STA RE/MAX Reality Plus+ Ladislav Jandáček

STA
RE/MAX Reality Plus+
Ladislav Jandáček - RE/MAX Reality Plus+
Srovnávací
tržní analýza
Cubesystems s.r.o.
1/6
http://www.cubesystems.cz/
STA
RE/MAX Reality Plus+
Ladislav Jandáček - RE/MAX Reality Plus+
Srovnávací tržní analýza
Ladislav Jandáček RE/MAX Reality Plus+
[email protected]
+420 727 832 834
Klient : Potanková Jaroslava
Nemovitost : Prodej bytové jednotky
Adresa : Čimická 2 Praha 8
Popis Nemovitosti : 3+1/balkon po kompletní, vkusné rekonstrukci
Dispozice : 3+1 / balkon / zděný sklep
Katastrální úřad : hlavní město Praha
Katastrální pracoviště : Praha
Katastrální území : Čimice
Dopravní dostupnost : Velmi dobrá
Občanská vybavenost : Velmi dobrá
Obytná plocha :
76 m2
Poznámka k ceně (klady a zápory) :
kompletně zrekonstruovaný byt, klimatizace
výborná dostupnost přímo na stanici metra Kobylisy
veškeré služby v místě
v dosahu Čimický a Ďáblický háj, ZOO, botanická zahrada
dům bez výtahu ( 3. patro ze 4 )
poloha přímo na rušné křižovatc
Cubesystems s.r.o.
2/6
http://www.cubesystems.cz/
STA
RE/MAX Reality Plus+
Ladislav Jandáček - RE/MAX Reality Plus+
Fotografie nemovitosti
Cubesystems s.r.o.
3/6
http://www.cubesystems.cz/
STA
RE/MAX Reality Plus+
Ladislav Jandáček - RE/MAX Reality Plus+
Konkurenční nemovitosti aktuálně v nabídce :
Prodej bytu 3+1, 80m2
Kupní cena Plocha
3 200 000 Kč
40 000 Kč/m2
80 m2
Na základě polohy, stavu, vybavení a příslušenství byla upravena
cena za m2 tak, aby odpovídala analyzované nemovitosti.
Cena za m2
39 333 Kč
Prodej bytu 3+1/L ul.Služská,Praha 8
Nabídka prodeje bytu 3+1/L o velikosti 80m2
v cihlovém domě v družstevním vlastnictví v
blízkosti stanice metra Kobylisy trasa C,
Praha 8, ul. Služská ve třetím patře. Byt je po
rekonstrukci.
Byt (Byt 3+1) Praha - Kobylisy
Kupní cena Plocha
2 990 000 Kč
43 333 Kč/m2
69 m2
Na základě polohy, stavu, vybavení a příslušenství byla upravena
cena za m2 tak, aby odpovídala analyzované nemovitosti.
Cena za m2
41 166 Kč
Prodej, Byt 3+1, 69 m2, Praha 8, Kobylisy Nabízíme na prodej hezký družstevní byt s
lodžií na klidném místě v blízkosti metra C –
Kobylisy. Celková výměra bytu je 69 m2 +
lodžie 4 m2 s jižní orientací. Obývací pokoj s
výstupem na lodžii
Prodej, Byt 2+1, 61m2, Kobylisy.
Kupní cena Plocha
2 790 000 Kč
45 738 Kč/m2
61 m2
Na základě polohy, stavu, vybavení a příslušenství byla upravena
cena za m2 tak, aby odpovídala analyzované nemovitosti.
Cena za m2
38 877 Kč
Nabízíme k prodeji prostorný byt 2+1 o
užitné ploše 61 m2 s balkonem 1,2 m2,
sklepem v Praze 8 u stanice metra C Kobylisy.
Byt je převážně orientovaný jižním směrem
do zeleně. Nachází se v 1. patře cihlové
budovy bez výtahu. Dřevěné podlahy.
Průměr kupní ceny :
2 993 333 Kč
42 762 Kč/m2
Průměr ceny za m2 :
39 792 Kč
Souhrnná poznámka k aktuálně nabízeným nemovitostem
Jako vzorek k porovnání jsem vybral 3 podobné byty v blízkém okolí. Všechny byty mají stejné klíčové parametry Družstevní vlastnictví, stav bytu a stav domu. Velikost, poloha a vybavení se lehce liší a je zohledněno v Analýze.
1. Byt je vetší, má lepší polohu v klidnějším prostředí, vybavení je horší
2. byt je menší, lépe umístěný s horším zařízením, má lodžii
3. byt je menší a má srovnatelnou polohu na rušné ulici
Cubesystems s.r.o.
4/6
http://www.cubesystems.cz/
STA
RE/MAX Reality Plus+
Ladislav Jandáček - RE/MAX Reality Plus+
Nedávno prodané nemovitosti
prodej 2 800 000,- 40 000,-/m2 (startovací cena 40 000/m2) - Ulice Služská
Nabízíme k prodeji velmi útulný byt 3+kk o velikosti 70m2 s lodžií v ulici Služská. Jedná se o
nástavbu na cihlovém domě bez výtahu z roku 1999. Byt se nachází ve 3. patře a je orientován na jih
a na sever. Z chodby v bytě (s vestavěnou skříní) vedou vstupy do koupelny s vanou , jedním
umyvadlem a bidetem, vstup na samostatnou toaletu, do ložnice a dále pak do obývacího pokoje s
kuchyňským koutem s plně vybavenou kuchyní. Obývací pokoj s kuchyní a jídelním prostorem je
velmi zajímavě dispozičně řešen s využitím posuvných dřevěných dveří, kterými lze prakticky zakrýt
kuchyňský kout. Z obývacího pokoje je vstup na lodžii. Dětský pokoj je dostupný též z obývacího
pokoje. Vytápění bytu a ohřev vody zajišťujě plynový kotel. Na podlahách je dlažba (koupelna,​toaleta)
a dřevo. Parkování u domu. Byt je v družstevním vlastnictví a anuita je plně splacená. Velmi dobrá
dopravní dostupnost - 2min na metro C Kobylisy, v okolí najdete kompletní síť obchodů a služeb.
Nabízíme Vám velmi příjemné a útulné bydlení za zajímavou cenu.
prodej 3 400 000,- 40 000/m2 (startovací cena 43 500,-/m2) - Náměstí Dr Holého
Exkluzivně nabízíme k prodeji příjemný byt 3+1, 85 m2 ve 3.​podlaží cihlového domu s výtahem a to
pouhé 3 minuty chůze od metra. Byt je v družstevním vlastnictví se splacenou anuitou.​ Byt je
dispozičně řešen: ze vstupní haly se vchází do kuchyně s jídelním koutem, do dětského pokoje, který
nyní slouží jako pracovna a do prostorného obývacího pokoje, odkud se pak vchází dvoukřídlými
prosklennými dveřmi do ložnice s krásným výhledem. Mezi ložnicí a dětským pokojem lze velmi
jednoduše obnovit dveře. Z chodby pak vedou vstupy do 2 komor, koupelny s vanou a samostatné
toalety. Orientace bytu je na západ (kuchyň s obývacím pokojem), severozápad (ložnice) a sever
(pracovna). Na podlahách jsou parkety, linoleum (kuchyň a chodba) a dlažba (koupelna, toaleta).​ Byt
je v dobrém, udržovaném stavu. Před 4 roky proběhla částečná rekonstrukce (nová plastová okna a
rozvody elektřiny). Čistý a upravený dům prošel též částečnou rekonstrukcí, má novou fasádu a
opravenou střechu. Dům má vlastní kotelnu, topení je opatřenou měřidly.​ Okolí nabízí kompletní síť
obchodů a služeb a též láká ke sportovnímu a kulturnímu vyžití.​ Parkování před domem.​ Doporučuji
prohlídku.
prodej 2 550 000,- 38 636/m2 (startovací cena 39 300,-/m2) - Čimická
Exkluzivně nabízíme k prodeji velmi příjemný a světlý byt 2+1 (o rozloze 66m2) v 5. patře cihlového
domu. Byt je v družstevním vlastnictví a se splacenou anuitou.​ Byt má velmi prostornou předsíň se
vstupy do jednotlivých místností - kuchyň se spíží a obývací pokoj s pěkným výhledem, ložnice s
oknem, koupelna s vanou, samostatné WC a komora. Orientace bytu je na sever a jih.​ Na podlahách
jsou parkety, linoleum (kuchyň, hala) a dlažba (koupelna, WC). Byt je ve velmi dobrém stavu a před 4
lety prošel citlivou rekonstrukcí - nová plastová okna, nové dveře. Čistý a upravený dům prošel
částečnou rekonstrukcí, má opravenou střechu.
Cubesystems s.r.o.
5/6
http://www.cubesystems.cz/
STA
RE/MAX Reality Plus+
Ladislav Jandáček - RE/MAX Reality Plus+
Souhrnná poznámka k prodaným nemovitostem
Jako byty pro srovnání jsem vybral 2 byty v okolí (byt 1 a 3) a jeden v rámci prahy 8. Všechny byty
jsou v družstevním vlastnictví a všechny byly prodány v poslední době. Pro názornost jsem připsal i
startovací ceny za m2.
Byt ve Služské ulici nabízel větší klid, nebyl přímo na frekventované ulici. Okna byla orientována
stejně. Dispoziční řešení bylo jiné (3 + kk) a měl splacenou anuitu. Vybavení nebylo na takové
úrovni jako ve Vašem bytě
Byt 2. byl trochu v jiné lokalitě, nicméně přímo u rušné ulice, stejně jako váš. Vzdálenost od metra
byla stejná. Zde byl k dispozici výtah a nabízel více prostoru. Dům jako takový byl v dobré kondici po
částečné rekonstrukci. Byt jako takový nenabízel vybavení v kvalitě jako Váš.
Byt 3. byl ve stejné lokalitě, měl splacenou anuitu, ale nebyl tolik prostorný, měl jinou dispozici a
horší vybavení.
Cubesystems s.r.o.
6/6
http://www.cubesystems.cz/
STA
RE/MAX Reality Plus+
Ladislav Jandáček - RE/MAX Reality Plus+
Závěr analýzy
Dům po kompletní rekonstrukci je na velmi rušné, frekventované křižovatce přímo u stanice metra
Kobylisy. Díky tomu výborná dopravní dostupnost a veškeré služby v místě na druhou stranu
hlučnost křižovatky má negativní dopad na zájem klientů. Byt prošel nadstandartní, vkusnou
rekonstrukcí za použití kvalitních materiálů, klimatizace. Příjemné dispoziční řešení jih x sever,
balkon. K dispozici zděný sklep a kočárkárna. Byt nemá vlastní parkovací stání, možnost parkování
v přilehlých ulicích. Poloha bytu ve 3. patře v domě bez výtahu.
V současné době se jedná o nabídku bytu v družstevním vlastnictví, v domě však proběhlo prohlášení
vlastníka a část bytů už je převedena do osobního vlastnictví. Z toho lze předpokládat, že byt bude
možné po doplacení anuity též převést do osobního vlastnictví a financovat s využitím hypotéky
(překlenovacího úvěru pro byty s možností převedení do OV do jednoho roku). Neznáme výši anuity,
kterou je třeba zohlednit v analýze a proto jsme pracovali s předpokladem, že anuita je splacena a
následně se toto promítne do analýzy konečné prodejní ceny nemovitosti.
Ze srovnání aktuálních nabídek na trhu, prodaných nemovitostí v místě a s přihlédnutím ke všem
faktickým informacím je reálný odhad prodejní ceny této nemovitosti v družstevním vlastnictví ve
výši cca 40 000,- Kč / m2, tj cca celková reálná koncová prodejní cena cca 3 000 000,- Kč (včetně
zůstatku anuity a provize RK). Ze skušeností s prodejem nemovitostí v současné době víme, že
nemovitostí je na trhu hodně, ale opravdu pěkných bytů je málo. Vzhledem k tomu, že se jedná o
mimořádně pěknou rekonstrukci bytu v perfektní lokalitě bychom se přes nevýhodu velmi rušné
křižovatky a absence výtahu nebáli nastavit startovací cenu na 3 500 000,- Kč (včetně zůstatku
anuity a provize RK). Berte toto prosím jako návrh vycházející z reálných nabídek a prodejů bytů a
především ze zkušenosti s prodejem na aktuálním realitním trhu. Konečné rozhodnutí o nastavení
prodejní ceny je na Vás, majiteli nemovitosti.
Přesná vypočítaná tržní cena je:
Tržní cena :
3 024 192 Kč
Ladislav Jandáček - RE/MAX Reality Plus+
RE/MAX Reality Plus+
Jankovcova 1037/49 170 00 Praha 7
mobil: +420 727 832 834 email: [email protected]
www.pragueplusreality.cz
Cubesystems s.r.o.
7/6
http://www.cubesystems.cz/