Prague City Report • Q4 2013

on point
Prague City Report
Q4 2013
Trh s nemovitostmi v Praze
4. čtvrtletí 2013
PRAGUE
REAL
ESTATE
TENANT
MIX
Q4 2013
2 On Point • Prague City Report • Q4 2013
Economy/Investment
Economy (based on IHS Global Insight)
sale of Pařížská 26 by FIM Group to Česká Pojišťovna a.s. for circa
The Czech Republic is finally emerging from recession. Both
€20 million. The transaction recorded the highest capital value per
industrial production and exports increased in y-o-y terms during
square metre ever achieved in an arm’s length transaction in the
July–November, after declines in the first half of 2013. Consumer
Czech Republic.
confidence has also improved markedly in recent months, benefiting
from low inflation and the fact that no new tax hikes are currently in
The industrial sector was primarily driven by portfolio sales. The
the works. In November–December 2013, consumer confidence
50% stake in the Prologis European Portfolio sold to Norges Bank in
rose to the highest levels in nearly three years. Nevertheless, GDP
H1 was complemented by an acquisition of Arcapita’s share in the
is estimated to fall 1.4% in 2013 as a whole, while the outlook for
Point Park Portfolio by TPG and part of Segro´s Portfolio bought by
2014 stands at a growth of 1.8%.
PSP. These reflected more than two thirds of the entire 2013
industrial volume. The acquisition of the Lindab unit at Karlovarská
Investment Climate
Following suppressed market activity in 2012, the Czech investment
market rebounded to show a total 2013 transactional volume of
€1.39 billion (up 103% y-o-y). The total investment volume recorded
in H2 2013 amounted to approximately €970 million (up 127% y-oy), complementing the €416 million achieved in H1.
The majority of deals unsurprisingly took place within the city of
Prague. The largest transaction of 2013 was the sale of The Park, a
multi-leased office park located in the Prague 4 district from
Aberdeen to American private equity firm Starwood Capital for ca.
€300 million. This represented the largest ever single asset
transaction in the Czech office sector. This was complemented by
another large transaction, the takeover of the assets owned by the
Endurance Fund, by the largest domestic investor, CPI.
Other notable transactions included the acquisition of Prague Gate
in Prague 4 from Mayfield RE to a private buyer; City West in
Prague 5 was acquired by Cimex, Business Centrum Zálesí in
Prague 4 was bought by PSN from Sekyra Group and the iconic
Business Park, Billa DC at Rudná, Segro Tulipan Park Ostrava,
Assa Abloy and the Airport Logistics Park combine to indicate the
increasing appetite of both international and domestic investors and
the comparative interest again in the industrial and logistics sector.
Together, industrial transactions recorded in H2 2013 totalled almost
€175 million, with the yearly total of €284m showing 20% of volume.
Final significant trading volumes were accounted for mainly by the
sale of the Palace Hotel by Warimpex to a private Czech Investor,
the sale of Intercontinental by Westmont Hospitality to BHR and the
sale of Hotel Kempinski by Ballymore.
We believe there to be a positive outlook for 2014, with a significant
number of transactions holding over from 2013 continuing to move
through the due diligence process. This is likely to be complemented
by a release of better quality product by potential vendors as pricing
at the institutional end of the market continues to show
compression. Our views on prime office yields are at 6.25%, prime
retail moving sub 6.25% and prime logistics at 8.00% (approaching
7.75% ).
Tančící Dům which was acquired from CBRE GI by a private
investor. The office market represented the most active sector in H2
with a total volume of almost €397 million, reflecting a yearly total of
€609m and 44% of the volume.
In the retail sector, investment volumes amounted to €142 million. In
H2 2013, Dreitonel purchased Galeria Moda from UniCredit (through
an insolvency process) for circa €14.5 million, a private investor
acquired Shopping Point Řepy from Honoris Finance for circa €12
million, whilst a Penny Market portfolio was purchased by Portico
from a private vendor. Another record breaking transaction was the
PrimeYield (%) / Výnos
Výnosy z nejlepších
nemovitostí (%)
Changes on previous
quarter / Změna oproti
předchozímu čtvrtletí
Offices
Kanceláře
6.25

Shopping Centres
Nákupní centra
6.25

High Street
Nákupní třídy
5.50 - 5.75

Warehouses
Sklady
8.00 - 8.25

Sector / Sektor
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 2014
On Point • Prague City Report • Q4 2013 3
Ekonomika/Investice
Ekonomika (na základě IHS Global Insight)
portfolio Penny Market. Další rekordní transakcí byl prodej
Česká republika se konečně začíná vymaňovat z recese. Po
Pařížské 26, kterou koupila Česká Pojišťovna od FIM Group za cca
poklesu z prvního pololetí zaznamenal v období července až
20 milionů eur. Tato transakce definovala novou nejvyšší cenu na
listopadu průmysl i export meziroční nárůst. Spotřebitelská důvěra
metr čtvereční, která kdy byla v ČR u tržních transakcí dosažena.
v posledních měsících rovněž vrostla a těžila zejména z nízké
inflace a skutečnosti, že se nyní neočekává žádná další změna
v daňovém systému. Během listopadu až prosince narostla na
maximum za poslední téměř tři roky. I přesto se v roce 2013
očekává celkový pokles HDP o 1,4%. Výhled na rok 2014 však
zůstává pozitivní, HDP by se mohlo v roce 2014 zvýšit o 1,8%.
Trh realitních investic
Po utlumené investiční aktivitě v roce 2012, poskočil celkový objem
investic v roce 2013 na 1,39 miliardy eur (meziroční nárůst o
103 %). Ve druhém pololetí 2013 dosáhl celkový objem investic
970 milionů eur (meziroční nárůst o 127 %), které doplnily
416 milionů eur dosažených v prvním pololetí.
Většina transakcí byla uzavřena v Praze. Největší transakcí roku
2013 byl prodej kancelářského projektu The Park na Praze 4, který
prodala společnost Aberdeen americké investiční skupině Starwood
Sektor skladových nemovitostí byl tažen zejména prodeji portfolií.
V prvním pololetí byl prodán Norges Bank 50% podíl v evropském
Prologis portfoliu, podíl Arcapita v Point Park portfoliu byl koupen
společností TGP a část portfolia Segro byla koupena společnsotí
PSP. Tyto transakce představovaly více jak dvě třetiny celkového
industriálního investičního objemu v roce 2013. Prodej jednotky
Lindab v Business Parku Karlovarská, Billa DC na Rudné, Segro
Tulipan Park Ostrava, Assa Abloy a Airport Logistic Park ukazují na
rostoucí investiční apetit zahraničních i domácích investorů
po industriálním a logistickém sektoru. Celkově dosáhly investiční
transakce ve druhém pololetí 2013 téměř 175 milionů eur; za celý
rok potom 284 milionů eur, což představuje 20% podíl na celkovém
objemu investic.
Czech Investment Volumes (in mil EUR)
Objem investic v ČR (v mil EUR)
Capital přibližně za 300 milionů eur. Tato transakce představuje
1,200
vůbec největší investici v rámci jednoho kancelářského projektu
1,000
společnosti Endurance Fund největším domácím investorem CPI.
Další významné transakce zahrnovaly prodej projektu Prague Gate
na Praze 4, který prodala společnost Mayfield RE soukromému
kupci, projekt City West na Praze 5, jež koupila společnost Cimex,
Business Centrum Zálesí vlastněné společností Sekyra Group a
800
600
400
200
0
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2012
Q2 2012
Q3 2012
Q4 2012
Q1 2013
Q2 2013
Q3 2013
Q4 2013
v České republice. Zmíněný prodej dále doplnilo převzetí aktiv
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 2014
koupené společností PSN. Tyto investice pak korunoval prodej
věhlasného Tančícího domu, který od CBRE GI koupil soukromý
Na vysokém objemu investic se podílel i prodej hotelu Palace, který
investor. Nejaktivnějším sektorem druhého pololetí byl kancelářský
koupil soukromý český investor od společnosti Warimpex, prodej
trh s celkovým objemem investic dosahujícím téměř 397 milionů eur.
hotelu Intercontinental, který koupila společnost BHR od Westmont
V roce 2013 byly v kancelářském sektoru uzavřeny transakce ve
Hospitality a prodej hotelu Kempinski od společnosti Ballymore.
výši 609 milionů eur, což představuje 44% podíl na celkovém
objemu investic.
Vzhledem ke značnému množství transakcí, které se přesouvají
V maloobchodním sektoru dosáhly investice 142 milionů eur. Ve
výhled i na rok 2014. Rovněž lze očekávat, na trh budou
druhém pololetí 2013 koupil Dreitonel projekt Galerie Moda (v
s klesajícími yiedly přicházet i kvalitnější produkty. Podle našeho
insolvenčním řízení) za cca 14,5 milionů eur, soukromý investor
odhadu dosahují výnosy z nejlepších kancelářských nemovitostí
koupil od Honoris Finance Obchodní centrum Řepy za cca 12
6,25 %, z nejlepších industriálních nemovitostí 8,00 % (blížící se
milionů eur, zatímco Portico koupilo od soukromého prodejce
k 7,75 %) a z nejlepších maloobchodních nemovitostí pod 6,25 %.
z roku 2013 a jsou v procesu due diligence, očekáváme pozitivní
4 On Point • Prague City Report • Q4 2013
Office
Supply
In Q4 2013, three new office buildings with a total leasable area of
Vacancy
As previously predicted, the Q4 2013 vacancy rate remained
63,509 m2 were added to the Prague office market. New supply
relatively stable. From the third quarter it has increased by only 21
included Florentinum in Prague 1, Dock 01 and Palmovka Park II,
bps to its current level of 13.15%. The lowest vacancy rate was
both in Prague 8.
recorded in Prague 10 (5.8%), followed by Prague 4 (6.1%) and
Prague 5 (8.8%). The largest share of available office space is, for a
In 2013, a total of 78,388
m2
of modern office space was completed
long period, located in Prague 9 (28.5%) and Prague 7 (28.5%).
which represents a 20% decrease in comparison to last year’s
of 2013 office supply was delivered to Prague 1 (57.2% of the 2013
Rents
Despite a slight drop in prime headline rents in the third quarter, Q4
total supply), Prague 8 (26.2%) and Prague 4 (12.3%).
prime headline rents remained in the range of €19.0 – 20.5
volume and a ca. 46% decline on the 10 year average. The majority
m2/month. Inner city rents were also stable: Pankrác (Prague 4) at
During Q4, four new developments and one refurbishment with a
€15 - 16 m2/month and Smíchov (Prague 5) and Karlín – Florenc
total of ca. 76,500 m2 commenced construction. Currently, there are
(Prague 8) at €16 - 18 m2/month. Rents in the Outer City are at €13
more than 320,000 m2 of offices under construction with expected
- 14.5 m²/month.
completion in 2014 – 2015. The majority of space under
construction will be delivered to Prague 5 (28.2% of the estimated
supply), Prague 8 (24.3%) and Prague 4 (20.0%).
Gross Take-Up (m2)
Hrubý objem pronájmů
350
300
Total Stock (m2)
Celkový objem kancelářských ploch
250
200
3,000
150
2,500
100
2,000
50
1,500
0
2006
1,000
2007
500
2008
2009
2010
2011
2012
2013
m2 thousands / tisíce m2
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, Jan / leden 2014
0
2006
2007
2008 2009 2010 2011
m2 thousands/tisíce m2
2012
2013
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Prague Research Forum, Jan / leden 2014
Demand
After a weaker previous quarter, Q4 gross take-up once again
recorded a strong result of 81,244 m2 of leasing transactions. Q4
gross take-up was driven mainly by renegotiations which accounted
for 64.3% of the total volume of closed transactions. The cumulative
gross take-up for 2013 reached 298,880 m2 which represents the
second highest take-up in the history of Prague’s modern office
market. Net take-up in Q4 2013 amounted only to 28,894 m2.
Overall the net take-up in 2013 reached 151,334 m2 which is the
second lowest result since 2004. The most active districts in 2013
were Prague 1 (34.5% of all new deals), followed by Prague 4
(17.5%) and Prague 8 (11.7%).
Net Absorption
In Q4 2013, net absorption recorded a positive figure reaching
49,130 m2. Despite the negative results from Q1 and Q3, the overall
absorption for 2013 remained positive and reached 33,929 m2.
Forecast
Over the course of 2014, we believe the market will achieve an
approximately similar level of absorbed space. Net absorption could
reach 40,000 – 50,000 m2. Due to new, predominantly speculative
projects coming to the market, we expect a significant increase of
the vacancy rate throughout 2014. As the new supply will rely mainly
on existing tenants which have been occupying their premises for
five or more years, the vacancy rate will especially increase in lower
quality buildings.
On Point • Prague City Report • Q4 2013 5
Kanceláře
Objem ploch a nová nabídka
Ve 4. čtvrtletí přibyly na pražský kancelářský trh tři nové kancelářské
Neobsazenost
Podle očekávání zůstala míra neobsazenosti ve 4. čtvrtletí relativně
projekty o celkové pronajímatelné ploše 63 509 m2. Nová nabídka
stabilní. Oproti 3. čtvrtletí se zvýšila o pouhých 21 bazických bodů
zahrnovala Florentinum v Praze 1, projekty Dock 01 a Palmovka
na 13,15 %. Nejnižší míra neobsazenosti byla zaznamenána
Park II v Praze 8.
v Praze 10 (5,8 %), v Praze 4 (6,1 %) a Praze 5 (8,8 %). Naopak
největší podíl volných kancelářských ploch je dlouhodobě v Praze 9
V roce 2013 bylo dokončeno 78 388
m2
kancelářských prostor, což
(28,5 %) a v Praze 7 (28,5 %).
představuje 20% pokles ve srovnání s objemem loňského roku a
většina kanceláří realizována v Praze 1 (57,2 % z celkového objemu
Cena pronájmů
I přes mírný pokles nejvyššího dosahovaného nájemného ve 3.
realizované nabídky v 2013), v Praze 8 (26,2 %) a Praze 4 (12,3 %).
čtvrtletí, zůstala jeho výše ve 4. čtvrtletí v rozmezí 19 - 20,5 €/
přibližně 46% pokles oproti 10-ti letému průměru. V roce 2013 byla
m2/měsíc. Ve vnitřním městě jsou nájmy rovněž stabilní: na
Ve 4. čtvrtletí byly zahájeny čtyři nové kancelářské projekty a jedna
Pankráci (Praha 4) na úrovni 15-16 €/m2/měsíc, na Smíchově
rekonstrukce o celkové ploše cca. 76 500 m2. V současné době je
(Praha 5) a v Karlíně-Florenci (Praha 8) na úrovni 16-18 €/m2/měsíc.
ve výstavbě více jak 320 000 m2 kanceláří, které by měly být
Ve vnějším městě dosahují nájmy 13-14,5 €/m2/měsíc.
dokončeny v letech 2014 a 2015. Většina nové nabídky by měla být
realizována v Praze 5 (28,2 % z celkového objemu očekávané
nabídky), v Praze 8 (24,3 %) a Praze 4 (20,0 %).
Čistá absorpce ploch
Ve 4. čtvrtletí 2013 dosáhla čistá absorpce ploch 49 130 m2. I přes
negativní výsledky z 1. a 3. čtvrtletí tak zůstala celková absorpce v
Vacancy and Prime Rents
Neobsazenost a nájemné za nejlepší prostory
24
15%
23
roce 2013 pozitivní. Dosáhla 33 929 m2
Vacancy Forecast
Předpověď vývoje neobsazenosti
20%
22
10%
15%
21
20
5%
10%
18
0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Prime monthly rent / Nájemné za nejlepší prostory €/m2
Vacancy rate / Míra neobsazenosti
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 2014
Poptávka
Po slabším předchozím čtvrtletí byl celkový objem pronájmů ve 4.
čtvrtletí opět vysoký s 81 244 m2 pronajatých ploch. Hrubou
5%
Q1-11
Q2-11
Q3-11
Q4-11
Q1-12
Q2-12
Q3-12
Q4-12
Q1-13
Q2-13
Q3-13
Q4-13
Q1-14 (f)
Q2-14 (f)
Q3-14 (f)
Q4-14 (f)
Q1-15 (f)
Q2-15 (f)
Q3-15 (f)
Q4-15 (f)
19
Vacancy/Neobsazenost
Optimistic forecast/Optimistická předpověď
Pesimistic forecast/Pesimistická předpověď
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 2014
realizovanou poptávku ve 4. čtvrtletí táhly zejména renegociace,
Předpověď
Očekáváme, že by pražský kancelářský trh mohl v průběhu roku
které dosahovaly 64,3 %. V roce 2013 dosahovala celková hrubá
2014 absorbovat obdobné množství kancelářských prostor. Čistá
poptávka 298 880
m2 ,
což představuje 2. nejvyšší poptávku v historii
absorpce ploch by mohla dosáhnout 40 000 – 50 000 m2. Vzhledem
moderního pražského kancelářského trhu. Čistý objem pronájmů
k nové, zejména spekulativní, výstavbě očekáváme v roce 2014
dosáhl ve 4. čtvrtletí pouhých 28 894 m2. V roce 2013 dosáhl čistý
výraznější nárůst míry neobsazenosti. S tím, jak bude nová nabídka
objem pronájmů 151 334
m2 ,
což představuje 2. nejslabší výsledek
spoléhat zejména na stávající nájemce, kteří jsou v pronájmu 5 a
od roku 2004. Nejvíce nových smluv bylo v roce 2013 uzavřeno
více let, poroste míra neobsazenosti zejména ve starších a méně
v Praze 1 (34,5 % z čistého objemu pronájmů), v Praze 4 (17,5 %) a
kvalitních kancelářských projektech.
v Praze 8 (11,7 %).
6 On Point • Prague City Report • Q4 2013
Retail
Supply
In the fourth quarter of 2013, a total of 8 retail schemes with a
modern retail space to be delivered. The major schemes to be
m2
Teplice (21,900 m2) and Centrum Pivovar (17,500 m2) in Děčín
leasable area of ca. 106,000
were opened in the Czech
Republic. New shopping centre supply included Galerie Šantovka in
opened are CTP Retail Park Brno (35,000 m2), Dandreet’s Galerie
which is being developed by Centrum Pivovar.
Olomouc, adding approximately 46,000 m2 to the Czech retail
market, Fontána Teplice, OC Krakov in Prague, Galerie Tabačka in
Prague’s city centre is going through a facelift due to several
Nový Jičín, Galerie na Soutoku in Litoměřice and Zlatá Brána in
refurbishments taking place along the high street, Na Příkopě and
Prostějov. On top of this, CPI Retail Park Pelhřimov and a small
28.října. The remodelling of City Palais has been completed and in
retail park in Český Brod by JTH Group were completed during the
H1 2014, the refurbishment of the former ČSOB building at Na
fourth quarter. In 2013, more than 190,000 m2 of retail space was
Příkopě 14 is expected to be completed. As the city centre is
opened.
perceived by retailers as an attractive location, several new projects
are planned along Na Příkopě. Ballymore for example is planing to
The highest density of modern retail space per capita remains in
build „The Cross“ to substitute the lack of high street retail space
Liberec. In 2014, the city of Liberec will be followed by Teplice
between Na Příkopě and Václavské Náměstí.
where the shopping centre density is also expected to exceed
1,400 m2 per thousand inhabitants.
Demand
Although the Czech Republic remains the 2nd most sought after
Existing Shopping Centre Stock per Capita – City Level
Hustota nákupních center v m2 na tisíc obyvatel v městech ČR
market in CEE after Poland, retail demand since the beginning of
the year has been very volatile. Retailers remain focussed on
Prague and the best performing shopping centres with a proven
Jihlava
Děčín
Teplice
Karlovy Vary
Opava
Karviná
Most
Kladno
Zlín
Havířov
Pardubice
Hradec Králové
České Budějovice
Ústí nad Labem
Olomouc
Liberec
Plzeň
Ostrava
Brno
Praha
track record. Many retailers were also actively seeking to secure
space along Na Příkopě Street or the lower part of Václavské
Náměstí for mainstream brands, whilst the luxury labels remain
faithful to Pařížská.
While shopping centres in Prague have further refreshed their
tenant mixes, the high street remained high on the list amongst
retailers, whether established or entering the market. Additions in
the city centre included: Max Mara Week-End, Bershka &
Deichmann on Na Příkopě Street, Karen Millen in Železná Street,
Paul Bakery on Václavské Náměstí and Jimmy Choo on Pařížská
Street. New fascias have also appeared on the high street in the
second half of 2013 including the well-known Deichmann, Tommy
0
200
400
Existing
600
800 1,000 1,200 1,400 1,600
Hilfiger and new comers such as Julius Meinl and Harmont & Blaine
with their recently opened flagship stores on 28 Října.
Under construction
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 2014
Rents
Prime shopping centre rents in Prague remain at a level of €95 m2/
Currently, there are more than 180,000 m2 of new retail schemes
month (for a 100 m2 unit). Prime High street rents in Prague are
under construction, predominately in shopping centres and retail
stable at a level of €180 m2/month. However, demand levels,
parks. The largest portion of space is currently being prepared in
combined with an undersupply of suitable space, are in favour of a
Prague (30% of total space under construction), Brno region (24%)
rental increase.
and Ústecký region (22%). In 2014, we expect ca. 133,500 m2 of
On Point • Prague City Report • Q4 2013 7
Maloobchod
Nabídka
Ve 4. čtvrtletí 2013 bylo v České republice dokončeno osm
(24 %) a Ústeckém kraji (22 %). V roce 2014 by mělo být
maloobchodních projektů s celkovou pronajímatelnou plochou cca
Mezi největší projekty, které mají být otevřeny patří: CTP Retail Park
106 000 m2. Nová nabídka zahrnovala obchodní centra: Galerie
Brno (35 000 m2), Galerie Teplice (21 900 m2) společnosti Dandreet
Šantovka v Olomouci, díky jejímuž otevření přibylo na český trh
a Centrum Pivovar (17 500 m2) v Děčíně, které staví společnost
přibližně 46 000 m2, Fontána Teplice, OC Krakov v Praze, Galerie
Centrum Pivovar.
dokončeno přibližně 133 500 m2 moderních maloobchodních ploch.
Tabačka v Novém Jičíně, Galerie na Soutoku v Litoměřicích a Zlatá
Brána v Prostějově. Kromě toho byl ve 4. čtvrtletí otevřen CPI Retail
Centrum Prahy rovněž prochází změnami, a to díky několika
Park Pelhřimov a malý nákupní park společnosti JTH Group
rekonstrukcím na obchodních třídách Na Příkopě a 28. října.
v Českém Brodě. V roce 2013 tak byly otevřeny maloobchodní
Dokončena byla přestavba City Palais, během 1. poloviny 2014 by
projekty o celkové ploše přesahující 190 000 m2.
měla být rovněž dokončena rekonstrukce objektu bývalé ČSOB Na
Příkopě 14. Jelikož je centrum města považováno za atraktivní
Největší hustota moderních maloobchodních prostor v přepočtu na
maloobchodní lokalitu je zde plánováno několik nových projektů v
obyvatele zůstává v Liberci. V roce 2014 bude Liberec následován
oblasti ulice Na Příkopě. Ballymore plánuje stavbu projektu „The
Teplicemi, kde hustota obchodních center rovněž přesáhne
Cross“, která by měla nahradit nedostatek maloobchodních prostor
1 400 m2 na tisíc obyvatel.
mezi obchodními ulicemi Na Příkopě a Václavským náměstím.
Selection of New Market Entries in Prague in 2013
Výběr značek, které vstoupily na pražský trh v roce 2013
Poptávka
Ačkoli Česká republika zůstává druhým nejvyhledávanějším trhem
ve Střední Evropě hned po Polsku, maloobchodní poptávka je od
Shopping Centre
Retailers
začátku roku nestálá. Obchodníci se i nadále zaměřují na Prahu a
Centrum Černý
Most
Smyk, Rindo Squid Kids, Minelli, Sinsay,
Grycan, Aeronautica Militare, Rancheros
přední nákupní centra s ověřenými výsledky. Mnozí obchodníci
Centrum Chodov
Timberland, Michael Kors, SeptWolves,
Fjall Raven, Peak Performance
anebo ve spodní části Václavského náměstí. Luxusní značky
Palladium
Wojas, Alain Delon, La Martina
Nový Smíchov
Bobbi Brown, La Martina, Gerry Weber,
Tommy Hilfiger
Myslbek
H&M Home, List
Arkády Pankrác
French Connection
High Street
Retailers
28. října
Harmont & Blaine, Julius Meinl
Staroměstské nám.
Bell & Ross, Pal Zileri
nově příchozí Julius Meinl a Harmont & Blaine, které otevřely svou
Na Příkopě
Tommy Hilfiger
vlajkovou prodejnu na ulici 28. října.
Široká, Břehová
Just Cavalli, Tombolini
Pařížská
Zenith, Tod’s, Porsche Design
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 2014
V současné době je ve výstavbě vice jak 180 000 m2 nových
maloobchodních projektů s převahou nákupních center a retail
parků. Největší část maloobchodních prostor se připravuje v Praze
(30 % z celkové maloobchodní výstavby), Jihomoravském kraji
rovněž usilují o zajištění jednotky na obchodní ulici Na Příkopě,
zůstávají soustředěny na ulici Pařížské.
Zatímco obchodní centra nadále obnovují mix svých nájemců,
obchodní ulice zůstávají v hledáčku nově příchozích i zavedených
značek. V centru města nově přibyly například Max Mara WeekEnd, Bershka a Deichmann v ulici Na Příkopě, Karen Millen
v Železné ulici, Paul Bakery na Václavském Náměstí či Jimmy Choo
na Pařížské. Ve druhé polovině 2013 se na obchodní ulici objevily
nové značky jako například zavedený Deichmann, Tommy Hilfiger či
Nájemné
Nájemné v nejlepších nákupních centrech v Praze zůstává na
úrovni 95 €/m2/měsíc (za 100 m2 jednotku). U prvotřídních
obchodních ulic v Praze je nájemné stabilní na úrovni
180 €/m2/měsíc. Úroveň poptávky v kombinaci s omezenou
nabídkou by však mohla vést k nárůstu nájemného.
8 On Point • Prague City Report • Q4 2013
Industrial
Supply
The total modern A-class industrial stock (owned by developers and
Demand
In Q4 2013, gross take-up amounted to 399,000 m2, which reflected
investors) in the Czech Republic was 4.45 million m2 at the end of
an increase of 47% q-o-q and 33% y-o-y. For the entire year 2013,
Q4 2013. In the last quarter of 2013, only six new projects totalling
over 1.17 million m2 of industrial space was leased in the country
approximately 32,500 m2 were completed. During 2013, almost
which is a ca. 29% stronger result than a year ago. This best
265,000 m2 of industrial space in 29 projects were delivered to the
seasonal and yearly result in gross take-up in the history of the
market. New supply increased by 25% and represents the largest
Czech industrial market stems from a large amount of renewals of
annual supply since 2009. The highest level of completions was
deals originally concluded in the strong year of 2010. It includes
delivered to three regions: Mladá Boleslav in Central Bohemia,
mainly 3PLs which renegotiated a space forming almost 27% of all
Greater Prague and the Pilsen region.
deals in 2013. Net take-up reached 181,000 m2 in Q4 2013 and
621,000 m2 throughout 2013 (+5% y-o-y), which is the second best
At the end 2013, the total amount of space under construction
annual result after 2010. The highest transaction activity was
reached over 177,000 m2. It includes 15 different schemes in 7
registered in Greater Prague where 53% of gross and 43% of net
regions; the highest share of the space under construction is
take-up was concluded.
currently in Greater Prague with over 48,000
m 2.
Newly commenced
projects in the last quarter of 2013 include 2 buildings by CTP (in
During 2013, over 44% of net take-up was leased by manufacturers.
Bor and Mladá Boleslav) and 2 buildings by PointPark in Greater
Logistics operators were behind 34% and distribution companies
Prague. The market is still driven by non-speculative construction
leased 22% of net take-up. When taking renegotiations into account,
where pre-lets form almost 90% of the stock in the pipeline. In H1
the share of take-up differs. The largest amount of transactions
2014, we expect ca. 150,000
m2
of industrial space to be completed.
including renewals were concluded by 3PLs who leased above 44%
of all take-up in 2013.
Czech Industrial Supply and Vacancy
Nově dokončené průmyslové plochy a neobsazenost v ČR
1,000,000
900,000
800,000
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Take-up by Type of Deal
Realizovaná poptávka podle typu transakce
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
Strong demand and limited supply in Q4 2013 pushed the vacancy
rate down in the country to 7.9% at the end of 2013. Quarterly, the
vacancy decreased by 58 bps. Year-on-year, it rose by 104 bps. In
Greater Prague, the vacancy rate decreased quarterly by 91 bps to
9% (+ 116 bps y-o-y.). In Brno, vacancy decreased annually to 6.1%
and in the Pilsen region, now stands at 4.8%. The highest vacancy
rate is currently registered in the South Bohemian, Olomouc,
Pardubice and Central Bohemian regions. Hradec Králové is the
only region with a vacancy rate of 0%.
New Lease / Nová smlouva
Expansion / Expanze
2013
2012
2011
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, Jan / leden 2013
2010
0
Prelease / Předpronájem
Renegotiation / Renegociace
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, Jan / leden 2013
Rents
In Q4 2013, prime headline rents in Prague remained stable at
€3.80 - 4.25 m2/month. Prime rents in the Brno region are currently
at €3.90 - 4.25 m2/month. Built-to-suit developments can still
achieve higher rents than those quoted, if situated in locations with
limited competition.
On Point • Prague City Report • Q4 2013 9
Průmysl a logistika
Nabídka
V České republice bylo na konci 4. čtvrtletí 4 450 000 m2 skladových
Poptávka
Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve 4. čtvrtletí 2013 objemu
a průmyslových prostor třídy A ve vlastnictví developerů a investorů.
399 000 m2, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 47 %
Ve 4. čtvrtletí bylo nově dokončeno pouze šest projektů s celkovou
a meziroční o 33 %. Za celý rok bylo celkově pronajato
velikostí 32 500 m2. Za celý rok 2013 se postavilo 29 nových hal o
1 173 000 m2 ploch, čímž hrubá realizovaná poptávka proti
celkové ploše 265 000 m2. Ve srovnání s rokem předchozím jde o
předchozímu roku vzrostla o 29 %. Tento nejlepší kvartální a roční
nárůst o 25 %. Zároveň se jedná o největší roční přírůstek ploch od
výsledek hrubé realizované poptávky v historii českého trhu z velké
roku 2009. Nejvíce se v uplynulém roce postavilo nových ploch ve
části souvisí s velkým počtem obnovených smluv, původně
třech regionech: v Mladé Boleslavi, Praze a v Plzeňském kraji.
uzavřených v roce 2010, kdy byly velmi silná poptávka. Většinou se
jedná o smlouvy 3PL společností, které samotné vygenerovaly 29 %
Ve výstavbě se ke konci roku 2013 nacházelo dalších 15 nových hal
s celkovou plochou 177 000
m2.
Staví se celkem v 7 krajích a
celkové poptávky jenom díky prodloužení končících smluv. Čistá
realizovaná poptávka dosáhla ve 4. čtvrtletí 181 000 m2 a za celý
největší objem výstavby je momentálně v Praze, kde vzniká
rok 621 000 m2 (+5 % meziročně). Jedná se o druhý nejlepší
48 000 m2 nových ploch. Mezi projekty, které se začaly nově stavět
výsledek po roce 2010. Nejvíce nových smluv bylo uzavřeno
ve 4. čtvrtletí 2013, patří 2 haly CTP (v Boru a Mladé Boleslavi) a 2
v Praze, až 53 % hrubé a 43 % čisté realizované poptávky.
budovy společnosti PointPark v Praze. Na trhu stále jasně převládá
výstavba na předpronájem. Jedná se o téměř 90 % všech
Nejvíce nových smluv v roce 2013 uzavřely firmy z výrobního
budovaných prostor. Odhadujeme, že v prvním pololetí 2014 bude
sektoru (44 %). Logistické společnosti si nově pronajaly 34 % ploch
dokončeno přibližně 150 000
m2
nových průmyslových hal.
a distribuční firmy 22 %. Pokud započítáme také obnovené nájemní
smlouvy, podíl realizované poptávky se změní. Nejvíce transakcí
Czech Industrial Supply by Region
Objem průmyslových ploch podle krajů
3%
2% 1%
4%
39%
7%
14%
17%
Greater Prague
Brno region
Pilsen region
Ostrava region
Central Bohemia region
Ústí nad Labem region
Liberec region
Pardubice region
Jihlava region
Olomouc region
Hradec Králové
Zlín region
South Bohemia region
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Industrial Research Forum, Jan / leden 2014
připadne logistickým firmám s 44% podílem na hrubé poptávce.
Prime Rent and Mid-Point Yield
Nájemné za nejlepší prostory a střední hodnota výnosů
65 €
9.0%
60 €
8.5%
55 €
8.0%
50 €
7.5%
45 €
7.0%
40 €
6.5%
6.0%
35 €
2008
úroveň 7,9 %. Proti předchozímu roku je neobsazenost o 104
bazických bodů vyšší. V Praze a okolí míra neobsazenosti čtvrtletně
také poklesla na 9 % (-91 b.b.). Proti minulému roku je ale o 116
bazických bodů vyšší. V Brně se neobsazenost snížila na 6,1 % a
v Plzni je na 4,8 %. Nejvíce neobsazených ploch se v současné
době nachází v Jihočeském, Olomouckém, Pardubickém a
Středočeském kraji. Královehradecký kraj je jediný z českých krajů,
kde je v současnosti míra neobsazenosti 0 %.
2010
2011
2012
2013
Prime Annual Rent / Roční nejvyšší nominální nájemné
Silná poptávka a malá nabídka nových ploch přispěly k poklesu míry
neobsazenosti v ČR ve 4. čtvrtletí 2013 o 58 bazických bodů na
2009
Mid-Point Yield / Střední hodnota výnosu
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle, Jan / leden 2014
Nájemné
V průběhu 4. čtvrtletí 2013 zůstalo nominální nájemné za
nejkvalitnější prostory v Praze na €3,80 – 4,25 m2/měsíc a v Brně
na €4,00 – 4,25 m2/měsíc. Za vyšší nájmy, než zde uvedené, se
nadále pronajímají projekty stavěné na míru v lokalitách, kde je nižší
konkurence.
10 On Point • Prague City Report • Q4 2013
Hotel market
Prague’s central location has made the city popular with leisure and
area and the 4-star, 233-room NH Senovážné located at Senovážné
business tourists. The city boasts a combination of historic sites and
Náměstí 3. Other projects include a larger mixed used scheme
an active night life, appealing to both younger crowds and those
called U Hájků which comprises two hotel elements (a 228-room, 4-
looking for a cultural trip. The city benefits from a wide selection of
star property and a 50-room, 5-star property). Construction of the
medieval, baroque and renaissance architecture and is also a
project, also located in Na Poříčí, started in 2008 but development
UNESCO World Heritage Site.
activity ground to a halt due to the economic downturn. The project
is about 90% complete and currently under distressed
Between 2002 and 2012, tourism arrivals and bed nights grew at
circumstances. Speculative projects include a 128-room Holiday Inn
compound annual average growth (CAAG) rates of 7.8% and 6.8%
Express on Zlatnická and an unconfirmed 173-room, 5-star property
respectively, due to an equally strong rise in both domestic and
at Národní Street.
first 9 months of the 2013, with arrivals and bed nights witnessing
Prague Tourism
6,000
relatively flat growth of 0.3% and -1.2%, respectively, when
recovery towards the end of the year, however, provide optimism
that tourism growth will bounce back in 2014.
4,000
3,000
2,000
1,000
0
100
Bed Nights (‘000s)
60
40
ARR (€)
Occupancy (%)
RevPAR (€)
YTD May…
YTD May…
20
Occupancy %
80
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Euro
Výkonnost pražských hotelů
Arrivals (000s)
economic problems in the country and throughout Europe. Signs of
140
120
100
80
60
40
20
0
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
5,000
compared to September 2012 YTD, reflecting the on-going
Prague Hotels Performance
Turismus v Praze
Bed nights (000s)
inbound tourism. Prague’s tourism industry remained subdued in the
0
ARR = průměrná sazba za pokoj, RevPAR = výnos z volných pokojů, Occupancy =
obsazenost
Source/Zdroj: STR Global, Jan / leden 2014
As at January 2014, Prague’s hotel supply comprised of 339 hotels
with approximately 26,100 rooms. 4- and 5-star establishments
dominate the market accounting for 51% of all graded hotel supply.
3-star hotels also have a significant presence, representing 39% of
the market. Between 2000 and 2010, the hotel market experienced
significant supply growth, adding almost 7,000 hotel rooms, which
represents an annual average growth rate of 3%. The majority of
these rooms were 4- and 5-star and internationally branded. More
recently, hotel development activity has been far more limited due to
the economic crisis of 2008/9 having a profound impact on funding
new hotel developments. At the time of writing we are aware of five
new hotel developments, of which two are confirmed and scheduled
to open mid-2014; the 3-star, 150-room Motel One in the Na Poříčí
Visitor Arrivals (‘000s)
Source/Zdroj: CZSO, Jan / leden 2014
After three consecutive years of hotel performance growth, 2013
saw more subdued trading. Year-end RevPAR fell 0.5% to €49.72
as a 1.3% growth in occupancy (70.3%) was offset by a 1.8%
decrease in average rate (€71.58). Czech hotels have suffered
considerably since the recession that began in 2011 and room rates
remain 39% lower than pre-crisis levels. Hoteliers are confronted
with a highly competitive market which has made it very difficult for
hotels to raise their room rates despite an increase in demand.
However, as Prague hasn’t seen any significant new supply for
some time and with economic recovery under way, 2014 should see
an uplift in hotel performance.
After years of limited transactional activity, investor interest in the
Czech hotel market picked up significantly towards the end of 2013
with the sale of the 372-room InterContinental Prague to Slovakianbased Best Hotel Properties for €115 million, the largest single asset
deal in the country for almost a decade. The 75-room Kempinski
Prague on Hybernská was also sold towards the end of 2013 for an
undisclosed sum. In total, approximately €250 million of hotel assets
changed hands in 2013, indicating investor confidence is returning
as the Czech economy begins to recover.
On Point • Prague City Report • Q4 2013 11
Hotelový trh
Díky svému umístění v srdci Evropy nemá Praha nouzi o turisty
na Senovážném náměstí 3 s 223 hotelovými pokoji. Další projekty
přijíždějící pracovně či za odpočinkem. Město se může pochlubit
zahrnují multifunkční komplex „U Hájků“, který sestává ze dvou
kombinací kulturních památek a aktivního nočního života, což
hotelových částí (228 pokojů 4 hvězdičkové kategorie a 50 pokojů 5
přitahuje jak skupiny mladých turistů, tak těch, kteří se zajímají
hvězdičkové kategorie). Výstavba tohoto projektu, který se rovněž
převážně o kulturu. Praha těží z rozsáhlé škály středověkých,
nachází na Poříčí, začala v roce 2008, ale posléze byla v důsledku
barokních a renesančních památek. Rovněž byla zapsána na
ekonomické krize pozastavena. Projekt je z 90 % dokončen a v
seznam světového dědictví UNESCO.
současnosti se nachází v nelehké situaci. Spekulativní projekty
zahrnují Holiday Inn Express se 128 pokoji ve Zlatnické a prozatím
V průběhu let 2002 až 2012 vzrost dle CAAG počet turistů a
nepotvrzený 5 hvězdičkový projekt se 173 pokoji na Národní.
přenocování o 7,8 %, respektive o 6,8 %, což je způsobeno
značným nárůstem domácích i zahraničních turistů. V prvních 9-ti
Po třech po sobě jdoucích letech růstu výkonnosti pražských hotelů
měsících roku 2013 zůstával pražský cestovní ruch utlumený. Ve
jsme v roce 2013 zaznamenali utlumení obchodů. Výnosy za pokoj
srovnání se zářím 2012 zaznamenal počet turistů a přenocování
(RevPAR) ke konci roku poklesly o 0,5 % na 49,72 € kvůli tomu, že
pouze mírný nárůst o 0,3 %, respektive o -1,2 %, což odráželo
nárůst obsazenosti o 1,3 % (na 70,3 %) byl kompenzován 1,8%
ekonomické problémy v České republice a napříč Evropou. První
poklesem průměrné sazby za pokoj (na 71,58 €). České hotely od
náznaky oživení byly partné již koncem roku, i když výraznější
počátku recese v roce 2011 výrazně utrpěly a sazby za pokoj
oživení můžeme očekávat až v roce 2014.
zůstaly 39 % pod úrovní z předkrizových let. Hoteliéři se střetávají s
Prague Hotel Supply - Rooms
Nabídka hotelových pokojů v Praze
30,000
vysoce konkurenčním prostředím, které jim i přes nárůst poptávky
ztěžuje zvýšení sazby za pokoj. Vzhledem k tomu, že v Praze už
delší dobu nedošlo k dokončení větších projektů, mohli bychom
s postupným ekonomickým uzdravením v roce 2014 vidět zlepšení.
25,000
20,000
Po letech omezené investiční aktivity se koncem roku 2013 výrazně
15,000
zvedla investiční nálada v českém hotelovém sektoru. Došlo k
10,000
prodeji hotelu InterContinental Praha s 372 pokoji, který koupila
5,000
slovenská skupina Best Hotel Properties za 115 milionů €, což
-
představuje největší investici v rámci jednoho hotelového projektu
Existing/Dokončené
Pipeline/Připravované
Source/Zdroj: CZSO, Jones Lang LaSalle Hotels, Jan / leden 2014
V lednu 2014 sestávala nabídka hotelů v Praze z 339 nemovitostí
v poslední dekádě. Prodán byl ke konci roku i Hotel Kempinski se
75 pokoji na ulici Hybernská. V roce 2013 změnily vlastníka
hotelové projekty v přibližné výši 250 milionů €, což naznačuje, že
chuť investovat se s oživením české ekonomiky postupně vrací.
s přibližně 26 100 hotelovými pokoji. Pražskému trhu dominují 4 a 5
hvězdičkové hotely, které tvoří 51 % stávající nabídky. Hotely 3
hvězdičkové jsou rovněž značně zastoupeny a představují 39 %
Czech Republic: Hotel Transaction Volumes
Objem hotelových transakcí v ČR
trhu. V průběhu let 2000 a 2010 zaznamenal hotelový trh značný
300
nárůst nabídky, kdy bylo na trh uvedeno téměř 7 000 hotelových
250
pokojů, což představuje 3% průměrný roční nárůst. Většina z nich
200
byla klasifikována jako 4 a 5 hvězdičkové pokoje mezinárodní
150
úrovně. Ekonomická krize z roku 2008/09 ovlivnila financování
100
nových hotelových projektů, což mělo za následek utlumení
hotelové výstavby v posledních letech. V době vydání jsme měli
informace o výstavbě pěti hotelových komplexů, z nichž dva by měly
být dokončeny v polovině roku 2014; tříhvězdičkový Motel One se
150 pokoji v lokalitě Na Poříčí a 4 hvězdičkový hotel NH Senovážné
50
0
Transaction Volume / Objem transakcí (mil €)
Source/Zdroj: Jones Lang LaSalle Hotels, Jan / leden 2014
12 On Point • Prague City Report • Q4 2013
Market Practice
Leasing Market Practice
Lease Length
• Office - The average lease length is 5 years. 3-5 years are
common in the city centre and 5-7 years on the outskirts. In a
few cases longer leases can be agreed. 3 year break options
are becoming more common, mainly in case of renegotiations.
• Retail -The average lease length is 5 plus option for another 5
years. Longer leases are common for big size retailers. Break
options are becoming more common especially in the
secondary locations.
• Industrial - The average lease length is 5 years.
Manufacturing tenants are usually requested to sign longer
leases, due to the amount of investment required e.g. 7 years,
usually up to 15 years. Common is 3 year break options for 5
year leases, 5 year break for 10 year leases.
Payment Terms
• Rents are predominantly denominated in euro. CZK rents are
available for some properties owned by local investors. Rents
are paid quarterly in advance.
Rental Deposit
• Indexation is annually in line with European CPI.
• In case contractual rent in CZK, landlords prefers to use
Czech CPI. (office)
• It is common to agree on a cash deposit or bank guarantee
equal to 3 months’ rent. (office and industrial)
• The deposit or guarantee can be a 3 or 6 month cash deposit
or bank guarantee (retail)
Other Charges
• Other charges consist of service and energy charges. Utilities
and direct consumption are paid separately. (offices and
industrial)
• Other charges consist of service charges and marketing costs
(retail)
• Service charges are carried out on fixed price or open book
policy (industrial)
Insurance
• The landlord covers costs of building insurance (recovered by
service charge). The Tenant covers insurance of own
premises, contents and civil liabilities.
Incentives
• Incentives may be offered by the landlord. This can typically
be in the form of rent free periods or fit-out contributions.
Obvyklé nájemní podmínky
Doba nájmu
• Kanceláře: Průměrná délka nájmu je 5 let. V centru města je
standardní nájemní doba 3-5 let, na okrajích města 5-7 let. V
některých případech lze dohodnout delší nájemní vztah.
Standardem se stává možnost přerušení nájmu po 3 letech,
zejména v případě renegociací.
• Maloobchod: Průměrná délka nájmu je 5 let s možností
prodloužení o dalších 5 let. Dlouhodobější pronájmy jsou časté
u větších jednotek. Standardem se stává možnost přerušení
nájmu, a to zejména v sekundárních lokalitách.
• Průmyslové nemovitosti: Průměrná délka nájmu je 5 let. U
výrobních společností jsou kvůli vyšším nákladům vyžadovány
delší smlouvy, a to od 7 do 15 let. Standardem je možnost
přerušení nájmu po 3 letech u 5 letých smluv a po 5 letech u 10
letých smluv.
Platební podmínky
• Nájmy jsou převážně požadovány v eurech. Nájmy v Kč jsou
požadovány u některých nemovitostí, které mají českého
vlastníka. Nájmy se platí zálohově na čtvrtletní bázi.
Záloha na nájemné
• Indexace nájemného je roční, dle evropské inflace (HCPI).
• U nájmů v Kč pronajímatelé upřednostňují českou míru inflace.
(kanceláře)
• Poměrně běžná je záloha či bankovní garance ve výši
3 měsíčních nájmů. (kanceláře a průmyslové nemovitosti)
• Tato záloha může být rovněž ve výši 3 – 6 měsíčních nájmů.
(maloobchod)
Další poplatky
• Další poplatky se skládají ze servisních poplatků a spotřeby
energií, kdy přímá spotřeba je hrazena zvlášť (kanceláře a
průmyslové nemovitostí)
• Do poplatků mohou vstoupit rovněž náklady spojené
s propagací a marketingem (maloobchod)
• Servisní poplatky jsou vyžadovány na fixní bázi, anebo na
základě vyúčtování (průmyslové nemovitosti)
Pojištění
• Pojistné: pronajímatel hradí náklady na pojištění budovy
(zohledněné v servisních poplatcích). Nájemce hradí pojistné
vlastních prostor, včetně obecné odpovědnosti.
Zvýhodnění
• Pronajímatel může nabízet další výhody. Nejčastěji se jedná o
nájemní prázdniny nebo příspěvek na dovybavení interiéru.
Contacts :
Tewfik Sabongui
Managing Director
Jones Lang LaSalle
Czech Republic
Ondřej Novotný
Head of Research
Jones Lang LaSalle
Czech Republic
+420 224 234 809
[email protected]
www.joneslanglasalle.cz
+420 224 234 809
[email protected]
www.joneslanglasalle.cz
Prague City Report – Q4 2013
OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised
surveys and forecasts that uncover emerging trends
www.joneslanglasalle.cz
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.