Zpráva managera - ERGO pojišťovna, as
Transkript
8. července ERGO pojišťovna ZPRÁVA INVESTIČNÍHO MANAGERA ZA MĚSÍC ČERVEN 2013 VÝVOJ NA FINANČNÍCH TRZÍCH .................................................................................................. 2 STRUKTURA PORTFOLIÍ ............................................................................................................... 4 PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ ............................................................................................................ 7 Dynamické portfolio 133 Kč 128 Kč 123 Kč 118 Kč 113 Kč 108 Kč 103 Kč 98 Kč 93 Kč Hodnota jednotky portfolia -3,71 % 12.09 3.10 6.10 9.10 12.10 3.11 6.11 9.11 12.11 3.12 6.12 9.12 12.12 3.13 6.13 Výkonnost za poslední měsíc 121,5541 Kč Vyvážené portfolio 130 Kč 125 Kč 120 Kč 115 Kč Hodnota jednotky portfolia 110 Kč Výkonnost za poslední měsíc 105 Kč 121,1744 Kč -2,58 % 100 Kč 12.09 3.10 6.10 9.10 12.10 3.11 6.11 9.11 12.11 3.12 6.12 9.12 12.12 3.13 6.13 95 Kč Konzervativní portfolio 124 Kč 120 Kč 116 Kč 112 Kč 108 Kč 104 Kč 100 Kč 96 Kč Hodnota jednotky portfolia 12.09 3.10 6.10 9.10 12.10 3.11 6.11 9.11 12.11 3.12 6.12 9.12 12.12 3.13 6.13 Výkonnost za poslední měsíc 116,9820 Kč -1,71 % VÝVOJ NA FINANČNÍCH TRZÍCH DLUHOPISY – USA, EMU Ceny dluhopisů na hlavních světových dluhopisových trzích pokračovaly během uplynulého měsíce v razantním propadu, jež odstartoval počátkem května. Požadované výnosy do splatnosti (inverzní vztah k cenám dluhopisů) rostly nejen na rozvinutých trzích, ale dramaticky především v případě obligací rozvíjejících se zemí. Klíčové z pohledu tržního vývoje přitom bylo zasedání amerického Fedu v druhé polovině měsíce. Ústy svého šéfa Bena Bernanka Fed oznámil, že v případě naplnění aktuální ekonomické prognózy akcelerace americké ekonomiky v letošním roce hodlá koncem roku začít snižovat objemy nákupů vládních a agenturních dluhopisů (tzv. kvantitativní uvolňování měnové politiky) s cílem ukončit tuto fázi měnověpolitického stimulu do poloviny příštího roku. Reakce trhů byla okamžitá a razantní. Vzhůru vystřelily zejména výnosy dluhopisů středních a delších splatností, ale nejen těch amerických, ale také státních dluhopisů západní Evropy, dalších vyspělých trhů a zejména vládních obligací v rozvíjejících se regionech, střední a východní Evropu nevyjímaje. Hnací silou byla obava investorů z poklesu globální likvidity na finančních trzích a v důsledku z odlivu investic, jež v předešlých měsících stlačily požadované výnosy na historicky rekordně nízké úrovně. Negativní sentiment vůči rozvíjejícím se trhům podtrhla rostoucí tenze a s ní spojený vzestup sazeb na čínském mezibankovním trhu v důsledku likviditních problémů části tamních bank. Výnosové křivky napříč trhy výrazně zvýšily sklon. Výnosy středně- a dlouhodobých amerických Treasuries stouply až o 40 bps, v případě německých vládních dluhopisů činil nárůst výnosů těchto splatností do 25 bps. Indexy Bloomberg Effas Euro a US ztratily za červen 1,6%, respektive 1,5%. DLUHOPISY – ČR 31.05.201 3 31.03.201 3 31.01.201 3 30.11.201 2 30.09.201 2 31.07.201 2 31.05.201 2 31.03.201 2 31.01.201 2 Domácí obligační trh zasáhl v souvislosti Bloomberg Effas Czech Index s turbulentním vývojem na globálních trzích 229 ,0 razantní cenový propad, plně srovnatelný 224 ,0 s pádem z listopadu 2011, jež byl nejhorší od 219 ,0 bankovní krize v polovině devadesátých let. 214 ,0 V polovině května nastartovaný cenový pokles 209 ,0 v červnu akceleroval, tržní likvidita se snížila na 204 ,0 minimum, výrazně se rozšířily marže mezi 199 ,0 194 ,0 nákupními a prodejními cenami tvůrců trhu. Určujícím faktorem byl výprodej na dluhopisových trzích rozvíjejících se zemí v reakci na oznámený záměr Fedu postupně snižovat až úplně zastavit pumpování nových peněz do ekonomiky. Sentimentu na trhu také uškodila politická aféra v souvislosti s policejním zátahem na vrcholné politiky, jež vyústila v odstoupení premiéra Nečase a pád koaliční vlády. Závěrem měsíce se situace na trhu částečně stabilizovala a obligační ceny část svých ztrát pod vlivem zahraničního vývoje odmazaly. I přesto se v měsíční účtování výnosová křivka posunula od středních splatností výše o 45 – 60 bps. Kurz koruny byl tentokrát o poznání stabilnější než ceny dluhopisů, v kontextu rozjitřeného vývoje na finančních trzích oslabil vůči euru „jen“ o 1%, když zakončil těsně pod hranicí 26 CZK/EUR. Index Bloomberg Effas CZ reflektoval hluboký propad domácího obligačního trhu měsíční ztrátou 2,9%. DLUHOPISY – STŘEDNÍ A VÝCHODNÍ EVROPA Polské dluhopisy S dramatickou razancí akceleroval cenový propad také na polském obligačním trhu. Napomohl tomu výrazný pokles dříve vysoké likvidity polského trhu, v souladu s obdobným vývojem na ostatních rozvíjejících se trzích. Přestože polská centrální banka pokračovala v znovuobnoveném cyklu uvolňování měnové politiky a začátkem června snížila sazby o čtvrt procentního bodu, cenám dluhopisů to nikterak nepomohlo. Pod depreciačním tlakem nadále Strana 2 trpěl kurz zlotého, byť v první polovině měsíce získal přechodně podporu z přímé devizové intervence Polské centrální banky. Kurz zlotého přesto za červen vůči euru ztratil 1,3%. Výnosová křivka výrazně zvýšila sklon – při víceméně stabilitě krátkých sazeb rostly výnosy středně- a dlouhodobých dluhopisů až o 80 bps. Index Bloomberg Effas Poland ztratil v uplynulém měsíci 2,8% ze své hodnoty, což představuje nejhlubší měsíční ztrátu za posledních deset let. Firemní dluhopisy AKCIE MSCI World Index 1 530 1 450 1 370 1 290 1 210 1 130 30.04.201 3 31.01.201 3 31.10.201 2 31.07.201 2 30.04.201 2 31.01.201 2 31.10.201 1 1 050 31.07.201 1 Akciové trhy se v červnu ocitly pod tlakem (index MSCI World -2,6 %), jenž byl primárně způsoben obavami z blížícího se omezování nákupů dluhopisů americkou centrální bankou. Strach z možného růstu úrokových sazeb byl mírněn některými příchozími ekonomickými daty jak z USA, tak z Evropy. Nejvýraznější propady cen akcií proběhly v Evropě (DJ Stoxx 600 -5,3 %) a Číně (index CSI 300 -15,6 %). Index počítající výkonnost pětiset největších amerických společností S&P 500 ztratil 1,5 %. 30.04.201 1 Svět 31.01.201 1 Také segment firemních dluhopisů, jako jedna z rizikových tříd aktiv, nebyl logicky výjimkou a v reakci na zamýšlené utlumení měnové expanze ze strany Fedu čelil nepříznivému vývoji. Negativní tržní reakce nicméně nebyla tak výrazná jako v případně rozvíjejících se trhů. Kreditní marže firemních dluhopisů se rozšiřovaly napříč sektory, hůře na tom přitom byly emise finančních institucí. Z pohledu ratingu ztrácely v podobné míře jak dluhopisy investičního stupně, tak vysoce úročené obligace spekulativního ratingového pásma. Index iTraxx Europe, mapující průměrné kreditní marže kontraktů CDS množiny největších evropských společností investičního stupně, vzrostl o 16,4 bodu na 119,6 bodu. Index široké množiny firemních dluhopisů iBoxx Corporate All odepsal 1,7% ze své hodnoty. Nejdůležitější zprávy z pohledu investorů přišly z USA, když šéf americké centrální banky Ben Bernanke sdělil, že v případě slibného vývoje americké ekonomiky by mohlo již koncem tohoto roku dojít k snižování objemu nákupů dluhopisů. Definitivní ukončení QE3 programu by pak bylo reálné v polovině následujícího roku. Mimo tuto, pro trhy, negativní zprávu byla zveřejněna solidní data, jako například růst maloobchodních tržeb, růst spotřebitelské důvěry nebo lepšící se trh s nemovitostmi. Také v Evropě se čekalo na zasedání centrální banky a jejího možného představení nových monetárních kroků. Guvernér Mario Draghi však nic nového nenaznačil a otázkám podpory financování malých a středních podniků popřípadě záporné depozitní sazby se vyjádřil dosti vágně. Do popředí zpráv se opět dostalo Řecko, tentokrát s rozpadem vládní koalice, ze které, z důvodu prováděných škrtů ve veřejnoprávní televizi, vystoupil nejmenší koaliční partner. Z ekonomických dat jsme se dočkali pozitivního překvapení v podobě indexu nákupních manažerů, problémový trh práce nadále pokračuje v negativním trendu. Rozvíjející se trhy Zpomalující se ekonomiky rozvíjejících se států a obavy z omezování peněžních stimulů v USA vedly k dalšímu ztrátovému měsíci. Nejvyšší propady zaznamenaly akciové trhy v Číně (index CSI 300 -15,6 %) a Turecku (index ISE 30 -12,3 %). Akcie společností nejlidnatější země světa trpěly pod tíhou zveřejňovaných ekonomických údajů a hrozícího zamrznutí mezibankovního trhu. Právě vzájemná nedůvěra jednotlivých komerčních bank výrazně znepokojovala zahraniční investory. V případě akcií tureckých společností byly hlavním viníkem výrazných ztrát pokračující protesty vůči autoritativní vládě premiéra Erdogana. Také většina zbylých rozvíjejících se trhů skončila s meziměsíčními ztrátami, které již však nebyly tak výrazné. Strana 3 Středoevropské trhy Výkonnost středoevropských trhů byla rozdílná. Největší propady se udály na burze ve Varšavě (index WIG 20 -8,9 %), když převážně zahraniční investoři v obavách ze změn parametrů penzijního systému prodávali své pozice. Ztrácely hlavně komoditní a chemické společnosti (JSW, Bogdanka, PKN Orlen, PGNiG, KGHM,...). Jedinou akcií, které se podařilo vykázat minimální zisk byla banka PKO SA, jež oznámila koupi části operací od norské banky Nordea. Nedařilo se ani akciím obchodovaným v Praze (index PX -6,8 %). K celotržnímu poklesu přispěl pád vlády a obavy z možného zvýšení korporátních daní nově zvolenými levicovými stranami. Dvouciferných ztrát tak dosáhly akcie společností NWR, Erste Bank nebo Čezu. Budapešťská burza jakoby stála stranou celosvětového dění. Mírná jednoprocentní ztráta indexu BUX byla pozitivně ovlivněna farmaceutickou společností EGIS, jež si připsala téměř sedmiprocentní zhodnocení. STRUKTURA PORTFOLIÍ Dynamické portfolio Na konci června po očekávané korekci na akciových trzích jsme se rozhodli navýšit podíl akciových fondů na Dynamickém portfoliu. Navyšování jsme provedli rovnoměrně, tedy váhy jednotlivých regionů v akciové složce byly ponechány na stejné úrovni. Naopak jsme snižovali zastoupení dluhopisových fondů. Z regionálního hlediska se v důsledku nadvýkonnosti nejvíce zvýšilo zastoupení akciových fondů se zaměřením na Spojené Státy a Japonsko. Z důvodu oslabování české koruny vůči zahraničním měnám se zvýšily závazky z operací měnového zajištění. Nejvýkonnějším fondem Dynamického portfolia byl fond Parvest Japan Equity, který si jako jeden z mála fondů dokázal udržet pozitivní výkonnost. V červnu klientům vydělal 5,7 procent. Výroky Bena Bernankeho, guvernéra amerického Fedu, o omezení extrémně uvolněné měnové politiky stáhly téměř veškeré kapitálové trhy. Nejméně výkonným fondem byl Parvest Turkey, který ztratil 15,3 procent v důsledku minulé nadvýkonnosti a v důsledku nepokojů, které se v současné době v Turecku odehrávají. Výkonnost ostatních fondů byla následující: Aberdeen Russian Equity -4,0%; Aberdeen Japan Small Companies -2,2%; Aberdeen Indian Equity -7,9%; Blackrock UK Equity -4,7%; Conseq Invest Akciový -4,7%; Franklin European Small Companies -1,6%; Franklin Mutual Beacon 1,5%; Franklin Mutual European -3,6%; HSBC Asia Small Companies -8,1%; HSBC Latin America -10,1%; ING European Equity -5,2%; Parvest Best Selection Euro CZK -4,7%; Parvest USA Equity Small Companies 0,2%; Parvest US Equity -2,8 %, Templeton Asian Growth -5,8%; Templeton Frontier Markets -4,8 %; Templeton China Fund -8,0%. Dluhopisové fondy Dynamického portfolia v červnu ztrácely: Conseq Invest Dluhopisů Nové Evropy ztratil meziměsíčně 5,4%, Conseq Invest Korporátních Dluhopisů 1,5%, Conseq Konzervativní Dluhopisový 0,3%, Parvest Convertible Bond World 1,9%. Vyvážené portfolio Na konci června po očekávané korekci na akciových trzích jsme se rozhodli navýšit podíl akciových fondů na Vyváženém portfoliu. Navyšování jsme provedli rovnoměrně, tedy váhy jednotlivých regionů v akciové složce byly ponechány na stejné úrovni. Naopak jsme snižovali zastoupení dluhopisových fondů. Z regionálního hlediska se v důsledku nadvýkonnosti nejvíce zvýšilo zastoupení akciových fondů se zaměřením na Spojené Státy a Japonsko. Z důvodu oslabování české koruny vůči zahraničním měnám se zvýšily závazky z operací měnového zajištění. Nejvýkonnějším fondem Dynamického portfolia byl fond Parvest Japan Equity, který si jako jeden z mála fondů dokázal udržet pozitivní výkonnost. V červnu klientům vydělal 5,7 procent. Výroky Bena Bernankeho, guvernéra amerického Fedu, o omezení extrémně uvolněné měnové politiky stáhly téměř veškeré kapitálové trhy. Nejméně výkonným fondem byl Parvest Turkey, Strana 4 který ztratil 15,5 procent v důsledku minulé nadvýkonnosti a v důsledku nepokojů, které se v současné době v Turecku odehrávají. Výkonnost ostatních fondů byla následující: Aberdeen Russian Equity -4,0%; Aberdeen Japan Small Companies -2,2%; Aberdeen Indian Equity -7,9%; Conseq Invest Akciový -4,7%; Franklin European Small Companies -1,6%; Franklin Mutual Beacon -1,5%; Franklin Mutual European 3,6%; HSBC Asia Small Companies -8,1%; HSBC Latin America -10,1%; ING European Equity -5,2%; Parvest Best Selection Euro CZK -4,7%; Parvest USA Equity Small Companies 0,2%; Parvest US Equity -2,8%, Templeton Asian Growth -5,8%; Templeton Frontier Markets -4,8%; Templeton China Fund -8,0%; Conseq Invest Dluhopisů Nové Evropy -5,4%, Conseq Invest Korporátních Dluhopisů -1,5%, Conseq Konzervativní Dluhopisový -0,3%, Parvest Convertible Bond World -1,9%. Konzervativní portfolio Na konci června po očekávané korekci na akciových trzích jsme se rozhodli navýšit podíl akciových fondů na Konzervativním portfoliu. Navyšování jsme provedli rovnoměrně, tedy váhy jednotlivých regionů v akciové složce byly ponechány na stejné úrovni. Až na výjimky se nepodařilo fondům dosáhnout pozitivního zhodnocení. Výkonnosti ostatních fondů portfolia byly následující: Conseq Invest Dluhopisový -2,0 % Conseq Invest Konzervativní -0,3%; Conseq Invest Korporátních Dluhopisů -1,5%, Franklin Mutual Beacon -1,5%; Parvest Convertible Bond World -1,9%; Parvest US Equity Small Companies 0,2%; Conseq Invest Akciový -4,7%; Parvest Best Selection Europe -4,4%; Conseq Invest Dluhopisů Nové Evropy -5,4%, ING Emerging Markets High Dividend -7,7%; Franklin European Small Companies -1,6%, ING Japan 1,7%. Strana 5 DYNAMICKÉ PORTFOLIO Struktura portfolia ke dni 28.6.13 Dluhop isy 1,34% Akcie CEE 1,44% Akcie CEE 14,93% 14,92% 20,44% Akcie E vro pa 19,99% Akcie USA 23,77% Akcie USA 23,11% 4,87% 4,66% Realitní fondy -1% 22,23% Akcie e me rging markets 4,43% Realitní fondy 3,00% Hotovo st, poh l., závazky 4,48% Akcie Japo nsko 23,09% Akcie e me rging markets 3,50% Hotovo st, poh l., závazky 19% 39% -1% 19% 39% VYVÁŽENÉ PORTFOLIO Struktura portfolia ke dni 28.6.13 Dluhop isy 44,97% Kon ver tibi lní dluh opisy 10,46% 12,89% Akcie USA Akcie E me rging Markets 0% 20% Akcie E vro pa 9,99% Akcie USA 12,06% 2,20% 11,43% 4,66% Realitní fondy 2,08% Hotovo st, poh l., závazky 1,70% Hotovo st, poh l., závazky 6,92% Akcie E me rging Markets 4,99% Realitní fondy 48,20% 2,46% Akcie Japo nsko 2,53% 12,76% Akcie Japo nsko Dluhop isy Akcie CEE 7,26% Akcie E vro pa Struktura portfolia ke dni 31.5.13 Kon ver tibi lní dluh opisy 2,46% Akcie CEE 5,89% Kon ver tibi lní dluh opisy Akcie E vro pa Akcie Japo nsko Dluhop isy 3,89% Kon ver tibi lní dluh opisy Struktura portfolia ke dni 31.5.13 40% 0% 60% 20% 40% 60% KONZERVATIVNÍ PORTFOLIO Struktura portfolia ke dni 28.6.13 Dluhopisy Struktura portfolia ke dni 31.5.13 Dluhopisy 85,00% 86,16% Konvertibilní dluhopisy 2,52% Konvertibilní dluhopisy 2,51% Akcie USA, EU a Jap. 3,68% Akcie USA, EU a Jap. 3,25% Akcie CEE 0,71% Akcie CEE 0,73% Akcie Emerging Markets 2,29% Akcie Emerging Markets Realitní fondy 5,07% Realitní fondy Hotovost, pohl., závazky 0,75% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Hotovost, pohl., závazky 1,77% 5,11% 0,47% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Strana 6 PŘEDPOKLÁDANÝ VÝVOJ České dluhopisy Globální akciové trhy Středoevropské trhy Domníváme se, že cenové propady zejména na dluhopisových trzích rozvíjejících se zemí a oslabení lokálních měnových kurzů jsou ve většině případů přehnanou reakcí, vyvolanou na jedné straně zvýšenou aktivitou pákových investorů (hedge fondy), na straně druhé obavami, respektive přípravou na rozsáhlé odlivy aktiv z fondů zaměřených na rozvíjející se dluhopisové trhy. Tyto obavy se však prozatím nenaplňují. Navíc je potřeba zdůraznit, že nastíněný plán Fedu představuje pouze postupné utlumení prováděné měnové expanze (tištění nových peněz), nikoliv posun k měnové restrikci. Aktuální výrazně snížené ceny polských dluhopisů a zejména slabý kurz zlotého se nám jeví jako fundamentálně neopodstatněné, kontrastující se stavem a vyhlídkami polské ekonomiky (mírně klesající úrokové sazby, rekordně nízká inflace, mírný hospodářský růst a solidní fiskální situace). V případě české koruny očekáváme postupné posílení CZK v reakci na námi odhadované oživení domácí ekonomiky v druhém pololetí ve spojení s robustní přebytkovou bilancí zahraničního obchodu a všeobecně příznivými fiskálními parametry (nízké zadlužení – pod 50% průměru EMU, klesající rozpočtové schodky). Centrální banky vyspělých zemí jsou, v případě horšícího se vývoje jednotlivých ekonomik, nadále připraveny poskytnout potřebnou podporu. To potvrzují i nedávná slova šéfa FEDu Bena Bernankeho, jenž připustil přizpůsobení objemu nákupů dluhopisů oběma směry dle toho, jak se bude americké ekonomice dařit. Evropská centrální banka pak mimo další snížení základní úrokové sazby zvažuje spuštění nového programu na podporu financování malých a středních podniků. Právě přebytek likvidity na kapitálových trzích by měl být jedním z činitelů růstu akciových trhů v středně-dlouhém období. Z historického hlediska stále nízké požadované výnosy u většiny státních dluhopisů nadále zatraktivňují investice do akcií, které se z valuačního hlediska nachází blízko nebo pod jejich historickými průměry (ukazatel ceny akcie k účetní hodnotě na akcii nebo ceny akcie k zisku na jednu akcii). V krátkém horizontu můžeme očekávat vyšší volatilitu spojenou se spekulacemi ohledně snížení objemu nákupů dluhopisů americkým FEDem, dluhovými problémy některých zemí eurozóny, neuspokojivými příchozími ekonomickými údaji nebo možnými sociálními nepokoji. Středoevropské akciové trhy od začátku letošního roku nadále výrazně zaostávají za trhy vyspělými. To při současných valuačních ukazatelích (dividendové výnosy, P/B nebo P/E) poskytuje prostor k budoucím atraktivním ziskům. Podle našeho názoru nabízí řada akciových titulů z našeho regionu výrazný potenciál pro střednědobé až dlouhodobé zhodnocení. Patří mezi ně například český výrobce netkaných textilií Pegas Nonwovens, Komerční banka a rakouská Erste Bank. Z polských titulů se nám libí televizní společnost Cyfrowy Polsat, mediální společnost Agora či producent hliníkových výrobků Kety. V Rumunsku považujeme za atraktivně oceněné akcie Rumunského restitučního fondu (Fondul Proprietatea), v Rakousku akcie ropné společnosti OMV, realitní společnosti Atrium a producenta gumárenských výrobků Semperit, ve Slovinsku jsou to akcie farmaceutické firmy Krka a v Maďarsku akcie také farmaceutických společností EGIS a Gedeon Richter. Vojtěch Železný Portfolio manager Strana 7
Podobné dokumenty
Dynamické portfolio - ERGO pojišťovna, as
byla v Japonsku, jehož akciový index se propadl o 3,5 procent, když zveřejněná data z průmyslu investory
zklamala. Akcie z rozvíjejících se zemí dosáhly vcelku malých zisku (MSCI Emerging Markets 0...
Konzervativní portfolio
pozice vyprodávat. Méně se dařilo rozvíjejícím se trhům. Index MSCI Emerging Markets ztratil během května
téměř 3 procenta, když jej stahovaly zejména ruské a asijské trhy s výjimkou Koreje.
Menší ...
O čem píše FOND SHOP 25/2012 z 13.12.2012
na střednědobý/krátkodobý investiční horizont, je jeho zajištění do koruny určitě pozitivní informací. Měnové riziko
totiž dokáže investici pořádně ovlivnit a v případě korunových fondů pořád není ...
Můj nezkrácený článek do černošických informačních listů
a zadalo vytvoření architektonické studie na řešení tohoto bolavého městského prostoru tak, aby
skutečně naplnil svůj potenciál, daný jeho jedinečnou polohou. Mohlo by dokonce vstoupit do jednání
...
Jak ČNB rozhoduje o nastavení úrokových sazeb
Inflační cíl jako pevná kotva
• Přirozenou snahou centrální banky je ukotvit očekávání tak,
aby nevytvářela tlaky vedoucí k recesi či k vysoké inflaci
• Schopnost inflačního cíle ukotvit inflační ...
Měnová politika a ceny aktiv
Komárkové. Za veškeré případné chyby nese odpovědnost výhradně jeho autor. Text odráží některé z výsledků
projektu GAČR 402/05/2758.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ MAJETKU
3. Má současné zhodnocení pozemku zůstat ve stávajícím
stavu, nebo by mělo být vhodně upraveno k docílení jeho
nejvyšší hodnoty?
Teorie oceňování udává, že pokud hodnota zhodnoceného
pozemku je vyš...