Posudek č. 46/3/2008 - Exekutorský úřad Jeseník

ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 139/11/2008
o ceně nemovitostí - domu č.p. 76 na st.parc.č. 48 se součástmi a příslušenstvím v
kat.území Velké Kunětice, okr.Jeseník
Objednavatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD JESENÍK
Soudní exekutor JUDr.Antonín Dohnnal
Otakara Březiny 229
790 01 J e s e n í k
Účel posudku:
Stanovení obvyklé a administrativní ceny
Č.j. 112/06-25,5984/06-11,287/05-15,1429/04-14,123/04-13,1022/03-12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí
ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů, ve znění
pozdějších předpisů,
(oceňovací vyhláška) s účinností od 1.2.2008.
Oceněno ke dni:
25.10. 2008
Posudek vypracoval:
Ivan Irovský
Josefa Hory 1293
790 01 J e s e n í k
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1
vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran textu a přílohy.
V Jeseníku, dne 5.11.2008
1. NÁLEZ
1.1 Bližší údaje o nemovitosti
jsou to nemovitosti situované v zastavěné části obce, těsně u silnice, v místě jsou, kromě
kanalizace, všechny inženýrské sítě, pozemky nejsou oploceny, hlavní stavba je v užívání cca
120 let, je bez údržby, pouze byla provedena výměna krytiny, stav odpovídá stáří a užitým
prvkům dlouhodobé životnosti a špatné údržbě. Je to provozovna – hospoda, s bytem
v podkroví. Vybavení je podstandardní.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
- výpis z katastru nemovitostí 25.8.2008, snímek mapy , fotografie fasády domu
- prohlídka nemovitosti se zaměřením bez účasti spoluvlastníka nemovitostí dne
25.10.2008, konzultace s Rel.kancelářemi v regionu ,
- literatůra:
o Zákon č.151/1997 Sb.
o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov
a obchodní hodnoty nemovitostí
o Doc.,Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I,II
o databáze cen stavebních prací URS Praha a.s.
1.3 Vlastnictví
oceňované nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví - SJM Jaroslav Gajdoš a Bohumila, Velké Kunětice 142
a jsou evidovány na LV č. 324 v kat.území obci Velké Kunětice, okr. Jeseník
1.4 Předmětem ocenění jsou
1) Budova - č.p.76
2) Venkovní úpravy
3) Stavební pozemek - p.č.48
2. POSUDEK A OCENĚNÍ
2.1 Budova - č.p.76
Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky.
POPIS je to volně stojící, částečně podsklepený objekt, přízemní s podkrovím, střecha sedlová s
krytinou z Tegola šablon, klempíř.prvky z pozink.plechu, svislé zdivo tl. 60 cm, podezdívka
z kamene, stropy rovné polospalné, omítky hladké dvouvrstvé, fasáda převážně není,
keram.obklady WC, schody kamenné, dveře náplňové, okna dřevěná rámková, podlahy prkna
a teras.dlažba, vytápění lokální na pevná paliva, el.instalace 380 V, bez hromosvodu, ohřev
vody z el.průtok.ohřívače, standardní umývadla, WC mísy, pisoáry.
Dispozice - 1.PP
- sklepy,
1.NP
- veranda, chodba, WC, sklady, sál hospody
Podkr. – chodba, pokoje, půda, lázeň
2.1.1 Charakteristika stavby
CZCC:
123
-2-
SKP:
46.21.14.2..1
Typ podle účelu užití: H - budovy pro obchod (společné stravování)
Druh konstrukce:
Zděné
2.1.2 Obestavěný prostor
Spodní stavba
14,50*3,00*2,35
Vrchní stavba
14,50*10,35*4,95+8,23*6,90*3,75+
2,22*5,07*3,05-50,0
Vrchní stavba
14,50*10,35*3,31/2+25,0
=
102.23 m3
=
=
940.15 m3
273.37 m3
_________________________________________
3
celkem =
1315.75 m
2.1.3 Podlaží
Označení
Rozměry zastavěné plochy
Zastavěná
Světlá
plocha
výška
Výška
podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.PP - sklep
1.NP - přízemí
2.NP - podkroví
14,50*3,00
43.50 m2
2.15 m
14,50*10,35+8,23*6,90+2,22*5,07-15,0
203.12 m2
2.65 m
14,50*10,35
150.07 m2
2.30 m
2.35 m
2.95 m
2.50 m
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 132.23 m2 a
prům.výška podlaží je 2.71 m.
2.1.4 Vybavení stavby
Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).
Pol. Konstrukce a vybavení
Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl
části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
8.
9.
15.
17.
18.
20.
21.
22.
Základy vč. zemních prací
podstandard
Úpravy vnějších povrchů
podstandard
Vnitřní obklady keramické
podstandard
Vytápění
podstandard
Bleskosvod
chybí
Vnitřní vodovod
podstandard
Vnitřní plynovod
chybí
Ohřev vody
chybí
Vybavení kuchyní
-3-
0.06100
100%
-0.061
0.03300
100%
-0.033
0.03200
100%
-0.032
0.04800
100%
-0.048
0.00300
100%
-0.003*1.852
0.03200
100%
-0.032
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.02000
100%
-0.02*1.852
24.
25.
chybí
Výtahy
chybí
Ostatní
chybí
0.01900
100%
-0.019*1.852
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.04400
100%
-0.044*1.852
________________________________________________
-0.39676
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4.
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.39676) = 0.7858
2.1.5 Opotřebení stavby
Při stáří 120 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody
výpočtu 80%.
2.1.6 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru
Koeficienty:
K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4)
K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP)
K2 = 0.92 + (6.60 / 132.23 m2 PZP)
K3: podle průměrné výšky podlaží (PV)
K3 = (2.10 / 2.71 m PV) + 0.30
K4: podle vybavení stavby
K5: podle polohy (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.669,x 0.9390
x 0.9699
x 1.0749
x 0.7858
x 0.8500
x 2.0270
x 0.3830
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celý obestavěný prostor 1315.75 m3
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 80%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
1.354,85
1.782.643,89
1.782.643,89
1.426.115,11
356.528,78
_______________________________________________________________________________________________________________
Budova - č.p.76
Cena celkem Kč
356.529,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Venkovní úpravy
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
2.2.1 Žumpa
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 2.3.1.
2.2.1.1 Opotřebení stavby
Při stáří 80 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody
výpočtu 80%.
2.2.1.2 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
3
3
Cena za
x 2.300,- Kč/m = Kč
3.50 m
-4-
8.050,-
CZCC: 2223
SKP: 46.21.41.4
Koeficienty:
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 0.8500
x 2.1360
x 0.3830
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 80%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
5.597,77
5.597,77
4.478,22
1.119,55
_______________________________________________________________________________________________________________
Žumpa
Cena celkem Kč
1.120,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.2 Přípojka vody DN 40 mm
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 1.1.2.
2.2.2.1 Opotřebení stavby
Při stáří 60 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody
výpočtu 75%.
2.2.2.2 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
x 360,- Kč/m = Kč
Cena za
2.50 m
CZCC: 2222
SKP: 46.21.41.1
Koeficienty:
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
900,-
x 0.8500
x 2.1360
x 0.3830
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 75%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
625,84
625,84
469,38
156,46
_______________________________________________________________________________________________________________
Přípojka vody DN 40 mm
Cena celkem Kč
156,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
1.276,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Stavební pozemek - p.č.48
Oceněno podle § 28 vyhlášky.
2.3.1 Úprava ceny pozemku
Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%)
Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
20%
-7%
2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
2
Základní cena za m stavebního pozemku
= Kč
-5-
35,-
(35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00
Po započtení 20.00% přir.a srážek p.1 (tab.1)
Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek
Koeficienty:
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
Cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celou výměru 352.00 m2
= Kč
= Kč
42,39,06
= Kč
= Kč
x 2.0270
x 0.3830
30,32
10.674,01
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek - p.č.48
Cena celkem Kč
10.674,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE
1) Budova - č.p.76
2) Venkovní úpravy
3) Stavební pozemek - p.č.48
Kč
Kč
Kč
356.529,1.276,10.674,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč
Kč
368.479,368.480,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třistašedesátosmtisícčtyřistaosmdesát Kč
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v
Ostravě ze dne 9.9.1980 č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a
odhady nemovitostí.
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 46/08.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu.
Ivan Irovský
Josefa Hory 1293
790 01 J e s e n í k
V Jeseníku, dne 5.11.2008
-6-
STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Formulace obvyklé ceny
Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O
oceňování majetku". Dle §2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by
byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním
styku v tuzemsku, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její
výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo
kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Předpoklady stanovení obvyklé ceny




Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb
Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný
vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv,
služebností, břemen či zadlužení.
Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a
poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé.
Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji
definovat jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi
dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě
zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv
nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze
strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
Volba oceňovacích metod
Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná
se o standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České
republiky a Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty
na bázi a) srovnávací hodnoty
b) věcné hodnoty
c) výnosové metody
s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních
podmínek trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných.
V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou
koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé.
Tato reprodukční - administrativní cena – činí 368.480,- Kč
Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť
podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou
hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes
snížení o opotřebení.
Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného
čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady
mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na
základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Nájemné nelze srovnat
s jinými lokalitami, tato provozovna je delší dobu mimo provoz a vystřídalo se zde mnoho
nájemců, téměř žádný výnos.
-7-
Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním,
která je dále při stanovení obvyklé ceny použita.
Ocenění Zpracovatel ocenění použil při tomto způsobu ocenění databanku realizovaných
prodejů nemovitostí v regionu různých realitních kanceláří, se zvláštním zaměřením na
předmětný segment trhu. Je možno konstatovat, že na trhu poptávka po obdobných
nemovitostech v dané lokalitě je minimální. Obec je blízko okr.města Jeseník. Oceňovaná
nemovitost se nachází v centrální části obce – těsně u místní komunikace. K dispozici jsou
mimo kanalizace všechny inž.sítě, dům je částečně napojen.
Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než
event.hodnota výnosová a vzhledem ke stavu, k věcné hodnotě mírně vyšší. Jak již bylo výše
řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty porovnávací.Nemovitost byla
převedena v r.2005 od Obce Velké Kunětice za 200.000,- kč. V letošním roce byl zapsán
vklad práva.
Dle obchodovaných
obdobných nemovitostí v regionu, dle vlastní databáze a
realizovaných prodejů několika realitních kanceláří, působících na Jesenicku, (Gambit
Reality, All Reality, DeltaReal.,REKIN Jeseník, atd. ), s ohledem na výše citované
skutečnosti, stanovuji tržní hodnotu všech nemovitostí max. na
500.000,-Kč
Slovy : pětsettisíc Kč
PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ – nemovitost je zatížena
usnesením
Okresního soudu o nařízení exekuce, pro které je zpracováno toto ocenění.
REKAPITULACE CEN
1)
- Dům č.p. 76
( LV č. 324) –
- cena administrativní
368.480,- Kč
slovy : třistašedesátosmtisícčtyřistaosmdesát Kč
2) - Dům č.p. 76
( LV č. 324) –
- cena obvyklá - tržní
500.000,-Kč
slovy : pětsettisíc Kč
3) Práva a závady na nemovitosti
0,- Kč
Ivan Irovský
Horova 1293
790 01 J e s e n í k
V Jeseníku, dne 5.10.2008
-8-
Dům č.p. 76 na st.parc.č. 48
-9-