Celý text článku naleznete

Prosinec 2013 – PRŮVODCE REKODIFIKACÍ PRO PODNIKATELE Č. 9
Jedním z nejčastěji užívaných smluvních typů v občanském právu je smlouva nájemní. Vždyť téměř každý
někdy bydlel v družstevním nebo nájemním bytě. Nebo alespoň bydlel na koleji nebo přenocoval v hotelovém
pokoji, a uzavřel tím smlouvu o ubytování, která je vlastně obdobou nájemní smlouvy. Uzavírání smluv o
nájmu nebytových prostor pak bývá nedílnou součástí života obchodních společností. Zcela specifickou
otázkou je nájem zemědělských pozemků nebo celého obchodního závodu, který se nyní, stejně jako
přenechání každé plodonosné věci, nazývá pacht. Předmětem nájemních smluv mohou být i movité věci,
např. osobní automobily, jiné pracovní pomůcky nebo třeba celé výrobní celky. Nový občanský zákoník se
snaží ve své úpravě nájmu, která čítá více než 150 paragrafů, současnou úpravu sjednotit, reagovat na
problémy, které dnes vyvstávají v každodenní praxi, a zavést nové instituty a pravidla, které jsou obvyklé
v některých jiných právních řádech.
Namísto dnešní rozdrobené právní úpravy, která se
nachází v občanském zákoníku, obchodním zákoníku a
zvláštním zákoně o nájmu nebytových prostor, bude
úprava nájmu nově sloučena v novém občanském
zákoníku (dále jen „NOZ“) do jednoho komplexního oddílu,
s výjimkou několika zvláštních ustanovení o nájmu
družstevního bytu, která jsou obsažena v zákoně o
obchodních korporacích. Úprava nájmu začíná obecnými
ustanoveními, která se použijí na všechny druhy nájmů, a
pokračuje zvláštními ustanoveními o nájmu bytu, o nájmu
prostoru sloužícího k podnikání (který nahrazuje úpravu
nájmu nebytových prostor), podnikatelského nájmu
movitých věcí, nájmu dopravního prostředku a smlouvou o
ubytování. Nájmy věcí, které nelze podřadit ani pod jednu
z těchto skupin (např. nájmy garáží, kočárkáren, prádelen)
se budou řídit pouze obecnou úpravou. Kromě toho se po
více než 60tileté odmlce vrací do českého práva institut
pachtu – přenechání plodonosné věci (např. ovocného
sadu nebo i podniku, resp. závodu) do dočasného užívání
– který je dnes ztotožňován s nájmem, ačkoli se od něj
v mnohém liší.
OBECNĚ K NÁJMU
I nadále platí, že podstata nájmu spočívá
v přenechání určité věci jinému k dočasnému užívání za
nájemné. Pronajmout lze jakoukoli nemovitost nebo její
část nebo nezuživatelnou věc movitou. Zákon utíná
diskuse o tom, zda lze uzavřít nájemní smlouvu ohledně
věci, která dosud neexistuje (která např. ještě nebyla
vyrobena) a výslovně tuto možnost připouští.
NOZ nově připouští možnost zápisu nájmu do
veřejného seznamu, (zpravidla do katastru nemovitostí),
souhlasí-li s tím vlastník věci. Zápis nájmu je dobrovolný
a nemá vliv na práva a povinnosti stran. Má však
ochrannou funkci, neboť se jím dává všem osobám na
vědomí, že věc je v nájmu konkrétní osoby, ač to nemusí
být na první pohled zjevné.
Mění se rovněž postoj k dlouhodobým nájmům:
zatímco dnes soudní praxe považovala smlouvy uzavřené
na dobu přesahující dobu lidského života za uzavřené na
dobu neurčitou, a tedy kdykoli vypověditelné, nově bude
možné dlouhodobé nájmy vypovědět nejdříve po 50
letech a před touto dobou jen z ujednaných důvodů.
I nadále platí, že běžnou údržbu věci obstarává
nájemce a zbytek pronajímatel. Neopraví-li pronajímatel
vadu, kterou měl odstranit, má nájemce nárok na slevu
z nájemného. Naopak nájemce je povinen strpět
nezbytnou opravu, kterou nelze odložit na dobu po
skončení nájmu.
Jde-li o podnájem, nově bude platit, že nájemce
je oprávněn dát věc do podnájmu jen se souhlasem
pronajímatele. Učiní-li tak nájemce bez souhlasu
pronajímatele, vystavuje se riziku okamžité výpovědi.
NOZ sjednocuje dobu placení nájemného.
Zatímco dnes je u nebytových prostor nájemné splatné
dopředu, nově se stanoví, že, neujednají-li si strany jinak,
nájemné se platí měsíčně pozadu. Neujednají-li si strany
výši nájemného, platí, že nájemné je ve výši obvyklé.
V případě prodlení nájemce s platbou nájemného se již
nebude platit zvláštní poplatek z prodlení, nýbrž běžný
úrok z prodlení. K zajištění pohledávek na nájemném
již nebude mít pronajímatel zástavní právo, ale jen slabší
zadržovací právo.
I nadále platí, že změnou vlastníka pronajaté
věci nájem nezaniká. NOZ se nicméně snaží o lepší
ochranu nabyvatele pronajaté věci, který často ani
nemusí vědět o tom, že věc je pronajata. Při převodu
vlastnického práva proto nejsou pro nového vlastníkapronajímatele závazná ujednání o jeho povinnostech,
která zákon nestanoví, ledaže o nich věděl. Při prodeji
pronajaté věci by tak měl prodávající seznámit
kupujícího s obsahem nájemní smlouvy, aby se vyhnul
případným nárokům na náhradu škody, která by nájemci
v důsledku faktické změny obsahu nájemní smlouvy
mohla vzniknout. Žádná se stran taktéž nemá právo
vypovědět nájem jen z důvodu změny vlastníka věci.
Pokud však nový vlastník neměl důvod pochybovat o tom,
že kupuje věc, která není pronajata, může do 3 měsíců od
zjištění, že věc je pronajata, vypovědět nájem a
poskytnout nájemci přiměřené odstupné. Právě zde
může hrát svoji roli zápis nájmu do katastru a ochránit
nájemce před výpovědí.
Nájem již ze zákona nebude možné ukončovat
odstoupením od smlouvy, nýbrž jen výpovědí, a to buď
s výpovědní dobou, nebo bez ní (např. porušuje-li
nájemce zvlášť závažně své povinnosti, čímž působí
pronajímateli újmu). NOZ stejně jako dnešní zákon
upravuje situace, kdy nájem na dobu určitou skončí, ale
pronajímatel nežádá vrácení věci a nájemce dále platí
nájemné: nevyzve-li nájemce k vrácení věci do 1 měsíce,
nájem se prodlužuje o stejnou dobu, avšak max. o 1 rok.
NÁJEM BYTU A DOMU
Úprava nájmu bytu se oproti dnešku bude
vztahovat i na nájem domu, neboť jak byt, tak i dům
zajišťují bytovou potřebu osob. Za účelem ochrany
nájemce se stanoví tzv. relativní kogentnost, tzn. že od
zákonem stanovených pravidel nájmu bytu se lze odchýlit
jen ve prospěch nájemce. K ochraně nájemce složí i
pravidlo, že pro platnost smlouvy již nebude rozhodující,
zda daný prostor byl zkolaudován jako byt. Jde o reakci
na judikaturu, podle níž nájemní smlouva k prostoru
zkolaudovanému jako nebytových prostor byla neplatná.
Nájemní smlouva musí být i nadále písemná, ale
pronajímatel nemůže v případném sporu namítat
nedodržení písemné formy. Nadto i v případě, že
nájemní smlouva je neplatná, ale nájemce užívá byt po 3
roky v dobré víře, může nájem vydržet; smlouva se pak
považuje za platně uzavřenou. Nájemce se nově nemůže
zavázat ke smluvní pokutě nebo plnění nepřiměřených
povinností. Oproti tomu si strany mohou nově sjednat
smluvní úrok z prodlení při neplacení nájemného.
Nicméně ani ten samozřejmě nesmí být nemravně vysoký.
V nájemném mohou být nově zahrnuty i platby za
veškeré služby spojené s nájmem. Zákon obsahuje i
mechanismus zvyšování nájemného: pronajímatel může
navrhnout zvýšení nájemného až na obvyklou výši, max.
však o 20 % za poslední 3 roky. Nesouhlasí-li nájemce
s jeho návrhem, může se pronajímatel obrátit na soud;
nájemce je však motivován k dohodě, neboť soud již není
vázán limitem zvýšení o 20 %. Tento postup lze využít i
obráceně, tj. žádá-li nájemce o snížení vysokého
nájemného. Nájemné lze i nadále zajistit jistotou (kaucí),
ta však musí dosahovat max. šestinásobku měsíčního
nájemného; po skončení nájmu navíc pronajímatel musí
vrátit nájemci jistotu i se zákonnými úroky.
Novinkou je právo chovat v bytě zvíře. Podle
zákona může nájemce chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li
chov ostatním nepřiměřené obtíže. Vychází se z toho, že
psi, kočky a další mazlíčci jsou běžnými členy rodiny a
pronajímatel nemůže nájemci smlouvou jejich chov
zakázat.
Nájemce bude nově povinen hlásit pronajímateli
svoji nepřítomnost v bytě delší než 2 měsíce, bude-li byt
proto obtížně přístupný, a určit kontaktní osobu pro případ,
že pronajímatel bude chtít vstoupit do bytu.
Výslovně je potvrzeno, že nájemce smí přijímat
v bytě návštěvy bez omezení. Nájemce si může
nastěhovat do svého bytu i další osoby, musí to ale bez
zbytečného odkladu oznámit pronajímateli. Právo nájemce
přijmout do bytu jiné osoby lze smlouvou omezit, nelze je
však vyloučit ohledně osob blízkých nebo případů
zvláštního zřetele hodných. Pronajímatel ale vždy může
požadovat, aby v bytě žil přiměřený počet osob. I zde
platí, že nájemce může dát byt do podnájmu jen se
souhlasem pronajímatele, I bez jeho souhlasu ale může
dát do podnájmu část bytu (např. 1 pokoj), bydlí-li v bytě i
on sám.
Zásadních změn doznala úprava skončení nájmu
bytu. Zcela mizí výpověď s přivolením soudu. Místo
toho bude soud přezkoumávat platnost výpovědi až na
základě žaloby podané do 2 měsíců po doručení
výpovědi. Zcela jsou zrušeny i bytové náhrady. Zákon
umožňuje pronajímateli vypovědět nájem ze zákonem
stanovených důvodů ve tříměsíční výpovědní době, anebo
i bez výpovědní doby v případě, že nájemce poruší svoji
povinnost zvlášť závažným způsobem, např. dluží-li na
nájemném alespoň za 3 měsíce, poškozuje-li závažně byt,
působí jiné závažné škody nebo užívá-li byt neoprávněně
k jiným účelům, než bylo sjednáno ve smlouvě.
I zde platí automatické prodloužení smlouvy
na dobu určitou: užívá-li nájemce byt i po skončení nájmu
a pronajímatel jej nevyzve k jeho vyklizení do 3 měsíců,
smlouva se prodlužuje o stejnou dobu, jako byla doba
nájmu, nejdéle však na 2 roky.
skutečný výkon podnikatelské činnosti. Bude-li tedy
pronajat za účelem podnikání byt, smlouva bude přesto
platná. Smlouva již nově nemusí obsahovat některé
povinné náležitosti, jako např. účel nájmu nebo předmět
podnikání a, nedohodnou-li se strany jinak, může být
uzavřena a měněna nejen písemně, nýbrž i ústně nebo
třeba e-mailem.
NOZ je liberálnější i co do způsobu užívání
daného prostoru. Oproti dnešku není nájemce oprávněn
provozovat v prostoru jinou činnost, než která byla
ujednána ve smlouvě, jen tehdy, pokud by tato činnost
působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo
nepřiměřeně poškozovala pronajímatele nebo jiné
osoby. Přestane-li tedy nájemce poskytovat v pronajaté
kanceláři služby v oboru účetnictví a místo toho si v týchž
prostorách otevře např. architektonický ateliér nebo
advokátní kancelář, nebude tato skutečnost představovat
výpovědní důvod.
NOZ nově výslovně stanoví, že nájemce může
opatřit nemovitou věc, kde se nachází pronajatý prostor,
štíty, návěstími nebo jinými znameními, jen se
souhlasem pronajímatele. Pronajímatel však tento
souhlas může odmítnout jen, pokud k tomu má vážný
důvod. Nevyjádří-li se navíc do 1 měsíce od doručení
žádosti o souhlas, považuje se souhlas za daný.
I nadále provádí běžnou údržbu nájmu nájemce
a ostatní pronajímatel. Stejně tak i podnájem prostoru
sloužícího k podnikání je možný jen se souhlasem
pronajímatele, který musí být písemný, byla-li smlouva
uzavřena písemně.
Nová úprava již nepřebírá dlouhý výčet důvodů,
pro něž může pronajímatel vypovědět nájem na dobu
určitou, a stanoví, že jej lze v tříměsíční době vypovědět,
má-li být nemovitá věc, v níž se prostor nachází,
odstraněna nebo rekonstruována, porušuje-li nájemce
hrubě své povinnosti nebo je-li déle než 1 měsíc
v prodlení s placením nájemného. Použijí se ale i
ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou.
Neujednají-li si strany jinak, bude u nájmu na dobu
neurčitou platit 6timěsíční výpovědní doba. Bude-li chtít
nově adresát výpovědi zpochybnit její platnost, bude
muset nejprve zaslat druhé straně písemné námitky.
Napadnout platnost výpovědi u soudu pak bude moci
vypovídaná strana jen tehdy, nevezme-li druhá strana na
základě námitek svou výpověď zpět. Kromě toho vyklidí-li
nájemce prostor v souladu s výpovědí, považuje se
výpověď za přijatou. Tato pravidla směřují k zamezení
soudních sporů, kdy někteří nájemci dnes účelově sporují
výpovědi i roky poté, co nebytové prostory opustili. Strany
si ale vždy mohou ve smlouvě ujednat i vlastní
výpovědní důvody nad rámec zákona nebo naopak
zákonné výpovědní důvody vyloučit. Stejně tak si
mohou např. sjednat, že povinnost podat písemné
námitky před podáním žaloby na neplatnost se
nepoužije.
Další novinkou je tzv. právo na náhradu za
převzetí zákaznické základny. Vypoví-li nájemci, např.
majiteli restaurace nebo obchodu pronajímatel nájem, aniž
by důvodem výpovědi bylo hrubé porušení povinností
nájemce, má nájemce právo na kompenzaci výhody,
kterou pronajímatel nebo nový nájemce získal tím, že
naučil zákazníky navštěvovat tento obchod a vybudoval
tím restauraci nebo obchodu klientelu.
NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO K PODNIKÁNÍ
UBYTOVÁNÍ
Zvláštní úprava nájmu prostoru sloužícího
k podnikání nahrazuje ustanovení dnešního zákona o
nájmu a podnájmu nebytových prostor. Podobně jako u
bytu ani zde není pro platnost smlouvy rozhodné
kolaudační rozhodnutí, nýbrž skutečný účel nájmu a
Smlouva o ubytování je nově zařazena jako
podtyp nájemní smlouvy, jelikož i jejím předmětem je
přenechání věci do dočasného užívání za úplatu.
Významnou praktickou změnou je změna výše
odpovědnosti za škodu na věcech vnesených
hotelových pokojů. Zatímco podle dnešního nařízení vlády
se za tyto vnesené věci vyplácela náhrada ve výši 5 000
Kč, nově se bude hradit škoda až do výše stonásobku
ceny ubytování za 1 den. Zejména v případě prestižních
hotelů v centru Prahy se tak výše odpovědnosti za takto
poškozené či odcizené věci může mnohonásobně zvýšit.
PACHT
Pro většinu laiků i právníků je novinkou staronové
zavedení institutu pachtu, který dodnes spadal pod
nájemní smlouvu. Pachtem se rozumí dočasné
přenechání
plodonosné
věci
jednou
osobou
(propachtovatelem) osobě druhé (pachtýři) za úplatu.
Plodonosnou věcí je vše, co věc poskytuje ze své
přirozené podstaty, např. zemědělský pozemek, stádo
zvířat nebo i celý obchodní závod. Úplatou (pachtovným)
může být fixní částka či poměrná část výnosu z věci, ať už
ve formě peněžní (výnosy z prodeje úrody), nebo naturální
(část roční produkce). Hlavní rozdíl mezi pachtem a
nájmem spočívá v tom, že na rozdíl od nájmu se pachtem
poskytuje nejen právo věc užívat, ale i požívat, tj. brát
plody a užitky z věci.
Plody a užitky by věc měla nést zejména díky
vlastnímu přičinění a práci pachtýře. Ten je povinen o
věc pečovat jako řádný hospodář a nesmí věc drancovat
ve snaze o nejvyšší výnos po dobu trvání smlouvy.
Vzhledem ke své příbuznosti s nájmem se i na
pacht přiměřeně použije úprava nájmu; úprava pachtu
tak obsahuje jen pravidla, která se od nájmu odchylují
nebo jsou specifická jen pro pacht. I pacht lze zapsat do
katastru nemovitostí: tento zápis může být užitečný
zejména při pachtu zemědělských pozemků, kdy pro
kupujícího není v období vegetačního klidu vůbec zřejmé,
zda a kým je pozemek pronajat či obděláván.
Podobně jako u nájmu nesmí pachtýř přenechat
předmět pachtu jinému (dát do tzv. podpachtu), změnit
hospodářské určení věci nebo změnit způsob
užívání/požívání věci (např. změnit pole na parkoviště
nebo naopak). Pachtýř provádí jen běžnou údržbu věci, o
zbytek se stará propachtovatel.
skončit koncem pachtovního roku. Ten u pachtu
zemědělských pozemků začíná 1. říjnem a končí 30. září
(s ohledem na vegetační cyklus pěstovaných rostlin) a u
pachtu čehokoli jiného je shodný s kalendářním rokem.
U pachtu se doporučuje sepsat tzv. inventář, tj.
soubor věcí určených k užívání s předmětem pachtu a
k jeho řádnému obhospodařování (např. kusy dobytka,
zemědělské nástroje apod.). Inventář je pachtýř povinen
zachovávat, resp. starat se o obnovu stavů zvířat. Pokud
se však část inventáře zničí, poškodí či opotřebí, je jej
povinen obnovit propachtovatel.
Jak je uvedeno výše, plodonosnou věcí je i
obchodní závod. Dosavadní smlouvě o nájmu podniku
podle obchodního zákoníku proto napříště bude odpovídat
pacht závodu. Tato úprava vychází z dosavadní úpravy,
obsahuje však několik drobných změn. Jakkoli tyto
smlouvy budou takřka vždy uzavírány písemně, písemná
forma již nebude nezbytnou náležitostí platnosti smlouvy;
bude tak možné uzavřít smlouvu o pachtu závodu např. emailem výměnou naskenovaných smluv s podpisy. Stejně
tak již zákon nevyžaduje přesné určení pachtovného; při
absenci tohoto údaje se platí pachtovné obvyklé. Je-li
pachtýř zapsán v obchodním rejstříku, nabývá pachtýř
právo k závodu až zveřejněním pachtu ve sbírce listin.
Není-li zapsán (je-li např. podnikající fyzická osoba),
nabývá právo již účinností smlouvy. Na pachtýře tím
přecházejí i pohledávky a dluhy propachtovatele, které
souvisejí se závodem; nově ale nikoli ty, o jejichž
existenci nevěděl a ani je nemohl předpokládat.
Kromě pachtu závodu však bude asi nejčastěji
bude pacht užíván u zemědělských pozemků, což zákon
reflektuje a obsahuje zvláštní ustanovení. Zemědělským
pachtem je pacht zemědělského nebo lesního
pozemku (není jím však např. pacht celého
zemědělského družstva, který je pachtem závodu). Zde
platí, že ústně uzavřené pachtovní smlouvy na více než 2
roky se považují za ujednané na dobu neurčitou.
Pachtovné se platí ročně pozadu k 1.10. a pacht na
dobu neurčitou lze vypovědět jen v 12měsíční
výpovědní době, ledaže pachtýř zemře nebo je zdravotně
nezpůsobilý na pozemku hospodařit.
U pachtu nicméně neplatí pravidlo o
automatickém prodlužování nájmu a s ohledem na jeho
zvláštní povahu jsou stanovena i jiná pravidla pro jeho
výpověď. Výpovědní doba činí 6 měsíců a vždy musí
PŘECHODNÁ USTANOVENÍ NOZ K NÁJMU
Obecně platí, že veškeré smlouvy uzavřené před účinností NOZ se i nadále budou řídit starým právem. Avšak vzhledem
k tomu, že nájemní smlouvy bývají dlouhodobého charakteru a celá řada z nich by mohla přetrvat i dlouhá léta po zrušení
současné úpravy, stanoví NOZ, že všechny nájemní smlouvy se začnou řídit NOZ od okamžiku nabytí jeho účinnosti.
Pouze otázka vzniku nájmu a práv a povinností vzniklých přede dnem nabytí účinnosti NOZ se posoudí podle starých
předpisů. V praxi se tedy podle starého práva posoudí např. otázka neplatnosti nájemní smlouvy nebo výše příslušenství
splatného před nabytím účinnosti NOZ. Veškeré ostatní otázky se však začnou řídit NOZ od prvního dne jeho účinnosti.
Proto je nutné již dnes psát nájemní smlouvy tak, aby zohlednily jak ustanovení dnešní úpravy, tak i nové instituty, které
s sebou přináší NOZ (např. automatické prodlužování nájmu, zápis nájmu do katastru nemovitostí, zákaz podnájmu, právo
domáhat se zrušení smlouvy při podstatné změně okolností aj.). U již uzavřených smluv lze jen doporučit jejich důkladnou
revizi a případné uzavření dodatku, aby při jejich plnění nebo ukončení nedošlo k nemilému překvapení. Nová úprava se
však nepoužije na pacht: smlouvy o nájmu podniku či zemědělských pozemku tak doběhnou podle dosavadní úpravy.
Toto vydání Business Bulletin pro Vás připravili: Pavel Randl, Irena Lišková,
Tomáš Sum, Jan Junger, Lukáš Hofman
City Tower
Hvězdova 1716/2b
140 78 Praha 4
Tel.: +420 222 755 311
Fax: +420 239 017 574
E-mail: [email protected]
Internet: www.randls.com
© Randl Partners – všechna práva vyhrazena
Informace obsažené v tomto materiálu nelze považovat za právní rady,
nejsou vyčerpávající a nejsou zamýšleny pro žádné konkrétní použití. Před
aplikací zde obsažených informací nebo rozhodnutím učiněným na jejich
základě doporučujeme vyhledat nezávislou a odbornou právní konzultaci.