Znalecký posudek - JUDr. Karel Urban

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2191 - 11/2015
o ceně pozemku parc.č.st.33, součástí je stavba : Budišov, č.p.18, bydlení (stavba stojí na
pozemku parc.č.st.33), pozemku parc.č.st.632 (na pozemku stojí stavba jiného vlastníka bez
čp/če, tech.vybavenost) a pozemků parc.č.137/14, 146, 392/1, 392/2, 418/1, 418/2, 631,
632/1, 633, 2849, 2858/1, 3317, 3318, 3319, 3324, 3778, 3779/2, 3779/3, 3780, 3782, 3783/1,
3785/1, 3786/1, 3787/4, 3787/6, 3794, 3795/2, 3796 a 4104 v katastrálním území Budišov,
tj. nemovitostí zapsaných na LV č.293 pro k.ú.Budišov, obec Budišov, okres Třebíč
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-Město
Minská 54, 616 00 Brno,
soudní exekutor JUDr.Karel Urban, dle Usnesení
o ustanovení znalce č.j. 97EX 2272/14-32 ze dne
31.12.2014
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty)
nemovitostí povinného Petra Pospíšila, včetně
jednotlivých práv a závad s nemovitostmi
spojených pro účely exekuce na základě pověření
Okresního soudu v Třebíči na návrh oprávněného
České spořitelny, a.s. (Exekuční příkaz č.j. 97 EX
2272/14-12)
Dle obecných zásad pro zjištění tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitostí podle stavu ke
dni 11.2.2015 s využitím metodiky a programového systému ACONS znalecký posudek
vypracoval :
Ing. Jaroslav Krátký
Stará cesta 5210/4
586 01 Jihlava
Zpracováno znalcem na základě dohody s firmou zpracovatele FINEKO, spol. s r.o., Jihlava, IČ 46990691
v rámci interní evidence akcí této firmy zpracovatele přiděleno posudku Evidenční číslo: 006/2015
Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 5 listů příloh,
objednateli se předává ve 3 vyhotoveních k čj. 97EX 11693/06
V Jihlavě 13.3.2015
2
Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí
jako podklad pro provedení exekuce
pro Exekutorský úřad Brno - město
Předmět ocenění:
Pozemek parc.č.st.33, součástí je stavba : Budišov, č.p.18, bydlení, pozemek parc.č.st.632 (na
pozemku stojí stavba jiného vlastníka bez čp/če, tech.vybavenost) a pozemky parc.č.137/14,
146, 392/1, 392/2, 418/1, 418/2, 631, 632/1, 633, 2849, 2858/1, 3317, 3318, 3319, 3324,
3778, 3779/2, 3779/3, 3780, 3782, 3783/1, 3785/1, 3786/1, 3787/4, 3787/6, 3794, 3795/2,
3796 a 4104 v k.ú.Budišov,
tj. nemovitosti zapsané na LV č.293 pro k.ú.Budišov, obec Budišov, okres Třebíč
č.pop. 18
PSČ 675 03
Ulice:
Obec : Budišov
Okres: Třebíč
Kraj: Kraj Vysočina
Katastrální území: Budišov
Identifikační kód: 615463
Vlastník stavby č.p.18 :
Pospíšil Petr (nar.15.10.1971), bytem Budišov 18, 675 03 Budišov
Vlastník pozemků :
Pospíšil Petr (nar.15.10.1971), bytem Budišov 18, 675 03 Budišov
Prohlídka nemovitostí:
Prohlídka nemovitosti byla provedena osobně znalcem 11.2.2015 (viz podrobný komentář dále).
Exekutorský úřad Brno-Město
Minská 54, 616 00 Brno,
soudní exekutor JUDr. Karel Urban, dle Usnesení o
ustan.znalce č.j.97EX 2272/14-32 ze dne 31.12.2014
Objednavatel:
Vypracováno ke dni: 11.2.2015
Vypracoval:
Ing.Jaroslav Krátký
Stará cesta 5210/4
586 01 Jihlava,
licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0287
verze ACONS 10.28, platná od 1.1.2014
V Jihlavě, dne 13.3.2015
3
Obsah
Podklady pro ocenění: ................................................................................................................ 4
Úvod ........................................................................................................................................... 4
A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5
B. Metody zjištění hodnoty ........................................................................................................ 6
C. Nákladové ohodnocení budov a pozemků ............................................................................. 7
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací .......................................................... 13
E. Rekapitulace (shrnutí a závěr) .............................................................................................. 16
Znalecká doložka
Přílohová část (dle samostatného rozpisu příloh provedeného závěrem posudku)
Znalecký úkol:
Dle uvedeného Usnesení o ustanovení znalce je úkolem znalce podat znal. posudek ve věci:
ocenění předmětných nemovitostí (citovaných na titulních listech této zprávy) a jejich příslušenství,
jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora čj. 97EX 2272/14-12 ze dne 21.5.2014, a to
- stanovit cenu obvyklou
- uvést všechna příslušenství nemovitostí
- uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva
- stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství
Soudní exekutor JUDr. Karel Urban ustanovil znalce v návaznosti na jeho pověření k provedení
exekuce na základě pověření Okresního soudu v Třebíči ze dne 24.4.2014 č.j.15 EXE 1266/2014-12,
podle pravomocného a vykonatelného směnečného platebního rozkazu Krajského soudu v Brně č.j.22
Cm 75/2013 ze dne 29.5.2013, pravomocného a vykonatelného směnečného platebního rozkazu
Krajského soudu v Brně č.j.22 Cm 77/2013 ze dne 29.5.2013, k uspokojení pohledávky oprávněného.
Ocenění je proto provedeno v souladu s §336 OSŘ dle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování
majetku, tj. cenou obvyklou definovanou v odst.1. §2 zákona č.151/1997 Sb.
Dále je v návaznosti na znalecký úkol provedeno ocenění jednotlivých práv a závad
s nemovitostmi spojených, resp. analýza známých věcných břemen, výměnků, a nájemních,
pachtovních či předkupních práv, s tím, že na jejím podkladě je stanovena výsledná cena
nemovitosti a jejího příslušenství - toto je provedeno v příloze č.1 tohoto posudku - zařazené
v průběžném číslování stran této studie na straně č.15.
4
Podklady pro ocenění:
1. Základní podklady
- výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Budišov, obec Budišov, list vlastnictví č. 293 vyhotovený
dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce dne 31.12.2014
2. Situační podklady
- kopie katastr. map k.ú.Budišov včetně podrobných snímků lokalit vyhotovených web.aplikací
ČÚZK „nahlížení do katastru“
3. Ostatní podklady
- údaje z lesní hospodářské osnovy (LHO) a další (včetně grafického zákresu – porostní mapy) pro
ocenění lesních pozemků poskytnuté MěÚ Třebíč, odborem životního prostředí, na základě
žádosti zpracovatele posudku pro daný účel ocenění
- údaje o nemovitostech zjištěné na stavebním úřadě Městyse Budišov v souvislosti
s neumožněním provedením vnitřní prohlídky nemovitostí
- skutečnosti a údaje zjištěné při venkovním místn.šetření včetně pořízené fotodokumentace
nemovitostí
Komentář k zajištění podkladů a provedení prohlídky nemovitostí:
Prohlídka nemovitosti byla provedena osobně znalcem za přítomnosti dalšího pracovníka oceňovací
kanceláře znalce dne 11.2.2015. I přesto, že byl vlastník (povinný) řádně obeslán, a to nejenom na adresu
vedenou v KN a uvedenou v usnesení, ale i na adresu sídla jeho obchodní společnosti PEVA SPOJ s.r.o.,
resp. na jeho adresu vedenou jako bydliště jednatele ve výpisu z OR (nyní jeho příbuzných), přičemž přes
jeho telefonické spojení udávané na jeho firmu na více internetových stránkách mu byl prostřednictvím
dalších osob na telefonu tento termín prohlídky opakovaně připomínán, k místnímu šetření se nedostavil,
takže v uvedenou dobu nebyly hodnocené nemovitosti (objekt bydlení Budišov č.pop 18) přístupné.
Provedena byla proto vnější obhlídka se zaměřením výměr z venkovních stran a ověření stavu
hospod.objektů a dvora viditelného skrz vrata hospod.části. Využity byly informace poskytnuté uživateli
sousedních nemovitostí a informace zjištěné zpracovatelem na Úřadu městyse Budišov včetně stavebního
úřadu. Po konzultaci s objednavatelem bylo následně i ocenění obytné části dokončeno jen za pomocí
těchto získaných informací a výměr, které již provedení alespoň orientačního odhadu umožnily.
U lesních a zemědělských pozemků byla prohlídka provedena znalcem bez účasti vlastníků za použití
mapových podkladů zajištěných znalcem s ověřením situování pomocí internetové aplikace ČÚZK
„nahlížení do katastru“. Pro ocenění lesů byly zpracovatelem získán další podklady i na OŽP MěÚ Třebíč.
Úvod
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona
č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku):
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného,
popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v
tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimoř.okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní
vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory,
které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje:
Všeobecné místopisné údaje
Městys Budišov je situovaný v jihovýchodní okrajové části Vysočiny, cca 15 km severovýchodně od
města Třebíč a cca 42 km od Jihlavy. Počet obyvatel 1194 (dle MLO 2013). Předmět ocenění (objekt
bydlení) se nachází v centru obce. Předmětem ocenění je mj. komplet rodinného domu (vesnické
usedlosti s hospodářskou částí) s navazujícími pozemky zahrad. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a
vesnické usedlosti, jde o dobré situování přímo ve středu větší střediskové obce, poblíž se nachází
občanské vybavenost obce.
Dále jsou předmětem hodnocení převážně lesní pozemky s lesními porosty a v malé míře i zemědělské
pozemky situované vždy ve větším honu (půdním celku obdobných pozemků) v katastru obce
v různých částech katastrálního území.
Údaje o oceňovaných nemovitostech
Oceňované nemovitosti byly rozděleny do dvou skupin dle využití i možnosti samostatného prodeje :
a)
Rodinný dům č.p.18 s navazujícími pozemky. Tato skupina zahrnuje pozemky
parc.č.st.33, 137/14 a 146. Jde o původní vesnickou usedlost zahrnující samostatnou přízemní
obytnou část včetně podsklepení. Navazující hospodářská část byla dle obhlídky i leteckých
snímků lokality a orientačním ověřením z okolních pozemků z části odbourána. V zadní,
severovýchodní části dvora je stodola a dále navazující volné pozemky zahrad. RD je
v průměrném technickém stavu bez výraznějších viditelných rekonstrukcí a modernizací.
Celková výměra pozemků této hodnocené části nemovitostí ve funkčním celku činí 2126 m2.
b)
Lesní pozemky s lesními porosty, zemědělské pozemky a ostatní pozemky. Tato skupina
zahrnuje pozemky parc.č.st.632, 392/1, 392/2, 418/1, 418/2, 631, 632/1, 633, 2849, 2858/1,
3317, 3318, 3319, 3324, 3778, 3779/2, 3779/3, 3780, 3782, 3783/1, 3785/1, 3786/1, 3787/4,
3787/6, 3794, 3795/2, 3796 a 4104. Pozemek parc.č.st.632 (o výměře jen 10 m2) tvoří
pozemek pod stavbou vysílače O2 na Kněžském kopci východně od obce (stavba je jiného
vlastníka a není předmětem ocenění), pozemek parc.č.3317 tvoří zemědělský pozemek (trvalý
travní porost), ostatní pozemky jsou lesní s lesními porosty situované převážně v menších
celcích porůznu po celém katastru obce Budišov. Pro účely objektivního ocenění těchto
lesních pozemků byly zpracovatelem vyžádány k jeho ocenění i podklady od OŽP MěÚ
Třebíč, aby byl ověřen i evidenční stav těchto lesních pozemků a lesních porostů.
Údaje dalších vlivech na obvyklou cenu - popis rizik
Dle předloženého LV váznou u oceňovaných nemovitostí zástavní práva exekutorská a byly podány
exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, resp. nařízeny exekuce (viz poznámky v části C LV v příloze
tohoto posudku). S ohledem na účel tohoto posudku zpracovávaného pro exekuční řízení vyvolané
nesplacenými pohledávkami (dluhy) vlastníka nemovitostí, není při odhadu obvyklé ceny nemovitostí
nutno tyto pohledávky zohledňovat.
Již v předchozí části u celkového popisu oceňovaných nemovitostí jsou v tomto smyslu rovněž
komentovány i některé kladné a záporné stránky oceňovaných nemovitostí, které mají vliv na objektivní
odhad tržní hodnoty (obvyklou cenu) nemovitostí:
Z kladných stránek lze uvést dobré situování RD přímo v centru větší střediskové obce i větší velikost
pozemků u usedlosti. Prověřením platného územního plánu městyse bylo ověřeno, že i plocha navazující
zahrady za usedlostí je zařazena s funkčním využitím pro bydlení v rod.domech, tzn. že by zde mohla
připadat možnost využití k další zástavbě apod. (nevýhodou je v tomto smyslu však, že není na rozdíl od
některých dalších takovýchto pozemků v řadě přímo přístupná ze zadní komunikace probíhající zde severně
za zahradami těchto usedlostí).
Ze slabých (negativních) stránek lze uvést jen průměrný technický stav domu (hodnoceno bez možnosti
vnitřní prohlídky domu, jak jej zdůvodněno na straně 2 posudku). U volných lesních pozemků působí
negativně jejich situování v malých územních celcích v různých částech kat.území bez vzájemné
návaznosti.
6
B. Metody zjištění hodnoty
Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení
prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou
používány v různých modifikacích.
Stručná charakteristika těchto metod:
- metoda nákladového ohodnocení (věcná)
Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení
přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová- cena, vystihující reálný, technický stav v čase
hodnocení).
- metoda výnosová (příjmová)
Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou
užitkovosti.
- metoda srovnávací (tržní, statistická)
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.
Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty pro účely daného exekučního řízení) bude v tomto
konkrétním případě s ohledem na charakter oceňovaných nemovitostí použito kombinace metod :
nákladové a srovnávací.
Protože v případě některých specifických nemovitostí (zejména lesních pozemků) neexistuje pro
možnost objektivního ocenění pro použití některých metod dostatek informací (zejména u metody
porovnávací není zřejmě dostatečně vypovídací vzorek případů nemovitostí dobře srovnatelných), je
vhodné provést v rámci celkové analýzy ještě další informativní propočet, resp. porovnání i s
propočtenou úřední cenou těchto nemovitostí zjištěnou dle platných cenových předpisů.
Jde o to, že v úrovni úřední ceny se totiž ještě někdy převádí právě pozemky a objekty specifické s
problematickou prodejností, kterou lze z uvedených důvodů předpokládat i zde. V některých
případech jde o převody v úrovni administrativní zjištěné ceny do majetku obcí, výkup nemovitostí do
majetku státu apod., aby vlastník při takovémto výkupu vlastně získal alespoň nějaké prostředky, i
když tržní hodnota jeho nemovitostí je např. minimální, či velmi nízká oproti věcné hodnotě
nemovitostí (což však bývá někdy zapříčiněno právě např. územně plánovací politikou obce,
povolenou provozní činností v sousedství apod.).
Je zde zejména obecně známá skutečnost, že v případě problematických nemovitostí, jakými jsou
některé hodnocené pozemky, představuje úřední cena zjištěná dle cenového předpisu určitou limitní
(maximální) hranici s tím, že obvyklá cena či objektivizovaná tržní hodnota se zejména při daném
neexponovaném a nijak výrazně atraktivním situování pohybuje v úrovni poněkud nižší, než je tato
jejich cena administrativně zjištěná.
Naopak např. v případě běžných nijak nezatížených pozemků zemědělských se již s ohledem na
postupně se zvyšující úroveň jejich obvyklých cen pohybují dosažitelné ceny při jejich prodeji běžně
v úrovni někdy i podstatně vyšší, než je jejich cena administrativní zjištěná dle cenového předpisu a
stanovená dle přiřazených BPEJ. Avšak jde o cenu stanovenou dle BPEJ bez dalších úprav, neboť při
ocenění dle cenového předpisu se používají někdy přirážky např. z důvodu situování v blízkosti
většího města, které navýší cenu dle BPEJ na úroveň podstatně vyšší, která pak naopak již hladinu
obvyklých cen většinou přesahuje. Z těchto důvodů je třeba i takto zjištěnou cenu vždy podrobněji
analyzovat.
7
C. Nákladové ohodnocení budov a pozemků
ad a) RD č.pop.18 s navazujícími pozemky
V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která
je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné
zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina).
K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale
vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou
započtena ve výchozí ceně).
Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně
upravován na základě údajů Českého statistického úřadu.
Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení.
Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna
polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány
vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení.
1.Budovy:
Výčet budov
1.1. Rodinný dům č.pop.18
Popis, výměry, výpočet ceny:
1.1. Rodinný dům č.pop.18
Samostatný zděný objekt s jedním podzemním a jedním nadzemním podlažím umístěný na pozemku
parc.č.st.33.
Protože nebyl umožněn přístup do dvora ani vnitřní prohlídka nemovitostí vychází popis pouze
z konstrukcí patrných z venkovní obhlídky objektu, přičemž při výpočtu je uvažováno se standardním či
spíše podstandardním provedením a vybavením domu.
Základy betonové bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo zděné. Krov valbový, krytina střechy
z tašek. Žlaby z pozinkovaného plechu (svody pouze provizorní). Venkovní omítky břízolitové. Okna
dřevěná dvojitá
1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 17,90*6,80 = 124 m2
1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 17,90*6,80 = 124 m2
Výpočet obestavěného prostoru:
Op : 17,90*6,80*2,50+17,90*6,80*2,95+14,40*6,80*2,70/2+3,50*6,80*2,70/3
Celkový obestavěný prostor
m3
m3
816.98
816.98
Při celkové výměře obestavěného prostoru 816,98 m3 a věcné ceně vycházející dle dále dokladovaného výpočtu
bez opotřebení 2,848.851,- Kč činí pak informativně jednotková cena cca 3.500,- Kč/m3, což se jeví jako
objektivní vzhledem k velikosti a danému spíše průměrnému vybavení objektu, jak je popsáno v předchozí části.
Počet podzemních podlaží: 1
Počet nadzemních podlaží: 2
Dispoziční uspořádání :
Nebylo možno určit, dům zřejmě obsahuje jednu bytovou jednotku, dle zkušeností lze při dané
velikosti odhadovat velikostní kategorii 3+1 včetně standardního příslušenství, v 1.PP jsou zřejmě
sklepy.
8
Technický stav :
Dle osobního zjištění znalce na stavebním úřadu městyse Budišov dne 12.3.2015 se ke stavbě
nepodařilo nic dohledat ani ve stavebním archivu městyse Budišov, nejsou registrovány a ani
sousedům známy nějaké výraznější stavební či modernizační práce na domě. Údajně v minulosti
vlastník konzultoval i otázku demolice části objektu pro případnou novou zástavbu, ale od té zřejmě
odstoupil. Nasvědčuje tomu i zvenku patrné odbourání části hospodářského objektu ve dvoře apod. U
objektu je odhadováno stáří na minimálně cca 100 roků. Z venkovní obhlídky byla patrná modernizace
objektu zhruba ze 70.let minulého století (břízolitové omítky, dřevěná dvojitá okna) s tím, že celkový
technický stav je hodnocen převážně jen jako průměrný.
obvodové stěny
tech. stav velmi dobrý
2 body
stropy
tech. stav velmi dobrý
2 body
krov
tech. stav průměrný
3 body
krytina
tech. stav průměrný
3 body
údržba
tech. stav průměrný
3 body
-------------------------------------------------------------------------------------celkem
13 bodů
Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle
metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 65.0%.
Tato výše opotřebení se jeví jako odpovídající i dle odborného odhadu z dostupných informací a stavu
domu ověřeného vnější obhlídkou.
Stáří budovy: 2015 - 1915 = 100 roků
Výpočet ceny
Výchozí hodnota části konstrukcí
Podlaží
Výchozí cena 1.podzemního podlaží (122 m2)
Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (122 m2)
Výchozí cena k 1.1.2000
Stavební index
Opravný index místa
Kč
150 689.36
Kč
Kč
Kč
%
632 944.00
1 090 611.20
1 874 244.56
152.00
1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2015
Rok uvedení do provozu
Plánovaná životnost roků
Opotřebení
Kč
%
2 848 851.73
1915
100
65.00
Cena k roku 2015
Zaokrouhlení
Cena zaokrouhlená
Kč
Kč
Kč
997 098.11
1.89
997 100.00
2. Pozemky
Použitá metodika
Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu
zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o.
Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování
cenových map zastavěných pozemků.
Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se
vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně.
Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty.
9
Dle výpisu z katastru nemovitostí
Obec : Budišov
Katastrální území: Budišov
Vlastník stavby:
Pospíšil Petr (nar.15.10.1971), bytem Budišov 18, 675 03 Budišov
Vlastník pozemku: dtto vlastník stavby
Parcela č. Výměra m2
St.33
901
137/14
396
146
829
Druh
Zastavěná plocha a nádvoří
Zahrada
Zahrada
Výměra pozemků celkem
m2
2 126.00
Pokud jde o městys Budišov, doposud pro něj nebyla vypracována cenová mapa pozemků.
Spolupracujícími odhadci byl vypracován přehled směrných cen pozemků v regionu, který je postupně
aktualizován s ohledem na realizované konkrétní převody pozemků a další nové informace o vývoji
tržních cen pozemků v daném regionu.
Pro stanovení směrné ceny pozemku je přihlédnuto k těmto informacím a zkušenostem ostatních
odhadců vyplývajících z evidence realizovaných převodů. Zejména je však přihlédnuto k evidenci a
zkušenostem vlastní realitní kanceláře, která již více let působí v regionu a zajišťuje vedle běžné
zprostředkovatelské činnosti i běžné převody a prodeje nemovitostí i samostatných stavebních
pozemků, a to i zastavěných stavebních pozemků pro jejich majetkoprávní vypořádání.
Dle těchto zkušeností lze konstatovat, že ceny obdobných stavebních pozemků pro bydlení se
v městysi Budišov, resp. v obdobných střediskových obcích na Vysočině, pohybují v rozpětí
minimálně 100,- Kč/m2 až cca 200,- Kč/m2. Vzhledem k dané větší výměře pozemků je uvažováno
v průměru s reálnou (dosažitelnou) cenou pozemků ve spodní polovině uvedeného rozpětí, tj. cca
120,- Kč/m2.
S touto cenou je pak možno uvažovat jako s cenou obvyklou u celé výměry oceňovaných pozemků.
Výpočet ceny
Výměra pozemku
Směrná cena pozemku
Výchozí cena pozemku
Pozemky ad a) celkem (po zaokrouhlení)
m2
Kč/m2
Kč
2 126.00
120.00
255 120.00
Kč
255 100.00
ad b) Lesní pozemky s les.porosty, zeměd.pozemky a ost.pozemky
Dle výpisu z katastru nemovitostí
Obec : Budišov
Katastrální území : Budišov
Okres : Třebíč
Vlastník pozemků :
Pospíšil Petr (nar.15.10.1971), bytem Budišov 18, 675 03 Budišov
Lesní pozemky
Parcela č.
392/1
392/2
418/1
Výměra m2 Druh (dle KN)
83 Lesní pozemek
147 Lesní pozemek
79 Lesní pozemek
10
418/2
631
632/1
633
2849
2858/1
3318
3319
3324
3778
3779/2
3779/3
3780
3782
3783/1
3785/1
3786/1
3787/4
3787/6
3794
3795/2
3796
4104
76
94
2015
885
492
208
2322
816
802
471
633
304
1069
669
198
521
331
266
167
1000
464
996
614
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Lesní pozemek
Výměra lesních pozemků celkem
m2
15 722.00
Cena oceňovaných nemovitostí (lesních pozemků vč.lesních porostů) zjištěná informativně dle
zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.
257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č.
344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014
Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění pozemků
Lesní pozemky oceněné dle § 7
Název
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
lesní pozemek
Parcelní číslo
SLT
392/1
392/2
418/1
418/2
631
632/1
633
2849
2858/1
3318
3319
3324
3778
3779/2
3779/3
3780
3782
3783/1
3785/1
4K4
4K4
4K4
4K4
4K5
4K5
4K5
4C2
4C2
4K2
4K2
4K2
4K2
4K2
4K2
4K2
4O1
4O1
4K2
Výměra
[m2]
83,00
147,00
79,00
76,00
94,00
2 015,00
885,00
492,00
208,00
2 322,00
816,00
802,00
471,00
633,00
304,00
1 069,00
669,00
198,00
521,00
JC
[Kč/m2]
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
3,96
3,96
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
5,43
5,43
4,66
Úprava
[%]
UC [Kč/m2]
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
3,96
3,96
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
4,66
5,43
5,43
4,66
Cena
[Kč]
386,78
685,02
368,14
354,16
438,04
9 389,90
4 124,10
1 948,32
823,68
10 820,52
3 802,56
3 737,32
2 194,86
2 949,78
1 416,64
4 981,54
3 632,67
1 075,14
2 427,86
11
lesní pozemek
3786/1
4K2
lesní pozemek
3787/4
4K2
lesní pozemek
3787/6
4K2
lesní pozemek
3794
4C2
lesní pozemek
3795/2
4C2
lesní pozemek
3796
4C2
lesní pozemek
4104
4K2
Lesní pozemky oceněné dle § 7 - celkem
331,00
266,00
167,00
1 000,00
464,00
996,00
614,00
4,66
4,66
4,66
3,96
3,96
3,96
4,66
4,66
4,66
4,66
3,96
3,96
3,96
4,66
1 542,46
1 239,56
778,22
3 960,00
1 837,44
3 944,16
2 861,24
71 720,11
Ocenění porostů na pozemcích
Lesní porosty
Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 45
Název
Výměra [m2]
Stáří [let]
Bonita
Zastoupení
Jedn. cena [Kč/m2]
smrk ztepilý
1 590,00
27
28
80 %
9,64
borovice lesní
1 590,00
27
22
20 %
4,82
borovice lesní
2 460,00
61
22
93 %
9,41
modřín evropský
2 460,00
61
28
3%
20,42
smrk ztepilý
2 460,00
61
28
2%
27,87
dub letní
2 460,00
61
24
2%
14,11
smrk ztepilý
867,00
132
26
65 %
52,65
olše lepkavá
867,00
132
24
35 %
7,69
borovice lesní
737,00
50
22
90 %
8,49
smrk ztepilý
737,00
50
26
10 %
17,55
borovice lesní
1 435,00
105
18
65 %
13,77
smrk ztepilý
1 435,00
105
26
35 %
43,13
smrk ztepilý
614,00
85
24
50 %
29,25
borovice lesní
614,00
85
20
40 %
12,85
modřín evropský
614,00
85
26
10 %
25,35
borovice lesní
155,00
124
18
100 %
17,67
smrk ztepilý
230,00
27
26
65 %
9,64
borovice lesní
230,00
27
20
15 %
2,29
smrk ztepilý
2 109,00
70
24
50 %
18,58
Zakmenění
Uprav. jedn. c.
1,00
7,71
1,00
0,96
0,90
7,88
0,90
0,55
0,90
0,50
0,90
0,25
0,80
27,38
0,80
2,15
0,90
6,88
0,90
1,58
0,80
7,16
0,80
12,08
0,80
11,70
0,80
4,11
0,80
2,03
0,80
14,14
1,00
6,27
1,00
0,34
0,90
8,36
Cena [Kč]
12 258,90
1 526,40
19 384,80
1 353,00
1 230,00
615,00
23 738,46
1 864,05
5 070,56
1 164,46
10 274,60
17 334,80
7 183,80
2 523,54
1 246,42
2 191,70
1 442,10
78,20
17 631,24
12
borovice lesní
2 109,00
50 %
modřín evropský
885,00
40 %
smrk ztepilý
885,00
30 %
borovice lesní
885,00
30 %
smrk ztepilý
1 100,00
80 %
bříza bradavičnatá
1 100,00
15 %
olše lepkavá
1 100,00
5%
borovice lesní
2 840,00
55 %
smrk ztepilý
2 840,00
30 %
modřín evropský
2 840,00
10 %
bříza bradavičnatá
2 840,00
5%
borovice lesní
700,00
100 %
Cena lesního porostu celkem:
70
20
7,57
87
26
25,35
87
24
29,25
87
20
12,85
28
28
9,64
28
22
1,26
28
22
0,46
81
22
15,49
81
28
41,64
81
26
25,35
81
22
7,69
125
20
20,88
0,90
3,41
0,90
9,13
0,90
7,90
0,90
3,47
0,90
6,94
0,90
0,17
0,90
0,02
0,80
6,81
0,80
9,99
0,80
2,03
0,80
0,31
0,80
16,70
Lesní porosty - zjištěná cena
7 191,69
8 080,05
6 991,50
3 070,95
7 634,00
187,00
22,00
19 340,40
28 371,60
5 765,20
880,40
11 690,00
227 336,82
227 336,82 Kč
Cena porostů celkem
=
227 336,82 Kč
Lesní pozemky včetně lesních porostů - zjištěná cena /po zaokrouhlení)
=
299 100,- Kč
Při přepočtu na celkovou výměru, která činí v případě oceňovaných lesních pozemků 15.722 m2,
vychází při výše uvedené administrativně stanovené částce a dané výměře jednotková cena lesních
pozemků s lesními porosty jen necelých cca 20 Kč/m2 (cca 190.000,- Kč/ha), což se jeví jako cena
spíše na horní hranici rozpětí obvyklých cen u takovýchto lesních pozemků s ohledem na jejich velmi
nízkou kvalitu (viz popis výše) a na skutečnost, že skutečně zalesněná je i dle podkladů LS pouze cca
polovina celkové výměry lesních pozemků. Vzhledem k tomu, že však uvedenou cenu tvoří právě
z uvedených důvodů z více než z 50% jen výměra samotného z velké části nezalesněného pozemku
(což je v propočtu zohledněno), lze ji v tomto specifickém případě považovat za objektivní i z hlediska
odhadu tržní hodnoty dále.
Přesto je nutno se ještě i v případě takovýchto lesních pozemků s lesními porosty zaměřit na porovnání
konkrétně sjednávaných tržních cen při prodejích takovýchto pozemků a na odhad obvyklé ceny
nemovitostí metodou porovnávací, jak byla již komentováno úvodem.
Zemědělské a ostatní pozemky
Parcela č.
St.632
3317
Výměra m2 Druh (dle KN)
10 Zastavěná plocha a nádvoří
1756 Trvalý travní porost
Výměra zemědělských a ostatních pozemků celkem
m2
1 766.00
13
Opět je nejprve stanovena cena takovýchto pozemků dle platného cenového předpisu, tzn. přiřazenými
administrativními jednotkovými cenami úředně stanovenými podle jednotlivých BPEJ, které jsou
k pozemkům přiřazeny pozemkovým úřadem a evidovány v KN, dále pak uváděna jako cena nákladová.
Pozemek zastavěné plochy parc.č.st.632 o minimální výměře a situovaný v honu (je na něm umístěn
vysílač O2) je pro zjednodušení oceněn rovněž zařazen pouze jako pozemek zemědělský s přiřazenou
průměrnou cenou zemědělských pozemků v daném k.ú. (tj.jak doposud před výstavbou vysílače fungoval, i
když jde nyní z důvodu osazení technolog.zařízení o pozemek hodnotově podstatně kvalitnější, při jeho
minimální výměře se tato skutečnost v rámci celkové hodnoty oceňovaných nemovitostí neprojeví, takže
toto zjednodušení nijak neovlivní celkový odhad).
Cena oceňovaných nemovitostí (zeměděls.pozemků) zjištěná informativně dle zák.č.151/1997 Sb.
o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České
republiky č. 3/2008 Sb. ,ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011
Sb. a 450/2012 Sb. :
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6
Název
Parcelní číslo
BPEJ
zastavěná plocha
st.632
a nádvoří
trvalý travní
3317
73211
porost
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6
Celkem:
Výměra
[m2]
10,00
JC
[Kč/m2]
6,29
1 765,00
5,14
Úprava
[%]
UC
[Kč/m2]
6,29
5,14
9 072,10
1 775,00 m2
Zemědělské a ostatní pozemky - zjištěná cena (po zaokrohlení)
Cena
[Kč]
62,90
9 135,=
9 100,- Kč
Při přepočtu na jednotkovou cenu vychází při výše uvedené administrativně stanovené částce a dané
výměře jednotková cena zemědělských pozemků cca 5,10 Kč/m2, tzn. že se pohybuje zhruba v úrovni
obvyklých cen u pozemků, které umožňují zemědělské využití. Přesto je nutno se ještě i zde zaměřit na
porovnání konkrétně sjednávaných tržních cen při prodejích takovýchto pozemků a na odhad obvyklé ceny
nemovitostí metodou porovnávací, jak byla již komentováno úvodem.
D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno
uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.
Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů
nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto,
že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. V našem případě u
konkrétních nemovitostí dané výměry a provedení, resp. poněkud specifického charakteru a způsobu
využití, hodnocených v období stále ještě patrné určité stagnace na trhu nemovitostí, která již v minulých
letech měla vliv na to, že sjednávané ceny takovýchto nemovitostí, tj. rodinných usedlostí a poněkud
specifických pozemků (nejedná se o klasické stavební pozemky, u nichž určitý nárůst ceny byl patrný i přes
období hospodářské recese), se výrazně neměnily, lze za vypovídací považovat i informace za delší časový
úsek.
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z
denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s
realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou
smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
14
ad a) RD č.pop.18 s navazujícími pozemky
U nemovitostí uvedeného typu, t.j. Rodinný dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený,
uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných
nemovitostí poptávka odpovídá nabídce. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich
technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou
obchodovatelné.
Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost s větší obytnou částí v průměrném technickém stavu,
navazuje dvůr a zadní stodola, dále větší zadní zahrada, celk.výměra pozemků 2126 m2.
Jako podklady pro porovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících
odhadců, spolupracujících realitních kanceláří apod.
Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází
oceňovaná nemovitost, či ve srovnatelných lokalitách, například tyto nemovitosti :
-
Velmi obdobný RD (vesnická usedlost) situovaný v malé obci Jindřichovice cca 15 km od města Telč a cca
33 km od Jihlavy byl prodaný za cenu 790.000,- Kč. Obytná část obsahovala jednu bytovou jednotku 2+1
včetně příslušenství (zastavěná plocha 201 m2), navazoval průjezd a hospodářské části, dále volné pozemky
zahrad, celková výměra pozemků činila 5800 m2. Obytná část byla rovněž v průměrném technickém stavu
bez rekonstrukcí a modernizací. Při srovnání je u oceňovaných nemovitostí situovaných sice ve větší
střediskové obci, ovšem s menší výměrou staveb a zejména s výrazně menší výměry pozemků u domu
uvažováno s cenou zhruba o čtvrtinu nižší, tj. do 600.000,-Kč.
-
Obdobný RD situovaný rovněž ve střediskové obci Stonařov cca 15 km od Jihlavy byl prodaný za cenu
480.000,- Kč. Obytná část obsahuje jednu bytovou jednotku 2+1 včetně příslušenství, navazovala kolna a
garáže, celková výměra pozemků činila 523 m2. Obytná část byla rovněž v průměrném technickém stavu
bez rekonstrukcí a modernizací. Po srovnání je potom možno u oceňovaných nemovitostí obdobné výměry
staveb, ovšem s výrazně větší výměrou pozemků, možno uvažovat s cenou obdobnou, spíše ještě o málo
větší, tj. minimálně kolem 500.000,-Kč.
-
Ze současných nabídek k prodeji obdobných RD na internetu lze uvést prodej obdobného domu přímo
v obci Budišov. Jde o podsklepený starší dům (zastavěná plocha cca 120 m2) obsahující jednu bytovou
jednotku 3+1 včetně příslušenství, navazuje hospodářská budova, stodola a garáž, dále zahrada, celková
výměra pozemků činí 554 m2. Nabídková cena činí 600.000,-Kč, za tuto cenu se zatím nenašel vážnější
zájemce. Potom při srovnání je u oceňovaných nemovitostí rovněž již staršího provedení a vybavení, ovšem
větší podstatně výměry staveb i pozemků, uvažováno s cenou alespoň v úrovni nabídkové ceny, tj.
kolem 600.000,-Kč.
Z výše uvedených skutečností doložených konkrétním srovnáním realizovaných prodejů i dalších
nemovitostí i ze zkušeností a dalších archivovaných údajů vlastní realitní kanceláře, spolupracujících
realitních kanceláří a odhadců nemovitostí o konkrétních realizovaných převodech i v jiných
lokalitách regionu vyplývá, že odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí stanovená
metodou porovnávací, resp. konkrétní sjednávaná tržní cena v případě realizace prodeje obdobných
nemovitostí (ve srovnatelném technickém stavu), by se mohla pohybovat u oceňovaných nemovitostí
v kat. úz. Budišov v rozpětí alespoň od cca 500.000,- Kč až do maximálně cca 600.000,- Kč.
S přihlédnutím k dobrému situování přímo ve středu obce, větší velikosti staveb a zejména pozemků
zadních zahrad, kde by dle platného územního plánu obce mohla být i další zástavba, ovšem i k jen
průměrnému techn.stavu domu i k danému způsobu ocenění bez možnosti podrobnější prohlídky
nemovitostí, i s ohledem na obecně známý psychologický vliv stávajících zápisů omezení vlastnického
práva v KN, které i přes jejich budoucí zánik (neboť při zakoupení s vyplacením pohledávek či při
exekuci a dražbě nemovitostí zákonným způsobem budou vymazány) také poněkud negativně působí
na případné zájemce a investory, odhadovat dosažitelnou tržní cenu nemovitosti v případě konkrétního
prodeje zcela reálně při běžné době zprostředkování jen kolem středu daného rozpětí, tzn. zcela
objektivně jen ve výši ………………..…………………………………………..cca 550.000,- Kč.
Celkem tak lze uvažovat s hodnotou (obvyklou cenou) nemovitostí ad a), tj. rod.domu
č.pop.18 s navazujícími pozemky ve funkčním celku …………...…cca 550.000,- Kč
(Slovy: Pětsetpadesáttisíckorunčeských /////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////)
15
ad b) Lesní pozemky s les.porosty, zeměd.pozemky a ost.pozemky
Lesní pozemky
Dle dosavadních zkušeností z realitní činnosti lze konstatovat, že tržní hodnota (obvyklá cena)
předmětných nemovitostí, tj. srovnatelných lesních pozemků s lesními porosty v dané lokalitě kraje
Vysočina s obdobnými místními podmínkami, se v současné době pohybuje u běžně sjednávaných cen
za takovéto lesní porosty v širším rozpětí minimálně od cca 30 000,- Kč/ha (i když jsou známy
realizace i nižší – např. v k.ú. Rybné nedaleko Jihlavy na Vysočině, byl prodán takovýto les o výměře
9.922 m2 zahrnující v části jen holinu, jen za 25 000,- Kč/ha) až do max.cca 250.000,- Kč/ha
v případě lesa lepší kvality.
U kvalitních porostů s věkem obmýtí však jsou dnes dosahovány ceny i podstatně vyšší a někdy
přesahující i 350.000,- Kč, což způsobuje zejména určitý nedostatek kvalitní tyčoviny (oproti dřívější
době s množstvím kalamitních polomů, kdy bylo před lety nutno zpracovat větší množství dřeva a
klesala tak výkupní cena dřeva, a tedy i samotných lesních porostů, nastala v nedávné době v této
oblasti situace, kdy se cena dřeva výrazněji zvýšila, přičemž se v současné době již po několik let
udržuje přibližně ve shodné úrovni). Tyto vyšší realizace však nejsou v rámci tohoto porovnání
dokladovány, neboť se týkají lesních pozemků s porosty podstatně vyšší kvality.
Pro konkrétní srovnání pak lze uvést např. realizace z obdobných lesních lokalit s obdobným druhem
zalesnění, kdy např. :
 V obci Pavlov nedaleko Telče byly např. prodány již před několika lety, lesy o celkové podstatně
větší výměře cca 3,5 ha za 240.000,- Kč , což představuje cca 69.000,- Kč/ha. Po srovnání u
hodnoceného lesního pozemku s ohledem na podstatně menší výměru a lepší prodejnost i určitý
časový odstup, kdy již došlo i k mírnému nárůstu cen, se jeví jako odpovídající uvažovat s částkou
alespoň 100.000,- Kč/ha, případně i vyšší.
 Dokladuje to skutečnost, že před rokem došlo ve stejném katastru k prodeji obdobného lesa rovněž
o podstatně větší výměře 27.641 m2 za 260.000,- Kč, což již představuje jednotkovou cenu cca
104.000,- Kč/ha. Při tomto srovnání pak již lze u hodnoceného lesa uvažovat s dosažitelnou
částkou i kolem 150.000,- Kč/ha.
 V obcích Dlouhá Brtnice a Nevcehle v jižní části Vysočiny jsou evidovány realizace obdobných
lesních pozemků již přes 200.000,- Kč/ha.
Jako objektivní se jeví u konkrétního oceňovaného lesního pozemku včetně výše popsaných lesních
porostů s ohledem na veškeré existující faktory a komentované skutečnosti cena odhadovaná kolem
středu shora uvedeného rozpětí, tj. v průměru přibližně jen ……..…..cca 150.000,- Kč/ha.
Dle zdůvodnění úvodem lze však v případě těchto poněkud specifických pozemků vycházet informativně i
z úředního ocenění, takže byla provedena i analýza ceny zjištěné dle cen.předpisů:
Pokud vycházíme z ceny zjištěné v rámci tohoto ocenění ve výši celkem cca 299.000,- Kč, tj. z jednotkové
ceny cca 190.000,- Kč/ha, je nutno si uvědomit, v tomto případě bylo použito jen zjednodušené ocenění
lesního porostu dle §40 cenové vyhlášky, při kterém obecně vychází cena zjištěná mírně vyšší. I dle této
analýzy ve vazbě na úřední ocenění se výše provedený odhad jeví jako reálný.
Tzn. že pro oceňované pozemky lze v průměru uvažovat s jednotk.cenou: cca 150 000,- Kč/ha.
Po přepočtu na celkovou výměru pozemků to potom představuje:
Lesní pozemky k.ú. Budišov, celková výměra pozemku:
Pozemky celkem: 1,5722 ha x 150.000,- Kč/ha =
tj. po zaokrouhlení lesní pozemky ……………………..….…. celkem cca
15.722 m2
235.830,- Kč
230.000,- Kč.
16
Zemědělské a ostatní pozemky
V tomto případě byl podrobný propočet administrativní ceny pozemku dle cenových předpisů podle
přiřazených BPEJ s ohledem na účel posudku informativně rovněž proveden, průměrná zjištěná cena
těchto zemědělských a ostatních pozemků činí po zaokrouhlení cca 5,10 Kč/m2, což představuje
částku zhruba při spodní hranicí rozpětí obvyklých cen.
Obvyklé jednotkové ceny zemědělských pozemků v daném regionu se v současnosti pohybují
v rozpětí od 5,- Kč/m2 až 7,- Kč/m2. S ohledem na veškeré skutečnosti se po zvážení veškerých
faktorů jako objektivní jeví částka (dosažitelná jednotková cena) zprůměrovaná za veškeré pozemky
s určitou rezervou ve spodní pol. rozpětí dosažitelných jedn.cen, což představuje alespoň 5,50 Kč/m2.
Po přepočtu na celkovou výměru pozemků to potom představuje:
1 775 m2
Zemědelské a ostatní pozemky k.ú. Budišov, celková výměra pozemků:
Pozemky celkem: 1 775 m2 x 5,50 Kč/m2 =
9.762,- Kč
tj. po zaokrouhlení zemědělské pozemky …………………….…. celkem cca
10.000,- Kč.
Celkem tak lze uvažovat s hodnotou (obvyklou cenou) nemovitostí ad b), tj. lesních
pozemků s lesními porosty, zemědělských a ostatních pozemků ..…cca 240.000,- Kč
(Slovy: Dvěstěčtyřicettisíckorunčeských ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////)
E. Rekapitulace (shrnutí a závěr)
Celková rekapitulace hodnoty nemovitostí stanovené metodou porovnávací:
ad a) RD č.pop.18 s navazujícími pozemky ………….…..…cca 550.000,- Kč
ad b) Lesní a další pozemky vč.součástí a příslušenství …... cca 240.000,- Kč
Celkem ………………………………………………. cca 790.000,- Kč
S ohledem na veškeré skutečnosti se po zvážení veškerých faktorů jako objektivní jeví dosažitelná
tržní cena veškerých oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č.293 pro k.ú.Budišov (tj. RD
č.pop.18 s navazujícími pozemky včetně dalších lesních, zemědělských a ostatních pozemků)
v případě jejich konkrétního prodeje zcela reálně při běžné době zprostředkování
790.000,- Kč.
ve výši přibližně ..………………………………………………………….…
Této hodnotě cca 790.000,- Kč s ohledem na výše uvedené skutečnosti a zdůvodnění odpovídá i
cena obvyklá celých obdobných nemovitostí (pozemky včetně RD ) v daném místě a čase.
17
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny
nemovitosti (dokončené stavby a pozemků včetně lesních a zeměd.)
Typ č. 1.1.1. Rodinný dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený
Obec: Budišov
Okres: Třebíč
Kat. území: Budišov
ulice :
č.pop.18
1. Budovy
1.1. Rodinný dům č.pop.18
1. Budovy
Kč
Kč
997 100.00
997 100.00
Pozemky u RD
Lesní pozemky včetně lesních porostů
Zemědělské a ostatní pozemky
Celkem
Kč
Kč
Kč
Kč
255 100.00
299 100.00
9 100.00
1 560 400.00
Srovnávací hodnota (nemovitosti celkem dle předch.rozpisu)
Kč
790 000.00
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností a
zdůvodnění zejména podrobně rozepsaných v části C. a D. posudku odhaduji obvyklou cenu
oceňovaných nemovitostí uvedených na titulním listě a zapsaných na LV č. 293, pro k.ú. Budišov,
obec Budišov, okr. Třebíč, ve výši
cca 790.000,- Kč
slovy : Sedmsetdevadesáttisíckorunčeských/////////////////////////////////////////////////////////////////
Rizika:
U oceň.nemovitostí váznou zástavní práva exekutorská je nařízena exekuce (viz popis rizik
úvodem). Nejsou známá žádná další výraznější rizika ve vazbě na tržní hodnotu nemovitostí.
Ocenění vychází z podkladů a informací, jak je podrobně komentováno úvodem posudku.
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním
výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní
hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy.
Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o
oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
18
V Jihlavě, 13.3.2015
Vypracoval: Ing. Jaroslav Krátký
Stará cesta 5210/4
586 01 Jihlava
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně
ze dne 30.4.1987, č.j. Spr. 2331/87 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí,
rozšířeným jmenovacím dekretem ze dne 2.6.1992 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavební
různá, spec. pozemní stavby.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2191 – 11/2015 znaleckého deníku.
Znalečné s náhradou nákladů účtuji na základě dohody prostřednictvím zpracovatelské firmy znalce
FINEKO, spol. s r.o., IČ: 46990691, Jihlava, Matky Boží 11 (účtováno pod č.akce: pos F 006/2015).
Razítko:
Podpis znalce:
Přílohy:
-
Jako první samost.příloha (příloha č.1) je připojena analýza s oceněním jednotlivých
práv a závad s nemovitostmi spojených, na jejímž podkladě je dle znaleckého úkolu
stanovena výsledná cena nemovitosti a jejího příslušenství….….strana 19 (1 list)
Další přílohy :
 výpis z katastru nemovitostí LV č.293 pro k.ú.Budišov
 snímky kat.mapy k.ú.Budišov s vyznačením nemovitostí (RD s pozemky)
 mapa okolí s komunikačním napojením obce
 fotodokumentace
1 list
1 list
1 list
1 list
19
Příloha č.1
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených
Analýza věcných břemen, výměnků, nájemních, pachtovních či předkupních práv ad.:
Dle zadaného znaleckého úkolu specifikovaného v Usnesení o ustanovení znalce je třeba uvést i výše
související práva, resp „závady“ s nemovitostmi spojené.
Na základě předložených listin i místního šetření lze konstatovat, že na předmětných nemovitostech
neváznou žádná věcná břemena. Žádná další práva či závady s nemovitostmi spojené, které by měly
být předmětem samostatného ocenění v této části studie, nebyly u předmětných nemovitostí zjištěny.
U nemovitostí dle předlož.výpisu z KN (LV č.293) zde váznou (evidenčně jako omezení vlastnického
práva) zástavní právo exekutorské a nařízení exekuce, resp. Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí, jak je
patrné ze zápisu v části C LV č.293 připojeného v příloze posudku. Veškerá tato evidovaná omezení nemají
s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp.tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná
práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování
vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely.
Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek
zajišťovaných uvedeným zástavním právem apod.
Na nemovitostech neváznou v tomto smyslu žádná další omezení vlastnického práva či jiné závady, resp.
znalci není existence žádných dalších takovýchto omezení včetně předkupních či dalších práv známa.
Práva a závady s nemovitostmi spojené - ocenění a závěr
(výsledná cena nemovitosti a jejího příslušenství)
Na základě provedené analýzy je nutno konstatovat, že ve smyslu požadavku daného
znal. úkolem nejsou s nemovitostmi spojena žádná další práva či závady, které by
mohly být předmětem ocenění, resp. cena (hodnota) dalších práv či závad spojených
s oceňov.nemovitostmi je nulová.
Cena práv
s nemovitostmi spojených činí
celkem:
0,- Kč.
Cena závad
s nemovitostmi spojených činí
celkem:
0,- Kč.
(nebyly zjištěny žádné závady, které prodejem nemovitostí v předmětné dražbě nezaniknou)
Lze tedy v návaznosti na specifikovaný znalecký úkol v tomto případě konstatovat, že
výsledná cena nemovitosti včetně příslušenství v tomto případě odpovídá ceně obvyklé,
jak je stanovena na základě vlastního posudku a uvedena v části Rekapitulace a Závěr.
V Jihlavě dne 13.3.2015
Zpracováno jako příloha znaleckého posudku ev.č.006/15
(poř.č. 2191-11/2015 znaleckého deníku)
Vypracoval v rámci zpracovatelské společnosti FINEKO, spol. s r.o., Jihlava, Matky Boží 11:
Ing. Jaroslav Krátký
odhadce nemovitostí, soudní znalec
Následují další přílohy, jak je rozepsáno na předchozí straně 17