znalecký posudek - JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M.

-1-
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2743-55/2016
o odhadu ceny obvyklé na nemovité věci - pozemku parc.č. st. 324, jehož součástí je rozestavěná
stavba, pozemků parc.č. st. 329, p.č. 163/2, 163/4, 163/5, 163/6, 164, 180/1, 180/27, 181/1, 181/3,
181/4, 207/2 a 240 a rozestavěné stavby stojící na pozemcích p.č. st. 326, st. 327, st. 328 a st. 329,
včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Pavlice, okresu Znojmo (LV 665)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor
JUDr. Jiří Trojanovský, LLM
Exekutorský úřad Frýdek - Místek
Farní 23
738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení
č.j. 143 EX 00339/15
Podle stavu ke dni 9. 1. 2016 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA
Foerstrova 18
702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 27 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních.
V Ostravě 26. 1. 2016
-2-
A. Nález
1. Znalecký úkol
Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady,
které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou
2. Informace o nemovité věci
Název nemovité věci:
Adresa nemovité věci:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Stavba pro výrobu, pozemky komerční, pro bydlení, zemědělské
Pavlice 176
Znojmo
Pavlice
Pavlice
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci
Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 9. 1. 2016 za účasti znalce. Povinný se dostavil, avšak ani
přes zaslanou výzvu nepustil znalce dovnitř nemovitostí. Znalec si tak prohlédl pouze exteriéry
oceňovaných věcí.
4. Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 665 pro k.ú. Pavlice ze dne 10.12.2015.
Kopie katastrální mapy.
Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00339/15-136 o ustanovení
znalce ze dne 11.12.2015.
5. Vlastnické a evidenční údaje
Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 665 zapsán:
SJM Kopp Dalibor a Koppová Maria, č.p. 176, 671 56 Pavlice
Omezení vlastnického práva na LV č. 665
Věcné břemeno oprav a údržby vedení vodovodního řádu, oprávnění pro Obec Pavlice, povinnost
k pozemku p.č. 207/2
Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu
Zahájení exekuce
blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci
Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Znojmo, obci Pavlice, po levé straně komunikace E59
(vyjma pozemku p.č. 240), ve směru z Pavlic na Grešlové Mýto. Část nemovitosti je situována kolem
výrobního areálu v sousedství č.p. 176, část pozemků je v nezastavěném území.
Pavlice jsou malou obcí s necelými pěti sty obyvateli situovanou cca 16 km severozápadně od Znojma, při
hlavním tahu E59 Znojmo – Jihlava. V obci je pouze základní občanská vybavenost, kompletní občanská
vybavenost je k dispozici ve spádovém městě Znojmo, vzdáleném cca 16 km od nemovitostí.
Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří
a) venkovní úpravy
zpevněné plochy, opěrná zídka
7. Obsah posudku
I) Odhad ceny obvyklé
Přílohy:
- Fotodokumentace
- Mapa širších souvislostí
- Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek
I) Odhad ceny obvyklé
I.I. Použitá metodika ocenění
Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých
zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona
č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č.
303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na
cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí
například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními
poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z
osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými,
jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít
rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí.
Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí,
inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se
jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za
určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
I.II. Popis
Pro další ocenění byly nemovité věci rozděleny do tří samostatných částí:
1) Komerční pozemky pro výrobu
V této části budou oceňovány pozemky p.č. 163/2, 163/5, část pozemku p.č. 163/6 (o výměře 2206 m2),
pozemek p.č. 180/27. Jedná se o pozemky situované u výrobního areálu a pozemky určené územním
plánem k zastavění (pro výrobu a sklady bez negativních vlivů).
Součástí pozemků jsou zpevněné plochy a opěrné zídky.
2) Pozemky zastavěné stavbami a stavby
V této části je oceňován pozemek p.č. st. 324 a rozestavěná stavba, jež je jeho součástí, stojící na pozemku
p.č. st. 324; a pozemek p.č. st. 329 a rozestavěná stavba stojící na pozemcích p.č. st. 326, st. 327, st. 328 a
st. 329 (pozn: pozemky p.č. st. 326, st. 327 a st. 328 nejsou předmětem tohoto ocenění)
3) Pozemky určené k zastavění pro bydlení, pozemky dopravní infrastruktury a zemědělské
pozemky
V této části jsou oceňovány pozemky p.č. 163/4, část pozemku p.č.163/6 (o výměře 450 m2), pozemek
p.č. 164, 180/1, 181/1, 181/3, 181/4, 207/2 a p.č. 240.
-5Jedná se o nezastavěné pozemky vedené v druhu pozemku orná půda, zahrada nebo ostatní plocha,
které jsou však určeny k zastavění nebo využívaný jiným způsobem (cesty, zemědělské pozemky). Tyto
pozemky znalec dále rozdělil na tři kategorie:
3.1. Pozemky určené územním plánem k zastavění objekty pro bydlení
3.2. Pozemky vedené v územním plánu obce v ploše dopravní infrastruktury
3.3. Zemědělské pozemky a krajinná zeleň
A) Výčet nemovitých věcí na LV 665
Pozemky v části 1) Komerční pozemky:
Parc.č. 163/2
Parc.č. 163/5
Parc.č. 163/6
Parc.č. 180/27
orná půda
orná půda
orná půda, část 1
zahrada
o výměře 13 349 m2
o výměře 1 089 m2
o výměře 2 206 m2
o výměře
2 m2
Celková výměra pozemků v této části ocenění činí 16 646 m2.
Pozemky v části 2) pozemky zastavěné stavbami a stavby
V této části je oceňován pozemek p.č. st. 324 a rozestavěná stavba, jež je jeho součástí, stojící na pozemku
p.č. st. 324;
a pozemek p.č. st. 329 a rozestavěná stavba stojící na pozemcích p.č. st. 326, st. 327, st. 328 a st. 329
(pozn: pozemky p.č. st. 326, st. 327 a st. 328 nejsou předmětem tohoto ocenění)
Parc.č. st. 324 zastavěná plocha a nádvoří
Parc.č. st. 329 zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 235 m2
o výměře 321 m2
Na pozemku p.č. st. 329 stojí rozestavěná stavba. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že se jedná
pouze o základovou desku s podlahou dlážděnou. Zdivo bylo sneseno. Půdorys rozestavěné stavby je
obdélníkový, zastavěná plocha činí 235 m2.
Na pozemcích p.č. st. 326, st. 327, st. 328 a st. 329 stojí rozestavěná stavba. Jedná se o jednopodlažní
trojlodní halu. Základy objektu betonové pásy, nosné konstrukce zděné z tvárnicového zdiva. Krov
střechy nízký sedlový s krytinou plechovou. Klempířské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu.
Vrata plechová. Ostatní okenní a dveřní výplně chybí (jsou zazděny). Vnější omítky chybí. Znalci nebyla
umožněna prohlídka interiéru, ostatní prvky vybavení a stupeň rozestavěnosti není znalci znám.
Hala je obdélníkového půdorysu o rozměrech 36,60 * 26,50. Zastavěná plocha činí cca 970 m2.
Hala stojí pouze z 1/3 na vlastním pozemku ( pozemek p.č. st. 329 o ploše 321 m2). Dvě třetiny haly stojí
na cizích pozemcích (p.č. st. 326, st. 327, st. 328 které nejsou předmětem ocenění).
Pozemky v části 3)
Pozemky p.č. 163/4, část pozemku p.č.163/6 (o výměře 450 m2), pozemek p.č. 164, 180/1, 181/1,
181/3, 181/4, 207/2 a p.č. 240 jsou různé druhy pozemků. část pozemků se nachází v plochách bydlení,
jeden v ploše dopravní infrastruktury a část je zemědělských pozemků. Přesné rozdělení pozemků není
-6specifikováno. Znalec odvodil výměry z územního plánu a katastrální mapy. Pro další ocenění rozdělil
pozemky na jednotlivé části dle způsobu jejich možného využití.
3.1. Pozemky určené územním plánem k zastavění objekty pro bydlení
Parc.č. 207/2
Parc.č. 240
zahrada
o výměře 54 m2
orná půda o výměře 1976 m2
Celková výměra pozemků určených územním plánem k zastavění činí 2030 m2.
3.2. Pozemky vedené v územním plánu obce v ploše dopravní infrastruktury
Parc.č. 164 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 165 m2
3.3. Pozemky zemědělské a zeleně
Parc.č. 163/4
orná půda o výměře 246 m2
Parc.č. 163/6
orná půda část 2 o výměře 450 m2
Parc.č. 180/1
orná půda o výměře 1002 m2
Parc.č. 181/1 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 345 m2
Parc.č. 181/3 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 4252 m2
Parc.č. 181/4 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 281 m2
Celková výměra zemědělských pozemků a pozemků zeleně činí 6 576 m2.
I.III. Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými
objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací
metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a
ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí.
Ocenění části 1
Komerční pozemky pro výrobu
V současné době se na Znojemsku běžně obchoduje se stavebními pozemky určenými ke komerční
výstavbě (výroba, skladování). Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V širším okolí nemovité věci se
nabízí komerční pozemky v rozmezí cca 200 až 700 Kč/m2, dle umístění v lokalitě, velikosti pozemku
a jeho dalšího možného využití, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od
realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se
obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %.
Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání:
-7-









Prodej komerčního pozemku 3 700 m²Tasovická, Hodonice
1 200 000 Kč (324 Kč za m²)
Prodej pozemku okres Znojmo, obec Tasovice, vhodný na výstavbu průmyslového
objektu. Veškeré sítě.
Celková cena:1 200 000 Kč za nemovitost, včetně právního servisu
Cena za m²:324 Kč
Aktualizace: 24.1.2016
ID:331264348 Plocha pozemku:3700 m2
Prodej komerčního pozemku 10 690 m²Žďárského, Třebíč - Jejkov
2 993 200 Kč (280 Kč za m²)
Na prodej pozemek v Třebíči, ulice Žďárského. Jedná se o pěkné místo na okraji města
v průmyslové zóně. Výměra pozemku je 10690 m2 s možností rozdělení na dvě parcely.
Délka pozemku je cca 320 m2 a šíře 33m. Pozemek se nachází východně cca 18 m od
postavené a fungující firmy.
Celková cena:2 993 200 Kč za nemovitost
Cena za m²:280 Kč
ID zakázky:143-N02776
Aktualizace:19.01.2016
Plocha pozemku:10690 m2




Prodej komerčního pozemku 10 288 m²Znojmo - Oblekovice, okres Znojmo
3 899 152 Kč (379 Kč za m²)
V exkluzivním zastoupení majitele nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře
10.288 m2 na okraji Znojma za cenu 390,- Kč/m2. Pozemek je Územním plánem veden
jako parcela ke komerčnímu využití.Kolem pozemku vede zpevněná komunikace, z
inženýrských sítí se před pozemkem nachází plyn a elektrika. Pozemek se nachází
nachází na konci Znojma, kousek od křižovatky nad čerpací stanicí Avanti, kde v
budoucnu povede obchvat se sjezdy. Potřebujete-li vyřídit úvěr, rádi Vám jej výhodně
zprostředkujeme, nebo doporučíme specialisty na úvěry. Bližší info u makléře.
Celková cena:3 899 152 Kč za nemovitost
Cena za m²:379 Kč
ID zakázky:213-N00332
Aktualizace:06.01.2016



Prodej komerčního pozemku 13 880 m²Znojmo, okres Znojmo
8 831 844 Kč (636,30 Kč za m²)
Ve výhradním zastoupení nabízím, polohou, dobře situované pozemky (na trase
Jihlava-Znojmo-Wien), nachází se za obcí Kasárna, u hlavní frekventované silnice po
levé straně směrem na Znojmo. Vhodné pro komerční výstavbu např. výrobní haly,
skladové prostory a další. Dle územního plánu je pozemek určen k výrobě, komerci,
průmyslové výstavbě, atd. Na okraj pozemků přivedeny přípojky inženýrských sítí.
Celková plocha činí 13 880 m2. Na pozemky se dostanete po asfaltové silnici se
sjezdem na nezpevněnou cestu. Případnému zájemci pomůžeme s výhodným
financováním a bezpečně provedeme celým procesem nákupu pozemků.
Celková cena:8 831 844 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu
Cena za m²:636,30 Kč
ID zakázky:3254
Aktualizace:13.01.2016
Na základě zjištěných skutečností, vzhledem k umístění pozemků v lokalitě, jejich tvaru, velikosti,
příslušenství, možnému dalšímu využití apod., odhaduji cenu obvyklou těchto pozemků ve výši 350,Kč/m2.
-8-
Celková výměra pozemků části 1 :
Cena obvyklá za m2:
Cena obvyklá pozemků za část 1:
16 646 m2
350,- Kč
5 826 100,- Kč
Ocenění části 2
1) Pozemky zastavěné stavbami a stavby
V současné době se na Znojemsku běžně obchoduje se skladovými či výrobními halami. Nabídka je
v převisu nad poptávkou. V širším okolí nemovité věci se nabízí skladové či výrobní haly v rozmezí cca
3000 až 11 000 Kč/m2, dle umístění v lokalitě, velikosti haly, technickému stavu, dalšímu možnému
využití, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší
cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi
cca 4 – 7 %.
Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání:







Prodej výrobní haly, prostoru 700 m²Znojmo, okres Znojmo
7 720 000 Kč (11 029 Kč za m²)
K prodeji nabízíme průmyslovou halu a venkovní prostory ve Znojmě. Budova se
nachází ve vnitřním traktu několika objektů na strategickém místě v živé zóně města
Znojma. Objekt je umístěn blízko nádraží s velmi dobrou dopravní obslužností.
Budova je zděná s rovnou střechou . Celý objekt je možné vytápět, je vybaven i
novým zázemím pro kancelář a sociální zařízení. Hala je vybavena i mostovým
jeřábem. Skladovací nebo výrobní plocha o velikosti cca 700m2. Dále ještě
venkovní zpevněné prostory o ploše až 500m2. Vstup do budovy několika vraty jak
z boku, tak i čelním vstupem. Všechny IS jsou na místě, jsou nové a v perfektním
stavu. K hale ještě přiléhá garáž vhodná pro osobní auto nebo dodávku. Na místě lze
provozovat jak výrobu, nebo je možné tyto prostory využít ke skladování.
Celková cena:7 720 000 Kč za nemovitost
Cena za m²:11 029 Kč
ID zakázky:2114
Stav objektu:Velmi dobrý
Umístění objektu:Centrum obce
Typ domu:Přízemní
Podlaží:1
Užitná plocha:700 m2
-9-
















Prodej výrobní haly, prostoru 1 567 m²Znojmo - Oblekovice, okres Znojmo
13 900 000 Kč (8 870 Kč za m²)
Prodej výrobně skladovacího objektu ve Znojmě, Oblekovicích. Nachází se v
komerčním areálu s dobrou dostupností, na vlastních pozemcích a se zajištěným
přístupem podílovým spoluvlastnictví na přístupové komunikaci. Původní objekt
byl kompletně rekonstruován a dostavěn v letech 2006-2008. Celý objekt je dělen
na 3 haly o výměrách 631, 448 a 488 m2. Zázemí je tvořeno kancelářskými
prostorami, šatnami a sociálním zázemím o celkové výměře 160 a 119 m2. Výška
hal se pohybuje v rozmezí 5,6 - 6 m, podlahy jsou litý beton a jedna z hal disponuje
jeřábem. Zásobování je možné TIR. Objekt je využívána vlastníkem a jedním
nájemcem, kdy je možno ponechat oba subjekty v nájmu - investiční možnost.
Celková cena:13 900 000 Kč za nemovitost
Cena za m²:8 870 Kč
ID zakázky:00132
Stavba:Cihlová
Stav objektu:Velmi dobrý
Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Přízemní
Užitná plocha:1567 m2
Výška stropu:6,0 m
Prodej skladového prostoru 479 m²Únanov, okres Znojmo
2 990 000 Kč (6 242 Kč za m²)
Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji zrekonstruovanou dvoupatrovou halu,
nacházející se v komerčním areálu v blízkosti obce Únanov, okres Znojmo. Z
dispozičního hlediska se jedná o samostatný objekt halového typu, přízemní,
nepodsklepený, nad skoro celým půdorysem vestavba patra s kancelářskými
prostory, z nichž je menší část nedokončena. Užitná podlahová plocha 1.NP
dosahuje 248,8 m2, vestavba v patře 230,6 m2. Celková kubatura obestavěného
prostoru činí 2066, 5 m3. Z hlediska využití je přízemní nijak nečleněný halový
prostor možné ideálně využívat ke skladování či lehkou výrobu, vstup do
objektu skrze 5 vrat. Do patra se vstupuje po vnějším kovovém schodišti.
Nachází se zde hala, kancelářské prostory, čajová kuchyňka a WC se sprchou.
Vpravo z haly v patře je přístupný zatím ne zcela dokončený kancelářský a
skladovací prostor. Z inženýrských sítí je zde připojení na elektřinu 230/380 V,
kanalizace zaústěna do jímky, užitková voda z vlastního vrtu. Případný zájemce
jistě ocení kombinaci skladovacích/výrobních a kancelářských prostor v
jednom objektu. Více informací u makléře.
Celková cena:2 990 000 Kč za nemovitost
Cena za m²:6 242 Kč
ID zakázky:80678
Stavba:Cihlová Stav objektu:Po rekonstrukci
Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Patrový
Podlaží:2 Plocha zastavěná:274 m2
Užitná plocha:479 m2 Parkování:10
Rok kolaudace:1975
Rok rekonstrukce:2005
- 10 -







Prodej skladového prostoru 500 m²Bezkov, okres Znojmo
1 600 000 Kč (3 200 Kč za m²)
V současnosti je v domě truhlářská dílna o ploše cca 250m2 se samostatným
sociálním zařízením, dále nově vybudovaný byt velikosti 1 + kk o ploše cca 35 m2 a
pohostinství se zázemím a vlastním sociálním zařízením celkově cca 100 m2
zastavěná plocha objektu je celkem 613 m2, z toho budovy cca 500 m2 - hlavní
stavba cca 430 m2, zbytek vedlejší stavby - garáž a dílna. Nemovitost je vytápěna
centrálně kotlem na tuhá paliva umístěný ve sklepě, voda je vlastní a kanalizace
svedena do septiku na vyvážení. Plyn je v komunikaci před domem. V posledních
dvou letech proběhla kompletní rekonstrukce. PENB třída G. Po prodeji bude
upřesněno.
Celková cena:1 600 000 Kč za nemovitost
Cena za m²:3 200 Kč
Poznámka k ceně:k jednání
Stavba:Cihlová
Stav objektu:Velmi dobrý Typ domu:Přízemní
Užitná plocha:500 m2
Na základě zjištěných skutečností, vzhledem k umístění, velikosti, technickém u stavu, dalšímu možnému
využití apod., odhaduji cenu nemovitých věcí takto:
Pozemek p.č. st. 324, jehož součástí je rozestavěná stavba ve výši 1700,- Kč/m2, tj. za celou výměru
399 500,- Kč.
Pozemek p.č. st. 329 a rozestavěná budova na pozemku p.č. st. 326, st. 327, st. 328 a st. 329 ve výši 5 500,Kč/m2.
Celková výměra budovy :
970 m2
2
Cena obvyklá za m plochy:
5 500,- Kč
Cena obvyklá pozemku a stavby:
5 335 000,- Kč
Cena obvyklá nemovitých věcí za část 2:
5 734 500,- Kč
Ocenění části 3
3.1. Pozemky určené územním plánem k zastavění objekty pro bydlení
Parc.č. 207/2
Parc.č. 240
zahrada
o výměře 54 m2
orná půda o výměře 1976 m2
Celková výměra pozemků určených územním plánem k zastavění činí 2030 m2.
V současné době se na Znojemsku běžně obchoduje se stavebními pozemky určenými k bydlení.
Nabídka je v převisu nad poptávkou. V širším okolí nemovité věci se nabízí stavební pozemky pro
bydlení v rozmezí cca 200 až 400 Kč/m2, dle umístění v lokalitě, velikosti pozemku a jeho dalšího
možného využití, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných
cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle
pohybují mezi cca 4 – 7 %.
- 11 Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání:
Prodej stavebního pozemku 1 536 m²Blížkovice, okres Znojmo
296 000 Kč (193 Kč za m²)
Prodej zahrady v obci Blížkovice. Jedná se o pozemek - zahradu vhodný pro stavbu.
Parcela se nachází na okraji obce, má přibližně obdélníkový tvar. Dle územního
plánu obce je parcela vedená jako plocha bydlení - bydlení v rodinných domech.

Prodej stavebního pozemku 1 820 m²Jevišovice, okres Znojmo
455 000 Kč (250 Kč za m²)
Nabízíme k prodeji stavební pozemky v obci Jevišovice okres Znojmo. Pozemky se
nacházejí v klidné části na okraji obce. Pozemky o celkové rozloze 1820m² jsou
rovinaté s příjezdovou komunikací. Veškeré sítě se nacházejí cca 20m od pozemků.

Prodej stavebního pozemku 2 530 m²Běhařovice - Ratišovice, okres Znojmo
695 000 Kč (275 Kč za m²)
Prodej pozemku pro stavbu dvou RD v obci Ratišovice (Běhařovice) u Znojma.
Situováno v mírném jihovýchodním svahu na okraji obce s výhledem do okolí. Jde
o velmi klidnou lokalitu, bez výrobních závodů v okolí. Výměra 2.530 m2. Tvarem
obdélník – uliční fronta 15m, délka 170 m. Součástí pozemku je starý dům v řadové
frontě ulice, dům je ve velmi špatném technickém stavu, dle uvážení k demolici.
Veškeré IS k dispozici – elektřina, voda, plyn, kanalizace. Vlastní studna na
pozemku, pitná voda, nyní ale kvalita vody neověřena. Pozemek je vhodný pro
stavbu 2 RD. Jeden v uliční frontě a druhý na opačném konci pozemku v zahradě.
Přístup na pozemek je z obecních pozemků, v ulici po asfaltové komunikaci, příjezd
k zahradě zadem po nezpevněné obecní cestě. Dle projednání s místním stavebním
úřadem je možno v zahradě nový dům vystavět. Napojení IS možné. Možnost
prodeje také cca 1.250 m2, zadní poloviny celého pozemku. Prohlídka dle dohody.
Prodej stavebního pozemku 3 000 m²Plenkovice, okres Znojmo
900 000 Kč (300 Kč za m²)
Nabízíme exkluzivně k prodeji stavební pozemek 3000 m2. Inženýrské sítě jsou na
hranicích pozemku. Tichá lokalita s nádherným výhledem do krajiny. V územním
plánu obce určen k zástavbě, na okraji vesnice u hlavní silnice, sítě na hranicích
pozemku, 40*75 m.

Na základě zjištěných skutečností, vzhledem k umístění, velikosti, dalšímu možnému dalšímu využití
apod., odhaduji cenu obvyklou těchto pozemků ve výši 220,- Kč/m2.
- 12 Celková výměra pozemků části 3.1 :
Cena obvyklá za m2:
Cena obvyklá pozemků za část 3.1:
2030 m2
220,- Kč
446 600,- Kč
3.2. Pozemky vedené v územním plánu obce v ploše dopravní infrastruktury
Parc.č. 164 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 165 m2
V současné době se na Znojemsku běžně neobchoduje s pozemky komunikací. Nabídka takovýchto
pozemků ani poptávka po nich prakticky neexistuje. V návaznosti na výše uvedené odhaduji cenu
obvyklou tohoto pozemku odborným odhadem ve výši 100,- Kč/m2.
Celková výměra pozemků části 3.2 :
Cena obvyklá za m2:
Cena obvyklá pozemků za část 3.2:
165 m2
100,- Kč
16 500,- Kč
3.3. Pozemky zemědělské a pozemky zeleně
Parc.č. 163/4
Parc.č. 163/6
Parc.č. 180/1
Parc.č. 181/1
Parc.č. 181/3
Parc.č. 181/4
orná půda
orná půda část 2
orná půda
ostatní plocha, neplodná půda
ostatní plocha, jiná plocha
ostatní plocha, neplodná půda
o výměře 246 m2
o výměře 450 m2
o výměře 1002 m2
o výměře 345 m2
o výměře 4252 m2
o výměře 281 m2
Celková výměra zemědělských pozemků a pozemků zeleně činí 6 576 m2.
V současné době se na Znojemsku běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v převisu nad
poptávkou. V širším okolí nemovité věci se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 20 až 35 Kč/m2,
dle umístění v lokalitě, velikosti pozemku a jeho dalšího možného využití, apod. Nutno podotknout, že se
jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují
i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %.
Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání:
Prodej pole 837 m²Štítary, okres Znojmo
29 300 Kč (35 Kč za m²)
Nabízíme k prodeji rovinatý, slunný zemědělský pozemek vedený dle katastru
nemovitostí jako orná půda. Polnost s výměrou 837 m² se nachází na okraji městyse
Štítary, okres Znojmo. V současnosti obhospodařován s nájemním vztahem do října
2015.
- 13 Prodej pole 4 119 m²Kravsko, okres Znojmo
78 000 Kč (19 Kč za m²)
Nabízíme k prodeji slunný, rovinatý zemědělský pozemek nacházející se v okolí
obce Kravsko v Jihomoravském kraji. Obec Kravsko se nachází ve znojemském
okrese zhruba 10 km severozápadně od Znojma. Pozemek má celkovou rozlohu 4
119 m² a je dobře přístupný k obecní komunikace. Dle katastru nemovitostí je
parcela vedena jako orná půda a v současnosti je obhospodařována bez nájemního
vztahu. Pozemek je určen k zemědělským účelům a je zahrnut v LPIS – možnost
dotace. Kravsko je taktéž názvem katastrálního území.

Prodej pole 13 484 m²Tvořihráz, okres Znojmo
269 680 Kč (20 Kč za m²)
V rámci insolvenčního řízení nabízíme k prodeji zemědělské pozemky č.parc.
1566/62 , 1572/5, 1621/82 a 1638/15 , nacházející se na horní planině před obcí
Tvořihráz po levé a pravé straně příjezdové komunikace ve směru od
Znojma.Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou ve vzdálenosti do jednoho
kilometru od zastavěné části obce.
Prodej pole 11 631 m²Běhařovice, okres Znojmo
290 775 Kč (25 Kč za m²)
Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji pozemky s ornou půdou v katastrálním území
Běhařovice a Újezd o celkové výměře 11 631 m2 s cenou 25,-Kč za m2. Nachází se
celkem na sedmi parcelních číslech. Aktuálně jsou pronajaty zemědělskému
družstvu.

Na základě zjištěných skutečností, vzhledem k umístění, velikosti, dalšímu možnému využití apod.,
odhaduji cenu obvyklou těchto pozemků ve výši 20,- Kč/m2.
Celková výměra pozemků části 3.3 :
Cena obvyklá za m2:
Cena obvyklá pozemků za část 3.3:
6 576 m2
20,- Kč
131 520,- Kč
- 14 -
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám
na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stavy objektů, velikost a druhy
pozemků, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, právním vztahům
(právně neošetřeno užívání pozemků zastavěných stavbou ve vlastnictví třetích osob), nabídce a
poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou takto:
Ocenění části 1 - Komerční pozemky pro výrobu
5 826 100,- Kč
Ocenění části 2 – Pozemky zastavěné stavbami a stavby
5 734 500,- Kč
Ocenění části 3.1. Pozemky určené územním plánem k zastavění objekty pro bydlení
Ocenění části 3.2. Pozemky dopravní infrastruktury
16 500,- Kč
Ocenění části 3.3. Pozemky zemědělské
Cena obvyklá nemovitých věcí zapsaných na LV č. 665
446 600,- Kč
131 520,- Kč
12 155 220,- Kč
Cena obvyklá nemovitých věcí zapsaných na LV č. 665 (zaokrouhleno) 12 155 200,- Kč
Cena zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb, součástí a příslušenství.
I.IV. Ocenění právních vad:
V části C/LV č. 665 je zapsáno věcné břemeno:
Věcné břemeno oprav a údržby vedení vodovodního řádu, oprávnění pro Obec Pavlice, povinnost
k pozemku p.č. 207/2
Jelikož lze jen obtížně určit roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno paušální
částkou ve výši 10 000,- Kč.
Ocenění právních vad:
10 000,- Kč
- 15 -
C. Rekapitulace
1) Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 324, jehož součástí je rozestavěná stavba,
pozemků parc.č. st. 329, p.č. 163/2, 163/4, 163/5, 163/6, 164, 180/1, 180/27, 181/1, 181/3, 181/4,
207/2 a 240 a rozestavěné stavby stojící na pozemcích p.č. st. 326, st. 327, st. 328 a st. 329, včetně
součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Pavlice, okresu Znojmo (LV 665) činí
12 155 200,- Kč
Slovy: dvanáct-milionů-jedno-sto-padesát-pět-tisíc-dvě-stě-korun-českých
2) Ocenění právních vad:
-
10 000,- Kč
Slovy: deset-tisíc-korun-českých
Znalci nejsou známy žádné jiné právní vady, vyjma oceněné a popsané výše, které by nezanikly prodejem
nemovité věci z dražby.
3) Obvyklá cena nemovité věci, po zohlednění právních vad:
12 145 200,- Kč
Slovy: dvanáct-milionů-jedno-sto-čtyřicet-pět-tisíc-dvě-stě-korun-českých
V Ostravě, 26. 1. 2016
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA
Foerstrova 18
702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2743-55/2016 znaleckého deníku.
- 16 Přílohy:
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí
- 17 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Stavba na pozemku p.č. st. 326, st. 327, st. 328 a st. 329
Stavba na pozemku p.č. st. 326, st. 327, st. 328 a st. 329
Příslušenství na pozemku 163/2
Příslušenství na pozemku 163/2
Příslušenství na pozemku 163/2
Pozemek pč. St. 324, jehož součástí je rozestavěná stavba
Detail podlahy rozestavěné stavby na pozemku p.č. st. 324
- 18 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 19 -