Krize amerického trhu s nestandardními hypotékami US

Krize amerického trhu s nestandardními
hypotékami US-Subprime
Strukturální příčiny a dopady pro rozvíjející se evropské
hypotéční trhy
Evropské sdružení stavebních spořitelen
25. října 2007
Hans-Joachim Dübel
Finpolconsult.de, Berlin
O autorovi
Bývalý člen Světové banky, zakladatel poradenské firmy v Berlíně (oblast rozvoje
finančního sektoru);
Autor nebo spoluautor všech významných evropských srovnávacích studií
věnovaných hypotéčním úvěrům od roku 1995;
Zkušenosti ze Spojených států amerických díky poskytování poradenských služeb
pro americké společnosti působící na evropském trhu a řadě studií a konferencí o
americkém trhu;
Mezinárodní síť ekonomů v oblasti hypoték.
Historická struktura trhu USA
20. léta minulého století: banky a spořitelny omezeny na jednotlivé státy, 1932 proto založení
Federal Home Loan Banks.
1934 veřejné záruky za hypoteční úvěry (Federal Housing Administration), omezené na
dlouhodobé hypotéky na rodinné domy s pevnou úrokovou sazbou.
1937 Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) vytváří paralelní systém financování k
bankám a spořitelnám postavený na hypotéčních makléřích.
1969 vietnamská fiskální krize má za následek „privatizaci“ Fannie Mae. Vznikají Ginnie Mae (pro
osoby s nízkými příjmy, veterány) a „konkurenční“ Freddie Mac.
80. léta minulého století: federální regulace v jednotlivých státech vytváří pravidla ochrany
spotřebitelů před lichvou Æ vytváří se trh s nestandardními hypotékami „subprime market“.
90. léta 20. století: v důsledku krize spořitelen se z Fannie Mae a Freddie Mac stávají centrální
refinančníci a úvěroví ručitelé na trhu klientů se středními příjmy.
Výsledek: soukromý sektor se soustředil na rizikové segmenty trhu
Jumbo, subprime, netradiční produkty/pohyblivé úroky.
Soukromé a veřejné segmenty trhu USA dnes
Zdroj
financování
Nástroj
financování
Kapitálové trhy
(institucionální investoři, banky a spořitelny, soukromí investoři, cizinci
MBS,
tax-preferred
bonds
„Agentura“
MBS a obligace
Úložky
private-label MBS
Zprostředkovatel
úvěrového rizika
FHA/VA a
Ginnie Mae
státní
agentury
Fannie Mae
Freddie Mac
FHLB
banky
finanční společnosti
(hypotéční pojišťovny)
Cílový
segment
Nízké příjmy
pevné úroky
nestandardní
nastavitelná sazba
Zdroj: Finpolconsult/Dübel
Střední příjmy
pevné úroky a půjčka 1. řádu
Téměř standardní a standardní
nastavitelná sazba a druhořadé
Vysoké
příjmy,
standardní
všechny
úvěrové
produkty
NOVÉ SOUKROMÉ
TRHY
- nestandardní
- téměř standardní
(‘Alt-A’)
(Piggybacks,
nízká dokumentace,
neg. amortizace)
Deformace bytové politiky v USA
Žádná podpora spoření;
Odečtení úroků z hypotéčního úroku až do objemu půjčky 1 mil. USD (víceúčelové,
včetně spotřebních úvěrů);
Další daňové deformace: pojištění hypoték (do 2007 nelze odečíst z daní) oproti
’piggybacks’ (druhořadé úvěry, daňově odečitatelný úrok);
Neexistence podpůrných programů pro výstavbu nájemních bytů s výjimkou pro
velmi chudé (stigmatizace), právní úprava se soustřeďuje na krátkodobé pronájmy.
Vlastnictví domů jako ‘kasička’ pro financování spotřeby.
Výsledek: cca 10 % domácností v USA je majiteli bytů, ačkoliv by vzhledem ke
své platební schopnosti měly být jejich nájemníky.
Roztříštěný systém regulace
Nepřehledná regulace nabízejících
z
Fannie Mae/Freddie Mac (OFHEO),
z
Banky (FDIC),
z
Spořeny (OTC),
z
Pojišťovny (regulace platná v jednotlivých státech, zejména North Carolina, New York,
Arizona),
z
Emitenti dluhopisů (SEC), nepřímo rovněž finanční společnosti a investiční banky.
Celé třídy nabízejících jsou stěží regulovatelné (např. makléři – v některých státech Kodex
chování, finanční společnosti, soukromý majetek a zajišťovací investiční fondy).
Roztříštěná ochrana spotřebitele (mnohdy roztříštěna na jednotlivé státy).
Výsledek: systém reaguje problémy trhu příliš pozdě a váhavě
z
Interagency Guidance pro nestandardní úvěry z roku 2007 přichází o 3-4 roky pozdě,
funguje procyklicky.
z
Téměř doslovné opakování podobné Guidance z roku 1999 (předchozí krize)
Na cestě ke katastrofě:
Stimulování americké ekonomiky po 11.9.01
Rekordně nízké úroky, expanzivní měnová politika (krátkodobá) a asijští investoři Æ propadá se
diskontní faktor pro bytovou výstavbu.
Dřívější splácení hypoték s pevnou sazbou chrání USA před recesí.
Podíl produktů s nastavitelnou úrokovou sazbou se cyklicky zvyšuje Æ diskontní faktor dále
klesá.
Ekonomika odčerpávání hypotéčního majetku pro spotřební financování dále pohání vývoj cen
domů (Home Equity Loans, „cashout“ refinancování);
Později, před vrcholem cyklu 2004/5, přicházejí ‘netradiční’ produkty – prodloužené umořování a
kapitalizace úroků, pohyblivé úrokové sazby, zaváděcí úrokové sazby a reset;
Tříštění daní upřednostňuje půjčky ‘piggyback’ s extrémními dobami splácení - 100% financování
se stává v mnoha přímořských oblastech standardem.
Subprime trh vytlačuje státní úvěrové programy (s pevnou sazbou).
Standardní (prime) úvěr se mění na nestandardní (subprime) v důsledku vysokých cen
nemovitostí a struktury makléřských poplatků;
Nový trh: Alt-A, s vysokým podílem půjček „low-documentation“ (s omezenou nutností předkládat
doklady o příjmech; vulgo: ‘liar loans’ – „lhářské půjčky“).
Výsledek: snižování úrovně norem úvěrování, rostoucí riziko platebního šoku, úvěrová,
cená a spotřební bublina.
Cyklický nárůst úvěrování s pohyblivou úrokovou sazbou,
růst cen úvěrování s pevnou sazbou s možností platby
před splatností
4.5
45%
4
40%
3.5
35%
3
30%
2.5
25%
2
20%
1.5
15%
1
10%
30-letá hypotéka s pevnou sazbou minus 3-letý stát. dluh, l.S.
30-letá hypotéka s pevnou sazbou minus 10-letý stát. dluh, l.S.
0.5
5%
Podíl financování s klouzavým úrokem v ročním průměru, r.S.
Quelle: Freddie Mac, Finpolconsult.
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
00
20
99
19
98
19
97
19
96
19
95
19
94
19
93
19
92
19
91
0%
19
19
90
0
Produkty rizikové,
ale s vysokou
marží s pohyblivou
úrokovou sazbou
(250-300 bp v
období nejnižších
úroků)
Zdražení
úvěrování s pevnou
sazbou 01-02 + 50
bp proti splacení
před splatností.
Cyklus vývoje reálných cen nemovitostí vykazuje v
dlouhodobém srovnání nadhodnocování v období 2003/4,
2005-6 cenová „bublina“
300
250
200
Boston
Washington
New York
Miami
Seattle
San Francisco
Los Angeles
San Diego
150
100
50
19
8
19 0
8
19 1
8
19 2
8
19 3
8
19 4
8
19 5
8
19 6
8
19 7
8
19 8
89
19
9
19 0
91
19
9
19 2
9
19 3
9
19 4
9
19 5
9
19 6
9
19 7
9
19 8
9
20 9
0
20 0
0
20 1
0
20 2
0
20 3
0
20 4
0
20 5
06
0
Index cen domů OFHEO redukovaný indexem spotřebitelských cen, 1999 = 100
Zdroj: OFHEO, Úřad práce, Finpolconsult.
Netradiční* úvěry s pohyblivou úrokovou sazbou a
úrovně cen nemovitostí jsou úzce spjaty, 2005
70%
CA
NV
VA
60%
CO
DC
50%
HI
40%
30%
20%
10%
0%
0
100
200
300
400
500
600
Median House
Price * 1000* USD
Průměrná
cena nemovitosti
1000 USD
*Půjčky s prodlouženou dobou splácení, kapitalizace úroku, vstupní úrokové sazby
Zdroj: Anthony Sanders, Ohio State University.
Uvolnění majetku pomocí půjček s ručením součástmi
domácností (HEL, Home Equity Loans) a
předčasné splácení s „cashout“
500
Odčerpání majetku při prodeji
450
Odčerpání majetku při platbě
400
Půjčky s ručením
součástmi domácností - netto
miliarda USD
350
300
250
200
150
100
50
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Například, Countrywide (Kalifornie) v roce 2006 byla největším
věřitelem v Mexiku, díky poskytování „cashout“ refinancování
Zdroj: Calculated Risk Blog.
přistěhovalcům.
Soukromý Subprime trh vytlačuje státní programy záruk
za úvěry pro klienty s nízkými příjmy
%
Důvody: zaostává v přizpůsobování stropu cen nemovitostí, veřejný sektor se
zaměřuje na úvěrování s pevnou sazbou.
Zdroj: MBAA.
Subprime a Alt-A trhy dosahují nových rozměrů
Objem RMBS vydaných v USA
Zdroj: FitchRatings.
Odhad složení prvotřídních hypotéčních
dluhů
Nárůst výpadků jako důsledek klesajících úvěrovacích
standardů
Subprime trh
z Kumulace rizikových faktorů: >80% s pohyblivou úvěrovou sazbou, produkty s
vysokým rizikem platebního šoku, vysoké LTV, nízká skóre;
z Prodlení plateb > 60 dní v květnu 07 cca 13%;
z ‘Resetování’ 2007, 2008 vysoký počet výpadků.
“Alt-A” trh
z Heterogenní segment, koncentrace úvěrů s nízkými požadavky na dokumentaci
(liar loans), vysoký podíl pohyblivé úrokové sazby;
z Prodlení plateb > 60 dní v květnu 07 cca 3,5%.
Prime trh pod tlakem rizika ceny nemovitostí:
z Vysoký převis nabídky, květen 07 9 měsíců s existujícími nemovitostmi;
z Nedostatek poptávky, protože jsou zpřísněny standardy upisování, subprime trh
je v recesi;
z Výkyv cca. 1 mil nemovitostí: 500 000 z dražeb, 500 000 ze schodku poptávky;
celkový trh přitom představuje cca 6,5 mil. transakcí;
z Riziko ztráty hodnoty (tržní hodnota klesá vlivem výše půjčky) ve stávající
bytové výstavbě, neboť ceny zřejmě spadnou o 15 % - 40 %.
Výskyt výpadků podle rizikových tříd a produktů,
stav polovina roku 2007
Standardní půjčky
Nestandardní půjčky
Hypotéky, které jsou 90 a více dní po splatnosti
Standardní, variabilní úrok
Nestandardní, variabilní úrok
Standardní, fixní úrok
Nestandardní, fixní úrok
Zdroj: Wall Street Journal
Problémy resetování – Interagency Guidance přichází příliš pozdě
Šok z úrokové sazby v nestandardním úvěrování,
číselný příklad
8.0
7.0
Úroveň pohyblivých úroků Prime 1 rok
Startovací úrok červen 2004 (x-2%)
Startovací úrok červen 2005 (x-2%)
Startovací úrok červen 2006 (x-2%)
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
20
04
20 01
04
20 04
04
20 07
04
20 10
05
20 01
05
20 04
05
20 07
05
20 10
06
20 01
06
20 04
06
20 07
06
20 10
07
20 01
07
20 04
07
20 07
07
-1
0
0.0
Zdroj: Finpolconsult/Dübel
?
Plně indexované, plně
amortizované
upisování, jak
požaduje
Interagency
Guidance, by
znamenalo okamžité
výpadky.
Věřitelé jsou nuceni
restrukturalizovat
a/nebo odepsat dluhy
(short sales, atd.).
Problematika resetování na subprime trhu
Časový profil prvních úprav úrokových sazeb v různých
třídách úvěrů, v miliardách USD za měsíc
Zdroj: Credit Suisse.
Trh s obligacemi:
Strukturální problémy na privátním trhu s cennými papíry
Privátní trh s cennými papíry je založen na regulačním modelu SEC:
z
Žádní zprostředkovatelé úvěrového rizika, jen emitenti a investoři;
z
Zisky primárně z poplatků za služby a obchodování;
z
ex-post kontrola rizik přes ručení za prospekt.
Na ‘agency’-MBS trhu (Fannie Mae, Freddie Mac) a na bankovním trhu existují
zprostředkovatelé úvěrového rizika a funguje zde plná regulace Æ všeobecně nižší podíl
výpadků (default).
Ratingové agentury a investiční banky pracují bez ekonomického modelu trhu s byty (cenový a
výrobní cyklus), nadto masivní pobídkové problémy:
z
Rady poskytované investorům se často odchylují od interního obchodního chování;
z
Komplexnost a nelikvidnost nástrojů vytváří bezpečné zisky (např. CDO);
z
Ratingové agentury jsou placené emitenty.
Účetní pravidla umožňují nadměrné nadhodnocování úvěrů vůči investorům,
Účinná pravidla úrokových sazeb umožňují podhodnocovat hodnotu vůči dlužníkům;
Přeměna nejistých aktiv na jisté obligace …
Přeměna hypoték a majetku společností na obligace
LBO společnost
Finanční
hospodářství
Krátkodobá
obligace
Nadřízené
CDO
tranše
Ekvita
Nadřízené
Podřízené
CDO
tranše
Podřízené
Ekvita
DPPI nebo CDO ekvita
Hlavní
chráněné
bankovky
CDO
ekvity
tranše
Nadřízené
Spekulační
AAA
úvěry
Spekulační
úvěry
Podřízené
HY obligace
Podříz. tranše
Podřízené
Ekvita
HY obligace
Nadřízené
Podřízené
Ekvita
BBBrated HEL
ABS/
CMBS
nebo
syntet.
Aktiva
společnosti
Ekvita
Skutečné
hospodářství
Kanál krátkodobé obligace (např. SIV)
Nadřízené
Podřízené
Hypotéky
(často BBB)
Ekvita
Absence zprostředkovatelů úvěrového rizika, systém založený na poplatcích;
Žádná likvidita, žádná tržní tvorba cen;
Zdroj: Prezentace na Barcelona Global ABS
Conference červen 2007
SEC vždy příliš pozdě.
Otázka: Jsou CDO budoucností krytého systému zástavních listů?
… zjevně bezpečné
Jsem z komise pro cenné
papíry, pane Fernwiltere.
Jsem tu, abych se podíval
na vaše účetnictví.
Je vám jasné, že účetní
praktiky jistých velkých
společností měly
devastující dopad na naše
finanční trhy? …..
Ještě jedno takové
falšování účetních knih
takového měřítka a celá
ekonomika by mohla
zkolabovat!
DOPORUČUJI
PRODAT
Cyklické problémy na trhu cenných papírů
Ceny druhořadých nestandardních tranší se od poloviny roku 2006 hroutí, děje se tak v důsledku
zvěřejňovaných zpráv o podvodech;
Od počátku 2007 na subprime trhu žaloby pro podvod na původce, likvidace (New Century),
převzetí, v současnosti již tento vývoj postihl i prime trh;
srpen/září 07:
z
Krize mezibankovního trhu způsobená nadměrným cizím financováním, nejasným
vystavováním bank nelikvidním produktům a produktům s vysokou mírou neplnění, riziko
ceny domů v USA;
z
Nového ohodnocování nelikvidních produktů je de-facto nemožné, ovlivňuje celý investorský
sektor;
z
Výpadek zajišťovacího fondu Bear Stearns považován za předchůdce budoucích nezdarů
dalších fondů s vysokými zisky;
z
Sektor korporátního financování je rovněž vážně postižen:
z
Trh ABCP (krize IKB), arbitráž Basel I,
z
SIVs (nebilanční bankovní struktury), arbitráž Basel I,
z
Úvěrový trh pod vlivem pákového efektu.
Výsledek: intervence centrální banky mají přinést řešení systematického rizika.
Ztráta důvěry investorů v trh zajišťovaný aktivy.
Ztráta důvěry – Ceny AAA sledují BBB
(Home Equity Loans)
AAA
BBB
Zdroj: Markit.com
Důsledky krize amerického hypotéčního trhu pro Evropu
Přímé:
Investoři do amerických hypotéčních cenných papírů (často neinformovaní), značně mírnější
vystavení riziku (výjimky).
Finančníci amerických zprostředkovatelů na hypotéčním trhu (obecně profesionálnější)
Nepřímé:
Emise cenných papírů se oddalují, pravděpodobná stagnace nebo pokles emisí;
Zvýšení cen podřadného a vysoce rizikového úvěrování;
Rizika financování na vysoce rizikových trzích (UK, Španělsko) jsou jasněji vnímána, nové
ocenění;
Marking-to-market a downgrades s sebou nesou těsnější regulační bariery pro institucionální
investory Æ snižuje se likvidita primárního trhu;
Zajišťovací investiční fond a SIV travails (snížení pákového efektu) snižují likviditu sekundárního
trhu.
NICMÉNĚ:
Růst podporuje rizikovost a poptávku po evropských aktivech;
Pokračuje plavení globální likvidity, zejména vyvolané asijskými úsporami
Intervence centrální banky kupují čas (snížení stupně zadlužení u nebilančních nástrojů a
uvolnění krize likvidity některých bank);
Globální růst podporuje úvěrové riziko, ale i poptávku po evropských realitních aktivech.
Růst globální likvidity je nadále velmi vysoký
Globální * růst omezená a nejširší zásoby peněz (M0 a M3- narrow a broad money) : Na křižovatce
Globální omezená
zásoba peněz
* HDP G5
Globální nejširší
zásoba peněz
- vážené tempo růstu zásob M0 a M3 (G5: USA, evropské země, Japonsko, GB a Kanada)
Americké úrokové sazby se snižují a stádní chování centrální banky budou
pravděpodobně motivovat množství peněz;
Repo likvidita se působením nástrojů využívajících zajištění aktivy naopak
zpomalí.
Zdroj: Deutsche Bank.
Přecenění evropského RMBS na vysoce rizikových trzích
– rozpětí AAA tranší
Zdroj: Merrill Lynch.
Rozsáhlé přecenění se týká rovněž Covered Bonds
leden 07
Německo
Zdroj: Merrill Lynch.
červenec 07
Španělsko
srpen 07
Francie
září 07
Irsko
říjen 07
GB
USA
Historické zkušenosti s rozšířením ziskového rozpětí
hovoří pro cyklus 3-4 let (nejnižší – nejvyšší úroveň)
Míry delikvence u domovních hypoték
Benchmark korporátních rozpětí Baa
Při uvažování posuvu vůči korporátnímu rozpětí o 1 čtvrtletí má
míra delikvence nejlepší vypovídací schopnost
Rizikové faktory rozvíjejících se evropských hypotéčních
trhů (střední a východní Evropa)
Financování do značné míry v rukou mezinárodních bank doprovázeno vysokými platebními
deficity, často doprovázeno agresivními strategiemi vstupu na trh,
Převládají produkty s variabilními úrokovými sazbami, v mnoha případech ve spojení s rizikem
směnného kurzu (‘carry trade’ drobného investora).
z Výjimky: Česká republika, Slovensko, Maďarsko.
Země s variabilními úrokovými a valutovými sazbami zažívají větší nárůst cen nemovitostí, např.
Estonsko, Lotyšsko (Euro), Polsko (CHF), vývoj v České republice podstatně mírnější.
z Kolik z toho vývoje připadá na počínající přizpůsobení cen (při zavádění financování bytové
výstavby) a kolik na cyklický vývoj cen nebo spekulace?
z Česká republika vykazuje typickou strukturu pouhé počínající úpravy cen.
Poměrně rychlé rozšíření produktového menu na „high-LTV“ úvěrování, dokonce neúčelové
úvěry zajištěné věcmi z domácnosti (v Česku známé pod názvem „americká hypotéka“).
Zvyšující se počet zprostředkovatelů úvěrů v kombinaci s novými účastníky trhu, v Polsku např.
dosahuje 30 % (většinou úvěroví makléři, např. Millennium Bank).
Ochrana spotřebitele stále poměrně nerozvinutá, „děravý“ bankovní dozor (např. vystavení
věřitelů s domácím depozitním základem rizikům směnného kurzu).
Rozvíjející se Evropa s velkým přílivem čistého kapitálu a
schodkem ve výkonové bilanci (analogie s USA)
Rozvojový trh ASIE
Rozvojový trh EVROPY
Brutto příliv soukromého kapitálu
Brutto odliv soukromého kapitálu
Netto příliv soukromého kapitálu
Platební bilance
Akumulace zahraničních
rezerv
Růst zahraničních úvěrů bankám pohání rozvíjející se
úvěrové trhy
Vztah mezi růstem úvěrů a růstem zahraničního
financování bank, 2004 – 2006
(%)
Nárůst úvěrů
Nárůst zahraničního financování bank, brutto
Zdroj: IMF Global Financial Stability Report, září 07
Faktory snižující rizika na rozvíjejících se evropských
hypotéčních trzích
Vysoký podíl přímých investic snižuje riziko likvidity (centrály většinou zajišťují své
místní filiálky).
Zbývající místní banky se profesionalizují a specializují se, z části na financování
bytové výstavby.
Existují i trhy s produkty s pevnou sazbou a programy podpory spoření (často s
vysokými subvenčními náklady).
Důležité prvky (např. demografie, migrace, volná pracovní místa) zpomalují růst cen
z Výjimkou je Polsko s nejsilnějším tlakem poptávky a rovněž metropole ostatních
zemí.
Nová výstavba reaguje pružně na cenové signály, rychlé dokončování staveb snižuje
riziko nadměrného reagování cen.
z Výjimkou je Lotyšsko a Estonsko s nepružnými dodavatelskými podmínkami
Zatím nejsou patrné známky nadměrného stavebního boomu – spíše návrat
k ‘normálním’ podmínkám 80. let minulého století.
Polsko – riziko spekulace
Úvěrování ovládnuté devizovými půjčkami
Purpose
Loan-to-value ratio
Maturity
Currency
Distribution
Interset rates in Zloty
Zloty
Cizí měna
1995
2005
Only housing
Any purpose related to real estate
70%
80% (exceptions up to 100%)
10 years
15 years (up to 35 years available)
PLN
PLN, CHF, EUR, USD
Only through banks
Alternative distribution channels
37%
8%
Celkem
Zloty
Cizí měna
Rizikový profil produktového menu
1995
2005
Účel
Pouze bytová výstavba
Koeficient úvěru a hodnoty
Splatnost
Měna
Rozdělování
Úrokové sazby v zlotých
70 %
10 let
CZK
Jen prostřednictvím bank
37 %
Jakýkoliv účel týkající se
nemovitostí
80% (výjimečně 100%)
15 let (možné až 35 let)
PLN,CHF,EUR, USD
Alternativní distrib. kanály
8%
Zdroje: NBP, Finpolconsult research.
Devizové úvěrování s krátkodobými úrokovými
sazbami snižuje počáteční platby na úkor vysokého
rizika platebních šoků.
Paleta produktů se rychle rozšiřuje do rizikovějších
segmentů (FF ve srovnání se západoevropským
vývojem od 70. let).
Vysoký podíl zprostředkovatelů úvěrů vyžívaných
zejména nově příchozími věřiteli.
Koeficient ceny nemovitostí a příjmů se ve Varšavě
od roku 2003 zvýšil na dvojnásobek.
Ceny bytů a platy ve Varšavě
Cena za metr čtvereční
Průměrná měsíční hrubá mzda nebo plat
Česká republika – zklidnění po počáteční úpravě
Růst úvěrů a růst cen nemovitostí
1000%
25%
Single-family
home price
Růst
ceny rodinného
growth,l.h.s.
l.h.s.
domu,
Housing
loanna
growth,
r.h.sr.h.s.
Růst
úvěru
bydlení,
20%
15%
100%
10%
5%
0%
10%
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
-5%
Rizikový profil produktového menu
1995
2005
Účel
Pouze bytová výstavba
Byt. výstavba, vybavení
Koeficient úvěru a hodnoty
70 % (zákonný limit)
70% (max.možný)
Splatnost
15 let
20 let (možné až 40 let)
Měna
CZK
CZK
Rozdělování
Jen prostřednictvím bank
Alternativní distrib. kanály
Úrokové sazby v CZK
14 %
5%
Zdroj: ČNB, Merrill Lynch, Finpolconsult research.
Úvěrování téměř výhradně v CZK.
Typicky úvěrování s pevným úrokem (fixace na 5
let), s pevným ziskovým rozpětím podle krytí
obligacemi nebo úložkami stavebního spoření.
Rozšiřující se paleta produktů, dosud ale stále
většinou konzervativní koeficient půjčky k hodnotě.
Distribuce ovládána bankovními sítěmi.
Pokles cen od 2003 (v současnosti se vývoj
obrací).
Poměr ceny domů v Praze a České
republice k příjmům
Obr.III.10
Poměr cen bytů k roční mzdě (poměr ceny za byt o rozloze
68m2 k mzdě za poslední 4 čtvrtletí
Česká republika, celkem (stupnice vlevo)
Praha (stupnice vpravo)
Otázky, kterými je nutno se zabývat na rozvíjejících se
evropských trzích
Nebezpečí, že se rozvíjející se realitní rozvojové evropské trhy stanou ‘bezpečným
přístavem’ pro celosvětovou likviditu, hrozí, že se stanou dalším místem spekulace.
Kontroly toků kapitálu jsou možným řešením, nicméně s nežádoucími dlouhodobými
účinky (Malajsie).
Ochrana proti spekulacím s realitami by měla zahrnovat:
z Proměnlivé devizové kurzy ke zvýšení transparence rizikových prémií a
vyrovnání schodků ve výkonové bilanci (zejména pobaltské republiky).
z Jako protiopatření zavedení dohledu nad úvěry v cizích měnách a s nimi
souvisejícím spotřebitelským ‘carry trade’.
z Zlepšený regulativní rámec (bankovní dozor, ochrana spotřebitelů) podporující:
z úvěrování s pevnou sazbou,
z dlouhodobé oceňovací techniky (na rozdíl od tržních hodnot),
z přiměřené doby splácení,
z na začátku fáze spoření, která podporuje tvorbu vlastního kapitálu,
z transparence rizika bank a využití kapitálových trhů pro přenos rizik.
z Dostatečně konzervativní státní měnová politika, tlumící růst ve prospěch větší
stability.
Několik širších závěrů z americké krize
Problém č. 1 plavení globální likvidity a nízkých cen úvěrových rizik:
z Přesycení asijskými úsporami, státní kapitál a jiné zdroje nadměrné likvidity ničí veškeré možnosti
peněžní politiky, které mohly ovlivnit dlouhodobé úvěrové sazby;
z Větší spotřeba, vývoj domácího kapitálového trhu, priorita pružných devizových kurzů za účelem
přesměrování globálních kapitálových toků do nejproduktivnějších způsobů využití.
Problém č. 2: nedostatky ve finanční regulaci a standardech ochrany spotřebitele:
z Pobídkové standardy pro trh s cennými papíry (např. ratingové agentury, převzetí rizika
zprostředkovatelů místo poplatků Haircuts);
z Transparentnost a regulace nebankovních finančních institucí jako hlavního zdroje arbitráže;
z Stigmatizace ochrany spotřebitele jako ‘nepřítele bank’, jež má být překonána společným
přístupem k regulaci (jako součásti finanční regulace);
z
Basel III, pro podložení transformace lhůt univerzálních bank s vlastním kapitálem (v současné
době křížové dotace cen úvěrů ze zisků z transformace lhůt).
Problém č. 3: nedostatek globální koordinace:
z
Likviditní a regulační politiky napříště nemohou být izolované, při daném rozsahu globálních
kapitálových toků to není možné;
z
Regionální integrační přístupy jako výchozí bod pro následnou globální koordinaci (například
integrace finančních trhů EU).
Kontakt
Hans-Joachim Duebel
Finpolconsult.de
Esmarchstr. 15
D-10407 Berlin
[email protected]
www.finpolconsult.de