znalecký posudek

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 160-3960/14
o ceně nemovitých věcí, a to bytových domů č.p. 744 na pozemku parc.č. St. 883, č.p. 745
na pozemku parc.č. St. 882, č.p. 746 na pozemku parc.č. St. 881, č.p. 747 na pozemku
parc.č. St. 880, č.p. 748 na pozemku parc.č. St. 879, č.p. 749 na pozemku parc.č. St. 878, č.p. 863
na pozemku parc.č. St. 866, č.p. 864 na pozemku parc.č. St. 876, č.p. 880 na pozemku
parc.č. St. 877 a č.p. 886 na pozemku parc.č. St. 893 a pozemků parc.č. St. 866, St. 876, St. 877,
St. 878, St. 879, St. 880, St. 881, St. 882, St. 883 a St. 893 vše k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres
Ostrava-město.
Objednatel posudku:
BONA ELECTA s.r.o.
Štefánikova 1163
742 21 Kopřivnice
Účel posudku:
pro účely zjištění obvyklé ceny pro účel dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni
10.9.2014 posudek vypracoval:
Ing. František Vlček
30. dubna 23
702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 příloh. Objednateli se předává
ve 2 vyhotoveních.
V Ostravě 10.9.2014
-2-
A. Nález
1. Znalecký úkol
Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí zapsaných na LV č. 2103 včetně veškerých součástí,
příslušenství v k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava-město.
2. Informace o nemovitých věcech
Název nemovitých věcí: Bytové domy Přednádraží
Adresa nemovitých věcí: Přednádraží
702 00 Moravská Ostrava
Kraj:
Moravskoslezský
Okres:
Ostrava-město
Obec:
Ostrava
Katastrální území:
Přívoz
Počet obyvatel:
299 622
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 19.11.2013 a 5.9.2014 za přítomnosti
soudního znalce Ing. Františka Vlčka.
4. Podklady pro vypracování posudku
výpis z katastru nemovitostí LV č. 2103 pro k.ú. Přívoz vyhotovený dálkovým přístupem,
ze dne 9.9.2014
-
kopie snímku z katastrální mapy předmětného území získaná z internetové databáze
www.cuzk.cz
-
Znalecký posudek č. 2013/267 vypracovaný Ing. Pavlem Krämerem ze dne 11.7.2013
-
výřez územního plánu města Ostravy,
-
fotodokumentace pořízená znalcem dne 19.11.2013 a 5.9.2014,
-
místní šetření provedené dne 19.11.2013 a 5.9.2014,
-
rozpočet nákladů na demolici bytových domů zpracovaný odborným konzultantem Antonínem
Procházkou
-
informace a údaje sdělené zástupcem objednatele,
-
Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona
o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
-3-
-
BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství
CERM, s.r.o. Brno, 2004, 578 s. ISBN 80-7204-332-3
5. Vlastnické a evidenční údaje
Na listu vlastnictví č. 2103, v k.ú. Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava – město je uvedeno:
A - LV Vlastník:
Domy Přednádraží, s.r.o., Velká 2984/23, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava
B - LV Předmět vlastnictví:
Pozemky:
Pozemek parc.č. St. 866 - zastavěná plocha a nádvoří,
Pozemek parc.č. St. 876 - zastavěná plocha a nádvoří,
Pozemek parc.č. St. 877 - zastavěná plocha a nádvoří,
Pozemek parc.č. St. 878 - zastavěná plocha a nádvoří,
Pozemek parc.č. St. 879 - zastavěná plocha a nádvoří,
Pozemek parc.č. St. 880 - zastavěná plocha a nádvoří,
Pozemek parc.č. St. 881 - zastavěná plocha a nádvoří,
Pozemek parc.č. St. 882 - zastavěná plocha a nádvoří,
Pozemek parc.č. St. 883 - zastavěná plocha a nádvoří,
Pozemek parc.č. St. 893 - zastavěná plocha a nádvoří,
Budovy:
Budova č.p. 744 na pozemku parc.č. St. 883
Budova č.p. 745 na pozemku parc.č. St. 882
Budova č.p. 746 na pozemku parc.č. St. 881
Budova č.p. 747 na pozemku parc.č. St. 880
Budova č.p. 748 na pozemku parc.č. St. 879
Budova č.p. 749 na pozemku parc.č. St. 878
Budova č.p. 863 na pozemku parc.č. St. 866
Budova č.p. 864 na pozemku parc.č. St. 876
Budova č.p. 880 na pozemku parc.č. St. 877
Budova č.p. 886 na pozemku parc.č. St. 893
B1 - LV bez zápisu
C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí
D - LV bez zápisu
E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí
F – LV viz. výpis z katastru nemovitostí
6. Místopisné informace
Předmětem ocenění jsou bytové domy a pozemky pod bytovými domy nacházející se na okraji
centrální části města Ostrava, v městském obvodě Moravská Ostrava a Přívoz, v katastrálním území
Přívoz. Bytové domy jsou umístěny v zóně lehkého průmyslu ohraničené dálnicí D1,
frekventovanou komunikací č. I/56 (ul. Místecká) a železničním nádražím Ostrava-Hlavní nádraží.
Soubor bytových domů je přístupný ze severní strany z ulice Palackého. Historické centrum města
se nachází ve vzdálenosti cca 4,0 km. Bytové domy se nacházejí v lokalitě s dobrou dopravní
-4dostupností, napojení na dálnici D1 a komunikaci č. I/56 je možné ve vzdálenosti 1,2 km,
v blízkosti se nachází osobní i nákladní železniční nádraží Ostrava-Hlavní nádraží. Nejbližší
autobusová zastávka MHD je vzdálena 200 m. Z pohledu možného využití pro lehký průmysl
se oceňované nemovité věci nacházejí v rámci města Ostrava v poměrně atraktivní lokalitě
s dobrým dopravním napojení a v blízkosti veškeré potřebné infrastruktury a služeb.
Dle platného územního plánu je předmětná lokalita při ulici Přednádraží zahrnuta do zóny
s využitím pro lehký průmysl.
Z hlediska bydlení se jedná o málo atraktivní lokalitu, bytové domy nacházejí v lokalitě, ve které je
životní prostředí negativně ovlivněno nadměrným hlukem z provozu železničního nádraží
a dálničního přivaděče, zápachem z ropných lagun, které se nacházejí v blízkosti oceňovaných
budov. Lokalita je rovněž negativně ovlivněna výskytem konfliktních skupin obyvatelstva.
7. Volba metody ocenění
Předmětem ocenění je soubor osmi bytových domů a pozemků pod stavbami, bez okolních
přilehlých ploch ve funkčním celku. Okolní pozemky jsou jiného vlastníka. Oceňované bytové
domy se nacházejí v havarijním stavebně-technickém stavu, dle zjištěných informací bylo na 6
bytových domů vydáno rozhodnutí o odstranění stavby. Stav, ve kterém se jednotlivé bytové domy
ke dni ocenění nacházejí, neumožňuje jejich bezpečné užívání, hrozí bezprostřední vznik škody a
jejich zřícení. Uvedení budov do udržitelného stavu, který by zamezil případnému zřícení objektu,
se jeví jako finančně velmi nákladné.
Předmětem ocenění jsou pouze bytové domy a pozemky pod stavbami, okolní pozemky
zpevněných ploch a přístupových komunikací (ul. Palackého) jsou ve vlastnictví společnosti České
dráhy, a.s. K oceňovaným pozemkům není po právní stránce zajištěný přístup, avšak ulice
Přednádraží je vedená v pasportu obecních komunikací.
S ohledem na skutečnost, že náklady na demolici a odklizení materiálu spolu s náklady na
úpravu terénu převyšují obvyklou cenu použitelného materiálu je ocenění provedeno dle
metodiky vyhlášky tj. v souladu s §26 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., kde je pro tento
v případ, že náklady na odstranění stavby převyšují cenu znovu použitelného materiálu
určuje cena staveb za nulovou. S ohledem na skutečnost, že předmětem ocenění je celek
sestávající z bytových domů a pozemků je konečná obvyklá cena stanovena jako obvyklá cena
pozemků pod stavbami bytových domů.
8. Obsah posudku
a) Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží
b) Pozemky
Ocenění metodou srovnávací
-5-
B. Posudek
a) Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží
Předmětem ocenění jsou bytové domy nacházející v lokalitě Přednádraží ve městském obvodě
Ostrava-Moravská Ostrava. Bytové domy jsou ve vlastnictví společnosti Domy Přednádraží, s.r.o.
Jedná se o 7 samostatně stojících bytových domů s jedním vchodem a jedním číslem popisným
a o 1 řadový bytový dům o třech vchodech a třech číslech popisných.
Bytové domy byly postaveny na začátku 20. století a ke dni ocenění se nacházejí v havarijním
stavebně-technickém, chátrajícím stavu neumožňující jakékoliv využití. Bytové domy jsou již
několik let neobydlené. Bytové domy jsou na pokraji jejich samovolného zřícení. V posledních
letech došlo k odstranění krovu, střešní krytiny, klempířských konstrukcí, dále byly odstraněny
nebo značně poškozeny veškeré výplně otvorů a dveře, nosné zdivo i dělící příčky, stropní
konstrukce a schodiště.
S ohledem na špatný stavebně-technický stav bytových domů je součástí předloženého znaleckého
posudku stanovení celkových nákladů na demolici bytových domů včetně doprovodných činností
(převoz suti, uložení na skládku, poplatky za skládkovné a další) a to s ohledem na možnost
znovuvyužití recyklovatelného materiálu. Rozpočet nákladů na demolici bytových dům byl
vypracován externím odborným konzultantem, který působí v oboru rozpočtování staveb
Antonínem Procházkou.
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Stavby určené k odstranění (těžkou mechanizací):
Náklady na demolici bytového domu č.p. 744
Náklady na demolici bytového domu č.p. 745
Náklady na demolici bytového domu č.p. 746
Náklady na demolici bytového domu č.p. 747
Náklady na demolici bytového domu č.p. 748
Náklady na demolici bytového domu č.p. 749
Náklady na demolici bytového domu č.p. 863
Náklady na demolici bytového domu č.p. 864
Náklady na demolici bytového domu č.p. 880
Náklady na demolici bytového domu č.p. 886
1 688 494 Kč
1 688 494 Kč
1 683 095 Kč
1 683 095 Kč
1 683 095 Kč
1 683 095 Kč
1 289 015 Kč
1 785 664 Kč
1 774 868 Kč
1 699 290 Kč
Celkové náklady na demolici bytových domů:
16 658 206,- Kč
Úspora při využití recyklovatelného materiálu:
5 213 337,- Kč
Ocenění:
16 658 206 – 5 213 337,- Kč
Cena zjištěná
=
=
11 444 869,- Kč
11 444 869,- Kč
Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží - zjištěná cena celkem
=
11 444 869,- Kč
-6-
b) Pozemky
Ocenění metodou srovnávací
Pozemky jsou hodnoceny metodou srovnávací, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně. Předmětem
ocenění jsou pozemky zapsané na LV č. 2103, a to pozemky parc.č. St. 866, St. 876, St. 877,
St. 878, St. 879, St. 880, St. 881, St. 882, St. 883 a St. 893.
U pozemků uvedeného typu, obdobné velikosti, a shodné zainvestovanosti, umístěných na okraji
centrální části města, určených dle územního plánu do zóny lehkého průmyslu,
je u srovnatelných pozemků, poptávka mírně převyšuje nabídku. Proto s přihlédnutím k umístění
pozemků, jejich vybavenosti, způsobu využití a velikosti, jsem názoru, že oceňované pozemky
po odstranění staveb bytových domů jsou obchodovatelné.
Dle schváleného územního plánu se pozemky nachází v zóně s funkčním využitím vhodným pro
lehký průmysl, což umožňuje pozemky zastavět budovami, zařízeními a plochami lehkého
průmyslu (např. válcovny, slévárny, strojírny, keramická výroba, emisně nezatěžující sekundární
chemická výroba, spalovny komunálního odpadu a kompostárny, bioplynové stanice, energetické
zdroje do 50 MW, stavby pro porážku a zpracování hospodářských zvířat, potravinářská výroba,
textilní výroba, logistická centra, dřevařský průmysl, čerpací stanice PHM, opravny, servisy,
skladovací plochy) se střední a malou emisní vydatností.
Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek internetových stránek.
Podle nabídek RK z internetových stránek, a cen realizovaných, dohledaných v katastru
nemovitostí, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází
oceňované pozemky, tyto stavební pozemky:
Obec, městský
obvod, ulice
Ostrava – Přívoz,
ul. Hlučínská
Ostrava – Přívoz,
ul. Hlučínská
Ostrava – Přívoz,
ul. Hlučínská
Ostrava – Přívoz,
ul. Hlučínská
Ostrava – Přívoz,
ul. Elišky
Krásnohorské
Ostrava – Přívoz,
ul. Heydukova
Lokalita
srovnatelných
Účel užití
pozemků
širší centrum
Lehký průmysl
města
širší centrum
Lehký průmysl
města
širší centrum
Garáže, lehký
města
průmysl
širší centrum Plochy smíšené
města
a služby
Cena
pozemku
[Kč/m2]
Výměra Vybavenost Datum
pozemku inž. sítěmi realizace/
[m2]
nabídky
700
243
úplná
2012
637
539
úplná
2013
587
1 613
úplná
2013
1 195
3 265
úplná
2012
širší centrum
města
Plochy smíšené
a služby
964
700
úplná
2012
širší centrum
města
Plochy smíšené
a služby
324
924
úplná
2012
Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem ke srovnatelným nemovitostem a současným
tržním podmínkám:
Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen
přepočtených na m2 plochy pozemku.
-7Dle informací čerpaných z průzkumu trhu v oblasti cen pozemků pro lehký průmysl a služby
v širším centru města Ostravy v období let 2012 až 2014, činila minimální cena na m2 plochy
pozemku 324 Kč a maximální cena 1 195 Kč na m2 plochy pozemku. Průměrná cena pozemků
pro území vnitřního města byla vyhodnocena ve výši 735 Kč za m2. Šetřením bylo dále zjištěno,
že předmětné pozemky jsou v platné Cenové mapě stavebních pozemků pro město Ostravu pro rok
2014 oceněny částkou 500 Kč/m2. Pro zjištění informací o cenách pozemků jsem vycházel
ze statistiky, kterou uvádí textová zpráva k Cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy
pro roky 2013 a 2014, kde je shrnut vývoj realizovaných cen pozemků za minulé období roku 2012
a 2013, dle jednotlivých účelů užití.
Na základě výše uvedených porovnání, dle průzkumu trhu a vzhledem k umístění pozemků
v poměrně atraktivní lokalitě na okraji širšího centra města, s dobrým dopravním napojením,
využitím pro účely lehkého průmyslu, možnost napojení na sítě technické infrastruktury, avšak
s ohledem na skutečnost, že pozemky netvoří jeden funkční celek a jsou zastavěny budovami
v havarijním stavu, určenými k demolici, stanovuji srovnatelnou hodnotu pozemků na částku
500 Kč za m2:
500 Kč/m2 tj. celkem za celkovou plochu pozemků (3 058 m2):
1 529 000 Kč
Přehledná tabulka ocenění jednotlivých pozemků
Název
Zastavěná plocha a nádvoří
Zastavěná plocha a nádvoří
Zastavěná plocha a nádvoří
Zastavěná plocha a nádvoří
Zastavěná plocha a nádvoří
Zastavěná plocha a nádvoří
Zastavěná plocha a nádvoří
Zastavěná plocha a nádvoří
Zastavěná plocha a nádvoří
Zastavěná plocha a nádvoří
Pozemky celkem
Pozemky - zjištěná cena celkem
Parcelní
číslo
St. 866
St. 876
St. 877
St. 878
St. 879
St. 880
St. 881
St. 882
St. 883
St. 893
Výměra
[m2]
236
328
326
309
309
309
309
310
310
312
3 058
Jedn. cena
[Kč/m2]
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
Cena
[Kč]
118 000,164 000,163 000,154 500,154 500,154 500,154 500,155 000,155 000,156 000,1 529 000,=
1 529 000,- Kč
-8-
C. Rekapitulace cen nemovitých věcí
(zjištění obvyklé ceny)
Obec:
Okres:
Katastrální území:
Ulice:
Ostrava
Ostrava - město
Přívoz
Přednádraží
Výsledné ceny:
a) Náklady na demolici bytových domů v lokalitě Přednádraží
b) Pozemky
Ocenění metodou srovnávací
=
11 444 869,- Kč
=
1 529 000,- Kč
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny:
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,
tj. umístění pozemků na okraji širšího centra města, dobrou dopravní dostupnost s návazností
na dálnici D1 a železnici, existující sítě technické infrastruktury v lokalitě Přednádraží, možnost
využití pozemků pro lehký průmysl, avšak s ohledem na skutečnost, že se na pozemcích nacházejí
bytové domy v havarijním stavu, náročnost a vysoké náklady na jejich demolici, právně nezajištěný
přístup k pozemkům, které spolu netvoří jeden funkční celek, odhaduji obvyklou cenu předmětných
pozemků (po zaokrouhlení):
1 530 000 Kč
slovy: jedenmilionpětsettřicettisíc Kč
V Ostravě, 10.9.2014
Ing. František Vlček
30. dubna 23
702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze
dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady
nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 160-3960/14 znaleckého deníku.