka autobusu cca 650 m od pozemku, železniční
stanice ČD v dojezdové dostupnosti 2,5 km
- dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce
- nedaleká návaznost na rekreační oblasti CHKO Brdy, CHKO Český kras a okolních
Přírodních parků, přírodní lokality, cyklistické a turistické trasy, s možností celoročního
rekreačního a sportovního vyžití, v místě je hřiště, blízkost řeky Vltavy
- regionální napojení na spojení komunikace obce II. a I.tř
- dobrá identifikace v prostoru
- možnost rekreační zástavby
= slabé stránky
- pozemek jsou přístupné po polní a lesní nezpevněné cestě
- pozemek je svažitý
- přístup po pozemcích jiných vlastníků
- právní vztahy ve vlastnictví
- věcná břemena
Přírodní katastrofy :
Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými
následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území
ČR významně zaznamenány.
Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 a 2013 byly, dle zjištění byla nemovitosti nad hladinou záplavové vlny
místní vodoteče Bojovského potoka.
Lokalita je dle povodňové mapy ČR zařazena do Zóny 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Nemovitost je pojistitelná, leží v nm.v. cca 328 m.
Územní plán :
Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území.
Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu
nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou – úpravou ceny. V obci není známá schválená platná cenová mapa, pozemek je, dle informace z OÚ
Klínec a dle platného ÚP obce, určený jako plocha pro stavbu RI-stavba individuální rekreace, stavba do zast.plochy 80 m2 , dispozice 1.NP+podkroví. Ke stavbě je potřeba souhlas místně příslušné LS.
Obvyklá cena
Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již
existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se
zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby.
Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená
výnosovou metodou a metodou srovnání.
1) administrativní cena
2) metoda tříd polohy
3) metoda indexová
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 19 –
Administrativní cena
Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č.199/2014
Sb. platné ke dni ocenění.
Metoda tříd polohy
Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů, není vypovídající.
Metoda indexová
Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných
cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v
daném místě a čase. Není vypovídající.
Výnosová cena
Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo
z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace
tohoto výnosu.
Nájemné pozemků činí 1 % z průměrné ceny půdy, roční výnos z pozemků, předpoklad, že
pozemky jsou pronajímány hospodařícímu subjektu. V tom případě výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí metodou věčné renty činí:
Cv = roční výnos/0,07
Srovnatelná cena
Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak
existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách.
Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném
místě a čase.
Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně
z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní.
V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků, kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemovitostí. Pozemky ve výše uvedených druzích se méně obchodují prostřednictví, realitních kanceláří, dále pak jednotlivé subjekty obchodují pozemky přímo mezi sebou neboť se jedná o
účelové převody, kdy nabyvatel má zájem o koupi konkrétní plochy.
Při prodeji pozemku jako celku mám za to, že by požadovaná cena za metr čtvereční byla
jakousi průměrnou cenou těchto krajních hodnot, s oscilací kolem 1.000,- Kč/m2,
s přihlédnutím k technickému vybavení, umístění a právním vztahům.
Za tohoto předpokladu lze odhadnout výši obvyklé ceny na trhu.
Obvyklá cena nemovitostí :
znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí odhaduje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 20 –
Závěr znalce :
závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní hodnotící znaky). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a
tento závěr je možné objektivně přezkoumat.
Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 1 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky nemovitostí, uveřejněné na internetu. Obvyklá cena z předchozího posudku byla upravena dle nových informací, zjištěných z předchozích již realizovaných
dražeb těchto nemovitostí.
Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné. Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím,
vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 10 % nadhodnocena.
Konkrétně ve vztahu k oceňované nemovitosti byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí.
Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli
pouze z volné úvahy znalce.
Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být
přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby
prodejná.
Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně
provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti.
Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo
stanovení obvyklé ceny nemovitosti, která je ve výlučném vlastnictví povinného. Znalec ve
svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému pozemku v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je
dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitosti dospěl, rovněž popis
srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení
postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří srovnávaných nemovitostí v dané lokalitě.
Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení
vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem
vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké
ji určil.
Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní
exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu). V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání podstatné a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné
dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem.
V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňovaná nemovitost je v budoucnu dobře využitelná
pro stávajícího vlastníka, má standardní až podstandardní parametry obvykle srovnatelných
pozemků. Po zástavbě možnost využití ke standardnímu trvalému pronájmu a komerčnímu
využití.
Využití nemovitostí je komerčně vhodné, výhodou je blízkost města Prahy, pozemek leží v
oplocené zahradě v chatové osadě, vedle jednosměrné nezpevněné lesní komunikace, s přiměřenou infrastrukturou a s blízkostí centra obce. Lokalita je minimálně technicky vybavená,
s dobrou a obtížnou dopravní dostupností, nemovitost je v současnosti nepronajímatelná. Na
pozemku neváznou prokazatelně žádné závady z důvodu platných nájemních smluv (právoZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 21 –
platné nebyly zjištěny ani předloženy), váznou zde věcná břemena - jako povinnost a oprávnění z věcných břemen. Obvyklá cena je vyšší než srovnávací cena administrativní.
Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy
nemovitostí odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :
1. Odhad obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Klínec,
na LV č.381, podle odborného odhadu znalce činí :
1,435.000,– Kč
Cena slovy:jedenmiliónčtyřistatřicetpěttisíc Kč
2.1 Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v
k.ú. Klínec, na LV č.381, podle odborného odhadu znalce činí :
na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá (viz. Smlouva o zřízení VB) věcné břemeno 2x jako užitek
oprávněného (s povinností vlastníků okolních pozemků dle smlouvy). Byly zjištěny písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existence byla zjištěna z výpisů v KN.
Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1,
písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a,
odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, určeny v níže uvedené výši na základě
Smlouvy (dohody), č.j. V1 1653/1993 - věcná břemena chůze a jízdy.
+ 20.000,– Kč
Cena slovy: dvacettisíc Kč
2.2 Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v
k.ú. Klínec, na LV č.381, podle odborného odhadu znalce činí :
na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny skutečnosti, ze kterých vyplývá (viz. Smlouva o zřízení VB) věcné břemeno 4x jako závada
oprávněného (s oprávněním pro vlastníků okolních pozemků dle smlouvy). Byly zjištěny
písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existence byla zjištěna z výpisů v KN.
Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1,
písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a,
odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, určeny v níže uvedené výši na základě
Smlouvy (dohody), č.j. V1 1653/1993 - věcná břemena chůze a jízdy.
- 40.000,– Kč
Cena slovy: čtyřicettisíc Kč
3.1 Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v
k.ú. Klínec, na LV č.381, které, dle odborného názoru znalce, prodejem
z dražby nezaniknou :
práva a závady jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další
věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i
nadále. Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny
výše uvedené skutečnosti, ze kterých vyplývá VB (2x jako užitek oprávněného), které
prodejem z dražby nezanikne a přechází na každého dalšího nového vlastníka nemovitostí určeno v níže uvedené výši.
+ 20.000,– Kč
Cena slovy: dvacettisíc Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 22 –
3.2 Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v
k.ú. Klínec, na LV č.381, které, dle odborného názoru znalce, prodejem
z dražby nezaniknou :
práva a závady jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další
věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i
nadále. Na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, byly zjištěny
výše uvedené skutečnosti, ze kterých vyplývá VB (4x jako závada), které prodejem
z dražby nezanikne a přechází na každého dalšího nového vlastníka nemovitostí - určeno
v níže uvedené výši.
- 40.000,– Kč
Cena slovy: čtyřicettisíc Kč
4. Existence kulturní památky u nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v
k.ú. Klínec, na LV č.381 :
na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Praze, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o
kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987
Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008
Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.
Výsledná cena obvyklá po započtení práv a závad činí :
1,415.000,– Kč
Cena slovy:jedenmiliónčtyřistapatnácttisíc Kč
V Plzni, 11.11.2015
Ing. Milan Paleček
Jetelová 2425/33
326 00 P l z e ň
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 23 –
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986,č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví
ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1324 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 21/2015 podle připojené likvidace.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015
– 24 –
E. Seznam příloh
Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení
doloženy k řízení objednatelem.
4
3
1
1
1
1
1
5
6
x
x
x
x
x
x
x
x
x
A4 (2 listy) výpisy z KN
A4 kopie přehledné mapy
A4 kopie katastrální mapy
A4 kopie ortomapy
A4 kopie fotomapy
A4 kopie turistické mapy
A4 kopie situace schváleného ÚP
A4 fotodokumentace
A4 přibližně srovnatelná nemovitost
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1324 - 18/15, 11.11.2015