m - Webnode

MĚSTSKÁ
ČÁST
PRAHA
1
Materíáll pro zastupSteístvo číslo: BJ2015/1053
Zastupitelstvo m ě s t s k é části
6. zasedání
dne 26.05.2015
Poradí v programu:
f
Í T ^
^ 3 3 / 3 6 a 1934/38 dDe Smíouvy o správě, údržbě
a opravách oemovitostí ze dne 26.1.1996 - novace smlouvy
zpracoval:
Mgr. Jiří Šidliák
Právník
projednáno s:
Mgr. Kateřina Dubská
ved. oddělení - právník
JUDr. Petr Dětský
U .'^
.
Vedoucí odd. právního, kontroly a stížností / — ^ ^ ^ ^ ' ^
Ing. Zdeňka Tomíčková
vedoucí OTMS
MUDr. Jan Votoček
člen RMČ Pl
Ing. Oldřich Lomecl;
starosta MČ Pl
předkládá;
Tomáš Macháček
člen RMČ Pl
K jednání přizvat:
Mgr. Katéřina Dubská
ved. oddělení - právník
Poznámka:
pevný bod 14:00
/
MĚSTSKÁ
ČÁST
PRAHA
1
ZastupiteSstvo m ě s t s k é částó
6.zasedání
dne 26.05.2015
Návrh usnesení:
^^
Správa domů Na Poříčí 1933/36 a 1934/38 dle SrnBouvy o správě, údržbě
a opravách nemovitostí ze dne 26.1.1996 - novace smQoyvy
1)
bere na v ě d o m í
ekonomické a právní posouzení smluvního vztahu mezi MČ P l a
společností EP-SC s.r.o. zpracované společností Deloitte Czech Republic
v návaznosti na úkol uložený Zastupitelstvem MČ P l dne 16.9.2014,
výsledky jednání mezi zástupci MČ P l a společností EP-SC s.r.o.,
doporučení komise majetku
2)
schvaluje
návrh smlouvy o pachtu bytového domu, který tvoří přílohu tohoto
usnesení a j e uložen v OVO
3)
ukládá
uzavřít smlouvu dle bodu 2) tohoto usnesení
3.1
Zodpovídá: Ing. Oldřich Lomecký
Termín:
30.06.2015
Obsah:
1.
návrh usnesení
2.
Duvodova_zprava.doc
3.
Pachtovni_smlouva_final.docx
4.
zprava_Deloitte,pdf
5.
Zapis_KOMA.pdf
6.
Seznam_naj_smluv.doc
7.
Na_Ponci_36_a_38_ACCT_smlouva.pdf
8.
Na_Porici_36_a_38_ACCT_smlouva-dodatekl.pdf
9.
Na_Porici_36_a_38_ACCT_smlouva-dodatek2.pdf
10.
Zamer_pachtu.pdf
11.
Vy p is_z_KN_d u m_c. p._1933.pdf
12.
Vypis_z_KN_dum_c.p._1934.pdf
13.
14.
15.
kat_mapa_1934.pdf
UZ14_0673.pdf
UZ15_0049.pdf
Důvodová zpráva
výchozí situace
Domy č.p. 1933 a 1934 stojící na pozemcích pare. č. 214 a 215, vše k.ú. Nové Město, ul.
Na Poříčí 36 a 3 8 , Praha 1 (dále jen „Objekt") jsou ve výlučném vlastnictví hl. m. Prahy
a jsou v souladu s ustanovením § 19 zákona č. 131/2000 Sb. svěřeny do správy Městské
části Praha 1.
Dne 26.1.1996 byla mezi MČPl (jako vlastníkem) a obchodní společností ACCT Rakousko - česká poradní a obchodní společnost, s.r.o. se sídlem Staroměstské náměstí
6, Praha 1, IČO: 00550426 (dále též „Správce") uzavřena Smlouva o správě, údržbě a
opravách nemovitostí. Tato smlouva byla posléze změněna Dodatkem č. 1 (ze dne
27.1.2000) a Dodatkem č. 2 (ze dne 30.4.2009). Na základě této smlouvy (čl. II) je
Správce k bytovým a nebytovým prostorám nacházejícím se v Objektu oprávněn uzavírat
nájemní smlouvy s třetími subjekty.
Obchodní firma Správce od 7.11.2008 nese název EP-SC, s.r.o. a od 13.8.1997 má sídlo
Václavské náměstí 43, Praha 1, což bylo zohledněno i v Dodatku č. 2.
Důvod předložení
Po rozsáhlých diskuzích a několika projednávání tohoto Objektu na ZI^Č P l , kdy byla
otevřena otázka případné privatizace, stejně jako bylo uvažováno o předčasném
ukončení smlouvy se Správcem, si na základě usnesení č. UZ14_0673 ze dne
16.9.2014 ZMČ vyhradilo do své kompetence rozhodnout o Smlouvě o správě, údržbě a
opravách nemovitostí uzavřené dne 26.1.1996 se společností EP-SC s.r.o.
Týmž usnesením (bod 4) bylo zároveň RMČ uloženo zpracovat a předložit ZMČ
komplexní právní a ekonomickou analýzu současného stavu a důsledků ukončení
Smlouvy o správě, údržbě a opravách nemovitostí. Za tímto účelem byla oslovena
společnost renomovaných auditorů (Deloitte Czech Republíc), aby tuto analýzu
zpracovala. Výsledek je nyní předložen ZMČ.
Právní analýza
Smlouva o správě, údržbě a opravách nemovitostí ze dne 26.1.1996 byla již v minulosti
podrobena několika analýzám externími advokátními kancelářemi. Ty měli v rámci
zpracování svého posudku k dispozici i právníci Deloitte.
Z posouzení smlouvy a souvisejících dokumentů pak vyplývá, že se nejedná o smlouvu
nájemní (jak bylo občas v minulosti prezentováno). Dle odborného názoru Deloitte jde o
smlouvu mandátní (dle dříve platného a účinného ObchZ), pohlížet je na ni možno rovněž
jako na smlouvu smíšenou s prvky smlouvy mandátní a smlouvy nepojmenované
(Deloitte str. 9).
Smlouva o správě, údržbě a opravách nemovitostí byla uzavřena na dobu 30 let, tzn., že
je účinná až do 25.1.2026. Dle čl. VI. odst. 3 smlouvy je možné tuto smlouvu ukončit
pouze písemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí vlastníka, pokud by správce
podstatným způsobem porušoval podmínky smlouvy. Dále je v čl. VI. odst. 4 upraveno,
že v případě předčasného ukončení smlouvy je vlastník povinen uhradit správci za
náklady vynaložené na rekonstrukci Objektu jako kompenzaci 10 % vybírané nájemného.
Vzhledem ktomu, že společnost EP-SC s.r.o. patrně měla svůj podnikatelský záměr
koncipován na dobu celých 30 let trvání smlouvy, kdy nejdříve investovala značnou
částku do rekonstrukcí Objektu a poté vykonávala a vykonává za Í^Č Pl (téměř) veškerá
práva a povinnosti vlastníka (včetně vybírání nájemného za bytové a nebytové prostoty
v Objektu), hrozí MČ Pl při jejím předčasném ukončení výpovědí komplikovaný soudní
spor, neboť zde nejsou jasné a objektivní důvody, které by svědčily o tom, že Správce
podstatným způsobem smlouvu porušuje.
Další možností je samozřejmě ukončení smlouvy dohodou (výhodnost případného
finančního vyrovnání je součásti posudku Deloitte str. 25-26), případně její úprava
k zajištění výhodnějšího postavení MČ Pl (Deloitte 26-27).
Ekonomická analýza
V současné době je v celém Objektu evidováno 20 bytových jednotek a 8 jednotek
nebytových. Již dne 31.7.2008 došlo k zaměření Objektu, zjištěno bylo, že celý Objekt
v y k a z u j e podlahovou plochu 3992,94 m 2 , z toho byla jako nebytové prostory
evidována plocha 700,12 m2, bytová plocha 3292,82 m2 (zde byl nepřesně započítán i
prostor ve 2.NP, který je již od roku 1999 kolaudován jako kanceláře - plocha 527,64
m2). Aktuální zpracování Deloitte kalkuluje nejen se samotnou plochou bytů a
nebytových prostor, ale rovněž se společnými prostorami a sklepy (viz Deloitte str. 11),
kdy celková plocha pak činí 4 6 3 8 m2. Z toho byty cca 63 %, nebytové prostory 23 %,
společné prostory a sklepy 14 %.
Co se týče aktuálně vybíraného nájemného, v čp. 1933 je pronajato celkem 6 bytů (z
10), za průměrné nájemné 130,- Kč/m2/měs. (celkem 1.024.884,- Kč ročně) a všechny
nebytové prostory (celkem 2.722.752,- Kč ročně). V čp. 1934 je aktuálně obsazeno 9
bytů (z 10), za průměrné nájemné 117,- Kč/m2/měs. (celkem 1.940.580,- Kč ročně) a
rovněž všechny nebytové prostory (celkem 2.406.144,- Kč ročně). Celkově shrnuto je tak
potenciální výnos n á j e m n é h o z celého Objektu c c a na úrovni 8,1 mil. Kč/rok.
MČ P l každý měsíc inkasuje dle Dodatku č.2 od Správce fixní částky, a to:
Za č.p. 1933
- byty 1.230,- euro měsíčně
- nebyty 2.730,- euro měsíčně
Za č.p. 1934
- byty 820,- euro měsíčně
- nebyty 2.250,- euro měsíčně
CELKEM 7.030,- euro měsíčně, tzn. při aktuálním kurzu 1 9 2 . 7 6 2 , - Kč (kurz 27,42),
t j . 2.313.144,- K č / r o k .
Technické zhodnocení - Součástí celého smluvního vztahu byla i povinnost Správce
|3rovést kompletní rekonstrukci č.p. 1933. Tato rekonstrukce byla následně dle posudku
ÚRS Praha z roku 2005 oceněna na 29.389.962,- Kč, náklady poměrně rozděleny mezi
MČ Pl a Správce.^ Kromě toho došlo v roce 2005 ještě k rozsáhlé rekonstrukci
nebytových prostor Živnostenské banky, kdy Správci bylo z celkové částky 6.956.325,Kč uhrazeno MČ Pl 5.031.359,- Kč. Za celý smluvní vztah tak došlo k technickému
zhodnocení ve výši cca 39 mil. Kč, z toho MČ Pl uhradila cca 16,5 mil. Kč. (Deloitte str.
18-19)
Další postup - Jednotlivé varianty dalšího postupu, t j . A) pokračování stávajícího stavu,
B) ukončení smlouvy a přechod na přímou správu Objektu MČ P l , C) úprava stávající
smlouvy, detailně rozpracováné v posudku Deloitte (str. 20-28), byly projednány na ZMČ
dne 10.3.2015, kdy ZMČ uložilo zajistit novaci smlouvy a úpravu smluvních podmínek
Smlouvy o správě, údržbě a opravách nemovitostí v souladu se závěry Ekonomického a
právního posouzení smluvního vztahu mezi MČ Pl a společností EP-SC s.r.o.
zpracovaného společností Deloitte CzechRepublic a v souladu se stanoviskem k otázkám
z jednání 2. 3. 2015 společnosti EP-SC s.r.o. zaslaným JUDr. Tobkovou, jednatelkou
společnosti EP-SC s.r.o., kde základním požadavkem bylo tento vztah upravit ve formě
pachtu.
Během dubna a května 2015 proběhla rozsáhlá jednání mezi zástupci MČ Pl a zástupci
EP-SC s.r.o., návrh smlouvy byl opakovaně projednán rovněž KOMA.
Výsledkem je návrh smlouvy o pachtu bytového domu, jehož předmětem je
propachtování domů č.p. 1933 a 1934, včetně pozemků parc.č. 214 a 215, vše k.ú. Nové
Město, Na Poříčí 36 a 38, Praha 1 společnosti EP-SC s.r.o. Smlouva o pachtu byla zvolena
jako nový institut českého občanského práva nejlépe vhodný ke smluvní úpravě
vzájemného vztahu MČ Pl a EP-SC s.r.o.
EP-SC s.r.o. jako pachtýř bude předmět pachtu jednak užívat (aktuálně volné prostory),
jednak z něj požívat užitky (nájemné). Za to bude MČ Pl odvádět pachtovné ve výši 3,5
mil. Kč ročně, což znamená cca 50% navýšení oproti současnému stavu. Zároveň se
pachtýř zaváže provádět v domech veškeré opravy, zejména přispěje 1,5 mil. Kč na
opravu střechy.
Veškeré pronájmy bytů i nebytových prostor budou nadále podléhat souhlasu RMČ
(včetně případného vyvěšení záměru u nebytových prostor), smlouva o pachtu nabude
účinnosti od 1.7.2015, skončí k 31.1.2026 (původní smlouva o správě byla do
25.1.2026).
Povinnost zveřejnit záměr pachtu sice z příslušných ustanovení zákona č. 131/2000 Sb.,
o hlavním městě Praze, nevyplývá, vzhledem k zachování právní jistoty nicméně tento
záměr na úřední desce zveřejněn byl (viz příloha č. 10). Součástí záměru bylo rovněž
vyčíslení finanční kompenzace, kterou by případný další zájemce byl povinen vyplatit
společnosti EP-SC s.r.o. v případě předčasného ukončení stávající smlouvy.
Vzhledem k tomu, že tisk tohoto materiálu byl odevzdán v řádném termínu již 15.5.2015,
tedy 6 dní před lhůtou pro podávání přihlášek do záměru, nejsou případné přihlášky
dalších zájemců součástí materiálu, ale budou zastupitelům dodány přímo na stůl na
zasedání dne 26.5.2015.
SMLOUVA O PACHTU BYTOVÉHO DOMU
uzavřená dle ustanovení § 2332 a násl. zák č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku,
č. CES 2015/XXXX
Městská část Praha 1
se sídlem Praha 1, Vodičkova 18
IČ: 000 63 410,
zastoupená starostou ing. Oldřichem Lomeckým
Bankovní spojení:
(dále jen „propachtovatel")
EP-SC s.r.o.
se sídlem Praha 1, Václavské nám. 43
IČ: 005 50 426,
Zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, sp. zn. C 188
Zastoupená jednatelem Alicí Tobkovou /* JUDr. Jaroslavem Zikou /* Martinem Urbanem
Bankovní spojení:
(dále jen „pachtýř")
Preambule
Smluvm' strany uzavřely dne 26.1.1996 Smlouvu o správě, údržbě a opravách nemovitostí ve
zněm' dodatků č. 1 ze dne 27.6.2000 a dodatek č. 2 ze dne 30.4.2009 (dále jen Smlouva).
V souladu s usnesením zastupitelstva MČ Pl č. UZ15_0049 ze dne 10.3.2015 a se závěry
ekonomického a právního posouzení smluvního vztahu mezi MČ Pl a společnosti EP-SC
s.r.o. zpracovaného společností Deloitte Czech Republic z února 2015 a se Smlouvou smluvm'
strany tímto upravují smluvní podmínky upravené mezi nimi doposud citovanou Smlouvou.
Smluvm' strany tak shodně konstatují, že uvedená Smlouva má, dle jejich názoru, náležitosti
pachtu, jehož úprava však nebyla obsažena ve zrušeném občanském zákoníku č. 40/1964 Sb.
ve znění platném a účinném do 31.12.2013. Protože si shora uvedené smluvní strany přejí
pokračovat ve smluvním vztahu, ale již dle nového občanského zákoníku č.89/2012 Sb. a
zároveň si přejí řídit se ustanoveními upravujícími pacht, projevují tímto shodnou vůli
podřídit svůj smluvm' vztah, jakož i práva a povinnosti z tohoto plynoucí novému občanskému
zákom'ku č. 89/2012 Sb. - § 2332, který smlouvu o pachtu upravuje.
Z uvedeného důvodu tak smluvní strany, při respektování obsahu stávající smlouvy, uzavírají
smlouvu o pachtu bytového domu s níže uvedeným textem, která v plné míře, po jejím
podpisu a nabytím účiímosti, nahradí stávající smlouvu.
I.
Předmět smlouvy, obecná ustanovení
1. Propachtovateli byla svěřena správa bytových domů ve vlastnictví Hlavní město Prahy
v k.ú. Nové Město, obec Praha, a to bytového domu č.p. 1933, na pozemku par.č. 214,
jehož je součástí, na adrese Na poříčí 1933/36, Praha 1, a bytového domu č.p. 1934, na
pozemku par.č. 215, jehož je součástí, na adrese Na poříčí 1934/38, Praha 1 (oba domy
společně dále jen „bytový dům").
Součástí bytového domu a předmětem pachtu jsou dále následující pozemky v k. ú. Nové
Město, obec Praha:
pozemek par.č. 214, zastavěná plocha a nádvoří
pozemek par.č. 215, zastavěná plocha a nádvoří
(dále jen „pozemky")
2. Pachtýř je obchodní korporací, jejímž předmětem podnikání je mimo jiné správa
nemovitostí, a dále služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně
hospodářské povahy u fyzických a právnických osob.
3. Předmětem této smlouvy je přenechání bytového domu a pozemků specifikovaných
v odst. 1 tohoto článku pachtýři k dočasnému užívání a požívání jeho užiticů (výnosů) za
sjednanou úplatu, kterou je za to povinen pachtýř propachtovali platit.
4. Propachtovatel se zavazuje přenechat pachtýři bytový dům včetně pozemků k dočasnému
užívám' a požívání způsobem uvedeným v čl. II. této smlouvy, ve stavu, v jakém se ke dni
podpisu této smlouvy nachází, a v tomto stavu ho pachtýři odevzdat.
Ke dni podpisu této smlouvy je bytový dům využíván následovně:
Za účelem bydlení jsou v bytovém domě pronajaty následující prostory: 1933/1, 1933/4,
1933/6, 1933/7, 1933/8, 1934/3, 1934/4, 1934/5, 1934/6, 1934/7, 1934/8, 1934/9,
1934/11,1934/12.
Za účelem podnikání jsou v bytovém domě pronajaty následující prostory: 1933/101,
1933/102,1933/103,1933/104, 1934/101,1934/103 a 1934/104
Neobsazené jsou v bytovém domě následující prostory: 1933/2, 1933/3, 1933/5, 1933/9,
1933/10,1934/10 a 1934/102
Soupis veškerých prostor pronajatých za účelem bydlení či podnikání, stejně jako
neobsazených prostor ke dni podpisu této smlouvy, tvoří přílohu č. 2 smlouvy.
Požívací právo pachtýře se vztahuje k již pronajatým prostorům, požívací a užívací právo
pachtýře se vztahuje k neobsazeným prostorům a dále do budoucna k prostorům, které
jsou ke dni podpisu této smlouvy obsazeny, ale se v době platnosti a účinnosti této
smlouvy stanou neobsazenými.
5. Pachtýř se zavazuje převzít od propachtovatele bytový dům do pachtu, o bytový dům
pečovat a provozovat ho jako řádný hospodář způsobem a za účelem uvedeným v čl. I I
této smlouvy a platit propachtovateli dohodnuté pachtovné ve výši a způsobem uvedeným
v čl. III. této smlouvy.
6. Pachtýř je oprávněn a zároveň povinen bytový dům svojí činností obhospodařovat tak, aby
přinášel užitky- výnosy.
7. Pachtýř je povinen bytový dům vlastním nákladem udržovat ve stavu způsobilém řádného
užívání a požívání v souladu sjeho stavebně technickým charakterem a dosavadmm
způsobem jeho užívání a zavazuje se nést veškeré náklady na správu, údržbu, opravy a
vlastní provoz bytového domu po celou dobu trvám' pachtu.
8. Pachtýř nem' oprávněn bytový dům ani jeho části dále propachtovat.
9. Pachtýř na základě této smlouvy nenabývá vlastnické právo k bytovému domu ani žádné
jeho součásti, či příslušenství.
10. Nebezpečí škody na bytovém domě přechází na pachtýře počínaje účinností této smlouvy.
II.
Způsob a rozsah užívání a požívání pachtu
1.
Pachtýř se zavazuje vykonávat správu bytového domu, provádět veškerou údržbu a
opravy bytového domu, poskj^ovat služby spojené s nájmem bytů a nebytových prostor a
plnit všechny povinnosti, které stanoví právní předpisy pronajímatelům bytů a
nebytových prostor za podmínek stanovených touto smlouvou.
2.
Výkon správy pro účely této smlouvy zahrnuje zejména následující činnosti:
a) vedení agendy nájmů a služeb,
b) vědem' evidence smluv o nájmu bytových a nebytových prostor,
c) zajištění služeb poskytovaných nájemcům bytů a nebytových prostor a potřebných
k provozu bytového domu (tj. dodávka tepla a vytápěm' domu, zajištění funkčního
osvětlení a úklidu společných prostor domu, odvoz odpadu, apod.),
d) vedení veškeré administrativní, účetní, dokladové, technické a jiné evidence a
dokumentace o všech prováděných činnostech spojených s výkonem správy, a to
odděleně, v souladu s platnými právm'mi předpisy,
e) vedení účetnictví dle platných právm'ch předpisů,
í) zajišťování prováděm' všech periodických, neperiodických revizí a technických
prohlídek stanovených příslušnými právními předpisy či pokyny výrobce pro provoz
bytového domu a jeho vybavení a dalšího příslušenství,
g) ochrana bytového domu, všech jeho součástí a příslušenství před rozkrádáním,
poškozením, zničením nebo zneužívám'm v míře, kterou by vynaložil řádný
hospodář,
h) plnění dalších povinností vlastníka ve vztahu k předmětnému bytovému domu,
vyplývajících z právních přepisů a uzavřených smluv, vše v rozsahu a za podmínek
uvedených v této smlouvě.
3. Pachtýř je při výkonu správy bytového domu povinen zejména:
a) Zajišťovat ve stanovených intervalech revize zejména elektrorozvodů, plynu,
komínových těles, hromosvodu, aj.
b) Vybírat nájemné od nájemců bytů a nebytových prostor na bankovní účet pachtýře,
vést příslušnou evidenci za každou nájemní jednotku.
c) Stanovovat výši záloh na úhradu plnění spojených s nájmy bytů a nebytoA^ch prostor
a vybírat je od nájemců a provádět jejich roční vyúčtování.
d) Zabezpečovat v bytovém domě pořádek, čistotu, jakož i jeho plynulý a bezpečný
provoz v rozsahu povinností vlastníka a pronajímatele.
e) Podávat propachtovateli písemně informace o všech podstatných změnách v užívání
nájemních jednotek v domech, zejména o protiprávním užívání či obsazení bytů a
nebytových prostor, včetně oznámení o důvodném podezření na takový stav.
4.
Pachtýř je povinen podat propachtovateli na jeho žádost zprávu o správě bytového domu,
a to do 30 dnů od jejího písemného vyžádání.
5.
Pachtýř je povinen určit pověřenou osobu, na kterou se mohou nájemníci a další uživatelé
bytového domu obracet v případě poruchy, havárie či jiné události spojené s užíváním
bytového domu.
6. Pachtýř je povinen vykonávat vůči nájemcům a dalším uživatelům bytového domu
povinnosti pronajímatele plynoucí pro něj z obecně závazných právm'ch předpisů, včetně
vymáhání pohledávek u nájemců za podmínek stanovených touto smlouvou.
7. Pachtýř vybírá nájemné a zálohy na úhrady plnění spojených s nájmy bytů a nebytových
prostor v bytovém domě.
8. Uzavírání a změny nájenmích a podnájemních smluv na byty a nebytové prostory:
a) Pachtýř je oprávněn, pouze s písemným souhlasem a jménem propachtovatele,
uzavírat a měnit nájemní smlouvy na jednotlivé prostory v bytovém domě,
Propachtovatel se zavazuje, že nebude udělení písemného souhlasu bezdůvodně
odkládat ani oddalovat. Pachtýř zároveň bere na vědomí, že nakládání s bytovým
domem a uzavírání nájemních smluv k bytům a nebytovým prostorům se řídí režimem
zákona o hl. m. Praze č.131/2000 Sb, zejména pak jeho ustanovením § 36. Pokud
takové prostory, v rozporu s tímto ustanovením a §36, pronajme, je propachtovatel
oprávněn k okamžitému ukončení této smlouvy a zároveň je takové právm'jednání
neplatné. Pachtýř je zároveň povinen vydat propachtovateli bezdůvodné obohacení,
které uzavřením takové smlouvy získal.
b) Pachtýř je oprávněn na dobu nepřekračující dobu pachtu, tj. nejdéle ke dni skončení
účinnosti této smlouvy, sám dávat souhlas k uzavření podnájemního vztahu k bytům a
k nebytovým prostorům jejich nájemcům, V ostatních případech je povinen vyžádat si
stanovisko propachtovatele, tento postup se použije i pro případ podnájmu dle
ust.§2275 obč.zákoníku. V případě odmítavého stanoviska propachtovatele
vyjádřeného do 30 dnů ode dne, kdy byla propachtovateli doručena písemná žádost o
schválení podnájmu, není pachtýř oprávněn souhlas k uzavření podnájemního vztahu
udělit.
9.
Podmínky a náležitosti udělení souhlasu propachtovatelem dle bodu 8. tohoto článku:
a) Pokud se jedná o pronájem bytu, je propachtovatel povinen vyjádřit se k žádosti
pachtýře a případně své rozhodnutí odůvodnit nejpozději ve lhůtě 30 dnů od domčem'
písemného požadavku pachtýře.
b) .Pokud se jedná o pronájem nebytových prostor, je propachtovatel povinen vyjádřit se
k žádosti pachtýře a případně své rozhodnutí odůvodnit nejpozději ve lhůtě 60 dnů od
doručení písemného požadavku pachtýře. Pachtýř je zároveň srozuměn s tím, že po
řádném zveřejnění záměru pronájmu volných prostor na úředm' desce propachtovatele
je povinen se vypořádat s došlými nabídkami ostatních případných zájemců a
propachtovatel se zavazuje, že pachtýři předloží veškeré podklady s nabídkami
zájemců související ve lhůtě 15 dnů ode dne jejich obdržem'; v případě, že
propachtovatel poruší svou povinnost nabídky předložit, bude se pachtýř vypořádávat
pouze s nabídkami, které mu jsou propachtovatelem předloženy.
c) V případě porušení povinnosti propachtovatele spočívající v povinnosti předložit
písemně tj.i elektronicky pachtýři vyjádření, včetně jeho případného odůvodnění, ve
smyslu tohoto odstavce, se jedná o porušení smluvních povinností propachtovatele.
10. Ukončení nájemního popř. podnájemního vztahu k bytům a nebytům:
a) Pachtýř je oprávněn vypovídat nájemní smlouvy pouze na základě písemného
souhlasu propachtovatele. Propachtovatel se zavazuje, že nebude udělení písemného
souhlasu bezdůvodně odkládat ani oddalovat. Propachtovatel je povinen udělit
pachtýři souhlas s výpovědí z nájmu bytu nebo nebytových prostor, bude-li pachtýřem
doloženo, že se ze strany nájemce, který má výpověď obdržet, jedná o porušování
povinností z nájmu takovým způsobem, že s takovým porušováním občanský zákoník
spojuje právo nájem vypovědět. Bude-li to nutné, součástí takového souhlasu bude i
plná moc pro pachtýře na zastupování MČ P i v případném soudním sporu na úhradu
nájemného vůči nájemci popř. škod, které MČ Pl v důsledku neuhrazení nájemného
vznikly. Veškeré nároky, k jejichž úhradě by byl v budoucnu propachtovatel povinen,
a to zejména případná povinnost uhradit nájemci náhradu škody nebo náklady
právního zastoupení v případě existence soudního sporu, s tím souvisejícím, bude-li to
v příčinné souvislosti stím, že pachtýř nesprávně vyhodnotil porušení nebo
porušování povinnosti nájemce jako důvod pro výpověď z nájmu, nese výhradně
pachtýř. Pro případ, že propachtovatel souhlas neudělí, je-li k tomu povinen z důvodu
doložení existence výpovědního důvodu pachtýřem, a bude-li se jednat o důvod
spočívající v prodlení nájemce s úhradou nájemného, bude pachtovné dle čl. III. této
smlouvy, které má být uhrazeno v následujícím měsíci, sníženo o částku odpovídající
dluhu nájemce na nájemném. V případě, že bude takový nájem dodatečně pachtýři
uhrazen, zavazuje se pachtýř tuto částku poukázat ve prospěch propachtovatele
nejpozději do 7 pracovních dnů ode dne obdržení takové platby.
b) Podnájemní vztah zaniká současně se vztahem nájemním popř. výpovědí dle písm.a)
tohoto bodu, pokud byl nutný předchozí písemný souhlas propachtovatele
s podnájmem, jinak výpovědí učiněnou pachtýřem, o čemž je pachtýř povinen
nejpozději do 5 pracovních dnů písmeně informovat propachtovatele.
11.
Pachtýř bere na vědomí a zavazuje se v bytovém domě, v souladu s usnesením 4.
zasedání Obvodní rady MČ Pl číslo u96_0039 ze dne 29. 1. 1996, neprovozovat či
neumožnit nebo nedat souhlas s provozováním:
• nonstop bar, diskotéku,
• hernu, hrací a výherní automaty, sázkové kanceláře,
• sex-shop, erotický salon,
• prodej pyrotechnických pomůcek,
• prodejna suvenýrů vycházejících z jiných než pražských a českých tradic,
prodejna militarií, předmětů s nacistickou a komunistickou tématikou.
12. Výše nájemného v uzavíraných nájemních smlouvách, jejichž předmětem je pronájem
bytu bude stanovena dohodou.
13. Nájemm' smlouvy uzavírané pachtýřem musí obsahovat, kromě zákonných náležitostí,
označem' propachtovatele a závazek pachtýře k plnění poviímosti pronajímatele vůči
nájemcům.
14. Jedno vyhotovení nájemní smlouvy, případně změny či doplňky nájemních smluv, je
pachtýř povinen v originále doručit propachtovateli k archivování, a to nejpozději ve
lhůtě 10 pracovm'ch dnů uzavření, změny či doplnění nájemní smlouvy.
15. Pachtýř je oprávněn, po předchozím písemném souhlasu propachtovatele, dávat souhlas
ke stavebním úpravám a změnám bytů a nebytových prostor, které budou nájemci a
uživatelé prostor v bytovém domě provádět, a to výhradně na vlastní náklady nájemců či
uživatelů prostor. Současně se pachtýř zavazuje řešit veškeré otázky, týkající se
případného zhodnocení bytového domu. V případě, že propachtovatel učiní rozhodnutí o
technickém zhodnocení či opravě prováděných nájemcem bez vědomí pachtýře, nese
veškeré finanční nároky s tím spojené. Jakákoli investice (technické zhodnocení) domu
podléhá výslovnému předchozímu schválení propachtovatelem stím, že pro případ
uzavření smlouvy o dílo mezi pachtýřem a zhotovitelem je nutné, aby propachtovatel
poskytl souhlas s uzavřením této smlouvy o dílo, včetně schválem' sjednané ceny. Pro
případ, že pachtýř učiní investici (technické zhodnocení) bytového domu bez schválení
propachtovatele, je povinen uvést dům do předešlého stavu nebo nést veškeré náklady
spojené s investicí (technickým zhodnocem'm) a zároveň v takovém případě bere pachtýř
na vědomí, že mu nevzniká žádný nárok vůči propachtovateli. Provedenou investici
schválenou propachtovatele bude pachtýř odepisovat po celou dobu trvání této smlouvy
případně do doby předání propachtovateli.
16. Pachtýř každoročně zpracuje na následný rok návrh plánu oprav do bytového domu a
předloží jej v písemné formě k posouzení propachtovateli nejpozději do konce listopadu
předcházejícího kalendářního roku. Propachtovatel se zavazuje vyjádřit se
k předloženému návrhu oprav ve lhůtě 30 dnů ode dne jeho předložem' a současně v této
lhůtě uplatnit případné námitky proti předpokládaným opravám a současně následně
s pachtýřem ohledně těchto oprav jednat. Každý návrh na investici je pachtýř povinen
předložit propachtovateli ke schválení.
17. Věci pořízené pachtýřem při údržbě a opravách bytového domu, které se stanou jeho
součástí nebo příslušenstvím, se stávají majetkem propachtovatele.
18. Smluvní strany se dohodly, že pachtýř provede na vlastní náklady opravy průjezdů
bytového domu. Dále je pachtýř povinen instalovat nové portály a dveře do dvora a to,
v souladu s projektovou dokumentací ze dne
vypracovanou
která tvoří
Přílohu č. 3 této smlouvy, přičemž se bude jednat o investici pachtýře, která bude
odepisována z povinné úhrady pachtovného dle čl. III. této smlouvy.
19. Pachtýř se zavazuje zkultivovat parkoviště ve dvorním traktu bytového domu.
20. Pachtýř je povinen opravit štuky a malby v průjezdech bytového domu, jakož i v jeho
chodbách včetně osvětlení a dále se zavazuje upravit reklamní prvky v průjezdech
bytového domu.
21. Pachtýř je povinen podílet se vlastním nákladem na opravě střechy bytového domu, a to
v celkové částce 1 500 000,- Kč (slovy: jeden milion pět set tisíc korun českých). Částku
ve výši 1,500.000,-Kč je pachtýř povinen uhradit na základě písemné výzvy
propachtovatele, a to na účet a ve lhůtě uvedené ve výzvě. Opravu střechy provede
propachtovatel ve spolupráci se společností RHP Development s.r.o., IČ : 267 42 781, se
sídlem na Příkopě 583/15, 110 00 Praha 1, a to na základě dodatku ke Smlouvě o
souhlasu s umístěním stavby ze dne 12.5.2011 uzavřené mezi společností RHP
Development s.r.o. a Městskou částí Praha 1.. Tato oprava střechy bude kompletně
provedena nejpozději do 31.12.2016,
22. Veškeré opravy bytového domu provádí pachtýř na své náklady.
23. Propachtovatel se zavazuje nejpozději do 31.12.2016 provést instalaci nových výtahů a
šachet v bytovém domě
III.
Pachtovné
1. Úplata za pacht bytového domu na základě této smlouvy je stanovena dohodou smluvm'ch
stran takto:
Pachtovné ve výši 3 500 000,- Kč (slovy: tři miliony pět set tisíc korun českých), včetně
DPH ročně (dále jen „pachtovné").
2. Pachtovné je splatné měsíčně ve výši 1/12 roční částky uvedené v odst. 1 tohoto článku tj.
měsíční výši 291 667,- Kč. Pachtovné je pachtýř povinen hradit vždy nejpozději do
každého 5tého dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, za nějž pachtovné náleží
propachtovateli (tj. zpětně) na shora uvedený bankovm' účet propachtovatele.
3. Pachtovné v sobě zahrnuje veškerá oprávnění a finanční nároky propachtovatele vzniklé
mu na základě této smlouvy.
IV.
Odevzdání pachtu a dokladů potřebných pro pacht
1. Propachtovatel ke dni podpisu této smlouvy odevzdal pachtýři bytový dům včetně
veškerých klíčů a jiných existujících zabezpečovacích prostředků bránících vstupu do
bytového domu.
2. Propachtovatel dále předal pachtýři za účelem výkonu pachtu následující doklady:
a) Náj eirmí smlouvy, j ej ichž předmětem j e pronáj em prostor v bj^ovém domě
b) Uzavřené smlouvy s dodavateli médií pro bytový dům (vody, plynu, elektrické
energie, telefonního signálu, internetového připojení, )
3. Pachtýř potvrzuje, že mu ke dni podpisu této smlouvy byl propachtovatelem předán
bytový dům, a to bez vad, které by bránily výkonu pachtu, včetně veškerých klíčů a jiných
existujících zabezpečovacích prostředků bránících vstupu do bytového domu, dále
všechny nájemní a podnájemní smlouvy k bytům a nebytovým prostorům v bytovém
domě platné ke dni účiímosti této smlouvy, včetně jejich seznamu, který tvoří přílohu č. 2
této smlouvy, jakož i všechny smlouvy uzavřené s dodavateli médií.
V.
Odpovědnost za škodu
1. Pokud porušením povinností pachtýře, vyplývajících z obecně závazných právních
předpisů či z této smlouvy vznikne propachtovateli či třetím osobám v důsledku pachtu
bytového domu jakákoliv škoda, odpovídá za ni pachtýř. Toto ujednání platí i v případě
ukončení této smlouvy.
2. Pachtýř prohlašuje, že má sjednáno pojištění za škodu způsobenou jeho čiímostí, přičemž
se zavazuje toto pojištění udržovat v platnosti po celou dobu trvání této Smlouvy. Pachtýř
prohlašuje, že uvedené pojištění zahrnuje i veškeré movité věci v jeho vlastnictví či jím
vnesené, nacházející se v bytovém domě.
3. Propachtovatel prohlašuje, že bytový dům je pojištěn pro případ vzniku škody.
VI.
Další práva a povinnosti stran
1. Pachtýř není oprávněn provádět na bytovém domě změny bez předchozího písemného
souhlasu propachtovatele.
2. Pachtýř nem' oprávněn jakkoli měnit stavebně technický charakter bytového domu ani
způsob jeho užívání.
3. Pachtýř je povinen potřebu oprav, opatřem' či jiných nákladů, které má nést či uskutečnit
za účelem sphiění povinností plynoucích mu z této smlouvy, oznámit propachtovateH bez
zbytečného odkladu poté, co jejich potřeba vyjde najevo.
4. Pachtýř je povinen provést potřebné opravy, opatfení či vynaložit jiné náklady, které má
nést či uskutečnit za účelem splněm' povinností plynoucích mu z této smlouvy, bez
zbytečného odkladu, nejpozději ve lhůtě do 15 dnů v případě drobných oprav, ode dne,
kdy jejich potřebu zjistil nebo byl na jejich potřebu upozorněn, vždy ovšem ale v nejkratší
technicky možné lhůtě v závislosti na charakteru potřebné opravy; v případě ostatních
oprav s ohledem na charakter potřebné opravy ve lhůtě 30 dnů, vždy ovšem ale v nejkratší
technicky možné lhůtě v závislosti na charakteru potřebné opravy. Uvedené lhůty mohou
být z objektivních důvodů nastalých na straně pachtýře prodlouženy.
5. Nesplní-li pachtýř svoji povinnost plynoucí mu z odst. 4 tohoto článku, je propachtovatel
oprávněn po předchozím písemném upozornění pachtýře, ve kterém bude stanovena
přiměřena lhůta pro sjednám' nápravy, ne však kratší než 15 dnů, provést potřebné opravy,
opatření či vynaložit jiné náklady sám a jejich úhradu poté požadovat po pachtýři. Tím
není dotčeno právo propachtovatele jednostranně započíst jeho pohledávky za pachtýřem
v souladu s obecně závaznými právm'mi předpisy.
6. Pachtýř není oprávněn s bytovým domem nakládat jiným způsobem, než jak stanoví tato
smlouva, zejména není oprávněn bytový dům nebo jeho část prodat, zastavit, sjednat
k němu věcné břemeno, apod.
7. Pachtýř je povinen umožnit propachtovateli vstup do bytového domu za účelem kontroly,
zda pachtýř řádně plní povinnosti dle této smlouvy i obecně závazných právm'ch předpisů.
Propachtovatel je povinen vykonávat takovou kontrolu v rozsahu nezbytně nutném pro
splněm'jejího účelu a v době, kterou pachtýři předem oznámí.
8. Strany si sjednávají, že jakoukoli vzájemnou pohledávku stran, vyplývající jim z titulu
této smlouvy, lze postoupit na třetí osobu pouze s předchozím písemným souhlasem
strany, proti níž taková pohledávka směřuje.
VIL
Boba trvání pachtu
1. Závazek zřízený touto smlouvou se sj ednává na dobu určitou v trvání do 31.1.2026.
2. Dnem následujícím po dni, ve kterém pacht zanikl, přechází na propachtovatele nebezpečí
škody na bytovém domě.
3. Nejpozději ke dni skončení pachtu dle odst. 1 je pachtýř povinen bytový dům
protokolárně předat propachtovateli. V případě porušení této povinnosti a nedodržení této
lhůty z důvodů stojících na straně pachtýře se pachtýř zavazuje uhradit propachtovateli
smluvm' pokutu ve výši 20.000,- Kč za každý den prodlení.
Vín.
Smluvní pokuta
1. Strany této smlouvy si sjednávají pro případ porušení povinnosti pachtýře , uvedené v čl.
I . odst. 5 této smlouvy povinnost pachtýře zaplatit propachtovateli smluvní pokutu ve
výši 1.000.000,-Kč (slovy: jeden milion korun českých) za každé závažné porušení této
povinnosti.
2. Strany této smlouvy si sjednávají pro případ porušem' povinnosti pachtýře, uvedené v čl. I .
odst. 8 této smlouvy a nebo článku II. odst. 8-11 této smlouvy poviímost pachtýře zaplatit
propachtovateli smluvní pokutu ve výši 1.000.000 ,-Kč (slovy: jeden milion korun
českých) každé porušení této povinnosti.
3. Strany této smlouvy si sjednávají pro případ porušení povinností pachtýře, uvedené v čl.
VI. odst. 4 této smlouvy povinnost pachtýře zaplatit propachtovateli smluvní pokutu ve
výši 20.000,-Kč (slovy: dvacet tisíc korun českých) za každý jednotlivý případ pomšení
této povinnosti.
4. Strany této smlouvy si sjednávají pro případ prodlení pachtýře s úhradou pachtovného a
výnosu, k jejichž úhradě je na základě této smlouvy povinen, poviímost pachtýře zaplatit
propachtovateli smluvní pokutu ve výši ve výši 0,1 % z dlužné částky denně za každý den
trvání porušení této povmnosti a úroky z prodlení dle §1970 občanského zákoníku tj. ve
výši řepo sazby stanovené ČNB navýšené o 8% bodů.
5. Propachtovatel se zavazuje v případě, že zjistí porušení povinnosti pachtýře v souladu
sbody 1-4 tohoto článku, vyzvat písemně pachtýře k nápravě s poskytnutím přiměřené
lhůty, která ale nesmí být kratší než 10 dnů ode dne doručení písemného upozornění
pachtýři k tomu, aby pachtýř byl schopen nápravu sjednat a teprve v případě, že pachtýř
ani v dodatečně poskytnuté lhůtě nápravu nesjedná, je propachtovatel oprávněn účtovat
pachtýři smluvm' pokutu v souladu s tímto článkem. Smluvm' pokuta je splatná do 14 dnů
poté, kdy pachtýř nesjedná nápravu ani v dodatečné lhůtě poskytnuté mu
propachtovatelem.
6. Povmnost zaplatit smluvní pokutu může vzniknout i opakovaně, její celková výše není
omezena. Povirmostí zaplatit smluvní pokutu ani její úhradou nem' dotčeno právo na
náhradu škody, a to ani co do výše, v m'ž případně náhrada škody smluvm pokutu
přesáhne.
7. Povinnost zaplatit smluvm' pokutu trvá i po skončení účiímosti této smlouvy.
IX.
Odstoupení od smlouvy
1. Od této smlouvy může kterákoli strana odstoupit, pokud dojde k podstatnému pomšení
smluvních povinností druhou smluvní stranou ve smyslu § 2002 zák. č. 89/2012 Sb.,
občanský zákoník. Účinky odstoupem' od této smlouvy nastanou dnem, kdy bude
odstoupem' druhé smluvm' straně doručeno.
2. Za podstatné porušení smluvních povinností pachtýře se považuje zejména závažné
porušem' povinnosti péče pachtýře řádně o bytový dům pečovat a provozovat jej jako
řádný hospodář způsobem uvedeným v čl. I I této smlouvy, anebo to, že se pachtýř ocitne
v prodlení s úhradou pachtovného, k jehož placení byl na základě této smlouvy povinen,
po dobu delší než 15 dnů, vždy za podmínky, že takovéto podstatné porušem' smluvní
povinnosti nebude pachtýřem ukončeno, popř. napraveno ani ve lhůtě 30 dnů po obdržem
písemného upozornění propachtovatele.
X.
Závěrečná ujednání
1. Tato smlouva nabývá platnosti podpisem oběma stranami a účinnosti dnem 1.07.2015.
2. Tuto smlouvu lze měnit či doplňovat poiize písemnými dodatky, podepsanými oběma
stranami. Všechny v této smlouvě uvedené přílohy jsou její nedílnou součástí.
3. Nastanou-li u některé ze stran okolnosti bránící řádnému plnění ze závazku zřízeného
touto smlouvou, je povinna to bez zbytečného odkladu oznámit druhé straně.
4. Veškeré dohody učiněné před podpisem této smlouvy a v jejím obsahu nezahrnuté,
pozbývají dnem podpisu smlouvy platnosti bez ohledu na funkční postavení osob, které
předsmluvní ujednání učinily.
5. Tato smlouva se řídí úpravou dle zák. č. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Veškeré
údaje a informace, které si strany sdělily při uzavírám' této smlouvy, jsou považovány za
důvěrné, přičemž žádná ze stran je nesmí zpřístupnit či sdělit třetí osobě ani je použít v
rozporu s jejich účelem pro potřeby vlastní. Poruší-li některá strana tuto povinnost a
obohatí-li se tím, vydá druhé straně to, oč se obohatila.
6. Níže podepsaný zástupce propachtovatele prohlašuje, že pro podpis této smlouvy byly
splněny všechny zákonné předpoklady a že záměr vydaný pod č.j. 24/JŠ/OSNP/UMCPl
068515/2015 uzavřít tuto smlouvu byl zveřejněn vyvěšením na úředm' desce Městské
části Praha 1, v době od 05.05.2015 do 21.05.2015.
7. Níže podepsaný člen statutárního orgánu pachtýře prohlašuje, že je podle společenské
smlouvy oprávněn tuto smlouvu podepsat a k platnosti smlouvy není třeba podpisu jiných
osob.
8. Tato smlouva je vypracována v čtyřech vyhotoveních, z nichž po dvou náleží každé
smluvní straně.
9. Smluvní strany po přečtení této smlouvy prohlašují, že souhlasí s jejím obsahem, že
smlouva byla sepsána lorčitě, sroziraiitelně, na základě jejich pravé, svobodné a vážné
vůle, bez nátlaku na některou ze stran. Na důkaz toho připojují své podpisy.
10. Smluvní strany výslovně souhlasí s tím, aby tato smlouva byla vedena v centrální evidenci
smluv vedené Městskou částí Praha 1, která může být veřejně přístupná, a která obsahuje
údaje o smluvních stranách, předmětu smlouvy, číselného označení této smlouvy a datum
jejího podpisu. Smluvní strany prohlašují, že skutečnosti uvedené v této smlouvě
nepovažují za součást obchodm'ho tajemství ve smyslu příslušných ustanovení občanského
zákom'ku, a Nájemce uděluje svolem' k jejich zveřejněm' v centrálm' evidenci smluv vedené
Městskou částí Praha 1 bez stanovení jakýchkoliv dalších podmínek.
11. V případě, že některá ustanovení této smlouvy jsou nebo se stanou neplatná, neúčinná
nebo nevymahatelná, zůstávají ostatm' ustanovení této smlouvy platná, účinná a
vymahatelná. Smluvm' strany se zavazují nahradit takové neplatné, neúčinné nebo
nevymahatelné ustanovem' této smlouvy ustanovem'm jiným, platným, účinným a
vymahatelným, které svým obsahem a smyslem odpovídá nejlépe obsahu a smyslu
původního neplatného, neúčinného nebo nevymahatelného ustanovení a úmyslu obou
smluvních stran v den uzavření této smlouvy.
12. Nabytím účinností této Smlouvy pozbývá účinnosti Smlouva o správě, údržbě a opravách
nemovitostí ze dne 26.1.1996 ve znění dodatků č. 1 ze dne 27.6.2000 a č. 2 ze dne
30.6.2009.
V
dne
propachtovatel
pachtýř
Přílohy:
Příloha č. 1.: Plán bytového domu
Příloha č. 2 : Seznam nájemních a podnájemních smluv k bytům a nebytovým prostorům
v bytovém domě
Příloha č. 3 : Projektová dokumentace č....ze dne
Příloha č. 4 : Usnesení ZastupitelstvaMČ Pl č
ze dne ....
Osvědčující doložka propachtovatele:
Níže podepsaní členové Zastupitelstva MČ Praha 1, pověření Zastupitelstvem ve smyslu ust.
§ 43 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, tímto osvědčují, že v případě tohoto
právmho jednání byly splněny podmínky uvedené v ust. § 43 zákona č. 131/2000 Sb., o
hlavním městě Praze
V Praze dne
členZMCPl
členZMČPl
m
Deloitte
m
m
M:
m
m
m
m
m
m
o
EKonomiGKe a pravni
posouzení smluvního
vztahu mezi MčPi a
spolěčností EP-SC s.r.o.
Městská část Praha i
unor, 2015
1
m
m
m
Obsah
z|Drávý
1
Clčel
3
A n a l ý z a
a d é f i n i č é
z á m ě r u
klienta
'TĚ
m
m
m
m
^
m
m
m
m
m
m
m
em
m
m
m
m
s o u č á s r i é h o
s t a v u ..;V..U.Í;;.......
3 . i
S m l o u v a b s p r á v ě ,
3.2
Kóřnérčrií á e k o n o m i c k é
4
A í t e m a t i v y
d a l š í h o
4.1
P o t é ň c i á l n í v ý n o s
4.3
D o p o r u č e n í a
ú d r i b é
a p p r a y á c h
ň é m o y i t ó s t t
posouzení;...;..;...
p o s t u p u , y ý b l é d
b u d o v
;;;•;.;;.„..;.;;;;.;.;....;...
2 0 1 5
. > . , . . . . . . , . . . . . . , ;. . . , . . . , . . ; . . . ; . . . . . . W . . . . . 6
. . . . . . , . . . . . , . . . ; . , ; : ; ,; . . ; ; ; ; ; : . . ; . , , . . . . . . , . . . , , , X &
-
2ó26.....,....,>..............
- 0 1 / 2 0 2 6
......v.;.;..;;..;.;
shrnutí.;.;...;;.....
2 0 1 5
.;;...y........
Přílóhč( 2 -
5.3
Příloha
3 -
p ř e h l e d
o b s a z e n o s t i
s e z n a m p o d k l a d ů . . . . ; ;
20
Ip
...........;;;;;;..v;....;..;;.....
• — — • • - . . . . . . . . v . .
5.2
Š
.......,.......
2 5
..>...-3i
; . . . . . . . ; . . . . ; . ; ; ; ; ; . . . . . . ; . ; . ; . ; . .; , . , . , . , . . , „ . . . . , , . . , , . . . . 3 2
I
1
I
'
I
1 uče! zprávy a definiGe záměru
klienta
I
I
I
I
I
I
I
I
I
^
i
B
9
I
I
i
.
_
,
.
Méstslfá cěist Praha i (dálé „ylástník", ^klient", anebo ^MčPi"ý pověř
Advispry s.r,o.
;(c[áié jen „pělpittó") o VYpracóvání nézáyisiléhoí přayhihb a ékqnomičkého posouzeni smluvního vztahu mezi
Měsiťškqu casiti Praha i a spdleŽndstí EP-ŠG s.r.p./dřiyé AGCT - Fiakousko-česká poradní a obchodní
společnost s.r.a. (dálějen (.správce^-nebo ^EF^-SÓ*). Šmlyvní vztah - Smlouva o správě, ůdrřbě a opravách
nérnoyitdstí (dá|e jen;«smbuva")> se týká dvou budov s č; p : i 9 3 3 a č : p . i 9 3 4 . Na poříčí 3 6 3 3 8 , v k.ú. Nové
Nťiěsto (dále in.eniavitostl'* nebo:i,budovy"), ve které ÍVlěstská čásťPraha i*/ystupújě v roli vlásťníká a
společnost ĚP-ŠC s.r.o. vystupuje v roli správce.
Cílem posouzeníje zhodnotit vztah mezí Vlastníkem a správcem z ekoriprnického a pravrilhq^pphlédu, ato
zejména:
•
Analyzovat současnou situ^
•
Popsat a iďůvódnítaltérňativý d
•
Análýzovat jiřávnl f ékonoirnck^
a dopady jednpťliyych alternativ pro vlastníka, a to ~
š ohledem ná převládající tržní praxi a vývoj trhu
•
Popsat a navrhriput další kroky a doponjčení
Ve zprávě by měly být dále popsány :
•
Právní dopady realižaGe či néřeaíizace jednotliyých alternativ. Těmito altérnáti\rami bý měly
minimálně.být:
o Výpověd\itívajidsmlpuvy
:o ÚpráVa smfuyriíč.h podmiňék
o Jiné (dje žjiítěni)
« Ekorioyriicke.dďpády réállzace či-n^^
Seznam obdržených podkladů použitých ý spúylsjosťl.s přípravou á zpracováním této zprávy je.uveden
v Přílozea;
bále bylý použitý zéjrnéna tyta podklady a Veřejně dostupné materiály:
? Interní informační databáze 3 analýzy Deloitte;
« Výpisya mapové^podkladý z katastru nemovítostí.fhttri://nah|i;:éfWdcRn.cuzl<.e7.)::
•; Informace t obchodního rejsti^fku fhtto• /VoortíiI.iu^ičE.c?.);
9
a
a
I.
m'M
I
Tato zprává býia wýtýai^ena spcilecnóstl Dgloitté na základě pokyny MčPi a v souladu s podminkanni
definoyanými-vé Smlouvě o vý(iracoy^^
spoléčhbstí EP-Sds^^
správcem ňernpvitósti Na řořfeí č. p; 1933 a 193^^ k; ú; Nové:Město; Závěry
bbsážéne v tomto, dokumentu vyčKázejí z inforrtiaci á vstupů poskytnutých Oelpitte v pisemné,.ústní, či
eléktřqničké-pódobě Městskóu částí iF^raha 1, společňostí EP-SC a z veřejně dostupných informací v rozsáhU;
vjakěm bylo pro pptre%tětp zprávy účelné. Žádné z těchto:iiTformací a ďokumentů nebylýověřóvány i
hlediska jéjich pláťnbsti; účinnosti, přesnosti a úplnosti kromě pi^ipadůvýslovně úveděných y tétó zprávě ahl
li
3
obsažených v tomto dokumentu.
S
V tpmto.dokumentu Jsou uváděny odhady budoucího yýyojé zálbzené na předpokladech á iiiforhiacích
poskytnutých Městskou části Praha 1 a spólečňoíití EP-SC, t y t o přeclp9klaďý:Sé v budoucnu rttphby, álé
nemusí, ukázaEjako nesprávrtě. Prípadiié nesprávriošt v použitých předpbkládech a ódhá
mohou, rríít
významný vliv na závěry uvedené v tpnri
použité piíědppklady, áňizájéjich kohečntíu spraviibst,
H
1}
^
^
^
H
pj
Ten to dqkúniěht jě.určert výhradriě McPi a je :důýěi;iiý. Zprá va- rnůzé být použita výhradně y souladu 5
améženimi v ní diafinčwahýrní á v souladu s ustánpvenirTii Šniloúyy. D,eloítte v žádném připadě nenese
odpovědnost za ábMK kóriÉčné verze zpríyý vůči žádrié Straně jíné než MčRi. Za použiti tohoto dokumentu I
zá;yeškeřá rozhodnutí z něj vycházející ódppyldají yýhřádně štřariy, které dokument použiji; Jestliže se. třetí:
sťráná rdzhddne využít jákóukpí^^
tpmtb dokumentu; čini tak na vlastni riziko a bez
lákýchkoli iJřípádnýcH nároků vůči spoíéčnPsti péloítte. Použije-li tretí straria infonmace uvedené v tomto
dokumentu, sóutíiásí ták s tírrif ž^ společnost Deloitte tienese žádnou odpovědnost ve vžtahM k takovemú
použití těch to infpřmócí. Společnost Deloitte nepřebírá žádripu odpovědnost za piipádňé škody, ktěřě
vzniknou jákékpil třetí straně.y důsledku přijatých rozhodnirtí nebo opatření učiněných názákladf.ťo.h^^
dpkiiméntL)
3
i
2 Manažerské shrnutí
3
i
i
t|
3
J
Smluvní vztah rriézi Městskou částí Praha i a správčem je, po seznánieňl še i dóštiipňými pódklady,
informaceml a matei-iály-Viz Příloha 3, s přihlédnutím k ůbyýkjé tržrií praxi, ke dňi žpračo.váňf té
éhárakterizpván těmito žákladnímí jirinCÍpy;
•
Z provedeného praVňího posouzení smlouvy á šduvisejících revidóyáhých dokuméritú dle
sjedr>anéhp i-ózsahu píáyníhp'pps'ouzeni vyplývá, ze podje příslušných právních nprem se.nejedná
o smlouvu nájemní.; jédria se o šrhluvhí typ podle dříyé platného obchodního zákoníku, a to
konkrétně pšrrilpůyu mandathí riébp smlouvu smíženou, která kombinuje:prvky smlouvy.
niandátní 3 něpojménoyáné;
•
y případěj že nedochází k porušování smlouvynastrane správce, nelze smlouvu jednostranně
ukončit výpovědí ani odstoupením.
t§
Í|
JI
1
•
•- -
SrpIuvnrVzt^hjě možné mpq'iflkdvatd^
ijqhpdpú je mgžhé uzavřít rípvpu šriilpijvu. Při úpravě šmldúyy dodatkem nebo v přípíade uzavření.
nové smlouvy jě nutné zohiédhiťáplikači příslušných praVních předpisů jak na ichyálóyačí proces,
ták i na pročeš uzavírání dpdatkij nébp ripVé srnlóuyy.
*
Smlpjjýá ve šve stávající podobě náodppyídá sbučaš^ převládající tržní pi^axi y oblasti správy a
údržby nfemó viťósťí.
•:
Odhadované nadískpntoyané příjmy nemovitostí z nájemného mohou dosahovat celkem
ioi.5dp,(3óó mil. I<č dp konce smluvního obdob! stá vajíci Smlouvy o správě^ údržbě a opravách
nemovitosti.
•
Nepřefaícturovatelné náklady vlastníka, spojené s provozérh; správou a údržbou nemovitosti, na
základě dostupných podkladů, lze odhadnout vě výši 2,2óo.ooo Kč/rpk za rok 2015. Je však
pravděpodobné^ že v následújícíčh letech se tyto hákladý mohPú m.ěriít š.ohlédém Ha inflaci á
tržní vlivy rnímP možnost ovlivnění vlastníkem.
•
Tfžní.mpdél šprávy nemisvitoštl, bbvyklý w kpmerčnřšféfé, ririCizé přinést naívýšení výnpsLi
vlastníka žé současných cča.i.32a.o6b,- Kč/rok na Héjmérié 5.000.000 Kč/rok.
II
H
J
i'
., . .
IJI
^
p
^
H
aa
i
a
a
a
i
a
a
Smlouvaje možné ukončit dohodou obbu smluvních straň.
,
-
i
i
3 Analýza současného stavu
i
i
]
M
3. J
^
Smlouva o sp/áyě, údržbě a bpráyáčH nernpyitbstí byla mezi yláithíkerin á spi-avcem. uzavřena dne 36.1.1996 a.
31
3
S
1
!|
H
H
H
]
^
H
n
i
i
i
i
i
i
1
1
i
Smlouva o správě, údržbě a opravách h e m o v i t o š t i v k o n t e x t u v ý v o j e t r h u
jějírn před.měténn jé'správa, údržba a opravy nemovitostívbudbyy č. p. 1933 urňistěné na:pozemku pare. č. 214
á budqvy č; p.:i934. umístěné na pbzemku par<:...č. 215; vše v kvú. Nové Městp, obec Praha^ zapsané na listu
yíastnictví.č; 1271 ye prospěch řilaynlhp města Ptahy. Smluvní strany dále uzavřely ke smlouvě dodatek č: 1 za
,dne 27. ledna 2000, kterým yíastníkcíávaí právo k odepisovaní technického zhodnocení domů č;p. 1933 á 1934'
a dodatek č. 2 2e.dne;3p; dubna 2009^ který měnil režim platby od správce vlastníkovi z do te dohypjatné j^ixhí
platby v DEM a ATS zá platbu v EUR a režim technického zhodnocení, kdy veškeré rekonstrukce podléhaly
výslovnému souhlasu vlastníka'! Č.dodatky*'). Touto smlouVpu Vlastnik přévádí ha spráycé výkon jaráy a záyažkú
spojených sis správou; údržbou a opravami předrn^^
povinnosti
istancivené touto smióuvou:
Trh a.jého vývoj
Profesidriálřií réalitňi trh, včetně na něj fi^yážartýčh služeb (realitní páraderisfví á zastupování, fealíty
managejnént, pi^opertyTTianágernérit á.áálši) v České republice vzniká v polovině ^o. let příchpfjěTrf
zahráničních Investorů, (Jéyélpp
a přpfesiďňálních realitních kanceiářr (např. spol Cpílierš Iritěrnatiónal pd,
r.1994, Cushnian Wakefieldyr,l993 apod,),.pbďóbnějétpm u společnostízabývajícičh.se objástí facilitý
manágemeritu (např.; ipPl, OKIŇ ve své původní podobě vznikla v ň 1993)..
Začátek druhé poloviny 90. lét byl ye znam,enfrychlého.růstu ekonomiky taženého silnou investiční aktivitou a
rychlým růstem spotřeby domácností.y roce aggé se HDP zvýšil o /,,3Ý6; Nicméně rychlý růst domácí poptávky
zároveň prohlijbova| vnější nerovnováhu. V rocé iggS schodek běžného účtu.platební bilance stoupl na 5,2%
HDP a výrazně přesáhl bezpečné meze, jak se ukázalo, a rok později:
V roce 1997 začaly výrazné s(lit tlaky na;oslabenl kUrzu koruny v souvislosti s asijskóu finanční krizi a
zranitelnosti české Ekonomiky. V/ průběhu první poloviny rckij Í997 korz koruny vůči americkěmy dolaru
oslabil o 18,4%; zá celý rok 1 9 1 9 7 pak o 2 7 % , résp. p íó% vůči německé marce. Pod tíhou tbhold tiakO músela
ČNB opustit dosavadní režim peVnehb směnného kurzu a přejítňa volně plovoucí kurz; Zároveň centrální
banka vyrážně zvýšila. úrokpv4sázbý, aby zíTiírí^^ tiaky ná oslábpyáhrfnéríý.
Vývoj průhfiěrhé řóčrii šazbý.PRIB.QR ýtéťecH i g g j - ^ i p i ^ j e zriáz;ómen^v
1.
i
i
i
G r j f i ! Vývoj PRIBO.R v letech 1393-3014, rúlpí průmSr
II Podpis smlauvý
i
3
i
ia%
-.2%
10%
a<í
OH.
2«
1993 (954 103.5 19?^ 1&?r. ^995 1983 .2300:ZOO". 2 K 2 JflOi aOM 2KI3 200S 2K57. 2008 20DS; 20)0 201.1 2012 2013 2 0 « ,
Zdroj: ČNB
Regulované nájemně bylo po celou dobu 90. let na velnni nízké úrovni a Jen velmi pomalu.dpcházélpkjeh(>,
pozvolnému nárovnávánl. K prvnímu-spíše mírnému - růstu regulovaného'nájenrjného doŠlona.
počátku poslední dekády minulého století. K (sostuprié harmonizaci a šrbviiávání úrovně nájemného s ti-herh
však dochází teprve.od ledna 2007; kdy prbhajírhatelé měli poprvé možnost jednostranně zvýšit nájě^^
nátjernné pří dodržení maxirriálKích liiTíitů stanovených žákbnem.ZákÓn.ympžn
hájemnéhtí do rpkuaoipVpříčémž pláthpštjzákoná býlariaštáyénadp.šl
Pptorrtíib datójižje
deregulace nájemného záyršéha a výše nájemňěhó.záyfši há dohodě mezi pí:onájfmatelen-( a iiájérhcem. Vývoj
cen řegulpváriéhó nájemného v Praze v bytech i . káfegpřie je uvéděn v Grafu ?.
Graf i: Vý^/aj.régúIóMňěhó n-iJemníKo v Praia, byity I. Kate^ortó, 1995.-^1010, ^(^^'íiiiSšIc)
Í20
Podpls:srnloj[vy-
104
10.6
BB
80
64
60
A3
40
i
i
20 -I
O
I
a'
21
30
33
34
38
37
37
37
37
"1
,n.r
ISOS 1938 1997 f.99.8í ' 9 9 9 ŽáÓQ 2001 2002 2003 2004 2pí]5 2000 2ě07 2(3.8 2 0 0 9 2010
Zdroj: Magistriíthl: m.Ptahf
I
i
a
s
a
a
^Zákon.č. lĎ7/20^CfiŠl),, o jertnostr-inoií^
Sb:.
3
w
13
a
•
«
™
g
™
g
*
správa neňrjbyitostí - fačility niáriagément^ property management
Technická údržba, správa a opravy nemovitostí <facilíty management) patři na trhu nemovitostí mezi
nejčastěji óutspurcované činnpsti. Majitel nemovitosti převádí za úplatu na poskytovatele služeb povinnosti
šppjehé.š výkonem údržby á oprav nemovitosti; Na spFávce.zpravidla bývá převedeřia a smluvně nastavena
isovínnost udržovat budovu vsouiadu s ustanovenim příslušných vyhlášek a zákonných povinností (revizní
prohlídky, provozkotelen, vzduchotechniky, výtahů apod.), vést příslušnou dokumentaci á být odfjovědný vůči
kontrolním orgánům za veškeré povinnosti, plynoucí z provozu nernpyitpsti.
^
l_
™
Pro nastaveni odměny technického správce - fačllity rhánagérá - jsou používány růžhé híióděly - od
.jednotkových cen žá příslušné úkony, paušální sazby, až pdtzv.''črišť píuš'' model, kdy správce ppškytujé
služby s predern odsquhlasénqu maržj.
^
^
*
_
*•
—
i
činnosti šjp.ojené se správou, hémbýitostl, pf Ipádriě špráVou aktíy (prpjaerty managemeht resp. ašset
mánagemérit)jšQu'dálšírri týpe
prófesiohál. Do jeho ppýinňostí spadá hapr..paýíhnos^ yyb.frát.néjemhé a vést přehled o platbách, řídit
ekanpmika provozu nerhpvltpsi;! a májíírňáítzpýa^^
například prariájé(ti nenrioyitp^^^^
Ňastayení iotfměiiy přp správce • propértý, rešp; assefc managera - bývá, v závislosti na rozsahu jeho činnosti,
zpřávidlá nastaýéna jako % z objemu vybíraného:nájemnéhb a poplatků za služby, nebo hodnoty nemovitosti,
apód. Qbvyklý model nastavení správy nemovitostí j e uveden níže.
j
i
pbř a.: Schéma obvy^létio rnodclu nastavenísp.'ávy naajo.vítpstji
i
Propeny Manager
-^^^
a
_
řaoilljy Managetnímt
\
.
^
,
i
LaasinB
-
.)
) '.^
a
m
3.2
«
^
jm
*
*
Předfiňétém snitóúvy je spráyp,;úd^
a .óprayy.némpvitóstí, ktě.i-ou provádí správce ria syé náklady. V rámci
zmíriěriétíďpředrnětij smlouvy se sprayce zavázal uzavírat s.e spuhla.sem.ylastníka nájémnf smlouvy,
zastupoýátviastnika y nájernních
Správce se vé šmlbuyě dále zavázal jjrdyést ko(TÍplfi)cr)í rekonstrukci celého objektu č; p; 1933; Na základě
i^eyidoýahýčh dp.kúrnéhtů lze úzayřít, žé přédmětern smlouvy je obecné správa nemovitostíj včetně zajištění
oprav, údi^by a správy nájemných Vztahů, jako služba poskytovaná správcem za úplatu.
g.
*
Pbspúzéní smlouvy a právních vztahů z ní vyplývajícich vychází z předpokladu, že MčPi byla kě dni uzavření
smlouvy oprávněná hospodářit s předmětnými nemovitostmi a že došlo kplatnérnuútavřérií Smlouvy, kte^^^
dosud nepozbyla platnosti ani účinnosti.
a
_
•i
S ohledem na zadáni, jehož předmětem bylo výlučně pbsóuzení šoúčašné sitijacéj a s bhlédertii n.á dokúménty,
které byly prů účely přisouzeni smlouvy ppskytriutý ze štrahý MčPí,, byla snřildijvá ppsúžóváiiii výlučně
z následujících hledisek;
H
H
1
a
a
a
Právní posouzení Smlouvy
a)
Analýza současné šituácě v rozsahu určeni srhluvhfho typu podle právní úprayy aplikpyatélné ý tíobě
úzavrení smlouvy, tj. zákona č. 4p/i954Sb.,. občanského zakorilku, ve znění-úČifinérn ke dni u.zaý.řéhí
Smlouvy (,,0Ž" .hébb.„bbčánský zákónfk"), a .žákořia č; S i j / i ? ? ! Sb,, obchódriíhp zákoníku, ve.znění
účinném ke :dhí uzávráhí Smlouvy („ObchZ"riébb.„obchodnížakohík"),
I
a
g
b)
H
I
palši) yýsa neuvedené právní aspekty týkající se smlouvy, nebyly v rámci naší revižé.pošuzováriy.
I
Určení smluvního typu podle občanského a pbchodhíhp zákoníku
y spuládu s aktuájn.ě účfrirtbu přáyní úpravou, t j l zakpňěrn č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („nový občanský
zákonílč"), á toť lcpňkMtně;y5ooládu.,šu^a^^
nového.občanskěhp zákoníku, se.práva a povinnosti
..a právní ppmerv yzriiklé přeci i . ledriém z p H "dí právními předpisy, které předcházely novému občanskému
zákóhíkO.
I
I
is phiedérh na uvedené se na právní vztahy založené smlouvou, vztahuje obchodní zákúníkj ve znění účinném.
ke.dni uzavrenísmlpu.vy. a to v souladu s ustanovením 1261 odst lObchŽ, Dle uvedenéhó us tahbýen.í se
obchodním zákoníkem řídízávazkoyé vztahy mezi státem nebo samosprávnou úženiní jednbtkpij a
podnikateli přijejich podnikatelské řfnnosti, jestliže sé týkají zaběžpěčovaní véřejnýc.h potřeb. Za
zabezpečování veřejných potřeb lzepbvažpvát,.f)pdle přéi/ážujícího házd.rú,.i próyádéoispráýy dóniů yé:
vlastnictví óbčél
I
^
i
I
S phiederri ná výšé uvédéný předmět šmlbúyý lze di^ybdít, žé sě jédná"p sntlpuýu.rhandátni pbdle ustánoyení
5.566 a nášl. ÓbchŽ, připadne ásmjtíuvu smišěhou, která kombinuje prvky sml.bu.ýy nefíbjnienóvahé amandátní.,
K
B
^
B
B
B
%
H
I
H
H
U
H
I
Popis a zdůvodněnřjédnótliyých možných právních alternativ dalšího postupu MčPi na základe výše
uvedené átialýzy, včetně právních souvislostí a dopadů alternativ pro MČPi a popisu a návrhu dalších
kroků
ŽáiTjyéi^ lze.ýýloučit, žě bý sé jednalp p smIpOyu nájémhí. Srinipuva toiiž néíiaplííúje ppjrnové znaky smluvního
typu nájéitírií sml.buvy, ahf pp^^
učMnéfri ke dni uzavřiehísmtppvý a zákoriá č. ii5/íggo Šb,, p nájmu a ppdnájmu.nebytoyých prostor, ve znění
Úcínnehi ke dhj uzavřeňlsrti.lbuyý (iZNP'*). Tento^záver potyrzuje i rozhodnutí Městského soudu.v Praze
č. j , 7 Ca 262/2008, ktere nám bylo pro potřéby právní revize poskytnuto,
yštanoyení S 663 a, násl. občanského zákoníku vymezuje nájemní smlouvu jako vztah mezipronajímatetem a
nájemcem, kdy pronajímatel přenechává nájemci přediriět nájmu k užívání případně i braní užitků a riájěrifice
se zato zavazuje poskytovat.pronajímateli^odmenu (nájemné). Nad rániecobecné úp.rávy stanovuje ŽNIPpro
nebytové prostory další podstatné náležitosti nájemní smlouvy, jákb sjednán.f pfedniétu a účelu nájmu nebq
výši úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s uzívárií.m neby tbí^éhó'prostory, které podminuj! ptattie
uzavření nájemní.šmiouvý; Vzhledem k tiímú, že ZI^P přímo defíriujé riěbytbyy pí-iostor, lze konstatovat, žé
předmětspravy podle smjóúvy ^e^l^hebytbvým prps.tpréhi, Přeidmětěm šmiduyý jsiau budovy, v nichž některé
jednotky jsou sice nebýtbvýnii prostory, ničiíieně to prb aplikaci ZNP ha sríilpuvu; není dostačující. Navíc, jíak již
býlo výše uvedenpi smlouva.ž pbyáhý sjednaného předmětu není riájemnrsmlouvbu,
Snilbuýá nappák staribvúje spřáyci jDoVirindst něrn.pvitóstl špraýpvat, zá cbž mu náleží pdrněná. Srnlpúva.
nestanoví odmehú fixní, ale uváidí mechanismus jejíhovýpípičtu. Smluvní měchariíšmus určuje ódměnijz
hájěmnéhb, kteréiprjáVce inkásoje pd nájemců prbstarý.neňipyitb^
(jak bytových, ták:n,ébytbvých),
snížéňďu p sjedriartýp.pďlin^
kterýjé yypíácien MčPi.-Te.ntp mechánísrhus se uplatní.po celou dobu
trvání srrtiduyy š tím, že smlouva přímo upravuje bdehylky prp různá období; (i) pro období prvního rokUj kdy
by|á prpyáděna i'ékbnštrukcé, odrněria odpbyídálá výši inkasovaného nájemnéhood nájemců, a (ii) pro období
pi31. I^íjňu Í1002, kdy bylá sjednaná po.vinnpstsprávce vyplácet vlastníkovi paušální částky za my.
i
l>Ja takpvétb ustanoyeníje nutné nahlížet jako na dohoduo způsobu určení.odmeny správce 23 poskytované
služby, a nějako na.,dohodu o výši nájemného mezi nájemcem a pronajímatelem.
^
I
Z provedeného právního posouzení smlouvy a souvisejících revidovaných dokumentů: vyplývá, že podle
příslušných právních norem se nejedná o smlouvu nájemní. Jedná se o siriiuynftyp ppdíedřív
obchodhího zákoníku, a to konkrétně b smíbuvu mandátní hebp sirilpuvu smišehoú, íctérá kbntibíhijje
prvky snniouvy mandátní a nepojhnenóyan
I
VlzSťanglová, [., Plřvu, S,, Tomsa, M. á kól.: ObchodníZáStdmílc, Komuritář. 13. Vytfáni. Praha: CH. Bočit, ibio, S- 8g'8.
1
1
a
a
a
a
a
a
1
3.3
Komerční a ekonomické posouzeni
Němqvítostl - lokalita
Nenipvitosti se hacházéjí y kprhpaktní blokové zástavbě.ulíce Na poříčí; V těsném sousedství se nachází Hotel
AXÁ.á hptél Motel One, jižním směrem pak administrativně-obchodní komplex Flórentinum.
Lokalita má velmídobrou občanskou vybavenost a je dobře dostupná jak prostředky MHD {autQbusóVá a
tramvajová zastávka, stanice metra Florenc a Nárnésti Republiky v docházkové vzdálenosti), tak i pspbm
automobilovou dopravou (Ševérojižni míagistrálá).
obr; 1: Úrni^ŠCi Mofriiíríi okofl.
Budovy
a
Zosuyíné háďvoří
a
i
a
a
I
a
a
a
i
Parcéiy
Budova č. p^ 1933 se náčházi há pozemku 5 parcélním čfdlerri 214, k.ů. Nové Město, o výměře 369 m^ Budova č.
p. I934:,na pozemky š párčelnínri číslem 215, k.ů. Nové Město o.yýrriéře 710
6t3a pozemky jsou zapsány na
listu vlástnictyí č. 1271,jejith celková yýméi-a jé 1079 n i ' Vjástnikem je Hlavní město Praha, správa byla
svěřena N;lě.š.tskě.Části Praha i i K parcélárn nepřísluší žádná omezeni vlastnického práva, obé parcely se
nacházejí y oblasti památkoyé rezervace,.
a
i
1
«
'Obr.i; kaíastráiňf mapa
řarcelnífísrql i i ,
Parcelní číslójij
a
n
i
i
i
a
10
m
m
m
B
m
Budbyyjsou funkčně člénŽnýňia býtpyq.úa nebytovou. Část, využití patérjé ňáslédujíci:
• i , PP: sklepy á nebytové próstory
• a.NP - 2.NP: nebytové prostory
a 3; ŇP- 8.NP: bytové prostory
Detailní přehled výrner budov á jednotlivých patiér je uveden v následující tabulce.
m
M
m
Tab; ii-VýiíišryřBudaw a igich jedfiótlivýdi pater
-
i i s w — — :
i
1.NP
ZKP
5.NP.
S;NP
7;NP
Čaikom
263,1
24S,S
270.9
270,9
254,3
Ml,6
1 aSsjo
'
•
'
1
f332?)rry)
165.3
215,3
266,5
A.P.C
3;ŇP
:
m
aa.ff
71,5
22,3
22,4
22.3
21.7
21.7
22;&
14,4
265,8'
647^2
23.5
2,1:
s;g
23;5
3,3
lis
22S;a"
265(9'
2Sa,9
29Ífi
ÍSt/Š.
277,7
98;6.
2 327:0
BÚDOV.^
(33imu[
m
IPP.
1.NP
2.NP
3.NP
a
4.Np:
5iNP6;NP.-. -
7:NP
8:NP
Célksm
i4i,o
26316
266,
268,)
266,9
234,6
•77,0
1517,f
111,6
20/.9
120.8
as:a
2213
2i;j
21,221.2
ZI.7
22;5,
«40;3.
adS«
•
a
celkem
2906
62:7%
" 233;3-'
2e1.;4.;
2,r
:5,i
6,1:
32^9
13j4•
mS.
263;3'
91.4
2.3it0.6'
•^
mm
1087
23.4%
289.91
.^7,2"'
_-
GB^KENIfOBB BtlOOU.Vil
9
32,9
583
12.1'K
56
1,2%
(gaEEGI]
25
0,5%
4638
1110,0%
Zdroji Záméřéni'Buddviřóku 2008
iStáv budov
m
Technický průzkum ani hodnoceni stavu.budov není předmětem této zprávy; Informativní prohlídka; sloužící
k seznámení se s nemovitostmi, proběhla za účasti zástupce správce dne 9.12.2014.
V době prohlídky probíhala rekonstrukce nebytových prostory 2.NP..VIáštntk ve spbiúpráq
připravuje rekonstrukci Výtahů; V sbúvisipsti s výstavbou Flprentlna by rnělá praběhnbut výtriěria stresni
krytihy, jákĎ součást náhrad že štrá dévelbpěra'buddyy Flprentinurn v|ásťnikúni souseda
újmý á pmezení pp dobu Výstavby Flp
m
1
' Penw Investmení?, dopis.EP-SO Ing.LortiecItěfnu dne 1.9.1014
11
e
i
Fot, 11 Pahladdo\mítrbbl6kí/-byvarÝyjéžiJ, riyh?Flóřeňtinym Fot; i>:S/i;u3.doďomuŽ. p, 38
i
i
B
I
I
B
a
B
Fot:3: VsKJp (to vnitrobloku z doonu e. p. j8
Fot.4:.V!itc'p<ló vnitrobloku 2 doiiiu č.
Fot; 5: Těčhriičká místnost Í Í 1.
Foť, Si.Téchňliská rbfšťnost í. i
36
a
a
Ždiipji Prohlídkarienioyftbstídnie9^,t3,3ÓH
12
m
m
m
m
m
m
a
m
m
m
m
Fofcp Výtah Č ; p,38
Fot. 8; SchodiStřá. g. 38
Feť9iB.ytv.C3 38-obývací poítoi
Fot. 3L0! Byt.y e.p. 3B - kmipelna
m
m
3
Fbt|iii Pfdblhajfci iěkonštfukcó v 2.NP
FotiiiKóijpélfia ý i. N P'
Zdroj: Prohlídka hemóvitbití dqe g.i j,a6i<l
13
m
m
m
3.3.1
Ekonomika budov
Nájemné
m
m
Bytový důrii č. p. 1933
V bytovém donriě se nachází celkem 10 bytových a s nebytových jednotek.
Dle získaných, podkladů bylo ke konci roku 201^ obsaženo 5 by tových jednotek, z čehož jspu 3 nájemní
smlouvy na dobu určitouáj smlouvy na dobu neurčitou. Priiměrná výse nájemného jé a28,-Kc/m'/měšíc pro
bytové jednotky na dobu určitou a 130;- KČ/ni'/.měsíc prb bytové jednotky na dobu neurčitou. Celkerh je zá
bytové prostory vybíráno nájemné ve výši 1.02/^,884,- Kč/rbk. Bytová jednotka č. i q jě v užívání špi-áyce..
Nebytové prostory jsbui pltié obšázanyi všechny najéní\f\í sm|buyy jsou na dobu uratbu. Celkem je za nebytové
ijí-dsťbry výbiraiipnajérnne ve^
2.722.752,^ Kč/rbk, hájmy sé pohybujíbd 345 Kč/ ni^/měsíc do Sjq Kč/
m /měsíc.
Bytový důrh č. p. 1934
V domě še.naáiázf celkem aP bytových jednotek a 3 nebytové jednotky..
m
1
Aktuálně jebbsazepb 9 bytových jednotek, veškeré nájemní smlouvy jsou na dobo neurčitou, Gelke.m je za
bytové prostory vybíráno nájemné ve..výšia.9^o.58o,- Kč/rok. Pniměrné nájemné ve výši 117,^ Kč/řn',
Nebytpv? prostory jsou plné.obsazeny, jedna smlouva (A B papír, s.r.o.) je nádobo neurčitou, žbyié snhlbuvý
jsou na dobu .určitou; Za nebytové prostory je vybíráno nájemné o celkové výši 2.4P6..144,- Kč/rbk, nájmy še
pohybuji pd 483,-Kč/mVměsic do 1.160,-Kč/m'/měslc;
Shrnutí
Dle předaných podkladů je pbtendálrii výnos budov na rbk.2015 nazákládě aktuálně platnýclT nájemních
smluv 8.o9ý|..36o KČ, průměrné nájemné za nebytové prostory j é 5ib Kc/m^/měslcazči.býtbyé pl-bstbry iza
Kč/mVrrtěsíc:
Pnjměrhé nájeřrine žá bytové prostory šé nachází mírně pod tižnírti průměrem, který se ve srpynateln^čh
nernbyitbstéčh pohybuje bl<plbi55,-i<č/^
Nájémňéza nébý.tdvé prostory sé pohybuje v rámci obvyklých
yýst na trhu ža pořovriatelnijědňptky.
Pbdrdbiíý přeh|ed nája,mnáhp a pbiázenosti býtPyéhp domu je uyeden v Příloze 13.2.
tab;
t
ír
P(>tB^c?ál^^yvnpsbudo^
řok 20152 ábMÍényčli
. ^
J
Býtó.vý aůní S;p; i93JSytóvé pioitoiv
Nebytové flroslbsV ^
i 024.884. Kfi
2 722 752Kfi
129 Kč
SS6K6
Gjy^vý ďům c:pl4934
J^tQ;>é piiostoiV
Nahyto^é přo^toiy
1 340-53bKa
2 4 0 6 Í 4 4 K4
•Ú7Ki
.gza.Ko
Ce.lkenfi
Býíoié praátčfv
Nebálové prosjóry.
2 965 464 .Kč
S 129 8S6 Kč
121 k č
Cslkeim
zdroj; Sezna;^
nájeiriních ínnluV,
HP-SC,xjXi.ioit,
1.^
™
výnosy a náklady 2014
33
^
Výnosy
Celkový výnos z prónájmu némovitóstí za řbk zap^, dlé podklady pp^kythutých správcem, býl ve Výši
7.995,228,'Ké
Dle vlastního Vyjádření, správce zatěžuje svůj výstup; yýrips z riájmu z budov, DPH v základní sazbě; DF'Hza
řokidiif
čiríilo 1,387.972 Kč. Výno^šz budqy, pcistériý p,DPH,:byl ve výší 6.6137.256 Kč. D.uýpdem odypdii DPH
jé momentálníriastavénísprávy budovy, kdyspráycé ppskytuje.MčPislúžbu v podobě správy nemovitosti.^
m
1^
^
^
9
g|
a
g
lH
Psiákládý
Provozní ná klady správce jsou: uvedeny v členění na:
•
náklady spojené s neobsazenými prostorami;
•
nepřéfakturpvatelné náklady spřávcé spojené s provozem, opravami 3 údržbou,
Náklady spojené š nepbsázěriýrrii prostorami představují porněrnbú část provozních nákíadu, které riělze
přéfakturovát nájeniníkůrri z.důvodu
riéo.B^
pVóstpř. Výše nákladů šppjeha š něobsazenýrni prosi;pí^anii
ná rok 2 6 ^ rielDyla dosud zé štt-áhy správce uzavřena. V Gráf^u 3 jsou, pró možnost yypjbčterií yynbš.u správce
z próvozu.budóv, použitý průnněrné náklady s neobsazenými prdstórarni zá rbky 2009-2613 vé výší 204;g46 Kč.
.
. V./.'
.
' 7
Ňepréfáktuřóyátérné riákfády spojené s. próvbzérn, ppi-avarTni a Údržbou němqvítóstí byly, dle podkladu od
správce, za rok i p i A Vě výši 3,278:049,- Kč. Správce do těchto nákladů zahrnuje náklady na opravu a údržbu
nemovitostí i náklady správcovské společnosti (mzdové náklady, režijní náklady, právní služby);
.
.•
••
čistý výnos správce
- Celkový výnos z nájemného za rok 2014 byl 7.995.228,- Kč. Po odečtení nákladů za nepronaja té přostóiy,
nepFei^akturovatelných nákladů správce -viz-výše, smluvně danou paušálni platlioú pro MčPi a ódvpdém DPH
byl, na základě dostupný podkladů ža rok 2014 odhadovaný výnos správce:8ói.234,-K^^
Výnos správce sé tomto roce pravděpodobně mohl nacházet pod Jelió obvyklýrti výnosem, jedriák z d.ůVódu
výše nepřeúčtdvátélných ná.kjádů spojených s provozem némbvi.toštiá šdKlédém skutečnosti, žě výnos z
nájemného se nacházel pbd pótěnciálém búdbv (s ohledéni ná moměntální něobsázenost bijdov; viz Příloha 2
á Článek 4.1).
a
Wi
1^
'í^Skutéíny výiíoiz přotiájrru/ záVdk 201;^. Očd'<Svaný vínos i aktuálriéplatných srňluiz.i í6k 11)15 je Biog/i. j i i j k í .
' Spriynoíf odyíkiu Ó.i^l-f ies.trapy EP:SC a vyje odvedeného pPH náiTi nehýlo.uioíenq zkoumat, proto.v dalšfcii výpořtech vždy
uyaíyjLWe, í e spravte stejně Jaifo nýn
1
i
9
1
Grafy
» .
ER-SČ: StfUktUi-a výnosů a nSyadO, f. 1 0 1 4 (v mil. CZK, rssp v 441
(milCŽK;
[struktOH nákladů vííi]
t7?S.
'.M4f'l:pl:itb|fodEP-ŠČ
i
Éfl-ácí: DPři
5 !
< E P - S C : výnosz (tólettwého
13
• EP-SC: napfBfaktúný/alaWů
náklady (naoůsáíáris prostoíý)
• EP-SC; nfipřofaltťJr'nyané .iákl.ií;V ([jr.íivoi, vyt-svení, bpriiv.l ,1 C,;|.4bs
S1£S
' E P - S C ; nopráfaktufovaňš
náhlady.úifóvaz, vy&wsnt.
oprava a íít-lba)'
II i;P-SCr nípíófaláurci/atóió nííiladv (naabssíĚňé firoílcry)
Zdroj^Řeko^stukcé sald
zeďiítí Z í i g i i o i i . WěPí; NÍákiady e>rSCapfefa!ctur»ce.sloiab spojeních s n j j m í m nájemciimdomu,
v
rpziJelani há městce a.na nájtrty s DPH a bez DPH, tPrSČ
Výnosy a náklady do r,20i3
Příjmy M č p i z plateb od správci
U
Vývoj příjmů MčPi z plateb qd správce v období 02/1996-09/2002 nelze 2 poskytnutých Informací, sppléhlivě
doložit. Dokijrriént Rekonstrukce saldokonta.uyádi^ že v účetnictví MčPi y tomto období 2 vélké. části chybí
předpisy ňájéninébo í skutečně došíé platby. Předpisy nelze určit ani podle Smlouvy; Správce niěrpdvinňost
M č P i platiť25% z přijatého nájemného. Nelze všakdohledať;Jaké v tomto období čéikčivévybř^
Příjmy MčPi V tomto oíadobí nebyly možné dohledat ani z ijokumentů na stráně správčé'.
U
u
i
9
9
Dle podkladuza období 10/2002-3/2905 nebýly doloženy s.kutéč^ došlé platby od spráyGe, nicméně příjmy
McPijsou již na základě smlouyiif iJrcéíriy rwrií platbou, závislou póúže řia yývbji kurzu CZK/DEM a CZK/AT^^^
Příjmy M č P i z plateb EP-SC v tomto období byty dlé dQdářiýčK podkladů dopočitávány na základě smtóuyy a
průměrné výše směnných kurzů v dáriéřň období.
Od 03/2005 bylý veškeré došlé platbyjiž MčPi doložený. Z důvodu j-ekoíaudace části nebýto>/ých přpsťorXze
ktérých bylo dle S Í T Í Í O U V ^ ^
366fKč/ni; )ná:prostory bytdw (ze kterých bylo dle
smlouvy (iláčend pď^^^^^
2007 dqšíp ke snížení příjmů MčPi, kdy správce,
v sdulaidu naniístó cta 320.606
začal Městské části odvádět 170.000 Kč/měsíč (v závislosti na kurzu
Graf 4ukazuje dolpžitelné příjmy M č P i z plateb od správce v letech 2003-2013.
U
9
g
n.
° Re|construkc<; saldokonta z e dne z i / ) ; 9 , j o i a , M í ^ ^
Soilóuyj ípccIfilHovfala pUtbý J5;DěMím'2a nebytovi:pro'Story a 10 Á J Š / n i ' z a b y t w ě proitoty. jeiikoioii i . i . j o o i bylo řriistónÉiTičcké
marxý i\ rbStausKéKá šMInky jáyéóidóiiúm, by! k u r i DEM 4 ATS f^fixoVán f náiriedné platby byly ovjlvníhy pouze kuí^em CZK yúči EUR.
^ Vy|ádréní víartníka ohledtiŽ poklesu nájeiTinéhovra^^
i6
m
Graf ^:Ékí>noňiika budovv latert 1 0 0 3 - 1 0 1 3
13
!aUm tlaitif. 2£<*Í nilaniňéiÍQ
as/aons-nmi
;«íinn (Hůbf. fj<'aá QÉMtaZ rabři.SfM. a 10 ATSÍnZt^t. PÍŠU.
2;
1^
3,5
I
3nta
3,0
nebylu
dořilídina
2,8
1 i r—
'A
m
1,0
^tt,
a.s.
Í.14
ijcĚr
M i ; •»,«.
JOtt
2012 ' 3011^
I1
0,0
199*
laS?-
(MS
19W
JMO
MOf
3002
M03'
2004
liioj
200S
20.07
MM
ípá.9
W1Ó
zdroj: RéjionstA,|<« íiíldokoiiu ž(i drs.e 2 i í - g - i o i i , M c P i ; vyjátlíehf vlsscnikáóníeďné poWesu iié)ernnéhb y rqcě iooj
Výnosy správce óí/igg^-idx^
m
m
m
m
SI
Výrióis spráycé.2 pronájmu budov y obdóbi 199672013 hebVl předmětem analýzy a ria základě dostupných
řhfpnmačf ho nejie odhadnout.
Ňepřefakturovarié náklady správce 02/ i 9 9 6 r l o i 4
Výšé a yývbj prgýc|?riích' riákladů byl doloženlpouze částečně, á to y období 2008-2004.
Népřefakturováné náklady špojeně s neobsazenými prostorami
Vývflj íě.čhtd nákladů v letech 2009 - 2013 je zachycen vŤab, 3, Průměrná výše něprefakttirbvaných nákladů
spojených s nepbsazeností prostor v letech 2009-2013 byla 204 94.6 Kč/rok.
Ťab.3: Ňepi'efakttjrovjr'10 <ii!<lady, spojeně 5 n e q b s a z ť n ý n i i p r g ^
m
2009
u.
a
2010
2011
2Íal2
2013
1 702 297-Kč
.1 643 635 Kč
. 1 502 S82Kt
I 709 351 K6
1 é6S339Kc
1 504 212 Kč
1 368 204 KČ
1.133656 Kč
1 330; 970-K6
32 928WÍ
139423 Kč
104768 Kč
389 226 Kč
378 381 Kč
ZdrojťNáklady EP-5Čipřefaktijrace.sluřůbspďjěriych snájniěm
NepřeFakturovátĚlné náklady špřávče spo|én'ě š provozem, opravami a údržbou nemovitostí
Ňákl.ady .spojené š prdycizem, opravami á údržbou nemovitosti, které nelze přefakturovat na nájemníky byly
sRrávcem.dQdáhý í a období 2008-11/2014. J.ajícb výše v součtu za oba domyje znázorněna v Grafu 5. (liákláďý
za 2014 ddpočtény z hodnot pa-ai/20i/f>
Q
Průměrná výse nákladů za období 2008^2014 je 2.193.000,- Kč/rok.
U
1
Grářs: Nep?bfB!ctcřo.v«eM n á k M y spraíča spojíně s prdyp2em,,opr3vami a údiibou nemovitostí, z o o S - i o t v
" 1 ^
2.0
qe:
023
Mí?
aga
0,0 •
2003
M0»
2Óta.
ÍÍ11
2012^
'
2(113
20T4
Htíroj; NáVlady E P - S C yyrialaŽMé na Qpfavy, lidržblř, yybsvení a přovbí ddrnú, E P - S C
Technické žhqdnpcenj
a
9
ReTconstrukce búdovy é. o. IQIT.. vyrovnáni náktadO rriezl šprávčem á Mčpi
Rékpnstrukcebudovyč. p. 1933 měla být dle smjduvy p ř w ^
iiákiaďu: 8,000-
10.000 Kč/m'bytových, kancelářských a prodejních pibch. Celkově.nákladý fia rěforiitrukci se pi=í aktuálních
výměrách nemovitostí měly pbřyýbóyat rnézi i6;3pp.óóo,- Kč - 2ó.3Í6ó.pqó,- Kc;
Podle znaleckého; posudkuORS Praha" býly célkpvé výsé
zhodnoceni budov.od.doby počátku
.Smlouvy kdátu pbšudkij (03/2005) čelkem 31.918.505,^ Kč, zcéhož 29.38g;962í- byto.spojeno s rekonstrukcí
domu č. p- Í933- Pošudekíjýl vypratbván pró.iičllýyyrqvňání.mězi yiástníkem a správceni.za provedené
téchníeké žhodnbčéní v uvedeném obďpbí.;k tbmúto vý^
následně došlo Dodatkem^. 2;
9
a
Nákládý na rékorfstrukci dtííriu é^pv 1933 triěly být ha základě smlouvy rozděleny rovnoměrně rriezl správce a
MčPa, Pqďfl nákfaclů ha rekpnstrukd.zestrariy šprávee byl, dle smlouvy, splácen výniasem z nájemného. Dle
dokumentů od klienta býlq vyrbvnání zátekonsirukcí provedeno zápočtem plateb správce vlastníkovi, MčPi, a
to v období 10/2002 do 3/2005, v celkové výši i x 551658 Kč*^ Dodatkem č..2 že d.né 36-4.2009 uznaly obé
strany tyto závazky za vypořádané, f^oyý.režim technického zhodnocení ie sti-áný šprávčé a nájěrnc.O je jiak
řéšényé zmíněném Dodátku.č;2.
Rekonstrukce pobožky Živnostenské banky
V rqee 2005 došlo k rekonstrukci nebytoVých.prpstor pro; p^^^
Žlýhpsténské bah.ky (nynější
Un icredit.Bank); Celková yýše irivěstliié, kterou hradil spravčezhptovítéli bylá 6.955.325j-.K.č. Správce
nárokoval na M č P i z titulu bezdůvodného qbqhacéhf částku ve výši 5.031,359,- KČ^ K vypořádání došlo rovněž
v rámci Dodatku Č.2.
. -Pílsf./,, £l,y. Smloíiv/ úprwujo pp/inpost správce proi/est Y«škeré rejcQnstrc'l(ce
Ználěčf^ pasudeSr.ÚŠS Pralia.ze.í^^^
'^ ŘekortStnjkcě saldokonta i e áne z I^.g. í a i z , M č P i
dójv.io.igg-j
18:
Tab: 4": Technické zhodnotení hudqv
02/1996-12f20<H
2005
31 918'505 Kč
S,966 3 2 5 K e -
11 551 6!i3 K «
20 366 347 Kč
5,03.( 35? S^í;
1 924985 XG;
Náklady na investice
E P - S C v tomto
čá3á'žěm období •
zai"rr.ana.rekarstaikoií
.č.p. i933-
ŘakpnstruJtce póbpáf^iř Inveitloa do.budovdle^Dod i , ? ;
a^tioštenalíéAaňky
Calkaiii
38 874 830 Kč
16 S«3 017 K í
v/člalanq Vs ználéckérn posudku
Ů R S Praha z KS^OOS}, p^škiaá'/
za Iméšticš prafakturovóné MC.
Pratjá 1 fscu převzaty z
dpKUiTteníu fíákói^faikce
SaldoKanfa - E ^ ^ C
stayabni náftiady přaákturavbrtů
měatii díá Dcd. a; 2
22 291 813; Kč
Zdnoj: Rekonstrukce sptóokórtta^že dne ž 2 4 . 9 : 2 0 1 1 , fc(řPl; Znalecký pos.ůdéJc ÚHS.Pralíass dtieíS.jiiiids; dbčíatěk £ . 1
i
a
9
i
i'
a
i9
4 Alternativy dalšího postupu,
1
g
4,1
P o t g n c i á l n i v ý n o s b u d o v 2 0 1 5 - 01/207.6
31
Pl
Na zákládé.poskytnutých údajů, jejich pprovnániís ťrihi přáxí a s přihlédnutirn k přéďppkládůřri dále zde
popsaným lze ódhadnoirt, žeudřžitélný ^tabiíízo.yariy' výnos"2 nájemného rriůžé dosahovat hodn.pt přeš
8.p6p,ú6p,-Kč/r6k.
^
Odhad potenciálního výnosu jé záložen' na stáyajícíÉh smlouvách á dále na těch to předpokladech:
^
Smlouvý:
•
|{
•
Sinlóuvy ha dobu určitou budou zachovány po dobu jejich platnosti za smluvní nájemné, přičěriiž při
dpsáženídóby konce platnosti nájemní smlouvy dgjde k přejednáni nájemtiéhó na tržní nájěm,
Smlouvy na dobu neurčitou budoúzachováhypó celou délku ódhadovánéhó: pW
9
Odhadované tržní hájemné:
9
•
9
•
«
9
•
9
9
9
9
Bytové pfostqty: 155 Kč/ rriVměšfc "(nájemné bylo. odhadnuto;riažákíadě.pórp.yňáoi rnézi
šróvnatelriýmí b y t y ) —
~
Nebytové prostory v i.NPi iSóó !<;č/rln'/rňes.íc (nájemné stanbvénpdlé interních statistik a dat Deloitte)
Nebytové prostory V 2,.ŇP:.35o Kč/ mVměšíc (nájemné stanoveno dle interních statistik a dat
Deloitte)
Nebytový prostor y i.PP - restaurace: s^tS Kč/ m^/měsíc {domníváme se, žé aktuální nájemné
restauraceje v souladu s tržním)
Indexace
•
Stávajicl smlouvy: Dle vyjádření správce j é upiatňbyária indexace nájemného dléiprůniěřnéhp ročniho,
inděxij spotřebitelských, cen y.héiernců bytu e. i a 4, V č. p. 1933, byty č. 4 a 8 yč; p, 1934 a dále u
LBBWbank, Topaz Mbndo a Café Clyb.'^Vl^^^^^
2^(cíl ČNB).;U
ost^athích alduátně platných smiuv iiidexače néhl upiatňóyáriá
•
Budoucí smlouyý: Indexace tržního hájemriěhó ve yýši 2W.
Volné prostory:
9
•
Bytpvé;prpstary: bytýx. 2, 3,5,9 v č::p,.a933 a byt č. 10 v č. p. 1934 budou 6d 67/2015 pronajatý ža tržní
h.ájém.
9
•
Nebytový prostor v 2.NP bude pronajat za tržňi nájémné od 07/2015.
9
Rezerva na rieobsazenost:
•
Hrubý výnos i nájmu Je snížen rězervpii na riébbsažěnóstyýjádřující riziko heprqn.ajmutíjéďnotícy
něbbvýpádku najmu,
•
Gčekávánpu rié6bsá2:ér|óšť prostor úyažujérne ve výši 15% (průměrná neobsazénost v Praze),
9
a;
i
9
i
i
i
i
piskóritní nifi^á
.Uyážuje.mé ďiskdntof;rníru;g%l<te
při prddéjt nembvitpstr??* a 2
še skládá z očekávané kapítaližační.míry potenciálně dosažitélrié
" ýyjádraftí správce ohledr-ě indexace nájernn.ého.
20.
Oitatni:
•
Byt č, 10 v č. p, 1933; mqnrientalně využíván Správcem bude pronajat od 07/2015 za tržní nájemné
Při naplnění rizikových faktorů a nejistoty budoucího vývojejemožné, že budovy budou přinášet nižší výnos z
nájemného, Z tohoto důvodu je v následujících grafech znázorněna i alternativní varianta (varianta ,B), která je
založena na předpokladu, že budovy budou přinášetvýnos, který se nachází ao% pod jejich potenciálem.
Odhadované výnosy a nákiady ispřávce v
31
4.1.1
m
Za předpokladu ijdrzitélntišti ýýndsů z^nájeriinéhů, játcje uvedeno:v přéďčhpzí kapitole, lze uvažovat ó
následujičí strúkture nákíádúna stráně spi-áycé:
m
2015-01/2026
Očekávané náklady
Předpokládáme, že náklady spráyce na provoz budov se budou pohybovat ve výši^
•
Nepřefakturoyané.náktady spojené 5 neobsazeností budov - 204 946 Kč/rok + navýšení o iriflad
(průměrná výše skutečných nákladů správce zá roky 2009-2013).
•
Néprefa.kturqyarié nákládý špbjenes (i>rpVózem, yýbavenim, opravdu a údržbou - 2199 ódo-Kč/rp.k +
navýšeni o-inflací (průniěrhá y ý «
nákladů správce
roky 2008-2014)
«
Platba MČ Pl3h^i-předpokládáme zachová
kuťzu^EUR/CZK
monriehtálnjho réžímuý.djo,- ÉU^^^^^
yýyoj pdhadpyáných výnosů z nájemného; a nákladů ha štráriesprávče; v letech 20x5:- 2025;'° žáchyčujé
následujid Grafe.
Graf 6: Ódh.aď výn^dsil i ir?kíada 5právcé, iai6.-ióis
a
S
12.
Odliid
í
10;2S
10,92
10,30
10.28
m
f
ít" --^ • '
•''
ca
i'.ao
\
i
•IBÍA
.h-w i
[
i
11,18
lá,7S
Kíá
1,31
i V
ř ' !
l ~'
«>*»<;
1,07
m
'£^i i
2014
O
a IS
•
ííd
-j^J.
iiit:
2010
2017
20m
•
ij^
Í;M
2^
2010
2(120
2021
jii
'
2021
.iú
2023
lai
2024
%
'
2020
a =?.sc;yýn4va:n>')tam')ů;)a.-q(liidi1.
SI'
Ná.růst potehciálnihó nájemriéhd v letech 2ai5-2o;i6:jé:žalož.én na předpokladu prišnájřnutí části héobsaženýth,
prostoroď 07/2015, které se plně priajéví od roku 2016. Qdhadovaňý pokles riájěfřinéhb y irpče 2017 počítá s
ukončením šrtilbuyý špqlečnbsti Unicr^ediť' a podpisem smlouvy s nóvým.nájéninikem. V prípádě prodlouženi
'^.Výnbšy a náklady i a
'6ifiai6né[sd<iy
gráfu iivciiérrf pťa zvýienljeho nážbmošti a sroiwmitelnosti
'° S W o u v a nadotiú určísou do i i / j o i S .
21
S3
^
nájémni Smlouvy se spol. Uriicreďtt by, y závislosti na podmínkách smlouvy, k poklesu nájemného nemuselo
dojít.
«
•
a
Z a yýsé uvedených jDfedppkládů a budoucího vývoje obsazenosti se domnlvámeí ze současný princip
stanpyení pdměny.správce, resp. fixni částka, kterou správce Městské části odvádí, Je pro íVlčPí nízká a
neodpovídá potenciálu budovy.a převládající tržní praxi; Tato situace však, s ohledem ria absénei podkladů,
«
*
nezohledňuje případné splácení počáteční investice správce spojené s rekonstrukcí budoVy ěifj. 1933, Zařbvén
také nezohlediSuje riziko případné vyšší něobsazenosti budovy á tím i yyššíha výpadkij" v hájéfiiniérh, Tptd
riziko b y v š a k - s ohledem na lokalitu-mohib být spiše menši,
^
ÉP-ŠC:
WB
PrůtTtěrňý pdHadpyáný výnos spt*^
Kč/rok'
Gelkpvý odhadovaný riětíískpniovariý ýýVips šprávče za 2d15-.p1/2pi6:37.760.600 Kč
^
«
y případě alternativní varianty B, Ičtéroujé y tóřntp případě mejzrié póvažóyatza yícé práVděpodpbnpUi je
pi>uÍTiěrhý:odhadp^^ Výnpsi spráycé.i.sib.obo Kč/rplc a celkový odhadovaný nedískontovaný výnos správce
za období 2 0 Í S T Ó ^
m
MčPi:
M
Ptůniěmý odhadovaný yýrips.vlastníka dle stávající smlouvy: 2.500,000 Kč/rok
*
Celkový odhadovaný nedískontovaný výnos vlastníka za smluvní obdobfř 25,8oo;o6o Kč
M
i^.%,2.
jj'
Odhadované výnosy a náklady MčPi v 2015-01/2Ó26 při zavedení tržního modelu
správy budov
V případě převzeťísprávy nemovitostí Jiným správcem lze odhadovat riásledujíčí stiiiktuřy nákladů, jak je
zachyceno na čárafu 7.
Při odhadu byly zvažovány náslédující předpoklady:
51
•
Nepřéfakturovatelriě náklady na provoz, yýbáy.enl, ópii^ay u, údržbu budov ve yýši, ý jakejšou
doloženy žá rdk 2614, néižé apllkpýá t ná tržní model spřávý bydby.-Sprayče dp těchto nákladů
v.šbúčasné době žafirriúje pblóžky, které souvis! s prbyozem spraycbyské fířiriy (například režijní
nákládý, mzdové náklady apgd.), a náklady které budóiusóučart^
nového
správce (rtizdoVe náklady na údržby). Výši ňépřefakťurovatélných nákladů MčPi na provoz, vybavení,
opravu a lidřžbu.jsmé, s ohledem na tu to skutečnost, stanovili ůp.rayau průměrnýcli nákladí) správce,
yiž. tab^, 5 . 3 jejich výší .ódiiadujérné ná. ii.oi.S.óoo Kč/roka jejích vývoj bjude zohledííovat minimálně
vývoj Inflace.
gj
g
gj
•
Nepřefakturované náklady na spojené s neobsazenými prostorami odhadujeme vé stejné výši, vjaké
je dnes uvádí správce.
Q
•
5^
o
Ď P H - d l e vyjádření správce jsou veškeré nájemní shrilouvýuzavřériý jako:
pPH.
Nepředpokládáme tedý, žé by iVlČPi býla zatížena platbou DPH jšnšlúšíd i<.,těmtb budovám.
Nál<lady na tržrtfspravtj budov vycházejí z těchto cen obvyklých ria třhy;
q
g
gj
jg
^
m
i
technická špráyá á .údržba - facility ínanagement - bytových jedriptek: 256 Kcibýióyá
jedriotká/měsíc
p
Technická špráya a údržba Faciíity mánagemenťnebytpvých jednotek: 4%z obratu
příšlušíeírňykriebytó
o
Propérty máriagement^8?ib z ročň^í^^^^
Celková yyšé nákťadů na správu neiiiovitostl - odměria ža property mana^ement a facility
rilaňagernerit- upodobných neriiovitostí může obvykle do5ahovat:8-i29í 2 vybraného
nájemného, přičeriiž s óiileden) ri^ specifika budov lze očekávat spíše vyšší procento. Případné
tiákladý pravrií služby, stavební a technický dozor apod. nejsou součástí této odměny,
22
I
I
Taó. ý Výpočet ňépřefakíúroVaúSných náičíádC iííčPi
tá3ilD_
V í c h o j í , i w p U f a k l u r a v a f c l n í i náliliidý
3 2 ^
2
27> K í p n l r * E P - S C saioliy M C a M H ; lalvriJiů
OiWhu j Oilaliii iittafa!6ti>a|o|ii9 iiátdacV
Cďcttiet 'ažiiíťca náhrailů
^. ^
QdjiotiK pitttaW'cll"íaiiiájS i;ia.iM'2tu
CdBoí8« rňsdaVřeh .i j l i W ů " cnQrtěT
( i ů k . i B i á i i i i aearnal
U í f l l U p r a v g n t ii«p<«fakturoyal«lní
náklady; M provo£,'vybayaňi|- oprávu
a
iiřibu
26a 1 9 0 X 6 PiůiŤ.jczawXy ž O t g - l i g p j j L .
«aB.7S.K4 Piťtratiaiolc/J0ia-M,'20t4
V M a i S S K Í P i Ů T O t i a r a í v 2013^1 IÍ20I4
I
(oswnst
Zdroji Roipis nákladů z a 1.-11.201/4, jédnotllV» pro dOm Ňa Pořldl f .26 é £ 3 8 ; E P - S C ;
pozpíínákladůíartX ípiiJednótllw
pi^o dCrplWa P o f i t í č , j 6 " a í i S ; E P - S C
MčPx:
Průměrnýodhádóyartý výnós ýlaštníka: j
Celkový ódhadoyanýnédiskoritqivah
. G j o . í j i
Kč/rók
zášřřiluyrií období: 84.8s0.60b Kč
průměVný odhadovaný výnos ýlaštníka při výVoJí, dle álteřná.tíyní varianty B: 6.,73p.qop
lýlinirnalnrcělkóyý odKacfoýaný nediskbntqyáhý výnos ylastnikaiža sniluVn/ období: 74.720..opo.(varja.nta B)
Vpřipade, zě býfylčPi jakpyíastníkbyla při pronájmu budoy.méně úspěšná, výnos z nájemného byse mbhl
ňácházet na úrovni výnosu dje alternatiyní varianty B, případné i pod ní. Není však pravděpodobné, že by
výnos vJastníka.(MčPi) klesl pod 5;00o:ooo,>kč/rok.
Graf7:.VYKasýa;n.ikládýMíPí, íóíš-2p,2;5í''^
U 12
10,25
í=|,y.í.<.*i
•Í-1',PS
I'
3
S
201S
2016
201a
2017
'=='ŇfiP(;v^rÍ8žná|s(tinélíoiodhad.
.
Mt9
2020
2021
2022
2023
2024
2025
•"•'•••MtPJ:
náklady n a iriiil j p r i w húdqy
yaranw.BvíiioauziiSiaiiiriShí
" Výnosy a nilkladyía o i / j o i S nejsou v.granj uvedeny pro.zyýicpl juJio názorpostl
23.
1
Graf 8i Porovnání striikturý vína>ů a tuikJadů.s^ráyčé á yíístpiVa - odhad, r. jpuó
E P - S C : odhadsiruktury
M c P i : Ódhad struktury
výnosů a hákíadů,
r.lOlfi
a
r.2i>x&
í.W4P1:plaíhýil EP-SC
9
ČP-3C: DPH
9
9
' MťP::fepíafal(lurd'rařb
niKřariy.(nocl)sai:ené
prastdiy)
'SR-8C; úýiiošž naierřnéhó'
• E P r S C : .naFfcfsHlurTrvanS
t.1(!Pt: tiákladyoii Irini.
• ÉPTSCrpapííirítluriiva-jilnó'
R á k l ^ f (pto<íi»; vybarveni,
cflriva a C d r á á )
i
> M í P l : nep'ielailufaiaíj(n4
• fiiililadyípravori v / ! 9 v é ň l ,
opraVa a tdrtlH)
a s
4.2
Altarnativy
postupu pro ukončení či změnu s m l o u v y
i
yžhlěderii'kexisténci i^t-čitých pócir/briostrpm
I
práva a povinnosti smluvních stráň,riepřesViěnebo zayá'^^
pojmy obsažené ye smlouvě) a k současným tržním,
žvykloštém á pQdmihkárři v oblasti správy nétribýitostí lze doporučit vyjasněni právníhapoštayení smluvních stran.
a
a
n
y pifípadě, že nedočházi k póryšóvání smlouvy ná straně správce, nélze snilóúvu jednostranně ukončit
vypovědí ani odstoupením. Lzétedý doporučit jednání ó ukončení Čí změně smluvního vztahu.
Vráriíci négoclácisé správcem jspii níže (vedle analýzyjédnostráriného ukončerii smlouvy) uvedeny možné právní
yariárity díšppžič sésriilpuyoy.
4.2.1 Jednostranné ukončení smlouvy
i
n
výpověď
UÍ<ončéní smlouvy výpovědí je možné pbyzé v případéch, kdy ťafcstáriovi zákon fieba smiPúya,;
UstanqyeníS 582 OŽ uriiožniijé Okoričiťvýpovědí pouze sinlouvu yziayřéňpu ná dobu neurčitby, proto
sétbto uštánoveiif zákpri.á riěpoyžíjé, Sriijpyvá yšak V cl. yt bdst, 3 upravuje přáyo MčPisVňlóyvy
yýpóvlděťye třirrtěsíční výpoýědrií lhůtě y přípiaďě podstatného porušení podmínek smlouvy ze
střéný správce, které
riébýiooďs^
pféslpíséniné upožpmértívlásiiníka s dostatečnou lhůtou
k nápravě.
Ppkixd by došlo: k ukončeníšniloovy dle: výše uvedeného, jsou smluvní strany podle čl. VÍ. odsř. 4
ppvtiiny '/zájemné vyrovnat své závazky/
Z informací obdržených prp účely zpracování tohoto posouzení rievyplývá, žé by správce ppdštatriým
způsobem porušoval podmínky smlouvy. V případě soudního sporu by porušení ppvlrinpšti
podstatným způsobem ze strany správce musela prokazovat MčPi.
I
9
Z výše Uvedeného lže dovodit, že pl-p vypověž;ěn| smlouvy nejsou dány objektjvhí důvĎdy, tj. smlouvy
bez daíšíhó ze strany MčPi vypovědět riélze. Nicméně ókptriosťi případného porušování ámlouvy ze
strany správce nebýiy předměťénr! naší dálsi přáyní analýzy.
24
m
Odštoupenií
99
•
odstoupení gd smlouvy j é možné pqy.že y přípádečh stanovených zákonem nebp.smlouypu.
Vzhlederii k tomu. Že srhloiiya neóbsajiuje žádné ustanoveni, ktěře by řešilo právo stran odstoupit od
smloúvyj je odstoupení možné jen y případech.stanovených ObchZyjeho ustanovenich.5 3^4 a násl.
«
odstoupení MčPi jetedys ohledem na uvedená zákonná ustanovení možně pouze v případe porušení
smlouvy ze strany správce. V případě podstatného porušení povinností ze strany správce by bylá
MčPí oprávněná odstoupit, pokud tpozriámí správci, a to bez zbytečného odkládu. V případě, že by
správce porušil smlouvu ri.ěpčdstatným způsobem, byla bý (yičPiopráyneria pd shilouvy odstbupitáž
po hiarném uplynutl prirněřárié dodatečné lhůty určeně špráVci ké splnění jeho po^
«
V případě'9dstoypěrií b.ý smlouva zaiiikl^ pkáriižikem ddrUČérií ózriátrtérií 6 odstpupenl opráyněrié
stráriý dróhé stí-ariě,:
9
9
M
Ve yziráhy k pprošiDvání ppvirinóstř ze. sfnioyyý ze strany správce platí rovněž přédp.pklady uvedené
výše;v.é vztahu, kjednpštřaririému ukončení sřiniouyy výppyědí žé štrariy McPi.
M
••' i v
• . •
V případě, že by došlo k realizaci výše uvedených variant jednostranného ukončení snilouvy, musí smluvní
strany určit vzájemná plnění azhodnocení majetku za období trváni smíouvy s ohledem na článek Vl. odst. 4
smfouvy pro potřeby vzájemného vypořádánf-
•m
m
4.2,2
Ukončení dohodou
^
m
^
g|
g|
Igj
f|
n
g
j2
n
n
Ukpnčení snilouyý dohodou je zál.pžé^
střairt. Zákon néstarioýujé žádné podriiíriky přo tento způsob
ukpii.čeni smlouvy . Je yšak nutné předpoicládaí, žé. v přípácle požadavky ria přédčasrié uicpri.čení smlouvy ze
.$tt:ariy MČPi bude špráyce^p.tiižadpvat uičitou kořňperizaci za óbdbbí, po které rriéi smluvní vztah původně trvat _
;(i:zn. 2015-91/2026). výše této komjjénžace je.otázkou obchpďhihbjéd
Prospěch IVIcpi z ukončení smlouvy dohodou se správcenri se odvíjí od výše čistého příjmu z budov. očištěného
.0 náklady provozováni budov, ušlého, výnosu Méf*izměsíčnich plateb správce a výše vyrovnaní (VlčPlse
správcem. Z ďiÍypdu:vyŠ5Í obezřetnosti kalkulujeme v následujících výpočtech s variantou B odhadu vývoje
přijmu z nájemného budov:
Za zbývajicidobu smluvního období (26I5-0Í/262.6) odhaduje^
1, Celkový hrubý příjerii z nájniú z budov; loi.sop.ppó Kč, diškbntpvaně ria současnou hodriotu:
St.550.060 Kč
2. Géll<pýé náklady na tržril špíiyu budovy, riepřéfakturovatélrté ňákladý ria prbvdz, vybavení, opravo a
údržby á riepřefakturbvahé náklady nariebbsázériě prostoryi 26;.7po.dód Kč, dískontovárié na
sdyčasriby hodnptUíiG.ajo.opó Kč
3, Ušlýýýnos MčPi zplatelD EP^^ 25.830.000 Kč (předpokládáme zachování plátó^^
diskóhi:oyati.é. na šoučasnoíi! hodnotu: i5.936.000 Kč
Pokud se výnosy z nájemného z búdbv, nálciady na íržrii správu, nepřefalcturp.yatelhé riákladý ná provoz,
výbáyénír opravu a iidržbu a nákladýspojerié s rieobsázenóstí budou pohybovat na uvedené výší, pak
rozdíl dískontovaněho hrubého výnosu (1), nákladů (2) a ušlého.yyno.su (3) představuje současnou hodnotu
prospěchu z ukončeni smlouvy se správcem, celkem 29.390.000 Kčj viz. Graf 7. Tato hodnota zároveň
přědstavuje maximální ekonomicky výhodnou yýši kpnripenzace se správcem. Tento pohled nezohledňuje
případné daňové povinnosti na obou stranách. Konečná výše kompenzace by proto měla s touto skutéčhóstí
kalkulovat.
výše sbučásné hodnoty prospěi:hu MČPi.zdphodý sé správcem se bude poliýbovat y záyišidstí na zápigcérié
lípriiperizaci správčí. Ňápřiklád, pokud výše dbhpdmjtě kotinpenzace búde čiriit io.obp.ddo Kč, současná
hodnota proispěchu z^ykpnčerif smlouvy š EP-ŠC bude představjavat 19.38p.ppp Kč, ýtz Graf va. Další varianty
jsdy Již ž Grafy ad zřejriié;
m
as
i
G.^af 9 : M č P i , IIustřacevýpočtu .Tikxíniálnihp vyrovnáhí s E p i S C
vyrt>iínánl,pra -Mů?l
rlayÝhotiné
70 1
v y r W n á r i pto M č P i ,
Dbtamanáíiř,
pSlenclářnl vSr<i6;
ztudóvZQISOTtóOÍÉi'
8
3
I
9
I
0|«i(cnlo4arií
fliWadyiWBi
s w l r a , tiřii3'/a a
jcrttlřii, n i
.Diiiwiniilíiuý'.
výňas-ipúilíyqd
EP-SC
0ti'JK5iNílirady,
piiicrpA)
vylxrýtóňl
pfoáfóevf.SflIS'
- DljJflZa
G r a f 1 0 : M č P i - yýše V ý r o v n á n l s E P - S C v s . současná h o d n o t a p r o s p ě c h u z u k o n č e n í sirilpu.vy s EP^ŠC
MIL.Kii
O a a Y : .b<Jtá $ c u £ » i n á
hminoih pitjspěčhu po
iraplacanl '<anii:ěňzáce
j j
1<: rriil. K č
4.2.3
O a a X : \yiů KortíjMriMes
M:P.1 s E P - S C
Úprava smluvních podmínek
Uzavření nové smlouvy
Uzavi'ení.nbvé.smlbuvy je možné pouze v případě, ze dbjde k ukončeni smlouvyrtá;ýající.Podmínky hó.yé
smlouvy by rřiěiy zbhledňoyat nejenom sbu.č.ášnq.u piaťnbb právní úpraýiu, ale í bdyětybvé zvýklpstí správy a
qbčhpd.tj š nenibvltb^mi. V přípádě úzáviVání nbvé sml.buýý je nutrié zohlednit i Iritemí a právní předpisy, které
sé aplikují v* případě užávirárií s^^^
Zniěna stávajícf smlouvy fQřtnbu dodatku
Zrriěria sta vajKi smlouvy je řripžna na základě dódátku, jehbz obsah .budě sje.dňan na základeyzájemnédohddý správce a;M.čpa, podátek by měl rovněž zohledňovat'squčashdu platnou právní úpravu, odvětvové
zvyklosti správy a obchodu ,s:nernp
26
Stejně jako v případě ijzavřéní hpvé šrhidúvý, ťák.i v případě uzavírání dodatku, je nutné Zohlednit llnterni a
právní předpisy, které se ápllkují v případě změn smluv ze strany MčPi.
I
m
*
n
m
yýšé platby správce M č P l v rqre
ýýnbsuznájertinéhb.yzhlédém .ke
skutečnosti, zě platba je naktavenafiiůničástkou; jé.praydepodbbné, žé toto procento se bude v následujících
latech.snížoýat sé yzřúst^^
buddv. Nqyě stá.novéná. vyše platby by mela mj. zqhlednftí
•. Tržní zvyklosti,
•
Výši plateb MčPi.od správce v uplynulých obdobích;
•
Očékávaný VýVpj výnosu z nájemného a nákladů spojených š:prbýozém budovy.
Výsledná yýše nově nastavěných plateb.správce MčPi, ňebb zrněna režimu odměňováhí spi^áýée za Jeho
šluzby, závisí na óbchddnlm jédh^^^^^
9
í^.3
Doporučeni a slirnutí
V současné převládajíc/ tržní praxi j e obvyklý model, kdý vlastník nemovitosti přenechává technickou správu a
údržbu a odpůvednost za její stav a prpyoz technickému správci - facllltý managerovi a řa správu nemovitosti,
včetně řízení bbsazěností; Výběru nájemného, plateb dodaVátělůrn, řízení dpdaVátelú, apoď., odpovídá'
správce nenridvítostr-proiíeřtynia^^^^
MajiEél si vždy ponechává plnbiJ kQntrqlu nád nempyitbstl a rozhoduje b koncepčních a klíčových otázkách'
spojených s ňémovítijstt. Obecně Ize říci; žé snahou vlastníka néřnóvitbsti jVrninímálizovatvýši
nepířefakltjrqvariých nákladů ták, abý ý.rna)<imáirif míříš byly hl-ažeňy náj.éniHfkyi jakp sqúčásttzy, s^rvis.riích
poplatků, respektive hiaxiňiálizqvat obsazenost nérnbyitďsti, hluťndu p á d ^
yšakjé, aby se j'ednál6 o
hákládýbezprqštředhěspuvisejíčrs
némpvitosťi.ayjéjí prospěch. Vzhledérn ktpmú, žeánálýíá;vYŠe
servisních pppjatků.a střúktu^^ píqybznfch nákladů nebyla sq.učástí zadání, dála jsme sejf nezabývali. Lzevšak.
kqhst.atbvát, žé ta tú .óblast ob.ecn,ě představuje jeden ze zdrojů žlepSéňí priafitabílíty provozu nemovitosti a
tím i ýýiiosu viastníka,
IModel, kdy.pi^jjem vlastníka nemovitosti je fixnf, ve výši cca 30% z nájemného není dnes na trhu obvyklý,
(Vložným důvodem tohoto nastavení může být financovaní počáteční Investice db rekonstrukce objektu Na
P P Í Ť I C Í č..p. 1933, resp. podíl správce na této investici. Přes tutoskutečnbst a podmínky, ktišré ná trhu v dóbe
podpisu smlouvy panovaly, však v dnešní tržrii praxi vf komerční sféře néní obdobný typ smluvního riártayení
běžný.
IVlézi datší parařTietřy, kterými se smlouva od ustálené tržní praxe zejniéna odlišuje, patří minnpjiné;
•
Kurzovní řlzíkol
Veškere prijm.bvé pla.tbý z ri.émby
v EUR.; pbjě stráiiý tak jsou. vystaveny kUrzovnímu riziku .á riiěnoyým yýkyyůrh, kte.i;é jsou zcela mimo
jejícH možnost iiylivňení a bez jakéhokoliv diipátJij ná výsledky a výnos nembyltosti.
Možné řešení: měnu pa;us3lní platby stanovit s phiederň na. zdroj příjmů, tzn. v CZK;.
J7
I
t
I
m
•
m
H
m
^
Indexace paušální olatby-
..
Nájemné bývá zpravidla upravováno dlé vývoje indexu spotřebitelských cen, případně dle vývoje trhu,
přičemž platba správce, kterou odvádí MčPi je nastavena fixně po celou dobu smluvního období.
Vlastník nemovitosti je tak omezen na možném růstu výnosuz nemovitosti, v souvislosti
s obsazeností a indexací nájemného.
Možné řešení; nastavit výši platby od správce jako % odvoil z nájemného nebo aléšpdft automaticky
upravovat výši platby dle odsouhlaseného indexu (spbtřebitélsičé ceny, iridex výše nájernnéhc) apod,),
•
Výičoririost nemovitosti:
iB
•
•j
*
H
Jednou ž ijbvinndsti správce riériioyitosti v ktimerčni sféře bývá pravidelné yýkazniÉb/í kiičp*/ých
yýkdriovýiih á finančních pararnetruriismdvitost^ (výýoj óbsa?enpsti, vývoj yybí;anéha nájemného;
dlyzrifků,>yýv.6j'próvozriičli nákladů, irivestié, apod.), tak aijy vlastník neriipvitosti mel vždy úplné
infórhiačebstayusvéhémovitp^^^
pláriovatinvestiče, větší
opravy, apod.
'm
Možné řešení: zavedení pravidelného reportovacího nástroje, nastaveni klíčových výkonnostních
indikátorů (KPI) správce a nemovitosti a reakčnfch dob na obou stranách;
I
•
m
g
g
i
odměna správci:
Stávající nastavení odměny správce néhí y koriierční šfářě obvyklé, Qdrhěria bývá zpravídlá fi>^rtí
s případným rhdtiyačnim borfušém, díe výkonu správce, rěspi výybje íciíčovýčh yýkotinbstihích'
parámétrů nerinovitosti.
Móžrié řešení: změria způsobu uj^čqváriíÓdrneriý správce, spolu s klauziulémí, umbžríujícířni fléxlbílrií
Úprayutétb ódměriý.
•
Povinnosti správce
I
Vé sriilpuyě riejsop dostatečně detailně popsány povinnosti správce;
|g
Možné řešení: Zpiřasnít popis povinnosti správce^
m
•
.
"
Výše uvedené parametry vycházejí z přadpokladuj že stávající smlouvu Izé dohodou mezi stranami upravit
dodatkem. V případě,- že by yšakdohodou smluvních stran došlo k ukpnčení stávající smlouvy, lze d těchto
parametrech uvažovat při přípravě smlouvy s poškytbvátelem nbvě vybráriým v souladu s příšiušnými právními
přédpisy.
I
I
í
I
3
I
I
I
28
5 Přílohy
I
I
r
I
a
I
a.
I
i
I
a
I
a
a
a
.1
a
B
I
I
i
^9
S-x
Příloha 1 - preliled
nájemného
Suzniím.byta.vych j e d n o t e k a k a m e r c n i c h prostor
1HE2E3
G195111
í.p_JB^_^
i.p 1833
.čip. 193a-
t>;ia.3-i
b>lě,.3;2
ž.p.:i9M
. ť r t č . 4>2
t:p.133ž
|y>lč.-5-2
i>yič.;£i.i_
by'ič;'5Ž
t»ie.7-i
,l>y»c^:2_
-Byr;
J!tL
Jlií.
-by,i.-.
lltbtie2
niiByi iř.3
_r*tiyi_
lletyl.
ntibýliiĚliyi-
i:p.i93a
,č.p;ifla3r
C:p 1833
C.p. 1833ť.p. 1933
Í.Pj ' ^ 3 4 _
.l>ylč.2'2
l»>ÍC.-3-r
í:Pk:19a(l^
t:p,1g34
. byl 4,40
' b>/i e.~4^"
i p . letwě.p""tgÍ4
C.p. 18!M
č.Pj..16a«
e p . 1034
í.(ijS34_
ii.p. 1S3«
t.P:1534
celksm'
-Ml
• 2.2
112Z,'13
byt
__sa_
'183,13,
1W,'?A^
177:05-
bač7S-2tryl ě. 7:1
&,1C.7-2
.ntáiyťé.5.
rjáryl c.Šliaiyl t . 7 .
10 oao Ke
PO
piispjáriy. -.'PO'
n a t s w i K . ~PÓ
obaateiiv • • PO
ccnaanyi HO
g . M . OtlžtZáliv
141,^
17439 "
141.0?
2.Í14
Il27.ei
13S;Š6'
225,43
fl:ll
2:66 čbsizaiiv F O
; 2 ; ^ DtaMčný F q _
3.<a'cteilžaiiv" ž"o
2,S7ebt.ataii.ý:. • F O
rtí
:7.4"6^ " " v o Í i l » .
_2jlB;^úbsaze!lý:Ž,7S d a a i c n ^
May;
_*SaX*!lř..; P O PÓ
£2.63
-Ja".«5
24.91
5K3S
enžO.KC
t25757Kl!
•23;3iHKS
.lfl5 34Ů_Ki;;_
ŽiV"5(H KÍ.
_7,S€
iMooo K<:
2.se
07/2015" BulcciiiaSkkv pťuiabjifcnú
O20.,qppnč
.301440 KČ
733546 W
1MB204KŽ. a j u ž B á Ké..
ISiiio KD-
jea.soD.Kč'.
-,12 570 K t
15B23KÉ
1átt'8<0 Ki-.
187.474 K č ,
15Ka.K5
,20.422 K i
15 351 Kž
191 286 Kč
317ů»lKe191.412 Í;&
iů7uiKe
I2ai37xe
6eSK«
: 3 223 Kč.
106512 Kč: 1 314 144 K í
.-4iitim:Ker
_d50«)K£|.
.540 003 K£
Kč .:B D 9 4 3 8 1
. S74 530
ki
neučila
..0&'20ir
o i a o i a ixouiouiaa OBCÍ
7.26
|12;5ť
neurčitá
..iiraili
,2áae
•é?iÍKe...3P,0€
FO.
;;2,K7!B=Siěný-:;
1<0.S-
JOL.
byl
-t>^.
:154SSKČ
lOOOOKí
-být
•BVIC.W
2.15 otičl^HYř., rO
2.75.olgaqný. P O
•Z35
2.-Qáaa^env
.•2,ŮS.
"'Mcipt'
aj7 Kš^
127 K t
iiiáKi;.'
125 Kč
• urtilA.mčHa
raultlia
4.6t
3.2 € _
4:5 c
J!,SÍ2
- 01/1M6:
>OUlíÉě-,
i?woia.pa;oni»n;ifť (toaiajtuiv)
12/2023. tačoirtiéMiáiK Piiiilčml OSOflOOK a i a l ritt o l M tdKom
_psii8es..
oďiiai?
..nojrc^ca
-.-.'-05i1iH<4
1QSPÍ2
4SÍ
,3 Kč..
483 K c
asoKi
- l i *
,ÍI2,O;Í
'30.'ář-
.1?;'201.1
Uliiia
uiBij
<>^IW(lliH8rilďo31.a.?l}S<
- I»2013 0£gl)iafacp;>.
..07JŽŮ14 OU/ŽĚlá topce)-.
Z.drpj; Seznam n.áJeinritóisniiúys.uvedEním nájernného,;plp[;hy a doby pl.aiiiosíi siTiUiv; E P - S C / i y - i z - i b i ^ ; M Č P r i ; Z a m | f í n í B ů d ( j v 2 ro!tu;2pó8
Slav k c drn: 3 7 . Í I . . 1 0 H
30
i
I
5.2
Prilůha 2 - přehlad o b s a z e n o s t i
»
I
N«moyltů4ť-m'
N e m o v i t o s t i céikpyé pldctíyriembvičó^^
I
I
I
I
1
• 9ý«y - r«ot>saz8r4
T&ry - ařnlcuva r»J tí-Ars t-fčilixj
• Qýfy. 3mlai.*/a ra aoftu iiiMříitpil
* Nebyly - '^éityi^i .-li dcbu U f ď t d u
" Ň a t y t y , !snl::LV3 n
dobu nó-jc^.ir
• Š y i y , sniícv/ň m.dcibU Mfiíitňi
"Byly -siřioLva.-ia ío.bu iieurěioi:
• řJettvf|( - s m b j V a ha d b í u neuiiHc-j
I
I
I
Bytová C í t e ť Z cdkoyé plpdlr/^ l i ^
Na bytový č á s t z c e l í ^ o y é plochy p-illyiovÝch jednotek
I
i
I
I
• 3ylV - s f r J o u v a n a dobu.unčitoíí,
I
> ayty • 9fiiiOM«3'iiad<^u.neuTCltou
• ayty-tiaobaazané
• Nabyty. - smlouva na dobu uriltou
-1 Nabytý: smlauya.n.i dobu nouf^loy
I
s
a
i
I
i
i
I
I
i
I
I
3í
I
I
I
I
S-3
Příloha 3 - seznam podkladu
i
I
•
1
EHrSC Smlouva o správé. Údržbě a opravách ňénibvřtóštt Z
Dodatku Č.2 ze. dné;3.0,4.2Ó09'
N
'
2
IP-Se
3
4
5
EP-SG; Ušnešeni Rády M6P1 č. URp9^0386 že dne 20.4,2009
EP-Se Dopis: zé dn&,26.9.2gi í qd p. Vandaste Vé věcjf stáyebnfeh ákOvlt spol. PEŇTA a.s.
EP-S.C Dopis od obj^ateráBniů Na Poříčí 36-38 za dné 6:10.2011 ve. věci žádostTseznam nájemců, počet osob
vbytéčhásýstómpřóriafímarií
I
•
l
i
I
'
I
'
ze dné 27 1.2000 a
Usneseni Rady MčPI Č: Ú96^O024 zé dne Z2,1.1996, dále těž'ze' dne 8,lTl996 a Důvodová zpráva ze
dně 1,5.1 ;.1996
- -
_g_EPj;SC_JPQBl3: p. Vácko^W jap,, Vándasov^ ze dne t; 11-2Q11. ve věcí kompenzace vlivů deíTnoIlčéWižriítrobióku
7 EP-SC' Dopis Ing. Tomjčkwé žé dna 2;11.2Ó11 Ve:věci ('nformace o.teckstavu dorhů Na Poříčí 36-38.
8 EP-SC Dopjšrdd PENTA a.s. ze dne 9.12.2Q11 ve věci kompenzace stávlčlnnosti vé yhítrqtjloku^
9, EP-SC Dopfs. od JUgr PeTřfčka ze dne"9.7.2013 va věci'óhléďně jednání o ukončení správy
10 ĚP-SC Dopis od JUDr.. Petříčka ze dně 11.7.2013 vafielio Plné moži a ddpisu od EP-SC ve'"íěcl jednáhro"
ukončení správy
"11 EP-SC popis ha. UčP^ od pbyvalél domu Na Póřfčl :38. ze dne 1Í?Ť2013 ve^éci stížnosti na vybudovánT
parkoviště
12 EP-SC
13 EP-SC
14 EP-SC
15 EP-SC
16 Ep^SG
17 EP-SC
Dopis ze dna 12:7.201.3:od. p. Vacka vá. věci stížnosti nájemníků ná yybudgváni parkovíSté
Dopis Ing. Loméckému zé dne"Í6:7.2013 va věci nesoUřilásu s postupem JUDr..Petříčka vč. dopisu od
MČPI ze áné 6,12.2006
Dopis zé dně 16.7.2013 od JUDr Petříčka ve véd konstatace absóiutni-neplafnóštt smlouvy "ze dné
2 8 J : 1 9 9 6 ve/plné mod JUDr. Pétfí^^^^^
Odpis Irig. Tomíčkové ze.dne. 19:7.2013 ve véd vyjádření'keatížnostl obč. sdrilžeňí žédna 11.7^2013
Dopis Ing. Loméčkěnnu ze dné 1.8,2013
Ďopiá Ing: Lórneckéniu ze dne.2».8'2013 včTprávniho stanoviska AK.TÍSG Morison a memoranda AÍČ"
WhIte&Gase:
abfa
18 EP-SG Stáhoviskd LEGAI..PARTNERS PRAGUE, lyigr Payla
zedna23.8.2Qia:
19 EP-SC- Dopié liig..Loma"ckémii ZQ dn"é 24.9,2013 včT přěhledu nájemních smluv v'ďomé Ná Poříčí 38
20 EP-SG. Popiš Ing. Tomíčkové ze dne 8.10.2013.vč'. přehlédu nájemních srniuv v ddmé Na Poříčí 36
21 EPTSC Dopis. Ing; Tomíčkové, ze dne 3.'Í0.2013 vó: rekapitulace nákladů na; tečh.žhddnocanra nákladů na"
opravy, údržbu vybávéní a provoz
22 ei^-SC: DopfS od Ing. Tomíčkové za dřie 16.12.2013i ve věd žádosti o souhlas' k výpovědiiřrnáj; Smluv Ňa'
23 E P - S C
24 E R - S C
Poří
čiSa
Dopis Ing: Ldméckěmú:ze dnB;31.3.2014 yc, fotodbkiJiTientacé'
'
Znalecký posudek 6,406-001/2005 vypracovaný ÚŠR Praha a.s."ze. drié 813,2005 vč. znalecké doložky"
(SOstraní:
'
25 EP-SC
Dojjis Jl/Dr, Helmové á Mgr. Vihanóyl ze dne 1,4.2014 jako odpověď na ďopíš JUDP. Tobkové ze dn©
2Sv3.20i4 ve věci Hávrhu dodatku č.3 vč. átánpvíska JU.ph Helmové že dne 25;9.2dl3
26> EP-SG
27 E.P^C
28 EP-SG:
EP-SC
30. EP-SC
31 EPTSC
Dopis IMUDr. Paň.zkpVi á PhD. Jonssqnové ze dne 9,4.2014 ve Věd nedostatků v domě Na Poříčí 38
Dopis páriu Macháčkovi ze: dne 5;5:2014
"
~
popis Ing. Tomíčkové ze dne 7i5.2014 VČ: dopisu MIJDr. PáiSzka vé věci čj.: U M C P Í 012967/2014
cjopis Ing. Loniěčkému ze dne 1:922014
"
'
Dopis 8c; .Valentovi.ze dne 11:9.2014
Dopis od JUpr^ Urbana, ze drie 12.10,2014 yě věci neslušného yy|ádferií k odpovědi p. Zafranoýrče
ohledně odstranění květin a porady b^^
32: EP-SC. Dopis MUDr. Pařizka ze dno T3;1O.2014 vévěď urážek ná adresu EP-SG, parkovištšTdalších ieiich"
taktik
33 EP-SC: Dopis lyiUDr: Pařižka ze dne 13:10.2014 ve :věd s(:hváloyaclhb procésu parkoviště
34 E P - S C Dopis: M5P1 pánů Vandalovř ze dne 27:10.2014; yě věci zpracování analýzy ohledná záměru ukončení
smlouvy '
35 E P - S C
usneseni Rady č. !JR12_1312 ze dne 25.?,2pi2 a usneseni 2:astupitelstva č.UZ10j0476 ze dně"
16.3.2010 ye věcí revokace k neschválení zařazení předmětných domů do privatizace
31
i
i
i
i
"
^
*
_
m
36 EP-SC
_
stenoařafičký záznam z 25. zasedání Zastupitelstva MčP1 dne 18i6.2013 ve véci revokace výše
uvedené
.
....
37 EP-SC. usneseni Rady 5, UR13_1120 za dne 6.8.2013 ve věci rožhpai smlouvy úd JUDr: Pétřlčka á
While&Časé a uloženi zajištěni ňeiávi^^^
38 EP-SG usneseni ZastupiteTstva č.UZ13_0518 ze dne 17.10.2013 vé věcrpotvrzéní neschváleni zařazenFdoitiů'
dp piiyatizáce a odvoláni plné mbď udělené JÍJDr. Petfl5kóvl vC. zápisu á síénozážnamu z tohoto
zasedáni
I
^šr^Eř^SČ
stanózaztiani z 33. zasedáni Zastupitělstva; MčP1 dňe. 27.5.2014 ve: yěčrTňterpelaci týkajlcrch se
pi^dmétnéhó smluvního vzteKu
f
4b EP-SC
ushésérif Záštúpitélstva ů.UZl4^a673 zs dne Í6Í9.2014 vč. steriožáznamu a usneseni Rady
Č,ÚRT4_1335 ze dhé 23;9,2CÍ!Í4 ve věci"šprá>i7 dbmíi.
Poříčí .36-38
j.
'41
n
•
42 EPTSC Seznám najeťríhich smluv s.uyedéním nájemného, plochy a doby ukončení platnosti smluv
43 EP-Sé inventury pohléďávek za: nájemci pi'édmětných domúj kde k 31,12:2011 činila, celková dlužná částka'
658.028.- Kč, k3Í;ÍZ2dl2 činila dlu&á čásflcá .500.751,- Kč, k3l.12.2013 ičinila dlijžriá částka
476.953.- Kč-a k3Ó.Í1.21314 činila celková dlužná částka - hádoplatí<ý hálemcú 497.142;- ÍCČ
44 EP-SC Smfauva o nájmu "prostoru sbu^^^
s.r.o. dle. NOZ jak.6
vzorová-Ustanoveni či.5;7. obsahuje způsob .vyúčtóvání slúžéb šouviseiictch s užívánliri těchto prostor
45 ÉP-SC. Tabulka s vyčíslením náklaídů EP-SC na siuiby a přefakturcivané částky služéb"za roky 2009 až 2013;
vc. vyčíslení ztráty
1
2
•
EP-Se
"46' ;EP-SC
M
.
i,
I
I
I
Bozhodnutr Finančního ifeJtelství z 2^^
méétského s;(3udu z 29.6.2012 snežířainým
potvrzením dodatečně yyrnéřené daná z daňově iipíátněných:odpÍ3ů za rok 2004 úplatnérjých v šduládu
š bodatkěrri č.t Smlouvy o s p r a y é , z techriickeho zhpdnp.cenl, provedeného naší společností na
. předmětných domech vč.rozhodhutí.že náďáté toto technické zhodriócení nesmimedanově odepisovat
48 EP-ŠC Rekapitulace nákladů vynárožených paši; špoleSnostl ha: technické! zhddnoGenl ptedmělných dpniů
3 přílohou, kde jsou vyčísleny úroky s pfíhiěďhutím k úrokovým mírám obvyW pro daná rnínulá období
49 EP-ÍSC Přehled nákladů EP-SC na opravy" údržbu* vybaveni a provoz přadřiiétných domů za'ral<y 2008 až
'
listopad 2014,
~50 EP-SČ Kpplé Smlouvý"Anéžská 8; totožná s naši; použitá IiíéP.1 i v jlriém přTpadé správy obytných damů, \ét
zařazených i,ak.o;neVhc>ďné k^
52 MčPI
I
53 MčPÍ
54 MČPI
líS^liitčPI
I
~56 MčPI
I
j
I
I
Pfehleďodvodů pro MČP1 za o^^^
47 EP-SC
51 EP-ŠG
I
usnésení Rady MSP1~č.UR1.4_tF76 ze; dhe 1 í 7 f Í ^ l 4 ye věci přiděleni zakázky"^ posouzeni
smluvního vztahu
Souhlas odboru výstavby: MčPI, vydaný pro EP-SC, s Výměnou výtahu á ópláštěnim Sáohtý Na Porlčl
38 á 36
Názor emeritního sbudce z 16,10.2013
"PopIs EP-SC pahu A. Pářižkbvi žé dhé 17.2.2014 vé věd bytu č. 7 v domě Ná.Pgflčí. 1934/38, Praha 1
popis pana J. Urbana panu T. Macháčkovi bez data qhtedné nriančdváňí ral<6řistřukidé'|ehq tjytu
(dpíxičěnb městu 14,4.2014)
Ďppís yíastnfbyďíé^
věcí stižnpsti na správce. EP-SC
StáVebnt povoleni ohledné .úpraý kanceláří ý 1 .p domu č.P; 'l933, Ná p o W s ě T é ^ n e 24.3.19^99
57. MČP1 ~SmÍouva o prěvodu^obchodního podílu společníků ze dne ^Tl2.2007
58 MčPI
Oqpis p- Pařlzka panl Z/fomíčkové ve: véci bytu č. 7; Na Poříčí 1934/38 dpřuČsríéhd MČ;dne.30.4.2OT4"
yčétně pi'ííphy
:59TilčPI
Dopis Spolku Vlastni Bydleni v Praze 1. pánu Ing. Lpmeckéfiiu vé vědí dopisu ĚP-SC 3.r.p. za dne
1,9:2014 o.správědpmúy
".60. MčPf ~Materiái"pro Zastapitelšb/ó^ n^^
61""MČP1
Dopis panů J. žldllákoýi od páňja A. Ger1óchál>re'véci zprístupn^^^ býiu
62 MčPI
Dopis p. Ziky žá ACCTyé věci doplnění
l
63 MČPI
(
I.
1Š4~MčPÍ
65, MčPI
66 MČP1
I
87 MČPI
~
Dopis panu iníg, LpmeckQmu"c!cl JUDr. TfSnera ve yěčí^odalků ke"stTiiouvě o Správě, údržbě á
~
Qprayácli hamdyitóstl
R.ékdnstro"kci saldokonta - EP-SC šTi\a"
Materiál pro Řadu MČ Praha-1 na 20:"šchú2i..číslo BJ20147078S
Dopis JUDr. Tožnera MČ Praze 1 va véci dódatkíi ké smlouvě p správě," údržbě; a opřávácií hěmovitosti
ze dne 28.4.2014
Dopi3;tájomnlka MČPI Ing, Dvořáka spolku Víastní tjýdlehiriáPražé 1 ye' yéoi stížripšti náVpráyce EPSC, včetně púvodnlstižnosti
33
i
I
•
j
•
8
68 MČPI
qďpíš spolku Vlastní, Býdlenf v Praze. 1 panu Ing. Loméckěma ve věci stížnosti na EP-SG s.r.o. ze dné
5.2:2014
•
•
69 MČP1
Popis policie ČR va věci trestního řízeni se spoléčnóstl EP~se a poskytnutí údajů
"~~
70 MčP I ' Dopis Ing, Tomíčkové ze dne 16.12.2013 JUDr, ŽÍÍ(ovi va věčiladdsti o souhlas s Výpovědi nájemnich"
smluv
71 MČPI
72 MčP'l
73 MčPI
Právní posudek JUDr, Heíiribvé ž 25Í9.2013
Právnl posúdek Legál Pártnérs Rrágu^^
Me.rřibrándum NSG
tópriissSn
'
^
74 MČPI
Dpplsíspplku Vlastni bydléi^iry .PrazB 1 z í 1.7,20.13"ve.věci stižnosti na"vybudovánl paríčSíiltěw'
vnitrobloku dpmú č.p, 1934 Ná PpřičI ,38. prú|ézdem obytiiéhp dprtiu
"
~
'
75 MčPI
Reakce fiá stížnost spolku ylásthí bydlenív Praze skupiny. Penta z'6"8,2013
I
76 MČPÍ
?7_iyigP1
Smlquya oí nájrnu býtu B^97/083 JUDr, Ůrbaň
Dopis JUDr,. Petříčka MďPraze tvevgd
I
78 Mčp:i
79 MčPí
80 MČPI
:Memorandum Whíte & Čase LLP z25.7,20ll
'
~ — ^ — konstatováníVbsolut^^
Petříčka z 15:7.2013 "
Dopis Bc; Valíčítově od spolkirviástf Bydlení íř Praze 1 z 7:1012014 vé věa.konstatacé
smjouvy o správě, údržba á opravách nemovitostí domů
I
I'
^^^^
^
zvýšení nájómliéHo JUOn Urbiha"
ňepíŠtř
Ot^pi^spolkuVlpííí;^^
1
82 MčPI
střechy dpmu Na Poříčí 1934/38
Dopis EP-SC panu Ing, Ldméckérifiů va věci nájmu bytu č. 12 v domě Na Poříčí 38/1934 ze dne
16;9.2013
'
I
•
S3 MČPÍ
Janstonováv SmeUiná, Néyečefal r právní posouzení platnosti smlouvy o řiájmu býtu ůzavřehé mézi
(y4ČP1 .a manželi Urbanpyy
9
|.
"34: MČPI ""jiiíáterlál pro radu Mg"Praha^^
"
"~
85 MČP1
Dopis EP-SC panu Macháčkovi ve véci žádosti b souhláái š uzavřením nájemní smlpuyy (Zaliranpvič,
yýměná byhi za jiriý)
Is
MčP'1
87 MČPI
"88~(ÍifčP1
~89~MČP1
IJsneseni.MďPrahá 1 číslo UR^0385 že dne 20;4;2p09
Usnesení MČ Praha 1 číslo. UBí2j"362 zě.dne 9.10.2012
Materiál pró radů čišloBJ2011?2120:ha 41, schůzí.
Dopis É'P-SC panu Macháčkovi ve véčTžádostip šóuhías s uzavřením nájemní smlouvy s p;
ězyžhiéwsklm domčenóhp MČ .Praza 1'dné;25.tQ.20l1
^
^
~90~EP^SČ
Tabulka přijatého nájémňéhbza rok~2Q14 v rozdělení'na měsíce a na nájmy s DPH a béz DPH
" g í " ' ! ? ^ Tabulkarekapltulaca.nákladů EP-SC na ijpravý, údfžbíi. vybáy^i a provbzza rok 2pT3 a 1.-11,2014
92 E P ^ C RóztilgoawSdů al;rft20Í4;JédóottŇ'8"p^ důni Ňa Řonef..fc38-a 6.-3893 EP-S.Č Rozpis nákládů za rok 2013'^ jednotlivé pro dům Ná^of^ď č"36 a c;38
34
91
m
i
i
1
i
•
i
I
I
i
I
35
í
I
í
I
Oelpittéozhjiuje jednu či v(« s^^ořnostf Ďélóiťté Touchá Tohitiatsu Umiíe<i, břllslté priyácnispoleínoíD s ruřenini oitijzěnýmzárukou
(„ DTTL*}, Jcji th čiartškých firem íi jcjlcii sp řízVilnýdt iulijefclnj. Špqíe^nost DTTL a Každá z Jejích iJeniVýdi flrc.-n preďrtávcjg samaswtnva
.
iieřívislý. prayr.isubj.ekt. Společnost DTTl. (rcyněž označovaná jakouDeloItte Glabal*) jlvjžbý Wlíintům něpáskysuje. Pqďrohní pópls
píávňí střukwív špóí'cÍHÓ4ti beloitw Toýché Tohrnatsu. Um Iteď a jejich členských/i renri Jěu.veti s.n naadrese vAVNv.deloitU.corri/ci/Qnas:
Sppleíndš; OeloiKe poslcytuje sluíby v oblasti auditu;dan/, poradenství a finančního a pvávriího porad^nstvlkliéňtóm v MIB řadě cidyěi.ví
vefejniéfto a spul<řbtTÍl(io seííťoru. piky gtobáíně proipiajÉíné sití čIsňsKýchí^ícsfn ve vlče neí 150 lemfih 3 terltoňich rná společnost OefpRte
světové možnosti a poskytujetvVfi" icláritůrn vysoce kvalitní sltříbý v ó
ve lrtériřch XlianCii'fcÍÍ4vápějfeprT^
Spo|i^a^pe)a|tó ve
e*rppĚjé regionální organizaci subjskilŮídřužahýcti ve spbkčnostl Deioitts Cctitrai Eurapě Hoídírigs
Odborní služby poskytuj]| dcěřiné a
©^lais Deloitte Česká rípublika
36
spolěíriUiO s.iuÍÉrim ůrritíienyTTi jércšóij, a. jéjícti č-sn5le;'cti:fifelfi'. kařJá 2 tíaiťo firům písJitavuje
sa-p^'3\ny íi neHvIsl/ fírávnl subjekt, .řcjdrotiný pcfjls prjynf s.trjktury síolf črssv .Oeloitte Touche
TchmáEsii Llnijietl í ,si\avi\ériik'fči\ firem \ú wéiéři!\a adrese V.wv\dt2ló:ltě.čom,'c^0iiai
Sp.cSeínbsrfeíQifte' poskyiyě i.jiby v pblart; auditu, cřiii, poraitei5ty;-a řlcjnfnlho pofidm'styl
íjiě.n.iLffr, v celá fačSórfvěwi vei^ejněho a soukróniiílio saktof j . piV/Jg.ttížIne prapoláné sm íishskycli
ť'éřnyá viiřé ne!' ťSÓaa^feh (IIJ.tíeloiilei'Áióyš mbžnastri liUiJá(ik5.uzi#Kt mlsr^l^iůpfcstřeáj.
amUiit! úkí^ů^^ihai^/ym kilphtim k us'pěehy naííéch mísxccIilďjiííi půšůbtMsí. Pníjliinš l'Š2 COC
qd-nňrniVů i;,5:iii)e O to. aby •5^'5[yjlů(:tia.St CtóálUé stala aiaionem rejvyšší. fcvolty,
:.p Oelo;tt9 Č?sk3 repubilb
DelojUs
M le Housi]
líaroíinS.^a 6 5 t ó :
.VSSbOPíiliaS'
OiSíá repatika
'1'íl.: +420 2*16 (y,2 »B0
ís)!.-,r42"o;45 042'555
ó.élijiteCZ@iíé)í!i tttioriT
•i»y,v,'.dslolitg,cz
^ \
Výpis z neověřeného zápisu č. 6 z e dne 29.4.2015 z jednání Komise
obecního majeticu - E P - S C s.r.o.
Nada Valentova
Komu: Jiří Sidliak
Od:
Nada Valentova/OUPrahal
Komu:
Jiri Sidllak/0UPraha1@0UPraha1,
14.05.2015 09:45
3. Návrh smlouvy (SMLOUVA O PACHTU BYTOVÉHO DOMU) o
správě bytových domů Na Poříčí 1933/36 a 1934/38, spoiečmost EP-SC
s.r.o.
KOMA projednala se zástupci společnosti EP-SC s.r.o. návrh úpravy současného
smluvního vztahu mezi MČ Praha 1 a společností EP-SC s.r.o. ohledně správy domů Na
Poříčí 1933/36 a 1934/38, s jehož základními body seznámil členy KOMA radní Tomáš
Macháček již najednání dne 1.4.2015. Navrhována je nová úprava ve formě smlouvy o
pachtu domů Na Poříčí 1933/36 a 1934/38, diskutována byla zejména ročm' výše
pachtovného v závislosti na povinnosti EP-SC s.r.o. podílet se na opravě střechy, další
povirmosti pachtýře, jednotlivé lhůty a smluvm' pokuty.
Závěr: KOMA schvaluje aktuální návrh smlouvy připravený A K JUDr. Helmové, a
upravený na tomto jednání KOMA, a pověřuje OTMS k jednání se zástupci
EP-SC s.r.o. vedoucím k finalizaci této smlouvy. KOMA zároveň pověřuje
vedoucí OTMS Ing. Tomíčkovou, aby neodkladně zajistila řádné zveřejnění
záměru o změně smluvního vztahu (smlouvě o pachtu) na úřední desce ÚMČ P l .
Tento záměr bude mimo jiné obsahovat i poviímost případného dalšího zájemce
uhradit EP-SC s.r.o. ušlý zisk z předčasného ukončení stávající smlouvy (účinné
až do roku 2026).
Hlasováni:
pro: 6
zdržel se hlasováni:
proti:
O
Naďa Valentová
referent majetkové správy a tajemnice KOMA
MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 1
ÚŘAD MĚSTSKÉ ČÁSTI
Odbor technické a majetkové správy
Oddělení bytů a nebytových prostor
Vodičkova 18, CZ-115 68 Praha 1
tel.: +420 221 097 535
nada.valentova@praha1 .cz, vvww.praha1.cz
O
Přfloha č. 2
Seznam nájemních smluv v domě Na Poříčí 1934/38
Jednotky
bytč. 1934/3
bytě. 1934/4
bytč. 1934/5
bytč. 1934/6
bytč. 1934/7
byt č. 1934/8
bytč. 1934/9
bytč. 1934/10
byt č. 1934/11
bytč. 1934/12
Nebytové prostory
1. 1934/101
2. 1934/102
3. 1934/103
4. 1934/104
+ část 1933/104
nlocha
smlouvy
124,40m^
manželé
Ine.Peter Klokner a Dr.Olga Kloknerová
144,29m'
Libor Opit
124,98m^
manželé
ak.arch.Jana a ing.Jindra Divišovi
141,07m^
Pavel Vandas
127,5 Im^
MUDr.Antonín Pařízek
140,60m^
Lordan Zafranovič
127,61m^
PhDr .Pavla Jonssonová
139,26m^
86,09m^
Petr Frank
231,59m^
manželé
JUDr.Jan Urban a PhDr.Marie Urbanová
AB papír s.r.o.
TOPAZ MONDO, s.r.o.
Ing. Alena Bernardová,A.I.B.
MAUDI s.r.o (kancelář)
52,93m'
166,26m^
39,66m^
140,99m^
122,97m^
Seznam nájemních smluv v domě Na Poříčí 1933/36
Jednotky
bytč. 1933/1
bytč. 1933/2
bytč. 1933/3
bytč. 1933/4
bytč. 1933/5
bytč. 1933/6
bytč. 1933/7
bytč. 1933/8
bytč. 1933/9
bytč. 1933/10
Nebytové prostory
1. 1933/101
2. 1933/102
3. 1933/103
4. 1933/104
smlouvy
Eric Spencer
STRAIGHT 4U s.r.o.
Nigel Ramundo-Browne
Franz Fischerlehner
Sachdev Anil Ripan Prem
CAFE CLUB spol.s r.o.
MARK PJETRI GRUP.spol.s r.o.
UniCredit Bank Czech Republic
and Slovakia, a.s.
MAUDI s.r.o. (kancelář)
plocha
125,89m'
146,14m^
123,65m^
143,13m^
126,10m^
144,77m^
126,10m^
144,77m^
152,28m^
186,70m^
177,05m^
48,28m^
155,32m^
267,89m^(+částzč.p. 1934)
Vroce 1999 došlo ke kolaudaci 2.NP o obou domech na kanceláře, čímž z bytů č. im/l
1933/11 a
1933/12 vznikl nebytový prostor č. 1933/104 a z bytu č. 1934/2 vznikl nebytový prostor c. 1934/104.
• / Měsiská.^čast .•
í
PRAHA, i
f imfpiuYg Q spráýě,
tíd
a opravách nemovitc^^
.'uzá.vřě^rtá n.ižé.w
Měštiska část Praha 1, se sídjem yádickbva 18,110 OO.Praha 'I ,:1Č0. :0é34jd. zasloupsná ing;. ,
: Janém bu^rgeiróeístrem/starostou/ná stráněj^^
•.Idátejen-ylastníkp;-.
AGČT - Rákóúáicb r česká .ppraďr!.r á o.tjchqdni sppléčn.pst s ř. o..,.sě,sídIem Slářoměstské náměstí 6,
11.0 00 Priahá 1, IČĎ:005.5642BÍ zastpUpe/iá Jng. Bbhumirem.Ďuiičkem, ředilelem.i na straně druhé '
• (dále jen 'správce')
:. ČI. I.
Předmět sitrilp livý
1. Přa^m.etBni tétp šmipuvy je^správa, ^údržlpa a pprayy: oěrtiPvitbstí domů č.p.'1.933 á. Í9i34:v .PražB. t,
.:Na;po.nčí.3.6 a .3.a,;které.jšpu ve:y
Pi^hy -Městské části Praha 1.
^- y'^^"^**^
^n^.loi^ou.P.reváďí na správc^^^
práv á závazků' spdjených se' správou, údržbou
a opravami: predmětnehb domu, jakpz j další práva á.poyinnosti;stanovené.touto smiouvbu.
: . v • • - . • č í . IL
Práva.a povinnosti ;sprá^
.
.
1./Sp.iiyce je;ópr3.vněn:5é.^^^
vlaáníká. uzavírat n.áJeninT smIpuVy, .vypovídat je a dávat
.. soufijasiílt- úžáyram
k bytům a jc neliytoyým prostorům.. Jestliže se vlastnik .dp
3.Q.ti; ďnú pd .g.fa.dfž.ém náyrhu :od-správce k. tqrnulp Wávrtiu n.eyy].ádíi, rtiá správee právo, pz.avfít
naýrtioyahpu nájeninr.nebo podnáje^^
Z Výše. ináiemnéhó y. uzá
byty bude stariavena podle platných
. právních předpisů, 'tj;. v době sjednárif .této ;S!mlouvy,iy.dorifiě. Na poříčí 38 za regulované hájerririé (s
yyjÍnikpu;.pspB, riá .něž s e regulace- nevztahuje), v dbmě Na poriči .36 za neregulqyarié nájernné.
3. Správ,če,jé oprávněn měnit.rozsat)/ úžavřených. smluv bez souhlasu vlastníka jen pokud se změna
. dotýká fonnálnich změn srrtlauyy, zvýšeni nájemného nebo zvýšeni cen elektňný, plynu, topéni,
V.Qdňé.hd. á štočněhOi apod. a zn^^^
.4, Správce je povinen yykonávat vúčj nájemcilim povinnosti prpnajírn.atéle plynoucí pro něj.z obecně
.žáyážných právních piiedplsu, yce^^
5. Správce.je. dále povinen yý.kpnávát a zajišťpyat .vjastníra jriién.em práva á povinnosti vlastníka,
stanovené mii obecně záv.aznýjří' íprávními předpisy, včetně , lizáviránl smluv. na pprayy a
rekonsínikicé domů.
e, Nlájemní srntouyy iuiayirané šprávcem musí obsatidvát, kromě zákonných náležitostí, označení
^'lástmkag.žáýa^^^^
. . . . .
7.. .Jedno vyholoyení nájemní .srnlpuyy, ipřípádně její-.změny gj dppíňkyv: j e .správce povinen doručit
^ vlasiníKpy.I:;k ;a,rcfilyován|, Nájemní: ? poďná]b.mn.í. síll^!^^
k- byťúm 9 n.e{3ýto.vým fiiipstonÍJín platné ke:
.dnipqcipišu téb
seznámil, tyqn piHiphM tétol.smlou^^^^
též se2nam:yp!ný(*
nebytových prostor.
:8. .Správce, hení oprávněn, s riémovitoští .nákladat jiným způsobem, než .jak stanoví tato smíouva,
;. . .: . zéjiTiěňá litení .bprávneň neim.oyitostinebo Její část .prodat, zastavit, sjednat k ní věcné břemeno, apod;.
. : ; •;••.•;• •:.'::•.. .'.;ČLI|Ú-'
základní poď^^
.'•':•..
1, Spravréie zaýiazuje y^
a opirayy nemovitosti, na svévnáklady a. na,
pakladý 'nájarpoíKíi póskýtoyal išliižby špbjé.ňé .š nájniem bytu. a nebytových prostor, a dále plnit
: ysóčhnyjpbvrrih^^^^
.
2, .Věcí pořízené :správcenri při údržbě a. opravách .nembvitpsti, Rterě sé štanoLi iSóúčásťi; nemovitosti,
sestávají majelkem yiastnfka. : • •• .
Z. Správce je ppráyilén. irílénern: yiastriíka dávat, šouhlás ké. stavébiiiím úprávárn á změnám bytů a
neljjftových;: prostor, .W^^ budpij' nájemq.a uživatele jproistór-provádět na své náklady ,3 řešil veškeré
; ojtaáky, týkájící. seipfí^
4, Správce Je: opiivriěn. póužiyat, subdodavatele k. zabezpečení .činností. spojeinýcti s plněním, léto
srrílbuyý. •'..' ':
••
'
' ' CUV.
Nájemné a platební pbdm
A. Správce je qpráynén a povinen, účtůvat nájeoicúm .nájemné a .útirady za. služby spojené s
: pronájmem bytů a nebytoyýcb prpstora:^^
\ ? . Nájemné sě dělí mezi yiastníká aspřáVce v:poměru Z5% ku 75%.25% podii náj^mnělio je ppyinen
špráyqe .přEsvést vždy do. 15. dne dnJ.bétio .měsíce čtvrtletí na .ýčet ylastn^
pfediožit ylasthíkóvi
: .v.ýúčtpvárií;í2Íývajíc!.čá!á^
ňájétTuielió pokrývá náklady na í práyLi, .pp.ra.yy a rekonstrukce včetně
inyesííp dq dórnu', jentp réžini j é mezi^ smluvními stranami ďohodnút; db 3a.9;20P2. Po, dobu
riekpn.st.mlíče,.vejsm
nejdéle však.yt.rv.ání jednqHo (-pkLi. 5e:pqdíl hájeninělio
nebude platit, •;.•. . •.'..'..'
: 3.: Počínaje dhem .1.1012002 sé. správce: zavazuje platit vlastníkovi
výši OEIV! 25,-/ra2/měsic
. .ža :špraycém spr^^^
plochy Itancelářskýcii a iprode].níph prpštbr . á ÁTS .10,-/m2/fněsíci za
;s.práyAem.;spravdvápé^by^^ f=!o každých .5ti jeiecti. se správce's Vlia.kri.íkém dotiodné o.:ůpravě placené
rastky ia:bytý :tak, aby táto částka zohiedifióyaía yývpj nájemn.é|io. P.bkud inflace DEM podle kurzu
yýh!aso.yári;ěh6: Deutisčhe Bank ^běhern dvou íet po řoce 1998 bude yysši než 5%, upraví se ve
stejném pbrriěru.l výše.částkyi kterou se zavazuje Spřávcc:platit vlastníkovi dlé toiioto odstavce.
\'.
' - : • ' ' ; " ' • . ; • . ' • ' ' • .Či. V.
Zvláštní, ujednání •
1.: Správce se.: zavazuje :z^^^^^
nákladem: 8.pop ažJplÓpÓ^^
•schváleného ylaslníkenrii
.';
Itpmpléxni rěkbnstriikci . celého objektu č;p, .1333, Na pořiči 36,
:kanceiái=skýcii ia. prodejních, píp.ch podle: projektu
'
: 2.; Náklady na rekonstrukci poni^se-z.5Q.^;s^^^
5b%.,náklad.u...sé ža.vazuje žáplátJtvIastníkj.á to v
termínech ; umožřiujícfch nnáncpyártl l^.k^^
Správce .-je. povinen při schvalování
aktualizovaného iprbjektu p p
víastníkbyr iiáýrh: jilátebriího kalendáře rBkonstmkce. Nejpozději
do 3 m.ěs.íčů pp kp.laudiacrjiB spriáyče povinen předlbat vlástnikovi přehled, o skutejčně vynaipžených
nákladech;s n.ávr1iem; .vyúčtování, Smluviil štrahý/sé zavazuji dp 1. měsíce po odsouhlaseni tohoto
aby byl zachován podíj na investicích
50%: z každé strany.
yyúápyánryyróynát^^
yé yýšl
a/Spráyde: .sé:závázujé provést výběr dodavatelů na rekphstnikqí objektu dle žákoná 1.99/1994 Sb.
4;. Rekonstrukci v souladu s odstavcem t. tohoto, článku, smlouvy s e správce zavazuje realizovat v
období db. 31 ;10:1997. :
Závěrečná us^npyení
: 1. Tato sjTiIbúva šé .uzavírá na dobu ^^^^^^^
12; Vlastník.je povinen nempyitq5t.i na ýlaistní nákládý pojistil, objekt Na pončí 36 po provedeni,
ifcélkbvé rekonstrukce. : /
!3: Smiuvnř vztah je možno ukončit písemnou dohodou. .V!astn.!k,Íe dále QRráyněri;srn!a.uvu vypovědět
: ve Iřiniešlční yýpo.věiď.nj lhůtě, pokud správce podstatným. způsbbeni.p.oÍTu§uJe podmínky tétd šnilbuvy
: přes,písemně upožůmě^^^
4. y přípádé ukončení: tohotb smluvního vztahu ;ppdlě odstavce. 3. se strany zavazují vzájemně
. yyr;pvn.at;sye záyážký podle.vynaložených: nákíadú, na rekónstrnkči ve vztahu k sjednané době trvání
télp.šiTilbuVy. ipřičemž pró tento účehse ,odm.ěna spřávci.zápočte ve. vyši 10%. nájemnjéhp.
.5. .Tq.úlp:šnilouv.oU:jspu vázáni i pfí^
Změfiy nebo doplňky .léto srnIqUyý lže prpyěs^
:á[ran..'.
•
/
pisemrlqu forrnpu pp dohqdě,obqu,smlúvňích
.7v Vzájemné yzt.ahy mezi .šm!iiynírní ..štřanami s a řídí práyem piatným na území ČR. zejména pak
: ťežlmem obchodního zákoníku^ Právní Vztahy mezi-správcem. a riajénlci se řídí žákbném o nájmu a
podnájmu : nebytových, prostor a.občanským zákoníkem
•
.SmlUvní strBny ..prphlasújí, .že sifiipuyu uzavřely svobodně a vážně, prosty omylu a po jejínn
důkladnémípfečtení:
9. iSmíquýa .je vyhdtoyena. yB čtyřech exemplánch,. z nichž: každá.ze smluvních stran obdržela, po
,dvou yýhqtpyenich.
.
VPrazBdn:e:26;t-1.996
V l a s t nik'
;
•
. Š .p r á y -ce
: Méstskača.st;
PRAHA 1
Vodičtoya.tSvto^'^'^
Rakousko. - česka poradní
a obchodní st^olečnosl .s.r.g.
iSťaroměstsKá . náměstí 6
:
. n o 01 Praha 1 —
Seznam nájemních smluv na nebytové prostoi^ v domě Na Poříčí 36/1933
Prodejny
••i
1)
MOTORSPORT
smlouva ze dne 27.1.1993
na dobu určitou do 26.1.1998
2)
Alena Břichnáčová
smlouva ze dne 2.1.1992
na35m2
na dobu určitou do 31.12.1996
Bez smluv
1)
DRUTÉVA
prodejna
2)
IMPULS s.r.o.
prodejna
3)
GATEWAY International, s.r.o,
5. patro , 72 m2
4)
GAUDÍ
1.patro, 220 m2
Volné prostory
1)
4.patro 264 m2
2)
3.patro
3)
2.patro ( dočasně Česká Typografie) 260 m2
4)
1.patro 38 m2
5)
mezanin 260 m2
6)
suterén (dočasně Česká Typografie) 300 ITI2
260 m2
na 86,5 m2
cena : 6000/m2/rok
cena : 1500/ni2/rok
Seznam nájemních smluv na bytové a nebytové prostory v domě Na Poříčí č. 38/1934
Bytové jednotky
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
S)
9)
10)
H)
byt Č.1
byt Č.3
byt Č.4
byt Č.5
byt Č.6
byt 6.7
byt Č.S
byt Č.9
bytč.]0
bytč.11
bytč.l2
p. Šulor
p. Klokner
Chorvatské velvys.
Ing. Diviš
p. Vandas
MUDr. Parízek
Chorvatské velvys.
p. Šlauf
p. Vodička
p. Vodňanský
JUDr. Urban
smlouva ze dne 28.1.1-993
bez datumu
smlouva ze dne
5.1.1993
smlouva ze dne 30.12.1992
smlouva ze dne
7.5.1993
smlouva ze dne 30.6.1994 (Min. tlnanci ČR)
smlouva ze dne
5:1.1993
smlouva ze dne 30.12.1993
smlouva ze dne
9.3.1993
smlouvá ze dne
8.3.1993
smlouva ze dne 15.1.1993
Nebytové prostory
I)
AB
2)
SATURN
smlouva ze dne 19.11.1993
na dobu nem-čitou
3)
PANOK SALON
smlouva ze dne 18.5.1993
na dobu určitu do 7.12.1996
OPUK
Volné prostory
1)
byt Č.2 Volný byt
smlouva ze dne 14.10,1994
na dobu určitou do 27.6.1997
na 39 m2
cena : 1000/m2/rok
na 40,9 m2
cena : 1500/ra2/rok
na 127,47 m2
cena : 2000/m2/rok
Dodatek č. 1
ke Smlouvě o správě, údržbě a opravách nemovitosti,
uzavřené dne 26.1.1996
uzavřená mezi
Íč0^0634?^^^' ^ ' ^ ^ ^
Vodičtova.18, PSČ 110 00. Praha 1,
zastoupenou Ing. Janem BurgermeistérenT- starostou
(dale jen „vlastník")
firmou ACCT - Rakousko - českou poradní a obchodní spol. s r. o.,
se sídlem Václavské nám.43, Praha 1,
IČO 00550426
zastoupenou ředitelem společnosti.ing. Bohumírem Ďuričkem
a prokuristou společností, ing. Karlem Škopkem.
(dále jen „správce").
Gl. III sé doplňuje o nový text:
5) Vlastník dává souhlas k odepisování technického zhodnocení nemovitosti domů
č. p. 1933 a 1934, Na Poříčí 36 a 38 v Praze 1, v souladu s § 28 odst. 3 zákona
586/92 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Technické zhodnocení nemovitosti,
provedené z prostředků správce, bude odepisovat správce, a to po celou dobu trvání
této smlouvy, případně do doby předání objektu vlastníkovi.
V Praze dne
Vlastník
Správce
V
Městská část Praha 1,
se sídlem Praiia 1, Vodičkova 18
IČ: 000 63 410
jejímž jménem jedná na základě zmocnění Rady I^Č Pralia 1 č. u06_0919 ze dne
27. 11. 2,006 v návaznosti na usnesení č. u06_0939 ze dne 1 1 . 12, 2006 a číslo
ú07_0314 ze dne 16. 4. 2007 zástupce starosty I^iclial Valenta
na straně jedné
(dále jen „vlastník")
EP-SC s.r.o.
se sídlem Praha 1, Václavské nám. 43
IČ: 005 50 426
jejímž jménem jedná JUDr. Jaroslav Zika, jednatel
na straně druhé
(dále jen „správce")
uzavřely níže uvedeného dne, měsíce a roku, tento
Dodatek G. 2
ke smUouvě o správě, údržbě a opravách nemovitostí
ze dne 26. 1. 1996
(dále jen „Smlou.va")
I.
Změny Smlouvy
1.
Vlastník bere na vědomí změnu obchodního názvu správce z původního
ACGT-Rakousko-česká poradní a obchodní společnost, s. r. o., na EP-SC, s. r. o.
2.
Smluvní strany se dohodly, že čl. I I odst. 1 Smlouvy se doplňuje takto:
„V případě odmítavého stanoviska vlastníka k návrhu správce není správce
oprávněn Uzavřít či vypovědět nájemní smlouvu a / nebo udělit souhlas
k uzavření podnájemní smlouvy."
3.,
Smluvní strany se dohodly, že čl. I I odst. 5 Smlouvy
a nahrazuje se v celém rozsahu novýrh textem, a to takto:
se zrušuje
„5. Správce je dále povinen vykonávat a zajišťovat vlastním jménem práva
a povinnosti vlastníka stanovené mu obecně závaznými předpisy. Jakékoli opravy
a rekonstrukce (technické zhodnocení) domu podléhá výslovnému souhlasu
vlastníka s tím, že pro případ uzavření smlouvy o dílo mezi správcem
a zhotovitelem j e nutné, aby vlastník poskytl souhlas s uzavřením této smlouvy
o dílo, včetně schválení sjednané ceny. Pro případ, že správce učiní opravu či
rekonstrukci (technické zhodnocení) bez souhlasu vlastníka, je povinen uvést
dům do předešlého stavu nebo nést veškeré náklady spojené s opravou či
rekonstrukcí (technickým zhodnocením) ze svého s tím, že správce prohlašuje/
že v takovém případě bere na vědomí, že mu nevzniká žádný nárok vůči
vlastníku. K takovéto opravě či rekonstrukci (technickému zhodnocerií), které
provede správce bez souhlasu vlastníka a bez nároku na jeho úhradu qd
vlastníka, uděluje vlastník souhlas k odepisování technického zhodnocení
v souladu s § 28, odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
Takovéto technické zhodnocení bude správce odepisovat po celou dobu trvání
této smlouvy případně do doby předání vlastníkovi. Správce také bere na
vědorťií, že vlastník je zadavatelem dle zákona č. 137/2006 Sb. , o veřejných
zakázkách.^'
4.
Smluvní strany se dohodly, že čl. I I I odst. 3 Smlouvy se zrušuje
a nahrazuje se v celém rozsahu novým textem, a to takto:
„3. Správce je oprávněn, po předchozím písemném souhlasu vlastníka, dávat
souhlas ke stavebním úpravám a změnám bytů a nebytových prostor, které
budou nájemci a uživatelé prostor provádět, a to výhradně na vlastní náklady
nájemců či uživatelů prostor a současně se správce zavazuje řešit veškeré
otázky^ týkající se případného zhpdnocení objektu. Pro případ, že by přes výše
uvedené byl uplatněn jakýkoli finanční požadavek po vlastníkovi, zavazuje se
správce v plném rozsahu nahradit vlastníkovi případné vlastníkem uhrazené
plnění vůči nájemcům či uživatelům prostor.V případě, že vlastník učiní
rozhodnutí vůči technickému zhodnocení či opravě nájemce, bez vědomí správce,
nese veškeré finanční nároky nájemce vlastník ke svě tíži."
5.
Smluvní strany se dohodly, že čl. IV odst. 2 a 3) Smlouvy se zrušují
a nahrazují se v celém rozsahu novým textem, a to takto:
„2. Počínaje 1. 4. 2009 se správce zavazuje platit vlastníkovi částku
2.730,- EUR/měsíc za správcem spravované plochy nebytových prostor
Na Poříčí 36/1933 a 2.250,- EUR/měsíc za správcem spravované
nebytových prostor v domě Na Poříčí 38/1934 a dále částku ve výši
EUR/měsíc za správcem spravované byty v domě Na Poříčí 36/1933
EUR/měsíc za správcem spravované byty v domě Na Poříčí 38/1934.
ve výši
v domě
plochy
1.230,a 820,-
II.
Celková rekonstrukce - 1997
1.
Dle čl. V Smlouvy se správce zavázal zajistit komplexní rekonstrukci celého
objektu čp. 1933, Ná Poříčí 36 s tím, že se vlastník zavázal zaplatit 50% nákladů
rekonstrukce.
2,
Správce výslovně prohlašuje, že rekonstrukce, byla řádně provedena
a veškeré závazky vlastníka vůči správci z titulu závazku dle ČI. V Smlouvy byly
vypořádány.
III.
Rekonstrukce obchodního místa Živnostenská banka, a. s .
1.
Správce prohlašuje a dokládá, že provedl na základě stavebního povolení
v y d a n é h o o d b o r e m v ý s t a v b y Městské části Praha 1 ze dne 16. 9, 2005, č.j.:
yýst.
3 3 6 3 / 0 5 - H - 2 / 1 9 3 3 , Stavební úpravy
- :2nzení
bankovní
pobočky
Živnostenské b a n k y , a. s.,
v Praze 1 , čp. 1933, Na Poříčí 3 6 . Kolaudační
rozhodnutí povolující užívání bylo vydáno odborenn v ý s t a v b y Městské části Praha
1 dne 28, 1 1 . 2 0 0 5 , č . j . : Výst. 3 5 5 7 8 / 2 0 0 5 - H - 2 / 1 9 3 3 .
2.
Celková částka s p r á v c e m uhrazená zhotoviteli, vynaložená na rekonstrukci
uvedenou v čl. I I I odst. 1 t o h o t o dodatku činí 6,956.325,90 Kč. Správce doložil
potvrzení zhotovitele - Konstrukťiva Branko, a. s., o úhradě shora uvedené
č á s t k y , a to k d a t u 4 . 1 . 2 0 0 6 .
3.
Správce neúčtoval pořízení movitých věcí, tento náklad
zavazuje nést ze svého a nepožaduje žádnou platbu od vlastníka.
se
správce
4.
Správce v y ú č t o v a l vlastníkovi celkem částku ve výši 5,031.359,30 Kč,
která vychází z ceny rekonstrukce (technického zhodnocení) po odečtení
uplatněného odpočtu DPH a odpisů za roky 2005 - 2008 s t í m , že požaduje po
vlastníkovi v y p o ř á d á n í zůstatkově ceny rekonstrukce (technického zhodnocení)
pobočky ŽB, a. s. provedeného na náklady správce v částce 5,031.359,30 Kč,
a to z titulu bezdůvodného obohacení.
5.
Správce výslovně prohlašuje, že uplatněná pohledávka byla vynaložena na
zhodnocení o b j e k t u vlastníka čp. 1933, Na Poříčí 36, Praha 1 .
6.
Smluvní s t r a n y výslovně uvádějí, že zhodnocením pobočky Živnostenské
b a n k y , a. s., došlo k zhodnocení objektu vlastníka čp. 1 9 3 3 , Na Poříčí 36,
Praha 1 , a současně j e provedená rekonstrukce d ů v o d e m pro zvýšení placených
částek ze strany správce ve prospěch vlastníka specifikovaných v čl. I odst. 4
tohoto dodatku.
7.
Částku ve výši 5,031.359,30 Kč, vč. DPH odpovídající pohledávce správce
vůči vlastníkovi z t i t u l u rekonstrukce (technického zhodnocení) provedeného
v o b j e k t u vlastníka čp. 1 9 3 3 , Na Poříčí 36 sníženou o platby pozdržené ze strany
správce za období srpen 2 0 0 6 až listopad 2007 v celkové částce .3,903.647,60
Kč, tedy částku 1,127.711,70 Kč správce započte na. úhradu svých peněžitých
závazků z plateb za d o m y Na Poříčí 3 6 / 1 9 3 3 a Na Poříčí 3 8 / 1 9 3 4 splatných po
datu podpisu t o h o t o d o d a t k u v období 0 4 / 2 0 0 9 - 0 9 / 2 0 0 9 .
Pohledávka vlastníka v částce 3>903.647,60 Kč z titulu pozdržených plateb bude
ke dni podpisu t o h o t o d o d a t k u započtena oproti pohledávce správce z titulu
provedené rekonstrukce (technického zhodnocení).
8.
Smluvní s t r a n y výslovně prohlašují, že zápočtem částek ve výši
3 , 9 0 3 . 6 4 7 , 6 0 Kč a v e výši 1,127.711,70 Kč specifikovaných v čl. I I I odst. 7
t o h o t o d o d a t k u , budou vypořádány veškefé nároky správce vůči vlastníkovi
a vlastníka vůči správci z rekonstrukce (technického zhodnocení) pobočky
Živnostenské b a n k y , a. s.
IV.
závěrečná ustanovení
1.
Tento d o d a t e k byl v y h o t o v e n ve čtyřech výtiscích, z nichž každá smluvní
strana obdrží po d v o u .
3 0, -íj^-
m_
v Praze dne
Vlastník
Správce
Městská část P r a h a
p
M í c h a l V a l e n t a , zásťiíiiííiie s t a r o s t y
E P - S G , s . r. o.
JUDr. Jaroslav Zika, jednatel
4'
len Zšiliipiíeíjivj
niésfíiÉ řásu Praha
ílcn Zastujileteví
mřsíské {ááti Pwhí
Něstská část Praha 1
RADA MĚSTSKÉ ČÁSTI
USNESEIMÍ
17. schůze
číslo UR09_0386
ze dne 20.04.2009
podatek č. 2 ke Smlouvě o správě, údržbě a opravách nemovitostí,
uzavřené dne 26. 1. 1996 s ACCT - Českou - rakouskou poradní a
obchodní společností s r.o., resp. s obchodní společností EP-SG, s.r.o.
Rada městské části
1. schvaluje
Dodatek č. 2 ke Smlouvě o správě, údržbě a opravách nemovitostí, uzayrené dne
26. 1. 1996 s ACCT - Českou - rakouskou poradní a obchodní společností s r. o.,
resp. s obchodní společností EP-SC, s. r. o., IČ 0.05 50 426, uvedený y příloze
tohoto usnesení
2. ukládá
uzavřít Dodatek č. 2 ke Smlouvě ů Správě, údržbě a opravách nemovitostí,
uzavřené dne 26. 1. 1996 v souladu s tímto s usnesením
2.1
Zodpovídá: B c . V a l e n t a Michal
zástupce starosty Městské částí Praha 1
Ing. Petr Hejma
starosta městské části Praha 1
Bc. Michal Valenta
zástupce starosty městské části Prafia 1
Termín: 15.05.2009
Pořadové číslo: 2 4 / J Š / 0 S Ň P / U M C P 1 068515/2015
Odbor technické a majetkové správy
odd. správy nemovitostí a privatizace
r
v
r
MĚSTSKÁ GAST P R A H A 1
Úřad městské části, Vodičkova 18,115 68 PRAHA 1 - Nové Město
Doba vyvěŠeňí:
od
0 5 -05- 2015 do
21^05- 2015
Záměr městské části podle § 36, odst. (1) zákona číš. 1^1/2000 Sb.
pachtu bytových domů č.p. 1933 a 1934 stojících na pozemcích parcč.
214 a 215, a pozemků parc.č. 214 a 215, vše -v k.ú. Nové Město, ulice
Na Foříčí 36 a 38, Praha 1, pro společnost EP-SC s.r.o., IČ: ©0550426,
zá pachtovné ve výši 3.500^000 Kč ročně, s povinností uhradit opravy
společných částí domů ve výši 1.500.000 Kč, na dobu určitou
od 1.7.2015 do 31.1.2026
Případní další zájemci jsou povinni vypořádat se s pohledávkou EP-SC s.r.o. vůči MČ P l ,
vzniklé předčasným ukončením Smlouvy o správě, údržbě p opravách nemovitostí uzayřené
mezi MČ P l a EP-SC s.r.o. dne 26.1.1996, jejíž výše k 30.6.201:5 je vyčíslena
na 40.512.000 Kč a před podáním své nabídky do tohoto záměru složit na příslušný učet
MG P l jistotu ve výši 5.000.000 Kč.
Číslo kaučního účtu: 150017-2000727399/0800
Pro rozlišení je třeba kauci složit na příslušný variabilní symbol. Variabilní symbol bude
uchazeči přidělen na jeho žádost v kanceláři č. 616 oddělení správy nemovitostí a
privatizace po té, co poskytne základní identifikační údaje (jméno, příjmení, název firmy,
s í d l O j kontakt).
PŘEVZAL;
ÚŘAD MÉSTKÉ CASH
- 5 -05- 2015
Č.Í.:
ZPRAG.:
PŘÍLQHAL
Ú M mčstské části Přalia 1
Vódiekova I8.CZ-115 6S
tci.:+420 221 097 529
jiri.sidliak@praha I .cz, www.praha 1 .cz
IČ: 00063410, DIČ: CZ00063410
Ing. Z d d ^ a Tomíčková
vedoucí odboru technické a
majetkové správy Úřadu MČ Pl
raye
i ui
MISYS-Katastr.Urřeno pouze pro vnitrní potřebul
OKRES:
OBEC:
KAT.ÚZEMÍ;
Data ke dni: 1.07.2011
CZOlOO Hlavní město Praha,3100
554782 Praha
727181 Nové Město
ČÁST 0BCE,BUDOVA:
TYP BUDOVY:
VYUŽITÍ BUDOVY:
OCHRANA:
ŘÍZENÍ VZNIKU:
NA PARCELE;
OPRÁVNĚNÉ OSOBY:
-
INFORMACE O BUDOVĚ
Nové Město,Nové Město, č.p.l933
budova s číslem popisným
jiná stavba
památkově chráněné území
Z-187848/2009-101
KN 214,Nové Město LV 1271
na listu vlastnictví 1271
IDENTIFIKÁTOR, PODÍL
OPRÁVNĚNÝ SUBJEKT, ADRESA
Vlastnické právo
Hlavní město Praha
Mariánské náměstí 2/2, 11001 Praha 1 - Staré Město, okres Hlavní město Praha
Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce
MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 1
Vodičkova 681/18, 11568 Praha 1 - Nové Město, okres Hlavní město Praha
IČ:00064581
IČ:00063410
Vyhotoveno systémem MISYS(9.63.0.27486), 17.08.2011 16:47:46.
file://C:\Documents and Settings\jsidllak\Dokumenty\Na Porici 36\katastr.html
17.8.2011
A/
Page 1 of1
OKRES:
OBEC:
KAT.UZEMI;
CZOlOO Hlavní město Praha,3100
554782 Praha
727181 Nové Město
ČÁST OBCE,BUDOVA
TYP BUDOVY
VYUŽITÍ BUDOVY
OCHRANA
ŘÍZENÍ VZNIKU
NA PARCELE
OPRÁVNĚNÉ OSOBY:
OPRÁVNĚNÝ SUBJEKT, ADRESA
Data ke dni: 4.08.2011
INFORMACE O BUDOVĚ
Nové Město,Nové Město, č.p.1934
budova s číslem popisným
jiná stavba
památkově chráněné území
Z-187848/2009-101
KN 215,Nové Město LV 1271
na listu vlastnictví 1271
IDENTIFIKÁTOR, PODÍL
Vlastnické právo
Hlavní město Praha
Mariánské náměstí 2/2, 11001 Praha 1 - Staré Město, okres Hlavní město Praha
10:00064581
Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce
MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 1
Vodičkova 681/18, 11568 Praha 1 - Nové Město, okres Hlavní město Praha
IC:00063410
Vyhotoveno systémem MISYS(9.63.0.27486), 8.09.2011 10:34:28.'
file://C:\Documents and Settings\Jsidliak\Dokumenty\Budovy\Nové MěstoM933-... 8.9.201 •
H7
3
Na poříčí
nosí
40
201/1
uzavřené dne 2 6 . 1 . 1996 mezi MČ Praha 1 (jako vlastníkem) a společností EP-SC s.r.o., IČ
00550426 (jako správcem)
4.1
Zodpovídá: Rada městské části Praha 1
I n g . Oldřich Lomecký
starosta Městské části Praha 1
zpracoval:
předkládá:
bod jednání:
Termín: 31.12.2014
Danieí
Hodek
zástupce starosty Městské části Praíia 1
Spolek Vlastní bydlení v Praze 1, občanské sdružení
Mgr. Filip Pospíšil, PhD., člen ZMČ P l
BJ2014/2052
\
ii ,
i
Městská část Praha 1
Zastupiteistvo městské částĎ
USNESENÍ
35.zasedání
čísDo UZ14_0673
ze dne 16.09.2014
Správa domů Na Poříčí 1 9 3 3 / 3 6 a 1 9 3 4 / 3 8 dDe SmOouvy o správě,
údržbě a opravách nemovitostí ze dne 26.01.1996 a hospodaření s
tímto majetkem svěřeným do správy MČ P l - návrh ukončení této
smSoyvy
Zastupitelstvo městské část!
1. bere na vědomí
důvodovou zprávu tohoto materiálu
2. si vyhrazuje
v souladu s ustanovením § 94 odst. 3 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze,
rozhodnout o Smlouvě o správě, ijdržbě a opravách nemovitostí ze dne 26.01.1996 s firmou
EP-SC S.r.o.
3. schvaluje
záměr ukončit Smlouvu o správě, údržbě a opravách nemovitostí uzavřené dne 26.01.1996
mezi MČ Praha 1 (jako vlastníkem) a společností EP-SC s.r.o., IČ 00550426 (jako správcem)
4. ukládá
zpracovat a předložit Zastupitelstvu I^Č Praha 1 komplexní právní a ekonomickou analýzu
současného stavu a důsledků ukončení Smlouvy o správě, údržbě a opravách nemovitostí
Městská část P r a h a 1
ZastypĎteQstvo městské částS
USNESENÍ
4. zasedání
číslo UZ15_0049
ze dne 10.03.2015
Správa domů Na Poříčí 1 9 3 3 / 3 6 a 1 9 3 4 / 3 8 dDe Smlouvy o správě,
údržbě a opravách nenmovitostí ze dne 26.1.1996 - komplexní právní a
ekonomická analýza
Zastupitelstvo městsicé části
1. bere na vědomí
Ekononnické a právní posouzení smluvního vztahu mezi MČ P l a společností EP-SC s.r.o.
zpracované společností Deloitte Czech Republic, únor 2015
Srovnávací analýzu privatizace bytového fondu v domech Na Poříčí 36 a Na Poříčí 38
zpracovanou společností Deloitte Czech Republic, březen 2015
3. Stanovisko k variantám možného řešení vztahu MČ Praha 1 a společnosti EP-SC s.r.o.
zjednání 2. 3. 2015 zaslané JUDr. Tobkovou, jednatelkou společnosti EP-SC s.r.o. ze dne
6. 3. 2015 ve znění doplnění ze dne 10. 3. 2015
2. ukládá
zajistit novaci smlouvy a úpravu smluvních podmínek Smlouvy o správě, údržbě a
opravách nemovitostí v souladu se závěry Ekonomického a právního posouzení smluvního
vztahu mezi MČ P l a společností EP-SC s.r.o. zpracovaného společností Deloitte Czech
Republic a v souladu se stanoviskem k otázkám z jednání 2. 3. 2015 společnosti EP-SC
s.r.o. zaslaným JUDr. Tobkovou, jednatelkou společnosti EP-SC s.r.o.
• a předložit připravený návrh novace této smlouvy Zastupitelstvu MČ Praha 1 ke schválení
v souladu s usnesením č. UZ14_0673 ze dne 16.09.2014
2.1
Zodpovídá: Rada městské části Praha 1
Termín: 24.06.2015
Iing. OídřSch L o m e c k ý
DanSell H o d e k
starosta l^ěstské části Praha 1
zástupce starosty Městské části Praha 1
zpracoval:
předkládá:
bod jednání:
Mgr. Jiří Šidliák, Právník
Tomáš Macháček, člen RMČ P l
BJ2015/0334