ZDE

ZNALECKÝ POSUDEK
Č. 422/59/2011
o obvyklé ceně nemovitosti – zemědělské usedlosti č.p. 6, postavené na
pozemku parc.č. 62, a pozemku parc.č. 62, vč. příslušenství, venkovních úprav
a trvalých porostů;
to vše v k.ú. Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 10
Na Zátorce 590/12
160 00 Praha 6
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě
usnesení č.j.: 167 EX 3171/09-33 vydaného
Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne
4.2.2011.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č.
237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České
republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č.
364/2010 Sb. podle stavu ke dni 27.2.2011 posudek vypracovala:
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28
182 00 Praha 8
Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu. Objednateli se předává ve 3
vyhotoveních.
V Praze dne 28.3.2011
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
OBSAH
A.
Nález .......................................................................................................................................................... 3
1.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3
1.1.
Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3
1.2.
Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3
1.3.
Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3
1.4.
Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3
1.5.
Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 4
1.6.
Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5
1.7.
Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 5
1.8.
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6
1.9.
Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 6
2.
METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7
2.1.
Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7
2.2.
Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7
2.3.
Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7
2.4.
Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7
3.
CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8
3.1.
Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8
3.2.
Zemědělská usedlost č.p. 6 vč. příslušenství .................................................................................... 8
3.3.
Pozemek .......................................................................................................................................... 10
3.4.
Shrnutí ............................................................................................................................................. 10
B.
Posudek ................................................................................................................................................... 11
4.
STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 11
4.1.
Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 11
4.1.1.
4.2.
Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) s pozemkem vč. příslušenství......................................... 11
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 15
4.2.1.
Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) s pozemkem vč. příslušenství......................................... 15
C.
Závěr ........................................................................................................................................................ 22
D.
Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 22
E.
Seznam příloh .......................................................................................................................................... 23
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 2 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
A. Nález
1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ
1.1. Znalecký úkol
Úkolem znalce je:
I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 033 EX 3171/09 - 24, tedy
zemědělské usedlosti č.p. 6, postavené na pozemku parc.č. 62, a pozemku parc.č. 62, vč. příslušenství,
venkovních úprav a trvalých porostů; to vše v k.ú. Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou, zapsané
na listu vlastnictví č. 694 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Žďár nad Sázavou.
II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených
Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou
cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb.,
exekuční řád).
1.2. Informace o nemovitosti
Název nemovitosti:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) :
Zemědělská usedlost č.p. 6 vč. pozemku
Vysočina
Žďár nad Sázavou
Světnov
Světnov
451
2
70,- Kč/m
1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 27.2.2011 bez přítomnosti
vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst.
Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup do oceňovaných nemovitostí.
Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr.
Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z
veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů.
Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.
1.4. Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem
poskytnuty tyto podklady:
výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 694 ze dne
4.2.2011, katastrální území Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 3 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 3171/09-33 ze dne 7.2.2011
Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů:
Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz
kopie katastrální mapy, katastrální území Světnov – dálkový náhled ze dne 27.2.2011
Územní plán obce Světnov
Aktuální oceňovací vyhláška
Informace získané po telefonu od zástupkyně spol. KŘÍŽ s.r.o., tel.: 725372817 – voláno 15.3.2011,
17.3.2011, 23.3.2011
Údaje předané vlastníkem nemovitosti
Mapa oblasti
Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření
Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti
Databáze realizovaných nemovitostí
www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních
kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři.
1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku
Prohlášení:
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s
předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody,
které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
Předpoklady:
Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření
směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze
kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Věcná omezení:
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého
úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv
následky nebo škody tímto použitím vzniklé.
Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty
zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních
stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným
faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.
Časové omezení:
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za
změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 4 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
1.6. Vlastnické a evidenční údaje
Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví:
* LV č. 694 pro k.ú. Světnov, okres Žďár nad Sázavou
ALV: Veselka Petr, Pernštýnské náměstí 1, Pardubice I - Pardubice-Staré Město, 530 02 Pardubice 2;
identifikátor: 670530/2032
BLV: Stavby:
Světnov, č.p. 6 ; způsob využití – zem. usedlost ; na parc.č. 62
Pozemky:
Druh pozemku:
Způsob využití/ochrany:
Výměra:
2
parc.č. 62
zastavěná plocha a nádvoří
chráněná krajinná
516 m
oblast – II.-IV. zóna
1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Věcná břemena - oprávnění
Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná
věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí.
Věcná břemena - povinnosti
K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná
břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí.
Zástavní práva
K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná zástavní práva.
Předkupní práva
K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.
Dle informace získané po telefonu od zástupkyně spol. KŘÍŽ s.r.o. (tel. 725372817) má tato společnost
předkupní právo na oceňovanou nemovitost. Příslušná smlouva však ani po opakované urgenci nebyla
zástupkyní KŘÍŽ s.r.o. zaslána.
Upozorňuji na možné riziko existence předkupního práva.
Nájemní vztahy
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná
nájemní práva třetích osob.
Na vstupních dveřích objektu je však nalepené označení provozovny společnosti „KŘÍŽ s.r.o.“, Doubravany 39
IČO 47546531, pobočka Světnov, tel. 725372817. Dle informací získaných po telefonu existuje na nemovitost
nájemní smlouva – o její zaslání bylo několikrát žádáno. Paní/slečna po telefonu zaslání přislíbila, avšak ani po
opakované urgenci (voláno 15.3.2011, 17.3.2011, 23.3.2011) smlouva nebyla zaslána.
Upozorňuji na riziko možné existence nájemního vztahu, avšak vzhledem k absenci příslušného
dokumentu není tato skutečnost v ocenění zohledněna.
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 5 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
Jiné závady
Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny
exekuce:
- Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice na
základě listin: Okresní soud v Pardubicích 35 EXE-12356/2010 - 15; povinnost k: Veselka Petr,
Pernštýnské náměstí 1, Pardubice I - Pardubice-Staré Město, 530 02 Pardubice 2, RČ/IČO:
670530/2032; Z-565/2011-714
Byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti dle listiny:
- povinnost k: Stavba: Světnov, č.p. 6 Parcela: 62; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých
věcí Exekutorského úřadu Praha 10 33EX- 3171/2009 -24 ze dne 26.10.2010; Z-5167/2010-714
- povinnost k: Stavba: Světnov, č.p. 6 Parcela: 62; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých
věcí Exekutorského úřadu Svitavy 111EX- 9213/2010 -7 ze dne 25.01.2011; Z-632/2011-714
To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v
tomto posudku uvažováno.
1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku
Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.
1.9. Dokumentace a skutečnosti
Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku,
popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z
fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb..
Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 27.2.2011 bez přítomnosti vlastníka
nemovitosti z pouze veřejně přístupných míst.
Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nebyly získány.
Znalcem byla také poslána žádost o poskytnutí údajů z příslušného katastru nemovitostí, avšak žádná
odpověď od příslušného úřadu nedorazila.
Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k zaměření nemovitosti včetně
příslušenství. Některé výměry však nešly zaměřit z veřejně přístupných mís, být tedy přistoupeno k převzetí
venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.
Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO.
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 6 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCENĚNÍ
2.1. Nákladový způsob ocenění
Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení
staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto
znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá
cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.
2.2. Výnosový způsob ocenění
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad,
že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace
užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů
sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem
doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.
2.3. Srovnávací způsob ocenění
Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází
z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro
hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle
stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců,
realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
2.4. Metody aplikované v ocenění
V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o
oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla
dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke
dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají
vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné
osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku
vyplývající z osobního vztahu k němu.
Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je
použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované
nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány.
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v
praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžná zemědělská usedlost
s pozemkem, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na
místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné
pro ocenění použít metodu srovnávací.
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 7 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem
pomocí aktuální oceňovací vyhlášky.
Ocenění je provedeno dvěma způsoby:
pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška
č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocenění provádí na základě
ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti.
Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává
Ministerstvo financí ČR.
srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI
3.1. Poloha a vnější vlivy
Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Žďár nad Sázavou (kraj Vysočina) v obci Světnov mezi městy
Žďár nad Sázavou a Svratka ve vzdálenosti cca. 70 km severozápadně (vzdušnou čarou) od Brna v k.ú.
Světnov. Obec Světnov leží cca. 7 km severně od Žďáru nad Sázavou na území Chráněné krajinné oblasti
Žďárské vrchy v nadmořské výšce okolo 600 m.n.m. V obci, jejíž katastrální území má rozlohu 1100 hektarů,
žije 418 obyvatel a již řadu let se počet obyvatel postupně snižuje. V nejbližším okolí obce převažují pole, dále
od obce především východním a severním směrem se nachází husté lesy. Obcí protéká Stržský potok a při
jejím jižním okraji se rozprostírá vodní nádrž Strž, která nabízí možnost koupání v čisté vodě a celoroční
rybaření. Nemovitost se nalézá v centrální části obce při hlavní silnici č. II/350 asi 150 m východním směrem
od obecního úřadu. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení i rekreace, která je charakteristická zástavbou
rodinných domů a obdobných zemědělských stavění. V místě je k dispozici pouze základní občanská
vybavenost. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Žďáru nad Sázavou – 7 km
autem či 15 minut autobusem.
Obec je průměrně obslužná osobní i veřejnou dopravou, prochází jí silnice č. II/350 (Přibyslav – Svratka),
silnice č. I/37 (Pardubice – Žďár nad Sázavou) vede asi 2 km západně od obce. Nevýhodou je absence dálnice
v blízkém okolí, nájezd na dálnici D1 je více jak 30 km jízdy autem, v zimním období bývají vzhledem
k drsnějšímu podnebí místní silnice hůře sjízdné. Z veřejné dopravy je v obci zastávka autobusů, které zajišťují
spojení především do Žďáru nad Sázavou a do Svratky.
Z inženýrských sítí jsou v obci k dispozici elektřina, kanalizace, vodovod i plyn.
3.2. Zemědělská usedlost č.p. 6 vč. příslušenství
Jedná se o samostatně stojící zemědělskou usedlost č.p. 6 nepravidelného tvaru stojící na pozemku parc.č. 62
v zastavěné části obce. Objekt je zřejmě kompletně podsklepen, má 1 nadzemní podlaží a půdu. Dle
informace obyvatele vedlejšího objektu objekt v minulosti sloužil jako obchod, ale k těmto účelům již více jak
15 let neslouží. V posledních letech je objekt užíván jako sklad. Dle informace zástupkyně společnosti KŘÍŽ
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 8 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
s.r.o. je objekt užíván jako skladiště a částečně jako výrobna, je ve velmi špatném stavu; elektrické rozvody
v objektu prakticky nejsou, je zde pouze jeden kohoutek s tekoucí vodou.
Vzhledem k tomu, že nebylo možné provést místní šetření v interiéru objektu, je výpočet obestavěného
prostoru, užitné plochy, popis vybavení a stavebně technického stavu orientační.
Odhad obestavěného prostoru zemědělské usedlosti č.p. 6
Podlaží
Výpočet
1.PP
1.NP
7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1
7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1
7,3*9,6+10,8*21,4
půda
9*2,8+12,6*6,1
Obestavěný prostor
Konstrukční
výška
3 m
3 m
3,5 m
3 m
Zastavěná
plocha
Obestavěný
prostor
2
403,26 m
2
403,26 m
2
301,20 m
102,06 m
2
3
1 210 m
3
1 210 m
3
527 m
153 m
3
3 100 m
3
Odhad užitné plochy zemědělské usedlosti č.p. 6
Podlaží
1.PP
1.NP
Místnosti
užitná plocha - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.PP
užitná plocha - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.NP
Výměry
2
302,45 m
2
302,45 m
půda
užitná plocha - odhad 0,75 x zastavěná plocha půdy
302,45 m
Celková užitná plocha
2
907,34 m
2
Konstrukční provedení domu
Doba výstavby: objekt byl postaven před cca. 85-ti lety
Údržba: žádná - neudržované
Počet podlaží: 1.PP + 1.NP + půda
Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti
Stropy: pravděpodobně dřevěné s rovným podhledem
Nosné konstrukce: zděné z kamene a cihel
Střecha: tvar polovalbová s vikýři, krov dřevěný
Krytina střechy: plechová
Klempířské konstrukce: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu
částečně chybí nebo je již v havarijním stavu
Vnitřní povrchy: pravděpodobně dvouvrstvé vápenocementové omítky
Vnější povrchy: vápenné omítky; sokl je proveden částečně
Obklady: nezjištěny
Schody: nezjištěny, pravděpodobně původní
Dveře: venkovní dveře zatlučeny dřevěnými prkny
Vrata: dřevěná, vyvrácená
Okna: dřevěná dvojitá špaletová
Povrch podlah: nezjištěny
Vytápění: pravděpodobně lokální na tuhá paliva
Ohřev teplé vody: nezjištěn
Vnitřní vodovod: nezjištěn
Hygienické vybavení: nezjištěno
Vnitřní kanalizace: pravděpodobně od WC a umyvadla
Vnitřní plynovod: není
Elektroinstalace: pravděpodobně rozvod světelného proudu (230V)
Bleskosvod: není instalován
Výtahy: nejsou
Vybavení kuchyní: nezjištěno
Stavebně technický stav a stáří domu
Objekt je dlouhodobě neudržovaný ve špatném technickém stavu, většina konstrukcí již pomalu postrádá svojí
funkci a je zcela opotřebovaná. Na domě jsou viditelné stavební závady - místy opadává vnější omítka.
Pravděpodobně dochází k výraznému pohybu nedostatečně hlubokých základů – z důvodu otřesů od kolem
vedoucí silnice. Klempířské konstrukce jsou ve velmi špatném stavu. Objekt je neobyvatelný a je nutná
kompletní rekonstrukce.
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 9 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
Příslušenství
Příslušenstvím je malá zděná kůlna, která se nachází v jižním rohu pozemku parc.č. 62 u vjezdových vrat do
dvora. Objekt má přibližné půdorysné rozměry 2,3 x 3,4 m, základy zřejmě kamenné, stěny zděné, krov
pultový dřevěný s pálenou krytinou, stěny zřejmě omítnuté, podlaha betonová a elektřina zřejmě není
zavedena. Stavebně technický stav je špatný, vybavení podstandardní. Stáří odhaduji stejné jako u hlavní
budovy, tzn. cca. 85 let.
3.3. Pozemek
Předmětem ocenění je také pozemek parc.č. 62, který je zapsaný na LV č. 694 ze dne 4.2.2011 pro k.ú.
Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou.
Pozemek parc.č. 62
2
Pozemek s výměrou 516 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně až
středně svažitý, má nepravidelný tvar a je z převážné části zastavěn zemědělskou usedlostí č.p. 6. Pozemek
je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci prakticky ze všech světových stran, nezastavěná část – dvůr je
oplocený zděným plotem, vstupní vrata jsou vyvrácena. Z inženýrských sítí vede při okraji pozemku vzdušné
vedení elektrické energie, kanalizace a vodovod. V územním plánu je pozemek označen jako plocha bydlení
v rodinných domech.
3.4. Shrnutí
Adresa: obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou
Objekt:
zemědělská usedlost - sklad
Dispozice:
Podlažnost:
Obestavěný prostor:
Užitná plocha:
neznámá
1.PP + 1.NP + půda
3
3 099,75 m
2
907,34 m
Stav:
Vybavení:
Příslušenství:
Výměra pozemků:
Zastavěná plocha:
špatný
podstandardní
kůlna
2
516 m
2
403,26 m
Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří
stavby jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti
odlišné.
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 10 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
B. Posudek
4. STANOVENÍ HODNOTY
4.1. Srovnávací metoda
4.1.1. Zemědělská
lská usedlost č.p.
č 6 (sklad) s pozemkem vč. příslušenství
říslušenství
Srovnávací kritéria
Pro výpočet
et porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v
obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů.
ů. Takto zjišt
zjištěné ceny byly
upraveny následujícími koeficienty:
K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především
edevším z hlediska občanské
vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě
atraktivitě okolí.
K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje
zohled
rozdíl ve velikosti výměry,
ry, orientaci, stavu a využitelnosti
porovnávaných a oceňovaných
ňovaných pozemků
pozemk příslušejících k zemědělské
lské usedlosti.
usedlosti
K 3 - Koeficient stavu v sobě
ě odráží stavebně
stavebn technický stav nemovitosti, stáří,
ří, provedené rekonstrukce
materiálové provedení nosných konstrukcí.
konstr
K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti.
K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje
řuje
uje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu,
úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat
reduko
koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla
m
být vyjádřena skutečnost, že realizační
ční ceny u nemovitostí
tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové.
K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti
nosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.
Reprezentanti – srovnávané nemovitosti
Reprezentant č. 1
Adresa: obec Vojnův
ův Městec
Mě
Jedná se o RD 2+kk, Vojnův
Vojn Městec. Určen
en k rekonstrukci. Plyn, veřejná kanalizace, veřejný
ve
elektř
a telefonní linka zavedeny do domu. Vytápění
ění tuhými palivy.
paliv Splachovací
Popis: vodovod, elektřina
WC, koupelna s vanou. Stodola a půda.
p
Objekt:
Dispozice:
Podlažnost:
Stav:
Vybavení:
Příslušenství:
zděný RD
zdě
2+kk
1.NP + půda
p
špatný
podstandartní
stodola
Fotodokumentace:
Pozemek:
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
620 m
2
Zastavěná plocha:
292 m
2
Stránka 11 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
2
Obytná plocha:
Cena:
3
Obestavěný prostor:
- m
zdroj: www.sreality.cz
120 m
720 000 Kč
2
Cena Kč/m ZP:
2 466 Kč/m
2
datum:
9.3.2011
Reprezentant č. 2
Adresa: obec Jiříkovice
říkovice
Jedná se o samostatně
samostatn stojící, přízemní
ízemní s obytným podkrovím. Je napojený na vodovod, elektro
Vytáp
domu je ústředním
ředním topením s kotlem na
Popis: 220/380 V, odpady jsou svedeny do jímky. Vytápění
tuhá paliva. Je vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci.
Objekt:
Dispozice:
Podlažnost:
zděný RD
zdě
4+1
1.NP + podkroví
Stav:
Vybavení:
Příslušenství:
zhoršený
podstandartní
-
Zastavěná plocha:
Obestavěný prostor:
204 m
3
- m
Fotodokumentace:
2
Pozemek:
Obytná plocha:
816 m
2
100 m
690 000 Kč
Cena:
2
Cena Kč/m ZP:
3 382 Kč/m
2
zdroj: www.sreality.cz
2
datum:
9.3.2011
Reprezentant č. 3
Adresa: obec Vojnův
ův Městec
Mě
Popis:
Jedná se o větší
ětší patrový d
dům v centru obce, všechny ing. sítě
ě zavedeny částečně podsklepeno
dvůrr a dílna na vlastním pozemku cca 1000 m2.
Objekt:
Dispozice:
Podlažnost:
zděný
1. - 2. NP
Stav:
Vybavení:
Příslušenství:
zhoršený
podstandartní
dílna
Zastavěná plocha:
Obestavěný prostor:
400 m
3
- m
Fotodokumentace:
2
Pozemek:
Obytná plocha:
1 000 m
2
220 m
1 000 000 Kč
Cena:
2
Cena Kč/m ZP:
2 500 Kč/m
2
zdroj: www.sreality.cz
2
datum:
9.3.2011
Reprezentant č. 4
Adresa: obec Hamry nad Sázavou
Jedná se o přízemní
řízemní RD ve tvaru L. Obytnou část tvoří kuchyně,
ě, dva po
pokoje, koupelna, WC,
p
V domě je 220/380V, obecní voda, trativody, etážové
Popis: chodba se vstupem do sklepa a na půdu.
topení.
Objekt:
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
zděný
Stav:
zhoršený
Stránka 12 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Dispozice:
Podlažnost:
Stanovení obvyklé ceny
2+1
1.NP + půda
p
Vybavení:
Příslušenství:
podstandartní
sklep
Zastavěná plocha:
Obestavěný prostor:
327 m
3
- m
Fotodokumentace:
2
Pozemek:
Obytná plocha:
327 m
2
245 m
800 000 Kč
Cena:
2
Cena Kč/m ZP:
2 446 Kč/m
2
zdroj: www.sreality.cz
2
datum:
8.3.2011
Reprezentant č. 5
Adresa: obec Radostín
Jedná se o samostatně
samostatn stojící RD 3+1 s garáží v obci Radostín. Dům
ům je samostatn
samostatně stojící.
řko. Zastavěná
Zastav
plocha 289
Popis: Nachází se v klidné části obce nedaleko rekreační oblasti Velké Dářko.
m2. Zahrada 353 m2.
Objekt:
Dispozice:
Podlažnost:
zděný
3+1
1.NP + půda
p
Stav:
Vybavení:
Příslušenství:
zhoršený
podstandartní
-
Zastavěná plocha:
Obestavěný prostor:
289 m
3
- m
Fotodokumentace:
2
Pozemek:
Obytná plocha:
642 m
2
217 m
1 300 000 Kč
Cena:
2
Cena Kč/m ZP:
4 498 Kč/m
2
zdroj: www.sreality.cz
2
datum:
3.3.2011
Reprezentant č. 6
Adresa: obec Rokytno
Jedná se o rodinný dům
d m v obci Rokytno necelých 5 km od Nového města
mě
na Moravě. Do domu
Popis: je zaveden el.proud a obecní voda, kanalizace není. V obci je též plyn, ale do domu zavedený
není. Vytápění
ění je řešeno kamny na TP.
Objekt:
Dispozice:
Podlažnost:
zděný
2+1
1.NP + půda
p
Stav:
Vybavení:
Příslušenství:
špatný
podstandardní
-
Fotodokumentace:
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 13 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
2
Pozemek:
Obytná plocha:
Zastavěná plocha:
Obestavěný prostor:
167 m
2
95 m
198 000 Kč
Cena:
2
Cena Kč/m ZP:
1 623 Kč/m
2
122 m
3
- m
zdroj: www.sreality.cz
2
datum:
22.1.2011
V okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké
množství obdobných nemovitostí ve špatném či nevalném stavu, podstandardně vybavených spíše s menší
velikostí. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za
dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných
faktorů.
Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty
R.
nabídková
2
cena v Kč/m
Poloha
Pozemek
Stav
Vybavení
Zdroj
Ostatní
1.
2.
3.
4.
5.
6.
2 466
3 382
2 500
2 446
4 498
1 623
1,00
0,98
1,00
0,90
1,00
1,05
1,00
0,95
0,90
1,10
0,95
1,20
1,00
0,90
0,90
0,95
0,90
1,00
1,00
0,90
0,90
0,95
0,85
1,00
0,80
0,90
0,90
0,90
0,80
0,90
0,90
0,80
0,95
0,90
0,80
0,80
2
Průměrná cena Kč/m zastavěné plochy
2
přepočtená NC v
2
Kč/m
1 775
1 836
1 558
1 771
2 092
1 472
1 751
Měrná jednotka - m zastavěné plochy
Předběžná srovnávací hodnota
403,26
706 054
Srovnávací hodnota - obvyklá cena
700 000
Vyhodnocení srovnávací hodnoty:
Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi
konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství.
Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o
cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 700.000,- Kč.
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 14 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování
4.2.1. Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) s pozemkem vč. příslušenství
A. Obsah posudku
a) Hlavní stavby
a1) Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad)
b) Vedlejší stavby
b1) Zděná kůlna
c) Venkovní úpravy
c1) Přípojka vody DN 25 mm
c2) Přípojka kanalizace DN 150 mm
c3) Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi
c4) Plot zděný tl. do 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování
c5) Vrata dřevěná vč. sloupků
c6) Vrata dřevěná vč. sloupků
d) Pozemky
d1) Pozemek
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění
vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Hlavní stavby
a1) Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) - § 3
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Budova:
Svislá nosná konstrukce:
Kód CZ - CC:
S. skladování a manipulace
zděná
1252
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
1.PP:
1.NP:
půda:
:
7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1
7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1
7,3*9,6+10,8*21,4
9*2,8+12,6*6,1
=
=
=
=
Název podlaží
1.PP:
1.NP:
půda:
:
Součet
Zastavěná plocha
2
403,26 m
2
403,26 m
2
301,20 m
2
102,06 m
2
1 209,78 m
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = 3 680,37 / 1 209,78 = 3,04 m
2
PZP = 1 209,78 / 4 = 302,45 m
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Konstrukční výška
3,00 m
3,00 m
3,00 m
3,50 m
2
403,26 m
2
403,26 m
2
301,20 m
2
102,06 m
Součin
3
1 209,78 m
3
1 209,78 m
3
903,60 m
3
357,21 m
3
3 680,37 m
Stránka 15 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
Obestavěný prostor:
1.PP:
(7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1)*(3,00)
1.NP:
(7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1)*(3,00)
půda:
(7,3*9,6+10,8*21,4)*(3,00)*0,5
:
(9*2,8+12,6*6,1)*(3,50)*0,5
Obestavěný prostor – celkem:
3
=
=
=
=
=
1 209,78 m
3
1 209,78 m
3
451,80 m
3
178,61 m
3
3 049,97 m
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy včetně zemních prací:
2. Svislé konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, střecha:
5. Krytiny střech:
6. Klempířské konstrukce:
7. Úprava vnitřních povrchů:
8. Úprava vnějších povrchů:
9. Vnitřní obklady keramické:
10. Schody:
11. Dveře:
12. Vrata:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
15. Vytápění:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitřní vodovod:
19. Vnitřní kanalizace:
20. Vnitřní plynovod:
21. Ohřev vody:
22. Vybavení kuchyní:
23. Vnitřní hygienické vybavení:
24. Výtahy:
25. Ostatní:
26. Instalační prefabrikovaná jádra:
kamenné
zděné
dřevěné trámové
dřevěný sbíjený polovalbový
pálená taška
pozinkovaný plech
vápenné omítky
vápenná omítka
Hodnocení
standardu
S
S
S
S
S
S
S
S
X
S
S
S
S
S
X
P
C
X
X
X
X
X
X
X
S
X
dřevěné
dřevěná
dřevěná špaletová
betonová mazanina
světelná
chybí
standardní
Část
[%]
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení
1. Základy včetně zemních prací:
2. Svislé konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, střecha:
5. Krytiny střech:
6. Klempířské konstrukce:
7. Úprava vnitřních povrchů:
8. Úprava vnějších povrchů:
10. Schody:
11. Dveře:
12. Vrata:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
25. Ostatní:
Součet upravených objemových podílů:
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Hodnocení
standardu
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
P
C
S
Obj. podíl
[%]
13,20
30,40
13,80
7,00
2,90
0,70
4,20
2,90
1,80
2,40
3,00
3,40
2,90
5,80
0,40
5,20
Část
[%]
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Koeficient
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,46
0,00
1,00
Upravený obj.
podíl
13,20
30,40
13,80
7,00
2,90
0,70
4,20
2,90
1,80
2,40
3,00
3,40
2,90
2,67
0,00
5,20
96,47
0,9647
Ocenění:
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 16 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
3
Základní cena (dle příl. č. 2):
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) :
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) :
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
=
*
*
*
*
*
*
*
2 231,- Kč/m
0,9390
0,9418
0,9908
0,9647
0,8500
2,1430
0,3560
Základní cena upravená
=
1 222,91 Kč/m
3
Plná cena:
3 049,97 m * 1 222,91 Kč/m
3
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 85 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 %
Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) - zjištěná cena
=
3 729 838,81 Kč
=
3 170 362,99 Kč
559 475,82 Kč
3
b) Vedlejší stavby
b1) Zděná kůlna - § 7
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Vedlejší stavba:
Svislá nosná konstrukce:
Podsklepení:
Podkroví:
Krov:
Kód CZ - CC:
typ B
zděná tl. nad 15 cm
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
nemá podkroví
neumožňující zřízení podkroví
1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží:
1.NP:
2,3*3,4
Název podlaží
1.NP:
=
Zastavěná plocha
2
7,82 m
Obestavěný prostor:
1.NP:
(2,3*3,4)*(3,00)
zastřešení:
2,3*3,4*0,8*0,5
Obestavěný prostor – celkem:
7,82 m
2
Konstrukční výška
3,00 m
=
=
=
3
23,46 m
3
3,13 m
3
26,59 m
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava povrchů
8. Schodiště
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Provedení
kamenné
zděné - kámen + cihla
chybí
dřevěný, pultová
pálená krytina
chybí
omítnuté
Hodnocení
standardu
S
S
C
S
S
C
S
X
Část
[%]
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Stránka 17 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
12. Elektroinstalace
Stanovení obvyklé ceny
dřevěné
chybí
betonová
chybí
S
C
S
C
100,00
100,00
100,00
100,00
Výpočet koeficientu K4:
Konstrukce, vybavení
1. Základy
2. Obvodové stěny
3. Stropy
4. Krov
5. Krytina
6. Klempířské konstrukce
7. Úprava povrchů
9. Dveře
10. Okna
11. Podlahy
12. Elektroinstalace
Součet upravených objemových podílů:
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Hodnocení
standardu
S
S
C
S
S
C
S
S
C
S
C
Obj. podíl
[%]
7,10
31,80
19,80
7,30
8,10
1,70
6,10
3,00
1,10
8,20
5,80
Koeficient
Část
[%]
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
0,00
1,00
0,00
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 8):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
=
*
*
*
*
Základní cena upravená
=
Plná cena:
3
26,59 m * 572,26 Kč/m
3
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 85 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 %
Zděná kůlna - zjištěná cena
Upravený obj.
podíl
7,10
31,80
0,00
7,30
8,10
0,00
6,10
3,00
0,00
8,20
0,00
71,60
0,7160
1 250,- Kč/m
0,7160
0,8500
2,1130
0,3560
3
572,26 Kč/m
=
15 216,39 Kč
=
12 933,93 Kč
2 282,46 Kč
=
*
*
*
=
1 700,- Kč
0,8500
2,3220
0,3560
1 194,48 Kč
3
c) Venkovní úpravy
c1) Přípojka vody DN 25 mm - § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm
Kód CZ - CC: 2222
Délka: 5,00 m
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 11):
5,00 m * 340,- Kč/m
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Plná cena:
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 51 roků
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 18 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 51 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 51 / 51 = 100,000 %
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena
Stanovení obvyklé ceny
=
1 015,31 Kč
179,17 Kč
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 11):
5,00 m * 1 180,- Kč/m
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Plná cena:
=
*
*
*
=
5 900,- Kč
0,8500
2,3240
0,3560
4 149,13 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 41 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 80 = 51,250 %
Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena
=
2 126,43 Kč
2 022,70 Kč
c2) Přípojka kanalizace DN 150 mm - § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm
Kód CZ - CC: 2223
Délka: 5,00 m
c3) Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi - § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Venkovní úprava: 3.1.2. Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem
Kód CZ - CC: 2224
Délka: 5,00 m
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 11):
5,00 m * 125,- Kč/m
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Plná cena:
=
*
*
*
=
625,- Kč
0,8500
2,2370
0,3560
423,07 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 41 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 41 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 41 = 100,000 %
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena
=
359,61 Kč
63,46 Kč
c4) Plot zděný tl. do 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování - § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Venkovní úprava: 13.9. Plot zděný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování
Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2)
budovy skladů, nádrže a sila
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 19 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Výměra: 22,05 m
Stanovení obvyklé ceny
3
Ocenění:
3
3
Základní cena (dle příl. č. 11):
22,05 m * 3 750,- Kč/m
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Plná cena:
=
*
*
*
=
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 41 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 41 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 41 = 100,000 %
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
Plot zděný tl. do 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování - zjištěná cena
82 687,50 Kč
0,8500
2,1430
0,3560
53 620,51 Kč
45 577,43 Kč
= 8 043,08 Kč
c5) Vrata dřevěná vč. sloupků - § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Venkovní úprava: 14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků
Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2)
budovy skladů, nádrže a sila
Počet: 1,00 ks
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 11):
1,00 ks * 3 300,- Kč/ks
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Plná cena:
=
*
*
*
=
3 300,- Kč
0,8500
2,1430
0,3560
2 139,96 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 41 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 41 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 41 = 100,000 %
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
Vrata dřevěná vč. sloupků - zjištěná cena
=
1 818,97 Kč
320,99 Kč
=
*
*
*
=
3 300,- Kč
0,8500
2,1430
0,3560
2 139,96 Kč
c6) Vrata dřevěná vč. sloupků - § 10
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Venkovní úprava: 14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků
Kód CZ - CC: 1252 (46.21.13.2)
budovy skladů, nádrže a sila
Počet: 1,00 ks
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 11):
1,00 ks * 3 300,- Kč/ks
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Plná cena:
Výpočet opotřebení lineární metodou
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 20 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
Stáří (S): 41 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 41 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 41 = 100,000 %
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
Vrata dřevěná vč. sloupků - zjištěná cena
=
1 818,97 Kč
320,99 Kč
d) Pozemky
d1) Pozemek - § 27 - § 32
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2:
Název
Parcelní číslo
Výměra
2
[m ]
516,00
zastavěná plocha a nádvoří
62
Součet
Úprava ceny – příloha č. 21:
1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby
Úprava ceny celkem
Mezisoučet
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena
2
[Kč/m ]
70,00
50 %
50 %
Cena
[Kč]
36 120,36 120,-
+
*
*
Pozemek - zjištěná cena
=
18 060,54 180,0,3560
2,1430
41 334,36
41 334,36 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti
Výsledné ceny:
a) Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad)
b) Zděná kůlna
c) Venkovní úpravy
c1) Přípojka vody DN 25 mm
c2) Přípojka kanalizace DN 150 mm
c3) Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi
c4) Plot zděný tl. do 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování
c5) Vrata dřevěná vč. sloupků
c6) Vrata dřevěná vč. sloupků
d) Pozemek
=
=
559 475,82 Kč
2 282,46 Kč
=
=
=
=
=
=
=
179,17 Kč
2 022,70 Kč
63,46 Kč
8 043,08 Kč
320,99 Kč
320,99 Kč
41 334,36 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
614 043,03 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
614 040,- Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 21 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
C. Závěr
Výsledné ceny
Srovnávací hodnota - obvyklá cena
Zjištěná cena dle vyhlášky
700 000 Kč
614 040 Kč
Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím
srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou
cenu nemovitosti – zemědělské usedlosti č.p. 6, postavené na pozemku parc.č. 62, a pozemku parc.č. 62,
vč. příslušenství, venkovních úprav a trvalých porostů; to vše v k.ú. Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad
Sázavou; ve výši:
700 000,- KČ
slovy: Sedmsettisíc korun českých
V Praze dne 28.3.2011
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28
182 00 Praha 8
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne
23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací
nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 422/59/2011 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 59 - 2011.
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 22 z 23
Znalecký posudek č. 422/59/2011
Stanovení obvyklé ceny
E. Seznam příloh
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 694 ze dne 4.2.2011
Katastrální mapa – dálkový náhled ze dne 27.2.2011
Mapa oblasti
Fotodokumentace nemovitosti ze dne 27.2.2011
Ing. Dagmar Vyhnalíková
Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
[email protected]
tel. 604555649
Stránka 23 z 23
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 694
Katastrální mapa – dálkový náhled
Mapa oblasti
Letecká fotomapa
Umístění nemovitosti v rámci ulice
Turistická mapa okolí obce
Umístění nemovitosti v rámci regionu
Fotodokumentace nemovitosti
Vstup do objektu z ulice
Pohled z ulice na severní štít objektu
Pohled na objekt a dvůr z jihu
Pohled na objekt z ulice
Pohled z ulice na jižní štít objektu
Vjezd do dvora za objektem