Posudek č. 91/8/2009

ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 16/03/2011
o ceně nemovitostí - domu č.p. 79 na st.parc.č. 57 se součástmi a příslušenstvím
v kat.území Písečná u Jeseníka, obci Písečná, okr.Jeseník
Objednavatel posudku:
P. K. L. Holding, s. r. o.,
738 01 Frýdek - Místek,
Malý Koloredov 811
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti a ceny obvyklé
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí
ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně
některých zákonů, ve znění
pozdějších předpisů,
(oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb.,
č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.
Oceněno ke dni:
25.září 2011
Posudek vypracoval:
Ivan Irovský
Josefa Hory 1293
790 01 J e s e n í k
T 584 412 013 603 258820 E-mail [email protected]
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1
vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu a přílohu.
V Jeseníku, dne 29.září 2011
1. NÁLEZ
1.1 Bližší údaje o nemovitosti
jsou to nemovitosti situované v samém centru zastavěné části obce, v místě není plyn a
kanalizace, pouze veřejný vodovod, pozemek není oplocen, hlavní stavba je v užívání více jak
100 let, byla bez větší údržby, ve stavu odpovídajícímu stáří a užitým prvkům dlouhodobé
životnosti. V loškém roce byla provedena zásadní rekonstrukce celého 1. NP – restaurace se
zázemím. Je vedena jako obytný objekt, ale delší dobu je po přestavbě užívána jako hospoda
s ubytováním v podkrovních prostorech.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
- snímek katastrální mapy, výpis z katastru nemovitostí LV č. 513
- prohlídka nemovitosti se zaměřením s účastí vlastníka dne 14.3.2011 a 25.9.2011
- šetření na katastru nemovitostí, obecním úřadu
- konzultace s Rel.kancelářemi v regionu - zjištění obvyklé ceny
- literatůra:
o Zákon č.151/1997 Sb. a provádějící vyhlášky
o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov
a obchodní hodnoty nemovitostí
o Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I, II
1.3 Vlastnictví
oceňované nemovitosti jsou ve vlastnictví Vladimír Kohoutek, Písečná 79
a jsou evidovány na LV č. 513 v kat.území Písečná u Jeseníka, obci Písečná, okr.Jeseník
1.4 Předmětem ocenění jsou
1) Budova - č.p.79
2) Venkovní úpravy
3) Stavební pozemek
2. POSUDEK A OCENĚNÍ
2.1 Budova - č.p.79
Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky.
POPIS –
je to částečně podsklepená stavba, není vovorovná izolace, pouze z boku je odizolována, je
přízemní s podkrovím, střecha sedlová s krytinou z Al plech.šablon, klempíř.prvky z FeZn,
fasáda stříkaný břizolit pouze částečně, okna plastová, podezdívka z kamene a částečně
obložená keram.materiály, stropy rovné spalné, dvouvrstvé štukové omítky, vnitřní obklady
standardní, schodiště betonové s trerasem, podlahy betony, keram.dlaždice, prkna, koberce,
vytápění nové ÚT na pevná paliva z nového krbu a nové vložky, ohřev TUV z el.boileru,
elektroinstalace 220 V a 380 V s jističi, rozvody ÚT, vody a kanalizace standardně
provedeny. Bleskosvod není. Plynovod v domě není.V kuchyni je elektro sporák. Záchody
splachovací. Dále je digestoř, malé ventilátory.
Dispozice –
-2-
1.PP - sklep,
1.NP - chodby, kuchyně, WC, komory, sál
Podkr. - ubytovací prostory s WC a sprchou
2.1.1 Charakteristika stavby
CZCC:
121
SKP:
46.21.19.1..1
Typ podle účelu užití: G - budovy hotelů a restaurací
Druh konstrukce:
Zděné
2.1.2 Obestavěný prostor
Spodní stavba
5,10*3,05*2,10
Vrchní stavba
9,35*15,1*4,00+3,00*6,05*4,85+
3,0*3,0*3,50
Zastřešení
9,35*15,1*4,5/2+3,00*6,05*3,05/2
=
32.67 m3
=
=
684.27 m3
345.34 m3
_________________________________________
3
celkem =
2.1.3 Podlaží
Označení
Rozměry zastavěné plochy
Zastavěná
Světlá
plocha
výška
1062.28 m
Výška
podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.PP - sklep
1.NP - přízemí
1.NP - sál
2.NP - podkroví
5,10*3,05
15.55 m2
1.90 m
9,35*15,1+3,00*6,05+3,0*3,0-6,00*6,300
130.54 m2
2.45 m
6,00*6,30
37.80 m2
3.00 m
9,35*15,10+3,00*6,05
159.34 m2
2.22 m
2.20 m/*
2.75 m/*
3.30 m/*
2.42 m
Celkem: 1 podzemní a 3 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 85.81 m2 a
prům.výška podlaží je 2.63 m.
/* výška odvozena ze sv.výšky
2.1.4 Vybavení stavby
Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n).
Pol. Konstrukce a vybavení
Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl
části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
8.
13.
17.
20.
Základy vč. zemních prací
podstandard
Úpravy vnějších povrchů
podstandard
Okna
nadstandard
Bleskosvod
chybí
Vnitřní plynovod
-3-
0.06300
100%
-0.063
0.03200
100%
-0.032
0.05900
100%
0.059
0.00300
100%
-0.003*1.852
24.
chybí
Výtahy
chybí
0.00300
100%
0.01400
100%
-0.003*1.852
-0.014*1.852
________________________________________________
-0.07304
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4.
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07304) = 0.9606
2.1.5 Opotřebení stavby
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
Pol. Konstrukce a vybavení
Stáří
Životn.
(B)
(C)
Podíl
části
Obj.podíl
(A)
Opotřebení
konstrukce
B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
Základy vč. zemních prací
120
150
0.03017
Svislé konstrukce
120
150
0.15616
Stropy
120
150
0.08537
Zastřešení mimo krytinu
120
150
0.06350
Krytiny střech
30
45
0.02811
Klempířské konstrukce
30
40
0.00625
Úpravy vnitřních povrchů
45
60
0.07392
Úpravy vnějších povrchů
50
55
0.01532
Vnitřní obklady keramické
1
30
0.03227
Schody
45
80
0.02915
Dveře
30
50
0.03956
Vrata
0.00000
Okna
1
50
0.09459
Povrchy podlah
30
40
0.01718
1
20
0.01718
Vytápění
1
25
0.05101
Elektroinstalace
1
25
0.03744
30
35
0.02294
100%
2.4136%
100%
12.4928%
100%
6.8296%
100%
5.08%
100%
1.874%
100%
0.4688%
100%
5.544%
100%
1.3927%
100%
0.1076%
100%
1.6397%
100%
2.3736%
100%
-4-
100%
0.1892%
50%
50%
1.2885%
0.0859%
100%
0.204%
62%
38%
0.1498%
1.9663%
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Bleskosvod
0.00000
100%
0.01890
0.01546
55%
45%
1.26%
0.0618%
0.03331
100%
3.331%
0.00000
Ohřev vody
1
20
0.02290
Vybavení kuchyní
1
15
0.01874
Vnitřní hyg.zařízení vč.WC
1
30
0.04477
Výtahy
0.00000
Ostatní
1
15
0.04580
Instalační prefabrik.jádra
0.00000
100%
Vnitřní vodovod
20
30
1
25
Vnitřní kanalizace
30
30
Vnitřní plynovod
100%
0.1145%
100%
0.1249%
100%
0.1492%
100%
100%
0.3053%
100%
______________________________
49.4468%
Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 49.4468%.
2.1.6 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru
Koeficienty:
K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4)
K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP)
K2 = 0.92 + (6.60 / 85.81 m2 PZP)
K3: podle průměrné výšky podlaží (PV)
K3 = (2.10 / 2.63 m PV) + 0.30
K4: podle vybavení stavby
K5: podle polohy (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.710,x 0.9390
x 0.9969
x 1.0985
x 0.9606
x 0.8500
x 2.0740
x 0.4760
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celý obestavěný prostor 1062.28 m3
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 49.4468%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
2.246,28
2.386.178,32
2.386.178,32
1.179.888,82
1.206.289,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Budova - č.p.79
Cena celkem Kč
1.206.290,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Venkovní úpravy
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
-5-
2.2.1 Přípojka vody DN 40 mm
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 1.1.2.
2.2.1.1 Opotřebení stavby
Při stáří 30 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody
výpočtu 50%.
2.2.1.2 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
x 360,- Kč/m = Kč
Cena za
10.00 m
CZCC: 2222
SKP:
Koeficienty:
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
3.600,-
x 0.8500
x 2.3220
x 0.4760
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 50%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
3.382,13
3.382,13
1.691,06
1.691,07
_______________________________________________________________________________________________________________
Přípojka vody DN 40 mm
Cena celkem Kč
1.691,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.2 Septiky z monolitického betonu do 15 m3 OP
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 2.4.1.
2.2.2.1 Opotřebení stavby
Při stáří 30 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody
výpočtu 37.5%.
2.2.2.2 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
3
Cena za
15.00 m3
CZCC: 2223
SKP:
Koeficienty:
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 3.500,- Kč/m = Kč
52.500,-
x 0.8500
x 2.3240
x 0.4760
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 37.5%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
49.365,25
49.365,25
18.511,97
30.853,28
_______________________________________________________________________________________________________________
Septiky z monolitického betonu do 15 m3 OP
Cena celkem Kč
30.853,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.3 Opěrné zdi z lomového kamene
Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 11.3.
-6-
2.2.3.1 Opotřebení stavby
Při stáří 15 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody
výpočtu 30%.
2.2.3.2 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
3
3
x 1.850,- Kč/m = Kč
Cena za
35.00 m
CZCC: 2420
SKP: 46.21.64.5
Koeficienty:
K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
64.750,-
x 0.8500
x 2.3510
x 0.4760
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
Cena stavby bez opotřebení
Snížení ceny za opotřebení 30%
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
= Kč
- Kč
= Kč
61.591,15
61.591,15
18.477,34
43.113,81
_______________________________________________________________________________________________________________
Opěrné zdi z lomového kamene
Cena celkem Kč
43.114,-
_______________________________________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
75.658,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Stavební pozemek
Oceněno podle § 28 vyhlášky.
2.3.1 Úprava ceny pozemku
Výhodnost polohy pozemku na území obce
v ostatních obcích (-30% až +125%)
Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%)
Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
30%
30%
-7%
2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky)
_______________________________________________________________________________________________________________
2
Základní cena za m stavebního pozemku
(35 + (1043 - 1000) x 0.007414) x 1.00
Po započtení 60.00% přir.a srážek p.1 (tab.1)
Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek
Koeficienty:
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
Cena upravená uvedenými koeficienty
Cena za celou výměru 386.00 m2
= Kč
35,32
= Kč
= Kč
56,51
52,56
= Kč
= Kč
x 2.0800
x 0.4760
52,03
20.085,43
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
20.085,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
3. REKAPITULACE
1) Budova - č.p.79
2) Venkovní úpravy
3) Stavební pozemek
Kč
Kč
Kč
1.206.290,75.658,20.085,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč
Kč
1.302.033,1.302.030,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliontřistadvatisícetřicet Kč
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v
Ostravě ze dne 9.9.1980 č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a
odhady nemovitostí.
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 16/2011.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu.
Ivan Irovský
Josefa Hory 1293
790 01 J e s e n í k
V Jeseníku, dne 29.září 2011
-8-
STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Formulace obvyklé ceny
Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O oceňování
majetku". Dle §2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by byla dosažena při
prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, přitom se
zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Předpoklady stanovení obvyklé ceny

Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb

Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný vlastnický vztah
k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, břemen či zadlužení.

Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty
objednatelem, jsou pravdivé.

Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji definovat
jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně
jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě zúčastněné strany mají zájem
na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu
nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní
fakta o předmětu prodeje.
Volba oceňovacích metod
Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná se o
standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České republiky a
Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi a) srovnávací hodnoty
b) věcné hodnoty
c) výnosové metody
s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních podmínek
trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných.
V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná - administrativní, která
je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující
relativně k ceně obvyklé.
Tato reprodukční - administrativní cena činí – 1.302.030,- Kč
Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně
nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně
neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení.
Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého
ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které
nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní
úrokové míry na principu věčné renty. Obdobné objekty – restaurace se nepronajímají, nelze
objektivně zjistit event. výnos.
Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je
dále při stanovení obvyklé ceny použita.
Ocenění Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než
event.hodnota výnosová a vzhledem ke stavu, situování těsně u státní silnice, centrum obce, k věcné
hodnotě je přesto vyšší. Jak již bylo výše řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty
porovnávací.
-9-
Po provedené analýze trhu lze konstatovat, že se nepodařilo získat dostatečné množství informací
o realizovaných prodejích a nabídkách k prodeji srovnatelných nemovitostí. Srovnatelné objekty na
trhu nejsou. V roce 2008 byl převeden objekt Závodní v České Vsi za 2 mil.Kč. Jeho stav je velmi
špatný, užívá se pouze malá část v přízemí a ve 2.NP. Je to objekt o velikosti cca 5 000 m3
obest.prostoru, což je téměř 5x větší, než oceňovaná nemovitost. Avšak stav velmi špatný.
Oceňovaná stavba je po rekonstrukci v loňském roce v dobrém stavu a je zavedenou restaurací.
Po konzultaci s ostatními znalci působícími v regionu a několika realitními kancelářemi,
působícími na Jesenicku, (Gambit Reality, All Reality, DeltaReal, Reality Jeseník, atd. ), a
s ohledem na výše citované skutečnosti, stanovuji
tržní hodnotu celku max. na 2.050.000,- Kč
PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ – nemovitost je zatížena usnesením Okresního
soudu o nařízení exekuce.
REKAPITULACE CEN
1. Dům č.p. 79 – (se souč.a přísl. LV č.513)
administrativní cena celku
Slovy: Jedenmiliontřistadvatisícetřicet Kč
1.302.030,- Kč
2. Dům č.p. 79 – (se souč.a přísl. LV č.513)
obvyklá cena – tržní
Slovy:dvamilionypadesáttisíc Kč
3.
2.050.000,- Kč
Práva a závady na nemovitosti
0,- Kč
Ivan Irovský
Horova 1293
790 01 J e s e n í k
V Jeseníku, dne 29.září 2011
- 10 -
Dům č.p. 79 na parc.č.57 –
vlastní resturace
- 11 -