znalecký posudek 142043-09 LV 295

Transkript

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2645 – 19 / 2014
dle Usnesení č.j. 067 EX 142043/09-52
Objednavatel:
Sídlo:
IČ:
Zhotovitel:
Sídlo:
IČ:
mail:
Zpracovatelé:
Exekutorský úřad Praha 5
JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor
Evropská 663/132, 160 00 Praha 6
49720821
Odhadci a znalci CZ, s.r.o.
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
2630 2047
Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném
Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398.
Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů
kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika,
s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.
[email protected]
Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX
142043/09-52 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem
Podkonickým, Ph.D. dne 01.10.2013.
Posudek obsahuje:
54 stran včetně příloh
Posudek se předává:
ve třech vyhotoveních
Výtisk číslo:
3
Zpracováno:
09.01.2014
Obsah posudku
Znalecký posudek č. 2645 – 19 / 2014
strana
A
1
2
3
4
5
NÁLEZ...............................................................................................................................3
Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3
Místní šetření ...............................................................................................................3
Den ocenění .................................................................................................................3
Podklady ......................................................................................................................3
Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4
B
1
2
3
POSUDEK .........................................................................................................................8
Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8
Ocenění ......................................................................................................................10
Vyhodnocení..............................................................................................................37
C
REKAPITULACE ..........................................................................................................38
D
ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................38
E
PŘÍLOHY........................................................................................................................39
2
A NÁLEZ
1
ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je
dle Usnesení č.j. 067 EX 142043/09-52:
- ocenit nemovitost a její příslušenství,
- ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na budově bydlení č.p. 37, část obce
Kunice, stojící na pozemku parc.č. St. 28 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na pozemcích
parc.č. St. 28, 121/2 a 122/1, k.ú. Kunice u Říčan, obec Kunice, zapsáno na LV č. 295 vedeném KÚ
pro Středočeský kraj, KP Prah-východ.
Hlavní stavba:
budova bydlení č.p. 37 (rodinný dům).
Příslušenství věci hlavní:
vedlejší stavba: garáž na pozemku parc.č. 122/1; stodola, navazující budova na stodolu,
budova u bazénu, zděná budova u bazénu (vše na pozemku parc.č. St. 28),
venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka (2x), zpevněné plochy
vč. obrubníků, venkovní schodiště, venkovní bazén, skleník,
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné
kanalizace, přípojka plynovodu,
studna na pozemku parc.č. St. 28.
Pozemky parc.č. St. 28, 121/2 a 122/1
Součástí pozemků jsou trvalé porosty:
pozemek parc.č. 121/2: okrasné keře (pokrývají zhruba celou výměru pozemku),
pozemek parc.č. St. 28: okrasné keře (2 kusy).
Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukční provedení a technické vybavení je detailně
provedeno níže v části B - Posudek.
2
MÍSTNÍ ŠETŘENÍ
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 09.11.2013 za přítomnosti paní
Marie Hrdinové, která však neumožnila vnitřní prohlídku ani bližší zaměření objektů či identifikaci
příslušenství. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval.
3
DEN OCENĚNÍ
Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 27.12.2013, což je den
ocenění.
4
PODKLADY
- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 295, k.ú. Kunice u Říčan, získaný prostřednictvím Dálkového
-
přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.10.2013
Snímek katastrální mapy
Usnesení č.j. 067 EX 142043/09-52
barevná fotodokumentace
informace získané při místním šetření
záznam z prohlídky a dostupného zaměření nemovitosti (pouze z ulice)
3
- zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004
-
5
5.1
Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb.
vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky
č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a
vyhlášky č. 450/2012 Sb.
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,
s.r.o., 1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2010
Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009
Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004
Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006
časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení
technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013
odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009)
Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010
UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ
Metoda nákladová
Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv
(nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených
odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční
hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle
charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou
jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková
cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny
(např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně –
ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o.
(reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo
obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota
vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit
pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné
výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu,
výsledkem je věcná hodnota.
Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná
metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších
předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb.,
vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.
5.2
Metoda výnosová
Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata
spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze
finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet
všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu
4
očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba
kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,
spolehlivosti a stability.
Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč]
i
kde:
VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti
V ... čisté příjmy z nemovitosti
i ... míra kapitalizace
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním
trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos
dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady
související nemovitosti.
Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield
Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné
z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá
většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně
předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována,
zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma
směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje
s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.
Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost
v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční
výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná
o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).
Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu
s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá
své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď
na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti
návratná.
Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:
Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]
V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:
VHN = ČV ×
kde:
qn −1
HP
+
q × ( q − 1) q n
n
ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti,
q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace,
n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),
HP ... hodnota pozemku.
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry.
Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice
(nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí,
2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od
tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na
finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb
a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté
5
míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:
- bezrizikové míry výnosnosti,
- prémií (přirážek) za rizika.
matematické vyjádření:
kde:
i = ibezp + Σσ
i ... míra kapitalizace
ibezp... bezpečný typ investice
Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika
Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.
Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních
dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank,
obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.
Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:
Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit
peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů
v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu
objektu.
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost
pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.
Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné
po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí.
Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši.
V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická
životnost“.
Přirážka za rizika právními povahy
Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty
věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda
přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.
5.3
Metoda komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření
spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti
zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:
Poloha nemovitostí
- vzdálenost od center měst či obcí
- vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
- přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí
- stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak
6
předimenzovanost
účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí
omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
- stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
- předkupní práva, věcná břemena
- zástavní práva
- soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu
- celkové trendy v prodeji nemovitostí
- prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
-
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů
nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců
systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu
existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti
(jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat,
neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by
byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje
informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních
úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané
nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto
lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen
nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné
matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv
spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak,
z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na
věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních
kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování
majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do
uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč
bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká
je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem
pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé.
Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena,
kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná
veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby,
které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost.
Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil,
Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.
7
B POSUDEK
1
APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb.
(zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy
majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se
rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech
známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný
dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků
na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme
se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní.
Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí
metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá
stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých
ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit
srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména
z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod
nákladových a výnosových.
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na
znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda
nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve
většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např.
v rámci pojišťovacích řízení.
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je
předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná
znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět,
výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.
Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto
posudku metodou přímého porovnání.
Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování
č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky
č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.),
která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí
vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně
aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
8
Komentář k ocenění příslušenství:
Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění:
Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva:
§ 120
(1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc
znehodnotila.
(2) Stavba není součástí pozemku.
§ 121
(1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby
byly s hlavní věcí trvale užívány.
(2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.
Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování
majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru
(1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti
a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných
částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu
a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání.
(2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených
k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě,
jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně
jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu
ani společné části domu.
(3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se
rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech
bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství
stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru.
(4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy,
studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo
nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné,
cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby.
(5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah
jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru.
Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš
Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí:
Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší.
Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem
spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství
je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena
k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic
jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů.
Vlastníkem hlavní věci a příslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu věci jako příslušenství jiné věci
není rozhodující, je-li s hlavní věcí spojena nebo s ní takto nesouvisí. To je důležité především při
posuzování staveb různého druhu. Některé stavby mohou mít dvojaké postavení (např. samostatně
stojící garáž), mohou být příslušenstvím stavby hlavní, tak mohou být i samostatnými věcmi. Pokud
je věc příslušenstvím, také sdílí osud věci hlavní a převádí se spolu s ní na nabyvatele.
9
2
OCENĚNÍ
2.1
Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu
Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda.
Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako
základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty
nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají
o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi
a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Popis:
Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, s navazující (ze štítové strany domu)
budovou garáže. Objekt je situovaný na mírně svažitém terénu. Dále jsou na pozemku parc.č. St. 28
budovy stodoly, navazující bývalá hospodářská budova a samostatně stojící objekty okolo
venkovního bazénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Objekt se nachází v širším centru
obce Kunice (ve vzdálenosti cca 100 m), do hlavního města Prahy je vzdálenost 20 km, k nájezdu na
dálnici D1 je vzdálenost 3 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a branku (ze spodní
i vrchní části oplocené zahrady), oplocení je provedeno včetně pozemku parc.č. 1265/3 – ostatní
plocha (ostatní komunikace), který je jiného vlastníka a není předmětem tohoto ocenění (vlastník paní
Hrdinová Marie, LV č. 1299). Bezproblémový přístup je tedy pouze jen ze spodní části pozemku,
přes pozemek parc.č. St. 28.
Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 37:
Doba výstavby:
dle odborného odhadu před cca 70-80 lety; údržba: průměrná, postupně prováděny stavební úpravy
(z exteriéru budovy)
Počet podlaží:
částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví)
Základy:
betonové pasy prokládané kamenem bez izolací proti zemní vlhkosti
Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná
Stropy:
dřevěné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí
Střecha:
tvar; sedlový; krov je dřevěný
Klempířské
konstrukce:
dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu, okenní parapety
opatřeny nátěry
Vnitřní povrchy:
dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni
Vnější povrchy:
tenkovrstvá probarvená omítka;
Schody:
nosná část kovová; povrch stupňů: dřevěný; zábradlí kovové, madlo dřevěné
Dveře:
hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy,
vstupní jsou plastové - prosklené
Krytina střechy:
tašky
obklad soklu není proveden
Vrata:
nejsou
10
Okna:
plastová s dvojitým zasklením
Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina, plovoucí podlaha
Vytápění:
ústřední do plechových radiátorů, kotel je na plyn
Ohřev teplé vody:
zajišťován plynovým kotlem
Vnitřní vodovod:
je proveden rozvod studené i teplé vody
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast
WC splachovací oddělené od
Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo,
vana
Vnitřní plynovod:
rozvod je proveden
Elektroinstalace:
na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V);
bleskosvod je instalován
Výtahy:
nejsou
Ostatní:
např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné
skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno
Vybavení kuchyní:
sporák (na plyn)
Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení
a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu;
jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní
identifikace příslušenství věci hlavní.
Pravděpodobná dispozice:
1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC
2.NP: samostatný vstup, schodišťový prostor, zádveří, chodba, 3x pokoj, koupelna a WC
Konstrukční řešení a technické vybavení garáže na pozemku parc.č. 122/1:
Budova garáže je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka, stavebně navazuje na budovu rodinného
domu. Základy tvoří betonové pasy, nosná konstrukce je vyzděna z cihel, podezdívka kamenná.
Střecha je sedlová, krov dřevěný, krytinu tvoří skládaná krytina (tašky). Klempířské konstrukce jsou
úplné, z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je tenkovrstvá probarvená, obklad soklu není
proveden. Vnitřních povrchy jsou provedeny z hladkých dvouvrstvých omítek. Vrata jsou sekční,
okenní otvory nejsou provedeny. Podlahu tvoří betonová mazanina. Vytápění není, elektroinstalace je
provedena na jističe. Bleskosvod je rovněž instalován.
Konstrukční řešení a technické vybavení stodoly na pozemku parc.č. St. 28:
Stodola je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka. Budova je částečně podsklepena s jedním
nadzemním podlažím. Základy tvoří betonové pasy, zdivo je cihelné s hrubými omítkami, u vrat
obloženo obkladem. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytinu tvoří na části laminátové vlnité
šablony a na zbývající části pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou z původně pozinkovaného
plechu, nyní opatřeného nátěry, částečně zkorodované. Vrata jsou plechová nezateplená s kovovými
zárubněmi. Okno je dřevěné s jednoduchým zasklením. Vytápění není, elektroinstalace je provedena,
Bleskosvod není instalován. Z boku u vjezdu je přístavek dřevěné konstrukce, částečné prosklený,
krytina je z laminátových vlnitých šablon.
11
Konstrukční řešení a technické vybavení budovy navazující na stodolu na pozemku parc.č.
St. 28:
Na objekt stodoly stavebně navazuje budova bývalé hospodářské části, je půdorysně postavena ve
tvaru obdélníka. Objekt je nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími. Základy tvoří kamenné
pasy bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je kombinací kamenných stěn a cihelné
nástavby (2.NP). Přístup do 2.NP je po venkovním schodišti, které je kryté přesahem střechy. Střecha
je sedlová, krov je dřevěný, krytina tašky. Klempířské konstrukce jsou původně z pozinkovaného
plechu, nyní opatřeného nátěry, částečně zkorodované. Fasádní omítka není provedena,
kombinace režného zdiva a kamenných stěn (1.NP). Vnitřní provedení: strop je dřevěný trámový,
úpravy vnitřních povrchů nejsou provedeny. Dveře svlakové, okna kovová s jednoduchým zasklením.
Podlahy tvoří dřevěná prkenná podlaha. Vytápění (kamna) na tuhá paliva, elektroinstalace je
provedena, bleskosvod není instalován. Na budovu dále navazuje zděný přístavek s pultovou
střechou, krytina osinkocementové vlnité šablony, vstupní dveře dřevěné částečně prosklené, fasádní
omítka tenkovrstvá probarvená.
Konstrukční řešení a technické vybavení budov u bazénu stojících na pozemku parc.č. St. 28:
Okolo bazénu je provedeno kryté posezení. Budova je s jedním nadzemním podlažím. Základy tvoří
betonové pasy a patky. Nosná konstrukce je kombinací kovových sloupků se skleněnými výplněmi a
zděných obvodových stěn. Střecha je plochá s mírným sklonem. Omítka je vápenocementová.
Další vedlejší stavba u bazénu je vyzděna z cihelného zdiva, s předsazeným přístřeškem a
komínovým tělesem. Objekt je částečně vestavěn do svažitého terénu. Fasádní omítka je
vápenocementová se zdobnými nahodile rozmístěnými obdélníkovými zdobnými prvky.
Srovnávací parametry:
Obestavěný
prostor
[m3]
Zastavěná
plocha
[m2]
Užitná
plocha
[m2]
1 117,24
173,44
237,01
Garáž na pozemku parc.č. 122/1
257,25
60,48
51,48
Stodola na pozemku parc.č. St. 28
807,34
144,40
147,70
Navazující budova na stodolu na parc.č. St. 28
234,53
52,00
77,38
Budova u bazénu na pozemku parc.č. St. 28
78,10
35,50
31,95
Zděná budova u bazénu na parc.č. St. 28
60,00
25,00
19,21
-
491,00
791,00
Název
Budova bydlení (rodinný dům) č.p. 37
Pozemky po zaokrouhlení
12
Srovnávací kritéria:
č.
1
Kriterium
A – OBEC
Velikost obce
Popis kritéria
obyvatel 1192, z toho 810 v produkt. věku
obecní úřad, pošta; ostatní v Říčanech, Mnichovicích,
2 Správa, úřady
Velkých Popovicích a Praze
3 Poptávka po nemovitostech
nabídka převyšuje poptávku
4 Přírodní okolí
dobré
5 Obchod a služby
základní sortiment
6 Školství
není
7 Zdravotnictví
není
8 Kultura, sport
nedostatečné vybavení
9 Ubytování
není
10 Struktura zaměstnanosti
nedostatečná nabídka
11 Životní prostředí
dobré
B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
12 Poloha vzhledem k centru obce
širší centrum
13 Dopravní podmínky
příjezd až k objektu
14 Orientace ke svět. stranám
kombinovaná
15 Konfigurace terénu
mírně svažitý terén
16 Převládající zástavba
bydlení
17 Parkovací možnosti
za oplocením nebo v garáži
18 Obyvatelstvo v sousedství
nebylo zjišťováno
19 Územní plán
schválený úz. plán
20 Inženýrské sítě v obci
všechny
C – VLASTNÍ NEMOVITOST
21 Typ stavby
vhodný
22 Dostupnost jednotlivých podlaží
po schodišti
23 Regulace nájemného
žádná
24 Výskyt radonu
neměřeno
25 Další možnosti ohrožení
velmi omezené až náhodné
26 Příslušenství nemovitosti
vhodné (identifikace viz výše)
27 Možnosti dalšího rozšiřování
jsou (po vlastních pozemcích)
28 Technická hodnota stavby
viz níže
29 Údržba stavby
průměrná
30 Pozemky celkem
1 282 m2
13
Technický stav:
Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) u budov rodinného domu,
garáže a objektů okolo bazénu jsou v dobrém technickém stavu. Objekty jsou bez viditelných
statických poruch a jejich stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům
výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše průměrné údržbě. Další připomínky existují spíše
v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože
jsou funkční, již nemusí odpovídat nárokům současného standardu.
Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) u vedlejších staveb stodoly a navazující budovy (bývalá
hospodářská část) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ)
již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence
alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti
zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční. Na objektu
stodoly je částečně propadlý hřeben střechy. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude
zkrácena celková životnost staveb.
Rizika ekonomické povahy:
Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na opravy a obnovu.
Závady právní povahy:
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 295 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní
právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční
řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.
14
Srovnávací nemovitosti (SN):
1) Rodinný dům
Nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Poloha domu:
Typ domu:
Plocha zastavěná:
Plocha užitná:
Plocha pozemku:
3 595 000 K
Zaječice
Cihlová
Dobrý
Samostatný
Patrový
120 m2
100 m2
1 000 m2
Popis:
Dům je částečně podsklepený. Příjezdová komunikace – asfaltová obecní. IS – studna s vodárnou,
elektřina 230/400, kanalizace. Přípojka plynu a obecního vodovodu je přivedena na okraj pozemku.
Topení – etážové na tuhá paliva. Podlahy – dřevěné, dlažba. Schodiště – beton. Okna dřevěná.
Dispozice domu: přízemí – Veranda, obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem, koupelna s vanou a
WC; 1. patro – podkrovní pokoj, půda. Zahrada se vzrostlými, ovocnými stromy. Na zahradě je
vystavěná, zděná kůlna a dílna.
Zdroj:
Realitní kancelář
HAVE reality s.r.o.
Vnoučkova 2131, 25601 Benešov
www.havereality.cz
15
2) Rodinný dům
Nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Poloha domu:
Podlaží počet:
Plocha zastavěná:
Plocha užitná:
Plocha podlahová:
Plocha pozemku:
3 800 000 Kč
Brtnice
Cihlová
Po rekonstrukci
Samostatný
2
185 m2
300 m2
100 m2
1 117 m2
Popis:
Dům je dispozičně řešen: 2+1 s vlastní koupelnou, předsíní, kanceláří a prodejnou v přízemí; 3+1 s
druhou koupelnou v patře. Veškeré IS 220/380, obecní vodovod, vlastní studna, kanalizace a plyn.
Ústřední etážové topení s plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Ohřev TUV, el. bojler.
Zdroj:
CENTURY 21 Reality 21
Na Poříčí 1071/17, 11000 Praha
Telefon: +420 271 122 422
www.century21.cz
16
3) Rodinný dům
Nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Typ domu:
Plocha zastavěná:
Plocha užitná:
Plocha pozemku:
3 850 000 Kč
Řepčice
Smíšená
Velmi dobrý
Patrový
100 m2
200 m2
1 852 m2
Popis:
RD 5+1, oploceno, mírný svah. El. 220/380V, studna s rozvody do domu, septik, ústřední vytápění
kombinací kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Dispozice: 1.NP - kuchyň, obývací pokoj, ložnice,
koupelna; 2.NP - 3x ložnice, koupelna, částečně podsklepeno. V roce 2007 provedena rekonstrukce:
podkroví, okna, izolace, krov + krytina, zatepleno. Na dům navazuje dílna a pergola s krbem,
zapuštěný bazén na zahradě.
Zdroj:
REKAL, spol. s r.o.
Radlická 663/28
15000 Praha
Tel.: +420 251 560 711
www.rekal.cz
17
4) Rodinný dům
Nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Poloha domu:
Podlaží počet:
Plocha zastavěná:
Plocha užitná:
Plocha pozemku:
Plocha zahrady:
Balkón:
Sklep:
Garáž:
4 490 000 Kč
Želivec
Cihlová
Dobrý
Samostatný
3 včetně 1 podzemního
100 m2
240 m2
963 m2
2 669 m2
Ano
Ano
Ano
Popis:
Dům postavený r. 1964 má dvě samostatné bytové jednotky – v patře byt 2 + 1 s vlastní koupelnou,
WC a balkonkem v původním stavu, v přízemí byt 3 + 1 z části zrekonstruovaný – kuchyň připravena
pro instalaci kuchyňské linky, koupelna a WC, pokoje v původním stavu. Celý dům je podsklepený,
nově omítnutý před 7 lety včetně střešní krytina Bramac. Voda je čerpána ze dvou 7metrových studní
a vedena plastovými rozvody po celém domě. Vytápění ústředním topením kotlem na tuhá paliva,
umístěným ve sklepě s alternativou přepnutí na vytápění elektrickým kotlem. Možnost zavedení
plynu do domu – přívod v pilíři na hranici pozemku. Odpady svedeny do dvoukomorové jímky (v
této části obce není kanalizace). Branou příjezd do samostatné zděné garáže, za domem kolna a
skleník. Zahrada s okrasnými stromy ve tvaru trojúhelníku je oddělena od místní komunikace živým
a drátěným plotem.
Zdroj:
Realitní kancelář RE/MAX Maximum
Kloboučnická 1697/25
14000 Praha
Telefon: 241 412 663
www.re-max.cz
18
5) Rodinný dům
Nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Poloha domu:
Typ domu:
Plocha zastavěná:
Plocha užitná:
Plocha podlahová:
Plocha pozemku:
Sklep:
Rok rekonstrukce:
Voda:
Topení:
Plyn:
Odpad:
4 900 000 Kč
Dobřejovice
Cihlová
Velmi dobrý
Samostatný
Patrový
164 m2
160 m2
142 m2
850 m2
6 m2
2009
Dálkový vodovod
Ústřední plynové
Plynovod
Veřejná kanalizace
Popis:
Rodinný dům 4+kk, má dvě podlaží, plynové ústřední topení, koupelnu s vanou, WC. Na pozemku
stodola se zastavěnou plochou cca 104 m2. Zavedeny veškeré sítě.
Zdroj:
Futurum Reality, s.r.o.
Sinkulova 354/83
14000 Praha
www.futurum-reality.cz
19
6) Rodinný dům
Nabídková cena:
Adresa:
Budova:
Stav objektu:
Poloha domu:
Podlaží počet:
Plocha zastavěná:
Plocha pozemku:
Rok rekonstrukce:
Voda:
Odpad:
Elektřina:
5 500 000 Kč
Jažlovická, Voděrádky
Cihlová
Velmi dobrý
Samostatný
3 včetně 1 podzemního
260 m2
1 025 m2
2011
Dálkový vodovod
Septik
230V, 400V
Popis:
RD 5+1 v části obce Říčany s bazénem 4,5 x 2,5 m a samostatnou dvojgaráží. V každém patře
koupelna s toaletou, masážní rohová vana, sprchový kout, z obývacího pokoje vchod na terasu s
bazénem. Zahrada orientovaná na jih. Okraj Prahy 2 km.
Zdroj:
M & M reality holding, a.s.
Krakovská 1675/2
11000 Praha
Telefon: 800 100 446
www.mmreality.cz
20
Závěrečná analýza
Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně
a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují
přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře
tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné
inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich
odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního
inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv.
koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento
koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při
oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“
Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.
Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana
Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str.
37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační
koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).
Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII.
vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny
inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy.
Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase
klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena
nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak:
koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.
Metoda přímého porovnání:
Srovnávací
nemovitosti
SN 1
SN 2
SN 3
SN 4
SN 5
SN 6
Cena ke
srovnání
[Kč]
zdroj
3 595 000
3 800 000
3 850 000
4 490 000
4 900 000
5 500 000
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
Index odlišnosti IO
vliv
tech. stav a
poloha velikost vedlejších
vybavenost
staveb
1,05
1,05
1,05
1,05
1,00
1,10
1,10
1,00
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
0,95
1,05
1,05
0,95
1,05
1,05
0,95
0,95
1,05
1,05
0,95
n: počet srovnávacích nemovitostí
Obvyklá cena [Kč]
Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:
Upravená
cena [Kč]
3 714 283
3 908 300
3 436 125
3 997 307
4 144 201
4 651 654
6
3 975 312
4 000 000
Statistické veličiny:
Směrodatná odchylka [SO]
Minimální hodnota
AP - SO
Aritmetický průměr [AP]
AP + SO
Maximální hodnota
412 261
3 436 125
3 587 739
4 000 000
4 412 261
4 651 654
Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.
21
2.2
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
a) Rodinný dům č.p. 37
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Střecha:
Počet nadzemních podlaží:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ B
zděná
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz.
podlaží
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží
se šikmou nebo strmou střechou
se dvěma nadzemními podlažími
111
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11.
Zdůvodnění: nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na
vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV
Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 2,7440
Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 %
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,9208
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Zastavěná.
plocha
173,44 m2
170,88 m2
Název
1.NP
2.NP
Konstr. výška
3,30 m
3,00 m
Obestavěný prostor:
Výpočet jednotlivých výměr:
Název
Obestavěný prostor
OP celkem
1117,24
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
OP celkem
Obestavěný prostor - celkem:
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Zdivo
3. Stropy
4. Střecha
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
7. Vnitřní omítky
8. Fasádní omítky
Hodnocení
standardu
S
S
S
S
S
S
S
S
[m3]
1 117,24 m3
Obj. podíl
[%]
7,10
22,30
8,40
5,20
3,20
0,80
6,20
3,10
Typ
NP
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
1 117,24 m3
1 117,24 m3
Koeficient
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
7,10
22,30
8,40
5,20
3,20
0,80
6,20
3,10
22
9. Vnější obklady
10. Vnitřní obklady
11. Schody
12. Dveře
13. Okna
14. Podlahy obytných místností
15. Podlahy ostatních místností
16. Vytápění
17. Elektroinstalace
18. Bleskosvod
19. Rozvod vody
20. Zdroj teplé vody
21. Instalace plynu
22. Kanalizace
23. Vybavení kuchyně
24. Vnitřní vybavení
25. Záchod
26. Ostatní
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
C
S
S
S
N
S
S
N
S
S
S
S
S
S
S
S
S
P
0,40
2,30
2,40
3,30
5,20
2,20
1,10
4,40
4,10
0,60
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
5,10
0,40
3,60
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0,00
1,00
1,00
1,00
1,54
1,00
1,00
1,54
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,46
0,00
2,30
2,40
3,30
8,01
2,20
1,10
6,78
4,10
0,60
3,00
1,80
0,50
2,80
0,50
5,10
0,40
1,66
102,85
1,0285
Výpočet opotřebení analytickou metodou:
(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
OP Část [%] K
UP
PP
St. Živ. Opot. Opot. z
[%]
[%]
[%]
části
celku
1. Základy
S
7,10 100,00 1,00 7,10 6,90 80 150 53,33 3,6798
2. Zdivo
S 22,30 100,00 1,00 22,30 21,68 80 100 80,00 17,3440
3. Stropy
S
8,40 100,00 1,00 8,40 8,17 80 100 80,00 6,5360
4. Střecha
S
5,20 100,00 1,00 5,20 5,06 15 70 21,43 1,0844
5. Krytina
S
3,20 100,00 1,00 3,20 3,11 15 40 37,50 1,1663
S
0,80 100,00 1,00 0,80 0,78 15 30 50,00 0,3900
S
6,20 50,00 1,00 3,10 3,01 80 90 88,89 2,6756
S
6,20 50,00 1,00 3,10 3,01 15 50 30,00 0,9030
8. Fasádní omítky
S
3,10 100,00 1,00 3,10 3,01 15 30 50,00 1,5050
10. Vnitřní obklady
S
2,30 100,00 1,00 2,30 2,24 15 30 50,00 1,1200
11. Schody
S
2,40 100,00 1,00 2,40 2,33 80 100 80,00 1,8640
12. Dveře
S
3,30 100,00 1,00 3,30 3,21 15 50 30,00 0,9630
13. Okna
N
5,20 100,00 1,54 8,01 7,79 15 50 30,00 2,3370
14. Podlahy obytných místností
S
2,20 100,00 1,00 2,20 2,14 15 30 50,00 1,0700
15. Podlahy ostatních místností
S
1,10 100,00 1,00 1,10 1,07 80 90 88,89 0,9511
16. Vytápění
N
4,40 100,00 1,54 6,78 6,59 15 30 50,00 3,2950
S
4,10 100,00 1,00 4,10 3,99 15 30 50,00 1,9950
18. Bleskosvod
S
0,60 100,00 1,00 0,60 0,58 15 30 50,00 0,2900
19. Rozvod vody
S
3,00 100,00 1,00 3,00 2,92 15 30 50,00 1,4600
20. Zdroj teplé vody
S
1,80 100,00 1,00 1,80 1,75 15 30 50,00 0,8750
21. Instalace plynu
S
0,50 100,00 1,00 0,50 0,49 15 30 50,00 0,2450
22. Kanalizace
S
2,80 100,00 1,00 2,80 2,72 15 50 30,00 0,8160
23. Vybavení kuchyně
S
0,50 100,00 1,00 0,50 0,49 15 20 75,00 0,3675
24. Vnitřní vybavení
S
5,10 100,00 1,00 5,10 4,96 15 30 50,00 2,4800
23
25. Záchod
26. Ostatní
Opotřebení:
S
P
0,40 100,00 1,00
3,60 100,00 0,46
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 6):
Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
0,40
1,66
0,39
1,61
[Kč/m3]
15
15
30
30
=
*
50,00
50,00
0,1950
0,8050
56,4127
1 975,1,
1000
1,0285
0,8500
2,1460
1,9208
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
*
*
*
*
Základní cena upravená
[Kč/m3]
3
Plná cena:
1 117,24 m * 7 828,79 Kč/m3
=
=
7 828,79
8 746 637,34 Kč
Opotřebení analytickou metodou: 56,4127 %
Úprava ceny za opotřebení
-
4 934 214,28 Kč
Rodinný dům č.p. 37 - zjištěná cena
=
3 812 423,06 Kč
b) Stodola na pozemku parc.č. St. 28
Budova § 3
Budova tvoří příslušenství stavby:
Svislá nosná konstrukce
S. skladování a manipulace
Rodinný dům č.p. 37
zděná
1252
Název
1.PP
1.NP
Součet
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Zastavěná.
plocha
45,00 m2
144,40 m2
189,40
Konstr.
výška
2,20 m
3,40 m
Součin
99,00
490,96
589,96
PVP = 589,96 / 189,40 = 3,11 m
PZP = 189,40 / 2 = 94,70 m2
24
Název
OP celkem
807,34
=
Název
OP celkem
1. Základy vč. zemních prací
2. Svislé konstrukce
3. Stropy
4. Krov, střecha
5. Krytiny střech
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
15. Vytápění
17. Bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vyb.
24. Výtahy
25. Ostatní
26. Instalační pref. jádra
Hodnocení
standardu
P
S
C
S
S
S
S
S
X
C
S
S
S
S
X
S
C
X
X
X
X
X
X
X
C
X
[m3]
807,34 m3
Obj. podíl
[%]
13,20
30,40
13,80
7,00
2,90
0,70
4,20
2,90
0,00
1,80
2,40
3,00
3,40
2,90
0,00
5,80
0,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5,20
0,00
Typ
NP
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
807,34 m3
807,34 m3
Koeficient
0,46
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
Upravený
obj. podíl
6,07
30,40
0,00
7,00
2,90
0,70
4,20
2,90
0,00
0,00
2,40
3,00
3,40
2,90
0,00
5,80
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
71,67
0,8000
OP Část [%] K
UP
PP
St. Živ. Opot. Opot. z
[%]
[%]
[%]
části
celku
1. Základy vč. zemních prací
P 13,20 100,00 0,46 6,07 8,46 80 150 53,33 4,5117
2. Svislé konstrukce
S 30,40 100,00 1,00 30,40 42,41 80 100 80,00 33,9280
4. Krov, střecha
S
7,00 100,00 1,00 7,00 9,77 80 100 80,00 7,8160
25
5. Krytiny střech
7. Úprava vnitřních povrchů
8. Úprava vnějších povrchů
11. Dveře
12. Vrata
13. Okna
14. Povrchy podlah
Opotřebení:
S
S
S
S
S
S
S
S
S
2,90
0,70
4,20
2,90
2,40
3,00
3,40
2,90
5,80
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
2,90
0,70
4,20
2,90
2,40
3,00
3,40
2,90
5,80
4,05
0,98
5,86
4,05
3,35
4,19
4,74
4,05
8,09
80
30
80
80
80
15
80
80
30
90
35
90
90
90
30
90
90
40
88,89
85,71
88,89
88,89
88,89
50,00
88,89
88,89
75,00
3,6000
0,8400
5,2090
3,6000
2,9778
2,0950
4,2134
3,6000
6,0675
78,4584
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 2)
[Kč/m3]
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4)
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP)
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP)
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu)
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce)
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
=
*
*
*
*
*
*
*
[Kč/m3]
3
Plná cena:
807,34 m * 5 532,70 Kč/m3
=
=
5 532,70
4 466 770,02 Kč
-
3 504 556,29 Kč
Stodola na pozemku parc.č. St. 28 - zjištěná cena
=
962 213,73 Kč
2 231,0,9390
0,9897
0,9752
0,8000
0,8500
2,0950
1,9208
c) Garáž na pozemku parc.č. 122/1
Garáž § 8:
Podsklepení:
Podkroví:
Krov:
typ B
zděná nebo železobetonová
podlaží
nemá podkroví
neumožňující zřízení podkroví
1274
26
Zastavěná.
plocha
60,48 m2
Název
1.NP
Konstr. výška
2,30 m
Název
OP celkem
257,25
=
Název
OP celkem
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
7. Úpravy povrchů
8. Dveře
9. Okna
10. Vrata
11. Podlahy
Hodnocení
standardu
S
S
C
X
S
S
S
C
C
S
S
S
[m3]
257,25 m3
Obj. podíl
[%]
6,20
30,10
26,20
0,00
5,70
2,90
4,80
2,70
1,40
6,80
7,20
6,00
Typ
NP
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
257,25 m3
257,25 m3
Koeficient
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
0,00
1,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
6,20
30,10
0,00
0,00
5,70
2,90
4,80
0,00
0,00
6,80
7,20
6,00
69,70
0,6970
OP Část [%] K
UP
PP
St. Živ. Opot.
[%]
[%]
[%]
části
1. Základy
S
6,20 100,00 1,00 6,20 8,89 80 150 53,33
2. Obvodové stěny
S 30,10 100,00 1,00 30,10 43,18 80 100 80,00
5. Krytina
S
5,70 100,00 1,00 5,70 8,18 15 40 37,50
S
2,90 100,00 1,00 2,90 4,16 15 30 50,00
7. Úpravy povrchů
S
4,80 100,00 1,00 4,80 6,89 15 30 50,00
10. Vrata
S
6,80 100,00 1,00 6,80 9,76 15 30 50,00
11. Podlahy
S
7,20 100,00 1,00 7,20 10,33 15 30 50,00
S
6,00 100,00 1,00 6,00 8,61 15 30 50,00
Opotřebení:
Opot. z
celku
4,7410
34,5440
3,0675
2,0800
3,4450
4,8800
5,1650
4,3050
62,2275
27
Ocenění:
[Kč/m3]
=
*
*
*
*
1 375,0,6970
0,8500
2,0930
1,9208
[Kč/m3]
3
Plná cena:
257,25 m * 3 274,96 Kč/m3
=
=
3 274,96
842 483,46 Kč
-
524 256,40 Kč
Garáž na pozemku parc.č. 122/1 - zjištěná cena
=
318 227,06 Kč
d) Navazující budova na stodolu na pozemku parc.č. St. 28
Vedlejší stavba § 7:
Podsklepení:
Podkroví:
typ A
zděná tl. nad 15 cm
podlaží
má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží
1274
Název
1.NP
2.NP
Zastavěná.
plocha
52,00 m2
45,00 m2
Konstr. výška
2,20 m
2,00 m
Název
OP celkem
234,53
Název
OP celkem
=
Typ
NP
[m3]
234,53 m3
234,53 m3
234,53 m3
28
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské práce
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
11. Podlahy
Hodnocení
standardu
P
S
S
S
S
S
C
S
P
S
S
C
S
Obj. podíl
[%]
6,20
30,40
19,30
10,80
6,90
1,90
4,90
3,80
3,10
1,00
6,80
6,80
4,90
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
50
50
100
Koeficient
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
0,46
1,00
1,00
0,00
1,00
Upravený
obj. podíl
2,85
30,40
19,30
10,80
6,90
1,90
0,00
3,80
1,43
1,00
3,40
0,00
4,90
86,68
0,8668
Ocenění:
[Kč/m3]
Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8):
=
*
*
*
*
*
1 250,1,1200
0,8668
0,8500
2,0930
1,9208
Základní cena upravená:
[Kč/m3]
Plná cena:
234,53 m3 * 4 146,84 Kč/m3
=
=
4 146,84
972 558,39 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Stáří (S): 80 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
-
778 046,71 Kč
Navazující budova na stodolu na pozemku parc.č. St. 28 - zjištěná cena
=
194 511,68 Kč
e) Budova u bazénu na pozemku parc.č. St. 28
Podsklepení:
Podkroví:
Krov:
typ D
dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm
podlaží
nemá podkroví
29
1274
Zastavěná.
plocha
35,50 m2
Název
1.NP
Konstr. výška
2,10 m
Název
OP celkem
78,10
=
Název
OP celkem
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
Hodnocení
standardu
S
S
C
X
S
S
S
X
S
S
S
S
[m3]
78,10 m3
Obj. podíl
[%]
8,00
31,30
21,80
0,00
11,20
1,60
6,30
0,00
3,80
1,30
9,70
5,00
Ocenění:
[Kč/m3]
Typ
NP
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
78,10 m3
78,10 m3
Koeficient
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
=
*
*
*
*
Upravený
obj. podíl
8,00
31,30
0,00
0,00
11,20
1,60
6,30
0,00
3,80
1,30
9,70
5,00
78,20
0,7820
1 055,0,7820
0,8500
2,0930
1,9208
30
[Kč/m3]
3
Plná cena:
78,10 m * 2 819,22 Kč/m3
=
=
2 819,22
220 181,08 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 60 = 25,000 %
-
55 045,27 Kč
Budova s prosklením u bazénu na pozemku parc.č. St. 28 - zjištěná cena
=
165 135,81 Kč
f) Zděná budova u bazénu na pozemku parc.č. St. 28
Podsklepení:
Podkroví:
Krov:
typ B
zděná tl. nad 15 cm
podlaží
nemá podkroví
1274
Název
1.NP
Zastavěná.
plocha
25,00 m2
Konstr. výška
2,30 m
Název
OP celkem
60,00
Název
OP celkem
=
Typ
NP
[m3]
60,00 m3
60,00 m3
60,00 m3
31
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
Hodnocení
standardu
S
S
S
C
S
S
S
X
S
S
S
S
Obj. podíl
[%]
7,10
31,80
19,80
7,30
8,10
1,70
6,10
0,00
3,00
1,10
8,20
5,80
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koeficient
Upravený
obj. podíl
7,10
31,80
19,80
0,00
8,10
1,70
6,10
0,00
3,00
1,10
8,20
5,80
92,70
0,9270
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Ocenění:
[Kč/m3]
=
*
*
*
*
1 250,0,9270
0,8500
2,0930
1,9208
[Kč/m3]
3
Plná cena:
60,00 m * 3 959,68 Kč/m3
=
=
3 959,68
237 580,80 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 80 = 18,750 %
-
44 546,40 Kč
Zděná budova u bazénu na pozemku parc.č. St. 28 - zjištěná cena
=
193 034,40 Kč
g) Skleník na pozemku parc.č. 122/1
Venkovní úprava § 10:
Výměra:
19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy
11,20 m2 zastavěné plochy
1271
32
Ocenění:
11,20 m2 * 2 050,- Kč / m2
Plná cena:
=
*
*
*
=
22 960,- Kč
0,8500
2,1650
1,9208
81 157,91 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 %
-
67 631,32 Kč
Skleník na pozemku parc.č. 122/1 - zjištěná cena
=
13 526,59Kč
h) Bazén venkovní na pozemku parc.č. St. 28
Venkovní úprava § 10:
Výměra:
21. Bazén venkovní
51,20 m3 obestavěného prostoru
242
Ocenění:
51,20 m3 * 1 825,- Kč / m3
Plná cena:
=
*
*
*
=
93 440,- Kč
0,8500
2,3180
1,9208
353 628,56 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 40 = 37,500 %
-
132 610,71 Kč
Bazén venkovní na pozemku parc.č. St. 28 - zjištěná cena
=
221 017,85Kč
33
ch) Ostatní venkovní úpravy a inženýrské sítě
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby.
Stanovené procento z ceny staveb:
3,50 %
Seznam staveb:
Název stavby
Rodinný dům č.p. 37
Garáž na pozemku parc.č. 122/1
Stodola na pozemku parc.č. St. 28
Navazující budova na stodolu na pozemku parc.č. St. 28
Budova s prosklením u bazénu na pozemku parc.č. St. 28
Zděná budova u bazénu na pozemku parc.č. St. 28
Celkem:
Cena stavby
3 812 423,06
318 227,06
962 213,73
194 511,68
165 135,81
193 034,40
5 645 545,74 Kč
Ocenění:
Cena staveb celkem:
*
5 645 545,74
0,0350
=
197 594,10Kč
Ocenění:
Základní cena dle přílohy č. 10:
hloubka:
5,00 m * 1 950,- Kč/m
ruční čerpadlo:
1 ks * 1 210,- Kč/ks
Základní cena celkem:
Plná cena:
+
+
=
*
*
*
=
9 750,- Kč
1 210,- Kč
10 960,- Kč
0,8500
2,3130
1,9208
41 389,22 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 %
-
28 972,45 Kč
Studna na pozemku parc.č. St. 28 - zjištěná cena
=
12 416,77 Kč
Ostatní venkovní úpravy a inženýrské sítě - zjištěná cena
i) Studna na pozemku parc.č. St. 28
Studna § 9
Typ studny:
Hloubka studny:
Ruční čerpadlo:
kopaná
5,00 m
1 ks
2222
34
j) Pozemky
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:
2.11. Možnost napojení na plynovod:
Úprava cen:
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:
napojení na plynovod
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:
Zatřídění
Zákl. cena
Koef.
Ki
Kp
[Kč/m2]
§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 28 odst. 1 a 2
36,42
1,00 2,1460 1,9208
§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku
§ 28 odstavec 5
36,42
0,40 2,1460 1,9208
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2
zastavěná plocha a
nádvoří
§ 28 odstavec 5 zahrada
§ 28 odstavec 5 ostatní plocha
Stavební pozemky - celkem
Parcelní
číslo
St. 28
10 %
10 %
1,9208
2,1460
Úprava
[%]
Upr. cena
[Kč/m2]
10,00
165,14
10,00
66,05
Výměra
[m2]
812,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
165,14
Cena
[Kč]
134 093,68
239,00
231,00
66,05
66,05
15 785,95
15 257,55
165 137,18
121/2
122/1
Pozemky - zjištěná cena
=
165 137,18 Kč
k) Ocenění trvalých porostů
Trvalé porosty na pozemku parc.č. 121/2
Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42
Celková cena pozemku:
Celková výměra pozemku
Celková pokryvná plocha trvalých porostů:
Cena pokryvné plochy porostů
Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:
Cena okrasných rostlin:
Trvalé porosty na pozemku parc.č. 121/2 - zjištěná cena
Kč
m2
m2
Kč
*
=
165 137,18
1 282
239
30 786,10
0,085
2 616,82
2 616,82 Kč
35
Trvalé porosty na pozemku parc.č. St. 28
Okrasné rostliny: příloha č. 37.
Název
Stáří
Počet /
[roků]
Výměra
Jehličnaté keře I
15
1,00 ks
Listnaté keře opadavé a
15
1,00 ks
stálezelené I
Součet:
Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37):
Koeficient polohy K5 (příl. č. 14)
Koeficient prodejnosti Kp
Celkem - okrasné rostliny
Jedn. cena [Kč Srážka Upr. cena [Kč
/ jedn.]
[%]
/ jedn.]
1 090,1 090,1 090,1 090,-
Trvalé porosty na pozemku parc.č. St. 28 - zjištěná cena
Cena
[Kč]
1 090,1 090,-
2 180,*
*
*
=
0,750
0,850
1,000
1 389,80 Kč
1 389,80 Kč
Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování:
a) Rodinný dům č.p. 37
3 812 423,10 Kč
b) Stodola na pozemku parc.č. St. 28
962 213,70 Kč
c) Garáž na pozemku parc.č. 122/1
318 227,10 Kč
d) Navazující budova na stodolu na pozemku parc.č. St. 28
194 511,70 Kč
e) Budova s prosklením u bazénu na pozemku parc.č. St. 28
165 135,80 Kč
f) Zděná budova u bazénu na pozemku parc.č. St. 28
193 034,40 Kč
g) Skleník na pozemku parc.č. 122/1
13 526,60 Kč
h) Bazén venkovní na pozemku parc.č. St. 28
221 017,90 Kč
ch) Ostatní venkovní úpravy a inženýrské sítě
197 594,10 Kč
i) Studna na pozemku parc.č. St. 28
j) Pozemky
k) Ocenění trvalých porostů celkem
12 416,80 Kč
165 137,20 Kč
4 006,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
6 259 245,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
6 259 250,- Kč
36
3
VYHODNOCENÍ
Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu
4 000 000,- Kč
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování
6 259 250,- Kč
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií,
na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých
metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši:
4 000 000,- Kč
Ocenění spoluvlastnické podílu:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 činí tedy:
4 000 000,- Kč × 1/12 = 333 333,33 Kč, po zaokrouhlení 330 000,- Kč
37
C REKAPITULACE
Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na budově bydlení č.p. 37, část
obce Kunice, stojící na pozemku parc.č. St. 28 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na
pozemcích parc.č. St. 28, 121/2 a 122/1, k.ú. Kunice u Říčan, obec Kunice, zapsáno na LV č. 295
vedeném KÚ pro Středočeský kraj, KP Prah-východ, včetně příslušenství, indikujeme ke dni
ocenění na:
330 000,- Kč
slovy: Třistatřicettisíc korun českých
Poznámka:
Příslušenstvím věci hlavní jsou:
vedlejší stavba: garáž na pozemku parc.č. 122/1; stodola, navazující budova na stodolu,
budova u bazénu, zděná budova u bazénu (vše na pozemku parc.č. St. 28),
venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka (2x), zpevněné plochy
vč. obrubníků, venkovní schodiště, venkovní bazén, skleník,
inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné
kanalizace, přípojka plynovodu,
studna na pozemku parc.č. St. 28.
D ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3
zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb.,
k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí
ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN
ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro
obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2645 – 19 / 2014 deníku znaleckého ústavu.
Otisk znalecké pečetě:
V Hradci Králové dne 09.01.2014
Podpis za znalecký ústav:
Ing. Milan Bálek
jednatel společnosti
Přemyslova 38/1285
500 08 Hradec Králové
38
E PŘÍLOHY
1. Barevná fotodokumentace
2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 295, k.ú. Kunice u Říčan, získaný prostřednictvím
Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 01.10.2013
3. Snímek katastrální mapy
39
Příloha: Fotodokumentace
Příloha: Fotodokumentace
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 01.10.2013 12:35:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067EX 142043/09 pro Soudní exekutor
Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.
Okres: CZ0209 Praha-východ
Obec: 538426 Kunice
Kat.území: 677230 Kunice u Říčan
List vlastnictví: 295
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách
Identifikátor
A Vlastník, jiný oprávněný
Vlastnické právo
Chalupecká Šárka, Za Školkou 256, 25164 Struhařov
Hrdina Jan, č.p. 37, 25163 Kunice
Hrdinová Marie, č.p. 37, 25163 Kunice
Pospíšilová Monika, č.p. 37, 25163 Kunice
Pospíšilová Věra, č.p. 37, 25163 Kunice
B Nemovitosti
Pozemky
Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
121/2
812 zastavěná plocha a
nádvoří
239 zahrada
122/1
231 ostatní plocha
St. 28
Stavby
Typ stavby
Část obce, č. budovy
Kunice, č.p. 37
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva
Podíl
846003/0601
610924/1490
415210/006
905211/0606
636125/0203
Způsob využití
1/6
1/12
1/2
1/6
1/12
Způsob ochrany
zemědělský půdní
fond
neplodná půda
Způsob využití Způsob ochrany
bydlení
B1
Typ vztahu
Oprávnění pro
(St. = stavební parcela)
Na parcele
St. 28
Povinnost k
o Exekuční příkaz k prodeji
nemovitosti
k podílu 1/12
Hrdina Jan, č.p. 37, 25163 Kunice, RČ/IČO:
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-5761/2010-209
Parcela: 121/2
Z-5761/2010-209
Parcela: 122/1
Z-5761/2010-209
Stavba: Kunice, č.p. 37
Z-5761/2010-209
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 067 EX142043/2009 -18 ze dne 15.03.2010.
Z-5761/2010-209
o Nařízení exekuce
pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D. Evropská 663/132, Praha, 160 00
Praha 6
610924/1490
Z-10658/2010-209
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha-východ, 28 Nc 11259/2009-2 ze dne
18.08.2009.; uloženo na prac. Praha-východ
Z-10658/2010-209
o Zástavní právo exekutorské
pohledávka ve výši 808,- Kč s příslušenstvím, náklady oprávněného a náklady exekuce
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209.
strana 1
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
k podílu 1/12
Dopravní podnik hl.m. Prahy
,akciová společnost, Sokolovská
42/217, Vysočany, 19022 Praha,
RČ/IČO: 00005886
610924/1490
Z-10096/2010-209
Parcela: St. 28
Z-10096/2010-209
Parcela: 121/2
Z-10096/2010-209
Parcela: 122/1
Z-10096/2010-209
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5
čj. 067 EX-142043/2009 -12 ze dne 18.02.2010. Právní moc ke dni 01.03.2010.
Z-10096/2010-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-15417/2010-209
Parcela: St. 28
Z-15417/2010-209
Parcela: 121/2
Z-15417/2010-209
Parcela: 122/1
Z-15417/2010-209
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 5 067 EX-211344/2010 -13 ze dne
23.07.2010.
Z-15417/2010-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-15413/2010-209
Parcela: St. 28
Z-15413/2010-209
Parcela: 121/2
Parcela: 122/1
Z-15413/2010-209
Z-15413/2010-209
23.07.2010.
Z-15413/2010-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-15602/2010-209
Parcela: 121/2
Z-15602/2010-209
Z-15602/2010-209
Parcela: 122/1
Z-15602/2010-209
27.07.2010.
Z-15602/2010-209
nemovitosti
strana 2
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
k podílu 1/12
610924/1490
Z-15625/2010-209
Parcela: St. 28
Z-15625/2010-209
Parcela: 121/2
Z-15625/2010-209
Parcela: 122/1
Z-15625/2010-209
27.07.2010.
Z-15625/2010-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-15605/2010-209
Parcela: St. 28
Z-15605/2010-209
Parcela: 121/2
Z-15605/2010-209
Parcela: 122/1
Z-15605/2010-209
27.07.2010.
Z-15605/2010-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-15412/2010-209
Parcela: St. 28
Z-15412/2010-209
Parcela: 121/2
Parcela: 122/1
Z-15412/2010-209
Z-15412/2010-209
23.07.2010.
Z-15412/2010-209
pověřený soudní exekutor
JUDr.Zdeněk Zítka
Palackého nám. 28
301 00 Plzeň
610924/1490
Z-19946/2010-209
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Praha-východ 27 EXE-11632/2010 -6
ze dne 23.08.2010.; uloženo na prac. Praha-východ
Z-19946/2010-209
pro pohledávku ve výši 808,- Kč s příslušenstvím, náklady oprávněného a náklady exekuce
k podílu ve výši 1/12
strana 3
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
RČ/IČO: 00005886
610924/1490
Z-2467/2011-209
Parcela: St. 28
Z-2467/2011-209
Parcela: 121/2
Z-2467/2011-209
Parcela: 122/1
Z-2467/2011-209
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti
Exekutorský úřad Praha 5 č.j.: 067 EX-211403/2010 -10 ze dne 17.06.2010. Právní
moc ke dni 22.06.2010.
Z-2467/2011-209
610924/1490
Z-2456/2011-209
Parcela: St. 28
RČ/IČO: 00005886
Z-2456/2011-209
Parcela: 121/2
Z-2456/2011-209
Parcela: 122/1
Z-2456/2011-209
Exekutorský úřad Praha 5 č.j.: 067 EX-211325/2010 -9 ze dne 16.06.2010. Právní moc
ke dni 22.06.2010.
Z-2456/2011-209
610924/1490
Z-2454/2011-209
Parcela: St. 28
RČ/IČO: 00005886
Z-2454/2011-209
Parcela: 121/2
Z-2454/2011-209
Parcela: 122/1
Z-2454/2011-209
ke dni 22.06.2010.
Z-2454/2011-209
610924/1490
Z-2453/2011-209
Parcela: St. 28
RČ/IČO: 00005886
Z-2453/2011-209
Parcela: 121/2
Z-2453/2011-209
Parcela: 122/1
Z-2453/2011-209
ke dni 22.06.2010.
Z-2453/2011-209
strana 4
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
610924/1490
Z-2450/2011-209
Parcela: St. 28
RČ/IČO: 00005886
Z-2450/2011-209
Parcela: 121/2
Z-2450/2011-209
Parcela: 122/1
Z-2450/2011-209
Exekutorský úřad Praha 5 č.j.: 067 EX-211371/2010 -11 ze dne 17.06.2010. Právní
moc ke dni 22.06.2010.
Z-2450/2011-209
610924/1490
Z-2428/2011-209
Parcela: St. 28
RČ/IČO: 00005886
Z-2428/2011-209
Parcela: 121/2
Z-2428/2011-209
Parcela: 122/1
Z-2428/2011-209
ke dni 22.06.2010.
Z-2428/2011-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-15563/2011-209
Parcela: St. 28
Z-15563/2011-209
Parcela: 121/2
Z-15563/2011-209
Parcela: 122/1
Z-15563/2011-209
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 5 067 Ex-272901/2010 -14 ze dne
26.05.2011.
Z-15563/2011-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-23949/2011-209
Parcela: St. 28
Z-23949/2011-209
Parcela: 121/2
Z-23949/2011-209
Parcela: 122/1
Z-23949/2011-209
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 čj. 67 EX308513/2010 -16 ze dne 10.08.2011.
strana 5
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-23949/2011-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-25116/2011-209
Parcela: St. 28
Z-25116/2011-209
Parcela: 121/2
Z-25116/2011-209
Parcela: 122/1
Z-25116/2011-209
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 č.j.: 067 EX243769/2010 -17 ze dne 25.08.2011.
Z-25116/2011-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-25199/2011-209
Parcela: St. 28
Z-25199/2011-209
Parcela: 121/2
Z-25199/2011-209
Parcela: 122/1
Z-25199/2011-209
26.08.2011.
Z-25199/2011-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-25442/2011-209
Parcela: 121/2
Z-25442/2011-209
Parcela: 122/1
Z-25442/2011-209
Z-25442/2011-209
30.08.2011.
Z-25442/2011-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-25485/2011-209
Parcela: St. 28
Parcela: 121/2
Z-25485/2011-209
Z-25485/2011-209
Parcela: 122/1
Z-25485/2011-209
31.08.2011.
strana 6
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-25485/2011-209
pohledávka ve výši 808,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-30776/2011-209
RČ/IČO: 00005886
Parcela: 121/2
Z-30776/2011-209
Parcela: 122/1
Z-30776/2011-209
Z-30776/2011-209
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha
067 EX-308513/2010 -11 ze dne 26.05.2011. Právní moc ke dni 10.06.2011.
Z-30776/2011-209
pohledávka ve výši 808,- Kč s příslušenstvím náklady řízení
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-30767/2011-209
RČ/IČO: 00005886
Parcela: 121/2
Z-30767/2011-209
Parcela: 122/1
Z-30767/2011-209
Z-30767/2011-209
Z-30767/2011-209
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-30756/2011-209
RČ/IČO: 00005886
Parcela: 121/2
Z-30756/2011-209
Parcela: 122/1
Z-30756/2011-209
Z-30756/2011-209
Z-30756/2011-209
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-30994/2011-209
RČ/IČO: 00005886
Parcela: 121/2
Z-30994/2011-209
Parcela: 122/1
Z-30994/2011-209
Z-30994/2011-209
067 Ex-296520/2010 -15 ze dne 21.06.2011. Právní moc ke dni 04.07.2011.
strana 7
5
5
5
5
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-30994/2011-209
k podílu 1/12
610924/1490
Z-30993/2011-209
Parcela: St. 28
RČ/IČO: 00005886
Z-30993/2011-209
Parcela: 121/2
Z-30993/2011-209
Parcela: 122/1
Z-30993/2011-209
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Eú Praha 5
067 Ex-283908/2010 -13 ze dne 01.07.2011. Právní moc ke dni 25.07.2011.
Z-30993/2011-209
k podílu 1/12
610924/1490
Z-30944/2011-209
Parcela: St. 28
RČ/IČO: 00005886
Z-30944/2011-209
Parcela: 121/2
Z-30944/2011-209
Parcela: 122/1
Z-30944/2011-209
Z-30944/2011-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-32529/2011-209
Parcela: St. 28
Z-32529/2011-209
Parcela: 121/2
Z-32529/2011-209
Parcela: 122/1
Z-32529/2011-209
Z-32529/2011-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-32832/2011-209
Parcela: St. 28
Z-32832/2011-209
Parcela: 121/2
Z-32832/2011-209
Parcela: 122/1
Z-32832/2011-209
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 5 067 Ex-232144/2011 -20 ze dne
02.12.2011.
strana 8
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
Z-32832/2011-209
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-2087/2012-209
RČ/IČO: 00005886
Parcela: 121/2
Z-2087/2012-209
Parcela: 122/1
Z-2087/2012-209
Z-2087/2012-209
Z-2087/2012-209
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-2874/2012-209
RČ/IČO: 00005886
Parcela: 121/2
Z-2874/2012-209
Parcela: 122/1
Z-2874/2012-209
Z-2874/2012-209
Exekutorský úřad Praha 5 čj. 067 EX-232144/2011 -10 ze dne 13.10.2011. Právní moc
ke dni 31.10.2011.
Z-2874/2012-209
pověřený soudní exekutor: Soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika, LL.M. Za Beránkem 836/132,
Klatovy II, 339 01 Klatovy 1
610924/1490
Z-7118/2012-209
Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha-východ, 29 EXE 426/2012-6 ze dne
14.02.2012.; uloženo na prac. Praha-východ
Z-7118/2012-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-7235/2012-209
Parcela: 121/2
Z-7235/2012-209
Parcela: 122/1
Z-7235/2012-209
Z-7235/2012-209
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Klatovy 120 EX-4975/2012 -15 ze dne
30.03.2012.
Z-7235/2012-209
strana 9
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
k podílu 1/12
Capital Recovery Trust, a.s.,
Radlická 663/28, Smíchov, 15000
610924/1490
Praha, RČ/IČO: 27232174
Z-8330/2012-209
Parcela: St. 28
Z-8330/2012-209
Parcela: 121/2
Z-8330/2012-209
Parcela: 122/1
Z-8330/2012-209
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Klatovy
Z-8330/2012-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-14956/2012-209
Parcela: St. 28
Z-14956/2012-209
Parcela: 121/2
Z-14956/2012-209
Parcela: 122/1
Z-14956/2012-209
18.07.2012.
Z-14956/2012-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-14959/2012-209
Parcela: St. 28
Parcela: 121/2
Z-14959/2012-209
Parcela: 122/1
Z-14959/2012-209
Z-14959/2012-209
Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚPraha 5 067 EX-100604/2010 -25 ze dne
18.07.2012.
Z-14959/2012-209
k podílu 1/12
610924/1490
Parcela: St. 28
Z-17359/2012-209
RČ/IČO: 00005886
Z-17359/2012-209
Parcela: 121/2
Z-17359/2012-209
Parcela: 122/1
Z-17359/2012-209
Z-17359/2012-209
strana 10
Obec: 538426 Kunice
Typ vztahu
Oprávnění pro
Povinnost k
k podílu 1/12
610924/1490
Z-17358/2012-209
Parcela: St. 28
RČ/IČO: 00005886
Z-17358/2012-209
Parcela: 121/2
Z-17358/2012-209
Parcela: 122/1
Z-17358/2012-209
Z-17358/2012-209
nemovitosti
k podílu 1/12
610924/1490
Z-18136/2012-209
Parcela: St. 28
Z-18136/2012-209
Parcela: 121/2
Z-18136/2012-209
Parcela: 122/1
Z-18136/2012-209
Z-18136/2012-209
k podílu 1/12
610924/1490
Z-25325/2012-209
Parcela: St. 28
RČ/IČO: 00005886
Z-25325/2012-209
Parcela: 121/2
Z-25325/2012-209
Parcela: 122/1
Z-25325/2012-209
Z-25325/2012-209
D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina
o Smlouva o převodu nemovitosti RI 759/1974
POLVZ:22/1974
Z-6500022/1974-209
RČ/IČO: 415210/006
POLVZ:11/1998
Z-6500011/1998-209
RČ/IČO: 415210/006
Pro: Hrdinová Marie, č.p. 37, 25163 Kunice
o Kupní smlouva V11 3932/1997
strana 11
Obec: 538426 Kunice
Listina
o Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okr. soud Praha - východ 25 D-1112/2006 -109 ze
dne 01.02.2008. Právní moc ke dni 26.02.2008.
Z-7434/2008-209
RČ/IČO: 415210/006
610924/1490
905211/0606
846003/0601
636125/0203
Hrdina Jan, č.p. 37, 25163 Kunice
Pospíšilová Monika, č.p. 37, 25163 Kunice
Chalupecká Šárka, Za Školkou 256, 25164 Struhařov
Pospíšilová Věra, č.p. 37, 25163 Kunice
F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám
Parcela
121/2
BPEJ
52611
Výměra[m2]
239
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován
Údaje tohoto výpisu mohou být dotčeny úkony katastrálního úřadu ve věci zn.
OO-11/2012-209
- Obnova operátu
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:
Vyhotovil:
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
01.10.2013
12:49:22
strana 12

znalecký posudek 142043-09 LV 295

Transkript

Podobné dokumenty

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2726 – 100 / 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3804 – 43 / 2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3869 – 108 / 2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2890 – 264 / 2014

znalecký posudek 253447-11

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3176 – 550 / 2014

znalecký posudek 2295-03 - EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 5

Znalecký posudek

znalecký posudek - JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2555 – 652 / 2013

Reklamní nabídka

znalecký posudek 50004-16

ZKRATKY KRAJŮ A OKRESŮ

ZDE

289694-602-12 zp - Exekutorský úřad Český Krumlov

studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z