znalecký posudek - JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M.

-1-
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2190-147/2015
o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci - pozemku parc.č.
3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemku parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba
garáže bez čp/če a pozemku parc.č. 3205/4 a součástí a příslušenství, katastrální území
Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 229)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor
JUDr. Jiří Trojanovský
Exekutorský úřad Frýdek - Místek
Farní 23
738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení
č.j. 143 EX 02644/13
Podle stavu ke dni 18. 3. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA
Foerstrova 18
702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 26 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních.
V Ostravě 20. 4. 2015
-2-
A. Nález
1. Znalecký úkol
Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a
závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou
2. Informace o nemovité věci
Název nemovité věci:
Adresa nemovité věci:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 706
Finské domky 706/23, 747 14 Ludgeřovice
Opava
Ludgeřovice
Ludgeřovice
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci
Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18. 3. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze
exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci.
4. Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 229 pro k.ú. Ludgeřovice ze dne 26. 2. 2015.
Kopie katastrální mapy.
Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 02644/13-120 o ustanovení
znalce ze dne 26.2.2015.
5. Vlastnické a evidenční údaje
Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 229 zapsán:
Hynek Jiří, Finské domky 706/23, 74714 Ludgeřovice
podíl ½
Hynková Renata, Finské domky 706/23, 74714 Ludgeřovice
podíl ½
Omezení vlastnického práva:
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Zahájení exekuce
Zástavní právo exekutorské
Zástavní právo smluvní
Zástavní právo soudcovské
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci
Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Ludgeřovice, okrese Opava, při ul. Finské domky, cca 130 m
jihovýchodně od zastávky MHD „Samoobsluha“. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení.
V okolí nemovité věci je k dispozici rozšířená občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je
pak k dispozici ve městě Ostrava, vzdáleném cca 6 km. Přístup k objektu je po zpevněné obecní
komunikaci, ul. Finské domky nebo z ulice Vráblovecká. Oceňovaná nemovitost se nachází ve
vyhledávané a klidné lokalitě v rámci Ostravska, s dobrou dopravní dostupností města Ostravy nebo
Hlučína.
Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemkem
parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če a pozemkem parc.č. 3205/4 a součástmi a
příslušenstvím.
Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří
a) vedlejší stavby
- garáž na pozemku parc.č. 3205/70 (jedná se o dvojgaráž, nepodsklepenou, přízemní s plochou střechou,
s krytinou IPA, podlaha betonová, vrata plechová, garáž je napojena na IS elektro).
- jednoduchý přístřešek (posezení) navazující na stavbu dvojgaráže, nezapsaný a nezakreslený v Katastru
nemovitostí, s pultovou střechou, s krytinou IPA a betonovou dlažbou.
- jednoduchý kovový přístřešek (kotec pro psa)
- jednoduchý dřevěný přístřešek (sklad dřeva, voliéra)
b) venkovní úpravy
oplocení, vrátka, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, venkovní bazén, udírna
c) trvalé porosty
na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří (okrasné i ovocné)
Pozitiva oceňované nemovité věci:
- umístění v klidné lokalitě k bydlení, ve vyhledávané klidné části v rámci Ostravska
Negativa oceňované nemovité věci:
- skutečný stav neodpovídá zákresu v katastrální mapě
- znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci
7. Obsah posudku
I) Odhad ceny obvyklé
Přílohy:
- Fotodokumentace
- Mapa širších souvislostí
- Srovnávané nemovité věci
- Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek
I) Odhad ceny obvyklé
Použitá metodika ocenění
Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých
zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona
č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č.
303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na
cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí
například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními
poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z
osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými,
jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít
rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí.
Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí,
inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se
jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za
určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Popis
A) pozemky
Výčet pozemků:
Parc.č. 3205/3
Parc.č. 3205/4
Parc.č. 3205/70
zastavěná plocha a nádvoří
zahrada
zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 115 m2
o výměře 439 m2
o výměře 49 m2
Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a
nachází se zde vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra pozemků činí 603 m2.
Příslušenství nemovité věci je nadstandardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
-5B) stavby:
1) Rodinný dům č.p. 706, součást pozemku parc.č. 3205/3
Oceňovaný rodinný dům je řadový krajní, z části podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím pod
sedlovou střechou. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá
dle velikosti objektu, že se jedná o rodinný dům s dispozicí 5+1 nebo 5+kk. Základy jsou betonové. Svislé
obvodové konstrukce znalec předpokládá montované na bázi dřevní hmoty případně kombinované
zděné. Střecha je sedlová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky novodobé na
zateplení. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna znalec předpokládá plastová nebo
dřevěná, dveře hladké plné a prosklené. Podlaží jsou propojena schodištěm.
Ostatní vybavení tvoří klimatizace a případně i krb.
Zastavěná plocha objektu činí 115 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 145 m2.
Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá vytápění kotlem na
tuhá paliva či zemní plyn a případně krbem, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van
(případně sprchových koutů), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem případně dalšími
vestavnými spotřebiči.
Jedná se o původní tzv. „finský domek“ s přístavbou. Technický stav objektu předpokládám dobrý,
k domu byla provedena přístavba v roce 1998 a dále provedena rekonstrukce.
Předpokládám, že je rodinný dům napojen na přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu, vodu a plyn,
případně i na kanalizaci, která je v obci dostupná.
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými
objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací
metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a
ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí.
V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje
poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 3 500 tis.
Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o
ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i
provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %.
Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3
Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce:
oceňovaná
Srov. 1
Finské
Úzká,
domky 706, Ludgeřovice
Ludgeřovice
ZÁKLADNÍ ÚDAJE
plocha pozemku
zastavěná plocha
užitná podlahová plocha
prodejní/nabídková cena celkem
EKONOMICKÉ ÚDAJE
Typ transakce
korekce pro typ trans.
datum nabídky/prodeje
korekce pro datum nabídky
FYZICKÉ ASPEKTY
tech. stav objektu
korekce pro tech. Stav
lokalita/přístupnost
korekce pro lokalitu
příslušenství
korekce pro příslušenství
korekce pro velikost pozemku
korekce pro velikost domu
Indikovaná hodnota nemovité
věci
603
115
145
309
90
130
2 290 000
nabídka
Srov. 2
Srov. 3
Srov. 4
Okružní,
Malá,
Hlučínská,
Markvartovice Ludgeřovice Petřkovice
645
141
180
2 550 000
nabídka
0,90
IV.15
0,90
IV.15
1,00
1,00
544
103
150
2 800 000
372
122
165
3 350 000
nabídka
0,90
II.15
1,00
nabídka
0,90
IV.15
1,00
horší
srovnatelný srovnatelný
srovnatelný
1,00
1,15
1,00
1,00
srovnatelná srovnatelná
srovnatelná srovnatelná
1,00
1,00
1,00
1,00
horší
horší
horší
horší
1,10
1,20
1,05
1,20
0,95
1,05
1,15
1,20
1,05
0,90
1,00
0,95
3 096 185
3 116 232
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
2 158 448
3 100 000 ,- Kč
3 651 480
3 458 582
-7Ocenění spoluvlastnického podílu:
Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po
podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny
spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši
spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 tak stanovuji odborným
odhadem ve výši 80 % z jeho podílové hodnoty.
Cena obvyklá nemovitosti:
Spoluvlastnický podíl 1/2:
3 100 000,- Kč
1 550 000,- Kč
Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 80 %
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno):
1 240 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám
na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku,
s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji
cenu obvyklou nemovité věci (spoluvlastnického podílu) zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 240
000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a součástí a
příslušenství.
Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 240 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny:
Obvyklá cena nemovité věci: (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci - pozemku parc.č.
3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemku parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže
bez čp/če a pozemku parc.č. 3205/4 a součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec
Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 229), je stanovena ke dni 18. 3. 2015. Na základě zjištěných cen a na
základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na
konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu
obvyklou (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve
výši 1 240 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace
1) Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci pozemku
parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemku parc.č. 3205/70 jehož součástí je
stavba garáže bez čp/če a pozemku parc.č. 3205/4 a součástí a příslušenství, katastrální území
Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 229) činí
1 240 000,- Kč
Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicettisíc Kč
2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč
Slovy: nula Kč
3) Výsledná cena nemovité věci (spoluvlastnického podíle ve výši ½) včetně příslušenství a
součástí
1 240 000,- Kč
Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 20. 4. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA
Foerstrova 18
702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2190-147/2015 znaleckého deníku.
-9Přílohy:
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci
Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Přední pohled na RD č.p.706
Přední pohled na RD č.p.706
Pohled do zahrady
Dvojgaráž bez čp/če
- 11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 12 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci
Nemovitá věc č. 1
RD ul. Úzká, Ludgeřovice
Cena: 2 290 000,- Kč
Zastavěná plocha: 90 m2
Užitná plocha: 130 m2
Velikost pozemku: 309 m2
Rodinný dům 5+1, který prošel celkovou rekonstrukci v roce 2001. V
přízemí se nachází kuchyň s východem na zahradu, obývací pokoj s krbem,
koupelna s WC a sprchovým koutem, dva pokoje. V patře se nachází dva
velké pokoje s komorou, koupelna s WC a vanou. Dům se vytápí plynem
(nový kotel) nebo tuhá paliva krbem. Nahoře plovoucí podlahy, v přízemí
dlažba a linoleum. Elektřina i topení v mědi. Na pozemku stojí dřevěná
technická místnost, zastřešený prostor pro parkování či venkovní posezení s
grilem. Půda. Kanalizace. Studna s užitkovou vodou.
Nemovitá věc č. 2
RD ul. Okružní, Markvartovice
Cena: 2 550 000,- Kč
Zastavěná plocha: 141 m2
Užitná plocha: 180 m2
Velikost pozemku: 645 m2
Rodinný dům 4+1 po kompletní rekonstrukci s garáží a oplocenou
zahradou. V přízemí domu se nachází vstupní chodba se schodištěm,
obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, samostatné WC a koupelna. V patře se
nachází obytná zóna s třemi samostatnými pokoji, koupelna s WC. V
suterénu se nachází garáž se sekčními vraty, přístupní z ulice vč. dvou
sklepních místností. Rekonstrukce domu zahrnovala zateplení fasády,
plastová okna, vnitřní i vnější dveře, výměnu krovu a třešní krytiny
vč.izolace, hydroizolace, veškeré klempířské prvky, vnitřní rozvody vody,
plynu, odpadů a elektroinstalace, kompletní nové omítky a vnitřní schodiště
vč. nových koupelen a WC. K domu náleží zahrada s terasami k posezení,
pozemek je svažitý s výhledem do krajiny a na obec. Dům je napojen na
veškeré IS vč. kanalizace.
.Nemovitá věc č. 3
RD ul. Malá, Ludgeřovice
Cena: 2 800 000,- Kč
Zastavěná plocha: 103 m2
Užitná plocha: 150 m2
Velikost pozemku: 544 m2
Rodinný dům o velikosti 5+1 s jídelnou v centru obce Ludgeřovice.
Kolaudace byla v roce 1976. Dům je celopodsklepený s garáží.U domu je
prostorná terasa s výhledem na blízké okolí. V přízemí domu je zádveří,
WC, kuchyň se spíží, obývací pokoj a jídelna s krbem a schodiště do prvního
patra. V prvním patře 3 menší pokoje, kde dva z nich mají vstup na balkon a
jeden větší pokoj. Dále se v prvním patře nachází koupelna s WC. Ve sklepě
je prádelna, sušárna, dílna a kotelna. Vytápění domu je plynové i na tuhá
paliva. Odpady jsou řešeny žumpou. Voda je z vlastní studny.
.Nemovitá věc č. 4
RD ul. Hlučínská, Petřkovice
Cena: 2 800 000,- Kč
Zastavěná plocha: 122 m2
Užitná plocha: 165 m2
Velikost pozemku: 372 m2
Rodinný dům v Petřkovicích, na Hlučínské ulici. Podkroví domu je řešeno
jako otevřené studio, vstup do domu přes zimní zahradu. V domě je sauna,
2 krby a biokrb, prostorná koupelna, velká kuchyň s jídelnou a spížkou. K
domu patří menší okrasná zahrada. Umístění je v klidné části, poblíž
náměstí a veškeré občanské vybavenosti.