ZNALECKÝ POSUDEK č. 3258/2015

ZNALECKÝ POSUDEK
č. 3258/2015
o ceně nemovitostí v katastrálním území Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okres
Břeclav: rodinného domu č.p. 639 na pozemku parc. č. 1042,
s pozemky parc. č. 1042 a 1043, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Aleš Bursa
Exekutorský úřad Mladá Boleslav
Palackého 267, 293 01 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní)
jako podklad k prodeji nemovitostí povinného
v rámci exekuce č.j. 172 EX 509/13
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika,
odvětví ceny a odhady nemovitostí,
kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
5. března 2015
Datum, ke kterému je
provedeno ocenění:
5. března 2015 – k datu místního šetření
Datum vypracování:
26. března 2015
Zvláštní požadavky
objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění.
Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,
v platném znění.
Tento posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Mladá Boleslav č.j. 172 EX 509/13-67 je třeba stanovit
obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví Bernardy Vojáčkové, dcery povinných paní
Naděždy Dufkové a pana Jaromíra Vojáčka. Obvyklá cena je stanovena k datu místního
šetření, t.j. k datu 5. března 2015.
Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní,
obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná
literatura respektive znalecké standardy.
V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně
vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována
následujícím způsobem:
„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména
vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní
oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního
vztahu k nim.“
Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví
k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě
vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto
případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační
význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti
a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze
obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená,
musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby),
ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase.
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující
metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování
majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):
1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni
(snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající
životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá
koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na
úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu
úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu.
2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných
prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou
nemovitost.
3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení
všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny
následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4267 vyhotovený dne 10. 2. 2015 pro k.ú. Klobouky u
Brna:
A: Vlastník: Bernarda Vojáčková, č.p. 13, 683 23 Dětkovice
RČ 895213/4224
2
B: Nemovitosti: Parcela: 1042 - 446 m zastavěná plocha a nádvoří
Součástí je stavba: Klobouky u Brna, č.p. 639, rod. dům
1043 - 892 m2 zahrada
C: Omezení vlastnického práva: Nařízení předběžného opatření
Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy
Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření
Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno
dne 5. 3. 2015. Prohlídka nemovitosti byla provedena bez účasti vlastníka, ale všechny části
objektu byly zpřístupněny.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění
− Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.
− Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o
oceňování majetku, v platném znění
− Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické
v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.
− Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998.
− Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru
stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy
Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí
Pro cenové porovnání byly použity následující databáze:
- Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje
informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí.
- Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje
nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:
•
•
•
•
•
Rodinný dům č.p. 639 na pozemku parc. č. 1042
Vedlejší stavby na pozemku parc.č. 1042
Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 1042
Pozemek parc.č. 1042 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 446 m2
Pozemek parc.č. 1043 – zahrada o výměře 892 m2
Nemovitost se nachází v obci Klobouky u Brna, v k.ú. Klobouky u Brna, číslo popisné 639.
Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími
rodinnými domy.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti
Status obce:
Počet obyvatel:
Poloha obce:
Obecní úřad:
Poštovní úřad:
Školy:
Obchod potravinami a služby:
Občanská vybavenost:
Poptávka nemovitostí:
Město
6 207
Město se nachází cca 30 km jihovýchodně od Brna a 15
km severovýchodně od Hustopečí. Nachází se ve
zvlněné krajině, která je využívána převážně k
zemědělství a vinařství.
Ano
Ano
MŠ, ZŠ, gymnázium, SOŠ, ZUŠ
Široká nabídka obchodů a služeb
Zdravotní středisko, knihovna, kulturní dům, restaurace,
sportovní areál, policie, požární zbrojnice, letní kino
Poptávka je v rovnováze s nabídkou
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci
Okrajová část, východně od centra obce
Příjezd po zpevněné komunikaci
Okolní terén zvlněný, pozemek pod RD mírně svažitý
k severu, pozemek zahrady prudce svažitý k severu
Převládající zástavba:
Starší rodinné domy
Parkovací možnosti:
Na vlastním pozemku, po úpravě možné i ve skladu
Inženýrské sítě v obci s možností Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon
napojení oceňovaného areálu:
Poloha k centru:
Dopravní podmínky:
Konfigurace terénu:
1.2.3 Vlastní nemovitost
Typ stavby
Příslušenství
Dostupnost jednotlivých podlaží
Možnost dalšího rozšíření
Technická hodnota
Dům řadový krajní (pravá polovina dvojdomu)
Vedlejší stavba, venkovní úpravy
1.NP- z ulice a ze dvora, 1.PP a podkroví po vnitřním
schodišti
V půdním prostoru
Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu,
v poslední době byla započata modernizace (vytápění,
plastová okna), která nebyla dokončena. V domě je
výrazně zanedbaná údržba.
5
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě
Vodovod:
Kanalizace:
Elektrická síť:
Plyn:
Telefon:
2.
Veřejný vodovod
Veřejná kanalizace
220 V
Zemní plyn
Ano
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1
Metodika stanovení časové ceny
Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové
úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené
opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé,
je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu.
Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny
pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze znalce.
2.2
Rodinný dům
2.2.1 Popis celkový
Rodinný dům se nachází v obci Klobouky u Brna, na ulici Nádražní, číslo or. 16. Dům je
řadový koncový, pravá polovina dvojdomu, z větší části podsklepený, s 1 nadzemním
podlažím, se sedlovou střechou s částečně obytným podkrovím.
Objekt
Půdorys
Podsklepení
Počet nadzemních podlaží
Podkroví
Základy
Izolace
Nosná konstrukce
Střecha
Krytina
Klempířské konstrukce
Fasádní omítky
Vnější obklady
Bleskosvod
2.2.2 Popis objektu
Rodinný dům řadový koncový
Členitý
Nad více než ½ plochy 1.NP
1 NP
1 místnost
Základové pasy
Proti zemní vlhkosti
Zděná z cihel pálených prům. tl. 45 cm
Krov dřevěný, střecha polovalbová
Pálené tašky - bobrovky
Pozinkovaný plech
Vápenné hladké
Cihelné obklady do ulice, částečně kabřinec ve dvoře
Není
Dům je řadový krajní, uliční fasáda je orientována k severozápadu. Vstup do domu je z ulice
přes vlastní pozemek do zádveří a do chodby, z ní do dalších místností, na dvůr a po schodišti
do sklepa i podkroví. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 4+1, skládá se z těchto částí:
1.PP – chodba, 3 sklepní místnosti
1.NP – kuchyň, 3 pokoje, koupelna, spíž, zádveří, chodba, WC, 2 schodiště
Podkroví – pokoj, neupravený půdní prostor, terasa
6
Dva pokoje mají okna orientovaná k severozápadu do ulice, pokoj a podkrovní pokoj mají
okna orientovaná k jihozápadu a kuchyně do dvora. Z chodby je vstup na dvůr, který je
obestavěný vedlejšími stavbami, za nimi je vysoká opěrná zeď a zahrada s ovocnými sady
v prudkém svahu, který je terasovitě upravený.
Dům je zděný z pálených cihel. Krov je dřevěný, střecha je polovalbová, nad zádveřím a
pokojem plochá, krytá pálenými taškami-bobrovkami, terasa na ploché střeše je z keramické
dlažby. Fasáda je z vápenné omítky bez zateplení. Klempířské konstrukce z pozinkovaného
plechu. Okna jsou plastová, dveře plné nebo prosklené v dřevěných zárubních, vstupní dveře a
dveře na dvůr jsou plastové. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady jsou
v koupelně a za kuchyňskou linkou. Podlahy obytných místností tvoří prkna na sraz, ker.
dlažba, v kuchyni je lamino, na podlahách ostatních místností je betonová mazanina a PVC.
Vnitřní vybavení tvoří plynový sporák, v koupelně je plechová vana, WC je splachovací.
Ohřev vody a vytápění zajišťuje kotel na ZP, umístěný ve vedlejší stavbě, radiátory jsou
žebrové, dva deskové.
Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu
Užívání od roku
Provedené úpravy
Zjištěné závady
Celkový technický stav
1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo)
V poslední době (dle odhadu, stáří nebylo zjištěno) byla provedena
výměna oken za plastová, osazen nový plynový kotel a 2 deskové
radiátory, venkovní dveře jsou vyměněny za plastové, v kuchyni je
laminátová podlaha, v koupelně byla vyměněna vana a ker. obklady.
Na stěně mezi WC a dvorem je patrná zvýšená vlhkost vlivem
kapající vody, na WC se tvoří plíseň. Objekt je neužívaný, při
místním šetření nebyla vypnuta voda, pokud je tomu tak celou zimu,
pravděpodobně jsou poškozené rozvody.
Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, v poslední
době proběhla částečná modernizace domu (výměna oken a
venkovních dveří, vytápění, podlaha v kuchyni, obklady a vana v
koupelně).
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění
o
o
1.PP
Část
Základní část
Celkem 1.PP
délka
m
5,50
šířka
m
5,80
výška
m
2,50
ZP
m2
31,90
31,90
OP
m3
79,75
79,75
1.NP
délka
šířka
výška
ZP
OP
2
Část
Základní část
Přístavba s plochou střechou - pokoj
Přístavba s plochou střechou-zádveří
Celkem 1.NP
m
m
m
m
m3
10,50
2,70
1,40
11,10
4,10
3,00
2,84
2,84
2,84
116,55
11,07
4,20
131,82
331,00
31,44
11,93
374,37
7
Zastřešení
délka
Část
1. část - zastavěná plocha (obdélník)
- výška půdní nadezdívky
- výška hřebene nad nadezdívkou
Celkem zastřešení
šířka
m
m
10,50
11,10
výška
m
ZP
OP
2
m3
m
116,55
0,45
4,00
Rekapitulace
1. podzemní podlaží
1. nadzemní podlaží
zastřešení vč. podkroví
Celkem
52,45
233,10
285,55
ZP
OP
2
m
m3
31,90
131,82
79,75
374,37
285,55
739,67
163,72
Užitná plocha domu
Podkroví
terasa nad přístavbou
pokoj v podkroví
1. NP
zádveří
chodba
pokoj
pokoj
WC
kuchyň
pokoj
spíž
koupelna
1. PP
sklep
sklep
sklep
sklep
Celkem
výměra
(m2)
18,00
15,00
výměra
(m2)
3,15
13,20
25,00
11,30
1,20
15,40
23,00
2,25
4,45
výměra
(m2)
10,80
14,50
22,80
10,90
190,95
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění
Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.:
• nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení,
• objekt nemá více než tři samostatné byty,
• objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví,
jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.
8
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem
Výpočet ceny - rodinný dům zděný podsklepený nad 1/2, s 1 NP
Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14b
Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
Střecha
dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky
Základní cena
typ
ZC/
ZC
Kč/m3
OP
m3
K5
-
Ki
-
( příloha č. 20 vyhlášky )
Koeficient změny cen staveb
( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC )
bez podkroví
2 236,50
ppod
Koeficient polohový
sklonitá
2 130,00
Základní cena po 1. úpravě
= ZC/ x ppod
podsklepený
Kč/m3
Koeficient využití podkroví
Obestavěný prostor objektu
C
1,050
739,67
1,00
CZ-CC:
2,115
111
Koeficient vybavení stavby
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
Podíl
(př.21)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S
S
S
0,05400
0,23400
0,09100
100
100
100
0,05400
0,23400
0,09100
1,00
1,00
1,00
0,05400
0,23400
0,09100
S
0,05400
100
0,05400
1,00
0,05400
S
0,03300
100
0,03300
1,00
0,03300
S
0,00800
100
0,00800
1,00
0,00800
S
S
0,06100
0,02800
100
100
0,06100
0,02800
1,00
1,00
0,06100
0,02800
S
0,00500
100
0,00500
1,00
0,00500
S
S
0,02200
0,02300
100
100
0,02200
0,02300
1,00
1,00
0,02200
0,02300
S
0,03200
100
0,03200
1,00
0,03200
N
0,05100
100
0,05100
1,54
0,07854
S
0,02100
100
0,02100
1,00
0,02100
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Základy
Zdivo
Stropy
betonové pasy s izolací
cihelné tl. 45 cm
s rovným podhledem
krov dřev. vázaný, střecha
Střecha
polovalbová
Krytina
pálená-bobrovky
úplné z pozinkovaného plechu
Klempířské konstrukce
vč. parapetů
Vnitřní omítky
vápenné hladké
Fasádní omítky
vápenné hladké
cihelný sokl do ulice, keramický
Vnější obklady
obklad ve dvoře
Vnitřní obklady
koupelna, za kuch, linkou
Schody
dřevěné, do sklepa betonové
dřevěné zárubně, křídla plná
Dveře
nebo prosklená
Okna
plastová
prkna na sraz, lamino, ker.
Podlahy obytných místn.
dlažba
15
Podlahy ostatních místn.
bet. mazanina
S
0,01300
100
0,01300
1,00
0,01300
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Vytápění
Elektroinstalace
Bleskosvod
Rozvod vody
Zdroj teplé vody
Instalace plynu
Kanalizace
Vybavení kuchyní
Vnitřní vybavení
Záchod
Ostatní
Konstrukce neuvedené
ústřední s kotlem na zemní plyn
220/380V
není
rozvod studené a teplé vody
kombinovaný s vytápěním
zaveden zemní plyn
z kuchyně, koupelny, WC
plynový sporák
pouze vana
standardní splachovací
chybí
není
S
S
C
S
S
S
S
S
P
S
C
0,05300
0,04200
0,00600
0,02900
0,01700
0,00500
0,02700
0,00500
0,04300
0,00300
0,04000
0,00000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0,05300
0,04200
0,00600
0,02900
0,01700
0,00500
0,02700
0,00500
0,04300
0,00300
0,04000
0,00000
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,46
1,00
0,00
1,00
0,05300
0,04200
0,00000
0,02900
0,01700
0,00500
0,02700
0,00500
0,01978
0,00300
0,00000
0,00000
K4
ZCU
Kč/m3
S
roků
Celkem
Koeficient vybavení
Zákl. cena upravená
Rok odhadu
Rok pořízení
Stáří
1,00000
( z výpočtu výše )
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
0,95832
0,95832
4 533,04
2015
1930
85
9
( lineárně /
analyticky )
Způsob výpočtu opotřebení
Celková předpokládaná životnost
analyticky
Z
Opotřebení
Výchozí cena
Stupeň dokončení stavby
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby
Odpočet na opotřebení
61,41 %
Pol.
č.
(1)
Výpočet stupně dokončení
Stupeň
Konstrukce a
Přepočt.
dokončení
vybavení
podíl
%
(2)
(10)
(11)
viz anal. výpočet
O
%
61,41
CN
Kč
3 352 953,70
D
%
100,00
CND
Kč
3 352 953,70
O
Kč
-2 059 048,87
Kč
1 293 904,83
CS
Kč
1 293 904,83
Cena po odpočtu opotřebení, bez pp
Cena ke dni odhadu
roků
Analytická metoda výpočtu opotřebení
Dokončení
z celku
Přepočtený
podíl A
Stáří B
Životnost
prvku C
Opotřebení
B/C
100×A×B / C
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
1
2
3
Základy
Zdivo
Stropy
0,05635
0,24418
0,09496
100
100
100
0,05635
0,24418
0,09496
0,05635
0,24418
0,09496
85
85
85
175
140
140
0,48571
0,60714
0,60714
2,73691
14,82498
5,76527
4
Střecha
0,05635
100
0,05635
0,05635
85
110
0,77273
4,35423
5
0,03444
100
0,03444
0,03444
85
60
0,90000
3,09918
0,00835
100
0,00835
0,00835
40
60
0,66667
0,55653
7
8
Krytina
Klempířské
konstrukce
Vnitřní omítky
Fasádní omítky
0,06365
0,02922
100
100
0,06365
0,02922
0,06365
0,02922
40
40
65
45
0,61538
0,88889
3,91708
2,59714
9
Vnější obklady
0,00522
100
0,00522
0,00522
85
45
0,90000
0,46958
10
11
Vnitřní obklady
Schody
0,02296
0,02400
100
100
0,02296
0,02400
0,02296
0,02400
40
85
40
140
0,90000
0,60714
2,06611
1,45715
12
Dveře
0,03339
100
0,03339
0,03339
40
65
0,61538
2,05486
13
Okna
Podlahy
obytných místn.
Podlahy
ostatních místn.
Vytápění
Elektroinstalace
Bleskosvod
Rozvod vody
Zdroj teplé vody
Instalace plynu
Kanalizace
Vybavení
kuchyní
Vnitřní vybavení
Záchod
Ostatní
Konstrukce
neuvedené
0,08196
100
0,08196
0,08196
10
65
0,15385
1,26089
0,02191
100
0,02191
0,02191
40
50
0,80000
1,75306
0,01357
100
0,01357
0,01357
85
50
0,90000
1,22089
0,05531
0,04383
0,00000
0,03026
0,01774
0,00522
0,02817
100
100
100
100
100
100
100
0,05531
0,04383
0,00000
0,03026
0,01774
0,00522
0,02817
0,05531
0,04383
0,00000
0,03026
0,01774
0,00522
0,02817
10
40
0
85
40
40
40
40
40
40
40
40
40
45
0,25000
0,90000
0,00000
0,90000
0,90000
0,90000
0,88889
1,38263
3,94440
0,00000
2,72352
1,59655
0,46958
2,50439
0,00522
100
0,00522
0,00522
10
40
0,25000
0,13044
0,02064
0,00313
0,00000
100
100
100
0,02064
0,00313
0,00000
0,02064
0,00313
0,00000
10
10
0
45
45
45
0,22222
0,22222
0,00000
0,45867
0,06957
0,00000
0,00000
100
0,00000
0,00000
0
50
0,00000
0,00000
6
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Celk.
Stupeň dokončení stavby
1,00
1,00000
100,00 %
1,00
Opotřebení analytickou metodou
61,41 %
10
2.3
Vedlejší stavby
Jedná se o přízemní vedlejší stavby ohraničující dvůr v jihovýchodní části, jde o kotelnu,
dílnu a sklad, ze kterého je vstup do zemního sklepa, a na který v jihovýchodní části navazuje
sklad s plechovými garážovými vraty. Objekty vedlejších staveb jsou zděné z pálených cihel,
nepodsklepené, přízemní, s pultovou střechou, krytou pálenými taškami nebo hliníkovým
plechem. Je zde zavedena elektřina, do kotelny je zaveden plyn. Technický stav je
podprůměrný.
Kotelna
Kotelna navazuje na RD v jeho jižní části, není s ním provozně propojena, ale je zde umístěn
kotel na vytápění a ohřev vody v domě. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená,
obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou pálenými taškami. Je zde zavedena
elektřina a plyn.
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění
Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha
objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1
vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem
Výpočet ceny
Vedlejší stavba - kotelna
Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14
typ
zděná
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
A
Střecha
sklonitá
Rok odhadu
Rok pořízení resp. kolaudace
Stáří
S
roků
Základní cena
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky
ZC/
Kč/m3
Koeficient využití podkroví
ppod
Základní cena po 1.
= ZC/ x ppod
ZC
Kč/m3
úpravě
Obestavěný prostor objektu
Koeficient polohový
Koeficient změny cen staveb
Koeficient vybavení stavby
Konstrukce a
Pol.č.
vybavení
(1)
(2)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Základy
Obvodové stěny
Stropy
Krov
Krytina
nepodsklepená
podkroví nezřízeno
2015
1930
85
1 250,00
1,00
1 250,00
OP
m3
32,50
( příloha č. 20 vyhlášky )
( příloha č. 41, dle CZ-CC
)
K5
-
1,00
Ki
-
Provedení
Stand.
(3)
základové pasy
zděné z cihel pálených
s rovným podhledem
pultová střecha
pálené tašky
žlaby, svody z
Klempířské práce
pozinkovaného plechu
Úprava povrchů vápenné omítky
Schodiště
chybí
Dveře
dveře dřevěné sbíjené
CZ-CC 1274
2,115
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl
(př.21)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S
S
S
S
S
0,06200
0,30400
0,19300
0,10800
0,06900
100
100
100
100
100
0,06200
0,30400
0,19300
0,10800
0,06900
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,06200
0,30400
0,19300
0,10800
0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
S
C
S
0,04900
0,03800
0,03100
100
100
100
0,04900
0,03800
0,03100
1,00
0,00
1,00
0,04900
0,00000
0,03100
11
10
11
12
13
Okna
Podlahy
Elektroinstalace
Neuvedené
Celkem
jednoduché okno
bet. mazanina
světelná
chybí
Koeficient vybavení
Zákl. cena upravená
( z výpočtu výše )
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
Rok odhadu
Rok pořízení
Stáří
Způsob výpočtu opotřebení
( lineárně / analyticky )
Celková předpokládaná životnost
Opotřebení - odborným odhadem
Výchozí cena
Stupeň dokončení stavby
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby
Odpočet na opotřebení
80,00 %
S
P
S
0,01000
0,06800
0,04900
0,00000
K4
-
0,92528
ZCU
Kč/m3
2 446,21
S
roků
Z
roků
2015
1930
85
lineárně
80
O
CN
%
Kč
0,01000
0,06800
0,04900
0,00000
1,00000
1,00
0,46
1,00
1,00
0,01000
0,03128
0,04900
0,00000
0,92528
80,00
79 501,83
D
%
100,00
CND
Kč
79 501,83
O
Cena po odpočtu opotřebení
Cena ke dni odhadu
100
100
100
100
CS
Kč
-63 601,46
Kč
15 900,37
Kč
15 900,37
Dílna
Dílna navazuje na kotelnu v její jižní části, není s ní provozně propojena. Stavba je zděná,
přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou hliníkovým
plechem. Je zde zavedena elektřina.
2.3.3 Charakter objektu a způsob ocenění
Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha
objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1
vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.4 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem
Výpočet ceny
Vedlejší stavba - dílna
Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013
typ
zděná
nepodsklepená
A
Sb.
Střecha
sklonitá
podkroví nezřízeno
Rok odhadu
2015
Rok pořízení resp. kolaudace
1930
Stáří
S
roků
85
Základní cena
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky
ZC/
Kč/m3
1 250,00
Koeficient využití podkroví
ppod
1,00
Základní cena po 1. úpravě
= ZC/ x ppod
ZC
Kč/m3
1 250,00
Obestavěný prostor objektu
OP
m3
86,00
Koeficient polohový
( příloha č. 20 vyhlášky )
K5
1,00
Koeficient změny cen staveb
( příloha č. 41, dle CZ-CC )
Ki
CZ-CC 1274
2,115
Koeficient vybavení stavby
Konstrukce a
Stand
Podíl
Pol.č.
Provedení
%
Pod.č. Koef. Uprav. podíl
vybavení
.
(př.21)
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
1
2
3
Základy
Obvodové stěny
Stropy
základové pasy
zděné z cihel pálených
s rovným podhledem
S
S
S
0,06200
0,30400
0,19300
100
100
100
0,06200
0,30400
0,19300
1,00
1,00
1,00
0,06200
0,30400
0,19300
12
4
5
Krov
Krytina
6
Klempířské práce
7
8
9
10
11
12
13
Úprava povrchů
Schodiště
Dveře
Okna
Podlahy
Elektroinstalace
Neuvedené
Celkem
Koeficient vybavení
Zákl. cena upravená
pultová střecha
hliníkový plech
žlaby, svody z
pozinkovaného plechu
vápenné omítky
chybí
dveře dřevěné sbíjené
jednoduché okno
bet. mazanina
světelná
chybí
( z výpočtu výše )
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
Rok odhadu
Rok pořízení
Stáří
Způsob výpočtu opotřebení
( lineárně / analyticky )
Celková předpokládaná životnost
Opotřebení - odborným
odhadem
Výchozí cena
Stupeň dokončení stavby
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby
Odpočet na opotřebení
80,00 %
S
S
0,10800
0,06900
100
100
0,10800
0,06900
1,00
1,00
0,10800
0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
S
C
S
S
P
S
0,04900
0,03800
0,03100
0,01000
0,06800
0,04900
0,00000
100
100
100
100
100
100
100
0,04900
0,03800
0,03100
0,01000
0,06800
0,04900
0,00000
1,00000
1,00
0,00
1,00
1,00
0,46
1,00
1,00
0,04900
0,00000
0,03100
0,01000
0,03128
0,04900
0,00000
0,92528
K4
-
0,92528
ZCU
Kč/m3
2 446,21
S
roků
Z
roků
2015
1930
85
lineárně
80
O
%
80,00
CN
Kč
210 374,06
D
%
100,00
CND
Kč
210 374,06
O
Kč
-168 299,25
Kč
42 074,81
CS
Kč
42 074,81
Cena po odpočtu opotřebení
Cena ke dni odhadu
Sklad
Sklad se nachází v jihovýchodní části dvora mezi dílnou a skladem a je z něj vstup do
zemního sklepa. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu
s pultovou střechou krytou hliníkovým plechem.
2.3.5 Charakter objektu a způsob ocenění
Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha
objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1
vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem
Výpočet ceny
Vedlejší stavba - sklad
Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14
typ
zděná
nepodsklepená
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
A
Střecha
sklonitá
podkroví nezřízeno
Rok odhadu
2015
Rok pořízení resp. kolaudace
1930
Stáří
S
roků
85
Základní cena
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky
ZC/
Kč/m3
1 250,00
Koeficient využití podkroví
ppod
1,00
Základní cena po 1. úpravě
= ZC/ x ppod
ZC
Kč/m3
1 250,00
Obestavěný prostor objektu
OP
m3
65,00
Koeficient polohový
( příloha č. 20 vyhlášky )
K5
1,00
Koeficient změny cen staveb
( příloha č. 41, dle CZ-CC )
Ki
CZ-CC 1274
2,115
13
Koeficient vybavení stavby
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl
(př.21)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S
S
S
S
S
0,06200
0,30400
0,19300
0,10800
0,06900
100
100
100
100
100
0,06200
0,30400
0,19300
0,10800
0,06900
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,06200
0,30400
0,19300
0,10800
0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
S
C
S
S
P
S
0,04900
0,03800
0,03100
0,01000
0,06800
0,04900
0,00000
100
100
100
100
100
100
100
0,04900
0,03800
0,03100
0,01000
0,06800
0,04900
0,00000
1,00000
1,00
0,00
1,00
1,00
0,46
1,00
1,00
0,04900
0,00000
0,03100
0,01000
0,03128
0,04900
0,00000
0,92528
K4
-
0,92528
ZCU
Kč/m3
2 446,21
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand.
(1)
(2)
(3)
1
2
3
4
5
Základy
Obvodové stěny
Stropy
Krov
Krytina
6
Klempířské práce
7
8
9
10
11
12
13
Úprava povrchů
Schodiště
Dveře
Okna
Podlahy
Elektroinstalace
Neuvedené
Celkem
Koeficient vybavení
Zákl. cena upravená
Rok odhadu
Rok pořízení
Stáří
Způsob výpočtu opotřebení
Celková předpokládaná životnost
Opotřebení - odborným odhadem
Výchozí cena
základové pasy
zděné z cihel pálených
s rovným podhledem
pultová střecha
hliníkový plech
žlaby, svody z
pozinkovaného plechu
vápenné omítky
chybí
dveře dřevěné sbíjené
jednoduché okno
bet. mazanina
světelná
chybí
( z výpočtu výše )
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
roků
Z
O
CN
roků
%
Kč
D
%
( lineárně / analyticky )
Stupeň dokončení stavby
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby
Odpočet na opotřebení
Cena po odpočtu opotřebení
Cena ke dni odhadu
S
2015
1930
85
lineárně
80
80,00
159 003,65
100,00
CND
Kč
159 003,65
O
Kč
Kč
Kč
-127 202,92
31 800,73
31 800,73
80,00 %
CS
Sklad 2
Sklad se nachází v jihovýchodní části dvora vedle skladu se zemním sklepem. Stavba je
zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou
hliníkovým plechem. Sklad má plechová garážová vrata a může po úpravě sloužit
k parkování.
2.3.7 Charakter objektu a způsob ocenění
Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha
objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1
vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.8 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem
Výpočet ceny
Vedlejší stavba - sklad 2
Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14
typ
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
A
Střecha
Rok odhadu
zděná nepodsklepená
podkroví
sklonitá
nezřízeno
2015
14
Rok pořízení resp. kolaudace
Stáří
Základní cena
Koeficient využití podkroví
Základní cena po 1. úpravě
S
ZC/
ppod
ZC
roků
Kč/m3
OP
m3
( příloha č. 20 vyhlášky )
( příloha č. 41, dle CZ-CC )
K5
Ki
-
Provedení
Stand.
(3)
základové pasy
zděné z cihel pálených
s rovným podhledem
pultová střecha
hliníkový plech
žlaby, svody z pozinkovaného
plechu
vápenné omítky
chybí
plechová garážová vrata
chybí
bet. mazanina
světelná
chybí
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky
= ZC/ x ppod
Obestavěný prostor objektu
Koeficient polohový
Koeficient změny cen staveb
Koeficient vybavení stavby
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
(1)
(2)
1
2
3
4
5
Základy
Obvodové stěny
Stropy
Krov
Krytina
6
Klempířské práce
7
8
9
10
11
12
13
Úprava povrchů
Schodiště
Dveře
Okna
Podlahy
Elektroinstalace
Neuvedené
Celkem
( z výpočtu výše )
Koeficient vybavení
Zákl. cena upravená
Rok odhadu
Rok pořízení
Stáří
Způsob výpočtu opotřebení
Celková předpokládaná životnost
Opotřebení - odborným odhadem
Výchozí cena
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
Kč/m3
50,00
1,00
2,115
CZ-CC 1274
(4)
Podíl
(př.21)
(5)
(6)
S
S
S
S
S
0,06200
0,30400
0,19300
0,10800
0,06900
100
100
100
100
100
S
0,01900
100
S
C
S
C
P
S
0,04900
0,03800
0,03100
0,01000
0,06800
0,04900
0,00000
100
100
100
100
100
100
100
K4
-
0,91528
ZCU
Kč/m3
2 419,77
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(7)
(8)
(9)
0,06200
0,30400
0,19300
0,10800
0,06900
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,06200
0,30400
0,19300
0,10800
0,06900
0,01900
1,00
0,01900
0,04900
0,03800
0,03100
0,01000
0,06800
0,04900
0,00000
1,00000
1,00
0,00
1,00
0,00
0,46
1,00
1,00
0,04900
0,00000
0,03100
0,00000
0,03128
0,04900
0,00000
0,91528
2015
1930
85
lineárně
80
80,00
120 988,50
S
roků
Z
O
CN
roků
%
Kč
D
%
100,00
CND
Kč
120 988,50
O
Kč
Kč
-96 790,80
24 197,70
CS
Kč
24 197,70
( lineárně / analyticky )
Stupeň dokončení stavby
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby
Odpočet na opotřebení
Cena po odpočtu opotřebení
Cena ke dni odhadu
2.4
1930
85
1 250,00
1,00
1 250,00
80,00 %
Studna (§ 19)
V 1.PP se v úrovni podlahy sklepa nachází kopaná studna s el. čerpadlem o průměru 1 m,
hloubky cca 5 m.
Studna kopaná
a) studna
Celková hloubka studny od terénu
Rok odhadu
Rok pořízení
Stáří
Předpokládaná životnost
Opotřebení
Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN13
m
roků
roků
%
5,00
2015
1930
85
120
70,83
15
Ocenění
Hloubka
metrů
ZC (Kč/m)
cena (Kč)
0.00 až 5.00 m
5,00
1 950,00
5.00 až 10.00 m
0,00
3 810,00
nad 10.00 m
0,00
5 200,00
Celkem výchozí cena dokončené studny
Kč
Stupeň dokončení studny
odborným odhadem
%
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení studny
Kč
Opotřebení studny
70,83 %
Kč
Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, Kp
studna
Kč
základní cena dle příl. č. 10
b) čerpadlo
Výchozí cena
Kč
Stupeň dokončení čerpadla
odborným odhadem
%
Výchozí cena čerpadla po zohlednění stupně jeho dokončení
Kč
Opotřebení čerpadla
70,83 %
Kč
Cena ke dni odhadu bez K5, Ki,
čerpadlo
Kč
Cena ke dni odhadu bez K5, Ki,
studna + čerpadlo
Kč
dle příl. č. 14
dle příl. č. 38
Koeficient polohový K5
Koeficient změny cen staveb Ki
Cena ke dni odhadu
2.5
9 750,00
0,00
0,00
9 750,00
100,00
9 750,00
-6 905,93
2 844,07
2 054,00
2 054,00
100,00
2 054,00
-1 454,85
599,15
3 443,22
1,00
2,115
7 282,41
CZ-CC 2222
Kč
Venkovní úpravy
Na pozemku parc. č. 1042 je za budovou skladu za opěrnou zdí umístěn zděný zemní sklep,
jehož cena je spočtena dle §18, odst. 2, tj. způsobem popsaným v § 10 odst. 1.
Program ABN14a
Zemní sklep
Umístění:
Popis:
Technický stav:
za skladem a opěrnou zdí
zděný zemní skleb s klenbovým stropem
dobrý
Výměra L:
6,9 x 2,5 x 2,5
=
Ki
S
Z
O
ZC
K5
rok
rok
roků
roků
%
Kč/jedn.
-
2,291
2015
1930
85
100
85,00
1 800,00
1,00
ZCU = ZC × K5 × Ki
Kč/jedn.
4 123,80
CN = ZCU × L
Kč
CZ-CC
Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41)
Rok odhadu
Rok pořízení
Stáří
Předpokládaná životnost
Opotřebení
Základní cena podle přílohy č. 17 resp. č. 15
Koeficient polohový
Základní cena upravená bez pp
Výchozí cena (bez pp)
43,13
242
177 838,88
Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem)
%
100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby (bez pp)
Kč
177 838,88
Opotřebení
85,00 %
Kč
-151 163,05
Cena ke dni odhadu, zjištěná nákladovým způsobem
Zemní sklep
Kč
26 675,83
Cena ke dni odhadu
Zemní sklep
Kč
26 675,83
16
Venkovní úpravy kromě zemního sklepa jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot
z drátěného pletiva, plot prkenný s vrátky, plechová vrata, zpevněné plochy příjezdu a dvora,
opěrná zeď, přípojky inženýrských sítí).
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013
Rodinný dům
Hlavní objekt
Cena
Hlavní stavba
Kč
1 293 904,83
Vedlejší stavby tvořící příslušenství
Kč
113 973,61
Garáže tvořící příslušenství
Kč
0,00
1 407 878,44
Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem
Kč
Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10
odst. 2 pro daný typ objektu
Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10
odst. 2 pro daný typ objektu
Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně
3,5 % až 5 %
budov
5,0 %
3,5 %
Kč
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
2.6
3,5 %
49 275,75
Pozemky stavební
Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami
obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů
nemovitostí a z realitní inzerce na www.sreality.cz – březen 2015.
Porovnávané pozemky – realizovaný prodej:
Lokalita
Popis lokality
Základní popis
Druh pozemku KN
Stupeň dokument.
Inženýrské sítě
Omezení (rizika)
Kupní cena (Kč)
Poznámka
Okres Hodonín, město Bzenec, ulice Vracovská
Uvnitř uliční městské zástavby, při hlavní komunikaci Kyjov-Veselí nad Moravou. Okolní zástavba je
tvořena rodinnými domy, příp. občanskou vybaveností. Docházkové vzdálenosti k centru města jsou
dobré.
Jedná se o tři pozemky. Součástí stavebního pozemku je rodinný dům. Tato stavba je ve velmi
špatném stavu a je určena k demolici.
Zastavěná plocha a nádvoří,
Územní plán
Obytná zástavba
zahrada
Územní plán
Záplavová oblast
Bez rizika
Možnost napojení na všechny sítě, přístup po zpevněné komunikaci.
790 000
Výměra (m2)
Cena za (Kč/m2)
1 316
600
Datum
prodeje
9/2014
Prodávající
Zdroj KC
Fyz. os.
BKS
17
Lokalita
Popis lokality
Základní popis
Druh pozemku KN
Stupeň dokument.
Inženýrské sítě
Omezení (rizika)
Kupní cena (Kč)
okres Břeclav, obec Křepice
Okrajová lokalita obce navazující na zástavbu rodinnými domy.
Pozemek mírně svažitý směrem k severovýchodu. Proluka mezi stávající zástavbou rodinnými domy.
Zahrada
Územní plán
Bydlení
PD pro SP
Záplavová oblast
Ne
Možnost napojení: vodovod, elektřina. Kanalizace do jímky
450 000
Výměra (m2)
Cena za (Kč/m2)
626
719
Datum
prodeje
02/2014
Zdroj KC
Poznámka
Lokalita
Popis lokality
Základní popis
Druh pozemku KN
Stupeň dokument.
Inženýrské sítě
Omezení (rizika)
Kupní cena (Kč)
Fyzická osoba
KS
Okr. Brno – venkov, Přibice
Oceňovaná nemovitost je umístěna ve východní okrajové části obce Přibice, při klidné vedlejší
komunikaci, v lokalitě se zástavbou rodinných domů.
Jedná se o rovinatý pozemek obdélníkového tvaru, který je dle platného Územního plánu obce určený
pro výstavbu rodinného domu. Svou kratší stranou je pozemek orientovaný k příjezdové komunikaci.
Sousední pozemky jsou obdobného charakteru nezastavěné nebo zastavěné novostavbou rodinného
domu. Pozemek lze napojit na veškeré IS (voda, plyn, kanalizace, el.nn) vedoucí v příjezdové
komunikaci podél severní hranice pozemku.
Územní rozhodnutí na umístění stavby nebylo vydáno.
Zahrada
Územní plán
Plochy pro bydlení
Není
Záplavová oblast
Ne
Voda, kanalizace, plyn, el.NN podél hranice pozemku cca do 5m
580 000
Výměra (m2)
Cena za (Kč/m2)
1005
577
Datum
prodeje
12/2013
Poznámka
Lokalita
Popis lokality
Základní popis
Druh pozemku KN
Stupeň dokument.
Inženýrské sítě
Prodávající
okres Brno - venkov, obec Ivaň
Okrajová lokalita obce navazující na zástavbu rodinnými domy.
Rovinatý pozemek.
Ovocný sad
Územní plán
Bydlení
není
Záplavová oblast
Ne
Možnost napojení: vodovod, kanalizace, elektřina
Prodávající
Zdroj KC
Fyzická os.
KS - PÚ
18
Omezení (rizika)
Kupní cena (Kč)
Poznámka
Věcné břemeno – EON.Distribuce, a.s. (kabelové vedení NN) – bez vlivu
600 000 Výměra (m2)
808 Datum
05/2014 Prodávající
Cena za (Kč/m2)
743 prodeje
Přístup i zezadu.
Zdroj KC
Fyzická osoba
BKS
Porovnávané pozemky – realitní inzerce:
Prodej stavebního pozemku 548 m²
Klobouky u Brna, okres Břeclav
199 472 Kč (364 Kč za m²)
Nabízíme vám k prodeji stavební pozemek v obci Klobouky u Brna.Jedná se o mírně svažitý stavební
pozemek s celkovou plochou 548 m2. Uliční šíře pozemku je 12 metrů. Parcela je kompletně oplocená
a vede k ní asfaltová příjezdová cesta. Inženýrské sítě (elektřina, plynovod, vodovod, kanalizace) jsou
ve vzdálenosti 1 metr od pozemku. Klobouky poskytují svým obyvatelům plnou občanskou
vybavenost (škola, školka, ZUŠ, lékaři) a možnost kvalitního sportovního (hřiště, tělocvična,
koupaliště) i kulturního (knihovna, kino, muzeum) vyžití v blízkosti krásné přírody a s perfektní
dostupností do města Brna.
Celková cena:199 472 Kč za nemovitost
Cena za m²:364 Kč
Poznámka k ceně:Bez provize. Financování zajistíme.
Aktualizace:23.02.2015
Plocha pozemku:548 m2
Doprava:Silnice, Autobus
Komunikace:Neupravená
Na základě vlastní databáze srovnatelných pozemků a nabídek pozemků pro bydlení ve
srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 364 - 743 Kč/m2, s přihlédnutím ke
konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 500 Kč/m2.
Cenu pozemku zahrady vzhledem k její prudké svažitosti, dostupnosti a obtížné využitelnosti
stanovuji na 200 Kč/m2.
19
Ocenění pozemků
Parcela
číslo
Druh pozemku
Umístění
Výměra
m2
ZC
Kč/m2
1042
zastavěná plocha a
nádvoří
plocha pod domem a
dvorem
446
500,00
223 000,00
1043
zahrada
zahrada
892
200,00
178 400,00
401 400,00
Celkem parcely
2.7
Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt
Rodinný dům č.p. 639
Vedlejší stavba - kotelna
Vedlejší stavba - dílna
Vedlejší stavba - sklad
Vedlejší stavba - sklad 2
Studna kopaná
Venkovní úpravy – zemní sklep
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem
Stavby celkem
Pozemky :
1042
1043
Pozemky celkem
Celkem
Současný stav
Po odpočtu opotřebení
Cena současný stav (Kč)
1 293 904,83
15 900,37
42 074,81
31 800,73
24 197,70
7 282,41
26 675,83
49 275,75
1 491 112,43
Celkem po zaokrouhlení
3.
Cena Kč
223 000,00
178 400,00
401 400,00
1 892 512,43
1 892 510,00
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové
srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se
stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou
tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu
ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek.
Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle
Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp.
inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých
objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů
respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu.
Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná.
Je provedeno porovnání s podobnými (dokončenými) objekty v obdobných lokalitách z
vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí.
20
3.1 Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realizovaný prodej:
Lokalita
Podlaží
Tech. stav
Vybavení
Zastav. pl. RD
(m2)
Z celkové p.p.
pl.sklepa (m2)
Pozemek (m2)
Příslušenství
Kupní cena (Kč)
Poznámka
Lokalita
Podlaží
Tech. stav
Vybavení
Zastav. pl. RD
(m2)
Z celkové p.p.
pl.sklepa (m2)
Pozemek (m2)
Příslušenství
Kupní cena (Kč)
Poznámka
okres Břeclav, obec Šitbořice
1NP
Typ
3+1
Objekt postaven v roce 1930, cca v letech 1965-1975 byla zřízena koupelna a kuchyně a plynofikace a
cca v roce 2007 byla vyměněn okna do ulice a vstupní dveře, jinak je objekt v původním stavu. Místy
zřetelná vlhkost a praskliny. Objekt před rekonstrukcí.
Objekt je řadový, střední, zděný, přízemní, nepodsklepený, se střechou sedlovou bez využití podkroví k
bydlení. Objekt je napojen na NN, vodovod i plyn. Odkanalizování do jímky. Vybavení: umyvadlo,
vana, suchý záchod, kombinovaný sporák.
154,41 Podl. plocha celková (m2)
Obest. prostor (m3)
789
122,19
0,00
z celkové p.p. pl.
0,00
z celkové p.p. plocha
21,81
Navíc podl.pl.
0,00
garáže (m2)
průjezdu (m2)
B/L/T (m2)
Voda z řadu, plyn, elektro, žumpa.
698 Napojení na sítě
Dvorní hospodářské křídlo - přízemní, zděné.
Stodola.
Datum prodeje
690 000 cena za m2 podl. plochy (Kč)
5 647
04/14
Zdroj KC KS
okres Hodonín, obec Strážovice
2NP, podsklepený
Typ
5+1
Objekt byl dokončen v roce 1960, užíván bez podstatných stavebních změn. Údržba dnes značně
zanedbaná.
Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Základní příslušenství je standardního
provedení ( koupelna, WC ). Okna dřevěná dvojitá. Dostupná technická infrastruktura: vodovod,
dešťová kanalizace, nn, zemní plyn, telefon.
164,98 Podl. plocha celková (m2)
Obest. prostor (m3)
1133,44
237,12
72,09
z celkové p.p. pl.
0,00
garáže (m2)
1 322 Napojení na sítě
z celkové p.p. plocha
0,00
Navíc podl.pl.
T/ 10,34
průjezdu (m2)
B/L/T (m2)
Vodovod, dešťová kanalizace, splaškové vody do žumpy, nn,
zemní plyn
Na pozemku dále garáž ( vlevo od domu ), vedlejší stavby, venkovní úpravy běžného rozsahu a studna.
Datum prodeje
1 045 000 cena za m2 podl. plochy (Kč)
4 407
04/14
Zděný objekt, vhodný k modernizaci. Garážování s vjezdem z ulice,
parkování před domem bezproblémové. Oslunění obytných místností
Zdroj KC KS
vyhovující.
21
Lokalita
Podlaží
Tech. stav
Vybavení
Zastav. pl. RD
(m2)
Z celkové p.p.
pl.sklepa (m2)
Pozemek (m2)
Příslušenství
Kupní cena (Kč)
Poznámka
Lokalita
Podlaží
Tech. stav
Vybavení
Zastav. pl. RD
(m2)
Z celkové p.p.
pl.sklepa (m2)
Pozemek (m2)
Příslušenství
Kupní cena (Kč)
Poznámka
okres Hodonín, obec Vacenovice, ulice Jezerka
2NP, podsklepený
Typ
4+1
Objekt byl dokončen v roce 1986, v roce 2012 vyměněna okna, v roce 2013 původní plochá střecha
nahrazena střechou sedlovou. Údržba dnes spíše zanedbaná.
Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Základní příslušenství je standardního
provedení ( koupelna, WC ). Okna plastová s trojsklem. Dostupná technická infrastruktura: vodovod,
jednotná kanalizace, nn, zemní plyn, telefon, TKR.
118,84 Podl. plocha celková (m2)
Obest. prostor (m3)
1062,94
223,98
44,56
z celkové p.p. pl.
18,50
z celkové p.p. plocha
0,00
Navíc podl.pl.
L/ 2,70
garáže (m2)
průjezdu (m2)
B/L/T (m2)
B/ 4,25
Vodovod, jednotná kanalizace, nn, zemní plyn, telefon, TKR
500 Napojení na sítě
Na pozemku dále pouze malý sklad a venkovní úpravy běžného rozsahu.
Datum prodeje
1 600 000 cena za m2 podl. plochy (Kč)
7 143
02/14
Zděný objekt, probíhá modernizace. Garážování ve vestavěné garáži
s vjezdem z ulice, parkování před domem bezproblémové. Oslunění
Zdroj KC KS
obytných místností vyhovující.
Okres Hodonín, obec Dubňany, ulice Hornická
1.PP/2.NP
Typ
4+1
Dům postaven cca v 60. letech minulého století. Konstrukce a vybavení převážně původní. V suterénu
se projevuje vlhkost opadáváním vnitřních omítek. V posledním období je dům neobývaný a
neudržovaný. Opotřebení cca 49,00%.
Vytápění ústřední plynové. V obytné místnosti v přízemí krbová kamna. V kuchyni je plynový sporák.
Okna dřevěná dvojitá, fasáda bez zateplení. Vnitřní vybavení původní.
Obest. prostor (m3)
102 Podl. plocha celková (m2)
187
791
z celkové p.p. plocha
Navíc podl.pl.
průjezdu (m2)
(m2)
Elektřina, voda, plyn, kanalizace - nemovitost napojena.
Přístup po zpevněné komunikaci z přední strany.
Kovový přístřešek a zděný sklad ve dvoře – v horším technickém stavu. Zděný suchý záchod ve dvoře.
Datum prodeje
1 000 000 cena za m2 podl. plochy (Kč)
5 348
4/2014
Zdroj
BKS
64,20
z celkové p.p. pl.
garáže (m2)
559 Napojení na sítě
22
Lokalita
Podlaží
Tech. stav
Vybavení
Zastav. pl. RD
(m2)
Z celkové p.p.
pl.sklepa (m2)
Pozemek (m2)
Příslušenství
Kupní cena (Kč)
Poznámka
Lokalita
Podlaží
Tech. stav
Vybavení
Zastav. pl. RD
(m2)
Z celkové p.p.
pl.sklepa (m2)
Pozemek (m2)
Příslušenství
okres Břeclav, obec Šitbořice
1NP
Typ
4+1
Objekt postaven v roce 1930. V roce 1994 ÚT, v roce 2007 oprava střechy nad dvorním křídlem, WC,
v roce 2009 koupelna, nový kotel ÚT, částečná výměna radiátorů, oprava části elektroinstalace.
Objekt je řadový, koncový, rohový, zděný, přízemní, nepodsklepený, s nepravidelným půdorysem tvaru
písmene „L“ s prodloužením při levé hranici pozemku, se střechou sedlovou bez využití podkroví k
bydlení. Objekt je napojen na NN, vodovod, kanalizaci i plyn. Vybavení: umyvadlo, sprchový kout,
WC, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, kachlová pec se sporákem na TP.
141,12 Podl. plocha celková (m2)
Obest. prostor (m3)
521
96,00
0,00
z celkové p.p. pl.
0,00
z celkové p.p. plocha
0,00
Navíc podl.pl.
garáže (m2)
průjezdu (m2)
B/L/T (m2)
Voda z řadu, kanalizace, elektro, plyn.
556 Napojení na sítě
Samostatně stojící garáž pro 1 OA.
Datum prodeje
770 000 cena za m2 podl. plochy (Kč)
8 021
Zdroj KC
0,00
06/14
BKS
Okres Hodonín, obec Žarošice, při místní komunikaci
1.PP/1NP
Typ
3+1
Rodinný dům pochází ze 40. let minulého století. Před 15 lety provedena výměna oken za plastová.
Před 12 lety provedeny nové rozvody vody a kanalizace. Před 10 lety byla provedena nová koupelna
(obklady, dlažba, zařizovací předměty a příslušené rozvody). Před 7 lety byly pořízeny vstupní dveře a
vrata z ulice. Na stavbě je prováděna běžná údržba a neprojevují se zde žádné závady nebo poruchy.
Opotřebení cca 35%.
Vytápění plynové etážové. Zateplení fasády není provedeno, okna plastová. Dispoziční řešení stavby
není dobře řešeno, kuchyně a jedna obytná místnost nemají přímé osvětlení, komora, záchod ani
koupelna nemají odvětrání.
Obest. prostor (m3)
268 Podl. plocha celková (m2)
191
1 458
z celkové p.p. plocha
34,40
Navíc podl.pl.
průjezdu (m2)
(m2)
Elektřina, voda, plyn, kanalizace. Nemovitost nevyužívá
napojení na kanalizaci a vodovod, protože má vlastní studnu a
vyvážecí jímku.
Kovový přístřešek ve dvoře, dílna ve dvoře (zděná , částečně podsklepená), studna na verandě jako
18,60
z celkové p.p. pl.
garáže (m2)
745 Napojení na sítě
23
Kupní cena (Kč)
Poznámka
zdroj vody pro dům, zděná udírna.
1 400 000 cena za m2 podl. plochy (Kč)
7 330
Datum prodeje
Zdroj
2/2014
BKS
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1
Č.
Lokalita
Oceň. Klobouky u
objekt Brna
Počet
místností
(pokoje +
kuchyně)
Garáž
Pozemek
m2
4+1
1 stání
1 338
(2)
(3)
(4)
(5)
1
Šitbořice
3+1
není
698
2
Strážovice
5+1
ano
1322
3
Vacenovice
4+1
ano
500
4
Dubňany
4+1
není
559
5
Šitbořice
4+1
ano
556
6
Žarošice
3+1
1 stání
745
(1)
Jiné
RD 1NP, částečné podsklepení a 1 pokoj v podkroví,
stáří asi 1930, v poslední době modernizace plastová okna, keram. dlažba a obklady v koupelně,
ÚT - kotel ZP. Vedlejší stavby, zemní sklep,
zahrada.
(6)
RD 1NP. 1930, 1965-75 - částečná rekonstrukce koupelna, plynofikace, 2007 vstupní dveře, okna
plastová. Původní vybavení, jímka. Stodola.
RD 2NP. 1960, bez podstatných změn, zanedbaná
údržba. Kotel na zemní plyn, okna dřevěná dvojitá,
veškeré IS.
RD 2NP. 1986, 2012 plastová okna, 2013 nová
střecha. Kotel na zemní plyn, veškeré IS.
RD 2NP. 60. léta, vybavení převážně původní.
Vytápění ústřední plynové. V obytné místnosti v
přízemí krbová kamna. V kuchyni je plynový sporák.
Okna dřevěná dvojitá, fasáda bez zateplení. Vnitřní
vybavení původní. Kovový přístřešek, zděný sklad.
RD 1NP z r. 1930. ÚT z r. 1994, 2007 oprava
střechy a 2009 koupelna, úprava ÚT a
elektroinstalace. Veškeré IS. Samostatná garáž.
RD 1PP, 1NP. 1940, 2000 - 2008 modernizace:
plastová okna, nové rozvody, nová koupelna a
vstupní dveře. ÚT- plyn. kotel. Přístřešek, dílna,
udírna, studna.
24
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2
Č.
Cena
požadovaná
resp.
zaplacená
Koef.
redukce
na
Kč/m2
pramen
ceny
(1)
(7)
(8)
1
5 647
1,00
2
4 407
1,00
3
7 143
1,00
4
5 348
1,00
5
8 021
1,00
6
7 330
1,00
Jednotková porovnávací cena
Užitná plocha
Porovnávací cena
4.
Cena po
redukci na
pramen ceny
Kč
(9)
5 647
4 407
7 143
5 348
8 021
7 330
K1
K2
K3
K4
K5
K6
stav jiné polo- příslua
vliv
úvaha
garáž
ha šenství
vyba- pozem- znalce
vení
ku
(10)
0,97
0,94
0,93
0,96
0,97
0,95
(11)
1,00
0,97
0,97
1,00
0,97
1,02
(12)
0,98
1,01
1,01
0,98
1,01
1,00
(13)
1,00
0,97
1,02
0,98
1,00
1,00
(14)
0,96
1,00
0,95
0,95
0,95
0,97
(15)
0,90
0,85
0,85
0,95
0,95
0,85
I
Cena
oceňovaného
objektu
odvozená
K1×
…×
K6
ze
srovnávacího
Kč
(16)
0,82
0,76
0,75
0,83
0,86
0,80
Kč/m2
m2
Kč
(17)
6 887
5 799
9 524
6 443
9 327
9 163
7 857
191
1 500 719
Práva a závady
Dle zjištění při místním šetření není nemovitost užívána a pravděpodobně není zatížena
nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 4267 v části B1 není uvedeno žádné
právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno.
Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a
Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Způsob ocenění
Věcná hodnota (časová cena)
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
Cena
1 892 510,00 Kč
1 500 719,00 Kč
1 500 000,00 Kč
Slovy: jedenmilionpětsettisíckorunčeských
V Brně dne 26. března 2015
Ing. Tomáš Hudec
25
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu
v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví
ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor
stavebnictví (stavby obytné).
Znalecký posudek je zapsán pod č. 3258/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle
připojené likvidace.
V Brně dne 26. března 2015
Seznam příloh:
Fotodokumentace nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí LV 4267
Výřez z katastrální mapy
Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
26
Fotodokumentace nemovitosti
27
28
29
30
31
Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna
Mapa oblasti