znalecký posudek - JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M.

-1-
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 809-336/2012
o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 73 na pozemku parc.č. st. 71, včetně pozemků a
příslušenství, v k.ú. Rejvíz, obci Zlaté Hory, okresu Jeseník (LV č. 33)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor
JUDr Jiří Trojanovský
Exekutorský úřad Frýdek-Místek
Farní 23
738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení
č.j.
143 EX 351/11
Podle stavu ke dni 21.10.2012 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA
Foerstrova 18
702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních.
V Ostravě 22.10.2012
-2-
A. Nález
1. Znalecký úkol
Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady,
které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou
2. Informace o nemovitosti
Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 73
Adresa nemovitosti: Rejvíz
Okres:
Jeseník
Obec:
Zlaté Hory
Katastrální území: Rejvíz
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.10.2012. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti.
Znalec si prohlédl pouze exteriér. (Znalec stanovil dopisem ze dne 24.8.2012 termín prohlídky na
5.9.2012. Povinný požádal o odklad prohlídky. Do 19.10. znalci neoznámil náhradní termín konání
prohlídky).
4. Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 33 pro k.ú. Rejvíz ze dne 23.8.2012.
Kopie katastrální mapy.
Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 351/11-097 o ustanovení
znalce.
5. Vlastnické a evidenční údaje
Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 33 zapsán:
SJM Kovács Viliam Mgr. a Kovácsová Olga, Holčovická 73, 747 81 Otice
Omezení vlastnického práva:
Zástavní právo smluvní.
Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské
blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovitosti
Oceňovaná nemovitost se nachází v Rejvízu, oddělené části obce Zlaté Hory. Nemovitost se nachází
uprostřed osady Rejvíz, při místní komunikaci č. 453, po její pravé straně ve směru z Rejvízu do
Jeseníku. Nemovitost je situována v sousedství restaurace Na Paloučku. Nemovitost se nachází
v zástavbě rodinných domů, objektů k rekreaci a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena
rodinným domem č.p. 73 na pozemku p.č. st. 71, pozemky p.č. st. 71 a p.č. 83/3 a příslušenstvím,
které jsou ve funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří zpevněné plochy před domem, vedlejší
stavba – kolna a trvalé porosty.
Nemovitost je situována ve vyhledávané turistické oblasti Jeseníků, oceňovaný objekt je vhodnější
využívat k rekreaci než k trvalému bydlení.
Pozitiva oceňované nemovitosti:
- umístění v klidné, vyhledávané lokalitě k rekreaci
- atraktivita objektu
Negativa:
- Horší technický stav vyžadující další investice
7. Obsah posudku
I) Odhad ceny obvyklé
Přílohy:
- Fotodokumentace
- Výpis z Katastru nemovitostí
- Výřez z katastrální mapy
-4-
B. Posudek
II) Odhad ceny obvyklé
Použitá metodika ocenění
Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými,
jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít
rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí.
Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu
nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními
kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů
nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Popis
1) Rodinný dům č.p. 73
Oceňovaný rodinný dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod
sedlovou střechou. Základy objektu kamenné, nosné konstrukce dřevěné roubené. Krov střechy
dřevěný sedlový, krytina střechy osinkocementové šablony a živičná lepenka. Dveře dřevěné, okna
dřevěná dvojitá. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu.
Zastavěná plocha objektu činí 162 m2.
Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá podstandardní
vybavení – vytápění lokální na tuhá paliva, podstandardní hygienické vybavení.
Technický stav objektu je horší. Objekt bude vyžadovat opravy a údržbu. Opotřebení stavby znalec
stanovuje odborným odhadem na 80%.
Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává ze zpevněných ploch
(chodník k domu), vedlejší stavby – hospodářské budovy (dřevěná stavba s pultovou střechou,
krytina lepenka). Na zahradě se nachází trvalé porosty, převážně okrasné stromy a keře.
2) Pozemky
Výčet pozemků:
Parc.č. st. 71 zastavěná plocha a nádvoří
Parc.č. 83/3 zahrada
o výměře 162 m2
o výměře 643 m2
Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí
805 m2.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou
Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými
objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací
metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a
ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí.
V současné době se přímo v této lokalitě (Rejvíz) běžně neobchoduje s rodinnými domy ani
rekreačními objekty. V širším okolí (ve Zlatých Horách a blízkém okolí) se nabízí obdobné
nemovitosti v rozmezí cca 500 tis. až 1 000 tis. Kč především dle technického stavu, dále umístěním
v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od
realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%.
Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2
Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce:
oceňovaná srov. 1
Rejvíz
Supíkovice
ZÁKLADNÍ ÚDAJE
plocha pozemku
zastavěná plocha
prodejní/nabídkovácena
celkem
EKONOMICKÉ ÚDAJE
Typ transakce
korekce pro typ trans.
datum nabídky/prodeje
korekce pro datum nabídky
FYZICKÉ ASPEKTY
tech. stav objektu
korekce pro tech. Stav
funkční využití nemovitosti
korekce pro funkční využítí
lokalita/přístupnost
korekce pro lokalitu
vzhled a atraktivita objektu
korekce pro atraktivitu
korekce pro velikost pozemku
Indikovaná hodnota
nemovitosti
805
160
srov. 3
Ondřejovice
1279
213
121
121
767
90
1 148 000
719 000
580 000
nabídka
694 111
srov. 2
Zlaté Hory
nabídka
nabídka
0,9
X.2012
1,00
0,9
IX.2012
1,00
0,9
X.2012
1,00
lepší
0,85
srov.
1,00
horší
1,10
lepší
0,85
0,90
lepší
0,90
horší
1,10
horší
1,05
srov.
1,00
1,15
lepší
0,90
horší
1,10
horší
1,05
horší
1,05
1,00
739 022
773 560
569 750
Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační):
694 111 Kč
-6Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním
cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na umístění ve
vyhledávané lokalitě, stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy,
charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou
ve výši 700 000 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i
příslušenství a pozemků.
Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
700 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny:
Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 73 situovaného na pozemku parc.č. st. 71,
pozemků p.č. st. 71 a p.č. 83/3 a příslušenství sestávajícího z venkovních úprav, vedlejší stavby a
trvalých porostů, v k.ú. Rejvíz, obci Zlaté Hory, okresu Jeseník (LV č. 33), je stanovena ke dni
21.10.2012. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se
započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost,
poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované
nemovitosti k datu ocenění ve výši 700 000,- Kč.
-7-
V. Rekapitulace
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy
nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti:
Cena obvyklá -
700 000,- Kč
Slovy: sedmsettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 22.10.2012
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA
Foerstrova 18
702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 809-336/2012 znaleckého deníku.
-8Přílohy:
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Příloha č. 2: Srovnávané nemovitosti
Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 33
Příloha č. 4: Výřez katastrální mapy
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti