Rodinný dům v Lechovicích u Znojma - ZP_5600-194

I
I
Znalecký posudek č.560 Otlg4t2116
_2_
A. NáIez
'|"Znalecký úkol
Znalffib', posudek o ceně iobvyklé/ rodinného domu čp. 106 v obci Lechovice, okr. Znojmo, včetně
nru*oSmstvi a pozemku podle stavu ke dni 23.5.2016
z prohlídka a zaměření nemovitosti
Probli,dka nemovitostí byla provedena dne 23.5.2016 za úěasti spoluvlastníka nemovitostí pí Hany
T'eii§§olť.
3.
Podklady pro vypracování posudku
rjpis zLY ě.79
pto k.ú. Lechovice, obec Lechovice, okr. Znojmo
§nfin§k katastnální mapy
údqiepodané pí Hanou Weissovou
4.Vlastnické a evidenčníúdaje
LV
č. 79 pro k.ú. Lechovice, obec Lechovice, okr. Znojmo jsou jako spoluvlastníci
:: : ]59 zastav. plocha a nádvoří/ a dáIe pp.č. 268 /ostatní plocha, ze\eň/ a é. 270 lzahradal
:":s":lL iako SJM Weiss Petr, Ing. arch. a Weissová Hana, oba bytem Lechovice čp. 106, 671 63
---_-.-;,-_
:_:_-;i-<:i
_{
-gs^_L'rltL
Dokumentace a skutečnost
Stamfuě - technická dokumentace nebyla znalci
5.
m€is§ovoll4ří§nryněna
6.
předložena, ani nebyla spoluvlastníkem pí
ijako podklad pro ocenění/ na příslušnémstavebním úřadě.
Celkový popis nemovitosti
Přídn§enství stavby tvoří Qývalá stodola a kolna /ve velmi špatnémstarnr"/, dále drobné stavby
dryfujícílň:vámipozemku /přípojky energií, vody a kanalizace. na které je stavba domu napojena,
odootd § vrúy avnítky, 4pevněné plochy apod.. Objekt je situovaný v osamocené poloze.
Doloha v nesouvislé /stavebně odloučené/zástavbě obce při hlavní uličníkomunikaci. Občanská
vytcrenm v okolí pouze v minimální podobě /obchod, pošta, několik stravovacích a ubýovacích
p.;írF'rí,fotbalové a dětské hřiště/. Možnost parkovtíní na pozemku.
noperuí obslužnost v místě autobusovou dopravou /okresní město Znojmo, Brnoi.
ZíSnmípíva uvedena v časti C příslušnéhoLV č. 79 k.ú. Lechovice lv příIoze posudku/
7.Obsah posudku
a) Rodinnýdům
:::_:.( .! !I!oiei
V
pr€ramu
Delta-NEM í]rmy Diotima, s,1,o,, lel,| 222727
040,W.diolima,cz
-3_
b) Stodola
c) Studna
d) Pozemky
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva ťrnancí České republiky
č. 5312016 Sb. o oceňování majetku
Index trhu dle přílohy č. 3n tabulky č. 1:
Popis znaku
Hodnocení znaku
Situace na dílčím(segmentu)
I. Poptávka nižšinež nabídka
trhu s nemovitými věcmi
Vlastnické vďahy
V. Nezastavěný pozemeko nebo pozemek,
jehož souěástí je stavba (stejný vlastrúk),
nebo jednotka, nebo jednotka se
spoluvlastrriclcým podílem na pozemku
Zmény v okolí s vlivem na
It Bez vlivu nebo stabilizovanáinemí
prodejnost nem. věci
Vliv právních vztahů na
II. Bez vlivu
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem, právo stavby)
Ostatrrí neuvedené (např. noqý
II. Bez dalších vlivu
investiční zámét, energetická
úspornost, vysoká ekonomická
l
v
náwatrrost)
povodňové riziko
Indextrhu:Ir
:
IY. Zóna
se zanedbateln;fm nebezpečím
vYslqrtu zépIav
5
P6 x
(r
*I
i=l
Pi)
:
Pi
_0,06
0,00
0,00
0,00
0,00
1,00
6,946
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č.3 nebo 4:
Popis znaku
Pi
Hodnocení znaku
Druh a účelužitístavby
I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,65
celku
Přel,ažuj ícízástavba v okolí
I. Rezidenční zástavba
0,08
nozemku a živ otni prostředí
_0,03
Poloha pozemku v obci
IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot)
pozemku
\ložnost napojení
0,00
na
L Pozemek lze napojit na všechny sítě v
::zenýrské sítě, kteréjsou v
obci nebo obec bez sítí
obci
0,00
Občanská lybavenost v okolí
I. V okolí nemovité věci je dostupná
pozemku
oběanská vybavenost obce
_4_
6
7
Dopravní dostupnost k
pozemku
Osobní lrromadná doprava
8
z
VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s
možností parkování na pozemku
III. Zastávkado200 m včetně, MHD -
poloha pozemku nebo stavby
hlediska komerčnívyužitelnosti
".
Oblvatelstvo
II.
10 Nezaměstnanost
II.
11 Vlily ostatní neuvedené
II.
ll
9
Index polohy: Ip =
Pt
><
(t +
I
i:2
P,)
0,10
dobrá
0,00
$::Hff:ffT:L".Hího vpžitístavby
0,00
Bezproblémovéokolí
Pruměrná nezaměstnanost
Bez dalšíchvlivů
0,00
0,00
0,00
na pozemku
:0,747
a) Rodinný dům - § 35
Rodinný dům je samostatně situovaný, s jedním podzemním podlažíms dvěmi nadzemními
podlažími /svrchní je podkrovím/. Objekt obsahuje jeden byt.
I
Vnitřní dispozice:
1 PP - sklepy
1NP - závétří, předsíň, chodba, obývacípokoj společně s kuchyní ajídelnou, pracovna, koupelna,
WC
Podkroví - chodba, tři pokoje, koupelna s WC, komora
Konstrukce a lybavení základy izo|ované proti zemní vlhkosti, svislé obvodové konstrukce zdénév
tl. 50 cm se zateplením, stropy s rovným podhledem /v podkroví šikmé/,střecha sedlového typu
kq,tá taškovou krytinou, standardní klempířské střešní konstrukce, vnitřní váperrrré štukové omítky,
vnějŠÍstěrková úprava na tepelněizolační vrstvě, vnitřní obklady keramické standardně v kuchyni,
hygienickýh zařízeních, schody béžnékonstrukce s kobercoým povrchem stupňů, dveře hladké
běžnéhoprovedení, okna plastová zdvojená /částečněstřešní/, povrchy podlah plovoucí laminové,
keramická dlažba, vl,tápění plyrové podlahové, elektroinstalace světelná a mototová, rozvod
srudené a teplé vody standardní, vnitřní kanalizace do veřejné sítě, ohřev teplé vody plynoým
prutokoým ohřívačem, plynov} sporák, sprchový kout, 2* vana, umyvadla,2* záchod splachovací
I
Stavba byla dle údaje postavena mezi lety 1986-87, v
zateplení objektu
r.
1994-5 provedena výměna podlah, oken,
Stavebně - technický stav: běžnéopotřebení již víceletýmužívéním,
objekt není po stavební stránce
zcela dokončen /drobnější stavební úpravy - fasáda apod.l
Podlaží:
Zastavěnáplocha
},Iazev
1PP
1NP
Fodkroví
:
Součet:
podlažnost:
37I,69
l 107,69 :3,45
I07,69 m2
133,92 m2
130,08 m2
37I,69 íď
_5Obestavěný prostor (OP):
celá stavba
I,45 x2,65
x 4,7 0+9,63 x 13,47 x 4,17 +
x
9,63 I 3,47 x 3,2 0 x 0, 5 +6, 5 0 x 3, 6 Q x 2,80+ 4,60 x8, 93 x 1,9 5
+9,13x3,57 x
1,95
2,|0x2,63x 1,95f3,00x 1,70x 1,00
Obestavěný prostor - celkem:
:
Určenízákladní ceny zam3 dle příIohy é.24rtabulky
Kraj:
Obec:
Počet obyvatel:
ZákJadní cena
:
:
975,70 m3
11,'87 {n3
991,57 m1
č. 1:
Jihomoravský
Lechovice
502
(ZC): 1 901,-
Kě/m3
Index konstrukce a vybavení: příloha ě.24, tabulka č. 2
Popis znaku
Hodnocení
vi
0 Typ stavby
III. Podsklepený - se šiknou nebo
C
střechou
1 Druh stavby
il. Samostatný rodinný dům
0,00
2 Provedení obvodoqých stěn
IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby
0,04
zateplené
3 Tlouštka obvod.
III. více jak 45
0,03
4
III. Hodnota
0,02
5 Napojení na veřejné
V. Přípojka elektro, voda, kanalízace a
0,08
(přípojky)
nebo propan butan
6 Způsob vytápění stavby
IV. Převažujícíčásti vytápění podlahové,
0,05
teplovzdušné vytápění
7 ZákI. příslušenstvív RD
IV. Uplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. 0,05
standard. proved.,prádelna
8 Ostatní vybavení v RD
I. Bez dalšího
0,00
9 Venkovní úpravy
m. Standardního rozsahu
0,00
10 Vedlej šístavby tvořící
il. Bez vedlejšíchstaveb nebo jejich celkové 0,00
příslušenstvík RD
zastavénéploše nad 25 m2
11 Pozemky ve funkčnímcelku se III. Nad 800 m2 celkem
0,01
stavbou
_0,10
12 Kriterium jinde
I. Významně snižujícícenu
13 Stavebně-techniclqý
III. stavba se zanedbanou údržbou0,85*
(předpoklad provedení menších
stavebních úprav)
*
Rok qýstavby / kolaudace 1987
Staří stavby
29
Koeficient pro úpravu
O,*:;
znaku
stěn
Podlažnost
sítě
cm
vétšínež2
strmou
plyn
vybavení
aprovedení
I
neuvedené
stav
(y):
Index konstrukce a
(s):
vybavení (Iv: (1 + | Vr)
i:l
x
Vrr):
0,858
Iv):
ZáHadni cena uprayená(ZCU =ZC x
1 631,06 Kč/m3
Index trhu
0,940
Index polohy
0,747
Cena stavby určená porovnávacím způsobem:
CSp= OPxZCU xIr xIp=991,57 x 1631,06 x 0,940
(Ir):
(Ir):
x0,747 :
1135 642,85Kč
_6_
Rodinný dům - zjištěná cena:
1 135 642,,85Kč
b) Stodola-§16
Stodola je samostatně situovaná, jedno nadzemní podlažíobsahující převážně prostory skladového
charakteru.
Konstrukce a vybavení: svislé obvodové konsťukce zdéné,stropy s rovn;ým podhledem, střecha
sedlovóho typu krytá taškovou krytinou, klempířské konstrukce z pozíttk. plechu, vápenné omítky,
dřevěné dveře, wata, okna dřevěná špaletová, betonové podlahy, elektroinstalace světelná
Stráří stavby.nezjištěno.
Dle použitých konstrukcí je stáří odhadnuto na cca 90 let
Stavebně - technic§ý stav: stavba je kromě klempířských konstrukcí v celkově zhoršeném staw
Zatíídénípro potřeby ocenění
Vedlejší stavba: bzp I-A
Svislá nosná konstrukcel zdénátl. nad 15 cm
podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny t.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Krov: umožňuj ícíňízeru podkroví
Koeficient vybavení stavby: 1,100
Polohový koeficient: 0,800
Kód klasifikace CZ-CCz 1274 Budovy nebytové ostatní
KÓd standardní klasiíikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené
Koeficient změny ceny stavby: 2,088
Obestavěný prostor OP:
7,83 x 12,97 x3,90+7,83 x 12,97 x3,00
:
700,73 m3
Obj. podíl
6,20 Vo
30,40 Yo
19,30 Yo
10,80 Yo
6,90 Yo
t,90 Yo
4,90 Yo
3,80 Yo
3,10 Yo
1,00 oÁ
6,80 Yo
4,90 Vo
Hodnocení
standardní
Nadstandardní
standardní
standardní
standardní
standardní
standardní
Nevyslqrtuje se
standardní
standardní
standardní
podstandardní
Vybavení:
I
Název, popis
1. Zeklady
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské práce
7. Upravapowchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
1l.
Podlahy
12. Elektroinstalace
Výpočet koeíicientu vybavení stavby Iú:
ZáHadni koeficient K+:
Úprava koeťrcientu K+:
2. Obvodové
stěny
a,54 x 30,40 Vo
1,0000
+
0,1642
_7_
Schodiště
12. Elektroinstalace
8.
4,54 x
1,852 x 3,80 yo
oÁ
-0,54 x 4,90
_
=
Hodnota koeficientu vybavení stavby lQ:
0,0380
0,0265
1,0997
Ocenění:
Zakladní j ednotková cena
1250,- Kě/m3
x
Koeťrcient vybavení stavby
1,0997
x
Polohoqý koeÍicient
0,8000
x
Koeficient zmény cen staveb
2,0880
Základníjednotková cena
2296,17 Kč/m3
=
x
Základnícena upravenáz 700,73 m3 2296,t7 Kč/m3
Ks:
trQ:
Ki:
upravená:
1 608 995,20
Kč
Určeníopotřebení analytickou metodou:
konstrukce:
I.
ZékJady - standardní
opotřebení:.95,a00 Yo
95,000 oÁ x 6,20 Yo l 1,0997
2. Obvodové stěny - nadstandardní
opotřebení: 95,000 Yo
95,000 Yo x 30,40 Yo X 1,54 l 1,0997
3. Stropy - standardní
opotřebení:95,000 Yo
95,000 Yo x 19,30 oÁ l 1,0997
4. Krov - standardní
opotřebení: 95,000 Yo
95,000 % x 10,80 Yo l t,0997
5. Krytina- standardní
opotřebení: 95,000 Yo
95,000 Yo x 6,90 Vo l 1,0997
6. Klempířské práce - standardní
opotřebení: 60,000 %
60,000 Yo x 1,90 Yo l I,0997
7. Úpravapovrchů - standardní
opotřebení: 85,000 %
85,000 Yo x 4,90 Yo l 1,0997
9. Dveře - standardní
opotřebení: 85,000 %
85,000 Yo x 3,10 Yo l 1,0997
10. Okna - standardní
opotřebení: 80,000 %
80,000 Yo x 1,00 Yo l L,0997
11. Podlahy - standardní
opotřebení: 85,000 %
85,000 oÁ x 6,80 Yo l 1,0997
12. Elektroinstalace - podstandardní
opotřebení:95,000 oÁ
95,000 %o x 4,90 %o x 0,46 l 1,0997
Opotřebení analytickou metodou celkem:
Odpočet opotřebení: 1 608 995,20Ké x 92,913
Cena po odečteníopotřebení:
+
5,356Yo
+
40,443
+
16,673 Yo
+
9,330 oÁ
+
5,96l
+
1,037 Yo
+
3,787 Yo
+
2,396
oÁ
+
0,727
oÁ
+
5,2560Á
oÁ
%o
+ 1,947 Yo
: 92,913 Vo
%o
l494965.7IKě
114029,49Kč
_8_
Výpočet ceny stavby dle § 10:
Index trhu: Ir:0,940
Index polohy: Ip = Q,747
Cena stavby urěená nákladoqým způsobem: CSNI
Koeťrcient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp
Cena stavby: CS = CSy x pp
Il4 029,49Kč
: Ir x Ip
0,702
Stodola - zjištěná cena:
80 048,70
Kč
80 048,70
Kč
c) Studna-§19
Sfudna je kopaná, roubená cihlami, hluboká dle sdělení 17 m.
objelďbezvody.
7,atřídénípro potřeby ocenění
Typ: Kopaná studna
Hloubka studny: 17,00 m
Polohový koeíicient: 0,800
Kód ktasifikace CZ-CCI2222 Vedení vody místnítrubní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.25 .22.2 studny jinde neuvedené a jímání
vody
Koeficient změny ceny stavby: 2,318
Ocenění:
5,00 m áI950,- Kč/m
5,00má3 810,- Kč/m
7,00 m á5 200,- Kč/m
základní cena!
+
+
+
=
Korekce základní ceny:
Polohoqf koeficient Ks:
Koeficient změny cen staveb Ki:
sfudna nesloužítrvale svému účelu
Cena studny:
X
0,8000
X
2,3I80
X
=
Určeníopotřebení odborným odhadem:
Opotřebení: 85,000 %
Odpoěet opotřebení: 24 181,38 Kě x 85,000 %
Cena objektu po odečteníopotřebení:
Výpočet ceny stavby dle § 10:
Index trhu: Ir:0,940
Index polohy: Ip:0,747
Cena stavby urěená ntíkladoqim způsobem: CSNI
Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp
Cena stavby: CS = CSNI x pp
Sfudna - zjištěná cena:
Kč
Kč
36 400,_ Kč
65 200,- Kč
9 750,_
19 050,_
0,2000
24 181,38 Kč
20 554,17 Kč
: Ir x Ip
X
3
627,21Kč
3
627,2lKě
0.702
2 546,30
Kč
2 546,30
Kč
_9
-
d) Pozemky-§4
Zálďadni cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce:
Lechovice
Nazev okresu:
Znojmo
Úprava výchozízákladní ceny dle přílohy č.2o tabulky č.2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 velikost obce
ry. 501 - 1000 oblvatel
2 Hospodářsko-správní význam
IV. ostatní obce
3
obce
poloha obce
IV. Obec
vzdéůená od hranice
0,60
zastavěného
ízemívyjmenovanéobce nebo oblasti
tab. ě. 1 (kromě Prahy a Brna) v
4
5
6
Oi
0,65
v
nejkratším vymezeném úseku silnice do
10 km včetně
I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
III. Železniění, nebo autobusová zastávka
V. Minimální vybavenost (obchod nebo
služby - základní sortiment)
Technická infrastruktura v obci
Dopravní obslužnost obce
Občanská vybavenost v obci
Zéldadní cenaqfchozí:
ZCu: I625,- KélfiÝ
Základnicenapozemku: ZC=ZC,x Or x Oz x Or x
1,01
1,00
0,90
0,85
x Os x 06= 490r_ Kč/m2
(Zekladru cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
O+
Pozemky ve funkčnímcelku se stavbou oceňovanou podle § 13,
příslušenstvím
Souěet výměr pozemků ve funkčnímcelku: vp: 1 397 ftÝ
RedukČníkoeficient: ,P = (200 i 0,8 x vp) + vp = 0,943
Index trhu: Ir:0,940
14o
35 a 36, popřípadě s jejich
Index omezujícíchvlivů pozemku dle příIohy č.3, tabutky č.2:
Popis znaku
Hodnocení znaku
1 Geometrický tvar pozemku a
II. Tvar bez vlivu navyužítí
velikost pozemku
2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15Yo věetně;
ostatní orientace
3 Ztíženézékladovépodmínky
III. Neztíženézékladovépodmínky
4 chranénáúzemía ochranná
I. Mimo chraněnéúzemía ochrarrné pásmo
pásma
5 Omezení lžívátttpozemku
I. Bez omezení užívání
6 ostatní neuvedené
II. Bez dalších vlivů
Pi
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6
Index omezujících vlivů: Io = 1 +
Index polohy:
Ir:
0,747
) Pi:
i=
l
1,000
Index cenovóho porovnání dle § 4: I = Ir x Io x Ip = 01702
§ 4 odst. 1- Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Zel<Iadní cena upravená: ZCU:ZC xI x .R 324,3737 Kčlíď
Parc.
269
č.
:
Nazev
zastav.
plochaanádvoří
Výměra [m2]
513
Cena [Kč]
166 403,40
-10268
:70
ostat. ploch a, jináplocha
zahtada
Součet:
Pozemky
- zjištěná cena:
233
651
I 397
75 578,93
ztl
166,89
453 149,22
433149,22Kč
_ 11_
C. Rekapitulace
Ceny bez odpočtu opotřebení:
a) Rodinný dům
b) Stodola
c) Studna
d) Pozemky
Cena bez odpočtu opotřebení činícelkem:
Cena po zaokrouhlení podle § 50:
I l35 642,85 Kč
I l29 514,63 Kč
16 975,33 Kč
453 I49,22Kč
2 735 282,03Kč
2735280,_ Kč
Výsledné ceny včetně opotřebení:
a) Rodinný dům
I135 642,85Ké
b) Stodola
c) Studna
d) Pozemky
80 048,70
Výsledná cena včetně opotřebení činícelkem:
Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Zjištěná cena: 1671,390,- Kč
cena slovy: j edenmilionšestsetsedmdesátj edentisíctřistadevadesát I(č
V Mirošovicích, L8.2016
Jaroslav Trojanek
128
KJezeru
25166 Mirošovice
Kč
2 546,30Kč
453 149,22Kě
l671387,07 Kč
167í 390,- Kč
-
D.
1.\
LL
-
Znalecká doložka
4I{ALECKA Dc!_OŽl{A
Znoíecký posudek jsem pddai
lcko znaiec imenovóný Kloiský;r;
scudern v Pl.oee drre 3Ť.8. 1987,
č, i. Spr. 1346i87 prq zóklodní
--^'-obor ekonomlko, odvětví ceny
o oOircO| n"*ou'roiii
Zrrolecký posuclek ie zopsórr pod pařocl.
č. .'l|4*/ ?,7t /Z: ia:eckého dsníltu.
ino;ečnéo nrjhrodu nóklodů účtujípodle
přiloženélikvidece
r4irošovice ,'-},
.b/5
re
JAROSL,c,V TROJÁl\,JEK
,
E. Posouzení obvyklé ceny nemovitostí
Při Posouzení vŠech známýchzásadních faktoru ovlivňujícíchcenu kon]<rétních
nemovitostí, jako je
Poloha 9bc9 v regionu, Poloha v obci /včetně dostupnosti občanskéuyUu"*ortil, návaznost na
doPravní obsluŽnost, technická infrastruktura, opotřeLovanost konstrukóí
a vybavení a v daném
PříPadě ČásteČná nedokončenost stavby lze reatié stanovit, že shora zjištěná cena předmětných
nemovitostí v zásadě orientaČně odpovídá ceně obvykté v daném
místě u 8u.., kdy"po
závěreČné ana|ýze shora uvedených aipektů se hodnota po§uzovaných
nemovitostí stanovuje
pro daný účeldražby na
1 600 000,_
slovy: milionšestsettisíc Kč
V Mirošovicích 1.8.201 6
Přílohy-výpiszKN
- snímek katastrální mapy
- poloha obce v
regionu
- fotodokumentace
JAlssLÁi/
cJruy
Tm,ojÁNEK
cDHApy uruouT cgrí
lvmoŠovtcs,x
^
!§žFxulť'
-Jfl ii}
Molr":
Kč
'
Tisk- Os :421ms, 242
I /
prvků.
http: / /sgi .nahl izenidokn.cuzk.cz/marushka/pri nt.aspx
iisk- 2s :262 ms , 3 prvků.
1:142 553
O
2
3
4
~hm
http: / /sgi. nahl ize ni dokn.cuzk.czlmarushka/pri nt.aspx