Znalecký posudek - JUDr. Karel Urban

č.j. 97EX 3458/13-24
Znalecký
p o s u d e k č. 1030/2013
O obvyklé ceně nemovitostí: bytu č. 96/11 na poz. p.č. st.149, st.333,
LV č.8973, k.ú. Týn u Třebíče, obec Třebíč
Objednavatel posudku :
Exekutorský úřad Brno – město, JUDr. Karel Urban
Minská 54, 616 00 Brno
Účel posudku :
Zjištění ceny obvyklé pro účel exekučního řízení
Posudek vypracoval :
ing. Antonín Čermák, Sluneční 62, Jihlava
Datum místního šetření :
9. 12. 2013
Ocenění nemovitostí ke dni : 9.12. 2013
Zvláštní požadavky objedn..: Uvést všechna příslušenství nemovitosti
Uvést známá věcná břemena, určit cenu
Stanovit výslednou cenu bytu a příslušenství
Použitý oceňovací předpis : Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku.
Vyhláška č. 3/2008 ve znění vyhl. č. 450/2012
Posudek obsahuje ……… stran textu, předává se ve dvou písemných vyhotoveních,
plus jedno vyhotovení elektronicky.
Jihlava 20.12. 2013
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu
v Brně ze dne 27.6.1990, č.j. 2343/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny
a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1030/2013 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku :
- výpis z Katastru nemovitostí, opis LV č. 8973, k.ú. Týn u Třebíče, obec Třebíč
- kopie katastrální mapy 1 : 1000
- údaje zjištěné od správce byt.domu byt.družstva Novátor-ing. Šilhan, p. Schneiderová
- údaje zjištěné znalcem při místním šetření, vlastnice oddalovala poskytnutí
požadovaných údajů
- publikace „Věcná břemena od A do Z „
1.2. Situace oceňované nemovitosti : byt č. 96/11, T ř e b í č :
Byt č. 96/011 se nalézá ve IV. NP čtyřpodlažní bytové sekce čp. 96 na pozemku p.č.
st.149 na ulici Jaroslava Ježka, na severním okraji města Třebíče – místní část Týn. Nachází
se v zástavbě bytových a rodinných domů – klidné části města.
1.2.1
1.2.2
Obec a okolí nemovitosti
Druh obce
Počet obyvatel
Obchod potravinami
Školy
Poštovní, stavení úřad
Kulturní zařízení
Sportovní zařízení
Poptávka nemovitostí
okresní město
37 575
v centru, markety rovnoměrně na okraji města
základní, střední vysoká
ano
kina, společenský sál
venkovní hřiště, kryté haly, bazén, zimní stadion
převažuje nabídka nad poptávkou
Umístění nemovitosti v obci
Poloha k centru
Poloha k nádraží ČD
Poloha k autobus.nádraží
Poloha k zastávce MHD
Dopravní podmínky
Konfigurace terénu
Převládající zástavba
Parkovací možnosti
severně, vzdušnou čarou 700 m
severně, 1300 m
SZ 900 m
západně 300 m
asfaltové místní komunikace
rovinatý
převážně rodinné domy, místy bytové domy
omezený počet parkovacích stání před domem
1.2.3
Vlastní nemovitost
Sekce má šest bytů, výtah není, je vytápěna vlastní plynovou kotelnou.
Objekt provedený ve zděné technologii, má rovné tvrdé stropy, je krytý plochou
střechou. Stavěn svépomocí, kolaudován v roce 1976, ( čj. Výst. 1874/76 dne
28.10.1976.)
1.2.4
Připojení nemovitosti na inž. sítě
Vodovod
přípojka z veřejného vodovodu
Kanalizace
do veřejné kanalizační sítě, ČOV
Elektřina
zemní kabel, dostatečný příkon
Plyn
zemní, STL přípojka,
Vytápění, TÚV
plynová kotelna
Byty jsou v osobním vlastnictví, správu vykonává SBD Novátor, Třebíč.
Stavební úpravy v průběhu životnosti :
- 2007 :
výměna zdvojených oken za plastová
- 2010 :
revitalizace domu – zateplení obvodových stěn kontaktním zateplovacím
systémem, fasáda pastozní, osazení vchod.dveří, zateplení ploché střechy a položení nové
krytiny.
Vlastní byt : stavební úpravy kuchyně, koupelny a WC.
Rekapitulace podlahové plochy bytu č. 11 – údaje převzaty z „Prohlášení vlastníka“
Údaje poskytl SBD Novátor.
Rekapitulace podlahové plochy bytu č. 96/11 :
druh místnosti
kuchyň
pokoj
pokoj
pokoj
předsíň
spíž
koupelna
WC
sklep
lodžie
Podl. plocha upravená celkem
podl.plocha koef.
12,84
14,4
12,42
11,73
8,3
0,66
3,12
0,77
6,48
2,84
uprav.PP
1
1
1
1
1
1
1
1
0,8
1
73,56
12,84
14,4
12,42
11,73
8,3
0,66
3,12
0,77
5,184
2,84
72,264
Podíl na společných částech domu a pozemcích 7356/92502.
V současné době platná oceňovací vyhláška č. 450/2012 Sb. předepisuje pro ocenění
rodinných domů a bytů porovnávací metodu. Porovnáváním cen zjištěných touto metodou
s cenami skutečně realizovanými při konkrétních převodech mohu konstatovat, že ceny
zjištěné dle této vyhlášky jsou o 20 – 30 % vyšší než ceny tržní. Porovnávání s nemovitostmi
nabízenými na realitních serverech není dost dobře možné, na první pohled jsou ve většině
případů špatně uvedeny plochy podlahové, plochy užitné, zastavěné plochy apod., vůbec není
uvedeno stáří. Proto provedu odvození ceny obvyklé úpravou ceny zjištěné porovnávacím
způsobem dle platného cenového předpisu – vyhlášky č. 450/2012 Sb.
Na bytové jednotce č. 96/11 vázne věcné břemeno doživotního užívání bytu pro manž.
Annu Dokulilovou a Antonína Jičínského. (Smlouva o zřízení věcného břemene
V 2075/2007-710 ze dne 7.6.2007).
Toto věcné břemeno snižuje cenu obvyklou posuzované nemovitosti.
Ocenění tohoto břemene pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( § 336 o.s.ř.) bude
provedeno dle zvl. předpisu – zákona č. 151/1997 Sb. (viz. komentář na str. 162 publikace
„Věcná břemena od A do Z „ – prof. Bradáč, USI Brno.)
Stanovení ceny bytu, podílu na pozemcích, ceny věcného břemene – viz. dále.
Rekapitulace ceny obvyklé
Nemovitost, závada
Bytová jednotka 96/11
Podíl na pozemcích st.149, st.133
Věcné břemeno doživot.užívání
cena obvyklá
snížení o cenu věc.břemene
1 082 453,- Kč
216490,- Kč
27 159,- Kč
27159,- Kč
- 918 000,- Kč
Cena nemovitosti celkem
243 649,- Kč
zaokrouhleno : 243 650,- Kč, slovy dvěstěčtyřicettřitisícešestsetpadesátKč
V Jihlavě 20. 12. 2013
ing. Čermák
Výpočet ceny věcného břemene podle § 18 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb.
(věcné břemeno na dobu života oprávněného)
Vypočteno v tab. procesoru MS Excel programem ABN13
Údaje o věcném břemeni
Druh a obsah věcného břemene
věcné břemeno doživotního užívání bytu č. 96/11
Přesné určení nemovitosti, na níž věcné břemeno vázne
v bytovém domě čp. 96/7 na ulici Jaroslava Ježka, Třebíč
Oprávněná osoba
manželé Dokulilová Anna a Jičínský Antonín
Povinná osoba
Dokulilová Petra
Pramen údajů k věcnému břemenu
údaje z Výpisu č. 8973, doplněné povinnou Petrou Dokulilovou
údaje o pronajímaných bytech z realitního servru S-reality
Výpočet ročního užitku oprávněné osoby
Nájemné jednotkové dosažitelné ročně 9000,- Kč/měs. * 12 = 108 000,- Kč
2
Kč/m
108 000,00
Koeficient zdroje
Kz
0,85
Nájemné roční celkem = roční užitek oprávněného z věcného břemene
Kč
91 800,- Kč
Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., § 18
Lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z
rozhodnutí příslušného orgánu?
Výše ročního užitku dle smlouvy, výsledků řízení o dědictví nebo rozhodnutí
příslušného orgánu
.
Kč
Je roční užitek dle smlouvy o více než třetinu nižší než cena obvyklá?
Uvažovaná výše ročního užitku
není uvedeno
Kč
Jedná se o věcné břemeno na dobu života oprávněného?
Počet let užívání práva pro výpočet podle § 18 odst. 3
Cena věcného břemene podle § 18 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb.
ne
91 800,- Kč
ano
roků
Kč
10
918 000,- Kč
Ocenění dokončeného bytu v budovách typu J, K porovnávacím způsobem podle § 25 a příloh č. 19 a
18a vyhlášky č. 3/2008 Sb.
Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém
Ostatní města vyjmenovaná v tabulce č. 1 v
ABN13
příloze č. 19 nebo 20a a všechny obce v okresech
Obec
Třebíč
Položka příl. č. 19:
Třebíč
Malý lexikon obcí ČR
2012
Počet obyvatel obce
37 575
Kraj
Vysočina
Indexovaná prům. cena
příloha č. 19, tab. 1
2
IPC
Kč / m
16 460,00
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 25 odst. 2
Znak
č.
Název znaku
Popis kvalitativního
pásma
Číslo
kval.
pásma
Doporuče
ná
hodnota
Použitá
hodnota
Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1
0,950
1
Situace na dílčím
(segmentu) trhu s
nemovitostmi
Poptávka nižší než
nabídka
II.
-0,05
-0,05
2
Vlastnictví
nemovitostí
Stavba na vlastním
pozemku (ve
spoluvlastnictví)
II.
0
0,00
3
Vliv právních vztahů
na prodejnost (např.
prodej podílu,
pronájem)
Bez vlivu
II.
0,00
0,00
Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 6 (pro stavby určené k trvalému bydlení a
byty - pro města (oblasti a okresy Praha –východ a Praha – západ) vyjmenovaná
Poloha nemovitosti v V souvisle zastavěném
1
III.
0
0,00
obci
území
2
Význam lokality v
obci, oblasti, okresu
(posuzuje se ve vztahu
k uvedené základní
ceně)
3
Okolní zástavba a
životní prostředí v
okolí nemovitosti
Součet resp.
koeficient
Bez vlivu
II.
0
0,00
Převažující objekty pro
bydlení
III.
0
0,00
4
Dopravní spojení (pro
obce v okresu Prahavýchod a Praha-západ
se hodnotí dopravní
dostupnost Prahy)
Dobrá dostupnost
centra obce, dobré
dopravní spojení
II.
0
0,00
5
Parkovací možnosti v
okolí nemovitosti
Omezené
II.
0
0,00
6
Obyvatelstvo
Bezproblémové okolí
II.
0
0,00
7
Změny v okolí
s vlivem na cenu
nemovitosti
bez vlivu
III.
0
0,00
8
Vlivy neuvedené
Bez dalších vlivů
II.*
0
0,00
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 19, tabulka č. 2
-0,050
1,000
0,000
0,941
Budova - zděná nebo
monolitická konstrukce
vyzdívaná
IV.
0,1
0,10
Kolárna, kočárkárna,
dílna, prádelna,
sušárna, sklad
II.
0
0,00
II.
0
0,00
II.
0
0,00
Orientace obyt.
Ostatní světové strany
místností ke světovým
- s výhledem
stranám
III.
0,03
0,03
6
Základní příslušenství Příslušenství úplné bytu
standardní provedení
III.
0
0,00
7
Další vybavení bytu a
prostory užívané
spolu s bytem
Standardní vybavení balkon nebo lodžie
nebo komora nebo
sklepní kóje
II.
-0,01
-0,01
8
Vytápění bytu
Dálkové, ústřední,
etážové
III.
0
0,00
9
Kriterium jinde
neuvedené
Bez vlivu na cenu
III.
0
0,00
0,120
10
Stavebně- technický
stav
Stavba v dobrém stavu
s pravidelnou údržbou
II.
1,05
1,05
0,840
1
Typ stavby
2
Společné části domu
3
Příslušenství domu
4
Umístění bytu v domě
5
s
Bez dopadu na cenu
bytu
Ostatní podlaží
nevyjmenované
Stáří stavby (roků)
Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 %
objemových podílů konstrukcí a vybavení) ?
Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků)
37
Použitá hodnota stáří pro koeficient -sKoeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby,
stavební úpravy rozsahu alespoň 50 %
Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav
podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit
Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s -
37
Koeficient cenového porovnání I podle § 25 odst. 2
byt
Jen do 50
let
0
0,80
0
0,80
0,80
I = I T ×I P ×I V
0,894
2
CU = IPC × I
Cena upravená
Výměra bytu
ne
Kč/m
Délka
Šířka
Koef.
0,00
0,00
1,00
14 715,24
PP po krácení
(m2)
64,24
sklep
0,00
0,00
1,00
6,48
lodžie
0,00
0,00
1,00
2,84
celkem
m2
73,56
vč. ev. příslušenství
bez
pozemku
Výměra
Cena bytu
Kč
1 082 453,05
Věcné břemeno č. 1 (odpočet celkem max. 80 % ceny stavby - odpočet
§ 45 vyhlášky)
Kč
-918 000,00
Věcné břemeno č. 2
Kč
0,00
odpočet
Cena bytu po odpočtu věcných bř vč. ev. příslušenství
Cena bytu po zaokrouhlení
vč. ev. příslušenství
bez
pozemku
bez
pozemku
Kč
216 490,61
Kč
216 490,00
Obec
Třebíč
Cenová mapa je - není
není
Počet obyvatel obce (nikoliv části)
37 575
Koeficient úpravy Cp
§ 28 odst. 1 písm. b, d, f,
h, j, k
1,0
Pokud je dána, pevná cena z § 28 odst. 1
(pokud se počítá přes Cp, napsat 0)
§ 28 odst. 1 písm. a, c-h,
j
0,00
2
Kč/m
400,00
§ 28 odst. 1 písm. l
1,00
Základní cena stavebního pozemku
Koeficient odloučeného katastrálního
území
2
Základní cena stavebního pozemku
Kč/m
400,00
Úpravy základní ceny podle tabulky č. 1 přílohy č. 21 (zdůvodnění v textu posudku)
Pozemek v obci uvedené v odstavci 1
písmeno b), d), f), h), j) (obce sousedící)
se zřetelem na její významnost z hlediska
zeměpisného, kulturního a
hospodářského
Položka 1.1
Výhodnost polohy pozemku na území
obce z hlediska účelu užití stavby na něm
Položka 1.2
zřízené, popřípadě k jejímu zřízení
určeného
Pozemek určený pro stavbu s komerční
využitelností nebo takovou stavbou již
zastavěný,
Položka 1.3
Od srážky - 20
(se záporným
znaménkem)
do přirážky + 80
0
Podle přílohy č. 21
(srážky se záporným
znaménkem)
40
Přirážka do 150 %
0
1.4.1 - do 300 % - poloha v
Pozemek v obci, jehož cena zjištěná dle §
okolí města podle § 28
28 odst. 1 písm. a) až l), upravená dle
odstavce 1 písmeno a)
příslušného odstavce § 28, popř. § 32
(Praha - sousedící okresy)
odst. 1 nebo 2, mimo úpravy položkou
Položka 1.4 nebo c) (Brno, Ostrava sousedící okresy) nebo e)
1.4, nedosahuje výši sjednaných cen
(jen bezprostředně sousedící
srovnatelných stavebních pozemků,
obce u: Č. Budějovice, Fr.
popřípadě jiných pozemků, z důvodu
0
Celkem položky z tabulky č. 1 přílohy č.
21
40
Lázně, Hr. Králové, Jihlava,
Úpravy podle tabulky č. 2 přílohy č. 21
Přístup po nezpevněné komunikaci
(zpevněná má povrch živičný, dlážděný
nebo betonový)
Položka 2.1
Srážka do 10 % (se
záporným znaménkem)
0
Není-li v místě možnost napojení na
veřejný vodovod
Položka 2.2
Srážka do 5 % (se
záporným znaménkem)
0
Není-li v místě možnost napojení na
Srážka do 7 % (se
Položka 2.3
veřejnou kanalizaci
záporným znaménkem)
Není-li v místě možnost napojení na
rozvod elektřiny nebo vzdálenost od
Srážka do 8 % (se
Položka 2.4
rozvodu elektrické energie je větší než 200
záporným znaménkem)
m
0
0
Nepříznivé docházkové vzdálenosti
zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD
apod.) - více než 1,5 km
Položka 2.5
Srážka do 5 % (se
záporným znaménkem)
0
Negativní účinky okolí (škodlivé
exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.)
Položka 2.6
Srážka do 10 % (se
záporným znaménkem)
0
Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a
SZ
Položka 2.7
Srážka do 4 % (se
záporným znaménkem)
0
Ztížené základové podmínky: svažitost
terénu přes 15 % v převažující části
pozemku
Položka
2.8.1
Srážka do 4 % (se
záporným znaménkem)
0
Ztížené základové podmínky: hladina
spodní vody méně než 1 m pod úrovní
výchozího terénu
Položka
2.8.2
Srážka do 5 % (se
záporným znaménkem)
0
Ztížené základové podmínky: únosnost
základové půdy při odvozeném
normovém namáhání základové půdy do
0,20 MPa a nad 0,61 MPa při výpočtové
metodě mezních stavů v úrovni základové
spáry
Položka
2.8.3
Srážka do 5 % (se
záporným znaménkem)
0
Omezené užívání pozemku: ochranné
pásmo (stanovené právním předpisem
nebo správním rozhodnutím)
Položka
2.9.1
Srážka do 5 % (se
záporným znaménkem)
0
Omezené užívání pozemku: chráněná
krajinná oblast
Položka
2.9.2
Srážka do 3 % (se
záporným znaménkem)
0
Omezené užívání pozemku: národní park
Položka
2.9.3
Srážka do 3 % (se
záporným znaménkem)
0
Omezené užívání pozemku: stavba pod
povrchem pozemku
Položka
2.9.4
Srážka do 5 % (se
záporným znaménkem)
0
Omezené užívání pozemku: zátopové
území obce stanovené
vodohospodářským orgánem
Položka
2.9.5
Srážka do 25 % (se
záporným znaménkem)
0
Stavební uzávěra
Položka
2.9.6
Srážka do 5 % (se
záporným znaménkem)
0
Nezastavěný pozemek s neupravených
povrchem přírodního sportoviště mimo
funkční celek s tímto sportovištěm
Položka
2.10
Srážka do 25 % (se
záporným znaménkem)
0
Pozemek s možností jeho napojení na
rozvod plynu
Položka
2.11
Přirážka do 10 % (bez
znaménka)
10
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 S b.
Pozemek číslo
p.č.
Druh pozemku
m2
Výměra pozemku
Umístění pozemku
Ocenění podle
st.149, st. 333
Zdůvodnění ev.
zastavěná plocha
srážek a přirážek:
396
pozemek zastavěný
bytovým domem
§ 28 odst. 1 písm. k, odst.
2
.
.
.
Kč/m2
400,00
.
Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1
%
40
.
ZC po úpravě položkami tab. 1
%
560,00
.
Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2
%
10
.
bytový dům
.
-
2,131
.
Kč/m2
1 312,70
.
-
0,657
.
ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp
Kč/m2
862,44
.
M inimální cena podle § 28 odst. 12
Kč/m2
20,00
Vypočteno v M S
Excel
Použitá ZCU s Kp
Kč/m2
862,44
programem ABN13
Cena pozemku bez Kp
Kč
p.č. st.149, st. 333
519 829,20 Kč
Cena pozemku s Kp
Kč
p.č. st.149, st. 333
341 526,24 Kč
Základní cena ZC
Stavba umístěná na pozemku
Koeficient Ki (příloha č. 38)
ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp
Koeficient Kp (příloha č. 39)
Podíl 7356/92502
Kč
27 159,- Kč